CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 11 décembre 2025, n° 21/17205
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 DECEMBRE 2025
Rôle N° RG 21/17205 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQC5
[F] [B]
C/
[J] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 11 Décembre 2025
à :
Me Alain GUIDI
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 18 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/11684.
APPELANT
Monsieur [F] [B]
, né le 31 Décembre 1946 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alain GUIDI de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [J] [Y]
né le 12 Septembre 1971 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 28 octobre 2009, M. [F] [B] a acquis de la société MNB, pour un prix de 15'000'euros, un fonds de commerce de bazar épicerie sans alcool exploité dans des locaux sis [Adresse 6], faisant l'objet d'un bail commercial du 8 août 1990 renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans courant du 29 mars 2008 au 29 mars 2017.
Par acte d'huissier du 21 septembre 2016, Mme [J] [Y], propriétaire des locaux depuis le 15 juin 2012, a fait signifier à M. [B] un congé avec refus de renouvellement pour le terme du 28 mars 2017, en application des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, aux fins de reprise effective des lieux, tout en lui offrant le bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Par assignation en référé en date du 27 octobre 2016, Mme [Y] a saisi le président du tribunal de grande instance de Marseille d'une demande tendant à la désignation d'un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à M. [B] ainsi que l'indemnité d'occupation due par le preneur en cas de maintien dans les lieux.
Par ordonnance de référé du 7 décembre 2016, M. [X] [C] a été désigné en qualité d'expert. Ce dernier a été ultérieurement remplacé par M. [Z] [P] par ordonnance en date du 21 avril 2017. L'expert ainsi substitué a déposé son rapport le 26 juin 2018.
Par acte d'huissier délivré le 16 octobre 2018, Mme [Y] a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins, à titre principal, de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 34383 euros et l'indemnité d'occupation due par le preneur à la somme de 11856,22 euros par an HT et HC.
M. [B] a soulevé la nullité du rapport d'expertise et, à titre subsidiaire, a sollicité qu'il soit dit que le tribunal ne saurait être lié par les évaluations de l'expert concernant l'indemnité principale et les indemnités accessoires. Il a, en conséquence, sollicité la fixation de son indemnité d'éviction à la somme totale de 134 393 euros et la fixation de l'indemnité d'occupation au montant de son loyer actuel.
Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- débouté M. [B] de sa demande de nullité du rapport de l'expert judiciaire,
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B],
En conséquence,
- condamné Mme [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros,
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux,
En conséquence,
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux, en derniers ou quittances soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre,
- ordonné d'office la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et frais d'huissier,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 7 décembre 2021, M. [F] [B] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 28 février 2022, M. [F] [B] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 novembre 2021, en ce qu'il a:
- débouté M. [B] de sa demande en nullité du rapport de l'expert judiciaire ;
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [H]-[M] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B] ;
En conséquence :
- condamné M. [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros;
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux, en deniers ou quittances, soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre ;
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et frais d'huissier ;
Statuant à nouveau, entendre la cour d'appel d'Aix-en-Provence réformer partiellement le jugement rendu :
- dire et juger le rapport d'expertise nul ;
- subsidiairement, dire que la cour ne sera pas liée par l'évaluation de l'indemnité principale et accessoire fixée par l'expert judiciaire ;
- dire et juger que l'indemnité d'éviction de M. [B] s'élève à la somme de 116 790 euros ;
- en conséquence, condamner Mme [Y] [J] à payer à M. [B] les sommes suivantes :
- 116 790 euros au titre de l'indemnité principale,
- 11 679 euros au titre de l'indemnité accessoire ;
- dire et juger que l'indemnité d'occupation s'élèvera au montant du loyer actuellement payé ;
- débouter Mme [Y] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;
- dire et juger que Mme [Y] [J] sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise;
- dire n'y avoir lieu au paiement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
- confirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 novembre 2021, en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [Y] à M. [B] ;
- ordonné la compensation d'office entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation.
Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 25 mai 2022, Mme [J] [Y] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 18 novembre 2021 en ce qu'il a :
- débouté M. [B] de sa demande de nullité du rapport de l'expert judiciaire,
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B],
En conséquence,
- condamné Mme [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros,
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux,
En conséquence,
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux , en derniers ou quittances soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre,
- ordonné d'office la compensation entre les sommes dues de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise et frais d'huissier,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [B] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner M. [F] [B] à verser la somme de 5 000 euros à Mme [J] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud Juston.
L'instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise :
Il résulte des dispositions des articles 114 et 175 du code de procédure civile que la nullité d'un rapport d'expertise judiciaire peut être prononcée en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public à charge pour la partie qui l'invoque de démontrer le grief que lui cause l'irrégularité.
Aux termes de l'article 237 du même code, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.
M. [B] soutient que l'expert n'aurait pas observé le principe du contradictoire et aurait fait preuve de partialité dans l'exécution de sa mission.
Il reproche en premier lieu au technicien de ne pas avoir répondu à l'ensemble de ses dires, qui n'ont pas été annexés au rapport, à l'exception de celui du 18 juin 2018.
Il résulte des dispositions de l'article 276 du code de procédure civile que les parties doivent rappeler sommairement dans un dire récapitulatif le contenu des observations et réclamations présentées antérieurement, de sorte que ne commet aucun manquement à ses obligations l'expert qui répond au seul dire récapitulatif adressé par les parties.
M. [B] verse aux débats plusieurs correspondances adressées à l'expert par son conseil durant l'année 2017.
Par courrier du 3 mars 2017, l'avocat signale à l'expert une difficulté relative à une absence de régularisation de charges générant un trop perçu en faveur de son client et lui demande s'il considère que cette question entre dans le cadre sa mission ou relève d'une demande d'extension de mission. Ce courrier n'est pas présenté comme un dire, et il ressort du rapport d'expertise par 10 qu'il a été répondu à cette question lors de la réunion d'expertise du 9 juin 2017.
Par courrier du 25 août 2017, l'avocat demande à l'expert s'il entend chiffrer la valeur du droit au bail. Ce courrier n'est pas présenté comme un dire et l'expert a effectivement chiffré dans son rapport la valeur du droit au bail.
Par courrier du 20 octobre 2017 présenté comme un dire, le conseil de M. [B] communique à l'expert diverses pièces. Cette communication, complétée par un envoi du 9 novembre 2017, est mentionnée dans le rapport de l'expert qui comporte en page 19 la liste des pièces ainsi transmises.
Par courrier du 15 décembre 2017 présenté comme un dire, le conseil de M. [B] communique à l'expert les bilans des trois dernières années et une attestation de la société Afric primeur, et développe ses observations sur la valeur du fonds de commerce et du droit au bail, en s'appuyant sur les éléments de référence transmis.
Les dernières pièces communiquées sont mentionnées dans le rapport de l'expert et les observations contenues dans ce dire sont reprises en intégralité dans le dire récapitulatif adressé par le conseil de M. [B] par courrier du 18 juin 2018.
L'expert a annexé à son rapport le dire récapitulatif du 18 juin 2018 et a intégré dans le compte rendu de ses opérations à la suite de ce dire un paragraphe 2.5.3 intitulé 'réponses de l'expert' dans lequel il répond sur ces observations.
Aucun manquement de l'expert n'est donc caractérisé à ce titre.
M. [B] reproche encore à l'expert d'avoir clôturé son rapport le jour même de la communication de son pré-rapport, avant expiration du délai imparti aux avocats pour transmettre leurs observations.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, il ressort bien des termes du rapport que l'expert a envoyé son pré-rapport aux conseils des parties le 22 mai 2018 en leur impartissant un délai jusqu'au 22 juin 2018 pour faire part de leurs observations.
L'expert a d'ailleurs intégré dans le corps de son rapport les dires récapitulatifs de chacune des parties reçus les 18 et 21 juin 2018, ainsi que sa réponse à ces dires.
Le fait que l'expert ait omis de modifier, au bas de ses conclusions, la date de clôture figurant sur son pré-rapport relève d'une erreur matérielle sans incidence sur la régularité de l'expertise.
L'appelant prétend ensuite que l'expert aurait fait preuve de partialité et instauré un climat de suspicion à son égard en prenant parti pour le bailleur et en procédant à des investigations auprès du RSI pour connaître son chiffre d'affaires, invoquant à tort un retard dans la communication des pièces.
Il ressort cependant de l'historique des échanges entre les parties, l'expert et le juge chargé du contrôle de l'expertise que la démarche effectuée par l'expert auprès du RSI et de l'administration fiscale, a été rendue nécessaire par la réticence de M. [B] à communiquer ses bilans des exercices 2013 à 2015 et une attestation de l'expert-comptable sur les frais de licenciement du personnel, vainement réclamés par le premier expert le 11 janvier et le 13 février 2017, puis par M. [P] les 16 mai et 9 juin 2017, ce dernier étant contraint de saisir le juge chargé du contrôle, qui a adressé un courrier au conseil de M. [B] le 4 juillet 2017 sans résultat et pris le 26 octobre 2017 une ordonnance d'injonction de communiquer les bilans et l'attestation de l'expert-comptable, à laquelle M. [B] n'a déféré que le 6 novembre 2017 concernant l'attestation de l'expert-comptable et le 15 décembre 2017 concernant les bilans.
Cette ordonnance rappelait à l'expert qu'il avait l'autorisation de solliciter les documents qu'il estimait nécessaires à l'accomplissement de sa mission auprès des administrations concernées.
C'est dans ces conditions que l'expert s'est rendu le 21 novembre 2018 dans les bureaux du RSI et au centre des finances publiques pour obtenir le montant du chiffre d'affaires de M. [B] pour les années 2013 à 2015.
La circonstance que M. [B] bénéficiait du régime de la micro-entreprise et était dispensé à ce titre de certaines obligations au regard de la comptabilité et de l'impôt ne justifie en rien le fait qu'il n'en ait pas informé l'expert et n'ait pas communiqué en temps utile les bilans simplifiés finalement communiqués le 15 décembre 2017 soit 11 mois après la première demande, ou tout autre document justifiant de son chiffre d'affaires.
La démarche de l'expert était dictée non pas par une suspicion partiale à l'égard de M. [B] mais par les nécessités de sa mission, dont la bonne exécution était entravée par l'attitude de cette partie, étant rappelé que l'article 239 du code de procédure civile fait obligation au technicien de respecter les délais qui lui sont impartis par le tribunal.
Aucune nullité n'est encourue à ce titre.
M. [B] reproche également à l'expert d'avoir considéré que la problématique des régularisations de charges signalée par son conseil n'entrait pas dans sa mission.
Il ne précise pas en quoi cette interprétation donnée par l'expert sur les limites de sa mission pourrait constituer une cause de nullité de l'expertise.
Il ressort en tout état de cause du rapport d'expertise que ce point a été évoqué lors de la réunion d'expertise du 9 juin 2017 lors de laquelle le conseil de la bailleresse a fourni contradictoirement les justificatifs des régularisations de charges des exercices 2013, 2014 et 2015.
L'expert mentionne que le conseil de M. [B] devait contrôler que les montants correspondant avaient bien été crédités sur le compte de M. [B] par le cabinet de gestion et que si tel était le cas, les parties considéraient que ce point était résolu et qu'il n'était pas nécessaire de saisir l'expert à ce sujet.
Aucune réclamation n'a d'ailleurs été présentée à ce titre devant la juridiction.
M. [B] invoque encore la partialité de l'expert auquel il reproche de ne pas avoir tenu compte des éléments d'appréciation communiqués par lui-même, tels qu'un rapport établi en 2010 par un cabinet d'expertise pour la détermination d'une indemnité d'éviction relative à un local situé dans le voisinage immédiat, des actes portant conclusion d'un bail commercial et paiement d'un pas de porte ainsi qu'un acte de cession de fonds de commerce, relatifs également à des exploitations proches, et d'avoir écarté l'attestation établie par la société Afric primeurs sur des pourparlers en vue de l'achat du droit au bail n'ayant pu aboutir du fait du refus de renouvellement du bail.
Le rapport de l'expert mentionne la communication de ces pièces par M. [B].
Il entre dans la mission de l'expert d'apprécier la pertinence et le caractère probant des pièces qui lui sont communiquées par les parties.
L'expert a précisé dans son rapport les motifs objectifs pour lesquels les références citées par M. [B] ne lui semblaient pas pertinentes et ne le conduisaient pas à modifier sa propre estimation, et a exprimé ses réserves sur le caractère probant de l'attestation de la société Afric Primeur en l'absence de tout engagement de cette société.
Il ne peut en être déduit aucune partialité de l'expert.
M. [B] reproche enfin à l'expert d'avoir retenu des éléments de comparaison issus de références non communiquées.
Afin de déterminer la valeur locative des locaux en tant que composante du calcul de la valeur du droit au bail et de l'indemnité d'occupation, l'expert indique s'être livré à une enquête de terrain, rendue difficile par le fait que les personnes consultées refusent souvent de fournir les informations sollicitées.
L'expert relate avoir pu obtenir trois références dans des secteurs équivalents en termes de commercialité et d'emplacement et se base sur ces éléments pour proposer une valeur locative.
L'obtention par l'expert de ces renseignements ne signifie pas nécessairement qu'il ait été mis en mesure de prendre et communiquer copie des baux correspondants.
Les précisions fournies pour chaque référence (adresse du local, surface pondérée, loyer, date du bail ou de la fixation judiciaire) permettent aux parties d'effectuer toutes vérifications nécessaires.
Le défaut de communication par l'expert des baux correspondant à ces références ne sera pas retenu comme constituant l'inobservation d'une formalité substantielle faisant grief, étant relevé que cette façon de procéder est conforme à la pratique expertale communément admise en la matière compte tenu de la réticence des tiers à fournir les baux et de la nécessité pour l'expert de concilier le secret des affaires et la justification du prix proposé.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande d'annulation du rapport d'expertise.
Sur l'indemnité d'éviction due par la bailleresse :
Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Ainsi que l'a retenu le premier juge, la valeur du fonds de commerce comporte un élément plancher qui est celui de la valeur du droit au bail.
L'appelant fait ainsi valoir à juste titre que l'indemnité principale est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.
S'agissant de l'estimation de la valeur marchande du fonds, l'expert a appliqué la méthode des barèmes professionnels consistant à déterminer le chiffre d'affaires moyen TTC des trois dernières années, conformément aux usages de la profession s'agissant d'un commerce de bazar, et à l'affecter d'un pourcentage.
Il retient un chiffre d'affaires moyen de 70798 euros TTC, cette valeur n'est pas contestée par les parties.
S'agissant du pourcentage à appliquer à ce chiffre d'affaires, l'expert indique qu'il est distinct selon le type de commerce exploité et est fonction des usages de la profession et cite les quatre références suivantes applicables à un commerce de bazar:
- Memento Francis Lefebvre et services fiscaux : 20 à 40% du chiffre d'affaires annuel TTC,
- Ordre des experts-comptables : 20 à 40% du chiffre d'affaires annuel TTC,
- La cote des valeurs vénales Ed Callon 2018 : 40 à 45% du chiffre d'affaires annuel TTC.
Il retient un coefficient de 40% eu égard aux caractéristiques de l'établissement, considérant que la zone est propice à l'activité exercée sans pour autant bénéficier d'une forte potentialité.
Il conclut en conséquence à une valeur du fonds de commerce de 28300 euros.
Sans contester la pertinence de la méthode employée par l'expert, ni sa conformité aux usages de la profession, l'appelant conclut à l'application d'un coefficient de 50% sur le chiffre d'affaires TTC, soit une valeur de 35000 euros, faisant valoir que dans un rapport établi en 2010, le cabinet d'expertise [I] avait retenu un coefficient de 75% pour le calcul d'une indemnité d'éviction afférente à des locaux situés à proximité, [Adresse 4].
Il sera relevé en premier lieu que le rapport du cabinet [I] auquel se réfère l'appelant n'est pas un rapport d'expertise judiciaire mais un avis d'expert établi à la demande et dans les intérêts d'un preneur évincé. L'appelant ne précise pas quel coefficient a été retenu par l'expert judiciaire désigné dans cette affaire et par le tribunal saisi du litige. La valeur probante de cet avis est en conséquence soumise à réserves.
L'expert a en outre considéré à juste titre que ce rapport, concernant un local situé sur une artère bénéficiant d'une meilleure commercialité et un commerce déclarant un chiffre d'affaires de 404000 euros HT ne pouvait servir de référence à l'évaluation du fonds de M. [B], qui générait une chiffre d'affaires de 70798 euros TTC, en constante diminution, et avait été acheté en 2009 au prix de 15000 euros pour un chiffre d'affaires moyen de 121000 euros soit un coefficient multiplicateur de 12,5%.
La valeur retenue par l'expert sera en conséquence entérinée.
S'agissant de la valeur du droit au bail, l'expert précise, sans être contredit sur ce point, que les usages expertaux et la jurisprudence privilégient la méthode de l'économie de loyer également dénommée méthode du différentiel, procédant du fait que la valeur du droit au bail naît de la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu'il faudrait payer s'il fallait louer au prix du marché un local équivalent.
Cette méthode consiste à calculer la différence entre la valeur locative et le loyer pratiqué à la date de renouvellement et à appliquer un coefficient de situation compris entre 2,5 et 9, en fonction de la situation géographique du local et de sa commercialité.
L'expert a retenu une valeur locative de 138 euros le m² sur la base de trois éléments de comparaison obtenus dans des secteurs équivalents en termes de commercialité et d'emplacement, soit 12600 euros HT et HC par an pour 91,35 m².
Le loyer pratiqué étant de 8000 euros HT et HC par an, la différence est de 4600 euros, que l'expert a affectée d'un coefficient de 5, eu égard aux caractéristiques des locaux et de leur implantation.
Il retient ainsi une valeur du droit au bail de 23000 euros, inférieure à son estimation de la valeur marchande du fonds de commerce.
M. [B] conteste cette évaluation et se prévaut d'un droit au bail de 116790 euros calculé sur la base d'un prix au m² de 1278,50 euros, se fondant sur deux actes du 27 juin 2014 portant conclusion d'un bail commercial et paiement d'un pas de porte pour des locaux situés à proximité, [Adresse 3].
Outre le fait que ce calcul méconnaît la méthode du différentiel dont la pertinence n'est pas critiquée par l'appelant, il se fonde sur une opération isolée qui n'apporte aucun élément utile concernant la valeur du droit au bail puisque le pas de porte ou droit d'entrée versé par le preneur au bailleur est d'une nature différente de celle du droit au bail et procède d'un calcul différent.
Le calcul d'un prix au m² n'est en outre pas documenté puisque le bail produit ne mentionne pas la surface des locaux.
Il ressort en outre de la description très détaillée fournie par l'expert concernant la situation géographique du local et la commercialité du quartier, que si la [Adresse 10] et l'[Adresse 7] forment un ensemble homogène dont la vocation est l'activité commerciale en pieds d'immeuble et qui bénéficie de l'attractivité du Marché du Soleil, l'[Adresse 7], réaménagée dans le cadre du projet Euroméditerranée, est plus qualitative que la [Adresse 10].
C'est par ailleurs à juste titre que l'expert n'a pas tenu compte d'une attestation établie le 15 décembre 2017 par le gérant de la société Afric primeurs, aux termes de laquelle ce dernier aurait engagé en 2016 des pourparlers avec M. [B] pour acquérir le droit au bail du local situé au [Adresse 5] pour un prix de 100 000 euros, le projet de compromis ayant été arrêté par le refus de renouvellement du bail.
Cette simple affirmation n'est corroborée par aucune pièce contemporaine des pourparlers allégués, justifiant de leur réalité et d'un véritable engagement pris par la société Afric primeurs sur un prix de 100 000 euros.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a entériné l'évaluation du droit au bail proposée par l'expert pour un montant de 23000 euros, et, constatant que cette valeur était inférieure à celle de 28300 euros retenue au titre de la valeur marchande du fonds de commerce, a fixé l'indemnité principale d'éviction à ce dernier montant.
S'agissant des indemnités accessoires, les parties ne contestent pas que l'indemnité de remploi peut être, conformément aux usages, fixée à 10% de l'indemnité principale et les deux parties concluent à la confirmation du jugement concernant les sommes allouées au titre des indemnités pour trouble commercial et pour frais de licenciement.
Sur l'indemnité d'occupation due par le preneur :
L'indemnité est due à compter de la date d'effet du congé.
Conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité est fixée, en l'absence de stipulations contractuelles spécifiques, à la valeur locative déterminée en application de l'article L.145-33.
Il doit être tenu compte de la précarité de l'occupation par l'application d'un abattement, communément fixé à 10%.
La cour confirmera le montant retenu par le premier juge et les condamnations prononcées à ce titre, le tribunal ayant de façon pertinente, en considération des informations fournies par l'expert concernant les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et des trois références de prix pratiqués dans le voisinage, entériné la valeur locative de 138 euros HT et HC au m², en lui appliquant les abattements suivants :
- 10% au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail en défaveur du preneur,
- 10% au titre de la précarité,
- 5% au titre de l'absence de sanitaires et de vitrine.
La disposition du jugement ordonnant d'office la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation ne fait l'objet d'aucune demande d'infirmation.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par la bailleresse :
Mme [Y] sollicite la condamnation de M. [B] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, faisant valoir que l'attitude du preneur, qui a tout fait pour paralyser les opérations d'expertise et retarder son départ des lieux, l'a privée de la possibilité d'exploiter les lieux depuis le 29 mars 2017.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, Mme [Y], déjà indemnisée de la privation de jouissance de son local par l'octroi d'une indemnité d'occupation, ne démontrant ni la réalité d'un projet commercial de reprise viable, ni une perte financière certaine.
Sur les frais du procès :
Partie succombante au principal, M. [B] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [B] à payer à Mme [J] [Y] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 DECEMBRE 2025
Rôle N° RG 21/17205 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQC5
[F] [B]
C/
[J] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 11 Décembre 2025
à :
Me Alain GUIDI
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 18 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/11684.
APPELANT
Monsieur [F] [B]
, né le 31 Décembre 1946 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alain GUIDI de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [J] [Y]
né le 12 Septembre 1971 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 28 octobre 2009, M. [F] [B] a acquis de la société MNB, pour un prix de 15'000'euros, un fonds de commerce de bazar épicerie sans alcool exploité dans des locaux sis [Adresse 6], faisant l'objet d'un bail commercial du 8 août 1990 renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans courant du 29 mars 2008 au 29 mars 2017.
Par acte d'huissier du 21 septembre 2016, Mme [J] [Y], propriétaire des locaux depuis le 15 juin 2012, a fait signifier à M. [B] un congé avec refus de renouvellement pour le terme du 28 mars 2017, en application des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, aux fins de reprise effective des lieux, tout en lui offrant le bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Par assignation en référé en date du 27 octobre 2016, Mme [Y] a saisi le président du tribunal de grande instance de Marseille d'une demande tendant à la désignation d'un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à M. [B] ainsi que l'indemnité d'occupation due par le preneur en cas de maintien dans les lieux.
Par ordonnance de référé du 7 décembre 2016, M. [X] [C] a été désigné en qualité d'expert. Ce dernier a été ultérieurement remplacé par M. [Z] [P] par ordonnance en date du 21 avril 2017. L'expert ainsi substitué a déposé son rapport le 26 juin 2018.
Par acte d'huissier délivré le 16 octobre 2018, Mme [Y] a fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins, à titre principal, de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 34383 euros et l'indemnité d'occupation due par le preneur à la somme de 11856,22 euros par an HT et HC.
M. [B] a soulevé la nullité du rapport d'expertise et, à titre subsidiaire, a sollicité qu'il soit dit que le tribunal ne saurait être lié par les évaluations de l'expert concernant l'indemnité principale et les indemnités accessoires. Il a, en conséquence, sollicité la fixation de son indemnité d'éviction à la somme totale de 134 393 euros et la fixation de l'indemnité d'occupation au montant de son loyer actuel.
Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- débouté M. [B] de sa demande de nullité du rapport de l'expert judiciaire,
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B],
En conséquence,
- condamné Mme [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros,
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux,
En conséquence,
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux, en derniers ou quittances soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre,
- ordonné d'office la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et frais d'huissier,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 7 décembre 2021, M. [F] [B] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 28 février 2022, M. [F] [B] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 novembre 2021, en ce qu'il a:
- débouté M. [B] de sa demande en nullité du rapport de l'expert judiciaire ;
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [H]-[M] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B] ;
En conséquence :
- condamné M. [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros;
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux, en deniers ou quittances, soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre ;
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et frais d'huissier ;
Statuant à nouveau, entendre la cour d'appel d'Aix-en-Provence réformer partiellement le jugement rendu :
- dire et juger le rapport d'expertise nul ;
- subsidiairement, dire que la cour ne sera pas liée par l'évaluation de l'indemnité principale et accessoire fixée par l'expert judiciaire ;
- dire et juger que l'indemnité d'éviction de M. [B] s'élève à la somme de 116 790 euros ;
- en conséquence, condamner Mme [Y] [J] à payer à M. [B] les sommes suivantes :
- 116 790 euros au titre de l'indemnité principale,
- 11 679 euros au titre de l'indemnité accessoire ;
- dire et juger que l'indemnité d'occupation s'élèvera au montant du loyer actuellement payé ;
- débouter Mme [Y] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;
- dire et juger que Mme [Y] [J] sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise;
- dire n'y avoir lieu au paiement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
- confirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 novembre 2021, en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B] ;
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [Y] à M. [B] ;
- ordonné la compensation d'office entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation.
Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 25 mai 2022, Mme [J] [Y] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 18 novembre 2021 en ce qu'il a :
- débouté M. [B] de sa demande de nullité du rapport de l'expert judiciaire,
- fixé à la somme de 28 300 euros l'indemnité d'éviction due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 4 487 euros l'indemnité pour frais de licenciement de personnel due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé à la somme de 1 437 euros l'indemnité de trouble commercial due par Mme [Y] à M. [B],
- fixé la somme de 2 830 euros l'indemnité de réemploi due par Mme [Y] à M. [B],
En conséquence,
- condamné Mme [Y] à verser à M. [B] la somme totale de 37 054 euros,
- fixé à la somme de 9 454,72 euros par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par M. [B] depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux,
En conséquence,
- condamné M. [B] à verser à Mme [Y] la somme de 9 454,72 euros par an depuis le 29/03/2017 et jusqu'à libération effective des lieux , en derniers ou quittances soit avant déduction des sommes déjà versées à ce titre,
- ordonné d'office la compensation entre les sommes dues de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [F] [B] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise et frais d'huissier,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [B] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner M. [F] [B] à verser la somme de 5 000 euros à Mme [J] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud Juston.
L'instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise :
Il résulte des dispositions des articles 114 et 175 du code de procédure civile que la nullité d'un rapport d'expertise judiciaire peut être prononcée en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public à charge pour la partie qui l'invoque de démontrer le grief que lui cause l'irrégularité.
Aux termes de l'article 237 du même code, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.
M. [B] soutient que l'expert n'aurait pas observé le principe du contradictoire et aurait fait preuve de partialité dans l'exécution de sa mission.
Il reproche en premier lieu au technicien de ne pas avoir répondu à l'ensemble de ses dires, qui n'ont pas été annexés au rapport, à l'exception de celui du 18 juin 2018.
Il résulte des dispositions de l'article 276 du code de procédure civile que les parties doivent rappeler sommairement dans un dire récapitulatif le contenu des observations et réclamations présentées antérieurement, de sorte que ne commet aucun manquement à ses obligations l'expert qui répond au seul dire récapitulatif adressé par les parties.
M. [B] verse aux débats plusieurs correspondances adressées à l'expert par son conseil durant l'année 2017.
Par courrier du 3 mars 2017, l'avocat signale à l'expert une difficulté relative à une absence de régularisation de charges générant un trop perçu en faveur de son client et lui demande s'il considère que cette question entre dans le cadre sa mission ou relève d'une demande d'extension de mission. Ce courrier n'est pas présenté comme un dire, et il ressort du rapport d'expertise par 10 qu'il a été répondu à cette question lors de la réunion d'expertise du 9 juin 2017.
Par courrier du 25 août 2017, l'avocat demande à l'expert s'il entend chiffrer la valeur du droit au bail. Ce courrier n'est pas présenté comme un dire et l'expert a effectivement chiffré dans son rapport la valeur du droit au bail.
Par courrier du 20 octobre 2017 présenté comme un dire, le conseil de M. [B] communique à l'expert diverses pièces. Cette communication, complétée par un envoi du 9 novembre 2017, est mentionnée dans le rapport de l'expert qui comporte en page 19 la liste des pièces ainsi transmises.
Par courrier du 15 décembre 2017 présenté comme un dire, le conseil de M. [B] communique à l'expert les bilans des trois dernières années et une attestation de la société Afric primeur, et développe ses observations sur la valeur du fonds de commerce et du droit au bail, en s'appuyant sur les éléments de référence transmis.
Les dernières pièces communiquées sont mentionnées dans le rapport de l'expert et les observations contenues dans ce dire sont reprises en intégralité dans le dire récapitulatif adressé par le conseil de M. [B] par courrier du 18 juin 2018.
L'expert a annexé à son rapport le dire récapitulatif du 18 juin 2018 et a intégré dans le compte rendu de ses opérations à la suite de ce dire un paragraphe 2.5.3 intitulé 'réponses de l'expert' dans lequel il répond sur ces observations.
Aucun manquement de l'expert n'est donc caractérisé à ce titre.
M. [B] reproche encore à l'expert d'avoir clôturé son rapport le jour même de la communication de son pré-rapport, avant expiration du délai imparti aux avocats pour transmettre leurs observations.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, il ressort bien des termes du rapport que l'expert a envoyé son pré-rapport aux conseils des parties le 22 mai 2018 en leur impartissant un délai jusqu'au 22 juin 2018 pour faire part de leurs observations.
L'expert a d'ailleurs intégré dans le corps de son rapport les dires récapitulatifs de chacune des parties reçus les 18 et 21 juin 2018, ainsi que sa réponse à ces dires.
Le fait que l'expert ait omis de modifier, au bas de ses conclusions, la date de clôture figurant sur son pré-rapport relève d'une erreur matérielle sans incidence sur la régularité de l'expertise.
L'appelant prétend ensuite que l'expert aurait fait preuve de partialité et instauré un climat de suspicion à son égard en prenant parti pour le bailleur et en procédant à des investigations auprès du RSI pour connaître son chiffre d'affaires, invoquant à tort un retard dans la communication des pièces.
Il ressort cependant de l'historique des échanges entre les parties, l'expert et le juge chargé du contrôle de l'expertise que la démarche effectuée par l'expert auprès du RSI et de l'administration fiscale, a été rendue nécessaire par la réticence de M. [B] à communiquer ses bilans des exercices 2013 à 2015 et une attestation de l'expert-comptable sur les frais de licenciement du personnel, vainement réclamés par le premier expert le 11 janvier et le 13 février 2017, puis par M. [P] les 16 mai et 9 juin 2017, ce dernier étant contraint de saisir le juge chargé du contrôle, qui a adressé un courrier au conseil de M. [B] le 4 juillet 2017 sans résultat et pris le 26 octobre 2017 une ordonnance d'injonction de communiquer les bilans et l'attestation de l'expert-comptable, à laquelle M. [B] n'a déféré que le 6 novembre 2017 concernant l'attestation de l'expert-comptable et le 15 décembre 2017 concernant les bilans.
Cette ordonnance rappelait à l'expert qu'il avait l'autorisation de solliciter les documents qu'il estimait nécessaires à l'accomplissement de sa mission auprès des administrations concernées.
C'est dans ces conditions que l'expert s'est rendu le 21 novembre 2018 dans les bureaux du RSI et au centre des finances publiques pour obtenir le montant du chiffre d'affaires de M. [B] pour les années 2013 à 2015.
La circonstance que M. [B] bénéficiait du régime de la micro-entreprise et était dispensé à ce titre de certaines obligations au regard de la comptabilité et de l'impôt ne justifie en rien le fait qu'il n'en ait pas informé l'expert et n'ait pas communiqué en temps utile les bilans simplifiés finalement communiqués le 15 décembre 2017 soit 11 mois après la première demande, ou tout autre document justifiant de son chiffre d'affaires.
La démarche de l'expert était dictée non pas par une suspicion partiale à l'égard de M. [B] mais par les nécessités de sa mission, dont la bonne exécution était entravée par l'attitude de cette partie, étant rappelé que l'article 239 du code de procédure civile fait obligation au technicien de respecter les délais qui lui sont impartis par le tribunal.
Aucune nullité n'est encourue à ce titre.
M. [B] reproche également à l'expert d'avoir considéré que la problématique des régularisations de charges signalée par son conseil n'entrait pas dans sa mission.
Il ne précise pas en quoi cette interprétation donnée par l'expert sur les limites de sa mission pourrait constituer une cause de nullité de l'expertise.
Il ressort en tout état de cause du rapport d'expertise que ce point a été évoqué lors de la réunion d'expertise du 9 juin 2017 lors de laquelle le conseil de la bailleresse a fourni contradictoirement les justificatifs des régularisations de charges des exercices 2013, 2014 et 2015.
L'expert mentionne que le conseil de M. [B] devait contrôler que les montants correspondant avaient bien été crédités sur le compte de M. [B] par le cabinet de gestion et que si tel était le cas, les parties considéraient que ce point était résolu et qu'il n'était pas nécessaire de saisir l'expert à ce sujet.
Aucune réclamation n'a d'ailleurs été présentée à ce titre devant la juridiction.
M. [B] invoque encore la partialité de l'expert auquel il reproche de ne pas avoir tenu compte des éléments d'appréciation communiqués par lui-même, tels qu'un rapport établi en 2010 par un cabinet d'expertise pour la détermination d'une indemnité d'éviction relative à un local situé dans le voisinage immédiat, des actes portant conclusion d'un bail commercial et paiement d'un pas de porte ainsi qu'un acte de cession de fonds de commerce, relatifs également à des exploitations proches, et d'avoir écarté l'attestation établie par la société Afric primeurs sur des pourparlers en vue de l'achat du droit au bail n'ayant pu aboutir du fait du refus de renouvellement du bail.
Le rapport de l'expert mentionne la communication de ces pièces par M. [B].
Il entre dans la mission de l'expert d'apprécier la pertinence et le caractère probant des pièces qui lui sont communiquées par les parties.
L'expert a précisé dans son rapport les motifs objectifs pour lesquels les références citées par M. [B] ne lui semblaient pas pertinentes et ne le conduisaient pas à modifier sa propre estimation, et a exprimé ses réserves sur le caractère probant de l'attestation de la société Afric Primeur en l'absence de tout engagement de cette société.
Il ne peut en être déduit aucune partialité de l'expert.
M. [B] reproche enfin à l'expert d'avoir retenu des éléments de comparaison issus de références non communiquées.
Afin de déterminer la valeur locative des locaux en tant que composante du calcul de la valeur du droit au bail et de l'indemnité d'occupation, l'expert indique s'être livré à une enquête de terrain, rendue difficile par le fait que les personnes consultées refusent souvent de fournir les informations sollicitées.
L'expert relate avoir pu obtenir trois références dans des secteurs équivalents en termes de commercialité et d'emplacement et se base sur ces éléments pour proposer une valeur locative.
L'obtention par l'expert de ces renseignements ne signifie pas nécessairement qu'il ait été mis en mesure de prendre et communiquer copie des baux correspondants.
Les précisions fournies pour chaque référence (adresse du local, surface pondérée, loyer, date du bail ou de la fixation judiciaire) permettent aux parties d'effectuer toutes vérifications nécessaires.
Le défaut de communication par l'expert des baux correspondant à ces références ne sera pas retenu comme constituant l'inobservation d'une formalité substantielle faisant grief, étant relevé que cette façon de procéder est conforme à la pratique expertale communément admise en la matière compte tenu de la réticence des tiers à fournir les baux et de la nécessité pour l'expert de concilier le secret des affaires et la justification du prix proposé.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande d'annulation du rapport d'expertise.
Sur l'indemnité d'éviction due par la bailleresse :
Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Ainsi que l'a retenu le premier juge, la valeur du fonds de commerce comporte un élément plancher qui est celui de la valeur du droit au bail.
L'appelant fait ainsi valoir à juste titre que l'indemnité principale est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.
S'agissant de l'estimation de la valeur marchande du fonds, l'expert a appliqué la méthode des barèmes professionnels consistant à déterminer le chiffre d'affaires moyen TTC des trois dernières années, conformément aux usages de la profession s'agissant d'un commerce de bazar, et à l'affecter d'un pourcentage.
Il retient un chiffre d'affaires moyen de 70798 euros TTC, cette valeur n'est pas contestée par les parties.
S'agissant du pourcentage à appliquer à ce chiffre d'affaires, l'expert indique qu'il est distinct selon le type de commerce exploité et est fonction des usages de la profession et cite les quatre références suivantes applicables à un commerce de bazar:
- Memento Francis Lefebvre et services fiscaux : 20 à 40% du chiffre d'affaires annuel TTC,
- Ordre des experts-comptables : 20 à 40% du chiffre d'affaires annuel TTC,
- La cote des valeurs vénales Ed Callon 2018 : 40 à 45% du chiffre d'affaires annuel TTC.
Il retient un coefficient de 40% eu égard aux caractéristiques de l'établissement, considérant que la zone est propice à l'activité exercée sans pour autant bénéficier d'une forte potentialité.
Il conclut en conséquence à une valeur du fonds de commerce de 28300 euros.
Sans contester la pertinence de la méthode employée par l'expert, ni sa conformité aux usages de la profession, l'appelant conclut à l'application d'un coefficient de 50% sur le chiffre d'affaires TTC, soit une valeur de 35000 euros, faisant valoir que dans un rapport établi en 2010, le cabinet d'expertise [I] avait retenu un coefficient de 75% pour le calcul d'une indemnité d'éviction afférente à des locaux situés à proximité, [Adresse 4].
Il sera relevé en premier lieu que le rapport du cabinet [I] auquel se réfère l'appelant n'est pas un rapport d'expertise judiciaire mais un avis d'expert établi à la demande et dans les intérêts d'un preneur évincé. L'appelant ne précise pas quel coefficient a été retenu par l'expert judiciaire désigné dans cette affaire et par le tribunal saisi du litige. La valeur probante de cet avis est en conséquence soumise à réserves.
L'expert a en outre considéré à juste titre que ce rapport, concernant un local situé sur une artère bénéficiant d'une meilleure commercialité et un commerce déclarant un chiffre d'affaires de 404000 euros HT ne pouvait servir de référence à l'évaluation du fonds de M. [B], qui générait une chiffre d'affaires de 70798 euros TTC, en constante diminution, et avait été acheté en 2009 au prix de 15000 euros pour un chiffre d'affaires moyen de 121000 euros soit un coefficient multiplicateur de 12,5%.
La valeur retenue par l'expert sera en conséquence entérinée.
S'agissant de la valeur du droit au bail, l'expert précise, sans être contredit sur ce point, que les usages expertaux et la jurisprudence privilégient la méthode de l'économie de loyer également dénommée méthode du différentiel, procédant du fait que la valeur du droit au bail naît de la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu'il faudrait payer s'il fallait louer au prix du marché un local équivalent.
Cette méthode consiste à calculer la différence entre la valeur locative et le loyer pratiqué à la date de renouvellement et à appliquer un coefficient de situation compris entre 2,5 et 9, en fonction de la situation géographique du local et de sa commercialité.
L'expert a retenu une valeur locative de 138 euros le m² sur la base de trois éléments de comparaison obtenus dans des secteurs équivalents en termes de commercialité et d'emplacement, soit 12600 euros HT et HC par an pour 91,35 m².
Le loyer pratiqué étant de 8000 euros HT et HC par an, la différence est de 4600 euros, que l'expert a affectée d'un coefficient de 5, eu égard aux caractéristiques des locaux et de leur implantation.
Il retient ainsi une valeur du droit au bail de 23000 euros, inférieure à son estimation de la valeur marchande du fonds de commerce.
M. [B] conteste cette évaluation et se prévaut d'un droit au bail de 116790 euros calculé sur la base d'un prix au m² de 1278,50 euros, se fondant sur deux actes du 27 juin 2014 portant conclusion d'un bail commercial et paiement d'un pas de porte pour des locaux situés à proximité, [Adresse 3].
Outre le fait que ce calcul méconnaît la méthode du différentiel dont la pertinence n'est pas critiquée par l'appelant, il se fonde sur une opération isolée qui n'apporte aucun élément utile concernant la valeur du droit au bail puisque le pas de porte ou droit d'entrée versé par le preneur au bailleur est d'une nature différente de celle du droit au bail et procède d'un calcul différent.
Le calcul d'un prix au m² n'est en outre pas documenté puisque le bail produit ne mentionne pas la surface des locaux.
Il ressort en outre de la description très détaillée fournie par l'expert concernant la situation géographique du local et la commercialité du quartier, que si la [Adresse 10] et l'[Adresse 7] forment un ensemble homogène dont la vocation est l'activité commerciale en pieds d'immeuble et qui bénéficie de l'attractivité du Marché du Soleil, l'[Adresse 7], réaménagée dans le cadre du projet Euroméditerranée, est plus qualitative que la [Adresse 10].
C'est par ailleurs à juste titre que l'expert n'a pas tenu compte d'une attestation établie le 15 décembre 2017 par le gérant de la société Afric primeurs, aux termes de laquelle ce dernier aurait engagé en 2016 des pourparlers avec M. [B] pour acquérir le droit au bail du local situé au [Adresse 5] pour un prix de 100 000 euros, le projet de compromis ayant été arrêté par le refus de renouvellement du bail.
Cette simple affirmation n'est corroborée par aucune pièce contemporaine des pourparlers allégués, justifiant de leur réalité et d'un véritable engagement pris par la société Afric primeurs sur un prix de 100 000 euros.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a entériné l'évaluation du droit au bail proposée par l'expert pour un montant de 23000 euros, et, constatant que cette valeur était inférieure à celle de 28300 euros retenue au titre de la valeur marchande du fonds de commerce, a fixé l'indemnité principale d'éviction à ce dernier montant.
S'agissant des indemnités accessoires, les parties ne contestent pas que l'indemnité de remploi peut être, conformément aux usages, fixée à 10% de l'indemnité principale et les deux parties concluent à la confirmation du jugement concernant les sommes allouées au titre des indemnités pour trouble commercial et pour frais de licenciement.
Sur l'indemnité d'occupation due par le preneur :
L'indemnité est due à compter de la date d'effet du congé.
Conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité est fixée, en l'absence de stipulations contractuelles spécifiques, à la valeur locative déterminée en application de l'article L.145-33.
Il doit être tenu compte de la précarité de l'occupation par l'application d'un abattement, communément fixé à 10%.
La cour confirmera le montant retenu par le premier juge et les condamnations prononcées à ce titre, le tribunal ayant de façon pertinente, en considération des informations fournies par l'expert concernant les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et des trois références de prix pratiqués dans le voisinage, entériné la valeur locative de 138 euros HT et HC au m², en lui appliquant les abattements suivants :
- 10% au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail en défaveur du preneur,
- 10% au titre de la précarité,
- 5% au titre de l'absence de sanitaires et de vitrine.
La disposition du jugement ordonnant d'office la compensation entre les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et celles dues au titre de l'indemnité d'occupation ne fait l'objet d'aucune demande d'infirmation.
Sur la demande en dommages et intérêts formée par la bailleresse :
Mme [Y] sollicite la condamnation de M. [B] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, faisant valoir que l'attitude du preneur, qui a tout fait pour paralyser les opérations d'expertise et retarder son départ des lieux, l'a privée de la possibilité d'exploiter les lieux depuis le 29 mars 2017.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, Mme [Y], déjà indemnisée de la privation de jouissance de son local par l'octroi d'une indemnité d'occupation, ne démontrant ni la réalité d'un projet commercial de reprise viable, ni une perte financière certaine.
Sur les frais du procès :
Partie succombante au principal, M. [B] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [B] à payer à Mme [J] [Y] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,