CA Papeete, A, 11 décembre 2025, n° 24/00290

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

La Sci Oiri représentée par Mme [G] et Mme [W] [R] ont conclu un bail non commercial précaire le 31 août 2020 portant sur un local non commercial situé au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 2] à Papeete pour une durée de 23 mois soit jusqu'au 31 juillet 2022 sans prolongation possible moyennant un loyer de 150 000 F CFP.

La Sarl Poppy et Mme [W] [R] ont conclu un 'bail commercial précaire' portant sur un local commercial d'une superficie de 130 m2 situé au rez- de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer de 180 000 F CFP pour une durée de 23 mois soit jusqu'au 31 juillet 2022 sans prolongation possible. Ce bail a été enregistré à la conservation des hypothèques le 1er septembre 2020.

La Sarl Poppy et Mme [W] [R] ont signé d'un commun accord le 1er septembre 2020 un acte de résiliation du contrat de bail commercial.

La Sci Oiri représentée par Mme [G] et Mme [W] [R] ont signé le 15 septembre 2020 un contrat intitulé 'bail commercial précaire' portant sur un local commercial d'une superficie de 130 m2 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à Papeete moyennant un loyer de 180 000 F CFP pour une durée de 23 mois soit jusqu'au 31 juillet 2022 sans prolongation possible. Ce bail a été enregistré à la conservation des hypothèques le 14 octobre 2020.

Le 1er août 2021, Mme [W] [R] a sollicité la résiliation anticipée du bail non commercial précaire, résiliation qui a été acceptée par Mme [G].

Le 25 août 2021, la Sci Oiri a mis en demeure Mme [W] [R] d'avoir à justifier de l'assurance du bien loué en visant la clause résolutoire.

Le 5 août 2022, la Sci Oiri a délivré à Mme [W] [R] un commandement de quitter les lieux eu égard à l'expiration du bail, commandement visant la clause résolutoire.

Par requête du 23 septembre 2022, la Sci Oiri a saisi le juge des référés aux fins d'expulsion de Mme [W] [R] du local commercial donné à bail.

Parallèlement, par acte d'huissier en date du 10 octobre 2022 et requête déposée au greffe le 14 octobre 2022, Mme [W] [R] a assigné la Sci Oiri devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de reconnaissance de l'existence d'un bail commercial entre elles depuis le 1er septembre 2020 daté d'entrée en jouissance dans les lieux et d'exploitation du snack au loyer de 150 000 F CFP par mois.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge des référés a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé.

Par jugement du 5 août 2024, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- constaté la prescription de l'action en requalification du bail commercial ;

- rejeté la demande de trop perçu consécutive ;

- ordonné à Mme [W] [R] et tous occupants de son chef de quitter les lieux,

- ordonné en tant que de besoin l'expulsion de Mme [W] [R] et de tous occupants de son chef eu besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- condamné Mme [W] [R] à payer à la Sci Oiri la somme de 5 660 000 F CFP au titre des indemnités d'occupation d'août 2022 au 9 janvier 2024,

- dit que Mme [S] [R] est redevable à l'égard de la Sci Oiri d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 360 000 F CFP à compter du 10 janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux et au besoin la condamne au paiement de sommes dues à ce titre.

- débouté Mme [W] [R] de sa demande indemnitaire,

- condamné Mme [W] [R] à verser à la Sci Oiri la somme de 250 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- condamné Mme [W] [R] aux dépens.

Par requête du 16 septembre 2024, Mme [W] [R] interjetait appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 26 juin 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :

- prononcer la requalification du bail commercial depuis le 1er septembre 2020 date d'entrée en jouissance dans les lieux et d'exploitation du snack entre Mme [W] [R] et la Sci Oiri au prix de 150 000 F CFP par mois ou à compter du 1er août 2022 , date d'expiration dudit bail,

- condamner la Sci Oiri à payer à Mme [W] [R] les sommes de :

- 1 050 000 F CFP en remboursement du trop perçu sur le montant des loyers de novembre 2020 jusqu'à septembre 2023,

- 1 000 000 F CFP en réparation du préjudice subi,

- 750 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Elle fait valoir en substance que le bail commercial précaire n'existe pas en Polynésie française et que sa signature lui a été extorquée dans la mesure où elle n'avait pas conscience qu'elle signait un bail de 23 mois ce qui s'apparente à un dol sur le fondement de l'article 1116 applicable en Polynésie française et entraîne la nullité du contrat. Elle ajoute que la prescription est inapplicable, le bail précaire étant illicite. Elle demande donc à ce que s'applique le régime de baux commerciaux à compter du 1er septembre 2020 date d'entrée dans les lieux et que la demande d'expulsion soit rejetée, le bailleur ne justifiant d'aucun motif sérieux.

Elle affirme que le bail signé le 31 août 2020 prévoyait un loyer de 150 000 F CFP et que le bail signé le 15 septembre a illicitement augmenté le loyer à la somme de 180 000 F CFP ce qui justifie sa demande de remboursement du trop perçu.

Elle expose que Mme [G] s'est rendu dans son snack pour lui tenir des propos désobligeants et a terni sa réputation commerciale justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts

Par conclusions régulièrement notifiées le 22 avril 2025, la Sci Oiri demande la confirmation du jugement querellé et y ajoutant la condamnation de Mme [W] [R] à payer à la Sci Oiri la somme de 11 060 000 F CFP correspondant à l'occupation sans droit ni titre du local commercial à compter du mois d'août 2022 à avril 2025 provisoirement arrêtée au 22 avril 2024 et courant jusqu'à complété libération des lieux pour un montant mensuel de 360 000 F CFP.

A titre subsidiaire,

- dire que le bail conclu entre la Sci Oiri et Mme [W] [R] est un bail précaire non soumis au statut des baux commerciaux et qui est arrivé à expiration le 31 juillet 2022,

- ordonner l'expulsion de Mme [W] [R] et de tous occupants de son chef du local commercial avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard.

- condamner Mme [W] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation de 360 000 F CFP due à compter du 1er août 2022 et jusqu'à complète libération des lieux.,

- condamner Mme [W] [R] au paiement de la somme de 11 060 F CFP correspondant à l'occupation sans droit ni titre du local commercial au titre des mois d'août 2022 à avril 2025 provisoirement arrêtée au 22 avril 2025

A titre infiniment subsidiaire,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire suite à la mise en demeure du 25 août 2021 visant la clause résolutoire restée sans effet,

- ordonner l'expulsion de Mme [W] [R] ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

En tout état de cause,

- débouter Mme [W] [R] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [W] [R] au paiement de la somme de 450 000 F CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement que le bail consenti se terminait au 31 juillet 2022, que Mme [W] [R] en avait parfaitement conscience et que rendez vous avait été fixé au 31 juillet 2022 pour la remise des clefs mais que Mme [W] [R] est restée dans les lieux l'obligeant à lui délivrer un commandement de quitter les lieux du 4 août 2022, que le bail prévoyait une indemnité d'occupation égale au double du loyer, que Mme [W] [R] n'a rien payé malgré les procédure en cours que sa demande en requalification du bail est manifestement prescrite en application de l'article L 145-60 du code de commerce, le bail ayant été signé le 15 septembre 2020 et la demande en requalification ayant été formulée pour la première fois par assignation du 10 octobre 2022.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le bail a été conclu en application de l'article L145-5 du code de commerce et que sa validité ne peut être contestée. Elle rappelle que le bail prévoit expressément une durée de 23 mois et que Mme [W] [R] ne pouvait l'ignorer comme le prouvent les attestations versées aux débats Elle ajoute que Mme [W] [R] n'est que le prête-nom de son père soumis à une interdiction de gérer et ajoute qu'il a eu à plusieurs reprises un comportement violent à l'égard de Mme [G] justifiant le dépôt d'une plainte pénale et faisant fuir les autres locataires potentiels de l'immeuble refusant d'avoir des voisins d'une telle violence. Elle ajoute que le caractère précaire de l'occupation était voulu par les deux parties, elle même ayant un projet de construction immobilière et que le prix très inférieur au prix du marché se justifiait par la location au premier étage d'un local pour stocker les marchandises pour un loyer de 150 000 F CFP.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dol

En application de l'article 1109 du code civil applicable en Polynésie française, il n'y a point de consentement valable si le consentement a été donné par erreur ou si'l a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Mme [W] [R] affirme qu'elle n'avait pas conscience de signer un bail commercial précaire et que sa signature lui a été extorquée.

Il résulte de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française que 'les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans'.

Il apparaît au vu des attestations versées aux débats (M [Z], Mme [L], M. [T]) que Mme [W] [R] avait parfaitement conscience de signer un bail d'une durée inférieure à deux ans puisqu'elle recherchait un autre local où exercer son activité à l'expiration dudit bail. Cela résulte également de la demande de résiliation du local située au premier étage adressée par Mme [W] [R] à la Sci Oiri ou elle indique expressément 'conformément au bail non commercial précaire' Cela résulte enfin du montant du loyer fixé d'accord des parties à 180 000 F CFP alors qu'il est établi que les locaux situés dans ce quartier se louent aux alentours de 300 000 F CFP.

Il n'y a donc pas eu dol et le consentement a été valablement donné.

Sur la prescription

Selon les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans'

Mme [W] [R] sollicite la requalification du bail signé le 15 septembre 2020 en bail commercial pour le voir soumis rétroactivement au statut des baux commerciaux et se maintenir ainsi dans les lieux.

Or, le bail dérogatoire a été conclu le 15 septembre 2020 et la demande en requalification date du 14 octobre 2022 soit plus deux ans après.

Le délai biennal étant expiré c'est à bon droit que le premier juge a dit que l'action était prescrite. Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation

L'article 1134 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Contrairement à ce qu'allègue Mme [W] [R], le bail dérogatoire est conforme aux dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française et a donc expiré le 21 juillet 2022, date de son terme clairement mentionné dans le contrat.

A compter de cette date, Mme [W] [R] est occupante sans droit ni titre et son expulsion doit être ordonnée.

L'indemnité d'occupation due par la preneuse qui se maintient abusivement dans les lieux a été fixée au contrat au double du loyer mensuel soit la somme de 360 000 F CFP mensuelle.

Il est dû de ce chef selon décompte arrêté au 22 avril 2025 la somme de 11 060 000 F CFP.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [W] [R]

Celle-ci n'apporte strictement aucune pièce à l'appui de ses allégations selon lesquelles il aurait été porté atteinte à son image commerciale par Mme [G]. Bien au contraire il apparaît au vu des attestations versées aux débats que c'est le père de Mme [W] [R] qui a eu un comportement menaçant et violent.

C'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'article 407 du code de procédure civile

L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.

L'équité commande d'allouer à la Sci Oiri la somme de 250 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 5 août 2024 sauf en ce qu'il a fixé à 5 660 000 F CFP la somme due par Mme [P] [W] [R] au titre des indemnités d'occupations,

Statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne Mme [P] [W] [R] à payer à la Sci Oiri la somme de 11 060 000 F CFP au titre de l'indemnité d'occupation due du mois d'août 2022 à avril 2025 selon décompte arrêté au 25 avril 2025 ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [P] [W] [R] à payer à la Sci Oiri la somme de 250 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [W] [R] aux dépens d'appel.

Prononcé à [Localité 3], le 11 décembre 2025.