CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 11 décembre 2025, n° 25/05435
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05435 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBND
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Février 2025 -TJ de PARIS - RG n° 24/57922
APPELANT
M. [P] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Max ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1992
INTIMÉS
M. [H] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 12.05.2025 à étude
S.C.I. SCI DU [Adresse 6], RCS de Paris sous le n°444 336 192, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 26 avril 1982, la société SCI du [Adresse 6] a donné à bail commercial à M. [W] [M] des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 1982, moyennant un loyer initial en principal de 44.400 francs (6 768,73 euros) par an.
[W] [M] est décédé le 2 juin 2014, laissant pour lui succéder :
M. [H] [M], né le 2 août 1957, issu de son mariage avec [G] [O], prédécédée,
M. [P] [K], né le 28 août 2001, issu de son union libre avec Mme [B] [K].
L'indivision successorale existant entre M. [H] [M] et M. [P] [K] n'est pas liquidée à ce jour, les deux frères étant en désaccord.
M. [H] [M] est propriétaire de la moitié des parts de la SCI du [Adresse 6], l'autre moitié appartenant à un tiers à l'indivision successorale. Il est le gérant de cette SCI.
M. [H] [M] et M. [P] [K] sont propriétaires indivis du fonds de commerce exploité par la SCI du [Adresse 6], à hauteur de 75% pour le premier, de 25% pour le second.
Une activité de tapissier est exercée dans ce fonds de commerce, sous l'enseigne « Saint Pierre Décor ». Mme [K], mère de M. [P] [K], y travaille depuis 2006.
Par acte extra-judiciaire du 2 août 2024, la société SCI du [Adresse 6] a fait délivrer à MM. [H] [M] et [P] [K] un commandement de payer les loyers dus, visant la clause résolutoire prévue au bail commercial, pour une somme de 9.087,84 euros en principal, arrêtée au 1er juillet 2024.
Par actes du 16 octobre et du 13 novembre 2024, la société SCI du [Adresse 6] a fait assigner M. [K] et M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
Ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux Irais, risques et perl de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner solidairement MM. [P] [K] et [H] [M] a lui payer la somme provisionnelle de 10 776,91 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus) ;
Condamner solidairement MM. [P] [K] et [H] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la daté de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;
Condamner in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
MM. [K] et [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Par ordonnance réputée contradictoire du 10 février 2025, le juge des référés a :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 13 mars 2025, M. [K] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 septembre 2025 il demande à la cour, sur le fondement des articles L. 145-41 et R. 145-20 du code de commerce, des articles 1104, 1240, 834 et 1343-5 du code civil et des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :
Le recevoir en son appel ;
Infirmer la décision entreprise des chefs suivants :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Statuant à nouveau sur ces points,
A titre principal,
Dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI du [Adresse 6] et l'en débouter ;
A titre infiniment subsidiaire,
Dire que les indivisaires seront tenus à la dette locative à proportion de leur part respective dans l'indivision, soit 75 % pour M. [H] [M] et 25 % pour M. [P] [K] ;
Autoriser M. [H] [M] et M. [P] [K] à se libérer des causes du commandement dans un délai de deux ans à compter de l'arrêt à intervenir ;
Ordonner la suspension, durant ce délai, des effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause,
Condamner M. [H] [M] à payer à M. [P] [K] la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Condamner M. [H] [M] à payer à M. [P] [K] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Et, sur l'expertise judiciaire :
Ordonner une expertise judiciaire et désigner l'expert qu'il plaira à la Cour avec mission de :
Se rendre sur les lieux objet du bail commercial ;
Entendre les parties en leurs dires et explications,
Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Le cas échéant, recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Relever et décrire les désordres et non-conformité allégués, visées dans les conclusions d'appel et dans le constat de commissaire de justice du 20 mars 2025, en détailler l'origine, les causes, l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités ;
Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
Décrire les travaux de reprise et procéder à l'aide des devis fournis par les parties, à un chiffrage desdits travaux ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;
Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
Evaluer les troubles de jouissance et les préjudices financiers subis ;
Fournir toute indication de nature à évaluer le préjudice financier subi par les locataires résultant des désordres et non-conformités observées.
Dire qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra en référer au juge du contrôle désigné par la Cour pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;
Faire injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
Dire que l'expert effectuera sa mission dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;
Dire que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
Dire que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappeler qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
Dire que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Monsieur [H] [M] au 3/4 et par Monsieur [P] [K] au 1/4 entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;
Dire que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, la SCI du [Adresse 6] demande à la cour, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce et des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :
Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 10 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en sa formation des référés, en ce qu'elle a :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et dé tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum Messieurs [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence :
Débouter [P] [K] de l'intégralité de ses fins et demandes ;
Constater acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial à effet au 2 septembre 2024 ;
Prononcer la résiliation de plein droit à effet au 2 septembre 2024 du bail commercial consenti à [W] [M] au droit duquel sont venus [H] [M] et [P] [K] ;
Ordonner l'expulsion de [H] [M] et [P] [K] des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin rappelés ci-après : dans un immeuble situé [Adresse 6] au rez-de-chaussée, une boutique d'environ 84 m² et une cave en sous-sol de même superficie ;
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux au sein d'un garde-meubles que les preneurs désigneront et dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce aux entiers frais de [H] [M] et [P] [K] en garantie de toute somme qui sont dues ;
Y ajoutant :
Condamner à titre provisionnel solidairement [H] [M] et [P] [K] au paiement d'une somme de 16.427,70 euros arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus au profit de la SCI [Adresse 6] ;
Condamner solidairement [H] [M] et [P] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation calculée quotidiennement et correspondant au loyer contractuel outre provision et jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire au profit de la SCI [Adresse 6] ;
Condamner solidairement M. [M] et M. [K] en tous les dépens ;
Condamner solidairement M. [M] et M. [K] au paiement d'une somme d'un montant de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [Adresse 6].
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2025.
M. [M] n'a pas constitué avocat. M. [K] lui a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, remis à étude.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande principale en résiliation du bail et en paiement d'une provision
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Au cas présent, M. [K] se prévaut, pour l'essentiel, de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer par la SCI du [Adresse 6], gérée par M. [M] qui poursuit la résiliation du bail pour impayés alors qu'il est débiteur des sommes dues à hauteur de 75 % et ce dans son intérêt personnel, exerçant ainsi une forte pression sur son frère (qui souhaite garder le fonds de commerce pour sa mère qui y travaille) dans le cadre des négociations sur le partage de la succession de leur père, et cherchant à récupérer le bail pour augmenter le loyer et prévoir des conditions contractuelles plus avantageuses.
La SCI du [Adresse 6] soutient, elle, agir dans le seul intérêt social, en présence d'une dette de loyers due solidairement par les deux indivisaires et en toute bonne foi, M. [K] étant seul responsable de son refus de signer à son profit l'acte de cession du fonds de commerce pour liquider la succession.
Sans qu'il soit nécessaire d'entrer dans le détail des désaccords opposant les deux indivisaires sur la liquidation de la succession de leur père, force est de constater que l'intérêt personnel de la SCI du [Adresse 6] ne peut être dissocié dans le cadre du présent litige de celui de M. [M] qui détient la moitié des parts de cette société avec un tiers et la dirige, étant en outre le principal débiteur des loyers et charges puisqu'il est propriétaire de 75 % du fonds de commerce alors que son frère ne l'est qu'à hauteur de 25%. Il est ainsi loisible à M. [M] de cesser le paiement de sa quote-part du loyer pour faire coïncider son intérêt personnel avec celui de la société en recouvrant la liberté de conclure un nouveau bail à des conditions financièrement plus avantageuses et en se trouvant libéré du paiement d'une indemnité d'éviction à son colocataire.
De fait, il n'est pas précisé dans le commandement de payer que la SCI du [Adresse 6] a fait délivrer par son gérant, M. [H] [M], quelle est la part d'impayés imputable à ce dernier, alors qu'en application des articles 873 et 1309 du code civil le créancier doit diviser ses poursuites contre chaque héritier du débiteur, à hauteur de sa part dans la succession, même pour les obligations solidaires.
La bonne foi de la SCI dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire est douteuse dès lors qu'il n'est pas discuté que la dette locative résulte principalement du manquement de M. [M], tenu de payer 75% des loyers.
Par ailleurs, comme le souligne M. [K], le montant même des loyers réclamés au commandement de payer est sérieusement contestable, car la société bailleresse ne justifie pas que le montant de loyer trimestriel de 2.326,64 euros qui y est réclamé, soit un montant annuel de 9.306,56 euros, résulte d'une application régulière des dispositions contractuelles qui prévoient que le loyer est fixé pour la première période triennale à 44.400 francs (6.768,73 euros) par an et qu'il sera susceptible d'être révisé au début de chaque autre période dans les conditions prévues par la législation en vigueur.
Or, il n'est pas justifié de demandes de révision du loyer dans les conditions légales par la bailleresse, laquelle affirme sans toutefois le démontrer que le loyer a été révisé tous les trois ans avec l'accord des locataires. Les destinataires du commandement de payer ne sont donc pas mis en mesure d'apprécier la régularité du montant du loyer tel que réclamé par la société bailleresse.
Il en résulte une contestation sérieuse tant sur le montant de l'arriéré locatif que sur la délivrance de bonne foi du commandement.
En conséquence, par infirmation de l'ordonnance entreprise il sera dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI du [Adresse 6].
Sur la demande de dommages et intérêts
Si le montant de la dette locative se heurte à contestation sérieuse au vu de ce qui précède, M. [K] n'établit pas avoir pleinement rempli son obligation de paiement à hauteur de sa quote-part de sorte que l'action en résiliation du bail et en paiement d'une provision n'aurait été diligentée qu'en raison du manquement de son frère à son obligation de paiement.
Il ne saurait dans ces conditions prétendre au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il sera débouté de sa demande formée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle tendant au prononcé d'une expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Au soutien de sa demande d'expertise M. [K] se prévaut d'un manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance et d'exécution des grosses réparations de l'article 606 du code civil, invoquant en particulier :
la non-conformité des locaux aux normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR),
les fissures et désordres affectant le plafond du local,
les désordres affectant la devanture du local commercial.
La société SCI du [Adresse 6] s'oppose à cette mesure d'instruction, l'estimant irrecevable comme formulée postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire et de surcroit non fondée sur un motif légitime car visant simplement à paralyser les demandes formulées par la société bailleresse.
En réponse à ces moyens il doit être relevé :
d'une part, que M. [K] forme sa demande d'expertise en tout état de cause, indépendamment du moyen pris de l'exception d'inexécution qu'il a soulevée en sus de la mauvaise foi de la bailleresse pour faire échec à la résiliation du bail, moyen que la cour n'a pas eu besoin d'examiner dès lors qu'elle a retenu le moyen principal tiré de la mauvaise foi de la bailleresse ;
d'autre part, que la cour ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande d'expertise est inopérant.
Au soutien de sa demande d'expertise, M. [K] produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 20 mars 2025 et un rapport dressé le 27 novembre 2024 par une inspectrice du travail ayant visité les locaux le 4 novembre 2024.
Cette inspectrice a relevé que locaux ne sont pas propres à assurer la sécurité de la salariée (Mme [K]) et à protéger sa santé du fait notamment du mauvais état de parties du plafond.
Le constat du commissaire de justice montre des murs très fissurés et un plafond hors d'état dont des éléments de structure se détachent, divers désordres liés à des infiltrations comme la porte d'entrée du commerce qui est très abîmée, et en outre dépourvue de rampe d'accès pour les personnes à mobilité réduite.
Le contrat de bail prévoit que le bailleur aura à sa charge les travaux prévus par l'article 606 du code civil (grosses réparations).
Au vu de ces éléments, M. [K] justifie d'un motif légitime à voir ordonner une expertise afin de déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état à effectuer dans les locaux donnés à bail et qui relèveraient de l'obligation de délivrance et de réparation de la bailleresse, en vue d'engager sa responsabilité éventuelle.
Cette mesure sera ordonnée à ses frais avancés dès lors qu'il la requiert.
Sur les mesures accessoires
Partie perdante à la demande principale de résiliation du bail et de paiement provisionnel de la dette locative, la société SCI du [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et déboutée de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.
Elle sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société SCI du [Adresse 6],
Déboute M. [K] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts,
Ordonne une expertise aux frais avancés de M. [K],
Commet pour y procéder :
M. [U] [S],
[Adresse 2]
([XXXXXXXX01] ; [Courriel 7]),
avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux objet du bail commercial et les visiter ;
Entendre les parties et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Le cas échéant, recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Relever et décrire les désordres et non-conformité allégués, visés dans les conclusions d'appel et dans le constat de commissaire de justice du 20 mars 2025, en détailler l'origine, les causes, l'étendue, les conséquences quant à la solidité du bâtiment et, plus généralement, quant à l'usage qui peut être attendu des locaux et quant à leur conformité à leur destination ;
Décrire les travaux de remise en état nécessaires, les chiffrer, indiquer leur durée prévisible ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à éclairer la juridiction de fond sur les responsabilités encourues ;
Evaluer les préjudices subis de toute nature ;
Faire toutes constatations et observations utiles aux intérêts des parties ;
Répondre à leurs dires dans son rapport définitif, après leur avoir adressé un pré-rapport ou une note de synthèse ;
Dit qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra en référer au juge du contrôle désigné par la cour pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;
Dit que l'expert effectuera sa mission dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents éventuels ;
Fixe à 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [P] [K] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris, dans le délai de huit semaines à compter du présent arrêt ;
Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Condamne la société SCI du [Adresse 6] aux dépens de première instance et d'appel ;
La déboute de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05435 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBND
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Février 2025 -TJ de PARIS - RG n° 24/57922
APPELANT
M. [P] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Max ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1992
INTIMÉS
M. [H] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 12.05.2025 à étude
S.C.I. SCI DU [Adresse 6], RCS de Paris sous le n°444 336 192, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 26 avril 1982, la société SCI du [Adresse 6] a donné à bail commercial à M. [W] [M] des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 1982, moyennant un loyer initial en principal de 44.400 francs (6 768,73 euros) par an.
[W] [M] est décédé le 2 juin 2014, laissant pour lui succéder :
M. [H] [M], né le 2 août 1957, issu de son mariage avec [G] [O], prédécédée,
M. [P] [K], né le 28 août 2001, issu de son union libre avec Mme [B] [K].
L'indivision successorale existant entre M. [H] [M] et M. [P] [K] n'est pas liquidée à ce jour, les deux frères étant en désaccord.
M. [H] [M] est propriétaire de la moitié des parts de la SCI du [Adresse 6], l'autre moitié appartenant à un tiers à l'indivision successorale. Il est le gérant de cette SCI.
M. [H] [M] et M. [P] [K] sont propriétaires indivis du fonds de commerce exploité par la SCI du [Adresse 6], à hauteur de 75% pour le premier, de 25% pour le second.
Une activité de tapissier est exercée dans ce fonds de commerce, sous l'enseigne « Saint Pierre Décor ». Mme [K], mère de M. [P] [K], y travaille depuis 2006.
Par acte extra-judiciaire du 2 août 2024, la société SCI du [Adresse 6] a fait délivrer à MM. [H] [M] et [P] [K] un commandement de payer les loyers dus, visant la clause résolutoire prévue au bail commercial, pour une somme de 9.087,84 euros en principal, arrêtée au 1er juillet 2024.
Par actes du 16 octobre et du 13 novembre 2024, la société SCI du [Adresse 6] a fait assigner M. [K] et M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
Ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux Irais, risques et perl de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner solidairement MM. [P] [K] et [H] [M] a lui payer la somme provisionnelle de 10 776,91 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus) ;
Condamner solidairement MM. [P] [K] et [H] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la daté de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;
Condamner in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
MM. [K] et [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Par ordonnance réputée contradictoire du 10 février 2025, le juge des référés a :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 13 mars 2025, M. [K] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 septembre 2025 il demande à la cour, sur le fondement des articles L. 145-41 et R. 145-20 du code de commerce, des articles 1104, 1240, 834 et 1343-5 du code civil et des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :
Le recevoir en son appel ;
Infirmer la décision entreprise des chefs suivants :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Statuant à nouveau sur ces points,
A titre principal,
Dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI du [Adresse 6] et l'en débouter ;
A titre infiniment subsidiaire,
Dire que les indivisaires seront tenus à la dette locative à proportion de leur part respective dans l'indivision, soit 75 % pour M. [H] [M] et 25 % pour M. [P] [K] ;
Autoriser M. [H] [M] et M. [P] [K] à se libérer des causes du commandement dans un délai de deux ans à compter de l'arrêt à intervenir ;
Ordonner la suspension, durant ce délai, des effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause,
Condamner M. [H] [M] à payer à M. [P] [K] la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Condamner M. [H] [M] à payer à M. [P] [K] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Et, sur l'expertise judiciaire :
Ordonner une expertise judiciaire et désigner l'expert qu'il plaira à la Cour avec mission de :
Se rendre sur les lieux objet du bail commercial ;
Entendre les parties en leurs dires et explications,
Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Le cas échéant, recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Relever et décrire les désordres et non-conformité allégués, visées dans les conclusions d'appel et dans le constat de commissaire de justice du 20 mars 2025, en détailler l'origine, les causes, l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités ;
Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
Décrire les travaux de reprise et procéder à l'aide des devis fournis par les parties, à un chiffrage desdits travaux ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;
Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu'ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
Evaluer les troubles de jouissance et les préjudices financiers subis ;
Fournir toute indication de nature à évaluer le préjudice financier subi par les locataires résultant des désordres et non-conformités observées.
Dire qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra en référer au juge du contrôle désigné par la Cour pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;
Faire injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
Dire que l'expert effectuera sa mission dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;
Dire que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
Dire que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappeler qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
Dire que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Monsieur [H] [M] au 3/4 et par Monsieur [P] [K] au 1/4 entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;
Dire que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, la SCI du [Adresse 6] demande à la cour, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce et des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :
Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 10 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en sa formation des référés, en ce qu'elle a :
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024 à minuit ;
Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de MM. [P] [K] et [H] [M] et dé tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement, à titre provisionnel, MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail du 2 septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamné solidairement par provision MM. [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 10.776,91 euros à valoir, sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (3ème trimestre inclus), ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Condamné in solidum MM. [P] [K] et [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Condamné in solidum Messieurs [P] [K] et [H] [M] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence :
Débouter [P] [K] de l'intégralité de ses fins et demandes ;
Constater acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial à effet au 2 septembre 2024 ;
Prononcer la résiliation de plein droit à effet au 2 septembre 2024 du bail commercial consenti à [W] [M] au droit duquel sont venus [H] [M] et [P] [K] ;
Ordonner l'expulsion de [H] [M] et [P] [K] des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin rappelés ci-après : dans un immeuble situé [Adresse 6] au rez-de-chaussée, une boutique d'environ 84 m² et une cave en sous-sol de même superficie ;
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux au sein d'un garde-meubles que les preneurs désigneront et dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce aux entiers frais de [H] [M] et [P] [K] en garantie de toute somme qui sont dues ;
Y ajoutant :
Condamner à titre provisionnel solidairement [H] [M] et [P] [K] au paiement d'une somme de 16.427,70 euros arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus au profit de la SCI [Adresse 6] ;
Condamner solidairement [H] [M] et [P] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation calculée quotidiennement et correspondant au loyer contractuel outre provision et jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs par le locataire au profit de la SCI [Adresse 6] ;
Condamner solidairement M. [M] et M. [K] en tous les dépens ;
Condamner solidairement M. [M] et M. [K] au paiement d'une somme d'un montant de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [Adresse 6].
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2025.
M. [M] n'a pas constitué avocat. M. [K] lui a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, remis à étude.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande principale en résiliation du bail et en paiement d'une provision
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Au cas présent, M. [K] se prévaut, pour l'essentiel, de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer par la SCI du [Adresse 6], gérée par M. [M] qui poursuit la résiliation du bail pour impayés alors qu'il est débiteur des sommes dues à hauteur de 75 % et ce dans son intérêt personnel, exerçant ainsi une forte pression sur son frère (qui souhaite garder le fonds de commerce pour sa mère qui y travaille) dans le cadre des négociations sur le partage de la succession de leur père, et cherchant à récupérer le bail pour augmenter le loyer et prévoir des conditions contractuelles plus avantageuses.
La SCI du [Adresse 6] soutient, elle, agir dans le seul intérêt social, en présence d'une dette de loyers due solidairement par les deux indivisaires et en toute bonne foi, M. [K] étant seul responsable de son refus de signer à son profit l'acte de cession du fonds de commerce pour liquider la succession.
Sans qu'il soit nécessaire d'entrer dans le détail des désaccords opposant les deux indivisaires sur la liquidation de la succession de leur père, force est de constater que l'intérêt personnel de la SCI du [Adresse 6] ne peut être dissocié dans le cadre du présent litige de celui de M. [M] qui détient la moitié des parts de cette société avec un tiers et la dirige, étant en outre le principal débiteur des loyers et charges puisqu'il est propriétaire de 75 % du fonds de commerce alors que son frère ne l'est qu'à hauteur de 25%. Il est ainsi loisible à M. [M] de cesser le paiement de sa quote-part du loyer pour faire coïncider son intérêt personnel avec celui de la société en recouvrant la liberté de conclure un nouveau bail à des conditions financièrement plus avantageuses et en se trouvant libéré du paiement d'une indemnité d'éviction à son colocataire.
De fait, il n'est pas précisé dans le commandement de payer que la SCI du [Adresse 6] a fait délivrer par son gérant, M. [H] [M], quelle est la part d'impayés imputable à ce dernier, alors qu'en application des articles 873 et 1309 du code civil le créancier doit diviser ses poursuites contre chaque héritier du débiteur, à hauteur de sa part dans la succession, même pour les obligations solidaires.
La bonne foi de la SCI dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire est douteuse dès lors qu'il n'est pas discuté que la dette locative résulte principalement du manquement de M. [M], tenu de payer 75% des loyers.
Par ailleurs, comme le souligne M. [K], le montant même des loyers réclamés au commandement de payer est sérieusement contestable, car la société bailleresse ne justifie pas que le montant de loyer trimestriel de 2.326,64 euros qui y est réclamé, soit un montant annuel de 9.306,56 euros, résulte d'une application régulière des dispositions contractuelles qui prévoient que le loyer est fixé pour la première période triennale à 44.400 francs (6.768,73 euros) par an et qu'il sera susceptible d'être révisé au début de chaque autre période dans les conditions prévues par la législation en vigueur.
Or, il n'est pas justifié de demandes de révision du loyer dans les conditions légales par la bailleresse, laquelle affirme sans toutefois le démontrer que le loyer a été révisé tous les trois ans avec l'accord des locataires. Les destinataires du commandement de payer ne sont donc pas mis en mesure d'apprécier la régularité du montant du loyer tel que réclamé par la société bailleresse.
Il en résulte une contestation sérieuse tant sur le montant de l'arriéré locatif que sur la délivrance de bonne foi du commandement.
En conséquence, par infirmation de l'ordonnance entreprise il sera dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI du [Adresse 6].
Sur la demande de dommages et intérêts
Si le montant de la dette locative se heurte à contestation sérieuse au vu de ce qui précède, M. [K] n'établit pas avoir pleinement rempli son obligation de paiement à hauteur de sa quote-part de sorte que l'action en résiliation du bail et en paiement d'une provision n'aurait été diligentée qu'en raison du manquement de son frère à son obligation de paiement.
Il ne saurait dans ces conditions prétendre au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il sera débouté de sa demande formée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle tendant au prononcé d'une expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Au soutien de sa demande d'expertise M. [K] se prévaut d'un manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance et d'exécution des grosses réparations de l'article 606 du code civil, invoquant en particulier :
la non-conformité des locaux aux normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR),
les fissures et désordres affectant le plafond du local,
les désordres affectant la devanture du local commercial.
La société SCI du [Adresse 6] s'oppose à cette mesure d'instruction, l'estimant irrecevable comme formulée postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire et de surcroit non fondée sur un motif légitime car visant simplement à paralyser les demandes formulées par la société bailleresse.
En réponse à ces moyens il doit être relevé :
d'une part, que M. [K] forme sa demande d'expertise en tout état de cause, indépendamment du moyen pris de l'exception d'inexécution qu'il a soulevée en sus de la mauvaise foi de la bailleresse pour faire échec à la résiliation du bail, moyen que la cour n'a pas eu besoin d'examiner dès lors qu'elle a retenu le moyen principal tiré de la mauvaise foi de la bailleresse ;
d'autre part, que la cour ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande d'expertise est inopérant.
Au soutien de sa demande d'expertise, M. [K] produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 20 mars 2025 et un rapport dressé le 27 novembre 2024 par une inspectrice du travail ayant visité les locaux le 4 novembre 2024.
Cette inspectrice a relevé que locaux ne sont pas propres à assurer la sécurité de la salariée (Mme [K]) et à protéger sa santé du fait notamment du mauvais état de parties du plafond.
Le constat du commissaire de justice montre des murs très fissurés et un plafond hors d'état dont des éléments de structure se détachent, divers désordres liés à des infiltrations comme la porte d'entrée du commerce qui est très abîmée, et en outre dépourvue de rampe d'accès pour les personnes à mobilité réduite.
Le contrat de bail prévoit que le bailleur aura à sa charge les travaux prévus par l'article 606 du code civil (grosses réparations).
Au vu de ces éléments, M. [K] justifie d'un motif légitime à voir ordonner une expertise afin de déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état à effectuer dans les locaux donnés à bail et qui relèveraient de l'obligation de délivrance et de réparation de la bailleresse, en vue d'engager sa responsabilité éventuelle.
Cette mesure sera ordonnée à ses frais avancés dès lors qu'il la requiert.
Sur les mesures accessoires
Partie perdante à la demande principale de résiliation du bail et de paiement provisionnel de la dette locative, la société SCI du [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et déboutée de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.
Elle sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société SCI du [Adresse 6],
Déboute M. [K] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts,
Ordonne une expertise aux frais avancés de M. [K],
Commet pour y procéder :
M. [U] [S],
[Adresse 2]
([XXXXXXXX01] ; [Courriel 7]),
avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux objet du bail commercial et les visiter ;
Entendre les parties et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Le cas échéant, recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Relever et décrire les désordres et non-conformité allégués, visés dans les conclusions d'appel et dans le constat de commissaire de justice du 20 mars 2025, en détailler l'origine, les causes, l'étendue, les conséquences quant à la solidité du bâtiment et, plus généralement, quant à l'usage qui peut être attendu des locaux et quant à leur conformité à leur destination ;
Décrire les travaux de remise en état nécessaires, les chiffrer, indiquer leur durée prévisible ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à éclairer la juridiction de fond sur les responsabilités encourues ;
Evaluer les préjudices subis de toute nature ;
Faire toutes constatations et observations utiles aux intérêts des parties ;
Répondre à leurs dires dans son rapport définitif, après leur avoir adressé un pré-rapport ou une note de synthèse ;
Dit qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra en référer au juge du contrôle désigné par la cour pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;
Dit que l'expert effectuera sa mission dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents éventuels ;
Fixe à 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [P] [K] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris, dans le délai de huit semaines à compter du présent arrêt ;
Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Condamne la société SCI du [Adresse 6] aux dépens de première instance et d'appel ;
La déboute de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à M. [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE