Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 9 février 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 avril 2023, pourvoi n° 21-23.549), la société civile immobilière Le Phare (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société La Garrigue d'Elya (la locataire), lui a délivré successivement entre 2015 et 2016 plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

2. La locataire a assigné la bailleresse en nullité des commandements de payer et remboursement d'un trop-perçu de loyers faute pour la bailleresse d'avoir indexé à la baisse le loyer dû.

3. A titre reconventionnel, la bailleresse a sollicité le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, le prononcé de la nullité de la clause d'indexation et la condamnation de la locataire au paiement de diverses sommes.

4. La locataire a restitué les locaux en cours d'instance.

Examen des moyens

Sur le second moyen

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

6. La locataire fait grief à l'arrêt de dire que la clause d'indexation est nulle en son entier, alors :

« 1°/ que seule la stipulation d'une clause d'indexation qui crée la distorsion prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier, à moins qu'elle ne soit indissociable des autres dispositions de cette clause ; qu'en se bornant à considérer que la clause d'échelle mobile qui exclut une réciprocité de variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est illicite, que la commune intention des parties avait été de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d'indexation stipulée à l'article 10 du bail commercial prévoyant une révision du loyer « en fonction de la variation à la hausse de l'indice national du coût de la construction », et que, par conséquent, cette clause devait être réputée non écrite en son entier, sans nullement constater que cette stipulation était indissociable des autres dispositions de la clause d'indexation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;

2°/ que seule la stipulation illicite d'une clause d'indexation doit être réputée non écrite dès lors que l'application de cette clause, expurgée de cette stipulation, profite à la partie qui n'était pas la bénéficiaire de cette stipulation ; qu'en considérant que la clause d'échelle mobile qui exclut une réciprocité de variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est illicite et que, par conséquent, la clause d'indexation prévue à l'article 10 du bail commercial litigieux, qui prévoit une révision du loyer « en fonction de la variation à la hausse de l'indice national du coût de la construction », devait être réputée non écrite en son entier, quand seule la stipulation réservant la révision du loyer en fonction exclusivement de la variation à la hausse de l'indice national du coût de la construction, qui est illicite, devait être réputée non écrite dès lors que l'application de cette clause, expurgée de cette stipulation, profitait à la société La Garrigue d'Elya, qui n'était pas la bénéficiaire de cette stipulation illicite et qui pouvait, pour les mois de juillet 2015 à mars 2016, se prévaloir d'une variation à la baisse de l'indice précité, la cour d'appel a violé l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-39 du code de commerce :

7. Selon le premier de ces textes, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.

8. Selon le second, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

9. Il en résulte qu'est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d'indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié).

10. Pour considérer la clause d'indexation non écrite en son entier et en prononcer la nullité, et calculer les arriérés de loyer sur une somme non indexée, ni à la hausse ni à la baisse, l'arrêt retient que la commune intention des parties est de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d'indexation.

11. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'indivisibilité de la stipulation prohibée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

12. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt disant la clause d'indexation nulle en son entier entraîne la cassation des chefs de dispositif constatant la résiliation du bail, condamnant la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation et rejetant la demande de la locataire de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et au titre d'un trop-perçu, qui s'y rattachent par un lien d'indivisibilité et de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute la société civile immobilière Le Phare en ses demandes de remboursement de factures, rejette la demande d'expulsion, condamne la société La Garrigue d'Elya à payer à la société civile immobilière Le Phare la somme de 112,02 euros TTC au titre de la taxe d'assainissement non collectif 2015, dit que la demande en remboursement de la somme de 1 800 euros au titre de la facture de maintien en état débroussaillé est recevable mais non fondée, dit que la demande en paiement de la somme de 17 000 euros au titre du devis de remise en état du jardin est recevable mais non fondée, déboute la société civile immobilière Le Phare de ces demandes en paiement, et déclare l'arrêt commun et opposable à la Caisse d'épargne Cepac, l'arrêt rendu le 9 février 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière Le Phare aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Le Phare et la condamne à payer à la société La Garrigue d'Elya la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.