CA Riom, ch. com., 17 décembre 2025, n° 23/01568
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE [Localité 12]
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 17 Décembre 2025
N° RG 23/01568 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCGO
AG
Arrêt rendu le dix sept Décembre deux mille vingt cinq
Sur appel s'un jugement du tribunal judiciaire de Cusset en date du 11 Septembre 2023, enregistré sous le n° 22/00295
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Madame Anne Céline BERGER, Conseiller
Madame Aurélie GAYTON, Conseiller
En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. MISTRAL
SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 359 158 773
[Adresse 3]
[Localité 8]
agissant par sa gérante [V] [N]
[Adresse 4]
Représentée par Me Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON
APPELANTE
ET :
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE EUGENIE,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par son syndic en exercice la SAS AGENCE LAGRUE,
[Adresse 6]
Représenté par Me Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
INTIMÉ
DEBATS : A l'audience publique du 16 Octobre 2025 Madame GAYTON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 804 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 Décembre 2025.
ARRET :
Prononcé publiquement le 17 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte en date du 20 avril 1989, la société civile immobilière (SCI) Mistral a fait l'acquisition de divers lots dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], cadastré section AW n°[Cadastre 5] à Vichy (Allier) sis [Adresse 7] et [Adresse 13].
Cet ensemble, composé de deux immeubles comportant chacun respectivement 36 lots et 20 lots, est organisé en copropriété, via un règlement en date du 20 octobre 1988 modifié par avenants des 21 juin 1989, 31 août 1989, 29 octobre 1996 et 16 janvier 1997.
La SCI Mistral possède les lots n°1, n°8, n°13, n°14, n°15, n°16, n°17, n°37, n°38, n°52 et par là 249/1000ème de la quote-part indivise du sol et des parties communes générales.
Contestant la répartition des charges, la SCI Mistral a sollicité par courrier la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une demande de modification. Evoquée lors de l'assemblée générale ordinaire du 25 janvier 2022, cette demande n'a pas fait l'objet d'un vote.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, la SCI Mistral a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Agence Lagrue devant le tribunal judiciaire afin qu'il :
prononce la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] en date du 25 janvier 2022 avec toutes conséquences de droit ;
ordonne à la société Lagrue en qualité de syndic de convoquer une assemblée générale afin qu'il soit statué sur la résolution n°7 mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété du 25 janvier 2022 ;
dise que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit ;
condamne personnellement la société Agence Lagrue au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Mistral et 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamne l'Agence Lagrue aux dépens de la procédure.
Par ordonnance du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a notamment déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de l'Agence Lagrue et recevable la demande formulée par la SCI Mistral tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété.
Par jugement contradictoire en date du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a indiqué que, dans ses dernières conclusions récapitulatives, la SCI Mistral a modifié ses demandes. Ainsi, statuant publiquement et en premier ressort, cette juridiction a :
débouté la SCI Mistral de sa demande de « dire que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue, syndic en exercice, devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la société civile Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit » ;
condamné la SCI Mistral aux dépens ;
débouté la SCI Mistral de sa demande relative aux dépens ;
condamné la SCI Mistral à payer et porter au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3.500 euros au [Adresse 14] représentée par son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue ;
débouté la SCI Mistral de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé l'exécution provisoire de droit.
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a considéré, en application combinée des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, que les demandes de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions aux sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Il a estimé que la demande de mise en conformité sollicitée par la SCI Mistral relevait, non pas de la modification du règlement de copropriété, mais de son adaptation, afin de tenir compte des dispositions de la Loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et entrait donc dans les prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle le tribunal ne peut se substituer.
Par déclaration électronique du 9 octobre 2023, la SCI Mistral a interjeté appel de la décision en portant son appel sur l'entier dispositif.
Par conclusions déposées et notifiées le 25 avril 2024, la SCI Mistral demande à la cour de :
réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ;
réformer la décision en ce qu'elle a condamné la société Mistral aux dépens et à une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic au paiement d'une somme de 3.000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et 3.000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, outre aux dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société Mistral rappelle détenir les lots n°1, n°8, n°13, n°14, n°15, n°16, n°17, n°37 et n°38, soit 249/1000ème de la quote-part indivisible du sol et des parties communes générales de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] mais que la configuration des lieux est telle qu'elle ne dispose pas, contrairement aux autres copropriétaires, de boîtes aux lettres, de système d'interphonie, de VMC, de poubelles ou d'accès au local poubelle, et que dans la mesure où ses lots sont tous situés dans le bâtiment A, elle n'a pas l'utilité de l'ascenseur du bâtiment B. Elle estime dès lors qu'il existe une distorsion importante entre les services qui lui sont rendus et les charges payées. Elle souligne que dès 1993, elle a négocié une nouvelle répartition des charges, de façon forfaitaire, avec la société Sogitra, alors syndic de copropriété, mais que cette convention n'a jamais été appliquée car elle a été refusée en assemblée générale par les copropriétaires.
Invoquant les dispositions de la Loi Elan du 23 novembre 2018, elle rappelle avoir fait mettre à l'ordre du jour de l'assemblée du 25 janvier 2022 le point suivant : « le courrier de la SCI MISTRAL du 9 décembre 2021 - demande de modification de la répartition des charges » qui n'a pourtant pas fait l'objet d'un vote. Invoquant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle considère que les demandes mises en résolution à l'ordre du jour doivent être votées de sorte que cette assemblée générale est nulle.
Par ailleurs, sur le fond, elle rappelle qu'aux termes de la Loi Elan, les charges sont payées par les seuls copropriétaires ayant l'utilité des services et équipements, que le règlement de copropriété devrait être mis en conformité avec cette loi mais que l'assemblée générale a refusé ce point.
En réplique, suivant conclusions déposées notifiées le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, demande à la cour de :
constater que la demande formée par la SCI Mistral et tendant à « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2002, que soit ordonné au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote » est nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile par rapport aux prétentions soumises par lui au premier juge ;
constater que cette demande correspond à aucune des exceptions prévues par ce texte ;
la déclarer en conséquence irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile ;
sur le surplus, confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
débouter la SCI Mistral de l'intégralité de ses demandes ;
condamner la SCI Mistral à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI Mistral aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] estime que la demande de nullité de l'assemblée générale est irrecevable, dans la mesure où la SCI Mistral, qui avait initialement mentionné cette demande devant le tribunal judiciaire, l'a finalement abandonnée. Invoquant les dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, il considère donc que cette prétention est nouvelle et ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
En tout état de cause, il considère que la SCI Mistral ne fait valoir aucun argument susceptible d'entacher d'irrégularité ou de nullité les résolutions de l'assemblée générale.
Invoquant les articles 9, 10 et 64 du décret du 17 mars 1967, il rappelle que pour mettre certaines questions à l'ordre du jour, il doit être saisi dans les formes d'une question susceptible de faire l'objet d'un vote. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce la SCI Mistral n'ayant joint aucun projet de résolution à sa demande, qui n'a par ailleurs pas été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception, ne posait aucune question et ne proposait aucune modification précise de la répartition des charges. Sur le fond, il rappelle qu'aucun texte ne permet à la juridiction d'ordonner au syndic de convoquer une assemblée générale. Enfin, il estime que la SCI Mistral ne démontre nullement qu'il existerait dans la copropriété des parties communes spéciales, non prévues au règlement de copropriété, et pour lesquelles elle paierait des charges indûment.
Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 16 octobre 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
L'article 565 du même code précise que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».
En l'espèce, la SCI Mistral a d'abord sollicité en première instance, par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, que le tribunal notamment « prononce la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [10] en date du 25 janvier 2022, ordonne à la société Lagrue en qualité de syndic de convoquer une assemblée générale afin qu'il soit statué sur la résolution n°7 mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété du 25 janvier 2022, dise que l'assemblée générale devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit, condamne personnellement la société Agence Lagrue au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Mistral et 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamne l'agence Lagrue aux dépens de la procédure ».
Le tribunal judiciaire de Cusset, dans sa décision en date du 11 septembre 2023, indique que par conclusions récapitulatives, la SCI Mistral a finalement modifié ses demandes et abandonné celle tendant notamment à voir déclarer nulle l'assemblée générale de la copropriété en date du 25 janvier 2022. La SCI Mistral ne conteste pas ce point.
Il sera également rappelé que par ordonnance du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de l'Agence Lagrue, ès qualités de syndic.
Ainsi, statuant uniquement sur la demande maintenue, la juridiction a débouté la SCI Mistral de sa demande de « dire que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue, syndic en exercice, devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la société civile Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit ».
A hauteur de cour, la SCI Mistral demande désormais en ces termes de « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2022 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
Cette demande de nullité est nécessairement une prétention nouvelle dans la mesure où elle ne concourt pas aux mêmes fins : dans un cas, il s'agit de se prononcer sur la nullité d'une assemblée générale ordinaire de copropriété, plus précisément sur la nullité du procès-verbal de cette assemblée générale, alors que dans l'autre, il s'agit de « dire à cette même copropriété de mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral ».
Or, l'assemblée générale de copropriété qui s'est tenue le 15 janvier 2022, était une assemblé générale ordinaire et non extraordinaire ou réunie uniquement sur la question du montant des charges de la SCI Mistral. Cette assemblée a ainsi statué par six résolutions sur d'autres points mis à l'ordre du jour, notamment sur l'approbation du budget, le quitus donné au syndic, le budget prévisionnel, la désignation du prochain syndic, et ne se limitait donc pas à la résolution n°7.
De surcroît, le fait de se prononcer sur l'annulation de cette assemblée générale ne revient pas à statuer sur la prétention initiale de la SCI Mistral, qui demeure relative à la mise en conformité du règlement de copropriété par rapport aux charges qu'elle supporte. Il ne s'agit donc pas d'une prétention qui tend à la même fin que celle soumise au premier juge aux termes de l'article 565 du code de procédure civile.
La SCI Mistral en a parfaitement conscience puisqu'elle avait présenté cette demande dans son assignation devant le tribunal judiciaire, avant d'y renoncer. Par ailleurs, à hauteur de cour, elle ne répond par aucune observation sur l'irrecevabilité soulevée.
La SCI Mistral formule, au titre de la même demande et en conséquence de la nullité sollicitée que soit « ordonn(é) au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
La demande principale étant déclarée irrecevable, cette demande afférente l'est également dans la mesure où le préalable nécessaire à l'examen de la demande de la SCI Mistral tendant à voir ordonner la convocation d'une nouvelle assemblée générale est l'annulation de la première assemblée générale susvisée.
Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande de la SCI Mistral tendant à voir « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
Sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
En l'espèce, la SCI mistral a succombé en première instance et succombe en appel de sorte que la décision déférée sera confirmée sur ce point et, y ajoutant, supportera également les dépens d'appel.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
Au cas d'espèce, il apparait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, les sommes qu'il a exposées pour sa défense et non compris dans les dépens.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, la somme de 3.000 euros à ce titre et, pour les mêmes raisons, il convient de lui allouer la somme de 3.000 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande de la société civile Mistral aux fins de voir « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité » ;
Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Cusset en date du 11 septembre 2023,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Mistral à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI Mistral aux dépens d'appel.
Le greffier La présidente
DE [Localité 12]
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 17 Décembre 2025
N° RG 23/01568 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCGO
AG
Arrêt rendu le dix sept Décembre deux mille vingt cinq
Sur appel s'un jugement du tribunal judiciaire de Cusset en date du 11 Septembre 2023, enregistré sous le n° 22/00295
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Madame Anne Céline BERGER, Conseiller
Madame Aurélie GAYTON, Conseiller
En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. MISTRAL
SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 359 158 773
[Adresse 3]
[Localité 8]
agissant par sa gérante [V] [N]
[Adresse 4]
Représentée par Me Denis COTTIER de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON
APPELANTE
ET :
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE EUGENIE,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par son syndic en exercice la SAS AGENCE LAGRUE,
[Adresse 6]
Représenté par Me Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
INTIMÉ
DEBATS : A l'audience publique du 16 Octobre 2025 Madame GAYTON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 804 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 Décembre 2025.
ARRET :
Prononcé publiquement le 17 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte en date du 20 avril 1989, la société civile immobilière (SCI) Mistral a fait l'acquisition de divers lots dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], cadastré section AW n°[Cadastre 5] à Vichy (Allier) sis [Adresse 7] et [Adresse 13].
Cet ensemble, composé de deux immeubles comportant chacun respectivement 36 lots et 20 lots, est organisé en copropriété, via un règlement en date du 20 octobre 1988 modifié par avenants des 21 juin 1989, 31 août 1989, 29 octobre 1996 et 16 janvier 1997.
La SCI Mistral possède les lots n°1, n°8, n°13, n°14, n°15, n°16, n°17, n°37, n°38, n°52 et par là 249/1000ème de la quote-part indivise du sol et des parties communes générales.
Contestant la répartition des charges, la SCI Mistral a sollicité par courrier la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une demande de modification. Evoquée lors de l'assemblée générale ordinaire du 25 janvier 2022, cette demande n'a pas fait l'objet d'un vote.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, la SCI Mistral a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Agence Lagrue devant le tribunal judiciaire afin qu'il :
prononce la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] en date du 25 janvier 2022 avec toutes conséquences de droit ;
ordonne à la société Lagrue en qualité de syndic de convoquer une assemblée générale afin qu'il soit statué sur la résolution n°7 mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété du 25 janvier 2022 ;
dise que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit ;
condamne personnellement la société Agence Lagrue au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Mistral et 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamne l'Agence Lagrue aux dépens de la procédure.
Par ordonnance du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a notamment déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de l'Agence Lagrue et recevable la demande formulée par la SCI Mistral tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété.
Par jugement contradictoire en date du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a indiqué que, dans ses dernières conclusions récapitulatives, la SCI Mistral a modifié ses demandes. Ainsi, statuant publiquement et en premier ressort, cette juridiction a :
débouté la SCI Mistral de sa demande de « dire que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue, syndic en exercice, devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la société civile Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit » ;
condamné la SCI Mistral aux dépens ;
débouté la SCI Mistral de sa demande relative aux dépens ;
condamné la SCI Mistral à payer et porter au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3.500 euros au [Adresse 14] représentée par son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue ;
débouté la SCI Mistral de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé l'exécution provisoire de droit.
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a considéré, en application combinée des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, que les demandes de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions aux sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Il a estimé que la demande de mise en conformité sollicitée par la SCI Mistral relevait, non pas de la modification du règlement de copropriété, mais de son adaptation, afin de tenir compte des dispositions de la Loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et entrait donc dans les prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle le tribunal ne peut se substituer.
Par déclaration électronique du 9 octobre 2023, la SCI Mistral a interjeté appel de la décision en portant son appel sur l'entier dispositif.
Par conclusions déposées et notifiées le 25 avril 2024, la SCI Mistral demande à la cour de :
réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ;
réformer la décision en ce qu'elle a condamné la société Mistral aux dépens et à une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic au paiement d'une somme de 3.000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et 3.000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel, outre aux dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société Mistral rappelle détenir les lots n°1, n°8, n°13, n°14, n°15, n°16, n°17, n°37 et n°38, soit 249/1000ème de la quote-part indivisible du sol et des parties communes générales de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] mais que la configuration des lieux est telle qu'elle ne dispose pas, contrairement aux autres copropriétaires, de boîtes aux lettres, de système d'interphonie, de VMC, de poubelles ou d'accès au local poubelle, et que dans la mesure où ses lots sont tous situés dans le bâtiment A, elle n'a pas l'utilité de l'ascenseur du bâtiment B. Elle estime dès lors qu'il existe une distorsion importante entre les services qui lui sont rendus et les charges payées. Elle souligne que dès 1993, elle a négocié une nouvelle répartition des charges, de façon forfaitaire, avec la société Sogitra, alors syndic de copropriété, mais que cette convention n'a jamais été appliquée car elle a été refusée en assemblée générale par les copropriétaires.
Invoquant les dispositions de la Loi Elan du 23 novembre 2018, elle rappelle avoir fait mettre à l'ordre du jour de l'assemblée du 25 janvier 2022 le point suivant : « le courrier de la SCI MISTRAL du 9 décembre 2021 - demande de modification de la répartition des charges » qui n'a pourtant pas fait l'objet d'un vote. Invoquant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle considère que les demandes mises en résolution à l'ordre du jour doivent être votées de sorte que cette assemblée générale est nulle.
Par ailleurs, sur le fond, elle rappelle qu'aux termes de la Loi Elan, les charges sont payées par les seuls copropriétaires ayant l'utilité des services et équipements, que le règlement de copropriété devrait être mis en conformité avec cette loi mais que l'assemblée générale a refusé ce point.
En réplique, suivant conclusions déposées notifiées le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, demande à la cour de :
constater que la demande formée par la SCI Mistral et tendant à « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2002, que soit ordonné au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote » est nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile par rapport aux prétentions soumises par lui au premier juge ;
constater que cette demande correspond à aucune des exceptions prévues par ce texte ;
la déclarer en conséquence irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile ;
sur le surplus, confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
débouter la SCI Mistral de l'intégralité de ses demandes ;
condamner la SCI Mistral à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI Mistral aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] estime que la demande de nullité de l'assemblée générale est irrecevable, dans la mesure où la SCI Mistral, qui avait initialement mentionné cette demande devant le tribunal judiciaire, l'a finalement abandonnée. Invoquant les dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, il considère donc que cette prétention est nouvelle et ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
En tout état de cause, il considère que la SCI Mistral ne fait valoir aucun argument susceptible d'entacher d'irrégularité ou de nullité les résolutions de l'assemblée générale.
Invoquant les articles 9, 10 et 64 du décret du 17 mars 1967, il rappelle que pour mettre certaines questions à l'ordre du jour, il doit être saisi dans les formes d'une question susceptible de faire l'objet d'un vote. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce la SCI Mistral n'ayant joint aucun projet de résolution à sa demande, qui n'a par ailleurs pas été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception, ne posait aucune question et ne proposait aucune modification précise de la répartition des charges. Sur le fond, il rappelle qu'aucun texte ne permet à la juridiction d'ordonner au syndic de convoquer une assemblée générale. Enfin, il estime que la SCI Mistral ne démontre nullement qu'il existerait dans la copropriété des parties communes spéciales, non prévues au règlement de copropriété, et pour lesquelles elle paierait des charges indûment.
Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 16 octobre 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
L'article 565 du même code précise que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».
En l'espèce, la SCI Mistral a d'abord sollicité en première instance, par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, que le tribunal notamment « prononce la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [10] en date du 25 janvier 2022, ordonne à la société Lagrue en qualité de syndic de convoquer une assemblée générale afin qu'il soit statué sur la résolution n°7 mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété du 25 janvier 2022, dise que l'assemblée générale devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit, condamne personnellement la société Agence Lagrue au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Mistral et 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamne l'agence Lagrue aux dépens de la procédure ».
Le tribunal judiciaire de Cusset, dans sa décision en date du 11 septembre 2023, indique que par conclusions récapitulatives, la SCI Mistral a finalement modifié ses demandes et abandonné celle tendant notamment à voir déclarer nulle l'assemblée générale de la copropriété en date du 25 janvier 2022. La SCI Mistral ne conteste pas ce point.
Il sera également rappelé que par ordonnance du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de l'Agence Lagrue, ès qualités de syndic.
Ainsi, statuant uniquement sur la demande maintenue, la juridiction a débouté la SCI Mistral de sa demande de « dire que l'assemblée générale convoquée par l'Agence Lagrue, syndic en exercice, devra mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la société civile Mistral avec tout moyen envisageable et toutes conséquences de droit ».
A hauteur de cour, la SCI Mistral demande désormais en ces termes de « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2022 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
Cette demande de nullité est nécessairement une prétention nouvelle dans la mesure où elle ne concourt pas aux mêmes fins : dans un cas, il s'agit de se prononcer sur la nullité d'une assemblée générale ordinaire de copropriété, plus précisément sur la nullité du procès-verbal de cette assemblée générale, alors que dans l'autre, il s'agit de « dire à cette même copropriété de mettre en conformité le règlement de copropriété de la résidence par rapport aux charges de copropriété et notamment les charges communes générales payées par la SCI Mistral ».
Or, l'assemblée générale de copropriété qui s'est tenue le 15 janvier 2022, était une assemblé générale ordinaire et non extraordinaire ou réunie uniquement sur la question du montant des charges de la SCI Mistral. Cette assemblée a ainsi statué par six résolutions sur d'autres points mis à l'ordre du jour, notamment sur l'approbation du budget, le quitus donné au syndic, le budget prévisionnel, la désignation du prochain syndic, et ne se limitait donc pas à la résolution n°7.
De surcroît, le fait de se prononcer sur l'annulation de cette assemblée générale ne revient pas à statuer sur la prétention initiale de la SCI Mistral, qui demeure relative à la mise en conformité du règlement de copropriété par rapport aux charges qu'elle supporte. Il ne s'agit donc pas d'une prétention qui tend à la même fin que celle soumise au premier juge aux termes de l'article 565 du code de procédure civile.
La SCI Mistral en a parfaitement conscience puisqu'elle avait présenté cette demande dans son assignation devant le tribunal judiciaire, avant d'y renoncer. Par ailleurs, à hauteur de cour, elle ne répond par aucune observation sur l'irrecevabilité soulevée.
La SCI Mistral formule, au titre de la même demande et en conséquence de la nullité sollicitée que soit « ordonn(é) au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
La demande principale étant déclarée irrecevable, cette demande afférente l'est également dans la mesure où le préalable nécessaire à l'examen de la demande de la SCI Mistral tendant à voir ordonner la convocation d'une nouvelle assemblée générale est l'annulation de la première assemblée générale susvisée.
Dès lors, il convient de déclarer irrecevable la demande de la SCI Mistral tendant à voir « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à Vichy en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité ».
Sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
En l'espèce, la SCI mistral a succombé en première instance et succombe en appel de sorte que la décision déférée sera confirmée sur ce point et, y ajoutant, supportera également les dépens d'appel.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
Au cas d'espèce, il apparait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, les sommes qu'il a exposées pour sa défense et non compris dans les dépens.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, la somme de 3.000 euros à ce titre et, pour les mêmes raisons, il convient de lui allouer la somme de 3.000 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande de la société civile Mistral aux fins de voir « prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9] à [Localité 15] en date du 25 janvier 2002 et ordonner au syndicat des copropriétaires agissant par son syndic de la copropriété l'Agence Lagrue de convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire pour qu'il soit notamment statué sur la résolution n°7 qui n'a pas fait l'objet d'un vote et que soit décidée la mise en conformité du règlement de copropriété avec notamment la situation de la société civile Mistral et avec tout moyen envisageable pour le syndic pour y procéder, par exemple la nomination de tel géomètre expert qu'il y a lieu de nommer, afin de voir la situation sur place et l'application de la loi Elan concernant la répartition des charges de copropriété en fonction de la clause d'utilité » ;
Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Cusset en date du 11 septembre 2023,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Mistral à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Lagrue, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI Mistral aux dépens d'appel.
Le greffier La présidente