CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 17 décembre 2025, n° 23/00603
BASTIA
Arrêt
Autre
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du
17 DÉCEMBRE 2025
N° RG 23/603
N° Portalis DBVE-V-B7H-CHG4 JJG-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 12 septembre 2023, enregistrée sous le n° 23/596
[G]
S.C.I. [Z]
C/
S.D.C. DU [Adresse 7] A [Localité 17]
S.A.R.L. FASHION CAFÉ
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DIX-SEPT DÉCEMBRE
DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANTS :
M. [N], [V] [G]
né le 22 octobre 1957 à [Localité 17] (Corse)
[Adresse 2]
[Adresse 19]
[Localité 4]
Représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA
S.C.I. [Z]
immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 438 908 535, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 20]
[Localité 4]
Représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8]
pris en la personne de son syndic en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA
S.A.R.L. FASHION CAFÉ
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Intervenante volontaire
Représentée par Me Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 2 octobre 2025, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
[N] DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
qui en ont délibéré.
En présence de [H] [C], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 11 avril 2023, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic M. [R] [M] a assigné M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :
' - condamner in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état du plancher des lots l et 19 par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble, sous astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI [E] à lui restituer, à ses frais, la partie commune « sottu scala » telle que matérialisée dans le plan produit en pièce n° 18 ;
- ordonner la réalisation des travaux de restitution de cette partie commune au frais de la SCI et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;
- condamner in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de I'instance '.
Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a :
' REJETÉ la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ;
DÉCLARÉ RECEVABLE l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
CONDAMNÉ in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots l et l9 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
DIT que la SCI [E] est propriétaire du Sottu Scala de l'immeuble du [Adresse 11] à Bastia lequel est inclus dans le lot 19 de la copropriété pour une surface réelle de 4,75 m² et 3,32 m² pondérés ;
DÉBOUTÉ le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à Bastia de sa demande de condamnation de la SCI [E] à lui restituer, à ses frais, le Sottu Scala et de ses demandes subséquentes ;
DÉBOUTÉ le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 17] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
REJETÉE toute autre demande plus ample ou contraire ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;
RAPPELÉ que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter '.
Par déclaration du 21 septembre 2023, procédure enregistrée sous le numéro 23-603, M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] ont interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu'il a :
Déclaré recevable l'action du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
Condamné in solidum Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration de saisine du 30 octobre 2023, procédure enregistrée sous le numéro
23-687, la S.A.R.L. Fashion café est intervenue volontairement dans le procédure.
Par ordonnance du 26 avril 2024, le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a :
' - ORDONNÉ la jonction des procédures N°23-603 et 23-687 sous le N°23-603,
- ORDONNÉ le renvoi de l'affaire au 5 juin 2024 pour clôture,
- DIT que les dépens de l'incident suivront ceux du fond '.
Par ordonnance du 14 janvier 2025, le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a :
' DÉCLARÉ recevable la demande de sursis à statuer sollicitée par la SCI [Z] et Monsieur [N] [V] [G],
DÉBOUTÉ la SCI [Z] et Monsieur [N] [V] [G] de leur demande de sursis à statuer,
DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 13] de sa demande de radiation pour inexécution de la décision dont appel, au regard des conséquences manifestement excessives qu'entraînerait l'exécution de la décision précitée à ce stade de la procédure,
DÉBOUTÉ l'ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris les demandes d'indemnisation formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens suivront ceux du fond,
ORDONNÉ le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 7 mai 2025 pour clôture (fixation envisagée à l'audience collégiale du 5 juin 2025) ; éventuelles conclusions de la SCI [Z], Monsieur [G] et la SARL FASHION CAFÉ avant le 7 mars 2025 ; éventuelles conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 2 mai 2025 '.
Par conclusions déposées au greffe le 3 février 2025, la S.A.R.L. Fashion café a demandé à la cour de :
« Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Condamner les intimés aux entiers frais et dépens, outre 5 000 € par application de l'article 700 du cpc.
Sous Toutes Réserves ».
Par ordonnance du 7 mai 2025, la clôture de la procédure a été différée au 11 juillet 2025 et l'affaire fixée à plaider au 2 octobre 2025.
Par conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2025, M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] ont demandé à la cour de :
« INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Z] et Monsieur [G] à faire réaliser à leurs frais sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de la copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir en justice.
Le CONFIRMER pour le surplus.
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts.
Le CONDAMNER au paiement de la somme de 7500 euros par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les trois constats de commissaire de justice de la SCP FILIPPI.
Sous toutes réserves ».
Par conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a demandé à la cour de :
« Vu l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 2224 et suivants du Code civil
Vu les articles 2258 et suivants du Code civil
Vu l'article 462 du Code de procédure civile
Vu les articles 910-4°, 562, 954 du Code de procédure civile
Vu les articles 15,16 et 135 du CPC
Vu les pièces versées au débat
SUR LE REJET DES CONCLUSIONS ET PIÈCES NOTIFIÉES LE JOUR DE LA CLÔTURE PAR L'APPELANT
DÉCLARER irrecevables les conclusions et pièces n°54 à 56 notifiées par Monsieur [G] et la SCI [Z] le 11.07.2025.
ÉCARTER du débat les conclusions et pièces n°54 à 56 déposées le 11.07.2025 par Monsieur [G] et la SCI [Z]
À TITRE LIMINAIRE : SUR LA RECTIFICATION DES ERREURS MATÉRIELLES DU JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2023
Ordonner la rectification des erreurs matérielles qui entachent le jugement du Tribunal judiciaire de BASTIA du 12 septembre 2023 ;
Ordonner la rectification de l'erreur matérielle qu'il contient en ce que le nom de la SCI [Z] doit être orthographié « [Z] » et non « [E] » ;
Ordonner la rectification de l'erreur matérielle qu'il contient en ce que seuls Monsieur [G] et la SCI [Z] ont été déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et non pas le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;
En conséquence,
Rectifier le jugement et dire : Débouter la SCI [Z] et Monsieur [G] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour procédure abusive,
SUR L'APPEL PRINCIPAL :
CONSTATER que les appelants ne visent pas dans leur déclaration d'appel la disposition du jugement qui « rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ».
CONSTATER que les appelants ne visent pas dans le dispositif de leurs conclusions d'appelant le chef de jugement qui « déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie crée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 »
CONSTATER que Monsieur [G] et la SCI [Z] sollicitent « la confirmation du jugement pour le surplus » incluant donc ces chefs de jugement.
CONSTATER l'aveu judiciaire portant sur l'atteinte aux parties communes par la création de la trémie.
En conséquence
DIRE ET JUGER que la Cour n'est pas saisie des chefs de jugements suivants :
- rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie.
- déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie crée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 » .
CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bastia en date du 12 septembre 2023 en ce qu'il a :
« - Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ;
- Déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
- Condamné in solidum Monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la 73 dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
- Débouté Monsieur [G] et la SCI [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ».
SUR L'APPEL INCIDENT
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bastia en date du 12 septembre 2023 en ce qu'il a :
« -Dit que la SCI [E] est propriétaire du sottu scalu de l'immeuble du [Adresse 10] à Bastia lequel est inclus dans le lot 19 de la copropriété pour une surface réelle de 4,75 m2 et 3,32 m2 pondérés ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à BASTIA de sa demande de condamnation de la SCI [E] à lui restituer, à ses frais le Sottu Scala et de ses demandes subséquentes,
- Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]
tendant à voir assortir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard la condamnation de Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes par la suppression de la trémie,
Et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Z] à restituer, à ses frais, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8], la partie commune « sottu scala » telle que matérialisée dans le plan produit en pièce n°20.
CONDAMNER la SCI [Z] à effectuer les travaux rendant accessibles le sottu scalu au hall d'entrée par la pose d'une ouverture et d'une cloison en limite de la partie commune.
ORDONNER la réalisation des travaux de restitution de cette partie commune au frais de la SCI [Z] et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.
ASSORTIR d'une astreinte d'un montant de 1000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir la condamnation in solidum de Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte, les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
À titre subsidiaire, et si la Cour estimait ne pas devoir fixer une astreinte :
AUTORISER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Bastia à réaliser les travaux de remise en état des lieux aux frais avancés de Monsieur [G] et de la SCI [Z] dans les locaux loués à la SARL FASHION à charge pour le syndic de prévenir 8 jours avant le copropriétaire par lettre recommandée avec accusé réception décrivant la nature des travaux et le nom des prestataires mandatés.
En tout état de cause,
CONSTATER que la SARL FASHION CAFÉ ne soumet aucune prétention à la Cour d'appel.
DÉBOUTER la SARL FASHION CAFÉ de son intervention volontaire accessoire en
l'absence de toute prétention émise.
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et la SCI [Z] et la SARL FASHION CAFÉ à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 8] à Bastia représenté par son syndic Monsieur [M] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
DÉBOUTER la SCI [Z] et Monsieur [G] et la SARL FASHION CAFÉ de l'intégralité de leurs demandes.
Sous toutes réserves ».
Le 2 octobre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme ils l'ont fait les premiers juges ont considéré que la demande présentée n'était pas prescrite s'agissant d'une action réelle, que les appelants avaient percé la dalle séparant deux étages -partie commune- pour créer une trémie sans aucune autorisation de la copropriété, trémie destinée à réunir deux lots de copropriété leur appartenant, que cela n'est pas régularisable a posteriori par une autorisation donnée par une juridiction, qu'il y a lieu de faire droit à la demande de remise en état aux conditions de l'intimé, sans astreinte, que le sotto scalu est une partie privative appartenant aux appelants et inclus dans le lot 19 pour lequel il paye des charges sur la base de tantièmes dans lesquels il est compté, et ce, sans nécessité de faire état d'une prescription acquisitive possible.
* Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la S.A.R.L. Fashion café
L'intimé fait valoir que l'intervenante volontaire n'émet aucune prétention et qu'ainsi elle est irrecevable en son intervention.
La cour ne peut que rappeler que tout personne physique ou morale qui a un intérêt peut intervenir dans une procédure, selon les dispositions des articles 31 et suivants du code de procédure civile.
En l'espèce, la S.A.R.L. Fashion café est la locataire des deux appelants dans le cadre d'un contrat de bail portant sur les lots 1 et 19 de la copropriété, lot 19 dont la surface est contestée par l'appelant et dont il est sollicité la séparation d'avec le lot 1, ce qui aurait pour effet en cas d'acceptation comme en première instance d'empêcher la locataire intervenante d'y exercer son activité de piano bar.
En conséquence, intervenant au soutien de l'action de ses bailleurs pour préserver la substance même de son fonds, la S.A.R.L. Fashion café est recevable dans le cadre de la présente procédure.
* Sur la demande de rejet des conclusions et pièces déposées le 11 juillet 2025 par les appelants et leur mise à l'écart du débat
L'ordonnance du 7 mai 2025 a différé la clôture de l'instruction au 11 juillet 2025, ce qui signifie que des pièces et des conclusions peuvent être déposées ce jour-là jusqu'à 24 heures.
Dans cette optique le conseiller de la mise en état avait prévu que les intimés pouvaient déposer des écritures avant le 4 juillet 2025 ce qu'ils ont fait respectivement les 3 février et 30 juin 2025.
Les appelants ont déposé leurs dernières écritures le 11 juillet 2025 à 9 heures 24 et le Syndicat des copropriétaires considère que cela est dilatoire, avec le dépôt de deux pièces, avec pour seul but de l'empêcher de répondre et de provoquer une nouveau report de l'audience de plaidoiries, pratique qui aurait été la leur déjà antérieurement et qui aurait justifié une clôture différée.
Il ressort du dossier que les appelants n'avaient aucune contrainte temporelle pour déposer des conclusions avant le 11 juillet 2025 contrairement au Syndicat des copropriétaires qui avait un terme au 4 juillet 2025, terme parfaitement respecté.
Il est constant que des conclusions peuvent être déposées le jour même de la clôture et que cela respecte le contradictoire, d'autant plus en l'espèce, que l'intimé a pu lui-même déposer un nouveau jeu de conclusion le même jour mais à 13 heures 50, démontrant ainsi qu'il disposait d'un laps de temps suffisant pour répondre sans avoir à solliciter une réouverture des débats par la révocation de l'ordonnance de clôture du 7 mai 2025.
De plus, les ajouts dans les dernières conclusions des appelants ne font que répondre à l'argumentaire nouveau de l'intimé développé longuement dans ses conclusions du 30 juin 2025.
En conséquence, s'agissant de simples conclusions en réponse à un nouvel argumentaire développé le 30 juin 2025 par le Syndicats des copropriétaire, il est constant que le principe du contradictoire a parfaitement été respecté avec un délai suffisant pour que chacune des parties puisse répondre à l'argumentaire développé.
Il convient de rejeter cette demande de rejet et de mise à l'écart du débat.
* Sur les demandes de rectifications d'erreurs matérielles qui affecteraient le jugement entrepris
L'intimé fait valoir qu'il y a une erreur sur le nom d'une des parties qui serait mal orthographié et qu'il n'est pas à l'origine de la demande de dommages et intérêts contrairement à ce qui est indiqué dans le dispositif de la décision querellée.
La cour relève que l'intimé a parfaitement raison en ce qui concerne les erreurs relevées et précise que celle-ci seront rectifiées dans le cadre de l'examen du présent appel.
* Sur la fin de non-recevoir liée à la prescription de l'action intentée par le Syndicat des copropriétaires
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que les appelants n'ont pas fait appel de cette disposition dans leur déclaration d'appel et que le rejet de la fin de non-recevoir en première instance est ainsi définitif, ce que ces derniers contestent.
Dans la déclaration d'appel du 21 septembre 2023 qui saisit le cour, il est mentionné en premier chef contesté du jugement en ce qu'il a « déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 15] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ».
Il convient de relever que l'article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente procédure, que la déclaration d'appel est faite par un acte contenant à peine de nullité « ..4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible... » et que l'article 562 du même code toujours dans sa version applicable au litige précise notamment que «L'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ».
Il est manifeste, en l'absence de toute autre fin de non-recevoir soulevée en première instance que l'appel sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires induisait sans autre forme de débat la seule fin de non-recevoir examinée en première instance à savoir la prescription de ladite action, raisonner autrement revenant à faire preuve d'une formalisme excessif prohibé par notre plus haute juridiction, fin de non-recevoir dans l'examen de laquelle dépend au final la recevabilité l'action intentée
En conséquence, l'appel formalisé portant sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires, la cour est saisie de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action intentée.
Il y a lieu de rejeter ce moyen.
Cependant le Syndicat des copropriétaires fonde aussi sa demande sur les dispositions des articles 910-4 alinéa 1, abrogé mais applicables au présent litige et 954 alinéa 3 du code de procédure civile qui dispose respectivement qu'« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. » et « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».
La reprise des premières écritures déposées par les appelants devant la cour le 9 octobre 2023 permet de relever que leur dispositif ne comporte que les demandes suivantes :
« INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Z] et Monsieur [G] à faire réaliser à leurs frais sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de la copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir en justice.
Le CONFIRMER pour le surplus.
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.... », demandes reprises in extenso dans le dispositif de leurs dernières écritures déposées le 11 juillet 2025 et, à ce titre, il n'y a aucune demande d'infirmation relativement à la recevabilité de l'action de l'intimé.
La cour rappelle qu'elle ne peut statuer que sur les demandes mentionnées dans le dispositif de ses premières écritures, qu'en l'espèce les appelants n'ont pas repris leur demande relative à la prescription de l'action de leur adversaire se contentant de contester l'obligation à leur charge de remise en état de la dalle de séparation des lots 1 et 19 de la copropriété et, pour le surplus, sollicitant la confirmation du jugement de première instance.
De plus, si en application de l'article 123 du code de procédure civile les fins de
non-recevoir peuvent être soulevées à tout moment de la procédure et, en conséquence, aussi en appel, encore faut-il, et cela est constant, que la fin de non-recevoir n'ait pas déjà été examinée en première instance, ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'une fin de
non-recevoir développée par l'appelant principal et non pas par l'intimé dans le cadre d'un appel incident, ce qui la rattache aux dispositions applicables à la déclaration d'appel et non à celles applicables aux seules fins de non-recevoir ; ce moyen est totalement inopérant.
Ainsi, à défaut de demande d'infirmation relativement à la recevabilité de l'action intentée, tant Mme [N] [G] que la S.C.I. [Z] ont implicitement conclu à la confirmation du rejet de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription développée en première instance.
Ainsi, la cour n'étant pas saisie d'une demande portant sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription développée en première instance, elle ne peut que confirmer le jugement entrepris sur ce point.
* Sur la demande de remise en état de la dalle séparative entre les lots 1 et 19 de la copropriété
L'intimé fait valoir, qu'alors qu'il n'est pas contestable que la dalle séparative située entre les lots 1 et 19 est une partie commune de la copropriété, les appelants l'ont percé en créant une trémie aux fins de réunir par un escalier les deux lots dont ils sont propriétaires, actuellement bailleurs, trémie dont la réalité n'a jamais été contestée.
Les appelants font valoir qu'il est licite de réunir deux lots de copropriété sans l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, ce qui est réel quand cette réunion n'empiète pas et n'a aucune conséquence sur les parties communes ; en effet, il est constant que tout copropriétaire est libre de réunir des lots lui appartenant mais sous la réserve que cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ce qui est bien le cas en l'espèce, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, atteinte dont la réalité ou non doit être examinée par le cour, la dalle séparative percée étant une partie commune.
En l'espèce, il n'est nullement contesté que les deux lots actuellement réunis par le biais de la trémie contestée appartiennent à deux propriétaires différents, ce qui limite la légitimité de cette réunion, que, de plus, le percement de la dalle, dont la qualité de partie commune n'est pas contestée, s'est fait sans aucune demande antérieure aux travaux dans le cadre d'une assemblée générale, au sujet de laquelle la cour aurait pu être saisie d'une demande d'annulation d'une résolution de rejet de ladite demande, mais au contraire que les travaux ont été réalisés sans la moindre demande et en violation des droits des autres copropriétaires sur les parties communes.
Le fait que dans le cadre d'une assemblée générale postérieure à la réalisation des travaux une résolution porteuse d'une demande de régularisation de la situation a été présentée est sans conséquence juridique, la demande d'autorisation de travaux portant sur des parties communes et postérieurement à leur réalisation.
De plus l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
....
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Article très clair qui précise, sans le moindre doute possible, qu'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété est nécessaire à tout action portant sur les parties communes, ce que les appelants n'ont pas fait, se mettant dans l'illégalité.
En ce qui concerne la disproportion soulevée par les appelants relativement à l'obligation de remise en état d'une dalle séparative comportant une trémie depuis de nombreuses années, l'applicabilité de cette notion consacrée par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme n'est pas contestable et a déjà été consacrée par la Cour de cassation.
Toutefois, il n'y a aucune automaticité à cette application et il convient d'examiner tous les paramètres de cette problématique.
L'ancienneté de cet ouvrage n'est pas un critère, l'action intentée par le Syndicat des copropriétaires ayant été déclarée définitivement recevable.
Le fait aussi que la trémie a été réalisé dans les règles de l'art ne peut remettre en question le droit de propriété du Syndicat sur les parties communes et l'affirmation des appelants en produisant une étude indiquant que la suppression de la trémie par les vibrations des travaux nécessaires pourrait avoir un impact sur la structure de l'immeuble n'est en soit pas plus suffisante, nul de pouvant revendiquer sa propre turpitude pour empêcher à une autre partie de voir son droit reconnu. Retenir un tel argument, sans expertise judiciaire incontestable validerait les voies de fait, ce qui est inconcevable.
Toutefois, les appelants indiquent que le lot situé en sous-sol deviendrait enclavé si la trémie était rebouchée, n'ayant aucun autre accès à la voie publique et aux parties communes que par le passage par le lot 19 actuellement ouvert, réalité contestée par le Syndicat des copropriétaires qui affirme que le lot en sous-sol accède à la voie publique par une cour actuellement uniquement fermée par une grille mobile.
L'analyse des éléments du dossier permet de relever que le Syndicat des copropriétaires, dans ses dernières écritures, reconnaît l'état d'enclavement du lot 1 de la copropriété précisant que ce lot avait vocation à être une cave et que, pour des raisons de sécurité et de salubrité, il avait été décidé dans le cadre d'une assemblée générale en 2008, confirmée en 2023, que la cour devait être fermée et qu'une seule clef serait à disposition des copropriétaires chez le syndic, et ce, uniquement en cas d'absolue nécessité -page 51 desdites écritures.
Cette situation revient, en cas de suppression de la trémie, à rendre totalement inaccessible ledit lot si ce n'est selon le bon vouloir du syndic et selon la définition qui sera donnée à la notion de « cas d'absolue nécessité », ce qui équivaut à une négation totale du droit de propriété de M. [N] [G] sur son bien dont il ne peut disposer librement, et ce, sans qu'il ne soit nécessaire de se pencher sur la destination du dit lot et son exploitation actuelle par la S.A.R.L. Fashion café, l'absence de libre accès et l'atteinte au droit de propriété étant manifeste.
De plus, si les appelants n'ont pas contesté ces résolutions d'assemblées générales et cette fermeture de leur accès à la cour de la copropriété, c'est uniquement parce qu'il bénéficiait d'un accès à la voie publique par la trémie ouvrant sur le lot 19 et ainsi leur absence d'enclavement malgré la fermeture de la cour.
Le fait que la locataire des appelants, la S.A.R.L. Fashion café, a pu dans le cadre d'une procédure administrative faire valoir une possibilité de désenclavement par ladite cour n'est en rien antinomique avec le fait qu'il s'agit d'une possibilité et uniquement d'une possibilité.
La court relève en effet que, dans les écritures de la locataire mentionnée, cette possibilité n'intervient qu'en solution de secours si la trémie devait être bouchée et, de plus, elle ignore le fait que non seulement l'accès à la cour n'est pas libre mais que s'il l'était avec l'ouverture de la grille dont uniquement le syndic à la clef, l'enclavement persisterait parce que l'accès à la voie publique nécessite de passer par la parcelle [Cadastre 6], appartenant à la S.C.I. Traveler qui, depuis le 1er mars 2023, a installé une grille qui interdit tout accès à la voie publique -avenue [Adresse 18], une autre grille clôturant le parking de la copropriété voisine, grille dont il ressort des pièces du débat qu'elle est fermée le soir, à l'arrivée du dernier client de l'hôtel voisin dont elle sert de parking -pièce n°53 des appelants, constat de commissaire de justice du 16 janvier 2025.
En conséquence, compte tenu de l'état d'enclavement du lot 1 dont il n'est pas rapporté la réalité d'un accès libre à la voie publique hors la trémie le reliant au lot 19, il est totalement disproportionné et attentatoire au droit de propriété de faire droit à la demande de remise en état de la dalle séparative entre les deux lots 1 et 19.
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter le Syndicat des copropriétaires de se demande de remise en état sous astreinte.
* Sur la propriété du sotto scalu
Les premiers juges ont considéré que la partie de la copropriété appelée sotto scalu était une partie privative incluse dans le lot 19 et non une partie commune comme le Syndicat des copropriétaires le revendique à nouveau en cause d'appel.
Le Syndicat des copropriétaires part du postulat pour sa revendication que le sotto scalu est une partie commune occupée par la S.C.I. [Z], ce que conteste la S.C.I. [Z], occupante actuelle qui en revendique l'entière propriété.
L'appelant incident s'appuie sur un courrier de la S.C.I. [Z] aux termes de laquelle elle reconnaîtrait occuper une partie commune.
Or, la lecture de ladite lettre -pièce n°8 des appelants- ne permet pas de retenir la version qui lui en est donnée.
En effet, la S.C.I. [Z] emploie le conditionnel en évoquant la restitution d'une partie commune « que la copropriété aurait mis à notre disposition 'gracieusement et temporairement '»., ajoutant en phrase suivante « D'abord, rien ne prouve que cet espace soit une partie commune de l'immeuble », précisant que le sotto scalu est intégré dans ses locaux commerciaux depuis toujours et qu'il n'y a aucun accès extérieur hors passage par le magasin.
L'acte de vente du 26 avril 2002 -pièce n°2 des appelants- décrit le bien acheté dans lequel le sotto scalu serait inclus de la manière suivante, en sa page n°5 «Au rez de chaussée, un local commercial, le premier à droite du portail d'entrée du [Adresse 14] (pour un observateur placé de face) d'une superficie de 128 m², comprenant deux pièces principales, une arrière boutique (mezzanine au-dessus) et un coin lavabo avec W.C. ».
Dans un rapport produit par les appelants au débat -pièce n°14-, le sotto scalu n'est pas mentionné dans les parties privatives de la S.C.I. [Z] mais de la manière suivante « une petite pièce à usage de bureau réalisée dans les parties communes, au pied de la cage d'escalier de l'immeuble, tout au fond du hall d'entrée », le syndicat des copropriétaires ajoutant que ce n'est qu'en 2008 que ledit bureau a été inclus dans le lot de la société civile immobilière, avec des surfaces fixées à 130,71 m², dont 4,75 m² pour le bureau, ce qui démontrerait que cette pièce n'était pas incluse dans l'acte de vente du 26 avril 2002.
Toutefois, il résulte de l'analyse des pièces n°24, 25, et 26 de la société civile immobilière que lors de l'installation d'un ascenseur dans la copropriété, la nature privative du sotto scalu n'était pas un sujet. Ainsi à trois reprises -assemblées générales des 3 janvier 2008, 31 mars 2008 et 14 octobre 2008-, la copropriété n'a pas contesté le caractère privatif du sotto scalu, bien au contraire la résolution adoptée en octobre 2008 précisant même « Mr [G], après avoir pris connaissance de l'ampleur de l'empiétement conformément au plan d'implantation, autorise la copropriété à installer l'ascenseur dans les conditions suivantes :
- la copropriété prenne à sa charge les frais de déplacement de la centrale téléphonique et du compteur électrique, ainsi que la remise en état du parquet de son bureau.
- les travaux de destruction et reconstruction du mur sotto scalu qui seront exécutés en collaboration étroite avec Mr [G] notamment pour la sécurisation des locaux et du matériel toute la durée du chantier
- la copropriété s'engage à prendre en charge toutes autres dégradations éventuelles constatées pendant et après le chantier dans le bureau de Mr [G] ».
Les premiers juges ont noté que, si les états descriptifs de division des 30 novembre 1982 et 5 février 1999 étaient bien versés au débat, il n'en était pas de même pour les actes complémentaires des 22 février 1998, 4 mai 1998 et 1er juillet 1999, situation inchangée en appel, état descriptif dans lesquels ledit sotto scala n'est pas mentionné.
La cour relève, comme les premiers juges, que lors du calcul des millièmes de la copropriété la surface retenue non pondérée, réelle, du lot de la société civile immobilière est de 130,71 m² dont 4,75 m² pour le seul bureau au 27 mars 2008, soit hors bureau de 125,96 m², alors que le 6 juin 2000 un autre expert -pièce n°13 de l'intimé- évaluait à 128,71 m² la surface du lot hors bureau litigieux, ce qui démontre sans aucun doute possible que les différentes surfaces annoncées ne sont pas fiables, tant dans l'acte de vente d'avril 2002, dans lequel elle est mentionnée à hauteur de 128 m², que dans l'expertise du 6 juin 2000 avec une indication de 128,71 m², hors bureau -pièce n°13 de l'intimé- et de 129,28 m², bureau inclus dans le calcul des nouveaux millièmes le 27 mars 2008 -pièce n°28 de appelants.
En conséquence, à défaut d'actes clairs quant à la propriété dudit sotto scalu, il convient de s'appuyer sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui dans ses articles 2 et 3 prévoient respectivement que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire », et « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes ».
En l'espèce, la surface litigieuse n'est attribuée à aucun lot spécifiquement dans aucun des documents produits au débat et non sujet à questionnement, alors qu'il est contigu au lot de la société civile immobilière, qu'il n'est accessible qu'au travers de ce lot et qu'il est sans aucun intérêt ni utilité pour la copropriété, aucun copropriétaire autre que la S.C.I. [Z] ne pouvant y accéder en l'absence d'ouverture dans le mur le séparant des parties communes et ce, à la lecture des différentes attestations produites depuis au moins 1980.
Il convient, en conséquence, de rejeter les prétentions du Syndicat des copropriétaires et de confirmer sur ce point le jugement entrepris.
* Sur la demande de dommages et intérêts
Les appelants sollicitent la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de la part de l'intimé de son droit d'agir en justice.
Or, la cour ne peut que relever que l'intimé n'a fait que défendre l'intérêt collectif de la copropriété, que chacune des parties a des responsabilités dans la naissance du litige actuel, avec des voies de fait de la part des appelants et une mise devant le fait accompli et une inconséquence du Syndicat des copropriétaires qui reconnaît en 2000 et en 2008 la caractère privatif du sotto scalu, et demande, alors que cela était connu de tous, une remise en état par bouchage d'une trémie reliant deux lots, sans assurer le désenclavement qui en résulterait d'un des deux lots
À ce titre, chacune des parties étant à l'origine des désordres revendiqués, il convient de rejeter cette demande en confirmant le jugement querellé sur ce point.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour les appelants et l'intervenante volontaire ; en conséquence, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, la somme de 2 500 euros à la S.C.I. [Z], de 2 500 euros à M. [N] [G] et de 2 500 euros à la S.A.R.L. Fashion café.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Reçoit l'intervention volontaire de la S.A.R.L. Fashion café,
Précise, et rectifie s'il en est besoin, que, tant dans le jugement entrepris que dans le présent arrêt, la S.C.I. [Z] s'écrit avec un seul L et non deux,
Déclare recevables les conclusions et pièces déposées le 11 juillet 2025 par M. [N] [G] et la S.C.I. [Z],
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande de mise à l'écart du débat desdites conclusions et pièces,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation in solidum de M. [G] et de la S.C.I. [Z] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots l et l9 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble, et en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande de réalisation aux frais de M. [N] [G] et la S.C.I. [Z], sous maîtrise d''uvre d'un architecte, les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 9 de la copropriété par un entrepreneur agréé par la syndic ou l'architecte de la copropriété,
Déboute M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] de leur demande de dommages et intérêt pour procédure abusive,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] au paiement des entiers dépens,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à payer la somme de 2 500 euros à la S.A.R.L.. Fashion café, la somme de 2 500 euros à M. [N] [G] et la somme de 2 500 euros à la S.C.I. [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
Section 2
ARRÊT N°
du
17 DÉCEMBRE 2025
N° RG 23/603
N° Portalis DBVE-V-B7H-CHG4 JJG-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 12 septembre 2023, enregistrée sous le n° 23/596
[G]
S.C.I. [Z]
C/
S.D.C. DU [Adresse 7] A [Localité 17]
S.A.R.L. FASHION CAFÉ
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DIX-SEPT DÉCEMBRE
DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANTS :
M. [N], [V] [G]
né le 22 octobre 1957 à [Localité 17] (Corse)
[Adresse 2]
[Adresse 19]
[Localité 4]
Représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA
S.C.I. [Z]
immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 438 908 535, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 20]
[Localité 4]
Représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8]
pris en la personne de son syndic en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA
S.A.R.L. FASHION CAFÉ
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Intervenante volontaire
Représentée par Me Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 2 octobre 2025, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
[N] DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
qui en ont délibéré.
En présence de [H] [C], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 11 avril 2023, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic M. [R] [M] a assigné M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :
' - condamner in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état du plancher des lots l et 19 par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble, sous astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- condamner la SCI [E] à lui restituer, à ses frais, la partie commune « sottu scala » telle que matérialisée dans le plan produit en pièce n° 18 ;
- ordonner la réalisation des travaux de restitution de cette partie commune au frais de la SCI et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;
- condamner in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de I'instance '.
Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a :
' REJETÉ la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ;
DÉCLARÉ RECEVABLE l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
CONDAMNÉ in solidum monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots l et l9 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
DIT que la SCI [E] est propriétaire du Sottu Scala de l'immeuble du [Adresse 11] à Bastia lequel est inclus dans le lot 19 de la copropriété pour une surface réelle de 4,75 m² et 3,32 m² pondérés ;
DÉBOUTÉ le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à Bastia de sa demande de condamnation de la SCI [E] à lui restituer, à ses frais, le Sottu Scala et de ses demandes subséquentes ;
DÉBOUTÉ le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 17] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
REJETÉE toute autre demande plus ample ou contraire ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens ;
RAPPELÉ que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter '.
Par déclaration du 21 septembre 2023, procédure enregistrée sous le numéro 23-603, M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] ont interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu'il a :
Déclaré recevable l'action du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
Condamné in solidum Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration de saisine du 30 octobre 2023, procédure enregistrée sous le numéro
23-687, la S.A.R.L. Fashion café est intervenue volontairement dans le procédure.
Par ordonnance du 26 avril 2024, le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a :
' - ORDONNÉ la jonction des procédures N°23-603 et 23-687 sous le N°23-603,
- ORDONNÉ le renvoi de l'affaire au 5 juin 2024 pour clôture,
- DIT que les dépens de l'incident suivront ceux du fond '.
Par ordonnance du 14 janvier 2025, le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a :
' DÉCLARÉ recevable la demande de sursis à statuer sollicitée par la SCI [Z] et Monsieur [N] [V] [G],
DÉBOUTÉ la SCI [Z] et Monsieur [N] [V] [G] de leur demande de sursis à statuer,
DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 13] de sa demande de radiation pour inexécution de la décision dont appel, au regard des conséquences manifestement excessives qu'entraînerait l'exécution de la décision précitée à ce stade de la procédure,
DÉBOUTÉ l'ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris les demandes d'indemnisation formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens suivront ceux du fond,
ORDONNÉ le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 7 mai 2025 pour clôture (fixation envisagée à l'audience collégiale du 5 juin 2025) ; éventuelles conclusions de la SCI [Z], Monsieur [G] et la SARL FASHION CAFÉ avant le 7 mars 2025 ; éventuelles conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 2 mai 2025 '.
Par conclusions déposées au greffe le 3 février 2025, la S.A.R.L. Fashion café a demandé à la cour de :
« Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Condamner les intimés aux entiers frais et dépens, outre 5 000 € par application de l'article 700 du cpc.
Sous Toutes Réserves ».
Par ordonnance du 7 mai 2025, la clôture de la procédure a été différée au 11 juillet 2025 et l'affaire fixée à plaider au 2 octobre 2025.
Par conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2025, M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] ont demandé à la cour de :
« INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Z] et Monsieur [G] à faire réaliser à leurs frais sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de la copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir en justice.
Le CONFIRMER pour le surplus.
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts.
Le CONDAMNER au paiement de la somme de 7500 euros par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les trois constats de commissaire de justice de la SCP FILIPPI.
Sous toutes réserves ».
Par conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a demandé à la cour de :
« Vu l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 2224 et suivants du Code civil
Vu les articles 2258 et suivants du Code civil
Vu l'article 462 du Code de procédure civile
Vu les articles 910-4°, 562, 954 du Code de procédure civile
Vu les articles 15,16 et 135 du CPC
Vu les pièces versées au débat
SUR LE REJET DES CONCLUSIONS ET PIÈCES NOTIFIÉES LE JOUR DE LA CLÔTURE PAR L'APPELANT
DÉCLARER irrecevables les conclusions et pièces n°54 à 56 notifiées par Monsieur [G] et la SCI [Z] le 11.07.2025.
ÉCARTER du débat les conclusions et pièces n°54 à 56 déposées le 11.07.2025 par Monsieur [G] et la SCI [Z]
À TITRE LIMINAIRE : SUR LA RECTIFICATION DES ERREURS MATÉRIELLES DU JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2023
Ordonner la rectification des erreurs matérielles qui entachent le jugement du Tribunal judiciaire de BASTIA du 12 septembre 2023 ;
Ordonner la rectification de l'erreur matérielle qu'il contient en ce que le nom de la SCI [Z] doit être orthographié « [Z] » et non « [E] » ;
Ordonner la rectification de l'erreur matérielle qu'il contient en ce que seuls Monsieur [G] et la SCI [Z] ont été déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et non pas le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;
En conséquence,
Rectifier le jugement et dire : Débouter la SCI [Z] et Monsieur [G] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts pour procédure abusive,
SUR L'APPEL PRINCIPAL :
CONSTATER que les appelants ne visent pas dans leur déclaration d'appel la disposition du jugement qui « rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ».
CONSTATER que les appelants ne visent pas dans le dispositif de leurs conclusions d'appelant le chef de jugement qui « déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie crée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 »
CONSTATER que Monsieur [G] et la SCI [Z] sollicitent « la confirmation du jugement pour le surplus » incluant donc ces chefs de jugement.
CONSTATER l'aveu judiciaire portant sur l'atteinte aux parties communes par la création de la trémie.
En conséquence
DIRE ET JUGER que la Cour n'est pas saisie des chefs de jugements suivants :
- rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie.
- déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie crée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 » .
CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bastia en date du 12 septembre 2023 en ce qu'il a :
« - Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en remise en état des parties communes par la suppression de la trémie ;
- Déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ;
- Condamné in solidum Monsieur [G] et la SCI [E] à faire réaliser à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la 73 dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
- Débouté Monsieur [G] et la SCI [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ».
SUR L'APPEL INCIDENT
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bastia en date du 12 septembre 2023 en ce qu'il a :
« -Dit que la SCI [E] est propriétaire du sottu scalu de l'immeuble du [Adresse 10] à Bastia lequel est inclus dans le lot 19 de la copropriété pour une surface réelle de 4,75 m2 et 3,32 m2 pondérés ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à BASTIA de sa demande de condamnation de la SCI [E] à lui restituer, à ses frais le Sottu Scala et de ses demandes subséquentes,
- Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]
tendant à voir assortir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard la condamnation de Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes par la suppression de la trémie,
Et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Z] à restituer, à ses frais, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8], la partie commune « sottu scala » telle que matérialisée dans le plan produit en pièce n°20.
CONDAMNER la SCI [Z] à effectuer les travaux rendant accessibles le sottu scalu au hall d'entrée par la pose d'une ouverture et d'une cloison en limite de la partie commune.
ORDONNER la réalisation des travaux de restitution de cette partie commune au frais de la SCI [Z] et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.
ASSORTIR d'une astreinte d'un montant de 1000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir la condamnation in solidum de Monsieur [G] et la SCI [Z] à faire réaliser à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte, les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de ladite copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble ;
À titre subsidiaire, et si la Cour estimait ne pas devoir fixer une astreinte :
AUTORISER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Bastia à réaliser les travaux de remise en état des lieux aux frais avancés de Monsieur [G] et de la SCI [Z] dans les locaux loués à la SARL FASHION à charge pour le syndic de prévenir 8 jours avant le copropriétaire par lettre recommandée avec accusé réception décrivant la nature des travaux et le nom des prestataires mandatés.
En tout état de cause,
CONSTATER que la SARL FASHION CAFÉ ne soumet aucune prétention à la Cour d'appel.
DÉBOUTER la SARL FASHION CAFÉ de son intervention volontaire accessoire en
l'absence de toute prétention émise.
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et la SCI [Z] et la SARL FASHION CAFÉ à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 8] à Bastia représenté par son syndic Monsieur [M] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
DÉBOUTER la SCI [Z] et Monsieur [G] et la SARL FASHION CAFÉ de l'intégralité de leurs demandes.
Sous toutes réserves ».
Le 2 octobre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme ils l'ont fait les premiers juges ont considéré que la demande présentée n'était pas prescrite s'agissant d'une action réelle, que les appelants avaient percé la dalle séparant deux étages -partie commune- pour créer une trémie sans aucune autorisation de la copropriété, trémie destinée à réunir deux lots de copropriété leur appartenant, que cela n'est pas régularisable a posteriori par une autorisation donnée par une juridiction, qu'il y a lieu de faire droit à la demande de remise en état aux conditions de l'intimé, sans astreinte, que le sotto scalu est une partie privative appartenant aux appelants et inclus dans le lot 19 pour lequel il paye des charges sur la base de tantièmes dans lesquels il est compté, et ce, sans nécessité de faire état d'une prescription acquisitive possible.
* Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la S.A.R.L. Fashion café
L'intimé fait valoir que l'intervenante volontaire n'émet aucune prétention et qu'ainsi elle est irrecevable en son intervention.
La cour ne peut que rappeler que tout personne physique ou morale qui a un intérêt peut intervenir dans une procédure, selon les dispositions des articles 31 et suivants du code de procédure civile.
En l'espèce, la S.A.R.L. Fashion café est la locataire des deux appelants dans le cadre d'un contrat de bail portant sur les lots 1 et 19 de la copropriété, lot 19 dont la surface est contestée par l'appelant et dont il est sollicité la séparation d'avec le lot 1, ce qui aurait pour effet en cas d'acceptation comme en première instance d'empêcher la locataire intervenante d'y exercer son activité de piano bar.
En conséquence, intervenant au soutien de l'action de ses bailleurs pour préserver la substance même de son fonds, la S.A.R.L. Fashion café est recevable dans le cadre de la présente procédure.
* Sur la demande de rejet des conclusions et pièces déposées le 11 juillet 2025 par les appelants et leur mise à l'écart du débat
L'ordonnance du 7 mai 2025 a différé la clôture de l'instruction au 11 juillet 2025, ce qui signifie que des pièces et des conclusions peuvent être déposées ce jour-là jusqu'à 24 heures.
Dans cette optique le conseiller de la mise en état avait prévu que les intimés pouvaient déposer des écritures avant le 4 juillet 2025 ce qu'ils ont fait respectivement les 3 février et 30 juin 2025.
Les appelants ont déposé leurs dernières écritures le 11 juillet 2025 à 9 heures 24 et le Syndicat des copropriétaires considère que cela est dilatoire, avec le dépôt de deux pièces, avec pour seul but de l'empêcher de répondre et de provoquer une nouveau report de l'audience de plaidoiries, pratique qui aurait été la leur déjà antérieurement et qui aurait justifié une clôture différée.
Il ressort du dossier que les appelants n'avaient aucune contrainte temporelle pour déposer des conclusions avant le 11 juillet 2025 contrairement au Syndicat des copropriétaires qui avait un terme au 4 juillet 2025, terme parfaitement respecté.
Il est constant que des conclusions peuvent être déposées le jour même de la clôture et que cela respecte le contradictoire, d'autant plus en l'espèce, que l'intimé a pu lui-même déposer un nouveau jeu de conclusion le même jour mais à 13 heures 50, démontrant ainsi qu'il disposait d'un laps de temps suffisant pour répondre sans avoir à solliciter une réouverture des débats par la révocation de l'ordonnance de clôture du 7 mai 2025.
De plus, les ajouts dans les dernières conclusions des appelants ne font que répondre à l'argumentaire nouveau de l'intimé développé longuement dans ses conclusions du 30 juin 2025.
En conséquence, s'agissant de simples conclusions en réponse à un nouvel argumentaire développé le 30 juin 2025 par le Syndicats des copropriétaire, il est constant que le principe du contradictoire a parfaitement été respecté avec un délai suffisant pour que chacune des parties puisse répondre à l'argumentaire développé.
Il convient de rejeter cette demande de rejet et de mise à l'écart du débat.
* Sur les demandes de rectifications d'erreurs matérielles qui affecteraient le jugement entrepris
L'intimé fait valoir qu'il y a une erreur sur le nom d'une des parties qui serait mal orthographié et qu'il n'est pas à l'origine de la demande de dommages et intérêts contrairement à ce qui est indiqué dans le dispositif de la décision querellée.
La cour relève que l'intimé a parfaitement raison en ce qui concerne les erreurs relevées et précise que celle-ci seront rectifiées dans le cadre de l'examen du présent appel.
* Sur la fin de non-recevoir liée à la prescription de l'action intentée par le Syndicat des copropriétaires
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que les appelants n'ont pas fait appel de cette disposition dans leur déclaration d'appel et que le rejet de la fin de non-recevoir en première instance est ainsi définitif, ce que ces derniers contestent.
Dans la déclaration d'appel du 21 septembre 2023 qui saisit le cour, il est mentionné en premier chef contesté du jugement en ce qu'il a « déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 15] à [Localité 17] tendant à la remise en état des parties communes par la suppression de la trémie créée sans autorisation de l'assemblée générale entre les lots 1 et 19 ».
Il convient de relever que l'article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente procédure, que la déclaration d'appel est faite par un acte contenant à peine de nullité « ..4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible... » et que l'article 562 du même code toujours dans sa version applicable au litige précise notamment que «L'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ».
Il est manifeste, en l'absence de toute autre fin de non-recevoir soulevée en première instance que l'appel sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires induisait sans autre forme de débat la seule fin de non-recevoir examinée en première instance à savoir la prescription de ladite action, raisonner autrement revenant à faire preuve d'une formalisme excessif prohibé par notre plus haute juridiction, fin de non-recevoir dans l'examen de laquelle dépend au final la recevabilité l'action intentée
En conséquence, l'appel formalisé portant sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires, la cour est saisie de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action intentée.
Il y a lieu de rejeter ce moyen.
Cependant le Syndicat des copropriétaires fonde aussi sa demande sur les dispositions des articles 910-4 alinéa 1, abrogé mais applicables au présent litige et 954 alinéa 3 du code de procédure civile qui dispose respectivement qu'« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. » et « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».
La reprise des premières écritures déposées par les appelants devant la cour le 9 octobre 2023 permet de relever que leur dispositif ne comporte que les demandes suivantes :
« INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Z] et Monsieur [G] à faire réaliser à leurs frais sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 19 de la copropriété par un entrepreneur agrée par le syndic ou l'architecte de l'immeuble et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir en justice.
Le CONFIRMER pour le surplus.
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.... », demandes reprises in extenso dans le dispositif de leurs dernières écritures déposées le 11 juillet 2025 et, à ce titre, il n'y a aucune demande d'infirmation relativement à la recevabilité de l'action de l'intimé.
La cour rappelle qu'elle ne peut statuer que sur les demandes mentionnées dans le dispositif de ses premières écritures, qu'en l'espèce les appelants n'ont pas repris leur demande relative à la prescription de l'action de leur adversaire se contentant de contester l'obligation à leur charge de remise en état de la dalle de séparation des lots 1 et 19 de la copropriété et, pour le surplus, sollicitant la confirmation du jugement de première instance.
De plus, si en application de l'article 123 du code de procédure civile les fins de
non-recevoir peuvent être soulevées à tout moment de la procédure et, en conséquence, aussi en appel, encore faut-il, et cela est constant, que la fin de non-recevoir n'ait pas déjà été examinée en première instance, ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'une fin de
non-recevoir développée par l'appelant principal et non pas par l'intimé dans le cadre d'un appel incident, ce qui la rattache aux dispositions applicables à la déclaration d'appel et non à celles applicables aux seules fins de non-recevoir ; ce moyen est totalement inopérant.
Ainsi, à défaut de demande d'infirmation relativement à la recevabilité de l'action intentée, tant Mme [N] [G] que la S.C.I. [Z] ont implicitement conclu à la confirmation du rejet de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription développée en première instance.
Ainsi, la cour n'étant pas saisie d'une demande portant sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription développée en première instance, elle ne peut que confirmer le jugement entrepris sur ce point.
* Sur la demande de remise en état de la dalle séparative entre les lots 1 et 19 de la copropriété
L'intimé fait valoir, qu'alors qu'il n'est pas contestable que la dalle séparative située entre les lots 1 et 19 est une partie commune de la copropriété, les appelants l'ont percé en créant une trémie aux fins de réunir par un escalier les deux lots dont ils sont propriétaires, actuellement bailleurs, trémie dont la réalité n'a jamais été contestée.
Les appelants font valoir qu'il est licite de réunir deux lots de copropriété sans l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, ce qui est réel quand cette réunion n'empiète pas et n'a aucune conséquence sur les parties communes ; en effet, il est constant que tout copropriétaire est libre de réunir des lots lui appartenant mais sous la réserve que cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ce qui est bien le cas en l'espèce, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, atteinte dont la réalité ou non doit être examinée par le cour, la dalle séparative percée étant une partie commune.
En l'espèce, il n'est nullement contesté que les deux lots actuellement réunis par le biais de la trémie contestée appartiennent à deux propriétaires différents, ce qui limite la légitimité de cette réunion, que, de plus, le percement de la dalle, dont la qualité de partie commune n'est pas contestée, s'est fait sans aucune demande antérieure aux travaux dans le cadre d'une assemblée générale, au sujet de laquelle la cour aurait pu être saisie d'une demande d'annulation d'une résolution de rejet de ladite demande, mais au contraire que les travaux ont été réalisés sans la moindre demande et en violation des droits des autres copropriétaires sur les parties communes.
Le fait que dans le cadre d'une assemblée générale postérieure à la réalisation des travaux une résolution porteuse d'une demande de régularisation de la situation a été présentée est sans conséquence juridique, la demande d'autorisation de travaux portant sur des parties communes et postérieurement à leur réalisation.
De plus l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
....
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Article très clair qui précise, sans le moindre doute possible, qu'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété est nécessaire à tout action portant sur les parties communes, ce que les appelants n'ont pas fait, se mettant dans l'illégalité.
En ce qui concerne la disproportion soulevée par les appelants relativement à l'obligation de remise en état d'une dalle séparative comportant une trémie depuis de nombreuses années, l'applicabilité de cette notion consacrée par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme n'est pas contestable et a déjà été consacrée par la Cour de cassation.
Toutefois, il n'y a aucune automaticité à cette application et il convient d'examiner tous les paramètres de cette problématique.
L'ancienneté de cet ouvrage n'est pas un critère, l'action intentée par le Syndicat des copropriétaires ayant été déclarée définitivement recevable.
Le fait aussi que la trémie a été réalisé dans les règles de l'art ne peut remettre en question le droit de propriété du Syndicat sur les parties communes et l'affirmation des appelants en produisant une étude indiquant que la suppression de la trémie par les vibrations des travaux nécessaires pourrait avoir un impact sur la structure de l'immeuble n'est en soit pas plus suffisante, nul de pouvant revendiquer sa propre turpitude pour empêcher à une autre partie de voir son droit reconnu. Retenir un tel argument, sans expertise judiciaire incontestable validerait les voies de fait, ce qui est inconcevable.
Toutefois, les appelants indiquent que le lot situé en sous-sol deviendrait enclavé si la trémie était rebouchée, n'ayant aucun autre accès à la voie publique et aux parties communes que par le passage par le lot 19 actuellement ouvert, réalité contestée par le Syndicat des copropriétaires qui affirme que le lot en sous-sol accède à la voie publique par une cour actuellement uniquement fermée par une grille mobile.
L'analyse des éléments du dossier permet de relever que le Syndicat des copropriétaires, dans ses dernières écritures, reconnaît l'état d'enclavement du lot 1 de la copropriété précisant que ce lot avait vocation à être une cave et que, pour des raisons de sécurité et de salubrité, il avait été décidé dans le cadre d'une assemblée générale en 2008, confirmée en 2023, que la cour devait être fermée et qu'une seule clef serait à disposition des copropriétaires chez le syndic, et ce, uniquement en cas d'absolue nécessité -page 51 desdites écritures.
Cette situation revient, en cas de suppression de la trémie, à rendre totalement inaccessible ledit lot si ce n'est selon le bon vouloir du syndic et selon la définition qui sera donnée à la notion de « cas d'absolue nécessité », ce qui équivaut à une négation totale du droit de propriété de M. [N] [G] sur son bien dont il ne peut disposer librement, et ce, sans qu'il ne soit nécessaire de se pencher sur la destination du dit lot et son exploitation actuelle par la S.A.R.L. Fashion café, l'absence de libre accès et l'atteinte au droit de propriété étant manifeste.
De plus, si les appelants n'ont pas contesté ces résolutions d'assemblées générales et cette fermeture de leur accès à la cour de la copropriété, c'est uniquement parce qu'il bénéficiait d'un accès à la voie publique par la trémie ouvrant sur le lot 19 et ainsi leur absence d'enclavement malgré la fermeture de la cour.
Le fait que la locataire des appelants, la S.A.R.L. Fashion café, a pu dans le cadre d'une procédure administrative faire valoir une possibilité de désenclavement par ladite cour n'est en rien antinomique avec le fait qu'il s'agit d'une possibilité et uniquement d'une possibilité.
La court relève en effet que, dans les écritures de la locataire mentionnée, cette possibilité n'intervient qu'en solution de secours si la trémie devait être bouchée et, de plus, elle ignore le fait que non seulement l'accès à la cour n'est pas libre mais que s'il l'était avec l'ouverture de la grille dont uniquement le syndic à la clef, l'enclavement persisterait parce que l'accès à la voie publique nécessite de passer par la parcelle [Cadastre 6], appartenant à la S.C.I. Traveler qui, depuis le 1er mars 2023, a installé une grille qui interdit tout accès à la voie publique -avenue [Adresse 18], une autre grille clôturant le parking de la copropriété voisine, grille dont il ressort des pièces du débat qu'elle est fermée le soir, à l'arrivée du dernier client de l'hôtel voisin dont elle sert de parking -pièce n°53 des appelants, constat de commissaire de justice du 16 janvier 2025.
En conséquence, compte tenu de l'état d'enclavement du lot 1 dont il n'est pas rapporté la réalité d'un accès libre à la voie publique hors la trémie le reliant au lot 19, il est totalement disproportionné et attentatoire au droit de propriété de faire droit à la demande de remise en état de la dalle séparative entre les deux lots 1 et 19.
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter le Syndicat des copropriétaires de se demande de remise en état sous astreinte.
* Sur la propriété du sotto scalu
Les premiers juges ont considéré que la partie de la copropriété appelée sotto scalu était une partie privative incluse dans le lot 19 et non une partie commune comme le Syndicat des copropriétaires le revendique à nouveau en cause d'appel.
Le Syndicat des copropriétaires part du postulat pour sa revendication que le sotto scalu est une partie commune occupée par la S.C.I. [Z], ce que conteste la S.C.I. [Z], occupante actuelle qui en revendique l'entière propriété.
L'appelant incident s'appuie sur un courrier de la S.C.I. [Z] aux termes de laquelle elle reconnaîtrait occuper une partie commune.
Or, la lecture de ladite lettre -pièce n°8 des appelants- ne permet pas de retenir la version qui lui en est donnée.
En effet, la S.C.I. [Z] emploie le conditionnel en évoquant la restitution d'une partie commune « que la copropriété aurait mis à notre disposition 'gracieusement et temporairement '»., ajoutant en phrase suivante « D'abord, rien ne prouve que cet espace soit une partie commune de l'immeuble », précisant que le sotto scalu est intégré dans ses locaux commerciaux depuis toujours et qu'il n'y a aucun accès extérieur hors passage par le magasin.
L'acte de vente du 26 avril 2002 -pièce n°2 des appelants- décrit le bien acheté dans lequel le sotto scalu serait inclus de la manière suivante, en sa page n°5 «Au rez de chaussée, un local commercial, le premier à droite du portail d'entrée du [Adresse 14] (pour un observateur placé de face) d'une superficie de 128 m², comprenant deux pièces principales, une arrière boutique (mezzanine au-dessus) et un coin lavabo avec W.C. ».
Dans un rapport produit par les appelants au débat -pièce n°14-, le sotto scalu n'est pas mentionné dans les parties privatives de la S.C.I. [Z] mais de la manière suivante « une petite pièce à usage de bureau réalisée dans les parties communes, au pied de la cage d'escalier de l'immeuble, tout au fond du hall d'entrée », le syndicat des copropriétaires ajoutant que ce n'est qu'en 2008 que ledit bureau a été inclus dans le lot de la société civile immobilière, avec des surfaces fixées à 130,71 m², dont 4,75 m² pour le bureau, ce qui démontrerait que cette pièce n'était pas incluse dans l'acte de vente du 26 avril 2002.
Toutefois, il résulte de l'analyse des pièces n°24, 25, et 26 de la société civile immobilière que lors de l'installation d'un ascenseur dans la copropriété, la nature privative du sotto scalu n'était pas un sujet. Ainsi à trois reprises -assemblées générales des 3 janvier 2008, 31 mars 2008 et 14 octobre 2008-, la copropriété n'a pas contesté le caractère privatif du sotto scalu, bien au contraire la résolution adoptée en octobre 2008 précisant même « Mr [G], après avoir pris connaissance de l'ampleur de l'empiétement conformément au plan d'implantation, autorise la copropriété à installer l'ascenseur dans les conditions suivantes :
- la copropriété prenne à sa charge les frais de déplacement de la centrale téléphonique et du compteur électrique, ainsi que la remise en état du parquet de son bureau.
- les travaux de destruction et reconstruction du mur sotto scalu qui seront exécutés en collaboration étroite avec Mr [G] notamment pour la sécurisation des locaux et du matériel toute la durée du chantier
- la copropriété s'engage à prendre en charge toutes autres dégradations éventuelles constatées pendant et après le chantier dans le bureau de Mr [G] ».
Les premiers juges ont noté que, si les états descriptifs de division des 30 novembre 1982 et 5 février 1999 étaient bien versés au débat, il n'en était pas de même pour les actes complémentaires des 22 février 1998, 4 mai 1998 et 1er juillet 1999, situation inchangée en appel, état descriptif dans lesquels ledit sotto scala n'est pas mentionné.
La cour relève, comme les premiers juges, que lors du calcul des millièmes de la copropriété la surface retenue non pondérée, réelle, du lot de la société civile immobilière est de 130,71 m² dont 4,75 m² pour le seul bureau au 27 mars 2008, soit hors bureau de 125,96 m², alors que le 6 juin 2000 un autre expert -pièce n°13 de l'intimé- évaluait à 128,71 m² la surface du lot hors bureau litigieux, ce qui démontre sans aucun doute possible que les différentes surfaces annoncées ne sont pas fiables, tant dans l'acte de vente d'avril 2002, dans lequel elle est mentionnée à hauteur de 128 m², que dans l'expertise du 6 juin 2000 avec une indication de 128,71 m², hors bureau -pièce n°13 de l'intimé- et de 129,28 m², bureau inclus dans le calcul des nouveaux millièmes le 27 mars 2008 -pièce n°28 de appelants.
En conséquence, à défaut d'actes clairs quant à la propriété dudit sotto scalu, il convient de s'appuyer sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui dans ses articles 2 et 3 prévoient respectivement que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire », et « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes ».
En l'espèce, la surface litigieuse n'est attribuée à aucun lot spécifiquement dans aucun des documents produits au débat et non sujet à questionnement, alors qu'il est contigu au lot de la société civile immobilière, qu'il n'est accessible qu'au travers de ce lot et qu'il est sans aucun intérêt ni utilité pour la copropriété, aucun copropriétaire autre que la S.C.I. [Z] ne pouvant y accéder en l'absence d'ouverture dans le mur le séparant des parties communes et ce, à la lecture des différentes attestations produites depuis au moins 1980.
Il convient, en conséquence, de rejeter les prétentions du Syndicat des copropriétaires et de confirmer sur ce point le jugement entrepris.
* Sur la demande de dommages et intérêts
Les appelants sollicitent la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de la part de l'intimé de son droit d'agir en justice.
Or, la cour ne peut que relever que l'intimé n'a fait que défendre l'intérêt collectif de la copropriété, que chacune des parties a des responsabilités dans la naissance du litige actuel, avec des voies de fait de la part des appelants et une mise devant le fait accompli et une inconséquence du Syndicat des copropriétaires qui reconnaît en 2000 et en 2008 la caractère privatif du sotto scalu, et demande, alors que cela était connu de tous, une remise en état par bouchage d'une trémie reliant deux lots, sans assurer le désenclavement qui en résulterait d'un des deux lots
À ce titre, chacune des parties étant à l'origine des désordres revendiqués, il convient de rejeter cette demande en confirmant le jugement querellé sur ce point.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour les appelants et l'intervenante volontaire ; en conséquence, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, la somme de 2 500 euros à la S.C.I. [Z], de 2 500 euros à M. [N] [G] et de 2 500 euros à la S.A.R.L. Fashion café.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Reçoit l'intervention volontaire de la S.A.R.L. Fashion café,
Précise, et rectifie s'il en est besoin, que, tant dans le jugement entrepris que dans le présent arrêt, la S.C.I. [Z] s'écrit avec un seul L et non deux,
Déclare recevables les conclusions et pièces déposées le 11 juillet 2025 par M. [N] [G] et la S.C.I. [Z],
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande de mise à l'écart du débat desdites conclusions et pièces,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation in solidum de M. [G] et de la S.C.I. [Z] à faire réaliser, à leurs frais, sous la maîtrise d''uvre d'un architecte les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots l et l9 de ladite copropriété par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble, et en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande de réalisation aux frais de M. [N] [G] et la S.C.I. [Z], sous maîtrise d''uvre d'un architecte, les travaux de remise en état de la dalle séparant les lots 1 et 9 de la copropriété par un entrepreneur agréé par la syndic ou l'architecte de la copropriété,
Déboute M. [N] [G] et la S.C.I. [Z] de leur demande de dommages et intérêt pour procédure abusive,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] au paiement des entiers dépens,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à payer la somme de 2 500 euros à la S.A.R.L.. Fashion café, la somme de 2 500 euros à M. [N] [G] et la somme de 2 500 euros à la S.C.I. [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT