CA Grenoble, ch. com., 18 décembre 2025, n° 24/03065

Exposé du litige :

La SAS MS Immobilier a une activité d'agence immobilière.

Par contrat du 30 octobre 2018, elle a conclu avec M. [Z] [O] un mandat d'agent commercial avec pour mission la recherche d'affaires à vendre, l'obtention de mandat écrit pour les vendre et la recherche des acquéreurs ou preneurs.

Par lettre du 27 janvier 2022, la SAS MS Immobilier a informé M. [Z] [O] de sa décision de mettre fin au contrat de négociateur non salarié (agent commercial) signé le 30 octobre 2018.

Par courrier du 23 novembre 2022, M. [Z] [O] a mis en demeure la SAS MS Immobilier de lui verser une indemnité de rupture du contrat d'agent commercial dans les plus brefs délais.

Par acte du 14 avril 2023, M. [Z] [O] a assigné la SAS MS Immobilier en versement d'une indemnité de fin de contrat.

Par jugement du 5 juillet 2024, le tribunal de commerce de Gap a :

- dit que M. [Z] [O] a commis une faute grave dans l'exercice de son mandat d'agent commercial,

- débouté M. [Z] [O] de sa demande en paiement par la SAS MS Immobilier de la somme de 80.000 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts,

- débouté la SAS MS Immobilier de sa demande reconventionnelle en paiement par M. [Z] [O] de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné M. [Z] [O] au paiement à la SAS MS Immobilier de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Z] [O] aux entiers dépens,

- rejeté toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 13 août 2024, M. [Z] [O] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a dit que M. [Z] [O] a commis une faute grave dans l'exercice de son mandat d'agent commercial, débouté M. [Z] [O] de sa demande en paiement par la SAS MS Immobilier de la somme de 80.000 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts, condamné M. [Z] [O] au paiement à la SAS MS Immobilier de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [Z] [O] aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 2 octobre 2025.

Prétentions et moyens de M. [Z] [O]

Dans ses conclusions remises et notifiées le 16 septembre 2025, il demande à la cour, au visa de des articles L134-12 et suivants du code de commerce, de :

- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que M. [Z] [O] avait commis une faute grave de nature à le priver de son indemnité de fin de contrat, et l'a condamné au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger que la SAS MS Immobilier ne démontre pas de faute grave commise par M. [Z] [O] dans l'exercice de son contrat,

- confirmer le rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts et toute autre demande de la SAS MS Immobilier,

- condamner la SAS MS Immobilier à verser une somme de 80.000 euros à M. [Z] [O] à titre d'indemnité de fin de contrat outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts,

- la condamner également au versement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur l'indemnité de fin de contrat, il rappelle que :

- la rupture qui intervient à l'initiative du mandant ouvre droit à l'indemnité de fin de contrat sauf en cas de faute grave du mandataire ou en cas de force majeure,

- dans la lettre mettant fin à la relation contractuelle du 27 janvier 2022, le mandant ne mentionne pas de motif particulier de nature à justifier la fin du contrat, il n'est ainsi nullement fait mention d'une résiliation pour faute grave de l'agent commercial,

- lorsqu'il a réclamé l'indemnité de fin de contrat, la SAS MS Immobilier s'est refusée à un tel paiement au motif d'une absence de préjudice ce qui n'est pas un motif de non-paiement de cette indemnité,

- cette indemnité est d'ordre public,

- ce n'est que lorsqu'il a formé sa demande que la SAS MS Immobilier a tenté de faire état de manquements de sa part constitutifs d'une faute grave,

- la jurisprudence est venue préciser que pour priver l'agent commercial de son indemnité de fin de contrat, le manquement grave allégué par le mandant doit être antérieur à la résiliation et mentionné dans la lettre de résiliation,

- par ailleurs, les chiffres produits par la SAS MS Immobilier ne peuvent établir son désintérêt dans l'exécution de son mandat alors que les chiffres produits pour les deux autres négociateurs sont des chiffres d'affaire et ne concernent nullement leur commission, ses résultats sont tout à fait honorables par comparaison à ceux des autres agents,

- il a bien apporté des biens à la SAS MS Immobilier, étant relevé que ses prestations ne se limitaient pas à de la prospection, les chiffres démontrent qu'il a contribué à l'accroissement du chiffre d'affaires de l'agence depuis son arrivée en 2018,

- en outre, la SAS MS Immobilier ne lui a pas donné les moyens légaux d'exercer son mandat dès lors qu'il n'a pu obtenir sa carte professionnelle que le 17 juillet 2020 et que les mandats de vente fournis par la SAS MS Immobilier n'étaient pas conformes à la législation en vigueur, alors qu'il a attiré à plusieurs reprises l'attention de son mandant sur cette difficulté (absence de bordereau de rétractation),

- la non réalisation de l'objectif contractuel n'est pas en soi constitutive d'une faute grave, la faute n'existant que si elle est due à une insuffisance d'activité de l'agent,

- le calcul du montant de l'indemnité doit se faire sur la base des commissions perçues entre le 30 avril 2019 et le 30 avril 2022 et s'élèvent donc à 80.000 euros sur la base de commissions moyennes de 41.477,23 euros sur les trois dernières années,

- les commissions qu'il a perçues postérieurement à son contrat de travail résulte du droit de suite et n'ont pas vocation à indemniser la cessation du contrat d'agent commercial.

Sur la demande de la SAS MS Immobilier au titre de prétendus agissements déloyaux, il fait observer que :

- la clause de non-concurrence ne doit pas restreindre de manière excessive la liberté du mandataire d'exercer sa profession,

- or lui interdire d'exercer des opérations de transaction immobilière dans le secteur de [Localité 6] pendant une durée de 12 mois le prive d'exercer une activité professionnelle alors même qu'il n'est pas à l'origine de la rupture puisque l'essentiel de l'activité immobilière dans le département des Hautes Alpes provient du secteur gapençais,

- en outre, il n'est pas démontré de préjudice,

- le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SAS MS Immobilier de sa demande de dommages et intérêts.

Prétentions et moyens de la SAS MS Immobilier

Dans ses conclusions remises et notifées le 1er octobre 2025, elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Gap le 5 juillet 2024 en ce qu'il a :

* dit que M. [Z] [O] a commis une faute grave dans l'exercice de son mandat d'agent commercial

* débouté M. [Z] [O] de sa demande en paiement de la somme de 80.000 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts,

* condamné M. [Z] [O] au paiement à la SAS MS Immobilier de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [Z] [O] aux dépens,

- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Gap en ce qu'il a débouté la SAS MS Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros,

Statuant de nouveau,

- condamner M. [Z] [O] à payer à la SAS MS Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité compensatrice au titre de la violation de la clause de non-concurrence,

- condamner M. [Z] [O] à payer à la SAS MS Immobilier la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] [O] aux dépens d'appel.

Sur l'indemnité de rupture, elle fait valoir que :

- ce n'est qu'à compter d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 novembre 2022 ayant opéré un revirement de jurisprudence qu'il est exigé le détail des griefs dans le courrier de rupture alors qu'en l'espèce, la lettre est du 27 janvier 2022,

- c'est dès février 2021 que le grief relatif au désintérêt de M. [Z] [O] dans la recherche de nouveaux biens avait été notifié,

- les entretiens des 19 février 2021 et 14 janvier 2022 justifient l'existence de griefs antérieurs à la lettre de rupture,

- M. [Z] [O] a manifesté un désintérêt manifeste et généralisé dans l'exécution de son mandat se traduisant par une inertie totale dans la prospection de nouveaux clients,

- en se limitant à exploiter les affaires entrantes sans poursuivre des efforts de prospection, il a fait preuve d'un manque de loyauté,

- il a simplement bénéficié du travail relationnel et de la notoriété de l'agence ce qui a créé un déséquilibre significatif au détriment de l'agence immobilière,

- il ne peut prétendre avoir perdu le bénéfice de la valeur patrimoniale attachée à une clientèle qui est inexistante,

- la preuve de ce désintérêt est rapportée par le montant des commissions perçues par M. [Z] [O] comparé à celui perçu par les autres négociateurs de l'agence, M. [Z] [O] a seulement régularisé 6 ventes en 3 ans par sa seule implication,

- l'absence de prospection des clients par l'agent constitue à elle-seule une faute grave,

- au lendemain de la rupture du contrat, M. [Z] [O] a très rapidement adhéré au réseau Expertimo, concurrent direct, ce qui permet de considérer qu'il avait en amont organisé l'issue de la rupture.

En réponse aux arguments de M. [Z] [O], elle fait observer que :

- l'agent commercial ne peut lui reprocher de ne pas avoir remis des mandats de vente soumis à la réglementation sur le démarchage à domicile alors qu'elle a toujours été réticente à l'idée de démarcher les clients à leur domicile,

- au demeurant, le fait que M. [Z] [O] n'ait pas de considération pour les procédés commerciaux mis en place par l'entreprise est constitutif d'une faute grave,

- s'il a été demandé à M. [Z] [O] de mettre de côté certaines offres, cela ne s'est produit que deux fois et inversement, la préférence a été donnée à M. [Z] [O] dans d'autres dossiers,

- le retard pour obtenir la carte professionnelle est dû au retard de M. [Z] [O] pour adresser son attestation de responsabilité civile professionnelle.

Elle conclut aussi à l'absence de préjudice dès lors que M. [Z] [O] a perçu des commissions sur la période allant du 7 juin 2022 au 9 mars 2023.

Sur la violation de la clause de non-concurrence, elle relève que :

- l'article 8-3 du contrat stipule qu'à partir de la date de rupture du présent contrat, le mandataire s'interdit expressément pendant une durée de 12 mois et dans le secteur de [Localité 6] de prêter son concours directement ou indirectement à quelque titre que ce soit à des opérations de transactions immobilières et en cas de manquement, le mandataire devra verser au mandant une somme de 5.000 euros représentative de dommages et intérêts,

- cette clause est parfaitement valable dès lors que son montant n'est pas manifestement excessif et qu'elle n'a pas pour effet de priver M. [Z] [O] d'exercer son activité d'agent commercial,

- M. [Z] [O] a ainsi développé une activité à 20 km de [Localité 6],

- il est établi et non contesté que M. [Z] [O] a continué à présenter des biens à la vente au cours de la période de 12 mois sur le secteur de [Localité 6].

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

I - Sur la demande d'une indemnité compensatrice

En application des articles L.134-12 et L.134-13 du code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi sauf si :

- la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial,

- si la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée,

- selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence.

A/ Sur la faute grave alléguée

Il est constant que l'agent commercial qui a commis un manquement grave, antérieurement à la rupture du contrat, dont il n'a pas été fait état dans la lettre de résiliation et a été découvert postérieurement à celle-ci par le mandant, de sorte qu'il n'a pas provoqué la rupture, ne peut être privé de son droit à indemnité ( Com., 16 novembre 2022, pourvoi n° 21-17.423 - Com., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-23.076 ). Cette jurisprudence de la Cour de cassation qui résulte d'un arrêt du 28 octobre 2010 de la Cour de justice de l'Union européenne n'a pas fait l'objet d'une application différée.

Par ailleurs, la faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

En l'espèce, dans son courrier du 27 janvier 2022, la SAS MS Immobilier a annoncé à M. [Z] [O] qu'elle mettait fin à son contrat d'agent commercial débuté le 1er janvier 2022 ainsi qu'il en a été discuté lors de l'entretien du 14 janvier 2022. Ce courrier ne mentionnait aucun manquement grave de l'agent commercial.

Ce n'est que postérieurement à la demande de M. [Z] [O] en allocation d'une indemnité en réparation de la rupture formée par courrier du 23 novembre 2022 que le conseil de la SAS MS Immobilier a indiqué dans un courrier du 5 décembre 2022 que la rupture est consécutive à un désintérêt manifeste de l'agent commercial dans l'exécution de son mandat au cours des derniers mois.

Ce manquement étant énoncé plus de 10 mois après la lettre de rupture, la cour ne peut établir qu'il est à l'origine de la rupture d'autant qu'antérieurement au mois de janvier 2022, il n'est justifié d'aucun entretien visant à alerter M. [Z] [O] sur ses éventuels manquements, la pièce n°8 de M. [Z] [O] alléguée par la SAS MS Immobilier ne permettant pas d'établir que le rendez-vous du 19 février 2021 était relatif aux insuffisances de l'agent commercial, ni d'aucun courrier faisant état de griefs graves, le seul mail du 17 février 2021 de M. [N], associé de la SAS MS Immobilier, qui indique à M. [Z] [O] qu'il doit sortir de sa zone de confort étant insuffisant à justifier de réelles difficultés.

En tout état de cause, si dans la présente instance, la SAS MS Immobilier entend justifier du désintérêt de son agent commercial en produisant un tableau élaboré par ses soins comparant les sommes perçues par M. [Z] [O] et deux autres personnes (pièce 8 de la SAS MS Immobilier), ce tableau ne permet pas de procéder à une comparaison utile alors que les deux autres personnes sont des salariés de la SAS MS Immobilier et qu'il ne peut être affirmé que les chiffres mentionnés pour ces personnes sont effectivement des commissions perçues par elles.

Par ailleurs, d'autres tableaux élaborés par la SAS MS Immobilier (pièce 6 de M. [Z] [O]) font apparaître que M. [Z] [O] n'est pas celui générant le moins de chiffre d'affaires lequel est passé de 77.833 euros en 2019 à 135.417 euros en 2021, que lors de cette dernière année, M. [Z] [O] se situait plutôt dans le haut du tableau.

De même, les tableaux élaborés par la SAS MS Immobilier (pièce 16 de M. [Z] [O]) sur la répartition des apporteurs établissent qu'à l'exception de M. [N], les résultats de M. [Z] [O] sont comparables à ceux des autres personnes. Il a ainsi apporté 2 affaires en 2019, 5 affaires en 2020, 3 affaires en 2021 et 2 affaires début 2022 avant la rupture de son contrat.

En outre, aux termes du contrat de mandat signé, le mandat de M. [Z] [O] ne portait pas que sur la prospection et la recherches des affaires à vendre mais visait aussi à rechercher des acquéreurs ou des preneurs.

Les nombreuses factures de commission émises par M. [Z] [O] établissent que son action ne s'est pas limitée à 6 ventes comme indiqué par le tribunal. Dans ses conclusions, la SAS MS Immobilier reconnaît d'ailleurs qu'il a effectué 45 ventes.

La cour observe qu'il n'a été assigné aucun objectif précis à l'agent commercial lequel n'est au demeurant tenu que d'une obligation de moyen.

Il n'est pas démontré une insuffisance d'activité de M. [Z] [O] qui lui est imputable d'autant qu'il justifie qu'il n'était pas mis à sa disposition de mandats vierges, ni de mandat conforme à la législation sur le démarchage à domicile alors que le mandant doit donner à son mandataire les moyens nécessaires au bon accomplissement de son mandat.

En conséquence, faute pour la SAS MS Immobilier de justifier d'une faute grave de M. [Z] [O] et du fait que la faute alléguée serait à l'origine de la rupture du contrat de mandat en l'absence de tout manquement grave visé dans la lettre de résiliation, le mandant est redevable d'une indemnité compensatrice.

B/ Sur le montant de l'indemnité

Selon la Cour de cassation (Com., 29 janvier 2025, pourvoi n° 23-21.527), il résulte de l'article L.134-12, alinéa 1er, du code de commerce, que la cessation du contrat d'agence commerciale donne droit à réparation du préjudice résultant, pour l'agent commercial, de la perte pour l'avenir des revenus tirés de l'exploitation de la clientèle commune. Il n'y a donc pas lieu, aux fins d'évaluer ce préjudice, de tenir compte des circonstances postérieures à la cessation du contrat telles que la conclusion par l'agent d'un nouveau contrat en vue de prospecter la même clientèle pour un autre mandant.

La SAS MS Immobilier ne peut donc utilement invoquer que très rapidement, M. [Z] [O] a adhéré au réseau Expertimo pour s'opposer au paiement d'une indemnité.

Elle ne peut pas non plus s'exonérer du paiement de cette indemnité au motif que M. [Z] [O] a perçu des commissions résultant de son droit de suite postérieurement à la rupture du contrat.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par la SAS MS Immobilier, M. [Z] [O] a bien contribué à développer une clientèle commune par l'apport de nouvelles affaires et la recherche d'acquéreurs.

Toutefois, si l'usage est de fixer l'indemnité à deux années de commissions brutes sur la base de la moyenne des trois dernières années, en l'espèce la relation contractuelle a duré à peine plus de 3 ans.

Au regard de cet élément, l'indemnité sera fixée à 18 mois de commissions brutes sur la base de la moyenne des trois dernières années.

Au cours des trois années précédant la rupture, la moyenne des commissions annuelles s'est élevée à 41.477,23 euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] [O] de sa demande en paiement et la SAS MS Immobilier sera condamnée à payer à M. [Z] [O] la somme de 62.215 euros (41.477,23 euros /12 x 18) au titre de l'indemnité compensatrice de rupture, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l'article 1231-7 du code civil.

II - Sur la demande reconventionnelle au titre de la violation de la clause de non-concurrence

Aux termes du contrat d'agence commerciale signé le 30 octobre 2018, à partir de la date de rupture du contrat, le mandataire s'interdit expressément pendant une durée de 12 mois et dans le secteur de [Localité 6] de prêter son concours, directement, ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières. En cas de manquement à l'interdiction susvisée, le mandataire devra verser au mandant une somme de 5.000 euros représentative de dommages et intérêts.

Cette clause est limitée dans le temps et s'applique sur un secteur donné. Elle ne prive pas M. [Z] [O] d'exercer son activité en dehors du secteur visé par la clause. Au demeurant, M. [Z] [O] a pu développer son activité sur [Localité 5].

Il est établi et au demeurant non contesté que M. [Z] [O] a présenté des biens à la vente sur le secteur de [Localité 6] dans l'année suivant la rupture du contrat.

Le contrat prévoit dans ce cas le versement de la somme de 5.000 euros au mandant sans qu'il soit nécessaire à celui-ci de justifier des composantes de son préjudice.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SAS MS Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros.

III - Sur les demandes accessoires

La SAS MS Immobilier qui succombe principalement en appel sera condamnée aux dépens de 1ère instance et d'appel et à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement rendu le 5 juillet 2024 par le tribunal de commerce de Gap en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SAS MS Immobilier à payer à M. [Z] [O] la somme de 62.215 euros au titre de l'indemnité compensatrice de rupture outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Ordonne la capitalisation des intérêts.

Condamne M. [Z] [O] à payer à la SAS MS Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de la violation de la clause de non-concurrence.

Condamne la SAS MS Immobilier aux dépens de 1ère instance et d'appel.

Condamne la SAS MS Immobilier à payer la somme de 2.000 euros à M. [Z] [O] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SAS MS Immobilier de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.