CA Amiens, ch. économique, 18 décembre 2025, n° 25/00912

Par acte en date du 20 novembre 2023, la SCI Location du Centre a conclu un bail commercial avec la SARL BTM en cours d'immatriculation représentée par son gérant Monsieur [V] [N], pour des locaux situés à Ault (80460) au [Adresse 2], d'une surface louée d'environ 120 m² composée d'une grande salle principale, d'un sanitaire PMR, d'une arrière-cuisine, d'un sous-sol (cave) et de plusieurs équipements mis à disposition (salade bar réfrigéré électrique dessus marbre et un meuble évier).

Il était convenu que ce bail prendrait effet à compter du 1er janvier 2024 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de 14.568 euros HT annuels, soit 1.214 euros HT par mois outre TVA en vigueur et la prise en charge de l'impôt foncier à hauteur de 50%. S'y ajoutait un droit d'entrée de 15.000 euros payable mensuellement sur 2 ans.

Il était prévu également une franchise du loyer de janvier 2024, le preneur s'engageant à faire divers travaux d'aménagement, sous réserve qu'une fois achevés une vérification des travaux soit faite par Mme [C] [O] [U] mandataire du bailleur.

Les travaux à exécuter par le bailleur étaient les suivants : deux baies vitrées fixes pour la façade à installer courant du mois de janvier 2024.

Les travaux à exécuter par le preneur avec autorisation du bailleur étaient les suivants : travaux d'aménagement intérieurs à savoir le cloisonnement de la cuisine, la réfection du sol, l'installation du mobilier et du matériel, sous réserve qu'ils soient réalisés suivant les règles de l'art et ne puissent en aucune façon porter atteinte à la solidité du local loué. Il s'engageait également à poser une extraction dans l'espace cuisine suivant un devis à produire détaillant l'emplacement exact de la sortie du tubage, au niveau de la toiture de la façade de l'immeuble situé au-dessus du local objet du bail.

Un état des lieux contradictoire a été effectué le jour du bail soit le 20 novembre 2023, lors duquel le mandataire a remis les clés à M. [N]. Il y était mentionné un dégât des eaux sur murs et plafonds dans la cuisine et le wc avec une déclaration de sinistre par le bailleur.

M. [N] n'a pas fait immatriculer la SARL BTM et n'a réglé aucun loyer ni accessoire pour son compte.

Suivant acte en date du 25 juin 2024, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer à la SARL BTM en cours d'immatriculation prise en la personne de son gérant un commandement payer les loyers visant la clause résolutoire, et ce pour la somme de 11.107,90 euros.

Par acte en date du 29 octobre 2024, la SCI [Adresse 6] a fait assigner en référé la SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] devant le président du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail du fait du défaut de paiement des loyers et des charges, du défaut d'assurance, d'ordonner leur expulsion sous astreinte, de les condamner solidairement à lui verser la somme de 17.648 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 août 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation des lieux de 1.456 euros par mois à compter du 1er septembre jusqu'à la libération complète des lieux, outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le commandement de payer de 73,26 euros.

Par une ordonnance en date du 18 décembre 2024 le président du tribunal judiciaire d'Amiens statuant en référé :

- Déclare nul le contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 6] et la SARL BTM, en cours de constitution, représentée par Monsieur [V] [N],

- Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [N] et de la SARL BTM en cours de constitution,

- Ordonne une réouverture des débats sur la demande d'expulsion et les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 6],

- Fait injonction aux parties d'avoir à répondre pour l'audience de référé du 22 janvier 2025 sur le fondement juridique desdites demandes au regard de la nullité absolue du contrat de bail,

- Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

Par une déclaration en date du 21 janvier 2025, la SARL BTM en cours d'immatriculation et Monsieur [V] [N] ont interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions au motif que le juge des référés n'avait pas compétence pour déclarer nul le contrat de bail.

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Amiens a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel d'Amiens.

Par une décision en date du 20 février 2025, le BAJ du tribunal judiciaire d'Amiens a octroyé le bénéfice de l'aide juridictionnelle partielle à Monsieur [V] [N].

Dans leur second jeu de conclusions en date du 30 juillet 2025, la SARL BTM et Monsieur [V] [N] demandent à la cour de :

Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, Vu l'article 484 du code de procédure civile,

- Déclarer Monsieur [V] [N] recevable et bien fondé en son appel,

- Infirmer l'ordonnance rendue le 18 décembre 2024 en ce que le juge des référés a :

' Déclaré nul le contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 6] et la SARL BTM, en cours de constitution, représentée par Monsieur [V] [N],

' Rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

' Ordonné une réouverture des débats sur la demande d'expulsion et les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 6],

' Fait injonction aux parties d'avoir à répondre pour l'audience de référé du 22 janvier 2025 sur le fondement juridique desdites demandes au regard de la nullité absolue du contrat de bail,

' Réservé les dépens et les frais irrépétibles.

Statuant de nouveau,

- Constater l'existence d'une contestation sérieuse,

- Débouter la SCI Location du Centre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Constater la perte d'exploitation de Monsieur [V] [N] empêché dans la réalisation de la SARL BTM et l'ouverture de son restaurant,

- Condamner la SCI [Adresse 6] à lui verser la somme de 137.550 euros à titre de dommages et intérêt en raison de la perte d'exploitation pour l'année 2024,

- Condamner la SCI Location du Centre à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans son unique jeu de conclusions en date du 5 mai 2025 formant appel incident, la SCI [Adresse 6] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 808, 809 du code de procédure civile, Vu les dispositions prévues aux articles 1217, 1224 du code civil, Vu les dispositions prévues à l'article L.145-41 du code de commerce, Vu les dispositions prévues à l'article L.145-17,1° du code de commerce, Vu les dispositions prévues à l'article 1843 du code civil et L.210-6 du code de commerce, Vu la clause résolutoire insérée au bail, Vu le bail commercial entre la SCI Location du Centre et SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] en date du 20 novembre 2023, Vu le commandement payer délivré le 25 juin 2024 par la SELARL Dallennes, huissier de justice à Abbeville, Vu la carence du locataire,

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et dès lors constater que le bail commercial consenti par la SCI [Adresse 6] au profit de la SALR BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] est aujourd'hui résilié avec tous les effets que cela entraine,

- Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail dont il s'agit en raison du non-paiement des loyers et des charges et du défaut d'assurance, et ce, eu égard à la mauvaise foi de la SARL BTM en cours de constitution et de Monsieur [V] [N],

- Constater que Monsieur [V] [N] et la Sarl BTM ont restitué les lieux le 7 février 2025 de leur propre chef,

- Condamner solidairement la SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 29.384 euros selon décompte arrêté au 7 février 2025 avec intérêts au taux légal au titre des loyers impayées et charges et d'y ajouter le droit d'entrée de 9.000 euros,

- Subsidiairement condamner solidairement la SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux soit 29.384 euros,

- Condamner solidairement la SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.

Dans tous les cas,

- Débouter Monsieur [V] [N] de toutes ses prétentions, fins et conclusions, et notamment sa demande visant à obtenir la condamnation de la SCI Location du Centre à 137.550 euros,

- Ordonner l'exécution provisoire conformément à la loi,

- Condamner solidairement la SARL BTM en cours de constitution et Monsieur [V] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer s'élevant à 73,26 euros.

La clôture de l'instruction est intervenue le 4 septembre 2025 par une ordonnance du même jour et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [V] [N] et la SARL BTM en cours de formation soulèvent l'irrecevabilité de l'action de la SCI [Adresse 6] compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse, dès lors que la SARL BTM n'existe pas d'une part, et d'autre part que Monsieur [V] [N] n'est jamais intervenu en son nom propre.

Ont de fait été méconnues les dispositions légales applicables aux sociétés en cours d'immatriculation et la jurisprudence aujourd'hui constante de la Cour de cassation, à savoir l'article 1842 du code civil et l'article 210-6 du code de commerce.

En ce sens la Cour de cassation rappelle de manière régulière que les actes, qui ont été accomplis pour le compte d'une société en formation ou en cours d'immatriculation, donc sans personnalité morale, sont frappés d'une nullité absolue, dès lors qu'ils sont accomplis par elle en qualité de partie et directement par cette société ne disposant pas de la personnalité morale.

Il s'ensuit que le bail est nul et de nul effet, et donc que la SCI [Adresse 6] ne pouvait en aucun cas solliciter l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [N] et la SARL BTM s'opposent à la demande subsidiaire de résiliation du bail de la SCI en raison de la contestation sérieuse et d'autre part en raison de l'absence de paiement légitimée par la délivrance d'un bien inexploitable par les appelants.

Monsieur [V] [N] et la SARL BTM contestent la demande de condamnation formulée par la SCI [Adresse 6] de 29.384 euros au titre des loyers dus et du droit d'entrée compte tenu de la contestation sérieuse soulevée.

En outre, ils font observer que la SCI n'a pas exécuté ses obligations ce qui a empêché l'immatriculation de la SARL BTM puisqu'elle n'a pas pu procéder aux travaux de rénovation suite aux dégâts des eaux qui s'est poursuivi et que les travaux de raccordement au réseau d'assainissement collectif n'ont pas été réalisés.

Or, le paiement du loyer et le droit d'entrée sont la contre partie de la jouissance des lieux, qui en l'espèce est inexistante.

La SCI a ainsi failli à son obligation de délivrance prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil, et ce d'autant plus que le bail fait interdiction au preneur de modifier la distribution des lieux loués, ni les canalisations d'eau et d'électricité ni percer aucun mur, ni cloison.

Il en résulte une perte d'exploitation de 137.550 euros dont Monsieur [V] [N] et la SARL BTM demandent réparation, puisque la SARL BTM n'a jamais pu être immatriculée, et donc n'a jamais pu débuter son activité.

La SCI [Adresse 6] fait valoir que le bail comportait une clause résolutoire en son article 12 et que compte tenu du fait que le commandement de payer du 25 juin 2024 n'a pas été suivi d'effets, elle était fondée à solliciter du juge des référés qu'il constate l'acquisition de ladite clause en l'absence de contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, compte tenu de la mauvaise foi de la SARL BTM et de Monsieur [V] [N] et de l'absence de règlement des loyers ou de travaux, elle est fondée à demander la résiliation du bail sur le fondement des dispositions prévues aux articles 1217 et 1224 du code civil.

Elle fait observer que les lieux et les clés ont été restitués le 7 février 2025, de sorte que l'expulsion n'a plus d'objet.

Enfin, elle précise qu'au titre de l'article 1843 du code civil et L.210-6 du code de commerce, les personnes qui agissent au nom d'une société en formation restent tenues solidairement et indéfiniment des engagements souscrits jusqu'à ce que la société, régulièrement constituée et immatriculée, reprenne ces actes à son compte.

La SCI fait observer qu'aucune obligation ne lui incombait contractuellement pour la réalisation de travaux qui, au surplus, étaient à la charge au locataire selon l'article 13 du contrat.

La mauvaise foi de Monsieur [V] [N] et de la SARL BTM feront donc obstacle à leur demande indemnitaire.

Sur la recevabilité des demandes formées par et contre la SARL BTM en cours d'immatriculation :

La cour constate que les demandes de la SARL BTM en cours d'immatriculation et celles formées contre elle sont irrecevables par application des articles 32 du code de procédure civile, L.210-6 alinéa 1er du code de commerce et 1842 du code civil, la société BTM commerciale par nature toujours en cours d'immatriculation ne jouissant pas de la personnalité morale.

L'ordonnance entreprise sera donc réformée de ce chef.

Sur la nullité du contrat de bail :

La déclaration de nullité d'un contrat n'entrant pas dans les pouvoirs du juge des référés, l'ordonnance sera également infirmée de ce chef.

Sur la demande en paiement d'une somme provisionnelle à valoir sur les loyers et charges et le droit d'entrée, formée à l'encontre de M. [N] :

La SCI [Adresse 6] demande à titre provisionnel paiement des loyers et charges et droit d'entrée à hauteur de 29.384 euros se décomposant en 20.384 euros soit 1456 euros TTC x 14 mois au titre des loyers de janvier 2024 à février 2025 compris, et 9000 euros TTC au titre du droit d'entrée sur 12 mois.

M. [N] fait valoir que l'obligation au paiement des loyers charges et droit d'entrée se heurte à une contestation sérieuse tenant à l'inexécution par la société bailleresse de son obligation de délivrance, l'état des locaux les rendant inexploitables compte tenu de l'absence de travaux par le bailleur.

La cour rappelle qu'il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La cour constate que M. [N] n'apparaissant au bail qu'en tant que gérant de la future SARL BTM, son engagement au nom de la société en formation au sens de l'article 1843 du code civil et de l'article L.210-6 alinéa 2 du code de commerce allégué par la SCI [Adresse 6], le tenant personnellement et indéfiniment des obligations nées du bail, est sérieusement contestable.

Dès lors la SCI Location du centre doit être déboutée de ses demandes provisionnelles contre M. [N] qui sont fondées sur l'inexécution du contrat de bail.

Sur la demande subsidiaire de la SCI [Adresse 6] en paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation de l'occupation des locaux commerciaux par M. [N] sans droit ni titre :

M. [N] fait valoir que le premier juge saisi d'une contestation sérieuse aurait dû renvoyer la SCI Location du centre à mieux se pourvoir, que subsidiairement la cour n'est pas saisie de la contestation de l'ordonnance sur ce point si bien que les demandes en appel de la SCI [Adresse 6] sont irrecevables et qu'en tout état de cause cette demande se heurte à une contestation sérieuse dès lors que les locaux étaient inexploitables du fait du bailleur.

La SCI Location du centre réplique que si la cour venait à confirmer la nullité du bail les contractants seraient replacés dans la situation antérieure au bail litigieux, ce qui lui ouvre droit à indemnité puisque l'occupation sans droit ni titre par la SARL BTM en cours d'immatriculation l'a privée de la possibilité de louer à une autre personne et qu'elle subit par conséquent un préjudice de jouissance dont doivent l'indemniser non seulement la SARL BTM en cours de formation mais également M. [V] [N] qui est solidairement tenu des dettes de la société, en application de l'article 1843 du code civil et L.210-6 du code de commerce qui disposent que les personnes qui agissent au nom d'une société en formation restent tenues solidairement et indéfiniment des engagements souscrits jusqu'à ce que la société régulièrement constituée et immatriculée reprenne ces actes à son compte.

Aux termes de l'article 561 du code de procédure civile, "L'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel . Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code."

L'article 562 du même code dans sa rédaction en vigueur à la date de la déclaration d'appel dispose que "L'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement."

La cour constate que la demande indemnitaire de la SCI [Adresse 6] pour laquelle le premier juge a rouvert les débats (en demandant aux parties de conclure sur le fondement juridique de cette demande au regard de la nullité absolue du contrat) a un lien de dépendance avec le chef de l'ordonnance déclarant le bail nul qui a été dévolu à la cour par la déclaration d'appel, si bien qu'il y a lieu de considérer que l'effet dévolutif a joué pour le tout.

M. [N] n'apparaissant au bail qu'en tant que gérant de la future SARL BTM, son engagement au nom de la société en formation au sens de l'article 1843 du code civil et de l'article L.210-6 alinéa 2 du code de commerce allégué par la SCI [Adresse 6], le tenant personnellement et indéfiniment des obligations nées du bail, est sérieusement contestable.

Par ailleurs le droit à indemnisation de la SCI Location du centre pour préjudice de jouissance du fait de l'occupation personnelle sans droit ni titre de M. [N] est également sérieusement contestable dans la mesure où s'il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 6] s'est engagée à faire reprendre les placo des murs et plafonds du coin cuisine et des wc humidifiés du fait du dégât des eaux antérieur à la conclusion du bail elle ne justifie pas l'avoir fait ni même fait réparer la toiture fuyarde alors même qu'aux termes du procès-verbal de constat du 3 juin 2024 les plafonds et murs de la pièce principale (comportant le coin cuisine) et des wc étaient en plusieurs endroits fortement noircis de moisissures, cet état empêchant manifestement l'exploitation du commerce.

La SCI Location du centre sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande de M. [N] de dommages et intérêts pour perte d'exploitation :

Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Or le préjudice dont M. [N] se prévaut est sérieusement contestable dans la mesure où :

- il devait exploiter dans le cadre d'une SARL BTM qu'il n'a jamais fait immatriculer si bien que cette société n'a pas été en mesure de reprendre le bail souscrit comme elle aurait pu le faire en application de l'article L.210-6 du code de commerce et 1843 du code civil, empêchant de ce fait l'exploitation régulière de son activité de restaurant dans les lieux ;

- la provision de 137.550 euros qu'il réclame est basée sur son propre chiffrage prévisionnel de chiffre d'affaires sur l'année 2024, qui ne représente pas la perte d'exploitation seule succeptible d'asseoir un éventuel préjudice de jouissance,

- il devait préalablement aux travaux d'aménagement d'extraction en toiture soumettre au bailleur un descriptif technique avec plan et un devis, ce qu'il n'a pas fait ce qui ne démontre pas une véritable volonté d'exploiter le restaurant à compter du 1er février 2024.

C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution donnée au litige la cour considère que chaque partie doit supporter la charge des dépens qu'elle a avancés et doit être déboutée de ses demandes de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté M. [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation à l'encontre de la SCI [Adresse 6],

Et, statuant des chefs infirmés, et Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SARL BTM en cours d'immatriculation contre la SCI [Adresse 6],

Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI Location du centre contre la SARL BTM en cours d'immatriculation,

Constate la libération volontaire des lieux par M. [V] [N], intervenue le 7 février 2025,

Déboute la SCI [Adresse 6] de sa demande de condamnation au paiement par M. [V] [N] d'une provision à valoir sur les loyers, charges et droit d'entrée,

La déboute de sa demande de condamnation au paiement par M. [V] [N] d'une provision à valoir sur des indemnités d'occupation,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel qu'elle a avancés.