CA Nîmes, 4e ch. com., 19 décembre 2025, n° 23/02165
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02165 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3WY
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 8]
13 juin 2023 RG :21/00650
S.A.R.L. ACCUEIL AUTOSUR [D] [J]
C/
S.C.I. LES LAVANDES
Copie exécutoire délivrée
le 19/12/2025
à :
Me [J] L'HOSTIS
Me Stéphane SZAMES
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 13 Juin 2023, N°21/00650
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Christine CODOL, Présidente de Chambre
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2025 prorogé au 19 Décembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. ACCUEIL AUTOSUR [D] [J] immatriculée sous le numéro 799 253 083 et dont le siège est sis [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Philippe L'HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L'HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
S.C.I. LES LAVANDES, Société civile immobilière au capital de 5.000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 447 542 069, ayant son siège social sis [Adresse 6], représentée par Mr [V] en qualité de Gérant
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Stéphane SZAMES de la SELARL YDES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Septembre 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Yan MAITRAL, Conseiller, en l'absence du Président légitiment empêché, le 19 Décembre 2025, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 26 juin 2023 par la SARL Accueil Autosur [D] [J] à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 21/00650 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 avril 2024 par la SARL Accueil Autosur [D] [J], appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 juillet 2025 par la SCI Les Lavandes, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 15 janvier 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 11 septembre 2025 ;
Vu les avis de prolongation des délibérés du 23 octobre 2025 et du 17 novembre 2025 ;
***
Par acte sous seing privé du 30 août 2011, la SCI Les Lavandes a donné à bail commercial un bien situé [Adresse 3] à Montfavet (84140) à la société Accueil Autosur Miranda Frères pour l'exercice exclusif de l'activité de contrôle technique automobile, au loyer annuel de 42.000 euros ht et comportant une clause d'échelle mobile devant s'appliquer automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail. Le contrat est conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2011 pour se terminer le 31 août 2020.
Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2014, la société Autosur Miranda Frères a vendu son fonds de commerce à la société Autosur [D] [J], ci-après la société Autosur.
Par acte du 27 janvier 2014, la société Autosur a noti'é à la société Les Lavandes la vente du fonds de commerce.
***
Par acte du 27 février 2020, la société Les Lavandes a délivré à la société Autosur un commandement de payer les loyers dus pour les mois de janvier et février 2020 pour un montant de 643,52 euros et de fournir la copie de la quittance d'assurance multirisques du local de l'année en cours, et ce, conformément à la clause résolutoire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mai 2020, la société Les Lavandes a ensuite mis en demeure la société Autosur de payer les loyers en cause et de transmettre la copie de la quittance d'assurance 2019 et 2020. Dans ce même courrier, le bailleur a rappelé avoir informé le locataire par courrier du 27 septembre 2019 de l'application de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020 et a demandé de justifier de la perte de chiffre d'affaires suite à sa demande de suspension des loyers de mars, avril et mai 2020 consécutif à la pandémie de la COVID-19.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 juin 2020, la société Les Lavandes a mis en demeure la société Autosur de payer les loyers d'avril à juin 2020 d'un montant de 9.331, 52 euros et le solde du loyer de juin 2020 de 321, 76 euros.
***
Les pourparlers engagés entre les deux parties pendant la période du mois de juillet à septembre 2020 concernant la vente éventuelle du fonds de commerce au profit de la société Les Lavandes ont échoué.
Par acte du 24 décembre 2020, la société Les Lavandes a délivré à la société Autosur un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement de la somme principale de 17.993, 05 euros (loyers d'avril et mai 2020 d'un montant respectif de 3 888,13 euros ht et 10.216, 76 euros correspondant à l'indexation des loyers de décembre 2015 à mars 2020 et de juin 2020 à décembre 2020).
Dans ce même acte, le bailleur a réclamé la copie des quittances d'assurance multirisques des années 2019 et 2020.
Par un courrier du 19 janvier 2021, la société Autosur a opposé la prescription de l'indexation et a sollicité un délai de paiement de 24 mois pour payer les loyers d'avril et mai 2020 dont elle a néanmoins contesté le montant.
La société Les Lavandes a par ailleurs été destinataire, par courrier du 21 janvier 2021, des attestations d'assurance des années 2019, 2020 et 2021.
***
Par exploit du 18 février 2021, la société Les Lavandes a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Avignon la société Autosur, aux fins à titre principal de constater l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés, à titre subsidiaire, de voir constater que le défendeur a gravement manqué à ses obligations contractuelles, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux, d'expulser le locataire, en tout état de cause sa condamnation à lui payer la somme de 22 234.81 euros correspondant à la dette locative.
***
Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Avignon a statué en ces termes :
« Constate la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021 ;
Accorde à la SARL Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les locaux objet du bail commercial ;
Ordonne si besoin l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 272.36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
- 502.57 euros TTC au titre de la période de janvier 2021 (du 25 au 31 janvier inclus partie indexée du loyer manquante)
- 4 846.57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
- 4 917.80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 31 août 2022
- 5 260 euros TCC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local,
Déboute la SARL Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes. »
***
La société Autosur a relevé appel le 26 juin 2023 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Autosur, appelante, demande à la cour, au visa de l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, de l'ancien article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable, et de l'actuel article 1104 du même code, de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 issues de la loi sanitaire du 23 mars 2020 dite « d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 », de l'article L145-41 du code de commerce, et enfin de l'article 1343-5 du code civil, de :
« Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023, en ce qu'il :
Constate la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021
Accorde à la SARL Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les locaux objet du bail commercial
Ordonne si besoin l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 272.36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
- 502.57 euros TTC au titre de la période de janvier 2021 (du 25 au 31 janvier inclus partie indexée du loyer manquante)
- 4 846.57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
- 4 917.80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 31 août 2022
- 5 260 euros TCC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local,
Déboute la SARL Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes. »
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Constater le renouvellement du bail intervenu le 1er avril 2023.
- Juger la SCI Les Lavandes irrecevable et, en tout cas, mal fondée en sa demande de résiliation de l'ancien bail dès lors que la demande se trouve dépourvue d'objet en l'état du nouveau bail en vigueur depuis le 1er avril 2023.
Subsidiairement
- Juger que la SCI Les Lavandes invoque de mauvaise foi la clause résolutoire du bail.
- Juger que la clause résolutoire n'est pas acquise.
- Juger que la société Accueil Autosur [D] [J] n'a pas commis de faute justifiant de prononcer la résiliation du bail.
En conséquence,
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de constatation de la résiliation du bail.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de prononcer la résiliation du bail.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande d'expulsion.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de condamnation de la société Accueil Autosur [D] [J] au paiement d'indemnités d'occupation.
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société Accueil Autosur [D] [J].
Subsidiairement,
- Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire jusqu'à l'arrêt à intervenir et juger qu'elle n'a pas joué au regard du paiement par la société Accueil Autosur [D] [J] de l'intégralité des sommes dues au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020.
- Juger qu'il y a lieu de déduire des condamnations prononcées la somme de 180.043,20 euros TTC payée par la société Accueil Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes du 1er janvier 2020 au jour du jugement le 23 juin 2023.
En tout état de cause,
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes devant la cour.
- La déclarer irrecevable en ses demandes portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes au titre des frais et des dépens.
- Condamner la SCI Les Lavandes à payer à la société Accueil Autosur [D] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Condamner la SCI Les Lavandes à payer à la société Accueil Autosur [D] [J] la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Autosur, appelante, expose que par exploit du 14 février 2023, elle a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2023 et qu'en vertu de l'article L 145-10 alinéa 4 du code de commerce le bailleur qui ne s'est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail. Selon elle, le renouvellement fait en conséquence obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation de l'ancien bail engagée antérieurement.
Subsidiairement, elle affirme que les loyers ont été régulièrement payés avant le mois de janvier 2020 :
- l'indexation des loyers ne peut prendre effet qu'à compter de janvier 2020 et non au 1er mai 2018 conformément à l'accord des parties et comme le montre le commandement de payer du 27 février 2020 ; néanmoins, l'indexation du loyer n'était pas due à compter du 1er janvier 2020 ainsi que pour les loyers postérieurs en raison de la COVID-19 ;
- le loyer facturé a été payé de 2014 à janvier 2020 ;
Par ailleurs, selon elle, la SCI Les Lavandes a invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire au titre du défaut de paiement de prétendus arriérés d'indexation depuis décembre 2015 puisqu'il est établi que depuis l'entrée dans les lieux de la société Autosur en janvier 2014 et jusqu'en décembre 2019 inclus, les parties ont convenu de ne pas appliquer d'indexation du loyer. Elle indique que l'invocation du retard dans le paiement des loyers d'avril et mai 2020 est de mauvaise foi puisqu'il existait des dispositions dérogatoires en raison de l'état d'urgence sanitaire. Ainsi, elle estime en tout état de cause qu'en ayant fait délivrer, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer pour une somme principale de 17.993,02 € ttc l'intimée a fait preuve d'une mauvaise foi justifiant le rejet des demandes de constatation de la résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
Concernant le défaut de paiement susceptible d'activer la clause résolutoire, la société Autosur explique que le tribunal a méconnu la portée des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 issues de la loi sanitaire du 23 mars 2020 puisqu'elle justifie non seulement de la perte de son chiffre d'affaires sur les mois de mars et d'avril 2020 par rapport à mars et avril de l'année précédente mais également de l'aide obtenue de l'Etat et de la baisse de chiffre d'affaires endurée sur l'année 2020.
A titre très subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que l'intégralité du montant visé au commandement de payer du 24 décembre 2020 soit la somme de 18 462 euros a été intégralement payée le 9 avril 2021 et que s'agissant des loyers des mois d'avril et mai 2020 soit la somme de 8 688 euros, elle a entrepris une régularisation par des règlements mensuels de 362 euros outre le loyer courant.
Elle affirme qu'à ce jour toutes les condamnations prononcées par le tribunal ont ainsi été réglées justifiant l'infirmation du jugement déféré constatant la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire.
Elle explique également qu'elle n'a commis aucune faute fondant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail : elle a mis en place un virement automatique du loyer à compter de janvier 2022 et les seuls loyers qui n'ont pu être réglés à bonne date sont ceux d'avril et mai 2020 correspondant à la période de confinement, loyers qui ont été en outre réglés postérieurement. S'agissant de l'indexation des loyers des 5 dernières années, elle rappelle que la dette alléguée est inexistante et que pour l'ensemble de ces motifs la demande visant à prononcer la résiliation du bail doit être rejetée.
Elle expose qu'elle ne peut en raison du maintien du bail commercial être condamnée à des indemnités d'occupation et que, subsidiairement, il conviendra de déduire des condamnations prononcées la somme de 180 043.20 euros ttc payée du 1er janvier 2020 au 23 juin 2023.
Concernant la demande d'indexation du loyer, l'appelante souligne qu'à défaut d'accord entre les parties le montant du loyer renouvelé est déterminé selon l'article R 145-23 du code de commerce par le juge des loyers commerciaux et que les demandes de l'intimée sont par conséquent irrecevables s'agissant de la fixation du loyer applicable à compter du 1er avril 2023.
Enfin, elle estime qu'elle doit être indemnisée au regard de l'action engagée de mauvaise foi et sur des motifs injustifiés par la SCI Les Lavandes.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Les Lavandes, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de l'article 1343-5 et l'article 1231-1 du code civil, et des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :
« Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023 en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021
- accordé à la société Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les locaux objet du bail commercial
- ordonné si besoin l'expulsion de la société Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 372,36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
502,27 euros TTC au titre de la période du 25 au 31 janvier 2021
4 846,57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
4 917,80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 30 août 2022
5260 euros TTC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local
- débouté la société Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Infirmer le jugement rendue par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023 en ce qu'il a :
- jugé que l'indexation des loyers n'est due qu'à compter du 1er janvier 2020
- débouté la SCI Les Lavandes de sa demande au titre de la résistance abusive
Et statuant de nouveau :
A titre principal :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021, par l'effet du commandement signifié le 24 décembre 2020
Par conséquent,
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite libération effective des lieux ;
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL Accueil Autosur [D] [J] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale à 4.846,57 euros TTC à compter du 25 janvier 2021 et ce jusqu'au 30 août 2021, puis la somme de 4.917,80 euros du 1er septembre 2021 au 31 août 2021, puis la somme de 5 260 euros du 1er septembre 2022 au 30 août 2023, la somme de 5 621,90 euros du 1er septembre 2023, la somme de 5 923,24 euros à compter du 1er septembre 2024, jusqu'à justification de la libération effective des lieux et remise des clefs.
A titre subsidiaire :
- constater que la SARL Accueil Autosur [D] [J] a manqué gravement à ses obligations contractuelles
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI Les Lavandes et la SARL Accueil Autosur [D] [J], avec une date d'effet au jour de la délivrance de l'assignation, soit le 18 février 2021
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite libération effective des lieux ;
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL Accueil Autosur [D] [J] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes
une indemnité d'occupation égale à 4.846,57 euros TTC par mois à compter du jour de la délivrance de l'assignation et ce jusqu'au 30 août 2021, puis la somme de 4.917,80 euros du 1er septembre 2021 au 31 août 2021, puis la somme de 5 260 euros du 1er septembre 2022 au 30 août 2023 puis la somme de 5 621,90 euros du 1er septembre 2023 au 30 août 2024, et 5 923,24 euros à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à justification de la libération effective des lieux et remise des clefs.
A titre infiniment subsidiaire, en cas de poursuite du bail commercial,
- ordonner que le loyer indexé s'élève à la somme de 5 923,24 euros TTC par mois à compter du 1er septembre 2024
En tout état de cause :
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de la somme de 22 711,32 euros TTC à la SCI Les Lavandes correspondant à l'indexation des loyers du 1er janvier 2020 au 24 janvier 2021, et de l'indemnité d'occupation majorée du 25 janvier 2021 au 23 juin 2023
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 3 846,58 euros HT soit 4 615,90 euros TTC au titre du rappel d'indexation pour la période du 1er mai 2018 au 31 décembre 2019
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 601,90 euros TTC correspondant aux dettes antérieures et 360 euros TTC au titre de la taxe d'ordure ménagères de 2025, conformément au grand-livre du compte client
- Débouter la SARL Accueil Autosur [D] [J] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire
Dans l'hypothèse où sa demande de délai de paiement serait accueillie :
- Ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,
- la clause résolutoire sera acquise par la SCI Les Lavandes, autorisée à poursuivre l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.
- Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane Szames - SELARL Ydes, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020 ».
Au soutien de ses prétentions, la société Les Lavandes, intimée, expose que l'action en recouvrement des loyers indexés est soumise à la prescription quinquennale et que les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce et R 145-36 du code de commerce ne s'appliquent pas en l'espèce.
Elle explique également que la clause résolutoire continue d'être valable pendant la tacite prolongation qui est intervenue à compter du 30 août 2020.
Elle fait valoir que le commandement de payer du 24 décembre 2020 est resté infructueux passé le délai d'un mois de sa délivrance et que la résiliation a pris effet le 25 janvier 2021. Elle souligne qu'elle a fait preuve de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire puisque le preneur n'a pas payé les loyers d'avril et mai 2020 et qu'il n'a pas payé l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020 sans aucune justification alors que, de son côté, le bailleur a respecté l'ensemble de ses obligations.
Elle affirme que contrairement à ce qui est invoqué par l'appelante, elle n'a jamais renoncé à indexer des loyers mais a simplement consenti un geste commercial en n'appliquant pas l'indexation durant plusieurs années, et ce jusqu'au 1er mai 2018.
Concernant les loyers d'avril et mai 2020, la SCI Les Lavandes indique qu'il n'est pas établi que la société appelante remplissait les conditions réglementaires de suspension de son obligation de paiement suite à la crise sanitaire. L'intimée relève par ailleurs que, contrairement à ce qui est soutenu, les loyers n'ont pas cessé d'être réglés dès le 9 avril 2021 mais près de deux ans après leur exigibilité outre le fait qu'il n'a pas été procédé au règlement du loyer indexé pendant plus de 3 ans.
Subsidiairement, elle estime que la cour devra prononcer la résiliation judiciaire en raison des manquements de la locataire aux obligations contractuelles à compter de la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance soit le 18 février 2021. Selon elle, le preneur n'a pas réglé les loyers à la date convenue à savoir le premier de chaque mois, ainsi que l'indexation des loyers des 5 dernières années et les loyers d'avril et mai 2020 étant précisé, sur ce point, que le centre de contrôle technique n'a subi aucune fermeture administrative pendant la crise sanitaire et que le règlement des loyers a été arrêté sans l'accord préalable de son bailleur.
Pour l'ensemble de ces raisons, elle sollicite outre la condamnation à paiement, l'expulsion sous astreinte et la condamnation de la société appelante au paiement d'une indemnité d'occupation.
En tout état de cause, elle estime qu'il lui est dû le loyer indexé à compter du 1er mai 2018 jusqu'au 1er septembre 2023, étant précisé qu'il a été réglé la somme de 22 711,32 euros ttc depuis le jugement rendu par la juridiction de première instance, mais qu'il demeure un reliquat de 4615,90 euros pour l'indexation des loyers du 1er mai 2018 au 31 décembre 2019 et la taxe des ordures ménagères qui s'élève au 2 juin 2025, à la somme de 961,90 euros ttc.
Elle s'oppose à la demande de délai de paiement au regard de la situation financière respective des parties et de la mauvaise foi de la partie adverse.
Elle estime également que son action n'a pas été engagée de mauvaise foi ou en rétorsion à la décision du preneur de ne pas lui vendre son fonds de commerce comme le démontre la chronologie des événements. Inversement, elle affirme qu'elle est en droit d'obtenir réparation au titre de la résistance abusive de la société Autosur qui a attendu la décision du 13 juin 2023 pour régler l'indexation sur les loyers de manière rétroactive au 1er janvier 2020.
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur l'existence d'un nouveau bail
Selon l'article L 145-10 du code de commerce « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Selon l'article L 145-9 du code de commerce « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».
Pour justifier l'existence d'un nouveau bail commercial, la société appelante s'appuie sur l'acte du 14 février 2023 qu'elle a adressé à la SCI Les Lavandes et dans lequel il est sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2023.
Cependant, ainsi que le fait valoir l'intimée à juste titre dans ses conclusions, le bail a été tacitement prolongé à compter du 31 août 2020, selon les mêmes conditions que le bail initial conclu entre le propriétaire et Accueil Autosur Miranda Frères de sorte que le bail était en cours au 14 février 2023.
Par conséquent, la demande tendant à juger irrecevable la demande de la SCI en résiliation de l'ancien bail est rejetée.
Sur l'application de la clause résolutoire
Selon l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l'espèce, il ressort du bail commercial que ce dernier comporte une clause résolutoire (page 10) libellé en ces termes : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice ».
Le commandement de payer les loyers dans le délai d'un mois daté du 24 décembre 2020 visant la clause résolutoire concerne :
- les loyers du mois d'avril 2020 (3 888.13 euros) et de mai 2020 (3 888.13 euros)
- un rappel d'indexation pour les mois de décembre 2015 et les mois de juin à décembre 2020 (10 216.76 euros) dont il est fourni détail en annexe.
- concernant les loyers dus
Selon l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 les personnes mentionnées à l'article 1er (personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020) ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Selon le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation et modifié par décret du 2 avril 2020 n° 2020-394, le fonds de solidarité est mis en 'uvre pour les personnes physiques et morales mentionnées ci-dessus selon les conditions limitatives suivantes :
« 1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;
6° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;
7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ».
Enfin, selon le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020 modifiant le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, le fonds de solidarité bénéficie aux entreprises qui
« 1° ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
2° Ou ['] ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
- par rapport à la même période de l'année précédente ».
Il revient à la société Autosur d'établir que, conformément à l'ensemble des dispositions précitées, la clause résolutoire ne pouvait recevoir application au moment où le commandement de payer a été délivré soit le 24 décembre 2020.
Au jour du commandement de payer, il est réclamé au locataire la somme de 3 888.13 euros pour les mois d'avril et mai 2020.
Sur ce point, suite à un mail du 31 mars 2020 de M. [J] [D] indiquant qu'il allait reporter le versement du loyer, le propriétaire l'a invité, par mail du 4 avril 2020, à justifier de sa situation notamment au regard des conditions d'obtention du fonds de solidarité.
Le 15 juin 2020, M. [J] [D] a adressé en réponse un document portant accusé réception qu'une demande a été adressée à la direction générale des finances publiques au titre du fonds de solidarité (9 avril 2020 et 13 mai 2020).
Par un courrier du 29 mai 2020, le conseil de la SCI Les Lavandes a mis en demeure le centre de contrôle technique de justifier dans le délai de 8 jours de la perte du chiffre d'affaires pour les mois de mars à mai 2020.
La société Autosur ne versera aucune pièce permettant de justifier qu'elle rentrait dans le cadre protecteur de la loi si ce n'est une attestation de son expert-comptable en date du 15 décembre 2021 indiquant qu'elle a « à ce jour » un salarié à temps plein. En outre, il sera produit par l'appelante, sans précision sur sa date de communication éventuelle au preneur, un simple détail de compte résultat pour les années 2019 et 2020 (du 1er janvier au 31 décembre) et faisant apparaître une perte de chiffres d'affaires de 16.78 %.
Cependant, devant la cour, la société appelante produit un document daté du 25 septembre 2023 dans lequel l'expert-comptable de la société SAS Acom Cantal atteste que la société Autosur a bénéficié de 3 virements bancaires de 1 500 euros entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 en provenance de la direction générale des finances publiques au titre du fonds de solidarité. Bien que la production de la pièce présente un caractère tardif au regard de la période envisagée, il est néanmoins justifié que la bailleresse ne pouvait actionner la clause résolutoire sur le fondement des loyers impayés d'avril et mai 2020 au regard des dispositions protectrices précitées.
En conséquence, la décision sera infirmée en ce qu'elle retenu la validité de l'application de la clause résolutoire pour les impayés des mois d'avril et mai 2020.
- concernant l'indexation des loyers
Selon les termes du bail litigieux, « il est expressément convenu entre les parties que le loyer annuel fera l'objet d'une clause d'échelle mobile qui jouera automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail en appliquant les variations de l'indice national du coût de la construction ['] Le bail prenant effet au 1er septembre 2011, c'est cette date qui sera reconnu comme date anniversaire ».
A titre liminaire, il convient de rappeler que la société appelante conteste la somme due en faisant valoir qu'il existait un accord entre les parties de ne pas appliquer l'indexation des loyers.
Pour établir l'existence, ou non, d'un accord non équivoque entre les parties concernant l'indexation des loyers, il convient de rependre les différents échanges qui ont eu lieu.
Un mail émanant de « Maison [V] » du 28 septembre 2017 indique au preneur : « nous vous proposons une fois de plus d'appliquer cette augmentation qu'à partir du 1er mai 2018 » étant précisé que le courriel est signé de Mme et M. [V] dont il n'est pas contesté que ce dernier est l'unique gérant de la SCI Les Lavandes.
Dans un courrier recommandé du 27 novembre 2019, la SCI Les Lavandes indique cette fois : « Nous vous informons en référence à votre bail que l'indexation du 1er septembre 2019 sera appelée à partir du 1er janvier 2020. Ayant d'ailleurs fait un geste commercial depuis votre prise d'effet du bail et n'ayant pas procédé en date du 1er septembre 2019 à cette indexation nous vous demandons de bien vouloir faire le nécessaire à compter du 1er janvier 2020 ».
Il apparaît par ailleurs que dans le commandement de payer les loyers du 27 février 2020 que l'indexation des loyers est réclamée pour les mois de janvier et février 2020 mais non le mois de décembre 2019.
Enfin, dans le courrier de mise en demeure du conseil de la SCI Les Lavandes adressé au locataire le 29 mai 2020 il est indiqué : « Par courrier recommandé du 27 septembre 2019, la SCI Les Lavandes vous a informé que l'indexation du 1er septembre 2019 serait appelée à compter du 1er janvier 2020. Il s'agit incontestablement d'un geste commercial, puisqu'elle est en réalité fondée à calculer l'indexation du loyer sur les dernières années, de manière rétroactive, et à vous réclamer un complément de loyer, ce qu'elle se réserve la possibilité de faire à défaut de résolution amiable de conflit ».
Il apparaît ainsi dans ce dernier mail que la société bailleresse n'a pas renoncé à recouvrir les indexations du loyer et il n'est pas démontré que ce « geste commercial » ait été accepté par le locataire ainsi que le démontrent les échanges ci-dessous.
En effet, par mail du 30 juillet 2020, M. [J] [D] indique au conseil de la SCI Les Lavandes, à l'occasion des tractations sur une vente éventuelle du fonds de commerce : « Après réflexion, je ne souhaite pas vendre le fonds de commerce à Monsieur [V]. J'accepte donc l'indexation du loyer à compter du 1er janvier 2020 et vous fais la demande de renouvellement du bail ». Cependant, le 6 août 2020, M. [J] [D] indique : « je veux une lettre d'engagement signée de vous et de Mr [V] avec les conditions suivantes : Cession du fonds de contrôle technique L'abandon de toutes les charges, c'est-à-dire des 5 dernières années, indexation du loyer au 1/01/20 et les frais d'actes ». Elle est renouvelée le 28 août 2020.
Par mail du 27 août 2020, le conseil de la SCI Les Lavandes précise : « La renonciation de mon client à l'indexation des loyers des 5 dernières années est évidemment conditionnée à la concrétisation de la vente du fonds » qui finalement n'interviendra pas.
Il résulte de ces éléments que si la SCI Les Lavandes a fait savoir à M. [J] [D] qu'elle pouvait renoncer à l'indexation des loyers jusqu'au 1er janvier 2020, cette renonciation n'a jamais été définitive et non équivoque comme le montre le mail du 29 mai 2020 et n'a pas fait l'objet d'une acceptation sans réserves par l'autre partie, au moins jusqu'au 30 juillet 2020, comme le montre le mail du même jour. Surtout, il apparaît que suite aux échanges intervenus au cours de l'été 2020, la renonciation à l'indexation des loyers n'était toujours pas acceptée par les deux parties puisqu'elle s'est retrouvée conditionnée à la vente du fonds de commerce qui finalement ne sera pas réalisée.
Par conséquent, la SCI Les Lavandes est en droit de se prévaloir de l'application de la clause résolutoire en raison du non-paiement de l'indexation des loyers, et ce, depuis le 1er mai 2018, et non le 1er janvier 2020, date retenue par la juridiction de première instance.
- concernant la bonne foi
Aux termes de l'article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver » (Civ. 1re, 4 avr. 1991, no 90-04.008).
En l'espèce, il sera constaté que, contrairement à ce qu'affirme la société appelante, et conformément à ce qui a été indiqué ci-dessus, les loyers indexés étaient dus à la SCI Les Lavandes et que le commandement de payer a été délivré postérieurement à l'échec des négociations portant à la fois sur la vente du fonds, le reliquat des loyers impayés et leurs indexations sans qu'il ne soit démontré un manquement à la bonne foi. Par ailleurs, si la société bailleresse a réclamé lors de la délivrance de son commandement de payer une indexation des loyers jusqu'à l'année 2015, il n'est pas établi en quoi cette demande a été faite de mauvaise foi dès lors que le preneur pouvait estimer que, finalement, cet arriéré lui était dû.
Par conséquent, c'est à juste titre que la décision déférée a constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2021 avec toutes les conséquences de droit en ce compris la décision d'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. La décision sera confirmée sur ce point.
Sur les sommes dues
Selon l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Pour établir le respect des obligations mises à sa charge, le preneur produit un seul relevé de compte non daté et non identifié dans lequel apparaissent pour le 7 janvier et le 11 janvier 2022 deux virements intitulés « VIR SCI Les Lavandes » 4 344 euros avec pour l'un « solde loyer covid 2020 » et pour l'autre « solde loyer covid 2020 ».
Le bailleur, selon le décompte qu'il produit, ne conteste pas que la société Autosur a réglé la somme totale de 22 711.32 euros suite à la condamnation de la juridiction première instance. Il est par ailleurs versé le justificatif d'un compte CARPA d'un débit (« motif Autosur [D]/sci lavande ») au 25 septembre 2023 de 25 512.67 euros. Il s'en suit que le locataire ne peut être condamné devant la cour à s'acquitter une nouvelle fois des loyers impayés avec une indexation à compter du 1er janvier 2020, le paiement ayant été réalisé. La décision de condamnation sera simplement confirmée sur ce point.
En revanche, la société Autosur ne s'est pas acquittée de l'intégralité des sommes correspondant aux loyers indexés et arrêtées à compter du 1er mai 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 soit la somme de 3 846.58 euros ht (4 615.90 euros ttc).
De même, le preneur établit par la production de son grand-livre qu'il lui est dû au 2 juin 2025 un reliquat de 961.90 euros comprenant 360 euros au titre de la taxe des ordures ménagères due conformément aux clauses du bail (page 9) outre le fait que le preneur n'invoque aucune contestation et ne produit aucun élément probant permettant d'écarter la somme réclamée.
Par conséquent, la société Autosur sera condamnée à payer à la SCI Les Lavandes les sommes mentionnées.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la société Autosur sollicite la suspension de la clause résolutoire estimant que cette dernière n'a pu jouer au regard des paiements intervenus au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020.
Il n'est pas contesté que le locataire a réglé l'intégralité des sommes mises à sa charge suite à la décision déférée du 13 juin 2023.
Cependant, il ressort de la présente décision que le preneur n'est pas à jour de sa dette de loyers ainsi que des charges qui lui sont imputables.
Enfin, ainsi que l'avait déjà relevé la juridiction de première instance, la société Autosur ne fournit aucun élément comptable et financier actualisé.
Par conséquent, la décision sera également confirmée sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Dès lors qu'il n'est pas établi que la SCI Les Lavandes a engagé de mauvaise foi l'action en résiliation du bail commercial ou en rétorsion du refus de vendre le fonds de commerce de la société Autosur, la demande de la société appelante sera rejetée.
De même, la SCI Les Lavandes ne démontre pas l'existence d'une résistance abusive de la part de son preneur, ce dernier étant en droit de contester les sommes mises à sa charge dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial.
Par conséquent, la décision déférée sera confirmée.
La SARL Accueil Autosur [D] [J], qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 24 décembre 2020 et payer à la SCI Les Lavandes une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me Stéphane Szames-SELARL Ydes pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Rejette la demande de la société Autosur [D] [J] tendant à juger irrecevable la demande de la SCI Les Lavandes en résiliation de l'ancien bail ;
Confirme le jugement déféré en ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire au titre du non-paiement des loyers des mois d'avril et mai 2020 et fixé au 1er janvier 2020 la date à partir de laquelle l'indexation des loyers était due ;
Y ajoutant,
Condamne la société Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes la somme de 3 846, 58 euros ht soit 4 615, 90 euros ttc au titre au titre de l'indexation des loyers courant du 1er mai 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 ;
Condamne la société Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes la somme de 961,90 euros comprenant 360 euros au titre de la taxe des ordures ménagères ;
Rejette les autres demandes ;
Dit que la SARL Accueil Autosur [D] [J] supportera les dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer du 24 décembre 2020 et payera à la SCI Les Lavandes une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que Me Stéphane Szames-SELATL Ydes pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par M. MAITRAL, Conseiller, par suite d'un empêchement de la Présidente et par Mme Isabelle DELOR, Greffière .
LA GREFFIÈRE, P/ LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02165 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I3WY
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 8]
13 juin 2023 RG :21/00650
S.A.R.L. ACCUEIL AUTOSUR [D] [J]
C/
S.C.I. LES LAVANDES
Copie exécutoire délivrée
le 19/12/2025
à :
Me [J] L'HOSTIS
Me Stéphane SZAMES
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 13 Juin 2023, N°21/00650
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Christine CODOL, Présidente de Chambre
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Septembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2025 prorogé au 19 Décembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. ACCUEIL AUTOSUR [D] [J] immatriculée sous le numéro 799 253 083 et dont le siège est sis [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Philippe L'HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L'HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
S.C.I. LES LAVANDES, Société civile immobilière au capital de 5.000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 447 542 069, ayant son siège social sis [Adresse 6], représentée par Mr [V] en qualité de Gérant
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Stéphane SZAMES de la SELARL YDES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Septembre 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Yan MAITRAL, Conseiller, en l'absence du Président légitiment empêché, le 19 Décembre 2025, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 26 juin 2023 par la SARL Accueil Autosur [D] [J] à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 21/00650 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 avril 2024 par la SARL Accueil Autosur [D] [J], appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 juillet 2025 par la SCI Les Lavandes, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 15 janvier 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 11 septembre 2025 ;
Vu les avis de prolongation des délibérés du 23 octobre 2025 et du 17 novembre 2025 ;
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Par acte sous seing privé du 30 août 2011, la SCI Les Lavandes a donné à bail commercial un bien situé [Adresse 3] à Montfavet (84140) à la société Accueil Autosur Miranda Frères pour l'exercice exclusif de l'activité de contrôle technique automobile, au loyer annuel de 42.000 euros ht et comportant une clause d'échelle mobile devant s'appliquer automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail. Le contrat est conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2011 pour se terminer le 31 août 2020.
Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2014, la société Autosur Miranda Frères a vendu son fonds de commerce à la société Autosur [D] [J], ci-après la société Autosur.
Par acte du 27 janvier 2014, la société Autosur a noti'é à la société Les Lavandes la vente du fonds de commerce.
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Par acte du 27 février 2020, la société Les Lavandes a délivré à la société Autosur un commandement de payer les loyers dus pour les mois de janvier et février 2020 pour un montant de 643,52 euros et de fournir la copie de la quittance d'assurance multirisques du local de l'année en cours, et ce, conformément à la clause résolutoire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mai 2020, la société Les Lavandes a ensuite mis en demeure la société Autosur de payer les loyers en cause et de transmettre la copie de la quittance d'assurance 2019 et 2020. Dans ce même courrier, le bailleur a rappelé avoir informé le locataire par courrier du 27 septembre 2019 de l'application de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020 et a demandé de justifier de la perte de chiffre d'affaires suite à sa demande de suspension des loyers de mars, avril et mai 2020 consécutif à la pandémie de la COVID-19.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 juin 2020, la société Les Lavandes a mis en demeure la société Autosur de payer les loyers d'avril à juin 2020 d'un montant de 9.331, 52 euros et le solde du loyer de juin 2020 de 321, 76 euros.
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Les pourparlers engagés entre les deux parties pendant la période du mois de juillet à septembre 2020 concernant la vente éventuelle du fonds de commerce au profit de la société Les Lavandes ont échoué.
Par acte du 24 décembre 2020, la société Les Lavandes a délivré à la société Autosur un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement de la somme principale de 17.993, 05 euros (loyers d'avril et mai 2020 d'un montant respectif de 3 888,13 euros ht et 10.216, 76 euros correspondant à l'indexation des loyers de décembre 2015 à mars 2020 et de juin 2020 à décembre 2020).
Dans ce même acte, le bailleur a réclamé la copie des quittances d'assurance multirisques des années 2019 et 2020.
Par un courrier du 19 janvier 2021, la société Autosur a opposé la prescription de l'indexation et a sollicité un délai de paiement de 24 mois pour payer les loyers d'avril et mai 2020 dont elle a néanmoins contesté le montant.
La société Les Lavandes a par ailleurs été destinataire, par courrier du 21 janvier 2021, des attestations d'assurance des années 2019, 2020 et 2021.
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Par exploit du 18 février 2021, la société Les Lavandes a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Avignon la société Autosur, aux fins à titre principal de constater l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés, à titre subsidiaire, de voir constater que le défendeur a gravement manqué à ses obligations contractuelles, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux, d'expulser le locataire, en tout état de cause sa condamnation à lui payer la somme de 22 234.81 euros correspondant à la dette locative.
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Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Avignon a statué en ces termes :
« Constate la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021 ;
Accorde à la SARL Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les locaux objet du bail commercial ;
Ordonne si besoin l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 272.36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
- 502.57 euros TTC au titre de la période de janvier 2021 (du 25 au 31 janvier inclus partie indexée du loyer manquante)
- 4 846.57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
- 4 917.80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 31 août 2022
- 5 260 euros TCC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local,
Déboute la SARL Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes. »
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La société Autosur a relevé appel le 26 juin 2023 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.
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Dans ses dernières conclusions, la société Autosur, appelante, demande à la cour, au visa de l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, de l'ancien article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable, et de l'actuel article 1104 du même code, de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 issues de la loi sanitaire du 23 mars 2020 dite « d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 », de l'article L145-41 du code de commerce, et enfin de l'article 1343-5 du code civil, de :
« Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023, en ce qu'il :
Constate la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021
Accorde à la SARL Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les locaux objet du bail commercial
Ordonne si besoin l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 272.36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
- 502.57 euros TTC au titre de la période de janvier 2021 (du 25 au 31 janvier inclus partie indexée du loyer manquante)
- 4 846.57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
- 4 917.80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 31 août 2022
- 5 260 euros TCC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local,
Déboute la SARL Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Ordonne l'exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes. »
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Constater le renouvellement du bail intervenu le 1er avril 2023.
- Juger la SCI Les Lavandes irrecevable et, en tout cas, mal fondée en sa demande de résiliation de l'ancien bail dès lors que la demande se trouve dépourvue d'objet en l'état du nouveau bail en vigueur depuis le 1er avril 2023.
Subsidiairement
- Juger que la SCI Les Lavandes invoque de mauvaise foi la clause résolutoire du bail.
- Juger que la clause résolutoire n'est pas acquise.
- Juger que la société Accueil Autosur [D] [J] n'a pas commis de faute justifiant de prononcer la résiliation du bail.
En conséquence,
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de constatation de la résiliation du bail.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de prononcer la résiliation du bail.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande d'expulsion.
- Débouter la SCI Les Lavandes de sa demande de condamnation de la société Accueil Autosur [D] [J] au paiement d'indemnités d'occupation.
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société Accueil Autosur [D] [J].
Subsidiairement,
- Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire jusqu'à l'arrêt à intervenir et juger qu'elle n'a pas joué au regard du paiement par la société Accueil Autosur [D] [J] de l'intégralité des sommes dues au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020.
- Juger qu'il y a lieu de déduire des condamnations prononcées la somme de 180.043,20 euros TTC payée par la société Accueil Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes du 1er janvier 2020 au jour du jugement le 23 juin 2023.
En tout état de cause,
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes devant la cour.
- La déclarer irrecevable en ses demandes portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
- Débouter la SCI Les Lavandes de l'intégralité de ses demandes au titre des frais et des dépens.
- Condamner la SCI Les Lavandes à payer à la société Accueil Autosur [D] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- Condamner la SCI Les Lavandes à payer à la société Accueil Autosur [D] [J] la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Autosur, appelante, expose que par exploit du 14 février 2023, elle a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2023 et qu'en vertu de l'article L 145-10 alinéa 4 du code de commerce le bailleur qui ne s'est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail. Selon elle, le renouvellement fait en conséquence obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation de l'ancien bail engagée antérieurement.
Subsidiairement, elle affirme que les loyers ont été régulièrement payés avant le mois de janvier 2020 :
- l'indexation des loyers ne peut prendre effet qu'à compter de janvier 2020 et non au 1er mai 2018 conformément à l'accord des parties et comme le montre le commandement de payer du 27 février 2020 ; néanmoins, l'indexation du loyer n'était pas due à compter du 1er janvier 2020 ainsi que pour les loyers postérieurs en raison de la COVID-19 ;
- le loyer facturé a été payé de 2014 à janvier 2020 ;
Par ailleurs, selon elle, la SCI Les Lavandes a invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire au titre du défaut de paiement de prétendus arriérés d'indexation depuis décembre 2015 puisqu'il est établi que depuis l'entrée dans les lieux de la société Autosur en janvier 2014 et jusqu'en décembre 2019 inclus, les parties ont convenu de ne pas appliquer d'indexation du loyer. Elle indique que l'invocation du retard dans le paiement des loyers d'avril et mai 2020 est de mauvaise foi puisqu'il existait des dispositions dérogatoires en raison de l'état d'urgence sanitaire. Ainsi, elle estime en tout état de cause qu'en ayant fait délivrer, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer pour une somme principale de 17.993,02 € ttc l'intimée a fait preuve d'une mauvaise foi justifiant le rejet des demandes de constatation de la résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
Concernant le défaut de paiement susceptible d'activer la clause résolutoire, la société Autosur explique que le tribunal a méconnu la portée des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 issues de la loi sanitaire du 23 mars 2020 puisqu'elle justifie non seulement de la perte de son chiffre d'affaires sur les mois de mars et d'avril 2020 par rapport à mars et avril de l'année précédente mais également de l'aide obtenue de l'Etat et de la baisse de chiffre d'affaires endurée sur l'année 2020.
A titre très subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que l'intégralité du montant visé au commandement de payer du 24 décembre 2020 soit la somme de 18 462 euros a été intégralement payée le 9 avril 2021 et que s'agissant des loyers des mois d'avril et mai 2020 soit la somme de 8 688 euros, elle a entrepris une régularisation par des règlements mensuels de 362 euros outre le loyer courant.
Elle affirme qu'à ce jour toutes les condamnations prononcées par le tribunal ont ainsi été réglées justifiant l'infirmation du jugement déféré constatant la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire.
Elle explique également qu'elle n'a commis aucune faute fondant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail : elle a mis en place un virement automatique du loyer à compter de janvier 2022 et les seuls loyers qui n'ont pu être réglés à bonne date sont ceux d'avril et mai 2020 correspondant à la période de confinement, loyers qui ont été en outre réglés postérieurement. S'agissant de l'indexation des loyers des 5 dernières années, elle rappelle que la dette alléguée est inexistante et que pour l'ensemble de ces motifs la demande visant à prononcer la résiliation du bail doit être rejetée.
Elle expose qu'elle ne peut en raison du maintien du bail commercial être condamnée à des indemnités d'occupation et que, subsidiairement, il conviendra de déduire des condamnations prononcées la somme de 180 043.20 euros ttc payée du 1er janvier 2020 au 23 juin 2023.
Concernant la demande d'indexation du loyer, l'appelante souligne qu'à défaut d'accord entre les parties le montant du loyer renouvelé est déterminé selon l'article R 145-23 du code de commerce par le juge des loyers commerciaux et que les demandes de l'intimée sont par conséquent irrecevables s'agissant de la fixation du loyer applicable à compter du 1er avril 2023.
Enfin, elle estime qu'elle doit être indemnisée au regard de l'action engagée de mauvaise foi et sur des motifs injustifiés par la SCI Les Lavandes.
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Dans ses dernières conclusions, la société Les Lavandes, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de l'article 1343-5 et l'article 1231-1 du code civil, et des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de :
« Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023 en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021
- accordé à la société Accueil Autosur [D] [J] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les locaux objet du bail commercial
- ordonné si besoin l'expulsion de la société Accueil Autosur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux passé le délai susvisé avec le concours de la force publique
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 13 372,36 euros au titre de l'indexation des loyers couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et des loyers avec indexation d'avril et mai 2020
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé à compter du 25 janvier 2021 soit :
502,27 euros TTC au titre de la période du 25 au 31 janvier 2021
4 846,57 euros TTC par mois du 1er février 2021 au 30 août 2021
4 917,80 euros TTC par mois du 1er septembre 2021 au 30 août 2022
5260 euros TTC par mois à partir du 1er septembre 2022 et ce jusqu'à libération effective des lieux justifiée par la remise des clefs du local
- débouté la société Accueil Autosur [D] [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné la société Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020
Infirmer le jugement rendue par le tribunal judiciaire d'Avignon le 13 juin 2023 en ce qu'il a :
- jugé que l'indexation des loyers n'est due qu'à compter du 1er janvier 2020
- débouté la SCI Les Lavandes de sa demande au titre de la résistance abusive
Et statuant de nouveau :
A titre principal :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 25 janvier 2021, par l'effet du commandement signifié le 24 décembre 2020
Par conséquent,
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite libération effective des lieux ;
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL Accueil Autosur [D] [J] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes une indemnité d'occupation égale à 4.846,57 euros TTC à compter du 25 janvier 2021 et ce jusqu'au 30 août 2021, puis la somme de 4.917,80 euros du 1er septembre 2021 au 31 août 2021, puis la somme de 5 260 euros du 1er septembre 2022 au 30 août 2023, la somme de 5 621,90 euros du 1er septembre 2023, la somme de 5 923,24 euros à compter du 1er septembre 2024, jusqu'à justification de la libération effective des lieux et remise des clefs.
A titre subsidiaire :
- constater que la SARL Accueil Autosur [D] [J] a manqué gravement à ses obligations contractuelles
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI Les Lavandes et la SARL Accueil Autosur [D] [J], avec une date d'effet au jour de la délivrance de l'assignation, soit le 18 février 2021
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfaite libération effective des lieux ;
- ordonner l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL Accueil Autosur [D] [J] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes
une indemnité d'occupation égale à 4.846,57 euros TTC par mois à compter du jour de la délivrance de l'assignation et ce jusqu'au 30 août 2021, puis la somme de 4.917,80 euros du 1er septembre 2021 au 31 août 2021, puis la somme de 5 260 euros du 1er septembre 2022 au 30 août 2023 puis la somme de 5 621,90 euros du 1er septembre 2023 au 30 août 2024, et 5 923,24 euros à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à justification de la libération effective des lieux et remise des clefs.
A titre infiniment subsidiaire, en cas de poursuite du bail commercial,
- ordonner que le loyer indexé s'élève à la somme de 5 923,24 euros TTC par mois à compter du 1er septembre 2024
En tout état de cause :
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de la somme de 22 711,32 euros TTC à la SCI Les Lavandes correspondant à l'indexation des loyers du 1er janvier 2020 au 24 janvier 2021, et de l'indemnité d'occupation majorée du 25 janvier 2021 au 23 juin 2023
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 3 846,58 euros HT soit 4 615,90 euros TTC au titre du rappel d'indexation pour la période du 1er mai 2018 au 31 décembre 2019
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] à payer à la SCI Les Lavandes la somme de 601,90 euros TTC correspondant aux dettes antérieures et 360 euros TTC au titre de la taxe d'ordure ménagères de 2025, conformément au grand-livre du compte client
- Débouter la SARL Accueil Autosur [D] [J] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire
Dans l'hypothèse où sa demande de délai de paiement serait accueillie :
- Ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,
- la clause résolutoire sera acquise par la SCI Les Lavandes, autorisée à poursuivre l'expulsion de la SARL Accueil Autosur [D] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.
- Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] au paiement de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel
- Condamner la SARL Accueil Autosur [D] [J] aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane Szames - SELARL Ydes, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 décembre 2020 ».
Au soutien de ses prétentions, la société Les Lavandes, intimée, expose que l'action en recouvrement des loyers indexés est soumise à la prescription quinquennale et que les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce et R 145-36 du code de commerce ne s'appliquent pas en l'espèce.
Elle explique également que la clause résolutoire continue d'être valable pendant la tacite prolongation qui est intervenue à compter du 30 août 2020.
Elle fait valoir que le commandement de payer du 24 décembre 2020 est resté infructueux passé le délai d'un mois de sa délivrance et que la résiliation a pris effet le 25 janvier 2021. Elle souligne qu'elle a fait preuve de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire puisque le preneur n'a pas payé les loyers d'avril et mai 2020 et qu'il n'a pas payé l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020 sans aucune justification alors que, de son côté, le bailleur a respecté l'ensemble de ses obligations.
Elle affirme que contrairement à ce qui est invoqué par l'appelante, elle n'a jamais renoncé à indexer des loyers mais a simplement consenti un geste commercial en n'appliquant pas l'indexation durant plusieurs années, et ce jusqu'au 1er mai 2018.
Concernant les loyers d'avril et mai 2020, la SCI Les Lavandes indique qu'il n'est pas établi que la société appelante remplissait les conditions réglementaires de suspension de son obligation de paiement suite à la crise sanitaire. L'intimée relève par ailleurs que, contrairement à ce qui est soutenu, les loyers n'ont pas cessé d'être réglés dès le 9 avril 2021 mais près de deux ans après leur exigibilité outre le fait qu'il n'a pas été procédé au règlement du loyer indexé pendant plus de 3 ans.
Subsidiairement, elle estime que la cour devra prononcer la résiliation judiciaire en raison des manquements de la locataire aux obligations contractuelles à compter de la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance soit le 18 février 2021. Selon elle, le preneur n'a pas réglé les loyers à la date convenue à savoir le premier de chaque mois, ainsi que l'indexation des loyers des 5 dernières années et les loyers d'avril et mai 2020 étant précisé, sur ce point, que le centre de contrôle technique n'a subi aucune fermeture administrative pendant la crise sanitaire et que le règlement des loyers a été arrêté sans l'accord préalable de son bailleur.
Pour l'ensemble de ces raisons, elle sollicite outre la condamnation à paiement, l'expulsion sous astreinte et la condamnation de la société appelante au paiement d'une indemnité d'occupation.
En tout état de cause, elle estime qu'il lui est dû le loyer indexé à compter du 1er mai 2018 jusqu'au 1er septembre 2023, étant précisé qu'il a été réglé la somme de 22 711,32 euros ttc depuis le jugement rendu par la juridiction de première instance, mais qu'il demeure un reliquat de 4615,90 euros pour l'indexation des loyers du 1er mai 2018 au 31 décembre 2019 et la taxe des ordures ménagères qui s'élève au 2 juin 2025, à la somme de 961,90 euros ttc.
Elle s'oppose à la demande de délai de paiement au regard de la situation financière respective des parties et de la mauvaise foi de la partie adverse.
Elle estime également que son action n'a pas été engagée de mauvaise foi ou en rétorsion à la décision du preneur de ne pas lui vendre son fonds de commerce comme le démontre la chronologie des événements. Inversement, elle affirme qu'elle est en droit d'obtenir réparation au titre de la résistance abusive de la société Autosur qui a attendu la décision du 13 juin 2023 pour régler l'indexation sur les loyers de manière rétroactive au 1er janvier 2020.
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur l'existence d'un nouveau bail
Selon l'article L 145-10 du code de commerce « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Selon l'article L 145-9 du code de commerce « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».
Pour justifier l'existence d'un nouveau bail commercial, la société appelante s'appuie sur l'acte du 14 février 2023 qu'elle a adressé à la SCI Les Lavandes et dans lequel il est sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2023.
Cependant, ainsi que le fait valoir l'intimée à juste titre dans ses conclusions, le bail a été tacitement prolongé à compter du 31 août 2020, selon les mêmes conditions que le bail initial conclu entre le propriétaire et Accueil Autosur Miranda Frères de sorte que le bail était en cours au 14 février 2023.
Par conséquent, la demande tendant à juger irrecevable la demande de la SCI en résiliation de l'ancien bail est rejetée.
Sur l'application de la clause résolutoire
Selon l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l'espèce, il ressort du bail commercial que ce dernier comporte une clause résolutoire (page 10) libellé en ces termes : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice ».
Le commandement de payer les loyers dans le délai d'un mois daté du 24 décembre 2020 visant la clause résolutoire concerne :
- les loyers du mois d'avril 2020 (3 888.13 euros) et de mai 2020 (3 888.13 euros)
- un rappel d'indexation pour les mois de décembre 2015 et les mois de juin à décembre 2020 (10 216.76 euros) dont il est fourni détail en annexe.
- concernant les loyers dus
Selon l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 les personnes mentionnées à l'article 1er (personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020) ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Selon le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation et modifié par décret du 2 avril 2020 n° 2020-394, le fonds de solidarité est mis en 'uvre pour les personnes physiques et morales mentionnées ci-dessus selon les conditions limitatives suivantes :
« 1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;
6° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ;
7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ».
Enfin, selon le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020 modifiant le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, le fonds de solidarité bénéficie aux entreprises qui
« 1° ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
2° Ou ['] ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
- par rapport à la même période de l'année précédente ».
Il revient à la société Autosur d'établir que, conformément à l'ensemble des dispositions précitées, la clause résolutoire ne pouvait recevoir application au moment où le commandement de payer a été délivré soit le 24 décembre 2020.
Au jour du commandement de payer, il est réclamé au locataire la somme de 3 888.13 euros pour les mois d'avril et mai 2020.
Sur ce point, suite à un mail du 31 mars 2020 de M. [J] [D] indiquant qu'il allait reporter le versement du loyer, le propriétaire l'a invité, par mail du 4 avril 2020, à justifier de sa situation notamment au regard des conditions d'obtention du fonds de solidarité.
Le 15 juin 2020, M. [J] [D] a adressé en réponse un document portant accusé réception qu'une demande a été adressée à la direction générale des finances publiques au titre du fonds de solidarité (9 avril 2020 et 13 mai 2020).
Par un courrier du 29 mai 2020, le conseil de la SCI Les Lavandes a mis en demeure le centre de contrôle technique de justifier dans le délai de 8 jours de la perte du chiffre d'affaires pour les mois de mars à mai 2020.
La société Autosur ne versera aucune pièce permettant de justifier qu'elle rentrait dans le cadre protecteur de la loi si ce n'est une attestation de son expert-comptable en date du 15 décembre 2021 indiquant qu'elle a « à ce jour » un salarié à temps plein. En outre, il sera produit par l'appelante, sans précision sur sa date de communication éventuelle au preneur, un simple détail de compte résultat pour les années 2019 et 2020 (du 1er janvier au 31 décembre) et faisant apparaître une perte de chiffres d'affaires de 16.78 %.
Cependant, devant la cour, la société appelante produit un document daté du 25 septembre 2023 dans lequel l'expert-comptable de la société SAS Acom Cantal atteste que la société Autosur a bénéficié de 3 virements bancaires de 1 500 euros entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 en provenance de la direction générale des finances publiques au titre du fonds de solidarité. Bien que la production de la pièce présente un caractère tardif au regard de la période envisagée, il est néanmoins justifié que la bailleresse ne pouvait actionner la clause résolutoire sur le fondement des loyers impayés d'avril et mai 2020 au regard des dispositions protectrices précitées.
En conséquence, la décision sera infirmée en ce qu'elle retenu la validité de l'application de la clause résolutoire pour les impayés des mois d'avril et mai 2020.
- concernant l'indexation des loyers
Selon les termes du bail litigieux, « il est expressément convenu entre les parties que le loyer annuel fera l'objet d'une clause d'échelle mobile qui jouera automatiquement chaque année le jour anniversaire du début du bail en appliquant les variations de l'indice national du coût de la construction ['] Le bail prenant effet au 1er septembre 2011, c'est cette date qui sera reconnu comme date anniversaire ».
A titre liminaire, il convient de rappeler que la société appelante conteste la somme due en faisant valoir qu'il existait un accord entre les parties de ne pas appliquer l'indexation des loyers.
Pour établir l'existence, ou non, d'un accord non équivoque entre les parties concernant l'indexation des loyers, il convient de rependre les différents échanges qui ont eu lieu.
Un mail émanant de « Maison [V] » du 28 septembre 2017 indique au preneur : « nous vous proposons une fois de plus d'appliquer cette augmentation qu'à partir du 1er mai 2018 » étant précisé que le courriel est signé de Mme et M. [V] dont il n'est pas contesté que ce dernier est l'unique gérant de la SCI Les Lavandes.
Dans un courrier recommandé du 27 novembre 2019, la SCI Les Lavandes indique cette fois : « Nous vous informons en référence à votre bail que l'indexation du 1er septembre 2019 sera appelée à partir du 1er janvier 2020. Ayant d'ailleurs fait un geste commercial depuis votre prise d'effet du bail et n'ayant pas procédé en date du 1er septembre 2019 à cette indexation nous vous demandons de bien vouloir faire le nécessaire à compter du 1er janvier 2020 ».
Il apparaît par ailleurs que dans le commandement de payer les loyers du 27 février 2020 que l'indexation des loyers est réclamée pour les mois de janvier et février 2020 mais non le mois de décembre 2019.
Enfin, dans le courrier de mise en demeure du conseil de la SCI Les Lavandes adressé au locataire le 29 mai 2020 il est indiqué : « Par courrier recommandé du 27 septembre 2019, la SCI Les Lavandes vous a informé que l'indexation du 1er septembre 2019 serait appelée à compter du 1er janvier 2020. Il s'agit incontestablement d'un geste commercial, puisqu'elle est en réalité fondée à calculer l'indexation du loyer sur les dernières années, de manière rétroactive, et à vous réclamer un complément de loyer, ce qu'elle se réserve la possibilité de faire à défaut de résolution amiable de conflit ».
Il apparaît ainsi dans ce dernier mail que la société bailleresse n'a pas renoncé à recouvrir les indexations du loyer et il n'est pas démontré que ce « geste commercial » ait été accepté par le locataire ainsi que le démontrent les échanges ci-dessous.
En effet, par mail du 30 juillet 2020, M. [J] [D] indique au conseil de la SCI Les Lavandes, à l'occasion des tractations sur une vente éventuelle du fonds de commerce : « Après réflexion, je ne souhaite pas vendre le fonds de commerce à Monsieur [V]. J'accepte donc l'indexation du loyer à compter du 1er janvier 2020 et vous fais la demande de renouvellement du bail ». Cependant, le 6 août 2020, M. [J] [D] indique : « je veux une lettre d'engagement signée de vous et de Mr [V] avec les conditions suivantes : Cession du fonds de contrôle technique L'abandon de toutes les charges, c'est-à-dire des 5 dernières années, indexation du loyer au 1/01/20 et les frais d'actes ». Elle est renouvelée le 28 août 2020.
Par mail du 27 août 2020, le conseil de la SCI Les Lavandes précise : « La renonciation de mon client à l'indexation des loyers des 5 dernières années est évidemment conditionnée à la concrétisation de la vente du fonds » qui finalement n'interviendra pas.
Il résulte de ces éléments que si la SCI Les Lavandes a fait savoir à M. [J] [D] qu'elle pouvait renoncer à l'indexation des loyers jusqu'au 1er janvier 2020, cette renonciation n'a jamais été définitive et non équivoque comme le montre le mail du 29 mai 2020 et n'a pas fait l'objet d'une acceptation sans réserves par l'autre partie, au moins jusqu'au 30 juillet 2020, comme le montre le mail du même jour. Surtout, il apparaît que suite aux échanges intervenus au cours de l'été 2020, la renonciation à l'indexation des loyers n'était toujours pas acceptée par les deux parties puisqu'elle s'est retrouvée conditionnée à la vente du fonds de commerce qui finalement ne sera pas réalisée.
Par conséquent, la SCI Les Lavandes est en droit de se prévaloir de l'application de la clause résolutoire en raison du non-paiement de l'indexation des loyers, et ce, depuis le 1er mai 2018, et non le 1er janvier 2020, date retenue par la juridiction de première instance.
- concernant la bonne foi
Aux termes de l'article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver » (Civ. 1re, 4 avr. 1991, no 90-04.008).
En l'espèce, il sera constaté que, contrairement à ce qu'affirme la société appelante, et conformément à ce qui a été indiqué ci-dessus, les loyers indexés étaient dus à la SCI Les Lavandes et que le commandement de payer a été délivré postérieurement à l'échec des négociations portant à la fois sur la vente du fonds, le reliquat des loyers impayés et leurs indexations sans qu'il ne soit démontré un manquement à la bonne foi. Par ailleurs, si la société bailleresse a réclamé lors de la délivrance de son commandement de payer une indexation des loyers jusqu'à l'année 2015, il n'est pas établi en quoi cette demande a été faite de mauvaise foi dès lors que le preneur pouvait estimer que, finalement, cet arriéré lui était dû.
Par conséquent, c'est à juste titre que la décision déférée a constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2021 avec toutes les conséquences de droit en ce compris la décision d'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. La décision sera confirmée sur ce point.
Sur les sommes dues
Selon l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Pour établir le respect des obligations mises à sa charge, le preneur produit un seul relevé de compte non daté et non identifié dans lequel apparaissent pour le 7 janvier et le 11 janvier 2022 deux virements intitulés « VIR SCI Les Lavandes » 4 344 euros avec pour l'un « solde loyer covid 2020 » et pour l'autre « solde loyer covid 2020 ».
Le bailleur, selon le décompte qu'il produit, ne conteste pas que la société Autosur a réglé la somme totale de 22 711.32 euros suite à la condamnation de la juridiction première instance. Il est par ailleurs versé le justificatif d'un compte CARPA d'un débit (« motif Autosur [D]/sci lavande ») au 25 septembre 2023 de 25 512.67 euros. Il s'en suit que le locataire ne peut être condamné devant la cour à s'acquitter une nouvelle fois des loyers impayés avec une indexation à compter du 1er janvier 2020, le paiement ayant été réalisé. La décision de condamnation sera simplement confirmée sur ce point.
En revanche, la société Autosur ne s'est pas acquittée de l'intégralité des sommes correspondant aux loyers indexés et arrêtées à compter du 1er mai 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 soit la somme de 3 846.58 euros ht (4 615.90 euros ttc).
De même, le preneur établit par la production de son grand-livre qu'il lui est dû au 2 juin 2025 un reliquat de 961.90 euros comprenant 360 euros au titre de la taxe des ordures ménagères due conformément aux clauses du bail (page 9) outre le fait que le preneur n'invoque aucune contestation et ne produit aucun élément probant permettant d'écarter la somme réclamée.
Par conséquent, la société Autosur sera condamnée à payer à la SCI Les Lavandes les sommes mentionnées.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la société Autosur sollicite la suspension de la clause résolutoire estimant que cette dernière n'a pu jouer au regard des paiements intervenus au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er janvier 2020.
Il n'est pas contesté que le locataire a réglé l'intégralité des sommes mises à sa charge suite à la décision déférée du 13 juin 2023.
Cependant, il ressort de la présente décision que le preneur n'est pas à jour de sa dette de loyers ainsi que des charges qui lui sont imputables.
Enfin, ainsi que l'avait déjà relevé la juridiction de première instance, la société Autosur ne fournit aucun élément comptable et financier actualisé.
Par conséquent, la décision sera également confirmée sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Dès lors qu'il n'est pas établi que la SCI Les Lavandes a engagé de mauvaise foi l'action en résiliation du bail commercial ou en rétorsion du refus de vendre le fonds de commerce de la société Autosur, la demande de la société appelante sera rejetée.
De même, la SCI Les Lavandes ne démontre pas l'existence d'une résistance abusive de la part de son preneur, ce dernier étant en droit de contester les sommes mises à sa charge dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial.
Par conséquent, la décision déférée sera confirmée.
La SARL Accueil Autosur [D] [J], qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 24 décembre 2020 et payer à la SCI Les Lavandes une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me Stéphane Szames-SELARL Ydes pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Rejette la demande de la société Autosur [D] [J] tendant à juger irrecevable la demande de la SCI Les Lavandes en résiliation de l'ancien bail ;
Confirme le jugement déféré en ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire au titre du non-paiement des loyers des mois d'avril et mai 2020 et fixé au 1er janvier 2020 la date à partir de laquelle l'indexation des loyers était due ;
Y ajoutant,
Condamne la société Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes la somme de 3 846, 58 euros ht soit 4 615, 90 euros ttc au titre au titre de l'indexation des loyers courant du 1er mai 2018 jusqu'au 31 décembre 2019 ;
Condamne la société Autosur [D] [J] à la SCI Les Lavandes la somme de 961,90 euros comprenant 360 euros au titre de la taxe des ordures ménagères ;
Rejette les autres demandes ;
Dit que la SARL Accueil Autosur [D] [J] supportera les dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer du 24 décembre 2020 et payera à la SCI Les Lavandes une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que Me Stéphane Szames-SELATL Ydes pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par M. MAITRAL, Conseiller, par suite d'un empêchement de la Présidente et par Mme Isabelle DELOR, Greffière .
LA GREFFIÈRE, P/ LA PRÉSIDENTE,