CA Douai, ch. 2 sect. 1, 18 décembre 2025, n° 25/01599
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 18/12/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 25/01599 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WDOZ
Ordonnance de référé (N° 24/01554) rendue le 04 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [F] [S] [O]
né le 30 juillet 1987 à [Localité 10] ( Togo)
de nationalité togolaise
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [R] [J]
né le 18 janvier 1985 à [Localité 11] (Belgique)
de nationalité belge
demeurant [Adresse 1]
[Localité 9]
SARL Addict Hair, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 8]
représentés par Me Alban Poissonnier, avocat constitué, substitués par Me Xavier Jacquelard, avocats au barreau de Lille
INTIMÉE
S.C. Immotec 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 octobre 2025
****
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte notarié reçu le 25 octobre 2022 la SCI Immotec 1 a consenti à la SARL Addict Hair un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Lille pour l'exercice exclusif de l'exploitation d'un salon de coiffure et vente de produits dérivés.
Le bail était consenti pour une durée de 9 années à compter du 10 octobre 2022 moyennant le versement d'un loyer annuel de 14'040 euros, payable par trimestre et d'avance, outre d'une provision trimestrielle pour charge de 300 euros.
Par ce même acte M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] se sont tous deux portés cautions solidaires des engagements du preneur.
Ledit bail contenait, outre une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, une stipulation en vertu de laquelle le preneur s'obligeait à effectuer divers travaux en contrepartie d'une franchise de loyers jusqu'au 31 décembre 2023. Il était convenu qu'à défaut de réalisation de ces travaux au plus tard à cette date, les loyers non facturés au preneur pendant la franchise de loyer deviendraient exigibles de plein droit, en une fois, après une mise en demeure de les réaliser restée infructueuse pendant 45 jours.
Considérant que la société Addict Hair ne respectait pas ses obligations contractuelles, notamment s'agissant des travaux devant être réalisés, la société Immotec 1 lui a fait délivrer une sommation interpellative de faire par acte extrajudiciaire du 24 mars 2023 puis l'a mise en demeure le 4 janvier 2024 de justifier sous 45 jours des travaux entrepris dans le local ainsi que de leur réalisation conformément aux règles de l'art.
Le 5 juillet 2024, la société Immotec 1 a fait délivrer à la SARL Addict Hair un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle dans lequel elle a notamment réclamé le paiement de la franchise de loyers. Cet acte a respectivement été dénoncé à M. [R] [J] et à M.'[F] [S] [O], en leur qualité de cautions solidaires, les 12 et 22 juillet 2024.
C'est dans ce contexte que par actes séparés des 13, 16 et 23 septembre 2024 la société Immotec 1 a assigné la SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l'expulsion de la SARL Addict Hair des lieux donnés à bail et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de diverses sommes d'argent.
Suivant ordonnance contradictoire du 4 mars 2025, le juge des référés a':
- constaté l'acquisition à effet du 5 août 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12],
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
- dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 6 août 2024,
- condamné à titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'513,83'euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt trois centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025,
- condamné solidairement les mêmes à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer,
- dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale,
- débouté la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer a la SCI Immotec 1 la somme de 1'000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les mêmes aux dépens, y incluant les frais du commandement de payer du 5 juillet 2024,
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Par déclaration au greffe du 21 mars 2025, la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] ont relevé appel de cette décision. Ils ont maintenu l'intégralité des chefs du dispositif du jugement critiqués dans leurs premières conclusions remises au greffe le 14 avril 2025. La SCI Immotec 1 a quant à elle formé appel incident.
En application de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a reçu fixation à bref délai à l'audience du 22 octobre 2025.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.
La SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J], dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, demandent à la cour de':
- infirmer l'ordonnance du 4 mars 2025 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'elle':
1° Constatons l'acquisition à effet du 05 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12]';
2° Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout
occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 12], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 3° Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
4° Fixons à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des
charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 06 août 2024 ;
5° Condamnons à titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
6° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la
somme provisionnelle de 3'513,83 euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l'arriéré des loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 janvier 2025 ;
7° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer ;
8° Disons que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
9° Déboutons la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
10° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la somme de 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
11° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires aux dépens, y incluant les frais du commandement de payer du 05 juillet 2024.
Et statuant à nouveau :
- juger qu'il existe des contestations sérieuses de nature à faire obstacle au pouvoir du juge des référés pour constater l'acquisition de la clause résolutoire,
A défaut,
- juger que le commandement de payer délivré par la SCI Immotec 1 à la SARL Addict Hair n'est pas valable ;
- constater que les travaux ont été correctement réalisés et que, s'agissant de l'escalier quart-tournant, sa réalisation est impossible de telle sorte que la SARL Addict Hair est valablement libérée de cette obligation,
- constater que les conditions permettant l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,
En conséquence :
- débouter la S.C.I Immotec 1 de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la S.C.I Immotec 1 à payer à chacun de la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Immotec 1, dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, demande pour sa part à la cour de :
- confirmer l'ordonnance querellée du 4 mars 2025, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes relatives à l'application de la clause pénale,
Et statuant à nouveau,
- infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté les demandes relatives à la clause pénale,
- condamner la SARL Addict Hair au paiement de la somme de 1'992,36 euros au titre de la clause pénale,
- condamner la SARL Addict Hair au paiement de la somme de 4'427,62 euros, selon compte arrêté au 8 juin 2025,
- condamner le preneur et les cautions au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements, et au paiement de la somme de 6 '000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Liminairement la cour relève que pas plus que devant le juge des référés - qui le soulignait dans son ordonnance - la SCI Immotec 1 n'a versé en cause d'appel l'état des inscriptions mentionné comme étant la pièce n°14 sur son bordereau de pièces de sorte qu'il ne peut être déterminé s'il existait des créanciers inscrits sur le fonds et s'ils devaient être informés de l'action introduite à peine d'inopposabilité de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Ensuite, dès lors que le juge des référés n'a pas statué sur sa compétence et que celle-ci n'est pas critiquée en cause d'appel, c'est inutilement que la société Immotec 1 sollicite dans les motifs de ses écritures que l'ordonnance soit confirmée en ce que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour n'étant par ailleurs saisie d'aucune prétention à ce titre dans le dispositif desdites écritures.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit
La SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J], qui contestent que la clause résolutoire ait pu produire son plein effet, reprochent à la société Immotec 1 d'avoir considéré que la franchise de loyer était caduque et d'avoir fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi dans la mesure où elle n'ignorait pas l'existence de contestations sérieuses sur la réalisation des travaux mis à leur charge. Ils affirment que ces derniers ont été réalisés conformément aux règles de l'art, par des professionnels compétents et que consécutivement la créance réclamée n'est pas certaine.
S'agissant de l'attestation de la société Decor Bat, qui serait intervenue pour réaliser ces travaux et dont la véracité est contestée par l'intimée, ils arguent que l'erreur de date qui s'y trouve constitue de manière évidente une simple erreur et qu'une rectification manuscrite est intervenue.
Ils font valoir par ailleurs que la société Addict Hair a mandaté un expert inscrit sur la liste des experts près la cour d'appel de Douai qui a établi un rapport le 24 mars 2025 dont il résulte que les travaux ont été correctement réalisés. Ils indiquent que cet expert a notamment confirmé qu'il n'était pas envisageable d'installer un escalier en quart tournant conforme aux stipulations du bail dans le local et ils considèrent que cette obligation était en réalité une obligation impossible au sens de l'article 1351 du code civil dont ils sont consécutivement libérés.
Enfin, la SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] plaident qu'il n'est pas fait la démonstration d'un quelconque défaut ou incident de paiement de la part de la société Addict Hair laquelle a démontré être à jour des paiements de ses loyers et des charges locatives.
La société Immotec 1 quant à elle estime que le commandement de payer visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux plus d'un mois après sa délivrance elle est bien fondée à solliciter que soit prononcée la résiliation du bail.
Elle réfute l'existence d'une contestation réelle et sérieuse sur l'étendue des obligations du preneur et argue que la société Addict Hair est particulièrement mal fondée à plaider l'inopposabilité de l'obligation relative à l'escalier alors même que cette obligation, qui figure dans le bail notarié, est la contrepartie d'une franchise de loyer plus importante dont elle a bénéficié.
Elle soutient que le rapport technique produit en cause d'appel par les appelants ne conclut pas que la création d'un escalier serait impossible mais que la surface nécessaire à la création de cet escalier diminuerait significativement la surface commerciale exploitable ce qui est différent d'une impossibilité technique de construction. Elle précise qu'elle a proposé des plans d'implantation de cet escalier par l'intermédiaire de M. [W] démontrant ainsi sa faisabilité et soutient que la création de cet escalier reste une obligation essentielle du bail puisque l'escalier actuel n'est pas aux normes. Elle ajoute qu'en refusant de construire cet élément, la société Addict Hair se place en infraction avec la réglementation en vigueur dès lors qu'elle reçoit du public dans le sous-sol, transformé en salon de massage et salon de coiffure.
L'intimée émet les plus vives réserves sur le document émanant de la société Décor Bat qui aurait installé un plafond coupe-feu dans les lieux donnés à bail, ainsi que sur l'attestation de conformité produite, qui aurait été établie à une date à laquelle cette société n'était même pas encore constituée mais signée à une date à laquelle ladite société était radiée d'office du registre du commerce et des sociétés. Elle ajoute que ces éléments renforcent le doute sur le respect des règles de l'art.
La société Immotec 1 indique par ailleurs qu'elle a également fait réaliser une expertise dont les conclusions sont alarmantes notamment quant au refus de création de l'escalier prévu au bail mais aussi sur les conditions de sécurité qu'elle qualifie de catastrophiques.
Elle considère que l'escalier n'ayant pas été créé, la caducité de la franchise de loyer doit être confirmée.
Sur ce,
Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La résiliation de plein droit du bail, par l'effet d'une clause résolutoire, doit être constatée par le juge dès lors qu'est établi un manquement du locataire à l'une des obligations visées par la clause résolutoire, sans que le juge dispose d'un quelconque pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement reproché et peu important la bonne foi du locataire.
Cependant, la mise en 'uvre de la clause résolutoire est subordonnée à certaines conditions. En particulier, il doit être établi un manquement du locataire à une clause expresse du bail, ce manquement doit être visé par la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 précité ne pouvant sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en 'uvre de la clause résolutoire est prévue (en ce sens Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099). Le manquement doit par ailleurs persister au-delà du délai d'un mois après la délivrance d'un commandement ou d'une mise en demeure.
En l'espèce, le contrat de bail contient en sa page n°6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyers consécutif à une augmentation de celui-ci, à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impôts, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ainsi qu'à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du bail et ce un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet.
Ledit bail prévoit également dans son paragraphe «'CONDITIONS PARTICULIERES'» que le preneur s'obligeait à effectuer un certain nombre de travaux précisément déterminés en contrepartie d'une franchise de loyer jusqu' 31 décembre 2023. Il était stipulé qu'à défaut de réalisation desdits travaux au plus tard le 31 décembre 2023, les loyers non facturés aux preneurs durant cette franchise de loyer deviendraient exigibles de plein droit en une fois après une simple mise en demeure de réaliser les travaux restée infructueuse pendant un délai de 45 jours.
Ces travaux étaient'ainsi définis :
- plafond coupe sur 36 m2,
- remplacement du carrelage sur 45 m2,
- déplacement du chauffe-eau électrique alimentant les appartements étudiants et reprises du réseau sanitaire, avec pose et installation d'un lavabo,
- réalisation d'une cloison coupe feu d'une largeur de 2m30 pour local technique,
- doublage en placoplâtre des murs et isolation du local technique de 2 m² pour lieu commun,
- réalisation en façade d'un escalier quart tournant pour accès au sous-sol,
- décaissage des 40 m2 du sous-sol et réalisation d'une dalle béton avec hauteur minimal sous plafond de 2 mètres.
Il résulte de ce qui précède d'une part que le bailleur était fondé à réclamer au preneur les loyers non facturés au titre de la clause de franchise après l'envoi d'une simple mise en demeure de les réaliser demeurer infructueuse pendant un délai de 45 jours ainsi qu'à invoquer la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des obligations du bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeurer lui aussi infructueux.
La société Immotec 1 a en l'espèce dénoncé la caducité de la franchise de loyer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 4 janvier 2024, puis elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2024 dans lequel il a été rappelé ci-avant qu'elle réclamait le paiement des sommes suivantes':
- franchise de loyer caduque': 17'550 euros,
- avis d'échéance au 1er avril 2024': 6'373,57 euros,
- indemnité forfaitaire': 1'992,36 euros
- acomptes à déduire': 4'000 euros
' soit un solde de 21'915,93 euros outre les frais du commandement.
Les causes de ce commandement sont discutées par les appelants, et notamment la réclamation du bailleur au titre de la franchise de loyer.
En cause d'appel, la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] ont produit un rapport d'expertise amiable établi par M. [Y] [L], architecte et expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d'appel de Douai, le 24 mars 2025 (pièce appelants n°9). La société Immotec 1 a elle aussi mandaté un expert inscrit sur ladite liste, M. [X] [P], qui est également architecte et qui a rédigé un rapport d'intervention le 27 juin 2025 (pièce intimée n°28).
Ces deux techniciens ont à l'évidence des avis divergents sur la conformité aux règles de l'art des travaux réalisés par le preneur étant observé que M. [X] [P] a quant à lui donné son avis sur des travaux qui ne relevaient pas de la clause figurant aux conditions particulières du contrat et dont la non-réalisation conforme ne pouvait entraîner la caducité de la franchise de loyer (hauteur des marches de l'escalier du sous-sol, accès aux sanitaires en sous-sol, canalisation d'eaux usées, VMC ou réseaux de distribution d'eau froide et d'eau chaude).
M. [Y] [L] a ainsi conclu qu'un plafond coupe-feu était mis en 'uvre sur la totalité du local commercial alors que M. [X] [P], qui l'a examiné en considérant qu'il relevait d'un établissement recevant du public de type «M», 5ème catégorie, par rapport à l'arrêté du 25 juin 1980 modifié (arrêté portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), et pour le classement «'M'»':'magasins de vente, centres commerciaux1), a quant à lui considéré que la constitution de matériaux coupe-feu dans l'environnement immédiat de la façade n'avait pu être vérifiée et que s'agissant du plafond suspendu, les préconisations des fabricants ne seraient pas respectées.
D'autre part, M. [Y] [L] a estimé que les travaux d'aménagement intérieurs mis en 'uvre par la société Addict Hair étaient réalisés conformément aux règles de l'art et qu'ils avaient permis de valoriser un local commercial vétuste qui n'était pas isolé au feu, avis qui n'est pas partagé par M.'[X] [P] qui a relevé un certain nombre de non-conformités dans l'exécution des travaux.
Au regard de ces avis contradictoires qui portent essentiellement sur les modalités des travaux réalisés mais non sur leur matérialité, la cour retient qu'il existe une contestation sérieuse quant à la possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la franchise de loyer accordée en contrepartie de leur réalisation.
En outre, la cour observe qu'il existe une autre difficulté tenant à la réalisation mise à la charge de la société Immotec 1 d'un escalier quart tournant pour accéder au sous-sol dès lors qu'il ressort des rapports d'expertises amiables que son installation nécessitera une modification conséquente de la structure du plancher à voûtains et la création de renforts d'appui, M. [Y] [L] précisant que la création d'une trémie d'escalier fragiliserait la dalle du rez-de-chaussée et serait de nature à porter atteinte à la stabilité de l'immeuble.
Il convient en conséquence de retenir que le bailleur ne démontre pas avec l'évidence requise au stade du référé que le preneur n'aurait pas exécuté la clause relative aux travaux lui permettant de revendiquer la franchise de loyers concédée en contrepartie.
Par ailleurs, la cour ne peut pas non plus se convaincre avec cette même évidence que la société Addict Hair n'aurait pas satisfait les causes du commandement relatives aux loyers demeurés impayés dans le délai imparti. En effet, la société Immotec 1 réclamait à ce titre la somme de 2'373,57 euros (6 373,57 euros ' 4 000 euros (acomptes reçus)). Or, il résulte du décompte arrêté au 12 janvier 2025 (pièce appelante n° 20) que le 15 juillet 2024, soit dans le délai de régularisation du commandement, la société Addict Hair a versé une somme de 4'000 euros qui avait vocation, à défaut de précision contraire, à s'imputer sur les dettes échues que le débiteur avait le plus d'intérêt à acquitter par application de l'article 1342-10 du code civil, et consécutivement à s'imputer sur la somme de 2'373,57 euros.
Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ainsi qu'en ses chefs en dépendant, en ce compris la fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle dès lors que le bail n'est pas résolu. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.
La prétention des appelants tendant à voir juger que le commandement de payer délivré par la SCI Immotec 1 ne serait pas valable n'étant présentée que si la cour ne retenait pas l'existence de contestations sérieuses, elle est devenue sans objet étant observé qu'il ne rentrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité de cet acte dont il ne pouvait prononcer l'annulation.
Sur les condamnations provisionnelles du preneur et des cautions solidaires
1) ' Sur la franchise de loyer
En présence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité de la franchise de loyer et l'obligation du locataire à ce titre, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle présentée par la société Immotec 1. L'ordonnance de référé sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Addict Hair au paiement de la somme provisionnelle de 17'550 euros à ce titre.
2) ' Sur les loyers et charges demeurés impayés
Selon le décompte arrêté au 8 juin 2025 (pièce intimée n°26), la société Immotec 1 réclame en cause d'appel une provision d'un montant de 4'427,62 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés par le preneur.
Il appartient à la société Addict Hair qui affirme ne pas être débitrice de charges, de rapporter la preuve qu'elle serait libérée de son obligation et ce par application des dispositions de l'article 1353 du code civil qu'elle invoque.
Celle-ci ne produit que 5 avis de virements réalisés en 2024 qui sont insuffisants à démontrer la réalité de cette affirmation. En effet, 4 des virements évoqués ont été déduits par le bailleur dans son décompte sans qu'ils permettent d'apurer en totalité la dette locative. Le virement d'un montant de 1'000 euros réalisé entre le 16 et le 17 juillet 2024 ne figure toutefois pas dans ce décompte et il doit en être déduit sans pour autant que la dette ne soit consécutivement éteinte (4'427,62 euros ' 1'000 euros = 3'427,62 euros).
Il n'est justifié d'aucun virement postérieurement au 6 novembre 2024.
L'obligation de paiement de la société Addict Hair n'est en conséquence pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3'427,62 euros, qu'elle sera condamnée à payer à titre de provision à la société Immotec 1, l'ordonnance entreprise étant réformée sur ce quantum.
3) ' Sur la demande au titre de la clause pénale
En l'absence de tout moyen discutant la décision dont appel en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale, elle sera confirmée de ce chef, étant observé qu'en présence d'une contestation sérieuse sur la demande en paiement provisionnel des sommes dues au titre de la franchise de loyer, une contestation sérieuse existe également sur le montant réclamé au titre de cette clause pénale.
4) ' Sur la condamnation des cautions
Selon les termes du bail, M. [F] [O] et M. [R] [J] se sont solidairement engagés au paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités et de toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.
Ils seront en conséquence solidairement condamnés avec la société Addict Hair au paiement de la somme provisionnelle de 3'427,62 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes.
L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le quantum de la condamnation prononcée à leur encontre.
Compte tenu du sens du présent arrêt, elle sera aussi infirmée du chef de la condamnation solidaire des cautions avec la société Addict Hair au paiement d'une somme provisionnelle de 17'550 euros au titre de la franchise de loyer pour laquelle il n'y a pas lieu à référé.
Les condamnations prononcées porteront intérêts à compter de la signification du présent arrêt.
Sur les frais du procès
La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Les parties succombant partiellement les unes et les autres en cause d'appel, il convient de dire que chacune d'entre elles conservera la charge de ses dépens sans qu'il y ait lieu par ailleurs à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a':
- constaté l'acquisition à effet du 5 août 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12]';
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier';
- dit en cas de besoin, que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
- fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 6 août 2024';
- condamné a titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux';
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer a la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'513,83'euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt trois centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025';
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer';
- dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision,
CONFIRME ladite ordonnance pour le surplus';
Statuant à nouveau et y ajoutant':
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 octobre 2022, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef ainsi que sur toutes les prétentions subséquentes';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en fixation d'une indemnité d'occupation et sur la demande en paiement à titre provisionnel de cette indemnité d'occupation';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement à titre provisionnel de la somme de 17'550 euros au titre de la franchise de loyers';
CONDAMNE solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J], en leur qualité de cautions solidaires, à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'427,62 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 8 juin 2025';
DIT que cette condamnation produira intérêts à compter de la signification du présent arrêt';
DIT que chacune des parties conserva la charge des dépens exposés en cause d'appel';
DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 18/12/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 25/01599 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WDOZ
Ordonnance de référé (N° 24/01554) rendue le 04 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [F] [S] [O]
né le 30 juillet 1987 à [Localité 10] ( Togo)
de nationalité togolaise
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [R] [J]
né le 18 janvier 1985 à [Localité 11] (Belgique)
de nationalité belge
demeurant [Adresse 1]
[Localité 9]
SARL Addict Hair, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 8]
représentés par Me Alban Poissonnier, avocat constitué, substitués par Me Xavier Jacquelard, avocats au barreau de Lille
INTIMÉE
S.C. Immotec 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 octobre 2025
****
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte notarié reçu le 25 octobre 2022 la SCI Immotec 1 a consenti à la SARL Addict Hair un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Lille pour l'exercice exclusif de l'exploitation d'un salon de coiffure et vente de produits dérivés.
Le bail était consenti pour une durée de 9 années à compter du 10 octobre 2022 moyennant le versement d'un loyer annuel de 14'040 euros, payable par trimestre et d'avance, outre d'une provision trimestrielle pour charge de 300 euros.
Par ce même acte M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] se sont tous deux portés cautions solidaires des engagements du preneur.
Ledit bail contenait, outre une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, une stipulation en vertu de laquelle le preneur s'obligeait à effectuer divers travaux en contrepartie d'une franchise de loyers jusqu'au 31 décembre 2023. Il était convenu qu'à défaut de réalisation de ces travaux au plus tard à cette date, les loyers non facturés au preneur pendant la franchise de loyer deviendraient exigibles de plein droit, en une fois, après une mise en demeure de les réaliser restée infructueuse pendant 45 jours.
Considérant que la société Addict Hair ne respectait pas ses obligations contractuelles, notamment s'agissant des travaux devant être réalisés, la société Immotec 1 lui a fait délivrer une sommation interpellative de faire par acte extrajudiciaire du 24 mars 2023 puis l'a mise en demeure le 4 janvier 2024 de justifier sous 45 jours des travaux entrepris dans le local ainsi que de leur réalisation conformément aux règles de l'art.
Le 5 juillet 2024, la société Immotec 1 a fait délivrer à la SARL Addict Hair un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle dans lequel elle a notamment réclamé le paiement de la franchise de loyers. Cet acte a respectivement été dénoncé à M. [R] [J] et à M.'[F] [S] [O], en leur qualité de cautions solidaires, les 12 et 22 juillet 2024.
C'est dans ce contexte que par actes séparés des 13, 16 et 23 septembre 2024 la société Immotec 1 a assigné la SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l'expulsion de la SARL Addict Hair des lieux donnés à bail et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de diverses sommes d'argent.
Suivant ordonnance contradictoire du 4 mars 2025, le juge des référés a':
- constaté l'acquisition à effet du 5 août 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12],
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
- dit qu'en cas de besoin, le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 6 août 2024,
- condamné à titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'513,83'euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt trois centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025,
- condamné solidairement les mêmes à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer,
- dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale,
- débouté la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer a la SCI Immotec 1 la somme de 1'000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les mêmes aux dépens, y incluant les frais du commandement de payer du 5 juillet 2024,
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Par déclaration au greffe du 21 mars 2025, la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] ont relevé appel de cette décision. Ils ont maintenu l'intégralité des chefs du dispositif du jugement critiqués dans leurs premières conclusions remises au greffe le 14 avril 2025. La SCI Immotec 1 a quant à elle formé appel incident.
En application de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a reçu fixation à bref délai à l'audience du 22 octobre 2025.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.
La SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J], dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, demandent à la cour de':
- infirmer l'ordonnance du 4 mars 2025 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'elle':
1° Constatons l'acquisition à effet du 05 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12]';
2° Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout
occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 12], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 3° Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
4° Fixons à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des
charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 06 août 2024 ;
5° Condamnons à titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
6° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la
somme provisionnelle de 3'513,83 euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l'arriéré des loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 janvier 2025 ;
7° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer ;
8° Disons que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
9° Déboutons la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
10° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer à la S.C.I Immotec 1 la somme de 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
11° Condamnons solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires aux dépens, y incluant les frais du commandement de payer du 05 juillet 2024.
Et statuant à nouveau :
- juger qu'il existe des contestations sérieuses de nature à faire obstacle au pouvoir du juge des référés pour constater l'acquisition de la clause résolutoire,
A défaut,
- juger que le commandement de payer délivré par la SCI Immotec 1 à la SARL Addict Hair n'est pas valable ;
- constater que les travaux ont été correctement réalisés et que, s'agissant de l'escalier quart-tournant, sa réalisation est impossible de telle sorte que la SARL Addict Hair est valablement libérée de cette obligation,
- constater que les conditions permettant l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,
En conséquence :
- débouter la S.C.I Immotec 1 de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la S.C.I Immotec 1 à payer à chacun de la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Immotec 1, dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, demande pour sa part à la cour de :
- confirmer l'ordonnance querellée du 4 mars 2025, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes relatives à l'application de la clause pénale,
Et statuant à nouveau,
- infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté les demandes relatives à la clause pénale,
- condamner la SARL Addict Hair au paiement de la somme de 1'992,36 euros au titre de la clause pénale,
- condamner la SARL Addict Hair au paiement de la somme de 4'427,62 euros, selon compte arrêté au 8 juin 2025,
- condamner le preneur et les cautions au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements, et au paiement de la somme de 6 '000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Liminairement la cour relève que pas plus que devant le juge des référés - qui le soulignait dans son ordonnance - la SCI Immotec 1 n'a versé en cause d'appel l'état des inscriptions mentionné comme étant la pièce n°14 sur son bordereau de pièces de sorte qu'il ne peut être déterminé s'il existait des créanciers inscrits sur le fonds et s'ils devaient être informés de l'action introduite à peine d'inopposabilité de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Ensuite, dès lors que le juge des référés n'a pas statué sur sa compétence et que celle-ci n'est pas critiquée en cause d'appel, c'est inutilement que la société Immotec 1 sollicite dans les motifs de ses écritures que l'ordonnance soit confirmée en ce que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour n'étant par ailleurs saisie d'aucune prétention à ce titre dans le dispositif desdites écritures.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit
La SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J], qui contestent que la clause résolutoire ait pu produire son plein effet, reprochent à la société Immotec 1 d'avoir considéré que la franchise de loyer était caduque et d'avoir fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi dans la mesure où elle n'ignorait pas l'existence de contestations sérieuses sur la réalisation des travaux mis à leur charge. Ils affirment que ces derniers ont été réalisés conformément aux règles de l'art, par des professionnels compétents et que consécutivement la créance réclamée n'est pas certaine.
S'agissant de l'attestation de la société Decor Bat, qui serait intervenue pour réaliser ces travaux et dont la véracité est contestée par l'intimée, ils arguent que l'erreur de date qui s'y trouve constitue de manière évidente une simple erreur et qu'une rectification manuscrite est intervenue.
Ils font valoir par ailleurs que la société Addict Hair a mandaté un expert inscrit sur la liste des experts près la cour d'appel de Douai qui a établi un rapport le 24 mars 2025 dont il résulte que les travaux ont été correctement réalisés. Ils indiquent que cet expert a notamment confirmé qu'il n'était pas envisageable d'installer un escalier en quart tournant conforme aux stipulations du bail dans le local et ils considèrent que cette obligation était en réalité une obligation impossible au sens de l'article 1351 du code civil dont ils sont consécutivement libérés.
Enfin, la SARL Addict Hair, M. [F] [S] [O] et M. [R] [J] plaident qu'il n'est pas fait la démonstration d'un quelconque défaut ou incident de paiement de la part de la société Addict Hair laquelle a démontré être à jour des paiements de ses loyers et des charges locatives.
La société Immotec 1 quant à elle estime que le commandement de payer visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux plus d'un mois après sa délivrance elle est bien fondée à solliciter que soit prononcée la résiliation du bail.
Elle réfute l'existence d'une contestation réelle et sérieuse sur l'étendue des obligations du preneur et argue que la société Addict Hair est particulièrement mal fondée à plaider l'inopposabilité de l'obligation relative à l'escalier alors même que cette obligation, qui figure dans le bail notarié, est la contrepartie d'une franchise de loyer plus importante dont elle a bénéficié.
Elle soutient que le rapport technique produit en cause d'appel par les appelants ne conclut pas que la création d'un escalier serait impossible mais que la surface nécessaire à la création de cet escalier diminuerait significativement la surface commerciale exploitable ce qui est différent d'une impossibilité technique de construction. Elle précise qu'elle a proposé des plans d'implantation de cet escalier par l'intermédiaire de M. [W] démontrant ainsi sa faisabilité et soutient que la création de cet escalier reste une obligation essentielle du bail puisque l'escalier actuel n'est pas aux normes. Elle ajoute qu'en refusant de construire cet élément, la société Addict Hair se place en infraction avec la réglementation en vigueur dès lors qu'elle reçoit du public dans le sous-sol, transformé en salon de massage et salon de coiffure.
L'intimée émet les plus vives réserves sur le document émanant de la société Décor Bat qui aurait installé un plafond coupe-feu dans les lieux donnés à bail, ainsi que sur l'attestation de conformité produite, qui aurait été établie à une date à laquelle cette société n'était même pas encore constituée mais signée à une date à laquelle ladite société était radiée d'office du registre du commerce et des sociétés. Elle ajoute que ces éléments renforcent le doute sur le respect des règles de l'art.
La société Immotec 1 indique par ailleurs qu'elle a également fait réaliser une expertise dont les conclusions sont alarmantes notamment quant au refus de création de l'escalier prévu au bail mais aussi sur les conditions de sécurité qu'elle qualifie de catastrophiques.
Elle considère que l'escalier n'ayant pas été créé, la caducité de la franchise de loyer doit être confirmée.
Sur ce,
Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La résiliation de plein droit du bail, par l'effet d'une clause résolutoire, doit être constatée par le juge dès lors qu'est établi un manquement du locataire à l'une des obligations visées par la clause résolutoire, sans que le juge dispose d'un quelconque pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement reproché et peu important la bonne foi du locataire.
Cependant, la mise en 'uvre de la clause résolutoire est subordonnée à certaines conditions. En particulier, il doit être établi un manquement du locataire à une clause expresse du bail, ce manquement doit être visé par la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 précité ne pouvant sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en 'uvre de la clause résolutoire est prévue (en ce sens Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099). Le manquement doit par ailleurs persister au-delà du délai d'un mois après la délivrance d'un commandement ou d'une mise en demeure.
En l'espèce, le contrat de bail contient en sa page n°6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyers consécutif à une augmentation de celui-ci, à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impôts, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire ainsi qu'à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du bail et ce un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet.
Ledit bail prévoit également dans son paragraphe «'CONDITIONS PARTICULIERES'» que le preneur s'obligeait à effectuer un certain nombre de travaux précisément déterminés en contrepartie d'une franchise de loyer jusqu' 31 décembre 2023. Il était stipulé qu'à défaut de réalisation desdits travaux au plus tard le 31 décembre 2023, les loyers non facturés aux preneurs durant cette franchise de loyer deviendraient exigibles de plein droit en une fois après une simple mise en demeure de réaliser les travaux restée infructueuse pendant un délai de 45 jours.
Ces travaux étaient'ainsi définis :
- plafond coupe sur 36 m2,
- remplacement du carrelage sur 45 m2,
- déplacement du chauffe-eau électrique alimentant les appartements étudiants et reprises du réseau sanitaire, avec pose et installation d'un lavabo,
- réalisation d'une cloison coupe feu d'une largeur de 2m30 pour local technique,
- doublage en placoplâtre des murs et isolation du local technique de 2 m² pour lieu commun,
- réalisation en façade d'un escalier quart tournant pour accès au sous-sol,
- décaissage des 40 m2 du sous-sol et réalisation d'une dalle béton avec hauteur minimal sous plafond de 2 mètres.
Il résulte de ce qui précède d'une part que le bailleur était fondé à réclamer au preneur les loyers non facturés au titre de la clause de franchise après l'envoi d'une simple mise en demeure de les réaliser demeurer infructueuse pendant un délai de 45 jours ainsi qu'à invoquer la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des obligations du bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeurer lui aussi infructueux.
La société Immotec 1 a en l'espèce dénoncé la caducité de la franchise de loyer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 4 janvier 2024, puis elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2024 dans lequel il a été rappelé ci-avant qu'elle réclamait le paiement des sommes suivantes':
- franchise de loyer caduque': 17'550 euros,
- avis d'échéance au 1er avril 2024': 6'373,57 euros,
- indemnité forfaitaire': 1'992,36 euros
- acomptes à déduire': 4'000 euros
' soit un solde de 21'915,93 euros outre les frais du commandement.
Les causes de ce commandement sont discutées par les appelants, et notamment la réclamation du bailleur au titre de la franchise de loyer.
En cause d'appel, la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] ont produit un rapport d'expertise amiable établi par M. [Y] [L], architecte et expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d'appel de Douai, le 24 mars 2025 (pièce appelants n°9). La société Immotec 1 a elle aussi mandaté un expert inscrit sur ladite liste, M. [X] [P], qui est également architecte et qui a rédigé un rapport d'intervention le 27 juin 2025 (pièce intimée n°28).
Ces deux techniciens ont à l'évidence des avis divergents sur la conformité aux règles de l'art des travaux réalisés par le preneur étant observé que M. [X] [P] a quant à lui donné son avis sur des travaux qui ne relevaient pas de la clause figurant aux conditions particulières du contrat et dont la non-réalisation conforme ne pouvait entraîner la caducité de la franchise de loyer (hauteur des marches de l'escalier du sous-sol, accès aux sanitaires en sous-sol, canalisation d'eaux usées, VMC ou réseaux de distribution d'eau froide et d'eau chaude).
M. [Y] [L] a ainsi conclu qu'un plafond coupe-feu était mis en 'uvre sur la totalité du local commercial alors que M. [X] [P], qui l'a examiné en considérant qu'il relevait d'un établissement recevant du public de type «M», 5ème catégorie, par rapport à l'arrêté du 25 juin 1980 modifié (arrêté portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), et pour le classement «'M'»':'magasins de vente, centres commerciaux1), a quant à lui considéré que la constitution de matériaux coupe-feu dans l'environnement immédiat de la façade n'avait pu être vérifiée et que s'agissant du plafond suspendu, les préconisations des fabricants ne seraient pas respectées.
D'autre part, M. [Y] [L] a estimé que les travaux d'aménagement intérieurs mis en 'uvre par la société Addict Hair étaient réalisés conformément aux règles de l'art et qu'ils avaient permis de valoriser un local commercial vétuste qui n'était pas isolé au feu, avis qui n'est pas partagé par M.'[X] [P] qui a relevé un certain nombre de non-conformités dans l'exécution des travaux.
Au regard de ces avis contradictoires qui portent essentiellement sur les modalités des travaux réalisés mais non sur leur matérialité, la cour retient qu'il existe une contestation sérieuse quant à la possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la franchise de loyer accordée en contrepartie de leur réalisation.
En outre, la cour observe qu'il existe une autre difficulté tenant à la réalisation mise à la charge de la société Immotec 1 d'un escalier quart tournant pour accéder au sous-sol dès lors qu'il ressort des rapports d'expertises amiables que son installation nécessitera une modification conséquente de la structure du plancher à voûtains et la création de renforts d'appui, M. [Y] [L] précisant que la création d'une trémie d'escalier fragiliserait la dalle du rez-de-chaussée et serait de nature à porter atteinte à la stabilité de l'immeuble.
Il convient en conséquence de retenir que le bailleur ne démontre pas avec l'évidence requise au stade du référé que le preneur n'aurait pas exécuté la clause relative aux travaux lui permettant de revendiquer la franchise de loyers concédée en contrepartie.
Par ailleurs, la cour ne peut pas non plus se convaincre avec cette même évidence que la société Addict Hair n'aurait pas satisfait les causes du commandement relatives aux loyers demeurés impayés dans le délai imparti. En effet, la société Immotec 1 réclamait à ce titre la somme de 2'373,57 euros (6 373,57 euros ' 4 000 euros (acomptes reçus)). Or, il résulte du décompte arrêté au 12 janvier 2025 (pièce appelante n° 20) que le 15 juillet 2024, soit dans le délai de régularisation du commandement, la société Addict Hair a versé une somme de 4'000 euros qui avait vocation, à défaut de précision contraire, à s'imputer sur les dettes échues que le débiteur avait le plus d'intérêt à acquitter par application de l'article 1342-10 du code civil, et consécutivement à s'imputer sur la somme de 2'373,57 euros.
Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ainsi qu'en ses chefs en dépendant, en ce compris la fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle dès lors que le bail n'est pas résolu. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.
La prétention des appelants tendant à voir juger que le commandement de payer délivré par la SCI Immotec 1 ne serait pas valable n'étant présentée que si la cour ne retenait pas l'existence de contestations sérieuses, elle est devenue sans objet étant observé qu'il ne rentrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité de cet acte dont il ne pouvait prononcer l'annulation.
Sur les condamnations provisionnelles du preneur et des cautions solidaires
1) ' Sur la franchise de loyer
En présence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité de la franchise de loyer et l'obligation du locataire à ce titre, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle présentée par la société Immotec 1. L'ordonnance de référé sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Addict Hair au paiement de la somme provisionnelle de 17'550 euros à ce titre.
2) ' Sur les loyers et charges demeurés impayés
Selon le décompte arrêté au 8 juin 2025 (pièce intimée n°26), la société Immotec 1 réclame en cause d'appel une provision d'un montant de 4'427,62 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés par le preneur.
Il appartient à la société Addict Hair qui affirme ne pas être débitrice de charges, de rapporter la preuve qu'elle serait libérée de son obligation et ce par application des dispositions de l'article 1353 du code civil qu'elle invoque.
Celle-ci ne produit que 5 avis de virements réalisés en 2024 qui sont insuffisants à démontrer la réalité de cette affirmation. En effet, 4 des virements évoqués ont été déduits par le bailleur dans son décompte sans qu'ils permettent d'apurer en totalité la dette locative. Le virement d'un montant de 1'000 euros réalisé entre le 16 et le 17 juillet 2024 ne figure toutefois pas dans ce décompte et il doit en être déduit sans pour autant que la dette ne soit consécutivement éteinte (4'427,62 euros ' 1'000 euros = 3'427,62 euros).
Il n'est justifié d'aucun virement postérieurement au 6 novembre 2024.
L'obligation de paiement de la société Addict Hair n'est en conséquence pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3'427,62 euros, qu'elle sera condamnée à payer à titre de provision à la société Immotec 1, l'ordonnance entreprise étant réformée sur ce quantum.
3) ' Sur la demande au titre de la clause pénale
En l'absence de tout moyen discutant la décision dont appel en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale, elle sera confirmée de ce chef, étant observé qu'en présence d'une contestation sérieuse sur la demande en paiement provisionnel des sommes dues au titre de la franchise de loyer, une contestation sérieuse existe également sur le montant réclamé au titre de cette clause pénale.
4) ' Sur la condamnation des cautions
Selon les termes du bail, M. [F] [O] et M. [R] [J] se sont solidairement engagés au paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités et de toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.
Ils seront en conséquence solidairement condamnés avec la société Addict Hair au paiement de la somme provisionnelle de 3'427,62 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes.
L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le quantum de la condamnation prononcée à leur encontre.
Compte tenu du sens du présent arrêt, elle sera aussi infirmée du chef de la condamnation solidaire des cautions avec la société Addict Hair au paiement d'une somme provisionnelle de 17'550 euros au titre de la franchise de loyer pour laquelle il n'y a pas lieu à référé.
Les condamnations prononcées porteront intérêts à compter de la signification du présent arrêt.
Sur les frais du procès
La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Les parties succombant partiellement les unes et les autres en cause d'appel, il convient de dire que chacune d'entre elles conservera la charge de ses dépens sans qu'il y ait lieu par ailleurs à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a':
- constaté l'acquisition à effet du 5 août 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 octobre 2022 portant sur les locaux situés à [Adresse 12]';
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier';
- dit en cas de besoin, que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';
- fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 6 août 2024';
- condamné a titre provisionnel la SARL Addict Hair au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux';
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] en qualité de cautions solidaires à payer a la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'513,83'euros (trois mille cinq cent treize euros et quatre-vingt trois centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025';
- condamné solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J] à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 17'550 euros (dix-sept mille cinq cent cinquante euros) au titre de la franchise de loyer';
- dit que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision,
CONFIRME ladite ordonnance pour le surplus';
Statuant à nouveau et y ajoutant':
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 octobre 2022, l'expulsion de la SARL Addict Hair et de tout occupant de son chef ainsi que sur toutes les prétentions subséquentes';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en fixation d'une indemnité d'occupation et sur la demande en paiement à titre provisionnel de cette indemnité d'occupation';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement à titre provisionnel de la somme de 17'550 euros au titre de la franchise de loyers';
CONDAMNE solidairement la SARL Addict Hair, M. [F] [O] et M. [R] [J], en leur qualité de cautions solidaires, à payer à la SCI Immotec 1 la somme provisionnelle de 3'427,62 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 8 juin 2025';
DIT que cette condamnation produira intérêts à compter de la signification du présent arrêt';
DIT que chacune des parties conserva la charge des dépens exposés en cause d'appel';
DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
La présidente