CA Colmar, ch. 2 a, 18 décembre 2025, n° 23/02923
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 629/2025
Copie exécutoire
aux avocats
Le 18/12/2025
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02923 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEAG
Décision déférée à la cour : 04 Juillet 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT :
Le [Adresse 16], représenté par la S.E.L.À.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [N] [O], ès qualités d'administrateur provisoire dudit syndicat
sis [Adresse 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-002754 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])
représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Monsieur [W] [J] [U] [V]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX
ARRÊT contradictoire
prononcé publiquement après prorogation du 04 décembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [X] [Z], aux droits de laquelle vient son fils en sa qualité d'héritier, M. [W] [V], avait acquis un appartement et un garage au sein, respectivement, de l'ensemble immobilier en copropriété '[Adresse 11] 1", situé [Adresse 8] [Localité 12], et de l'ensemble immobilier en copropriété 'Garage Plein ciel', situé [Adresse 9] [Localité 12].
Lors de la vente de ces biens, les deux syndicats des copropriétaires ont, le 14 octobre 2019, fait signifier aux notaires instrumentaires une opposition à paiement, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur d'une somme totale de 9 635,84 euros.
Contestant devoir une telle somme, M. [V] a agi en mainlevée de cette opposition à paiement ; les deux syndicats des copropriétaires s'y sont opposés et ont, à titre reconventionnel, demandé sa condamnation au paiement des charges dues au jour du décès de Mme [Z] le 5 juillet 2018, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- déclaré irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par les deux syndicats des copropriétaires ;
- ordonné que les sommes bloquées par cette opposition soient libérées ;
- débouté les syndicats des copropriétaires de leurs demandes reconventionnelles en paiement au titre des charges de copropriété et en dommages-intérêts ;
- condamné les syndicats des copropriétaires aux dépens ;
- rejeté la demande de M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour déclarer l'opposition à paiement irrégulière, il a retenu que les décomptes mentionnaient des 'créances de toute nature du syndicats non comprises dans les créances visées' pour des montants de 1 195,04 euros (appartement) et de 84 euros, qui n'étaient nullement justifiées, au regard des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015. Il a ajouté qu'étaient mis en compte une facturation au titre du 'dossier avocat', qui ne correspondait pas à des frais nécessaires au sens de l'article 10-1, ainsi que des frais de '2ème relance', de 'rejet de prélèvement' ou 'd'impayé banque' dont il n'était pas justifié. Il en a déduit que les créances mentionnées dans le décompte de l'opposition sur le prix de vente n'étaient ni exigibles, ni suffisamment établies.
Pour rejeter la demande en paiement au titre des charges et provisions sur charges, il a retenu que les syndicats des copropriétaires ne justifiaient pas de leur caractère certain et exigible après avoir relevé, pour l'essentiel, d'une part, que les provisions sur charges appelées de juillet 2018 au 4 octobre 2019 avaient été déduites sur les décomptes de charges établis au nom de l'acquéreur, alors qu'elles auraient dû l'être du décompte de charges au nom de M. [V] et, d'autre part, que le relevé de compte du 14 avril 2021 ne distinguait pas entre les sommes dues au titre de l'appartement et du garage et mettait en compte des frais de recouvrement non justifiés.
Le 25 juillet 2023, le syndicat de copropriétaires '[Adresse 14]', représenté par la Selarl Ajassociés, prise en la personne de Maître [N] [O], en sa qualité d'administrateur provisoire dudit syndicat, a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 octobre 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'à ce jour.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat de copropriétaires '[Adresse 14]', représenté par la Selarl Ajassociés, prise en la personne de Maître [N] [O], en sa qualité d'administrateur provisoire dudit syndicat, demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- annuler le jugement entrepris,
- subsidiairement, l'infirmer,
Sur évocation ou sur réformation,
- débouter M. [V] de ses fins et conclusions,
- juger que l'opposition a été régulièrement faite le 14 octobre 2019 par Maître [R],
- dire que les montants consignés entre les mains du notaire instrumentaire devront être versés dès signification de l'arrêt, entre les mains du syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 15]", par le notaire détenteur des fonds,
Si le notaire ne devait plus être détenteur des fonds, et en tout état de cause,
- condamner M. [V] à lui payer, la somme de 8 949,27 euros, avec les intérêts de droit à compter du 14 octobre 2019, date de l'opposition, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, les intérêts capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, concernant le montant des condamnations prononcées contre lui, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers frais et dépens.
Au soutien de sa demande d'annulation du jugement, il fait valoir, en substance, que :
- le premier juge a analysé l'opposition bien au-delà des moyens invoqués par la partie adverse, en méconnaissance du principe du contradictoire de l'article 16 du code de procédure civile, qui doit être respecté même pour l'application d'un texte d'ordre public ;
- le premier juge a déclaré irrégulière l'opposition et ordonné la mainlevée pour la totalité de la créance, alors qu'il avait contesté d'office, sans inviter les parties à en débattre, la somme de 1 195,04 euros ; de plus, la somme de 1 063,04 euros est justifiée ;
- il est faux de considérer que la créance n'était ni liquide ni exigible, ce qui ne serait pas contesté,
- l'autorité de la chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires des Garages Plein ciel n'est pas opposable au syndicat concluant et il n'y a pas d'indivisibilité du litige, les créances étant clairement distinctes.
Pour répondre aux contestations de M. [V], il réplique, en substance, que :
- l'allégation de ce dernier selon laquelle les créances ne seraient pas exigibles n'est pas justifiée ; tout au plus, est-il question du caractère infondé de quelques créances, ce qui ne peut rendre irrégulière l'opposition ; la régularité de l'opposition n'est pas critiquée au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 ;
- pour justifier du montant des charges, le syndicat produit les décisions des assemblées générales les approuvant, ainsi que le contrat de syndic et les décomptes de charges ;
- M. [V], qui évoque une hospitalisation de sa mère à compter de mars 2018, ne précise pas sur quelle période ni si l'appartement était inoccupé ; de plus, au regard du crédit porté au compte, son argument est infondé,
- la régularisation des charges ne peut s'effectuer que sur le décompte de charges adressé au copropriétaire au moment de l'établissement du décompte ; en outre, l'acte de vente prévoyant peut-être des stipulations particulières quant à la répartition du décompte annuel entre acheteur et vendeur n'est pas produit en dépit d'une sommation du 28 mars 2025 ; le 3 décembre 2018, il y a bien eu une régularisation pour les charges de juillet 2017 à juin 2018 au crédit de Mme [Z] ; le 30 juin 2019, la régularisation a été faite au profit du copropriétaire en place ;
- s'agissant de la somme appelée au titre du fonds de travaux dit 'fonds loi Alur', l'assemblée générale du 16 janvier 2019 a voté un budget et dit que la cotisation sera appelée avec les appels de fonds trimestriels restant à échoir, et répartis en charges communes générales,
- les tantièmes, à hauteur de 63/10 000 ème, ne concernent que les charges générales et les charges de conciergerie ; pour le reste, les annexes 21 et 22 font apparaître les tantièmes de répartition poste par poste ;
- l'annexe 20 concerne l'appartement et non les garages ;
- les frais mis en compte sont concomitants au rejet de prélèvement du loyer de Mme [Z].
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2025 et un bordereau de pièces transmis par voie électronique le 9 septembre 2025, M. [V] demande à la cour de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel nullité et en son appel réformation,
- les rejeter,
- confirmer le jugement entrepris,
Subsidiairement, en cas d'annulation du jugement et sur évocation,
- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande, y faisant droit,
- déclarer irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 avec pour conséquence la perte du privilège de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonner que les sommes bloquées par cette opposition soient libérées, et en conséquence, ordonner la mainlevée de l'opposition et le déblocage des fonds à son profit,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des prétendus arriérés de charges et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour s'opposer à la nullité du jugement, il soutient, en substance, que le moyen pris d'une violation du respect du principe du contradictoire n'est pas justifié, que certaines dispositions, dont les articles 6 à 37, de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public et que les moyens visés dans les écritures étaient relatifs à la contestation des montants mis en compte, de l'exactitude des décomptes et portaient nécessairement sur l'exigibilité des montants.
Il ajoute que le raisonnement du premier juge n'est pas véritablement critiqué à hauteur d'appel et que l'absence d'appel du syndicat des copropriétaires des Garages Plein ciel valide ce raisonnement s'agissant de l'absence d'exigibilité et de la régularité de l'opposition, étant précisé qu'une seule opposition a été effectuée au nom des deux syndicats.
A titre subsidiaire, en cas d'annulation du jugement, il soutient que le décompte ne fait pas mention de créances liquides, ni suffisamment établies, de sorte que l'opposition formée est irrégulière. Il précise que le caractère non exigible des sommes visées par l'opposition est établi à l'encontre du syndicat Garage Plein ciel, qui n'a pas formé appel. L'irrégularité vaut pour l'ensemble de l'acte, une seule opposition ayant été formée. En outre, le décompte ne peut pas être régularisé a posteriori pour régulariser une contrainte irrégulière.
Il conteste devoir la somme dont le paiement lui est demandé, en faisant valoir que :
- les justificatifs, notamment relatifs à la consommation d'eau chaude et d'eau froide, ne correspondent à aucune réalité, ce d'autant que sa mère était hospitalisée depuis le mois de mars 2018 ; la régularisation de 5 777,90 euros concernait les charges des deux premiers trimestre 2018 ; une régularisation aurait dû être effectuée le 30 juin 2019, après relevé des compteurs, mais n'a pu être effectuée ; il en est de même pour la période du 1er juillet au 14 octobre 2019 ;
- le syndicat a indiqué que les charges du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 avaient été déduites du décompte du nouvel acquéreur sans qu'il en soit justifié et alors que lui-même était toujours propriétaire, de sorte que cela vaut reconnaissance du mal fondé du décompte ;
- s'agissant des appels de fonds au titre de la loi Alur, seuls ont été approuvés, lors de l'assemblée générale du 16 janvier 2019, les travaux de mise en conformité de l'installation du paratonnerre, ce qui représentait 23,87 euros pour l'appartement ;
- pour le lot 56 (appartement), les tantièmes sont de 63 ; les annexes au décompte justifiant l'opposition sont incompréhensibles au titre de la base de la répartition individuelle des charges et sur les charges elles-mêmes ; sur le décompte du 21 novembre 2017 figurent des charges de garages et de parking qui ne peuvent être comptabilisés pour l'appartement.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation du jugement
Conformément à l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. La violation du principe de la contradiction par le juge est susceptible de constituer un motif d'annulation de la décision.
La cour rappelle que, contrairement à ce que soutient M. [V], le principe de la contradiction s'impose au juge même s'il envisage de faire application d'office de règles d'ordre public.
En outre, bien que les conclusions de première instance de M. [V] ne soient pas produites aux présents débats, il résulte des termes du jugement, qui ne sont pas contestés sur ce point, que M. [V] contestait le montant des charges faisant l'objet de l'opposition, arguant 'du manque de précision des décomptes de charges produit par les défenderesses' et contestant 'notamment la réalité des consommations d'eau froide et d'eau chaude et les sommes appelées au titre de la loi Alur'.
Dès lors que M. [V] contestait le montant des charges faisant l'objet de l'opposition, sans limiter sa contestation à certaines charges, il contestait nécessairement le principe même d'une créance du syndicat des copropriétaires à son égard.
Le premier juge a, dès lors, respecté son office en vérifiant si le syndicat des copropriétaires apportait la preuve du caractère fondé et exigible des montants mis en compte dans le décompte, de sorte qu'il n'a pas méconnu le principe posé par l'article 16 du code de procédure civile, et qu'il n'y a pas lieu à annulation du jugement, nonobstant le fait qu'il en ait tiré comme conséquence que l'opposition était irrégulière.
Sur l'opposition
1. La régularité de l'opposition
Aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, 'I. - Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic (...). Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition (...) énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. (') L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.'
Aux termes de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 15 février 1995, 'pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.'
Il en résulte que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.
En outre, l'opposition ne peut être validée que si les sommes visées par l'opposition correspondaient à des créances du syndicat liquides et exigibles au moment où la vente avait été notifiée au syndic (en ce sens : cf. 3e Civ., 20 mai 2014, pourvoi n° 13-11.602), ce qui suppose que les charges appelées ont été approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires (cf. 3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.723).
En l'espèce, l'opposition à paiement, signifiée le 14 octobre 2019 à la requête des deux syndicats de copropriétaires cités liminairement mentionne, pour chacun des lots, appartement, d'une part, et garage, d'autre part, le montant de charges pour chacun des quatre postes cités par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, avec la précision qu'est produit, notamment, un relevé de compte concernant l'appartement pour chacun de ces postes.
En conséquence, l'opposition est régulière, le jugement étant infirmé en ce qu'il l'a déclaré irrégulière.
2. Le bien fondé de l'opposition
Pour justifier être créancier des sommes mises en compte, le syndicat des copropriétaires produit diverses pièces, dont le relevé de compte précité et des procès-verbaux d'assemblée générale, mais également des relevés individuels au nom de Mme [Z] pour son lot n°56 (appartement).
Il convient de rappeler que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne fonde pas sa créance à l'égard d'un ou des copropriétaires. En effet, selon l'article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue donc pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
En l'espèce, les relevés individuels établis au nom de Mme [Z] répartissent différentes charges en appliquant des tantièmes différents.
Or, le lot de Mme [Z] comprend l'appartement, ainsi que les 63/10 000èmes de parties communes, comme l'indique l'avis de mutation produit aux débats, et ainsi que le soutient M. [V]. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une autre clé de répartition. Il ne produit pas le règlement de copropriété, et aucun des procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats n'évoque, ni ne décide d'une autre clé de répartition.
Or, selon le relevé de compte, les sommes versées par Mme [Z] ou pour son compte sont d'un montant supérieur à celles qui résultent des seules charges mentionnées sur lesdits relevés individuels et répartis en application de 63/10 000èmes. Ainsi, la liquidation des créances mises en compte n'est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de mainlevée de l'opposition et de déblocage des fonds, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les demandes en paiement formées contre M. [V]
Il résulte de ce qui précède que ces demandes ne sont pas fondées ; elles seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ces chefs.
Sur les frais et dépens
Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, et d'appel.
Il sera condamné à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
REJETTE la demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 juillet 2023 ;
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 juillet 2023, sauf en ce qu'il a déclaré irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à 68 200 Mulhouse, représenté par son syndic, entre les mains de Maîtres [C] & [Y] pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par M. [W] [V] ;
L'INFIRME de ce chef ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement,
DÉCLARE régulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, entre les mains de Maîtres [C] & [Y] pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par M. [W] [V] ;
ORDONNE la mainlevée de cette opposition ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 12] à supporter les dépens d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à M. [W] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,
Copie exécutoire
aux avocats
Le 18/12/2025
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02923 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEAG
Décision déférée à la cour : 04 Juillet 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT :
Le [Adresse 16], représenté par la S.E.L.À.R.L. AJASSOCIÉS prise en la personne de Maître [N] [O], ès qualités d'administrateur provisoire dudit syndicat
sis [Adresse 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-002754 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])
représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Monsieur [W] [J] [U] [V]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX
ARRÊT contradictoire
prononcé publiquement après prorogation du 04 décembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [X] [Z], aux droits de laquelle vient son fils en sa qualité d'héritier, M. [W] [V], avait acquis un appartement et un garage au sein, respectivement, de l'ensemble immobilier en copropriété '[Adresse 11] 1", situé [Adresse 8] [Localité 12], et de l'ensemble immobilier en copropriété 'Garage Plein ciel', situé [Adresse 9] [Localité 12].
Lors de la vente de ces biens, les deux syndicats des copropriétaires ont, le 14 octobre 2019, fait signifier aux notaires instrumentaires une opposition à paiement, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur d'une somme totale de 9 635,84 euros.
Contestant devoir une telle somme, M. [V] a agi en mainlevée de cette opposition à paiement ; les deux syndicats des copropriétaires s'y sont opposés et ont, à titre reconventionnel, demandé sa condamnation au paiement des charges dues au jour du décès de Mme [Z] le 5 juillet 2018, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- déclaré irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par les deux syndicats des copropriétaires ;
- ordonné que les sommes bloquées par cette opposition soient libérées ;
- débouté les syndicats des copropriétaires de leurs demandes reconventionnelles en paiement au titre des charges de copropriété et en dommages-intérêts ;
- condamné les syndicats des copropriétaires aux dépens ;
- rejeté la demande de M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour déclarer l'opposition à paiement irrégulière, il a retenu que les décomptes mentionnaient des 'créances de toute nature du syndicats non comprises dans les créances visées' pour des montants de 1 195,04 euros (appartement) et de 84 euros, qui n'étaient nullement justifiées, au regard des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015. Il a ajouté qu'étaient mis en compte une facturation au titre du 'dossier avocat', qui ne correspondait pas à des frais nécessaires au sens de l'article 10-1, ainsi que des frais de '2ème relance', de 'rejet de prélèvement' ou 'd'impayé banque' dont il n'était pas justifié. Il en a déduit que les créances mentionnées dans le décompte de l'opposition sur le prix de vente n'étaient ni exigibles, ni suffisamment établies.
Pour rejeter la demande en paiement au titre des charges et provisions sur charges, il a retenu que les syndicats des copropriétaires ne justifiaient pas de leur caractère certain et exigible après avoir relevé, pour l'essentiel, d'une part, que les provisions sur charges appelées de juillet 2018 au 4 octobre 2019 avaient été déduites sur les décomptes de charges établis au nom de l'acquéreur, alors qu'elles auraient dû l'être du décompte de charges au nom de M. [V] et, d'autre part, que le relevé de compte du 14 avril 2021 ne distinguait pas entre les sommes dues au titre de l'appartement et du garage et mettait en compte des frais de recouvrement non justifiés.
Le 25 juillet 2023, le syndicat de copropriétaires '[Adresse 14]', représenté par la Selarl Ajassociés, prise en la personne de Maître [N] [O], en sa qualité d'administrateur provisoire dudit syndicat, a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 octobre 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'à ce jour.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat de copropriétaires '[Adresse 14]', représenté par la Selarl Ajassociés, prise en la personne de Maître [N] [O], en sa qualité d'administrateur provisoire dudit syndicat, demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- annuler le jugement entrepris,
- subsidiairement, l'infirmer,
Sur évocation ou sur réformation,
- débouter M. [V] de ses fins et conclusions,
- juger que l'opposition a été régulièrement faite le 14 octobre 2019 par Maître [R],
- dire que les montants consignés entre les mains du notaire instrumentaire devront être versés dès signification de l'arrêt, entre les mains du syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 15]", par le notaire détenteur des fonds,
Si le notaire ne devait plus être détenteur des fonds, et en tout état de cause,
- condamner M. [V] à lui payer, la somme de 8 949,27 euros, avec les intérêts de droit à compter du 14 octobre 2019, date de l'opposition, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, les intérêts capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, concernant le montant des condamnations prononcées contre lui, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers frais et dépens.
Au soutien de sa demande d'annulation du jugement, il fait valoir, en substance, que :
- le premier juge a analysé l'opposition bien au-delà des moyens invoqués par la partie adverse, en méconnaissance du principe du contradictoire de l'article 16 du code de procédure civile, qui doit être respecté même pour l'application d'un texte d'ordre public ;
- le premier juge a déclaré irrégulière l'opposition et ordonné la mainlevée pour la totalité de la créance, alors qu'il avait contesté d'office, sans inviter les parties à en débattre, la somme de 1 195,04 euros ; de plus, la somme de 1 063,04 euros est justifiée ;
- il est faux de considérer que la créance n'était ni liquide ni exigible, ce qui ne serait pas contesté,
- l'autorité de la chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires des Garages Plein ciel n'est pas opposable au syndicat concluant et il n'y a pas d'indivisibilité du litige, les créances étant clairement distinctes.
Pour répondre aux contestations de M. [V], il réplique, en substance, que :
- l'allégation de ce dernier selon laquelle les créances ne seraient pas exigibles n'est pas justifiée ; tout au plus, est-il question du caractère infondé de quelques créances, ce qui ne peut rendre irrégulière l'opposition ; la régularité de l'opposition n'est pas critiquée au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 ;
- pour justifier du montant des charges, le syndicat produit les décisions des assemblées générales les approuvant, ainsi que le contrat de syndic et les décomptes de charges ;
- M. [V], qui évoque une hospitalisation de sa mère à compter de mars 2018, ne précise pas sur quelle période ni si l'appartement était inoccupé ; de plus, au regard du crédit porté au compte, son argument est infondé,
- la régularisation des charges ne peut s'effectuer que sur le décompte de charges adressé au copropriétaire au moment de l'établissement du décompte ; en outre, l'acte de vente prévoyant peut-être des stipulations particulières quant à la répartition du décompte annuel entre acheteur et vendeur n'est pas produit en dépit d'une sommation du 28 mars 2025 ; le 3 décembre 2018, il y a bien eu une régularisation pour les charges de juillet 2017 à juin 2018 au crédit de Mme [Z] ; le 30 juin 2019, la régularisation a été faite au profit du copropriétaire en place ;
- s'agissant de la somme appelée au titre du fonds de travaux dit 'fonds loi Alur', l'assemblée générale du 16 janvier 2019 a voté un budget et dit que la cotisation sera appelée avec les appels de fonds trimestriels restant à échoir, et répartis en charges communes générales,
- les tantièmes, à hauteur de 63/10 000 ème, ne concernent que les charges générales et les charges de conciergerie ; pour le reste, les annexes 21 et 22 font apparaître les tantièmes de répartition poste par poste ;
- l'annexe 20 concerne l'appartement et non les garages ;
- les frais mis en compte sont concomitants au rejet de prélèvement du loyer de Mme [Z].
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2025 et un bordereau de pièces transmis par voie électronique le 9 septembre 2025, M. [V] demande à la cour de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel nullité et en son appel réformation,
- les rejeter,
- confirmer le jugement entrepris,
Subsidiairement, en cas d'annulation du jugement et sur évocation,
- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande, y faisant droit,
- déclarer irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 avec pour conséquence la perte du privilège de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonner que les sommes bloquées par cette opposition soient libérées, et en conséquence, ordonner la mainlevée de l'opposition et le déblocage des fonds à son profit,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des prétendus arriérés de charges et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour s'opposer à la nullité du jugement, il soutient, en substance, que le moyen pris d'une violation du respect du principe du contradictoire n'est pas justifié, que certaines dispositions, dont les articles 6 à 37, de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public et que les moyens visés dans les écritures étaient relatifs à la contestation des montants mis en compte, de l'exactitude des décomptes et portaient nécessairement sur l'exigibilité des montants.
Il ajoute que le raisonnement du premier juge n'est pas véritablement critiqué à hauteur d'appel et que l'absence d'appel du syndicat des copropriétaires des Garages Plein ciel valide ce raisonnement s'agissant de l'absence d'exigibilité et de la régularité de l'opposition, étant précisé qu'une seule opposition a été effectuée au nom des deux syndicats.
A titre subsidiaire, en cas d'annulation du jugement, il soutient que le décompte ne fait pas mention de créances liquides, ni suffisamment établies, de sorte que l'opposition formée est irrégulière. Il précise que le caractère non exigible des sommes visées par l'opposition est établi à l'encontre du syndicat Garage Plein ciel, qui n'a pas formé appel. L'irrégularité vaut pour l'ensemble de l'acte, une seule opposition ayant été formée. En outre, le décompte ne peut pas être régularisé a posteriori pour régulariser une contrainte irrégulière.
Il conteste devoir la somme dont le paiement lui est demandé, en faisant valoir que :
- les justificatifs, notamment relatifs à la consommation d'eau chaude et d'eau froide, ne correspondent à aucune réalité, ce d'autant que sa mère était hospitalisée depuis le mois de mars 2018 ; la régularisation de 5 777,90 euros concernait les charges des deux premiers trimestre 2018 ; une régularisation aurait dû être effectuée le 30 juin 2019, après relevé des compteurs, mais n'a pu être effectuée ; il en est de même pour la période du 1er juillet au 14 octobre 2019 ;
- le syndicat a indiqué que les charges du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 avaient été déduites du décompte du nouvel acquéreur sans qu'il en soit justifié et alors que lui-même était toujours propriétaire, de sorte que cela vaut reconnaissance du mal fondé du décompte ;
- s'agissant des appels de fonds au titre de la loi Alur, seuls ont été approuvés, lors de l'assemblée générale du 16 janvier 2019, les travaux de mise en conformité de l'installation du paratonnerre, ce qui représentait 23,87 euros pour l'appartement ;
- pour le lot 56 (appartement), les tantièmes sont de 63 ; les annexes au décompte justifiant l'opposition sont incompréhensibles au titre de la base de la répartition individuelle des charges et sur les charges elles-mêmes ; sur le décompte du 21 novembre 2017 figurent des charges de garages et de parking qui ne peuvent être comptabilisés pour l'appartement.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation du jugement
Conformément à l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. La violation du principe de la contradiction par le juge est susceptible de constituer un motif d'annulation de la décision.
La cour rappelle que, contrairement à ce que soutient M. [V], le principe de la contradiction s'impose au juge même s'il envisage de faire application d'office de règles d'ordre public.
En outre, bien que les conclusions de première instance de M. [V] ne soient pas produites aux présents débats, il résulte des termes du jugement, qui ne sont pas contestés sur ce point, que M. [V] contestait le montant des charges faisant l'objet de l'opposition, arguant 'du manque de précision des décomptes de charges produit par les défenderesses' et contestant 'notamment la réalité des consommations d'eau froide et d'eau chaude et les sommes appelées au titre de la loi Alur'.
Dès lors que M. [V] contestait le montant des charges faisant l'objet de l'opposition, sans limiter sa contestation à certaines charges, il contestait nécessairement le principe même d'une créance du syndicat des copropriétaires à son égard.
Le premier juge a, dès lors, respecté son office en vérifiant si le syndicat des copropriétaires apportait la preuve du caractère fondé et exigible des montants mis en compte dans le décompte, de sorte qu'il n'a pas méconnu le principe posé par l'article 16 du code de procédure civile, et qu'il n'y a pas lieu à annulation du jugement, nonobstant le fait qu'il en ait tiré comme conséquence que l'opposition était irrégulière.
Sur l'opposition
1. La régularité de l'opposition
Aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, 'I. - Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic (...). Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition (...) énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. (') L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.'
Aux termes de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 15 février 1995, 'pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.'
Il en résulte que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.
En outre, l'opposition ne peut être validée que si les sommes visées par l'opposition correspondaient à des créances du syndicat liquides et exigibles au moment où la vente avait été notifiée au syndic (en ce sens : cf. 3e Civ., 20 mai 2014, pourvoi n° 13-11.602), ce qui suppose que les charges appelées ont été approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires (cf. 3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.723).
En l'espèce, l'opposition à paiement, signifiée le 14 octobre 2019 à la requête des deux syndicats de copropriétaires cités liminairement mentionne, pour chacun des lots, appartement, d'une part, et garage, d'autre part, le montant de charges pour chacun des quatre postes cités par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, avec la précision qu'est produit, notamment, un relevé de compte concernant l'appartement pour chacun de ces postes.
En conséquence, l'opposition est régulière, le jugement étant infirmé en ce qu'il l'a déclaré irrégulière.
2. Le bien fondé de l'opposition
Pour justifier être créancier des sommes mises en compte, le syndicat des copropriétaires produit diverses pièces, dont le relevé de compte précité et des procès-verbaux d'assemblée générale, mais également des relevés individuels au nom de Mme [Z] pour son lot n°56 (appartement).
Il convient de rappeler que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne fonde pas sa créance à l'égard d'un ou des copropriétaires. En effet, selon l'article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue donc pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
En l'espèce, les relevés individuels établis au nom de Mme [Z] répartissent différentes charges en appliquant des tantièmes différents.
Or, le lot de Mme [Z] comprend l'appartement, ainsi que les 63/10 000èmes de parties communes, comme l'indique l'avis de mutation produit aux débats, et ainsi que le soutient M. [V]. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une autre clé de répartition. Il ne produit pas le règlement de copropriété, et aucun des procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats n'évoque, ni ne décide d'une autre clé de répartition.
Or, selon le relevé de compte, les sommes versées par Mme [Z] ou pour son compte sont d'un montant supérieur à celles qui résultent des seules charges mentionnées sur lesdits relevés individuels et répartis en application de 63/10 000èmes. Ainsi, la liquidation des créances mises en compte n'est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de mainlevée de l'opposition et de déblocage des fonds, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les demandes en paiement formées contre M. [V]
Il résulte de ce qui précède que ces demandes ne sont pas fondées ; elles seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ces chefs.
Sur les frais et dépens
Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, et d'appel.
Il sera condamné à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
REJETTE la demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 juillet 2023 ;
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 juillet 2023, sauf en ce qu'il a déclaré irrégulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à 68 200 Mulhouse, représenté par son syndic, entre les mains de Maîtres [C] & [Y] pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par M. [W] [V] ;
L'INFIRME de ce chef ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement,
DÉCLARE régulière l'opposition formée le 14 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, entre les mains de Maîtres [C] & [Y] pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par M. [W] [V] ;
ORDONNE la mainlevée de cette opposition ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 12] à supporter les dépens d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à M. [W] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] ciel sise [Adresse 1] à [Localité 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière, Le Président,