CA Caen, 1re ch. civ., 18 décembre 2025, n° 22/01922
CAEN
Arrêt
Autre
AFFAIRE : N° RG 22/01922 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-HBBB
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] du 04 Juillet 2022
RG n° 20/00855
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
APPELANTE :
Madame [G], [D], [E] [F] épouse [M]
née le 18 Février 1948 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée et assistée de Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉES :
Madame [U] [W] [T]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée et assistée de Me France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL DELIGNY & COMPAGNIE
[Adresse 3]
[Localité 7]
pris en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Président de chambre,
M. REVELLES, Président de chambre,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 09 septembre 2025
GREFFIERE : Mme FLEURY
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 18 Décembre 2025 par prorogation du délibéré initialement fixé au 02 Décembre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
* * *
FAITS ET PROCÉDURE
Les circonstances de la cause ayant été correctement rapportées par le tribunal dans son jugement au contenu duquel la cour entend se référer pour un plus ample exposé, il suffit de préciser que [G] [F], épouse [M], est propriétaire d'un bien situé dans la résidence « [Adresse 13], dans lequel elle réside, et que [U] [L] était également propriétaire de plusieurs biens dans la même résidence qu'elle exploitait, par le moyen de divers sites sur Internet, en location meublée sous l'enseigne « BLM Holidays », pratiquant des locations de courte durée tout au long de l'année.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] est représenté par son syndic la S.A.R.[P] Deligny et Cie.
Le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier, destiné à usage d'habitation, prévoit notamment :
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale. Les locations en meublé pendant la saison balnéaire sont autorisées à la condition que le locataire ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants.
Estimant que cette activité excédait les limites fixées par le règlement de copropriété et générait des troubles anormaux de voisinage, par acte d'huissier en date des 20 et 24 février 2020, l'appelante a fait assigner l'intimée et la SARL Deligny et Cie (le syndic) devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner l'intimée à supprimer la location de courte durée de ses lots sur les sites Airbnb, Abritel, Vivastreet, Le Bon Coin, Annonces Mairie et sur tout autre site sur lequel ils pourraient être proposés, à peine d'astreinte de 200 euros par jour d'infraction constatée sur lesdits sites Internet en dehors de la période balnéaire (1er juin au 1er septembre), passé le délai de 7 jours suivant la signification du jugement et l'y condamner.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2021, l'appelante a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d'ordonner la jonction avec l'affaire pendante entre elle-même et l'intimée et le syndic, et rendre commun et opposable au syndicat des copropriétaires le jugement à intervenir.
Par simple mention au dossier, le 24 mars 2021, les deux affaires ont été jointes.
Le 15 mai 2020, une médiation a été proposée, en vain, aux parties.
Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Caen a :
- Débouté l'appelante de sa demande relative à la suppression de la location à courte durée des lots de l'intimée ;
- Constaté que la demande d'astreinte devenait sans objet ;
- Débouté l'appelante de sa demande de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;
- Débouté l'intimée de sa demande de dommages-intérêts au titre d'une action abusive ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Constaté l'exécution provisoire ;
- Condamné l'appelante à payer à l'intimée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'appelante aux dépens.
L'appel a été interjeté le 29 juillet 2022.
Postérieurement au jugement de première instance, par acte authentique du 5 octobre 2022, Mme [L] a cédé ses lots numéros 10 et 11 de la copropriété « [Adresse 12] », perdant ainsi sa qualité de copropriétaire en cours de procédure d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions d'appelant n° 4 », notifiées le 1er février 2024, Mme [M] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil, 564, 909 et 911-1 du code de procédure civile, ainsi que du règlement de copropriété, de :
- Infirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Caen le 4 juillet 2022 en ce qu'il :
* L'a déboutée de sa demande relative à la suppression de la location de courte durée des lots de l'intimée ;
* A constaté que la demande d'astreindre devenait sans objet ;
* L'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;
* L'a déboutée du surplus de ses demandes ;
* L'a condamnée à régler à l'intimée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* L'a condamnée aux entiers dépens ;
Et statuant de nouveau,
- Rendre l'arrêt à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic ;
- Déterminer qu'en vertu des stipulations du règlement de copropriété du 10 juin 1976 qui prévoit que : « Les locaux ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale. Les locations en meublé pendant la saison balnéaire sont autorisées à la condition que les locataires ne nuisent pas à la tranquillité des autres occupants », la saison balnéaire doit s'entendre de la période allant du 15 juin au 15 septembre ; - Se déclarer non valablement saisie des prétentions formulées par l'intimée au terme de ses conclusions du 2 janvier 2023 et visant à :
* Réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire ;
* Condamner l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Et en conséquence, les rejeter sans examen ;
En toute hypothèse,
- Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires agissant poursuites et diligences de son syndic de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner l'intimée à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage qu'elle a subi ;
- Condamner l'intimée à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;
- Condamner la même aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions récapitulatives n° 2 », notifiées le 26 mars 2023, Mme [L] demande à la cour de :
- Rejeter l'appel comme étant mal fondé et débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes ;
- Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen ;
En tout état de cause,
- Réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire ;
Sinon, au constat du caractère non-écrit de la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire,
- Débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes comme étant irrecevables sinon mal fondées ;
En tout état de cause,
- Condamner l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Condamner l'appelante à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions n° 2 », notifiées le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant poursuites et diligence de son syndic, demande à la cour, au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, de :
À titre principal,
- Déclarer les demandes de l'appelante en interprétation à l'encontre du syndicat des copropriétaires irrecevables, notamment celle du règlement de copropriété ;
À titre subsidiaire,
- Constater que le litige opposant l'appelante à l'intimée n'a plus d'objet, l'intimée n'ayant plus la qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier en cause ;
- Constater que l'appelante ne formule aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires en cause d'appel ;
- Constater que l'intimée n'a plus qualité pour solliciter de voir « réputer non écrite » une quelconque clause du règlement de copropriété du syndicat concluant, l'intimée n'ayant plus la qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier en copropriété en cause ;
- Condamner tout succombant au versement au syndicat des copropriétaires concluant une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers dépens et en accorder distractions au bénéfice de la S.C.P. Dorel Lecomte Marguerie, avocats, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'objet du litige et son évolution
Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile, l'instance s'éteint notamment par la disparition de l'objet du litige. Toutefois, en l'espèce, si la vente des lots litigieux intervenue le 5 octobre 2022 emporte des conséquences juridiques quant à la recevabilité de certaines demandes, elle ne fait pas totalement disparaître l'objet du litige, dès lors que subsiste la demande indemnitaire formée par Mme [M] au titre des troubles qu'elle prétend avoir subis antérieurement à cette cession.
La cour estime en conséquence qu'il convient d'examiner la recevabilité des prétentions respectives des parties avant de statuer, le cas échéant, sur leur bien-fondé.
Sur la recevabilité des demandes de l'appelante
Mme [M] soutient que la vente du bien de l'intimée (5 octobre 2022), révélée tardivement en appel, l'a obligée à adapter ses demandes selon l'article 564 du code de procédure civile tout en maintenant sa demande de dommages-intérêts pour les troubles antérieurs à la vente. Elle sollicite l'interprétation de la clause litigieuse du règlement de copropriété. En effet, le règlement de copropriété autorise les locations meublées pendant cette période, sans la définir. Mme [M] invoque le code de la santé publique (art. D. 1332-15) qui limite la saison balnéaire au 15 juin-15 septembre à [Localité 14]. Elle estime que l'interprétation extensive du tribunal vide la restriction de son sens. Enfin, elle sollicite des dommages-intérêts pour troubles de voisinage jusqu'à la cession et l'opposabilité de la décision au syndicat des copropriétaires.
L'intimée réplique essentiellement qu'ayant vendu ses lots de copropriété par acte authentique du 5 octobre 2022, elle n'a plus la qualité de copropriétaire depuis cette date. Il s'ensuit, selon elle, qu'elle n'a plus aucun intérêt à agir s'agissant des demandes relatives à l'interprétation du règlement de copropriété ou à l'interdiction des locations, les demandes de l'appelante dirigées contre elle étant devenues sans objet. Elle s'oppose à la demande indemnitaire.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, succinctement, que la vente du bien de l'intimée rend le litige sans objet s'agissant des demandes relatives à l'interdiction des locations, les parties n'ayant plus d'intérêt à agir. Il oppose l'irrecevabilité de la prétention de l'appelante en application des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, au motif qu'il s'agirait d'une demande nouvelle, étrangère à l'objet du litige tel que soumis au premier juge.
L'article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles en cause d'appel, sous réserve des exceptions qu'il énumère limitativement, notamment lorsqu'elles tendent à faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La jurisprudence de la Cour de cassation enseigne qu'une prétention nouvelle est irrecevable lorsqu'elle tend à des fins différentes de celles soumises au premier juge, et que l'exception tirée de la survenance ou de la révélation d'un fait doit s'entendre strictement.
En effet, la Cour de cassation a jugé qu'une prétention nouvelle est irrecevable lorsqu'elle tend à des fins différentes de celles soumises au premier juge (Cass., 2e Civ., 10 mars 2016, n° 15-13.569) et que l'exception tirée de la survenance ou de la révélation d'un fait doit s'entendre strictement et ne peut permettre de modifier substantiellement l'objet du litige (Cass., 2e Civ., 16 septembre 2021, n° 20-14.508).
En l'espèce, Mme [M] demande à la cour de déterminer que la saison balnéaire mentionnée au règlement de copropriété s'entend de la période du 15 juin au 15 septembre. Cette demande constitue une prétention nouvelle, puisque devant le tribunal, Mme [M] sollicitait l'interdiction pure et simple des locations de courte durée pour violation du règlement de copropriété, sans demander l'interprétation de la notion de « saison balnéaire » ni la limitation temporelle des locations.
Cette modification substantielle de l'objet de la demande ne peut se justifier par la vente des lots intervenue en cours d'instance d'appel. En effet, cette vente n'a nullement fait naître la question de l'interprétation de la clause du règlement de copropriété, laquelle existait dès l'origine du litige et aurait dû, si elle devait être soulevée, l'être dès la première instance.
De plus, Mme [M] aurait pu, dès l'origine, diriger son action tant contre Mme [L] que contre le syndicat des copropriétaires, comme le recommande la doctrine et la jurisprudence en matière de violation du règlement de copropriété, ce qu'elle n'a fait que tardivement en cause d'appel.
En conséquence, la demande tendant à faire déterminer par la cour la période correspondant à la saison balnéaire sera déclarée irrecevable comme constituant une prétention nouvelle ne répondant à aucune des exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile.
En revanche, la demande indemnitaire formée au titre du trouble anormal de voisinage demeure recevable, dès lors que figurant dans les demandes soumises au premier juge, à savoir la réparation du préjudice allégué, elle conserve son objet jusqu'à la date de cession des lots de l'intimée.
Sur la recevabilité des demandes de l'intimée
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 déposées le 26 mars 2023, Mme [L] sollicite, en substance, outre la confirmation du jugement, qu'« en tout état de cause » soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire et que l'appelante soit condamnée à des dommages et intérêts. Mme [L] explique que ses conclusions ne constituent pas un appel incident, mais plutôt un moyen de défense visant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, qui n'est pas soumis à prescription. De plus, elle ajoute que le tribunal a omis de statuer sur la demande tirée de ce moyen et que, s'agissant d'une omission de statuer ou d'un simple moyen de défense, cette prétention est recevable devant la cour d'appel.
Sur le fond de sa demande, Mme [L] explique que la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la « saison balnéaire » est discriminatoire. En effet, le même règlement autorise sans aucune restriction temporelle l'exercice d'une profession libérale. Cette différence de traitement entre deux activités commerciales ou professionnelles exercées dans un appartement est injustifiée et porte une atteinte disproportionnée au droit de jouissance du copropriétaire. Elle soutient que la location meublée doit donc être considérée comme étant autorisée sans restriction temporelle.
Mme [M] oppose l'irrecevabilité des prétentions de l'intimée, arguant qu'elles constituent un appel incident non conforme aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile, tel qu'interprété par la Cour de cassation (2e Civ., 1er juillet 2021, n° 20-10694), qui impose à l'appelant incident de solliciter expressément l'infirmation ou l'annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions. Sur le fond, elle observe que seule la question du contour de la restriction posée par la clause litigieuse doit être interprétée et fixée.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, simplement, que Mme [L] n'a plus qualité ni intérêt à agir pour contester une clause du règlement de copropriété dès lors qu'elle n'est plus copropriétaire.
La cour retient que Mme [L] sollicite que, « en tout état de cause », soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété limitant les locations meublées à la saison balnéaire.
Cette demande présente un caractère nouveau et distinct de la demande principale tendant à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. La mention « en tout état de cause » ne saurait pallier l'absence d'appel incident formé dans les formes et délais prescrits par la loi.
En effet, la demande formée par Mme [L] dans son dispositif « en tout état de cause », et non à titre subsidiaire, est distincte et partant incompatible avec la demande principale visant la confirmation pure et simple du jugement qui a validé ladite clause et l'a interprétée dans le sens le plus large au regard des dispositions de l'article D. 1332-15 du code de la santé publique.
Mme [L] ne peut pas valablement solliciter en même temps, principalement, la confirmation du jugement qui a validé la clause litigieuse et, « en tout état de cause », la non-écriture de la clause qui induit nécessairement l'infirmation du jugement, a fortiori sans formaliser une telle demande dans le délai ouvert à un appel incident, ni même solliciter la réparation d'une omission de statuer. La demande de débouter de Mme [M] de l'intégralité de ses demandes « comme étant irrecevables sinon mal fondées » intervient ensuite en subsidiaire (« sinon ») à la réputation non-écrite de la clause, liant ainsi le sort de cette demande à celle relative au caractère non-écrit de la clause.
Ainsi, Mme [L] sollicite la confirmation du jugement et forme ensuite une demande de non-écriture de la clause litigieuse sans en tirer de conséquence au regard du jugement, de sorte qu'il s'agit exactement d'une demande distincte qui ne précise pas si elle doit emporter la confirmation ou l'infirmation du jugement et se trouve en contradiction directe avec la demande principale de confirmation du jugement.
Une telle démarche, intervenue après l'expiration du délai d'appel et sans qu'aucun appel incident régulier n'ait été formé dans ce délai, ne peut être regardée que comme un appel incident tardif déguisé, ou comme des demandes nouvelles irrecevables en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
Si le caractère « non écrit » d'une clause peut, en principe, être invoqué comme simple moyen de défense sans être soumis à la prescription, tel n'est pas le cas lorsque la partie en tire des prétentions positives et autonomes, au cas d'espèce la constatation judiciaire du caractère non-écrit.
De surcroît, ayant cédé ses lots en cours de procédure, Mme [L] a perdu sa qualité de copropriétaire et n'a plus ni intérêt ni qualité pour demander que soit constatée pour l'avenir la nullité d'une clause du règlement de copropriété. Elle ne pourrait invoquer le caractère non écrit de ladite clause qu'à titre de moyen de défense opposé aux prétentions de Mme [M], et non comme demande autonome et offensive inscrite au dispositif de ses conclusions.
Cette prétention sera donc déclarée irrecevable.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée dès la première instance et rejetée par le tribunal, Mme [L] ne peut se borner à demander la confirmation du jugement tout en maintenant au dispositif de ses conclusions une demande de condamnation à ce titre sans avoir sollicité l'infirmation partielle de la décision querellée. Une telle contradiction révèle l'absence d'appel incident régulièrement formé sur ce chef. Cette demande sera en conséquence également déclarée irrecevable.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, succinctement, qu'il adopte une position de neutralité dans ce litige qui oppose deux copropriétaires entre eux. Il soutient que les parties n'ont plus d'intérêt à agir dans la mesure ou la vente des lots de l'intimée est constatée. Il observe que Mme [M] ne formule aucune demande spécifique à son encontre. Il soulève l'irrecevabilité de la demande d'interprétation de la clause à son encontre. Par ailleurs, il sollicite l'opposabilité de la décision à intervenir et la condamnation du succombant aux dépens.
Ni l'appelante ni l'intimée ne forment d'observations sur les demandes spécifiques du syndicat des copropriétaires.
La cour a déjà répondu à la question de la recevabilité de la demande d'interprétation de la clause du règlement de copropriété. La cour ne peut que rappeler que cette demande sera déclarée irrecevable.
Par ailleurs, le syndicat étant partie à la cause, la décision lui sera opposable de plein droit sans qu'il soit nécessaire de le mentionner dans le dispositif.
Reste ainsi en cause, la demande indemnitaire formée par Mme [M] au titre des troubles allégués pour la période antérieure à la vente.
Sur le bien-fondé de la demande indemnitaire pour trouble anormal de voisinage
En substance, Mme [M] soutient que Mme [L] a exercé une activité de location touristique de courte durée intensive, toute l'année, en violation du règlement de copropriété. Elle affirme que cette activité a généré des nuisances caractérisées et répétées, à savoir des nuisances sonores (bruit de conversation, claquement de porte, musique, bruits de pas dans les parties communes), des va-et-vient incessants dans les parties communes (rotation hebdomadaire des locataires, arrivées et départs fréquents, occupation des parties communes), des stationnements anarchiques sur les places de parking réservés à d'autres copropriétaires ou gênants sur la voie publique, le dépôt d'ordures ménagères à des dates non autorisées et le non-respect du tri sélectif, et la méconnaissance des règles de vie collective de la copropriété. Elle fait valoir que ces troubles sont attestés par plusieurs témoignages de voisins. Elle soutient que ces troubles ont excédé les inconvénients normaux du voisinage par leur intensité, leur fréquence et leur durée entre 2016 et 2022. Elle rappelle que le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute mais seulement d'un trouble anormal, de sorte que le tribunal a commis une erreur de droit dans son analyse des faits de la cause. Elle soutient qu'elle a ainsi subi un préjudice moral certain résultant de l'atteinte portée à sa tranquillité et à sa qualité de vie pendant plusieurs années.
Mme [L] réplique que les griefs invoqués par Mme [M] ne sont pas établis ou sont exagérés. Selon elle, les problèmes de stationnement concernent l'ensemble de la copropriété et ne lui sont pas spécifiquement imputables. Elle oppose que les attestations produites par l'appelante émanent de personnes qui ne sont pas des témoins directs ou sont partiales. Elle soutient que Mme [M] a adopté un comportement procédurier et harcelant à l'égard de plusieurs copropriétaires et qu'elle a multiplié les réclamations auprès du syndic. Elle ajoute que Mme [M] a tenté d'obtenir un droit de préférence à l'acquisition en cas de vente de lot et a 'uvré pour lui interdire tout accès à la cour commune, obligeant le syndic à rappeler en assemblée générale que les locations saisonnières sont autorisées et que l'accès à la cour est permis à tout copropriétaire ou occupant, comme en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 septembre 2020 contenant une résolution confirmant que la volonté collective de la copropriété est favorable aux locations saisonnières. Elle conclut enfin que les troubles allégués ne présentent pas un caractère anormal justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Le syndicat des copropriétaires entend conserver une position neutre dans un conflit entre copropriétaires.
Il est de jurisprudence constante que tout propriétaire, locataire ou occupant d'un immeuble est tenu de réparer le dommage causé à ses voisins par les troubles anormaux de voisinage dont il est à l'origine, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'une faute. Cette responsabilité objective trouve son fondement dans la théorie des risques et dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal.
Le trouble anormal de voisinage se caractérise par des nuisances durables, répétées ou permanentes, excédant les inconvénients normaux du voisinage. Son caractère anormal s'apprécie in concreto au regard d'un faisceau d'indices tenant notamment à la nature et la localisation de l'immeuble, aux usages locaux, à la destination des lieux, à l'antériorité respective des activités en présence, à l'intensité, la durée et la fréquence des nuisances, ainsi qu'au comportement respectif des parties.
Il incombe à la victime de rapporter la preuve de l'existence d'un trouble effectif, de son caractère anormal, du lien de causalité entre l'activité du défendeur et le préjudice allégué, ainsi que de la réalité et de l'étendue du préjudice subi.
En l'espèce, Mme [M] invoque une série de nuisances qu'elle impute aux locataires de courte durée accueillis par Mme [L] dans ses lots, notamment : des bruits excessifs, des allées et venues incessantes, des stationnements gênants, des comportements incivils et un grave incident ayant donné lieu à une condamnation pénale d'un locataire pour dégradations commises à son domicile.
Or, l'examen attentif des pièces versées aux débats révèle que Mme [M] ne rapporte pas la preuve suffisante de l'existence de troubles anormaux.
S'agissant de l'incident ayant donné lieu à la condamnation pénale de M. [S] [P], locataire de l'intimée, pour dégradations commises le 4 juillet 2021, il s'agit d'un fait isolé, ponctuel et d'une particulière gravité, qui engage la responsabilité civile de son auteur et, le cas échéant, de celui dont il répond, mais qui ne caractérise pas un trouble anormal de voisinage, lequel suppose par nature des nuisances répétées, durables ou permanentes. Mme [M] a par ailleurs exercé une action civile en réparation du préjudice résultant de ces dégradations devant la juridiction compétente et d'ores et déjà obtenu des dommages et intérêts à l'encontre de l'auteur des faits.
S'agissant des autres nuisances alléguées, les pièces produites par Mme [M] ne permettent pas d'établir leur réalité, leur intensité, leur durée ou leur fréquence. Les attestations de voisins versées aux débats demeurent générales, imprécises et peu circonstanciées. Les clichés photographiques produits ne démontrent nullement l'existence d'un trouble anormal et se bornent à montrer des vues générales des lieux sans qu'aucune nuisance particulière n'y soit visible. Ils ne permettent pas davantage d'identifier avec certitude les véhicules comme étant ceux des locataires de Mme [L], ni d'apprécier la fréquence des situations litigieuses.
Il ressort par ailleurs des procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété que lors de l'assemblée du 12 septembre 2020, aucun copropriétaire présent, hormis l'appelante, n'a fait état de nuisances occasionnées par les locataires de Mme [L]. Il n'est pas établi par les pièces versées que le syndic ait été formellement saisi d'une demande d'intervention pour faire cesser des troubles précis et caractérisés imputables aux occupants des lots de Mme [L], alors même qu'il est établi que le syndic est intervenu à plusieurs reprises pour des nuisances causées par d'autres copropriétaires ou occupants, démontrant ainsi que lorsque des troubles réels et caractérisés se produisent, ils donnent lieu à des réclamations formelles.
Enfin et surtout, il convient de prendre en considération la localisation de l'immeuble en copropriété, situé à [Localité 14], commune littorale du Calvados classée comme station balnéaire. Cette situation implique nécessairement une fréquentation touristique importante, une animation et des allées et venues plus conséquentes que dans une zone résidentielle calme, ainsi qu'une présence significative de résidences secondaires et de locations saisonnières, pratique courante et économiquement importante pour les communes littorales.
Le règlement de copropriété lui-même, en autorisant expressément « les locations en meublé pendant la saison balnéaire », a anticipé et accepté les désagréments inhérents à ce type d'occupation temporaire. Les rédacteurs du règlement ont ainsi considéré, dès 1976, que dans une station balnéaire, les inconvénients résultant des locations saisonnières ' rotation des occupants, arrivées et départs avec bagages, méconnaissance temporaire des lieux et des usages par les locataires, animation estivale ' relevaient des contraintes normales du voisinage que chaque copropriétaire doit accepter.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que Mme [M] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage excédant les inconvénients normaux inhérents à la vie en copropriété dans une station balnéaire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, ses autres dispositions étant également confirmées en l'absence d'autres demandes ou de demandes recevables à leur encontre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [M], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.
L'équité commande en outre de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [L] et du syndicat des copropriétaires, qui ont été contraints d'engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits. Mme [M] sera condamnée à leur verser respectivement les sommes de 2 500 euros et 1 500 euros.
La demande formée par Mme [M] au même titre sera en revanche rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par à disposition au greffe,
Déclare irrecevable, comme constituant une prétention nouvelle ne répondant à aucune des exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile, la demande formée par Mme [G] [F], épouse [M], tendant à faire déterminer que la saison balnéaire mentionnée au règlement de copropriété du 10 juin 1976 doit s'entendre de la période allant du 15 juin au 15 septembre ;
Déclare irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir de Mme [U] [L] qui n'est plus copropriétaire des lots litigieux, et comme constituant des prétentions nouvelles ou des appels incidents tardifs, les demandes formées par Mme [U] [L] tendant à voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire, et à obtenir la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [F], épouse [M], à payer à Mme [U] [L] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.R.[P] Deligny et Cie, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [G] [F], épouse [M], aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.C.P. Dorel Lecomte Marguerie, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI
N° Portalis DBVC-V-B7G-HBBB
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] du 04 Juillet 2022
RG n° 20/00855
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
APPELANTE :
Madame [G], [D], [E] [F] épouse [M]
née le 18 Février 1948 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée et assistée de Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉES :
Madame [U] [W] [T]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée et assistée de Me France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL DELIGNY & COMPAGNIE
[Adresse 3]
[Localité 7]
pris en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Président de chambre,
M. REVELLES, Président de chambre,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 09 septembre 2025
GREFFIERE : Mme FLEURY
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 18 Décembre 2025 par prorogation du délibéré initialement fixé au 02 Décembre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
* * *
FAITS ET PROCÉDURE
Les circonstances de la cause ayant été correctement rapportées par le tribunal dans son jugement au contenu duquel la cour entend se référer pour un plus ample exposé, il suffit de préciser que [G] [F], épouse [M], est propriétaire d'un bien situé dans la résidence « [Adresse 13], dans lequel elle réside, et que [U] [L] était également propriétaire de plusieurs biens dans la même résidence qu'elle exploitait, par le moyen de divers sites sur Internet, en location meublée sous l'enseigne « BLM Holidays », pratiquant des locations de courte durée tout au long de l'année.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] est représenté par son syndic la S.A.R.[P] Deligny et Cie.
Le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier, destiné à usage d'habitation, prévoit notamment :
Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale. Les locations en meublé pendant la saison balnéaire sont autorisées à la condition que le locataire ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants.
Estimant que cette activité excédait les limites fixées par le règlement de copropriété et générait des troubles anormaux de voisinage, par acte d'huissier en date des 20 et 24 février 2020, l'appelante a fait assigner l'intimée et la SARL Deligny et Cie (le syndic) devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner l'intimée à supprimer la location de courte durée de ses lots sur les sites Airbnb, Abritel, Vivastreet, Le Bon Coin, Annonces Mairie et sur tout autre site sur lequel ils pourraient être proposés, à peine d'astreinte de 200 euros par jour d'infraction constatée sur lesdits sites Internet en dehors de la période balnéaire (1er juin au 1er septembre), passé le délai de 7 jours suivant la signification du jugement et l'y condamner.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2021, l'appelante a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d'ordonner la jonction avec l'affaire pendante entre elle-même et l'intimée et le syndic, et rendre commun et opposable au syndicat des copropriétaires le jugement à intervenir.
Par simple mention au dossier, le 24 mars 2021, les deux affaires ont été jointes.
Le 15 mai 2020, une médiation a été proposée, en vain, aux parties.
Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Caen a :
- Débouté l'appelante de sa demande relative à la suppression de la location à courte durée des lots de l'intimée ;
- Constaté que la demande d'astreinte devenait sans objet ;
- Débouté l'appelante de sa demande de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;
- Débouté l'intimée de sa demande de dommages-intérêts au titre d'une action abusive ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Constaté l'exécution provisoire ;
- Condamné l'appelante à payer à l'intimée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'appelante aux dépens.
L'appel a été interjeté le 29 juillet 2022.
Postérieurement au jugement de première instance, par acte authentique du 5 octobre 2022, Mme [L] a cédé ses lots numéros 10 et 11 de la copropriété « [Adresse 12] », perdant ainsi sa qualité de copropriétaire en cours de procédure d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions d'appelant n° 4 », notifiées le 1er février 2024, Mme [M] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil, 564, 909 et 911-1 du code de procédure civile, ainsi que du règlement de copropriété, de :
- Infirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Caen le 4 juillet 2022 en ce qu'il :
* L'a déboutée de sa demande relative à la suppression de la location de courte durée des lots de l'intimée ;
* A constaté que la demande d'astreindre devenait sans objet ;
* L'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;
* L'a déboutée du surplus de ses demandes ;
* L'a condamnée à régler à l'intimée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* L'a condamnée aux entiers dépens ;
Et statuant de nouveau,
- Rendre l'arrêt à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic ;
- Déterminer qu'en vertu des stipulations du règlement de copropriété du 10 juin 1976 qui prévoit que : « Les locaux ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale. Les locations en meublé pendant la saison balnéaire sont autorisées à la condition que les locataires ne nuisent pas à la tranquillité des autres occupants », la saison balnéaire doit s'entendre de la période allant du 15 juin au 15 septembre ; - Se déclarer non valablement saisie des prétentions formulées par l'intimée au terme de ses conclusions du 2 janvier 2023 et visant à :
* Réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire ;
* Condamner l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Et en conséquence, les rejeter sans examen ;
En toute hypothèse,
- Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires agissant poursuites et diligences de son syndic de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner l'intimée à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage qu'elle a subi ;
- Condamner l'intimée à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;
- Condamner la même aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions récapitulatives n° 2 », notifiées le 26 mars 2023, Mme [L] demande à la cour de :
- Rejeter l'appel comme étant mal fondé et débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes ;
- Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen ;
En tout état de cause,
- Réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire ;
Sinon, au constat du caractère non-écrit de la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire,
- Débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes comme étant irrecevables sinon mal fondées ;
En tout état de cause,
- Condamner l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- Condamner l'appelante à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, « conclusions n° 2 », notifiées le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant poursuites et diligence de son syndic, demande à la cour, au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, de :
À titre principal,
- Déclarer les demandes de l'appelante en interprétation à l'encontre du syndicat des copropriétaires irrecevables, notamment celle du règlement de copropriété ;
À titre subsidiaire,
- Constater que le litige opposant l'appelante à l'intimée n'a plus d'objet, l'intimée n'ayant plus la qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier en cause ;
- Constater que l'appelante ne formule aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires en cause d'appel ;
- Constater que l'intimée n'a plus qualité pour solliciter de voir « réputer non écrite » une quelconque clause du règlement de copropriété du syndicat concluant, l'intimée n'ayant plus la qualité de copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier en copropriété en cause ;
- Condamner tout succombant au versement au syndicat des copropriétaires concluant une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers dépens et en accorder distractions au bénéfice de la S.C.P. Dorel Lecomte Marguerie, avocats, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'objet du litige et son évolution
Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile, l'instance s'éteint notamment par la disparition de l'objet du litige. Toutefois, en l'espèce, si la vente des lots litigieux intervenue le 5 octobre 2022 emporte des conséquences juridiques quant à la recevabilité de certaines demandes, elle ne fait pas totalement disparaître l'objet du litige, dès lors que subsiste la demande indemnitaire formée par Mme [M] au titre des troubles qu'elle prétend avoir subis antérieurement à cette cession.
La cour estime en conséquence qu'il convient d'examiner la recevabilité des prétentions respectives des parties avant de statuer, le cas échéant, sur leur bien-fondé.
Sur la recevabilité des demandes de l'appelante
Mme [M] soutient que la vente du bien de l'intimée (5 octobre 2022), révélée tardivement en appel, l'a obligée à adapter ses demandes selon l'article 564 du code de procédure civile tout en maintenant sa demande de dommages-intérêts pour les troubles antérieurs à la vente. Elle sollicite l'interprétation de la clause litigieuse du règlement de copropriété. En effet, le règlement de copropriété autorise les locations meublées pendant cette période, sans la définir. Mme [M] invoque le code de la santé publique (art. D. 1332-15) qui limite la saison balnéaire au 15 juin-15 septembre à [Localité 14]. Elle estime que l'interprétation extensive du tribunal vide la restriction de son sens. Enfin, elle sollicite des dommages-intérêts pour troubles de voisinage jusqu'à la cession et l'opposabilité de la décision au syndicat des copropriétaires.
L'intimée réplique essentiellement qu'ayant vendu ses lots de copropriété par acte authentique du 5 octobre 2022, elle n'a plus la qualité de copropriétaire depuis cette date. Il s'ensuit, selon elle, qu'elle n'a plus aucun intérêt à agir s'agissant des demandes relatives à l'interprétation du règlement de copropriété ou à l'interdiction des locations, les demandes de l'appelante dirigées contre elle étant devenues sans objet. Elle s'oppose à la demande indemnitaire.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, succinctement, que la vente du bien de l'intimée rend le litige sans objet s'agissant des demandes relatives à l'interdiction des locations, les parties n'ayant plus d'intérêt à agir. Il oppose l'irrecevabilité de la prétention de l'appelante en application des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, au motif qu'il s'agirait d'une demande nouvelle, étrangère à l'objet du litige tel que soumis au premier juge.
L'article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles en cause d'appel, sous réserve des exceptions qu'il énumère limitativement, notamment lorsqu'elles tendent à faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La jurisprudence de la Cour de cassation enseigne qu'une prétention nouvelle est irrecevable lorsqu'elle tend à des fins différentes de celles soumises au premier juge, et que l'exception tirée de la survenance ou de la révélation d'un fait doit s'entendre strictement.
En effet, la Cour de cassation a jugé qu'une prétention nouvelle est irrecevable lorsqu'elle tend à des fins différentes de celles soumises au premier juge (Cass., 2e Civ., 10 mars 2016, n° 15-13.569) et que l'exception tirée de la survenance ou de la révélation d'un fait doit s'entendre strictement et ne peut permettre de modifier substantiellement l'objet du litige (Cass., 2e Civ., 16 septembre 2021, n° 20-14.508).
En l'espèce, Mme [M] demande à la cour de déterminer que la saison balnéaire mentionnée au règlement de copropriété s'entend de la période du 15 juin au 15 septembre. Cette demande constitue une prétention nouvelle, puisque devant le tribunal, Mme [M] sollicitait l'interdiction pure et simple des locations de courte durée pour violation du règlement de copropriété, sans demander l'interprétation de la notion de « saison balnéaire » ni la limitation temporelle des locations.
Cette modification substantielle de l'objet de la demande ne peut se justifier par la vente des lots intervenue en cours d'instance d'appel. En effet, cette vente n'a nullement fait naître la question de l'interprétation de la clause du règlement de copropriété, laquelle existait dès l'origine du litige et aurait dû, si elle devait être soulevée, l'être dès la première instance.
De plus, Mme [M] aurait pu, dès l'origine, diriger son action tant contre Mme [L] que contre le syndicat des copropriétaires, comme le recommande la doctrine et la jurisprudence en matière de violation du règlement de copropriété, ce qu'elle n'a fait que tardivement en cause d'appel.
En conséquence, la demande tendant à faire déterminer par la cour la période correspondant à la saison balnéaire sera déclarée irrecevable comme constituant une prétention nouvelle ne répondant à aucune des exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile.
En revanche, la demande indemnitaire formée au titre du trouble anormal de voisinage demeure recevable, dès lors que figurant dans les demandes soumises au premier juge, à savoir la réparation du préjudice allégué, elle conserve son objet jusqu'à la date de cession des lots de l'intimée.
Sur la recevabilité des demandes de l'intimée
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 déposées le 26 mars 2023, Mme [L] sollicite, en substance, outre la confirmation du jugement, qu'« en tout état de cause » soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire et que l'appelante soit condamnée à des dommages et intérêts. Mme [L] explique que ses conclusions ne constituent pas un appel incident, mais plutôt un moyen de défense visant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, qui n'est pas soumis à prescription. De plus, elle ajoute que le tribunal a omis de statuer sur la demande tirée de ce moyen et que, s'agissant d'une omission de statuer ou d'un simple moyen de défense, cette prétention est recevable devant la cour d'appel.
Sur le fond de sa demande, Mme [L] explique que la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la « saison balnéaire » est discriminatoire. En effet, le même règlement autorise sans aucune restriction temporelle l'exercice d'une profession libérale. Cette différence de traitement entre deux activités commerciales ou professionnelles exercées dans un appartement est injustifiée et porte une atteinte disproportionnée au droit de jouissance du copropriétaire. Elle soutient que la location meublée doit donc être considérée comme étant autorisée sans restriction temporelle.
Mme [M] oppose l'irrecevabilité des prétentions de l'intimée, arguant qu'elles constituent un appel incident non conforme aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile, tel qu'interprété par la Cour de cassation (2e Civ., 1er juillet 2021, n° 20-10694), qui impose à l'appelant incident de solliciter expressément l'infirmation ou l'annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions. Sur le fond, elle observe que seule la question du contour de la restriction posée par la clause litigieuse doit être interprétée et fixée.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, simplement, que Mme [L] n'a plus qualité ni intérêt à agir pour contester une clause du règlement de copropriété dès lors qu'elle n'est plus copropriétaire.
La cour retient que Mme [L] sollicite que, « en tout état de cause », soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété limitant les locations meublées à la saison balnéaire.
Cette demande présente un caractère nouveau et distinct de la demande principale tendant à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. La mention « en tout état de cause » ne saurait pallier l'absence d'appel incident formé dans les formes et délais prescrits par la loi.
En effet, la demande formée par Mme [L] dans son dispositif « en tout état de cause », et non à titre subsidiaire, est distincte et partant incompatible avec la demande principale visant la confirmation pure et simple du jugement qui a validé ladite clause et l'a interprétée dans le sens le plus large au regard des dispositions de l'article D. 1332-15 du code de la santé publique.
Mme [L] ne peut pas valablement solliciter en même temps, principalement, la confirmation du jugement qui a validé la clause litigieuse et, « en tout état de cause », la non-écriture de la clause qui induit nécessairement l'infirmation du jugement, a fortiori sans formaliser une telle demande dans le délai ouvert à un appel incident, ni même solliciter la réparation d'une omission de statuer. La demande de débouter de Mme [M] de l'intégralité de ses demandes « comme étant irrecevables sinon mal fondées » intervient ensuite en subsidiaire (« sinon ») à la réputation non-écrite de la clause, liant ainsi le sort de cette demande à celle relative au caractère non-écrit de la clause.
Ainsi, Mme [L] sollicite la confirmation du jugement et forme ensuite une demande de non-écriture de la clause litigieuse sans en tirer de conséquence au regard du jugement, de sorte qu'il s'agit exactement d'une demande distincte qui ne précise pas si elle doit emporter la confirmation ou l'infirmation du jugement et se trouve en contradiction directe avec la demande principale de confirmation du jugement.
Une telle démarche, intervenue après l'expiration du délai d'appel et sans qu'aucun appel incident régulier n'ait été formé dans ce délai, ne peut être regardée que comme un appel incident tardif déguisé, ou comme des demandes nouvelles irrecevables en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
Si le caractère « non écrit » d'une clause peut, en principe, être invoqué comme simple moyen de défense sans être soumis à la prescription, tel n'est pas le cas lorsque la partie en tire des prétentions positives et autonomes, au cas d'espèce la constatation judiciaire du caractère non-écrit.
De surcroît, ayant cédé ses lots en cours de procédure, Mme [L] a perdu sa qualité de copropriétaire et n'a plus ni intérêt ni qualité pour demander que soit constatée pour l'avenir la nullité d'une clause du règlement de copropriété. Elle ne pourrait invoquer le caractère non écrit de ladite clause qu'à titre de moyen de défense opposé aux prétentions de Mme [M], et non comme demande autonome et offensive inscrite au dispositif de ses conclusions.
Cette prétention sera donc déclarée irrecevable.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée dès la première instance et rejetée par le tribunal, Mme [L] ne peut se borner à demander la confirmation du jugement tout en maintenant au dispositif de ses conclusions une demande de condamnation à ce titre sans avoir sollicité l'infirmation partielle de la décision querellée. Une telle contradiction révèle l'absence d'appel incident régulièrement formé sur ce chef. Cette demande sera en conséquence également déclarée irrecevable.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, succinctement, qu'il adopte une position de neutralité dans ce litige qui oppose deux copropriétaires entre eux. Il soutient que les parties n'ont plus d'intérêt à agir dans la mesure ou la vente des lots de l'intimée est constatée. Il observe que Mme [M] ne formule aucune demande spécifique à son encontre. Il soulève l'irrecevabilité de la demande d'interprétation de la clause à son encontre. Par ailleurs, il sollicite l'opposabilité de la décision à intervenir et la condamnation du succombant aux dépens.
Ni l'appelante ni l'intimée ne forment d'observations sur les demandes spécifiques du syndicat des copropriétaires.
La cour a déjà répondu à la question de la recevabilité de la demande d'interprétation de la clause du règlement de copropriété. La cour ne peut que rappeler que cette demande sera déclarée irrecevable.
Par ailleurs, le syndicat étant partie à la cause, la décision lui sera opposable de plein droit sans qu'il soit nécessaire de le mentionner dans le dispositif.
Reste ainsi en cause, la demande indemnitaire formée par Mme [M] au titre des troubles allégués pour la période antérieure à la vente.
Sur le bien-fondé de la demande indemnitaire pour trouble anormal de voisinage
En substance, Mme [M] soutient que Mme [L] a exercé une activité de location touristique de courte durée intensive, toute l'année, en violation du règlement de copropriété. Elle affirme que cette activité a généré des nuisances caractérisées et répétées, à savoir des nuisances sonores (bruit de conversation, claquement de porte, musique, bruits de pas dans les parties communes), des va-et-vient incessants dans les parties communes (rotation hebdomadaire des locataires, arrivées et départs fréquents, occupation des parties communes), des stationnements anarchiques sur les places de parking réservés à d'autres copropriétaires ou gênants sur la voie publique, le dépôt d'ordures ménagères à des dates non autorisées et le non-respect du tri sélectif, et la méconnaissance des règles de vie collective de la copropriété. Elle fait valoir que ces troubles sont attestés par plusieurs témoignages de voisins. Elle soutient que ces troubles ont excédé les inconvénients normaux du voisinage par leur intensité, leur fréquence et leur durée entre 2016 et 2022. Elle rappelle que le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute mais seulement d'un trouble anormal, de sorte que le tribunal a commis une erreur de droit dans son analyse des faits de la cause. Elle soutient qu'elle a ainsi subi un préjudice moral certain résultant de l'atteinte portée à sa tranquillité et à sa qualité de vie pendant plusieurs années.
Mme [L] réplique que les griefs invoqués par Mme [M] ne sont pas établis ou sont exagérés. Selon elle, les problèmes de stationnement concernent l'ensemble de la copropriété et ne lui sont pas spécifiquement imputables. Elle oppose que les attestations produites par l'appelante émanent de personnes qui ne sont pas des témoins directs ou sont partiales. Elle soutient que Mme [M] a adopté un comportement procédurier et harcelant à l'égard de plusieurs copropriétaires et qu'elle a multiplié les réclamations auprès du syndic. Elle ajoute que Mme [M] a tenté d'obtenir un droit de préférence à l'acquisition en cas de vente de lot et a 'uvré pour lui interdire tout accès à la cour commune, obligeant le syndic à rappeler en assemblée générale que les locations saisonnières sont autorisées et que l'accès à la cour est permis à tout copropriétaire ou occupant, comme en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 septembre 2020 contenant une résolution confirmant que la volonté collective de la copropriété est favorable aux locations saisonnières. Elle conclut enfin que les troubles allégués ne présentent pas un caractère anormal justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Le syndicat des copropriétaires entend conserver une position neutre dans un conflit entre copropriétaires.
Il est de jurisprudence constante que tout propriétaire, locataire ou occupant d'un immeuble est tenu de réparer le dommage causé à ses voisins par les troubles anormaux de voisinage dont il est à l'origine, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'une faute. Cette responsabilité objective trouve son fondement dans la théorie des risques et dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal.
Le trouble anormal de voisinage se caractérise par des nuisances durables, répétées ou permanentes, excédant les inconvénients normaux du voisinage. Son caractère anormal s'apprécie in concreto au regard d'un faisceau d'indices tenant notamment à la nature et la localisation de l'immeuble, aux usages locaux, à la destination des lieux, à l'antériorité respective des activités en présence, à l'intensité, la durée et la fréquence des nuisances, ainsi qu'au comportement respectif des parties.
Il incombe à la victime de rapporter la preuve de l'existence d'un trouble effectif, de son caractère anormal, du lien de causalité entre l'activité du défendeur et le préjudice allégué, ainsi que de la réalité et de l'étendue du préjudice subi.
En l'espèce, Mme [M] invoque une série de nuisances qu'elle impute aux locataires de courte durée accueillis par Mme [L] dans ses lots, notamment : des bruits excessifs, des allées et venues incessantes, des stationnements gênants, des comportements incivils et un grave incident ayant donné lieu à une condamnation pénale d'un locataire pour dégradations commises à son domicile.
Or, l'examen attentif des pièces versées aux débats révèle que Mme [M] ne rapporte pas la preuve suffisante de l'existence de troubles anormaux.
S'agissant de l'incident ayant donné lieu à la condamnation pénale de M. [S] [P], locataire de l'intimée, pour dégradations commises le 4 juillet 2021, il s'agit d'un fait isolé, ponctuel et d'une particulière gravité, qui engage la responsabilité civile de son auteur et, le cas échéant, de celui dont il répond, mais qui ne caractérise pas un trouble anormal de voisinage, lequel suppose par nature des nuisances répétées, durables ou permanentes. Mme [M] a par ailleurs exercé une action civile en réparation du préjudice résultant de ces dégradations devant la juridiction compétente et d'ores et déjà obtenu des dommages et intérêts à l'encontre de l'auteur des faits.
S'agissant des autres nuisances alléguées, les pièces produites par Mme [M] ne permettent pas d'établir leur réalité, leur intensité, leur durée ou leur fréquence. Les attestations de voisins versées aux débats demeurent générales, imprécises et peu circonstanciées. Les clichés photographiques produits ne démontrent nullement l'existence d'un trouble anormal et se bornent à montrer des vues générales des lieux sans qu'aucune nuisance particulière n'y soit visible. Ils ne permettent pas davantage d'identifier avec certitude les véhicules comme étant ceux des locataires de Mme [L], ni d'apprécier la fréquence des situations litigieuses.
Il ressort par ailleurs des procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété que lors de l'assemblée du 12 septembre 2020, aucun copropriétaire présent, hormis l'appelante, n'a fait état de nuisances occasionnées par les locataires de Mme [L]. Il n'est pas établi par les pièces versées que le syndic ait été formellement saisi d'une demande d'intervention pour faire cesser des troubles précis et caractérisés imputables aux occupants des lots de Mme [L], alors même qu'il est établi que le syndic est intervenu à plusieurs reprises pour des nuisances causées par d'autres copropriétaires ou occupants, démontrant ainsi que lorsque des troubles réels et caractérisés se produisent, ils donnent lieu à des réclamations formelles.
Enfin et surtout, il convient de prendre en considération la localisation de l'immeuble en copropriété, situé à [Localité 14], commune littorale du Calvados classée comme station balnéaire. Cette situation implique nécessairement une fréquentation touristique importante, une animation et des allées et venues plus conséquentes que dans une zone résidentielle calme, ainsi qu'une présence significative de résidences secondaires et de locations saisonnières, pratique courante et économiquement importante pour les communes littorales.
Le règlement de copropriété lui-même, en autorisant expressément « les locations en meublé pendant la saison balnéaire », a anticipé et accepté les désagréments inhérents à ce type d'occupation temporaire. Les rédacteurs du règlement ont ainsi considéré, dès 1976, que dans une station balnéaire, les inconvénients résultant des locations saisonnières ' rotation des occupants, arrivées et départs avec bagages, méconnaissance temporaire des lieux et des usages par les locataires, animation estivale ' relevaient des contraintes normales du voisinage que chaque copropriétaire doit accepter.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que Mme [M] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage excédant les inconvénients normaux inhérents à la vie en copropriété dans une station balnéaire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, ses autres dispositions étant également confirmées en l'absence d'autres demandes ou de demandes recevables à leur encontre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [M], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.
L'équité commande en outre de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [L] et du syndicat des copropriétaires, qui ont été contraints d'engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits. Mme [M] sera condamnée à leur verser respectivement les sommes de 2 500 euros et 1 500 euros.
La demande formée par Mme [M] au même titre sera en revanche rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par à disposition au greffe,
Déclare irrecevable, comme constituant une prétention nouvelle ne répondant à aucune des exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile, la demande formée par Mme [G] [F], épouse [M], tendant à faire déterminer que la saison balnéaire mentionnée au règlement de copropriété du 10 juin 1976 doit s'entendre de la période allant du 15 juin au 15 septembre ;
Déclare irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir de Mme [U] [L] qui n'est plus copropriétaire des lots litigieux, et comme constituant des prétentions nouvelles ou des appels incidents tardifs, les demandes formées par Mme [U] [L] tendant à voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la location meublée à la saison balnéaire, et à obtenir la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] [F], épouse [M], à payer à Mme [U] [L] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.R.[P] Deligny et Cie, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [G] [F], épouse [M], aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.C.P. Dorel Lecomte Marguerie, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI