CA Dijon, 2 e ch. civ., 18 décembre 2025, n° 22/01495
DIJON
Arrêt
Autre
S.C.I. 3E
C/
S.A.R.L. SG2I PATRIMOINE
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
N° RG 22/01495 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCLH
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 31 octobre 2022,
rendue par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône - RG : 20/00657
APPELANTE :
S.C.I. 3E représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127
assisté par Me Nicolas VENNER de L'AARPI AEVEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.A.R.L. SG2I PATRIMOINE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
assisté de Me Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025 pour être prorogée au 11 Décembre puis au 18 Décembre 2025,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte notarié du 9 août 2017, la société SG2I Patrimoine a conclu avec la SCI 3E une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 1]), cadastré section DB n°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 3], au prix de 1 362 500 euros.
La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017 et a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un ou plusieurs prêts.
La clause relative à la condition suspensive d'obtention de prêts est ainsi formulée, pages 12 et 13 de la promesse unilatérale :
'Obtention de prêts
Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.
Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
que leur montant total soit d'un minimum de UN MILLION QUATRE CENT MILLE EUROS (1.400.000,00 EUR),
que les taux d'intérêts, hors assurance, soit d'un montant maximum de 1,55 %,
que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou Ie cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).
ll s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 15 octobre 2017. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.
Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.
Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance :
Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès-invalidité.
Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que :
'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :
justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,
et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.
Il est rappelé qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.
A l'intérieur du délai fixé pour l'obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est à dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT.'
La clause 'Indemnité d'immobilisation - séquestre' prévoit quant à elle ce qui suit, pages 10 et 11 de l'acte :
'indemnité d'immobilisation - séquestre
1. Fixation du montant de l'indemnité d'immobilisation
Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de cent trente-six mille deux cent cinquante euros (136.250,00 eur).
2. Conditions du versement par le BENEFICIAIRE
Les parties sont convenues que le BENEFICIAIRE ne verse pas ladite somme sur un
compte séquestre à titre de garantie de son versement éventuel.
3. Nature de cette indemnité
La somme ci-dessus ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de
l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.
4. exigibilité de l'indemnité
Cette somme sera exigible au profit du PROMETTANT en cas de non réalisation de la
vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte. Ladite somme sera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
Il est ici précisé concernant la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier, que l'indemnité d'immobilisation sera acquise définitivement au PROMETTANT si le BENEFICIAIRE ne respecte pas le délai prévu ci-après pour notifier l'obtention ou le refus de son crédit bancaire, à la condition que le PROMETTANT, constatant le non-respect des dates notifie au préalable la rupture du contrat au BENEFICIAIRE.
Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration de la promesse. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.'
Par courrier du 9 janvier 2018, la société SG2l Patrimoine a demandé au notaire qu'il notifie pour son compte à la SCI 3E, d'une part, la rupture du contrat pour défaut de justification, dans le délai fixé contractuellement, de l'obtention ou du refus du prêt sollicité, et, d'autre part, l'acquisition définitive à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 19 janvier 2018, la SCI 3E a transmis à la société SG2l Patrimoine deux documents de refus de prêt émanant du Crédit Mutuel et de la Bred Banque Populaire.
Par courrier du 9 mai 2018, la société SG2l Patrimoine a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Ia SCI 3E d'avoir à lui communiquer la copie des dossiers de demande de prêt déposés auprès des deux établissements bancaires, outre la copie du courrier l'informant du refus bancaire de financement.
D'autres échanges sont intervenus par courriers des 11 mai 2018 et 8 juin 2018.
Par acte du 25 mai 2020, la société SG2l Patrimoine a fait attraire la SCI 3E devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, aux fins de la voir notamment condamner à lui payer la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à Ia promesse de vente du 9 août 2017, somme assortie des intérêts de retard à compter de sa date d'exigibilité calculés selon les termes de l'articIe L. 441-6 du code de commerce, outre anatocisme.
Par jugement du 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :
- condamné la SCI 3E à verser à la société SG2I Patrimoine la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 9 août 2017,
- débouté la société SG2l Patrimoine de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L. 441-1 du code de commerce,
- ordonné Ia capitalisation des intérêts par année entière,
- débouté Ia société SG2I Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté la SCI 3E de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté Ia SCI 3E de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné Ia SCI 3E à verser à Ia société SG2l Patrimoine la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la SCI 3E à supporter la charge des entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Nadine Thurel, avocat au barreau de Chalon-sur-Saône conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 2 décembre 2022, la SCI 3E a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 19 septembre 2023, la première présidente de la cour d'appel de Dijon a déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par la SCI 3E.
Par ordonnance d'incident du 5 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état a, notamment, écarté des débats les conclusions et les pièces n° 4 et 5 notifiées par la société SG2I Patrimoine le 13 novembre 2023, et rejeté la demande de radiation du rôle de la cour de la présente affaire.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 juillet 2024, la SCI 3E demande à la cour, au visa des articles 1304-3 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
- la recevoir en son appel, l'en déclarer bien fondée et en conséquence,
- infirmer le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en toutes ses dispositions, sauf à le confirmer en ce qu'il a débouté la société SG2l Patrimoine de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L. 441-1 du code de commerce et en ce qu'il l'a encore déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau,
- débouter la société SG2I Patrimoine de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 136 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 9 août 2017,
- débouter la société SG2I Patrimoine de sa demande d'application de l'article L. 441-6 du code de commerce,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la 1ère instance,
- condamner la société SG2I Patrimoine aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Y ajoutant,
- débouter la société SG2I Patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- condamner la société SG2I Patrimoine aux entiers dépens de l'instance d'appel en ce compris les 225 euros au titre du timbre fiscal.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 février 2025, la société SG2I Patrimoine demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1304-3 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône du 31 octobre 2022 en toutes ses dispositions, sauf à l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L.441-1 du code de commerce, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Et statuant à nouveau,
- assortir la condamnation des intérêts de retard sur le fondement de l'article L. 441-10 II du code de commerce à compter de la date d'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation, savoir le 20 octobre 2017, avec anatocisme,
- condamner la SCI 3E à lui payer une somme de 13 000 euros à titre de dommages-intérêts,
En tout état de cause,
- condamner la SCI 3E à lui payer une somme de 15 000 euros sauf à parfaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI 3E aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice Charlemagne, avocat au barreau de Dijon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
La clôture est intervenue le 2 septembre 2025
MOTIVATION
Il convient à titre liminaire de relever que si la SCI 3E invoque en page 7 de ses dernières conclusions la nullité du jugement dont appel pour défaut de motivation, cette prétention ne figure toutefois pas dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Sur le versement de l'indemnité d'immobilisation
En premier lieu, la SCI 3E soutient qu'elle a bénéficié de deux prorogations des effets de la condition suspensive. Elle allègue que les termes de la promesse ont été respectés dans les délais de la 1ère prorogation.
La société SG2I Patrimoine répond que la SCI 3E se prévaut d'une prorogation de la date de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de prêts, sans réellement préciser la date de prorogation. Elle soutient qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive avant le 20 octobre 2017, terme conventionnel extinctif, et en application de la clause de caducité, la promesse devenait automatiquement caduque à cette date.
Elle fait valoir qu'elle a toujours refusé de signer un avenant portant prorogation du terme de la promesse.
Elle déclare, s'il devait être considéré que le délai fixé pour l'obtention de l'accord de prêt a été reporté au 1er novembre 2017, qu'à cette date, la société SCI 3E ne s'est pas prévalue d'un refus de prêt qui lui aurait été notifié. Elle conclut que la société SCI 3E est alors réputée, en application de la promesse, avoir renoncé à la protection de la condition suspensive de financement.
Par un mail du 23 octobre 2017, le notaire a indiqué que la société SG2I Patrimoine lui avait 'donné son accord pour la prorogation (du délai) jusqu'au 1er novembre 2017'. Il en ressort qu'un accord a été trouvé entre la société SG2I Patrimoine et la SCI 3E pour reporter le terme afférent à la condition suspensive jusqu'au 1er novembre 2017.
En revanche, outre que le projet d'avenant n'a pas été signé, le mail du notaire instrumentaire du 27 décembre 2017, 'rappelant que la promesse a été prorogée jusqu'au 15 décembre 2017', n'est pas suffisant pour établir que les parties ont entendu de manière univoque reporter une seconde fois le terme relatif à la condition suspensive jusqu'au 15 décembre 2017.
En second lieu, la SCI 3E soutient que les demandes de prêt qu'elle a déposées étaient conformes aux stipulations de la promesse s'agissant des conditions financières. Elle fait en outre valoir que le délai de dépôt de la demande de financement a été respecté. Elle allègue qu'elle a déposé plusieurs demandes et a poursuivi ses efforts en vain pour trouver d'autres financements lui permettant de conclure la vente.
La société SG2I Patrimoine réplique, à titre subsidiaire, s'il était jugé que la SCI 3E n'a pas renoncé à la condition suspensive d'obtention des prêts, que la promesse est devenue caduque le 15 octobre 2017, voire le 1er novembre 2017, en l'absence de réalisation de cette condition suspensive avant l'une ou l'autre date.
Elle soutient que la SCI 3E n'a pas fait toute diligence pour permettre la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts et ne justifie pas avoir déposé des dossiers de demande de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse conformément aux stipulations de l'acte.
Elle affirme que la défaillance de la condition est imputable à la SCI 3E et qu'elle est donc bien fondée à se prévaloir de l'acquisition à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Sur la question du dépôt d'un dossier de financement, la SCI 3E allègue avoir accompli les diligences utiles pour obtenir un prêt en sollicitant les banques Crédit Mutuel, Bred Banque Populaire, LCL, Delubac et la société de courtage LMC Invest.
La SCI 3E produit un procès-verbal de constat du 28 novembre 2022, établi par un commissaire de justice, pour démontrer que la promesse de vente était contenue dans le dossier de financement transmis aux banques. Cependant, à l'analyse de cette pièce, seule la société LCL est destinataire des mails et des pièces adressés par la SCI 3E alors qu'en outre cette banque a été sollicitée pour les 'projets au Havre' de la SCI, qu'elle a reçu une promesse de vente afférente 'au dossier immobilier [T]' mais qu'il n'est pas clairement établi qu'elle aurait été précisément sollicitée pour un financement de l'opération litigieuse.
Il n'est pas davantage justifié par l'appelante qu'elle serait concrètement entrée en contact avec la banque Delubac pour obtenir un financement, les mails produits faisant seulement état du dépôt d'un dossier de financement 'à la FIPACO' ou, de manière vague, à 'la tentative de dernière chance ouverte à la Delubac'.
La SCI 3E produit toutefois deux documents de refus de financement émanant du Crédit Mutuel et de la Bred Banque Populaire. Si la lettre de refus de prêt de la Bred Banque Populaire du 30 octobre 2017 fait état d'une demande de prêt déposée auprès de son établissement le 2 octobre 2017, soit après l'expiration du délai de dépôt contractuellement imposé de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse, il ressort de l'attestation émise par le Crédit Mutuel le 10 octobre 2017 que la SCI 3E a déposé un dossier de financement le 17 août 2017, soit dans le délai, étant précisé que la promesse unilatérale de vente donnait à la SCI 3E la possibilité de ne déposer qu'une seule demande de financement auprès d'un établissement bancaire.
L'attestation du Crédit mutuel est précise et mentionne la date de dépôt du dossier de financement, le montant du financement et le taux d'intérêt sollicités ainsi que l'adresse du bien dont le financement était souhaité, de sorte que rien ne permet de retenir qu'il s'agirait d'une attestation de complaisance, l'absence de mention de la date à laquelle le refus de prêt a été notifié à la SCI 3E n'étant pas déterminante à cet égard.
Il n'est pas non plus établi que l'agence Paris-Monge du Crédit Mutuel, qui n'avait pas compétence pour traiter l'opération financière litigieuse en raison du montant demandé et de la localisation du bien, a été sollicitée par la SCI 3E en connaissance de cause, pour faire obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Par ailleurs, le fait de déposer un dossier auprès d'un courtier peut être considéré comme satisfaisant aux diligences contractuellement requises pour l'obtention d'un prêt lorsqu'il est justifié que la demande de prêt faite au courtier répond aux caractéristiques du financement contractuellement arrêtées. La SCI 3E est entrée en relation avec la société de courtage LMC Invest concernant le 'Projet Le Havre', ce que confirme son mail du 9 août 2017 qui avait pour objet de transférer un dossier. Surtout, elle produit une attestation du 16 juin 2023 émanant de la société LMC Invest, laquelle certifie que la SCI 3E a déposé le 10 août 2017, soit dans le délai contractuel de dépôt, et dans les conditions de la promesse de vente du 9 août 2017, une demande de prêt pour le bien objet du litige sis [Adresse 2].
Pour l'ensemble de ces raisons, la SCI 3E justifie du dépôt d'une demande de financement dans le délai prescrit par la promesse unilatérale de vente.
Sur la question du respect des conditions financières stipulées dans la promesse unilatérale de vente, il ressort de l'attestation du Crédit Mutuel que les modalités du financement sollicitées, soit un montant de 1 400 000 euros au taux d'intérêt de 1,55 %, étaient conformes aux caractéristiques financières prescrites par la promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente contient au surplus des dispositions relatives aux garanties. La SCI 3E n'a pu formuler ses observations sur ce point en première instance, le juge ayant soulevé d'office le motif tiré du non respect de ces dispositions sans provoquer un débat contradictoire entre les parties.
De telles dispositions portant sur les garanties de l'opération ne peuvent être valablement exigées ni sanctionnées. En effet, les garanties, réelles ou personnelles, ne sont pas usuellement demandées par les candidats à un crédit mais sont imposées par les banques en fonction de la situation de ces derniers. Il n'est pas non plus établi que la SCI 3E se serait opposée, pour faire échec à l'accomplissement de la condition suspensive, à la constitution d'une garantie exigée par la banque.
La société de courtage LMC Invest, sollicitée pour le financement de l'opération litigieuse, connaissait les conditions de garanties prévues par la promesse. Elle atteste que le prêt a été demandé dans les conditions de la promesse unilatérale de vente, que celle-ci a été transmise avec le dossier de financement et qu'elle a été étudiée en ce sens. Elle atteste encore que la SCI 3E n'a pas sollicité de garantie autre qu'une sûreté réelle sur le bien ou qu'un cautionnement d'un établissement financier, conformément à la condition suspensive.
Pour l'ensemble de ces raisons, la SCI 3E justifie également avoir déposé des demandes de financement auprès d'établissements bancaire ou de courtage dans les termes et selon les conditions imposées par la promesse unilatérale de vente.
Enfin, et en troisième lieu, la SCI 3E allègue qu'il a été justifié des refus de prêts, de sorte que la condition a défailli dans les termes du contrat.
Elle fait valoir que la promesse contient une contradiction en ses termes, la promesse ne pouvant tout à la fois être caduque en raison de l'absence de justification, et 'forcée' par une clause stipulant une renonciation réputée. Elle fait en outre valoir, évoquant la mention dans l'acte de délais différents, que l'article 'Indemnité d'immobilisation' prévoit l'acquisition définitive au promettant de cette indemnité en cas de non respect du 'délai prévu ci-après' sans préciser de quel délai il s'agit.
Elle soutient, en présence d'une contradiction dans le contrat, que celui-ci s'interprète en faveur de la partie qui s'oblige et que l'interprétation qui lui est la plus favorable est de retenir le caractère extinctif du terme. Elle conclut, en application tant de la loi que du contrat, qu'elle peut recouvrer son indemnité d'immobilisation, la défaillance de la condition suspensive n'étant pas imputable à une faute de sa part qui aurait conduit les établissements bancaires à refuser la demande de financement. Elle ajoute que cette démonstration n'est enfermée dans aucun délai contractuel.
Elle déclare qu'il importe peu que les délais d'information n'aient éventuellement pas été respectés dès lors que la promesse stipule qu'en cas de défaillance, le bénéficiaire pourra recouvrer son indemnité d'immobilisation. Elle précise que c'est la non-obtention du prêt qui emporte défaillance de la condition, et non une éventuelle absence de justification dans les délais.
La société SG2I Patrimoine répond que même s'il était admis que le délai imparti, fixé initialement au 15 octobre 2017, avait été prorogé au 1er novembre 2017, la SCI 3E ne justifie pas avoir adressé le moindre courrier relatif à un refus de prêt dans le délai. Elle soutient que la SCI 3E est donc réputée avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention de prêts et qu'elle ne peut ainsi s'en prévaloir pour justifier son absence de levée d'option avant la date d'expiration de la promesse de vente fixée au 30 novembre 2017. Elle fait valoir qu'à défaut d'avoir levé l'option, la société SCI 3E est redevable de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse.
Elle réplique également que les termes de l'article de la promesse de vente relatif à l'obtention des prêts ne portent aucune contradiction. Elle soutient que la date de notification de refus de prêt (le 15 octobre 2017) ou le délai de notification de l'obtention de prêt sont clairs (cinq jours suivant le 15 octobre 2017).
Elle précise que ce n'est que s'il était estimé que la SCI 3E n'avait pas renoncé à la condition suspensive de financement que la promesse aurait été considérée comme caduque pour défaut de justification de l'obtention d'un accord de prêt.
Elle ajoute que l'article de l'acte notarié relatif à l'indemnité d'immobilisation ne concerne que les conditions d'exigibilité de l'indemnité, à savoir la notification préalable de la rupture du contrat par le Promettant au Bénéficiaire, la promesse n'étant pas caduque dès lors que le Bénéficiaire était réputé avoir renoncé à la condition suspensive de financement. Elle précise avoir procédé à cette notification.
Elle conclut que l'indemnité d'immobilisation lui est due en tout état de cause puisque la société SCI 3E est réputée avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention des prêts et n'a pas levé l'option avant l'expiration de la promesse fixée au 30 novembre 2017, toutes les autres conditions suspensives étant réalisées par ailleurs.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La promesse unilatérale de vente subordonne le bénéfice de la protection de la condition suspensive à l'obligation pour le Bénéficiaire de 'se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts'.
Et d'ajouter 'qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé'.
Elle prévoit de surcroît, à l'article 'Indemnité d'immobilisation - séquestre', au paragraphe '4. exigibilité de l'indemnité', que l'indemnité d'immobilisation se trouvera acquise définitivement au PROMETTANT si le BENEFICIAIRE ne respecte pas le délai prévu ci-après pour notifier l'obtention ou le refus de son crédit bancaire, à la condition que le PROMETTANT, constatant le non-respect des dates notifie au préalable la rupture du contrat au BENEFICIAIRE.
Elle ajoute 'que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration de la promesse (...)'.
Il résulte de la lecture combinée des clauses relatives à l'indemnité d'immobilisation et à la condition suspensive d'obtention de prêts, ainsi que de l'accord des parties sur la prorogation de la date de réalisation de ladite condition au 1er novembre 2017, que la SCI 3E bénéficiait d'un délai jusqu'au 1er novembre 2017 pour se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive. Il est constant que la SCI 3E n'a informé la société SG2I Patrimoine du refus de financement que par courrier du 19 janvier 2018, soit après l'expiration du délai qui lui était imposé.
Il ressort des déclarations de la société SG2I Patrimoine et des pièces produites que celle-ci a demandé au notaire, par courrier du 9 janvier 2018, de notifier pour son compte à la SCI 3E, d'une part, la rupture du contrat pour défaut de justification, dans le délai contractuellement fixé, de l'obtention ou du refus de prêt et, d'autre part, l'acquisition définitive à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Dans son courrier du 19 janvier 2018, la SCI 3E reconnaît avoir reçu cette information. La notification préalable de la rupture du contrat a ainsi été effectuée par la société SG2I Patrimoine.
Aussi, en application des termes de la promesse qui forment la loi des parties, faute d'avoir invoqué et notifié à la société SG2I Patrimoine le refus de financement au plus tard le 1er novembre 2017, la SCI 3E est réputée avoir renoncé à la condition suspensive. Il est acquis que la SCI 3E n'a pas levé l'option avant l'expiration de la promesse, soit avant le 30 novembre 2017.
Pour ces raisons, faute d'avoir notifié à la société SG2I Patrimoine le refus de son crédit bancaire, la SCI 3E, qui est alors réputée avoir renoncé à la condition suspensive et qui n'a pas levé l'option dans le délai imparti, se trouve redevable de l'indemnité d'immobilisation contractuellement convenue.
Le jugement dont appel sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné la SCI 3E à verser à la société SG2I Patrimoine la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Sur les pénalités de retard
La société SG2I Patrimoine soutient que la promesse de vente a été conclue entre deux sociétés ayant pour activité celle de marchands de biens de telle sorte que le bien immobilier constitue pour elles une marchandise au sens de l'article L. 441-10 du code de commerce. Elle sollicite ainsi de la cour qu'elle assortisse la condamnation de la SCI 3E des intérêts de retard calculés en application de l'article L. 441-10 II du code de commerce.
La SCI 3E réplique que l'article L.441-6 du code de commerce n'est pas applicable, les promesses de vente n'entrant pas dans la catégorie des prestations concernées.
Les pénalités de retard instituées en faveur du créancier par l'article L. 441-6 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au présent litige (devenu L. 441-10, II du même code), concernent en effet le non-paiement des factures dans les délais fixés par cet article, et n'ont nullement vocation à s'appliquer à une indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse de vente.
En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté la société SG2I Patrimoine de sa demande de ce chef.
Sur les demandes respectives des parties de dommages et intérêts
- Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI 3E pour procédure abusive :
La SCI 3E fait grief à la société SG2I Patrimoine d'avoir mené une procédure en sachant pertinemment qu'elle avait multiplié les efforts pour tenter d'obtenir le financement. Elle ajoute avoir découvert que l'immeuble avait été vendu dès le 30 avril 2018, au profit de la société MGM dont le gérant et associé est M. [V] [I] qui était, au sein de l'étude notariale commune aux deux parties à l'instance, chargé de négocier la vente de l'immeuble.
La société SG2I Patrimoine réplique qu'il n'est nullement établi que la seconde promesse de vente concernant son bien aurait été conclue avant qu'elle apprenne que la SCI 3E n'avait pas eu son financement, et soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir cédé son bien dès qu'elle a eu la certitude incontestée qu'elle ne pouvait le vendre à la SCI 3E.
Quelle que puisse être la sévérité de la sanction contractuellement prévue pour un simple défaut de notification du refus de financement, la demande de la société SG2I Patrimoine en versement de l'indemnité d'immobilisation repose sur la loi des parties et les engagements pris par chacune d'elles en parfaite connaissance de cause. Les difficultés pour obtenir un financement et, finalement, la conclusion de la vente au profit d'un autre acquéreur n'ont pas d'incidence sur le sort de l'indemnité d'immobilisation due à la société SG2I Patrimoine, de sorte que la procédure initiée par cette dernière, dont le bien fondé a été consacré, ne saurait être qualifiée d'abusive.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI 3E.
- Sur la demande de dommages et intérêts de la société SG2I Patrimoine pour résistance abusive :
La société SG2I Patrimoine soutient que l'attitude de la SCI 3E est particulièrement fautive alors qu'au-delà de son refus d'honorer sa signature, elle a mis en 'uvre des man'uvres grossières pour tenter d'échapper à ses engagements financiers. Elle déclare que la procédure engagée la contraint à des diligences et des pertes de temps qui ne sont pas consacrées à son activité professionnelle, la privant de la possibilité d'investir dans ses opérations le montant de l'indemnité d'immobilisation qui lui revient de droit.
Aucune faute n'est toutefois caractérisée à l'endroit de la SCI 3E, l'appréciation inexacte que cette partie a pu faire de la nature de ses obligations n'étant pas en soi constitutive d'une résistance abusive au paiement des sommes dont elle a été déclarée contractuellement redevable. En outre, la société SG2I Patrimoine ne démontre pas avoir subi un préjudice, alors qu'elle a très rapidement trouvé un nouvel acquéreur et a pu finaliser la vente du bien.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société SG2I Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais de procès
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et débouté Ia SCI 3E de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel doivent être supportés par la SCI 3E.
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la société SG2I Patrimoine. Néanmoins, eu égard aux circonstances de la présente affaire, l'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions pour les frais irrépétibles exposés par cette dernière tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SCI 3E à payer à la société SG2I Patrimoine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,
Déboute la société SG2I Patrimoine de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
Condamne la SCI 3E aux dépens d'appel,
Déboute Ia SCI 3E et Ia société SG2l Patrimoine de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
Le greffier, Le président,
C/
S.A.R.L. SG2I PATRIMOINE
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025
N° RG 22/01495 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCLH
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 31 octobre 2022,
rendue par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône - RG : 20/00657
APPELANTE :
S.C.I. 3E représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127
assisté par Me Nicolas VENNER de L'AARPI AEVEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.A.R.L. SG2I PATRIMOINE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
assisté de Me Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025 pour être prorogée au 11 Décembre puis au 18 Décembre 2025,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte notarié du 9 août 2017, la société SG2I Patrimoine a conclu avec la SCI 3E une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 1]), cadastré section DB n°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 3], au prix de 1 362 500 euros.
La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017 et a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un ou plusieurs prêts.
La clause relative à la condition suspensive d'obtention de prêts est ainsi formulée, pages 12 et 13 de la promesse unilatérale :
'Obtention de prêts
Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.
Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
que leur montant total soit d'un minimum de UN MILLION QUATRE CENT MILLE EUROS (1.400.000,00 EUR),
que les taux d'intérêts, hors assurance, soit d'un montant maximum de 1,55 %,
que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou Ie cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).
ll s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 15 octobre 2017. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.
Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.
Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance :
Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès-invalidité.
Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que :
'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :
justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,
et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.
Il est rappelé qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.
A l'intérieur du délai fixé pour l'obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est à dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT.'
La clause 'Indemnité d'immobilisation - séquestre' prévoit quant à elle ce qui suit, pages 10 et 11 de l'acte :
'indemnité d'immobilisation - séquestre
1. Fixation du montant de l'indemnité d'immobilisation
Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de cent trente-six mille deux cent cinquante euros (136.250,00 eur).
2. Conditions du versement par le BENEFICIAIRE
Les parties sont convenues que le BENEFICIAIRE ne verse pas ladite somme sur un
compte séquestre à titre de garantie de son versement éventuel.
3. Nature de cette indemnité
La somme ci-dessus ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de
l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.
4. exigibilité de l'indemnité
Cette somme sera exigible au profit du PROMETTANT en cas de non réalisation de la
vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte. Ladite somme sera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
Il est ici précisé concernant la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier, que l'indemnité d'immobilisation sera acquise définitivement au PROMETTANT si le BENEFICIAIRE ne respecte pas le délai prévu ci-après pour notifier l'obtention ou le refus de son crédit bancaire, à la condition que le PROMETTANT, constatant le non-respect des dates notifie au préalable la rupture du contrat au BENEFICIAIRE.
Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration de la promesse. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.'
Par courrier du 9 janvier 2018, la société SG2l Patrimoine a demandé au notaire qu'il notifie pour son compte à la SCI 3E, d'une part, la rupture du contrat pour défaut de justification, dans le délai fixé contractuellement, de l'obtention ou du refus du prêt sollicité, et, d'autre part, l'acquisition définitive à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 19 janvier 2018, la SCI 3E a transmis à la société SG2l Patrimoine deux documents de refus de prêt émanant du Crédit Mutuel et de la Bred Banque Populaire.
Par courrier du 9 mai 2018, la société SG2l Patrimoine a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Ia SCI 3E d'avoir à lui communiquer la copie des dossiers de demande de prêt déposés auprès des deux établissements bancaires, outre la copie du courrier l'informant du refus bancaire de financement.
D'autres échanges sont intervenus par courriers des 11 mai 2018 et 8 juin 2018.
Par acte du 25 mai 2020, la société SG2l Patrimoine a fait attraire la SCI 3E devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, aux fins de la voir notamment condamner à lui payer la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à Ia promesse de vente du 9 août 2017, somme assortie des intérêts de retard à compter de sa date d'exigibilité calculés selon les termes de l'articIe L. 441-6 du code de commerce, outre anatocisme.
Par jugement du 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :
- condamné la SCI 3E à verser à la société SG2I Patrimoine la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 9 août 2017,
- débouté la société SG2l Patrimoine de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L. 441-1 du code de commerce,
- ordonné Ia capitalisation des intérêts par année entière,
- débouté Ia société SG2I Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté la SCI 3E de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté Ia SCI 3E de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné Ia SCI 3E à verser à Ia société SG2l Patrimoine la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné la SCI 3E à supporter la charge des entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Nadine Thurel, avocat au barreau de Chalon-sur-Saône conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 2 décembre 2022, la SCI 3E a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 19 septembre 2023, la première présidente de la cour d'appel de Dijon a déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par la SCI 3E.
Par ordonnance d'incident du 5 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état a, notamment, écarté des débats les conclusions et les pièces n° 4 et 5 notifiées par la société SG2I Patrimoine le 13 novembre 2023, et rejeté la demande de radiation du rôle de la cour de la présente affaire.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 juillet 2024, la SCI 3E demande à la cour, au visa des articles 1304-3 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
- la recevoir en son appel, l'en déclarer bien fondée et en conséquence,
- infirmer le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en toutes ses dispositions, sauf à le confirmer en ce qu'il a débouté la société SG2l Patrimoine de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L. 441-1 du code de commerce et en ce qu'il l'a encore déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau,
- débouter la société SG2I Patrimoine de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 136 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 9 août 2017,
- débouter la société SG2I Patrimoine de sa demande d'application de l'article L. 441-6 du code de commerce,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la 1ère instance,
- condamner la société SG2I Patrimoine aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Y ajoutant,
- débouter la société SG2I Patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société SG2I Patrimoine à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- condamner la société SG2I Patrimoine aux entiers dépens de l'instance d'appel en ce compris les 225 euros au titre du timbre fiscal.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 février 2025, la société SG2I Patrimoine demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1304-3 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône du 31 octobre 2022 en toutes ses dispositions, sauf à l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des intérêts sur le fondement de l'articIe L.441-1 du code de commerce, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Et statuant à nouveau,
- assortir la condamnation des intérêts de retard sur le fondement de l'article L. 441-10 II du code de commerce à compter de la date d'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation, savoir le 20 octobre 2017, avec anatocisme,
- condamner la SCI 3E à lui payer une somme de 13 000 euros à titre de dommages-intérêts,
En tout état de cause,
- condamner la SCI 3E à lui payer une somme de 15 000 euros sauf à parfaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI 3E aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice Charlemagne, avocat au barreau de Dijon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
La clôture est intervenue le 2 septembre 2025
MOTIVATION
Il convient à titre liminaire de relever que si la SCI 3E invoque en page 7 de ses dernières conclusions la nullité du jugement dont appel pour défaut de motivation, cette prétention ne figure toutefois pas dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Sur le versement de l'indemnité d'immobilisation
En premier lieu, la SCI 3E soutient qu'elle a bénéficié de deux prorogations des effets de la condition suspensive. Elle allègue que les termes de la promesse ont été respectés dans les délais de la 1ère prorogation.
La société SG2I Patrimoine répond que la SCI 3E se prévaut d'une prorogation de la date de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de prêts, sans réellement préciser la date de prorogation. Elle soutient qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive avant le 20 octobre 2017, terme conventionnel extinctif, et en application de la clause de caducité, la promesse devenait automatiquement caduque à cette date.
Elle fait valoir qu'elle a toujours refusé de signer un avenant portant prorogation du terme de la promesse.
Elle déclare, s'il devait être considéré que le délai fixé pour l'obtention de l'accord de prêt a été reporté au 1er novembre 2017, qu'à cette date, la société SCI 3E ne s'est pas prévalue d'un refus de prêt qui lui aurait été notifié. Elle conclut que la société SCI 3E est alors réputée, en application de la promesse, avoir renoncé à la protection de la condition suspensive de financement.
Par un mail du 23 octobre 2017, le notaire a indiqué que la société SG2I Patrimoine lui avait 'donné son accord pour la prorogation (du délai) jusqu'au 1er novembre 2017'. Il en ressort qu'un accord a été trouvé entre la société SG2I Patrimoine et la SCI 3E pour reporter le terme afférent à la condition suspensive jusqu'au 1er novembre 2017.
En revanche, outre que le projet d'avenant n'a pas été signé, le mail du notaire instrumentaire du 27 décembre 2017, 'rappelant que la promesse a été prorogée jusqu'au 15 décembre 2017', n'est pas suffisant pour établir que les parties ont entendu de manière univoque reporter une seconde fois le terme relatif à la condition suspensive jusqu'au 15 décembre 2017.
En second lieu, la SCI 3E soutient que les demandes de prêt qu'elle a déposées étaient conformes aux stipulations de la promesse s'agissant des conditions financières. Elle fait en outre valoir que le délai de dépôt de la demande de financement a été respecté. Elle allègue qu'elle a déposé plusieurs demandes et a poursuivi ses efforts en vain pour trouver d'autres financements lui permettant de conclure la vente.
La société SG2I Patrimoine réplique, à titre subsidiaire, s'il était jugé que la SCI 3E n'a pas renoncé à la condition suspensive d'obtention des prêts, que la promesse est devenue caduque le 15 octobre 2017, voire le 1er novembre 2017, en l'absence de réalisation de cette condition suspensive avant l'une ou l'autre date.
Elle soutient que la SCI 3E n'a pas fait toute diligence pour permettre la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts et ne justifie pas avoir déposé des dossiers de demande de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse conformément aux stipulations de l'acte.
Elle affirme que la défaillance de la condition est imputable à la SCI 3E et qu'elle est donc bien fondée à se prévaloir de l'acquisition à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Sur la question du dépôt d'un dossier de financement, la SCI 3E allègue avoir accompli les diligences utiles pour obtenir un prêt en sollicitant les banques Crédit Mutuel, Bred Banque Populaire, LCL, Delubac et la société de courtage LMC Invest.
La SCI 3E produit un procès-verbal de constat du 28 novembre 2022, établi par un commissaire de justice, pour démontrer que la promesse de vente était contenue dans le dossier de financement transmis aux banques. Cependant, à l'analyse de cette pièce, seule la société LCL est destinataire des mails et des pièces adressés par la SCI 3E alors qu'en outre cette banque a été sollicitée pour les 'projets au Havre' de la SCI, qu'elle a reçu une promesse de vente afférente 'au dossier immobilier [T]' mais qu'il n'est pas clairement établi qu'elle aurait été précisément sollicitée pour un financement de l'opération litigieuse.
Il n'est pas davantage justifié par l'appelante qu'elle serait concrètement entrée en contact avec la banque Delubac pour obtenir un financement, les mails produits faisant seulement état du dépôt d'un dossier de financement 'à la FIPACO' ou, de manière vague, à 'la tentative de dernière chance ouverte à la Delubac'.
La SCI 3E produit toutefois deux documents de refus de financement émanant du Crédit Mutuel et de la Bred Banque Populaire. Si la lettre de refus de prêt de la Bred Banque Populaire du 30 octobre 2017 fait état d'une demande de prêt déposée auprès de son établissement le 2 octobre 2017, soit après l'expiration du délai de dépôt contractuellement imposé de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse, il ressort de l'attestation émise par le Crédit Mutuel le 10 octobre 2017 que la SCI 3E a déposé un dossier de financement le 17 août 2017, soit dans le délai, étant précisé que la promesse unilatérale de vente donnait à la SCI 3E la possibilité de ne déposer qu'une seule demande de financement auprès d'un établissement bancaire.
L'attestation du Crédit mutuel est précise et mentionne la date de dépôt du dossier de financement, le montant du financement et le taux d'intérêt sollicités ainsi que l'adresse du bien dont le financement était souhaité, de sorte que rien ne permet de retenir qu'il s'agirait d'une attestation de complaisance, l'absence de mention de la date à laquelle le refus de prêt a été notifié à la SCI 3E n'étant pas déterminante à cet égard.
Il n'est pas non plus établi que l'agence Paris-Monge du Crédit Mutuel, qui n'avait pas compétence pour traiter l'opération financière litigieuse en raison du montant demandé et de la localisation du bien, a été sollicitée par la SCI 3E en connaissance de cause, pour faire obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Par ailleurs, le fait de déposer un dossier auprès d'un courtier peut être considéré comme satisfaisant aux diligences contractuellement requises pour l'obtention d'un prêt lorsqu'il est justifié que la demande de prêt faite au courtier répond aux caractéristiques du financement contractuellement arrêtées. La SCI 3E est entrée en relation avec la société de courtage LMC Invest concernant le 'Projet Le Havre', ce que confirme son mail du 9 août 2017 qui avait pour objet de transférer un dossier. Surtout, elle produit une attestation du 16 juin 2023 émanant de la société LMC Invest, laquelle certifie que la SCI 3E a déposé le 10 août 2017, soit dans le délai contractuel de dépôt, et dans les conditions de la promesse de vente du 9 août 2017, une demande de prêt pour le bien objet du litige sis [Adresse 2].
Pour l'ensemble de ces raisons, la SCI 3E justifie du dépôt d'une demande de financement dans le délai prescrit par la promesse unilatérale de vente.
Sur la question du respect des conditions financières stipulées dans la promesse unilatérale de vente, il ressort de l'attestation du Crédit Mutuel que les modalités du financement sollicitées, soit un montant de 1 400 000 euros au taux d'intérêt de 1,55 %, étaient conformes aux caractéristiques financières prescrites par la promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente contient au surplus des dispositions relatives aux garanties. La SCI 3E n'a pu formuler ses observations sur ce point en première instance, le juge ayant soulevé d'office le motif tiré du non respect de ces dispositions sans provoquer un débat contradictoire entre les parties.
De telles dispositions portant sur les garanties de l'opération ne peuvent être valablement exigées ni sanctionnées. En effet, les garanties, réelles ou personnelles, ne sont pas usuellement demandées par les candidats à un crédit mais sont imposées par les banques en fonction de la situation de ces derniers. Il n'est pas non plus établi que la SCI 3E se serait opposée, pour faire échec à l'accomplissement de la condition suspensive, à la constitution d'une garantie exigée par la banque.
La société de courtage LMC Invest, sollicitée pour le financement de l'opération litigieuse, connaissait les conditions de garanties prévues par la promesse. Elle atteste que le prêt a été demandé dans les conditions de la promesse unilatérale de vente, que celle-ci a été transmise avec le dossier de financement et qu'elle a été étudiée en ce sens. Elle atteste encore que la SCI 3E n'a pas sollicité de garantie autre qu'une sûreté réelle sur le bien ou qu'un cautionnement d'un établissement financier, conformément à la condition suspensive.
Pour l'ensemble de ces raisons, la SCI 3E justifie également avoir déposé des demandes de financement auprès d'établissements bancaire ou de courtage dans les termes et selon les conditions imposées par la promesse unilatérale de vente.
Enfin, et en troisième lieu, la SCI 3E allègue qu'il a été justifié des refus de prêts, de sorte que la condition a défailli dans les termes du contrat.
Elle fait valoir que la promesse contient une contradiction en ses termes, la promesse ne pouvant tout à la fois être caduque en raison de l'absence de justification, et 'forcée' par une clause stipulant une renonciation réputée. Elle fait en outre valoir, évoquant la mention dans l'acte de délais différents, que l'article 'Indemnité d'immobilisation' prévoit l'acquisition définitive au promettant de cette indemnité en cas de non respect du 'délai prévu ci-après' sans préciser de quel délai il s'agit.
Elle soutient, en présence d'une contradiction dans le contrat, que celui-ci s'interprète en faveur de la partie qui s'oblige et que l'interprétation qui lui est la plus favorable est de retenir le caractère extinctif du terme. Elle conclut, en application tant de la loi que du contrat, qu'elle peut recouvrer son indemnité d'immobilisation, la défaillance de la condition suspensive n'étant pas imputable à une faute de sa part qui aurait conduit les établissements bancaires à refuser la demande de financement. Elle ajoute que cette démonstration n'est enfermée dans aucun délai contractuel.
Elle déclare qu'il importe peu que les délais d'information n'aient éventuellement pas été respectés dès lors que la promesse stipule qu'en cas de défaillance, le bénéficiaire pourra recouvrer son indemnité d'immobilisation. Elle précise que c'est la non-obtention du prêt qui emporte défaillance de la condition, et non une éventuelle absence de justification dans les délais.
La société SG2I Patrimoine répond que même s'il était admis que le délai imparti, fixé initialement au 15 octobre 2017, avait été prorogé au 1er novembre 2017, la SCI 3E ne justifie pas avoir adressé le moindre courrier relatif à un refus de prêt dans le délai. Elle soutient que la SCI 3E est donc réputée avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention de prêts et qu'elle ne peut ainsi s'en prévaloir pour justifier son absence de levée d'option avant la date d'expiration de la promesse de vente fixée au 30 novembre 2017. Elle fait valoir qu'à défaut d'avoir levé l'option, la société SCI 3E est redevable de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse.
Elle réplique également que les termes de l'article de la promesse de vente relatif à l'obtention des prêts ne portent aucune contradiction. Elle soutient que la date de notification de refus de prêt (le 15 octobre 2017) ou le délai de notification de l'obtention de prêt sont clairs (cinq jours suivant le 15 octobre 2017).
Elle précise que ce n'est que s'il était estimé que la SCI 3E n'avait pas renoncé à la condition suspensive de financement que la promesse aurait été considérée comme caduque pour défaut de justification de l'obtention d'un accord de prêt.
Elle ajoute que l'article de l'acte notarié relatif à l'indemnité d'immobilisation ne concerne que les conditions d'exigibilité de l'indemnité, à savoir la notification préalable de la rupture du contrat par le Promettant au Bénéficiaire, la promesse n'étant pas caduque dès lors que le Bénéficiaire était réputé avoir renoncé à la condition suspensive de financement. Elle précise avoir procédé à cette notification.
Elle conclut que l'indemnité d'immobilisation lui est due en tout état de cause puisque la société SCI 3E est réputée avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention des prêts et n'a pas levé l'option avant l'expiration de la promesse fixée au 30 novembre 2017, toutes les autres conditions suspensives étant réalisées par ailleurs.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La promesse unilatérale de vente subordonne le bénéfice de la protection de la condition suspensive à l'obligation pour le Bénéficiaire de 'se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts'.
Et d'ajouter 'qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé'.
Elle prévoit de surcroît, à l'article 'Indemnité d'immobilisation - séquestre', au paragraphe '4. exigibilité de l'indemnité', que l'indemnité d'immobilisation se trouvera acquise définitivement au PROMETTANT si le BENEFICIAIRE ne respecte pas le délai prévu ci-après pour notifier l'obtention ou le refus de son crédit bancaire, à la condition que le PROMETTANT, constatant le non-respect des dates notifie au préalable la rupture du contrat au BENEFICIAIRE.
Elle ajoute 'que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration de la promesse (...)'.
Il résulte de la lecture combinée des clauses relatives à l'indemnité d'immobilisation et à la condition suspensive d'obtention de prêts, ainsi que de l'accord des parties sur la prorogation de la date de réalisation de ladite condition au 1er novembre 2017, que la SCI 3E bénéficiait d'un délai jusqu'au 1er novembre 2017 pour se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive. Il est constant que la SCI 3E n'a informé la société SG2I Patrimoine du refus de financement que par courrier du 19 janvier 2018, soit après l'expiration du délai qui lui était imposé.
Il ressort des déclarations de la société SG2I Patrimoine et des pièces produites que celle-ci a demandé au notaire, par courrier du 9 janvier 2018, de notifier pour son compte à la SCI 3E, d'une part, la rupture du contrat pour défaut de justification, dans le délai contractuellement fixé, de l'obtention ou du refus de prêt et, d'autre part, l'acquisition définitive à son profit de l'indemnité d'immobilisation.
Dans son courrier du 19 janvier 2018, la SCI 3E reconnaît avoir reçu cette information. La notification préalable de la rupture du contrat a ainsi été effectuée par la société SG2I Patrimoine.
Aussi, en application des termes de la promesse qui forment la loi des parties, faute d'avoir invoqué et notifié à la société SG2I Patrimoine le refus de financement au plus tard le 1er novembre 2017, la SCI 3E est réputée avoir renoncé à la condition suspensive. Il est acquis que la SCI 3E n'a pas levé l'option avant l'expiration de la promesse, soit avant le 30 novembre 2017.
Pour ces raisons, faute d'avoir notifié à la société SG2I Patrimoine le refus de son crédit bancaire, la SCI 3E, qui est alors réputée avoir renoncé à la condition suspensive et qui n'a pas levé l'option dans le délai imparti, se trouve redevable de l'indemnité d'immobilisation contractuellement convenue.
Le jugement dont appel sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné la SCI 3E à verser à la société SG2I Patrimoine la somme de 136 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Sur les pénalités de retard
La société SG2I Patrimoine soutient que la promesse de vente a été conclue entre deux sociétés ayant pour activité celle de marchands de biens de telle sorte que le bien immobilier constitue pour elles une marchandise au sens de l'article L. 441-10 du code de commerce. Elle sollicite ainsi de la cour qu'elle assortisse la condamnation de la SCI 3E des intérêts de retard calculés en application de l'article L. 441-10 II du code de commerce.
La SCI 3E réplique que l'article L.441-6 du code de commerce n'est pas applicable, les promesses de vente n'entrant pas dans la catégorie des prestations concernées.
Les pénalités de retard instituées en faveur du créancier par l'article L. 441-6 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au présent litige (devenu L. 441-10, II du même code), concernent en effet le non-paiement des factures dans les délais fixés par cet article, et n'ont nullement vocation à s'appliquer à une indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse de vente.
En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté la société SG2I Patrimoine de sa demande de ce chef.
Sur les demandes respectives des parties de dommages et intérêts
- Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI 3E pour procédure abusive :
La SCI 3E fait grief à la société SG2I Patrimoine d'avoir mené une procédure en sachant pertinemment qu'elle avait multiplié les efforts pour tenter d'obtenir le financement. Elle ajoute avoir découvert que l'immeuble avait été vendu dès le 30 avril 2018, au profit de la société MGM dont le gérant et associé est M. [V] [I] qui était, au sein de l'étude notariale commune aux deux parties à l'instance, chargé de négocier la vente de l'immeuble.
La société SG2I Patrimoine réplique qu'il n'est nullement établi que la seconde promesse de vente concernant son bien aurait été conclue avant qu'elle apprenne que la SCI 3E n'avait pas eu son financement, et soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir cédé son bien dès qu'elle a eu la certitude incontestée qu'elle ne pouvait le vendre à la SCI 3E.
Quelle que puisse être la sévérité de la sanction contractuellement prévue pour un simple défaut de notification du refus de financement, la demande de la société SG2I Patrimoine en versement de l'indemnité d'immobilisation repose sur la loi des parties et les engagements pris par chacune d'elles en parfaite connaissance de cause. Les difficultés pour obtenir un financement et, finalement, la conclusion de la vente au profit d'un autre acquéreur n'ont pas d'incidence sur le sort de l'indemnité d'immobilisation due à la société SG2I Patrimoine, de sorte que la procédure initiée par cette dernière, dont le bien fondé a été consacré, ne saurait être qualifiée d'abusive.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI 3E.
- Sur la demande de dommages et intérêts de la société SG2I Patrimoine pour résistance abusive :
La société SG2I Patrimoine soutient que l'attitude de la SCI 3E est particulièrement fautive alors qu'au-delà de son refus d'honorer sa signature, elle a mis en 'uvre des man'uvres grossières pour tenter d'échapper à ses engagements financiers. Elle déclare que la procédure engagée la contraint à des diligences et des pertes de temps qui ne sont pas consacrées à son activité professionnelle, la privant de la possibilité d'investir dans ses opérations le montant de l'indemnité d'immobilisation qui lui revient de droit.
Aucune faute n'est toutefois caractérisée à l'endroit de la SCI 3E, l'appréciation inexacte que cette partie a pu faire de la nature de ses obligations n'étant pas en soi constitutive d'une résistance abusive au paiement des sommes dont elle a été déclarée contractuellement redevable. En outre, la société SG2I Patrimoine ne démontre pas avoir subi un préjudice, alors qu'elle a très rapidement trouvé un nouvel acquéreur et a pu finaliser la vente du bien.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société SG2I Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais de procès
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et débouté Ia SCI 3E de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel doivent être supportés par la SCI 3E.
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la société SG2I Patrimoine. Néanmoins, eu égard aux circonstances de la présente affaire, l'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions pour les frais irrépétibles exposés par cette dernière tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SCI 3E à payer à la société SG2I Patrimoine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,
Déboute la société SG2I Patrimoine de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
Condamne la SCI 3E aux dépens d'appel,
Déboute Ia SCI 3E et Ia société SG2l Patrimoine de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
Le greffier, Le président,