CA Bordeaux, 2e ch. civ., 18 décembre 2025, n° 23/01070
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025
N° RG 23/01070 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NESA
[K] [I]
c/
[S] [D]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 5, RG : 19/09274) suivant déclaration d'appel du 03 mars 2023
APPELANT :
[K] [I]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me BAUDORRE
INTIMÉ :
[S] [D]
né le 30 Octobre 1941 à [Localité 4] (33)
de nationalité Française
Retraité
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 04 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
Audience tenue en présence de Madame [L] [O], attachée de justice et de Madame [P] [J], assistante de justice.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. Par un compromis de vente en date du 14 mai 2019, M. [S] [D] convenait de vendre à M. [K] [I] un ensemble de lots de copropriétés situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Cet ensemble portait principalement sur deux appartements du premier étage orientés sur le jardin public pour une superficie d'un peu plus de 300 m².
Le prix convenu entre les parties était de 2 300 000 euros.
2. Le contrat contenait notamment une clause suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un crédit bancaire pour une somme de 1 750 000 euros, une clause de substitution de l'acquéreur ainsi qu'une clause de dépôt de garantie pour un montant de 100 000 euros à verser soit au moyen d'une caution bancaire, soit en numéraire, dans un délai d'un mois sous peine d'une faculté de caducité du compromis de vente stipulée au profit du vendeur. L'acte prévoyait également une clause pénale selon laquelle, dans l'hypothèse où les conditions suspensives venaient à être réalisée sans pour autant conduire à la réitération de l'acte, la partie défaillante devra alors verser la somme de 230 000 euros.
3. La vente devait, en cas de réalisation des conditions suspensives, avoir lieu au plus tard le 15 octobre 2019.
4. Le dépôt de garantie n'ayant pas été réalisé, par acte d'huissier signifié en date du 7 octobre 2019, M. [D] a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux à fin de condamnation au titre de la clause pénale du compromis de vente.
5. Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- constaté la caducité de la promesse de vente, relevée par M. [D] ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 150 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue au contrat ;
- débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- écarté l'exécution provisoire de la décision ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
6. Par déclaration du 3mars 2023, M. [I] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions du 25 juin 2025, il demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- a constaté la caducité de la promesse de vente ;
- a constaté sa défaillance dans l'exécution de son obligation de constituer le dépôt de garantie stipulé ;
- a constaté qu'il ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- l'a condamné à payer à M. [D] la somme de 150 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue au contrat ;
- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- l'a condamné aux dépens ;
- l'a condamné à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de condamnation à hauteur de 230 000 euros.
Statuant à nouveau,
À titre principal,
- dire et juger que la clause pénale lui est inopposable ;
- débouter en conséquence M. [D] de sa demande de versement de la somme de 230 000 euros en application de la clause pénale et de toutes ses demandes, fins et conclusions.
À titre subsidiaire,
- moduler la clause pénale à la somme maximale de 27 932,71 euros.
En toute hypothèse,
- condamner M. [D] à lui verser 25 000 euros au titre du caractère abusif de son action ;
- condamner M. [D] à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice moral :
- condamner M. [D] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
7. Dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2025, M. [D] demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en son principe, en ce qu'elle a :
- constaté l'absence de dol ;
- constaté la caducité de la promesse de vente ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni sa mauvaise foi ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer la décision en ce qu'elle a condamné M. [I] à lui payer la somme de 150 000 euros au titre de la cause de pénalité prévue au contrat.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [I] au paiement d'une somme de 230 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts à compter de l'assignation initiale et capitalisation des intérêts par année entière.
En cas de confirmation,
- condamner M. [I] au paiement des intérêts sur le montant de la condamnation avec capitalisation par année entière à compter de l'assignation et, subsidiairement, du jugement ;
- le condamner au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens, toutes taxes comprises dont distraction au profit de Me Thomas Rivière en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rejeter toutes les demandes de M. [I] ;
- débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
9. Il est rappelé que la promesse synallagmatique de vente signée le 14 mai 2019 prévoyait, notamment, deux conditions suspensives relatives à l'obtention d'un certificat d'urbanisme pour l'une, à l'obtention d'un prêt pour l'autre.
10. L'acte prévoyait ensuite, une clause intitulée « Stipulation de pénalité », laquelle stipulait que, dans l'hypothèse où les conditions suspensives venaient à être réalisées, sans pour autant conduire à la réitération de l'acte, la partie défaillante devrait alors verser la somme de 230 000 euros.
11. Il était également prévu un dépôt de garantie d'un montant de 100 000 € au moyen, soit d'une caution bancaire, soit d'un versement en numéraire.
Cette clause était ainsi rédigée :
'Montant du dépôt de garantie.
Les parties conviennent de fixer le montant du par l'acquéreur au vendeur à titre de dépôt
de garantie à la somme de cent mille euros.
Remise d'une caution bancaire et sort du dépôt de garantie.
En garantie des versements du dépôt de garantie ci-dessus, l'acquéreur remettra dans les trente jours des présentes au plus tard au vendeur une caution bancaire, couvrant ce montant, délivrée au bénéfice du vendeur par une banque de premier ordre ayant un établissement en France.
Cette caution devra avoir une durée de validité de six mois à compter de ce jour et sera renouvelée le cas échéant par l'acquéreur, en cas de prorogation de la présente promesse de vente au-delà de ce délai.
En cas de difficulté d'obtention de cette caution, l'acquéreur aura la possibilité d'effectuer un versement d'un montant équivalent en numéraire sur le compte du notaire participant.
À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus.
La somme fixée à titre de dépôt de garantie ne constitue pas des arrhes. Les parties renoncent à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil.
Le sort de cette somme et de la caution qui sera fournie sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) l'original de la caution sera restitué à l'acquéreur en cas de réalisation de la vente
b) elle restera acquise au vendeur de plein droit à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tous dommages et intérêts, faute par l'acquéreur d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été levées (...) '.
12. Selon le contrat, en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard, le 15 octobre 2019.
13. Le dépôt de garantie n'ayant pas été versé, le conseil de M. [D] a adressé à M. [I], le 5 septembre 2019, une lettre recommandée, retirée le 17 septembre 2019, dans laquelle il écrivait :
'Par rapport aux clauses auxquelles vous vous êtes engagé dans le compromis de vente,
votre défaillance à constituer cette caution ou à verser un séquestre entraîne Monsieur [D] a constaté la caducité du compromis de vente pour cette raison.
Il regrette votre peu de communication sur ce sujet.
Je rappelle que conformément au compromis de vente votre défaillance à constituer la caution implique le versement de l'indemnité stipulée à l'acte.
Monsieur [D] pour résoudre cette difficulté souhaite évidemment que ce dernier point se règle à l'amiable et reste donc ouvert par mon entremise à vos propositions (...)'.
14. Le contrat contenait enfin une clause prévoyant une faculté de substitution pour l'acquéreur.
I- Sur le dol
15. M. [I] expose que la vente avait pu être réalisée par l'intermédiaire de la sarl RLA Consultants qui devait percevoir une commission de 115 000 €.
Qu'il est apparu cependant que cette société ne disposait pas de la qualité d'agent immobilier de sorte qu'elle ne pouvait percevoir une quelconque commission et que le prix de vente, frais d'agence inclus, élément essentiel de son consentement, aurait dû en être diminué.
Il en déduit qu'il a donc été victime d'un dol.
16. S'il soutient ce moyen à titre subsidiaire, celui-ci doit être examiné en premier lieu puisqu'en cas de dol, le contrat encourrait l'annulation et qu'il n'y aurait pas lieu de se prononcer sur la question du dépôt de garantie.
17. En effet, selon l'article 1137 du code civil, 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.
L'article 1139 ajoute : 'L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat'.
18. Cependant, bien que dans les motifs de ses conclusions, M. [I] invoque la nullité du contrat (p13), il n'en tire pas les conséquences et ne demande pas dans son dispositif que soit prononcée la nullité de ce contrat.
19. À titre superfétatoire cependant, il sera rappelé que le dol suppose de la part du co-contractant des manoeuvres ou des mensonges ayant déterminé le consentement de celui qui l'invoque.
20. Or en l'espèce, à supposer que l'agent immobilier n'ait pas été détenteur d'une carte régulière, cette circonstance n'était pas du fait de M. [D] et n'avait pas pour but de tromper M. [I], bien au contraire, puisqu'elle avait pour conséquence de renchérir le prix envisagé et ne pouvait donc que contribuer à le dissuader de contracter.
C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté l'existence d'un dol.
II- Sur la caducité de la vente
21. M. [I] soutient que la caducité du contrat ne constituait qu'une simple faculté et qu'il ne résultait nullement de la lettre que lui avait adressée le conseil du vendeur que celui-ci entendait s'en prévaloir.
Qu'au contraire, il ne s'agissait que de trouver une solution amiable.
22. Que précisément, faisant usage de la faculté de substitution permise par le contrat, il avait déjà entamé des démarches en ce sens.
Que c'est ainsi que fin août 2019, Me [R], notaire qui recherchait des locaux professionnels, lui avait été présenté, avait visité les lieux fin septembre en présence de l'avocat du vendeur et que par la suite, le 29 février 2020, la vente avait pu être conclue avec lui au même prix.
23. Il en déduit donc que le contrat n'a pas été atteint de caducité et a été exécuté par le biais de cette faculté de substitution.
24. M. [D] fait valoir de son côté que dans les ventes immobilières, lorsque le dépassement d'un délai est sanctionné par la caducité sans qu'une mise en demeure soit exigée, la caducité est automatique.
Qu'il est admis que l'absence de réalisation d'une condition suspensive dans le délai prévu entraîne ipso facto la caducité.
Sur ce,
25. Il convient de rappeler qu'en réalité, il ne s'agit pas d'une condition suspensive, celles-ci étant prévues par ailleurs dans le contrat de sorte que la caducité ne résulte pas nécessairement et automatiquement de l'absence de réalisation de cette condition qui est stipulée aux fins de garantir l'exécution du contrat.
26. Il résulte clairement de la lecture de la clause litigieuse que la caducité ne résulte pas du seul fait que le débiteur n'a pas exécuté son obligation puisqu'elle précise qu'en cas de défaut de fourniture d'une caution ou de versement, 'le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant'.
27. Il n'est pas nécessaire en revanche que lorsqu'il entend se prévaloir de cette caducité, le vendeur délivre au préalable à l'acquéreur une mise en demeure.
28. En effet, l'article 1231-5 du code civil dispose certes que ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
29. Mais ce texte ne concerne que l'exigibilité de la pénalité qui est une question distincte.
30. En l'espèce, il résulte clairement de la lettre recommandée sus-citée que M. [D] a entendu se prévaloir de la caducité prévue au contrat.
Le membre de phrase aux termes duquel il est indiqué que 'pour résoudre cette difficulté M. [D] souhaite évidemment que ce dernier point se règle à l'amiable et reste donc ouvert par mon entremise à vos propositions', ne se rapporte à l'évidence qu'à la question des modalités de paiement de la pénalité évoquée dans la phrase précédente et la notion d'amiable ne procède que par opposition à l'hypothèse d'un litige contentieux.
31. M. [I] ne peut par ailleurs prétendre qu'à la date à laquelle M. [D] a entendu se prévaloir de la caducité de la vente, il avait opéré une substitution d'acquéreur comme le permettait le contrat.
En effet, celle-ci suppose qu'avant que soit constatée la caducité, l'opération de substitution ait été menée à son terme c'est-à-dire q'un nouvel acquéreur ait été régulièrement présenté au vendeur, acquéreur ayant manifesté sans ambiguïté sa volonté d'accepter tous les termes du contrat.
32. Tel n'est nullement le cas en l'espèce, à supposer que le vendeur ait eu connaissance de l'intérêt manifesté par Me [R] pour les locaux en question.
Il est au demeurant justement fait remarquer par l'intimé qu'en toute hypothèse, ce n'est pas ce dernier qui a, en définitive, procédé à l'acquisition mais une société dans laquelle il était intéressé.
33. Le jugement qui a constaté la caducité de la vente sera donc confirmé.
III- Sur la pénalité
34. À titre subsidiaire, M. [I] invoque l'article 1231-5 du code civil qui conditionne l'application d'une clause pénale à une mise en demeure préalable et soutient qu'en l'espèce, il n'a fait l'objet d'aucune mise en demeure de sorte que la pénalité ne serait pas due.
Il fait également valoir que M. [D] fait preuve de mauvaise foi en lui réclamant une pénalité alors qu'il avait connaissance de ses difficultés financières, l'a laissé rechercher un nouvel acquéreur et n'a subi aucun préjudice puisque la vente a eu lieu aux mêmes conditions quelques mois plus tard seulement.
35. M. [I] souligne également qu'il existe en réalité deux clauses pénales distinctes dans le contrat et que celle qui sanctionne le défaut de paiement du dépôt de garantie ne prévoit qu'une somme égale à celui-ci soit 100 000 € et qu'en tout état de cause, eu égard au préjudice réellement subi, celle-ci ne saurait excéder la somme de 27 932,71 €, calculée sur les intérêts au taux légal courus sur la somme de 2,3 M € pendant le nombre de jours de retard écoulés entre le 15 octobre 2019, date initialement prévue pour la réitération de la vente par acte authentique et le 29 février 2020, date à laquelle elle a pu effectivement avoir lieu.
36. M. [D] considère qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire, que le vendeur pouvait se prévaloir de la caducité sans autre formalité et qu'en tout état de cause, des courriers électroniques valant mise en demeure ont été expédiés les 12 juin et 16 juillet 2019.
Sur ce,
37. Il est en effet parfaitement exact que le contrat prévoyait d'une part, une clause pénale sanctionnant de manière générale le refus de réitération par acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives, visant l'article 1231-5 du code civil et la nécessité d'une mise en demeure préalable.
Cette clause pénale fixait un montant de 230 000 €.
38. Que d'autre part, les clauses relatives au dépôt de garantie prévoyaient de leur côté que le montant de celui-ci 'serait acquis au vendeur à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tous dommages et intérêts, faute par l'acquéreur d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été levées '.
39. Abstraction faite de ce que cet acte passé devant notaire visait ainsi des textes abrogés depuis le 1er octobre 2016 (!), cette clause, certes ambiguë, prévoyait simplement que le vendeur conservait le montant du dépôt de garantie en cas de défection telle que prévue dans la clause pénale évoquée plus haut.
Elle ne sanctionnait donc pas le défaut de réalisation du dépôt de garantie
40. Celui-ci était en revanche prévu, quelques lignes plus haut : À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus ( souligné par la cour).
Le renvoi à la somme fixée ci-dessus est un renvoi à la clause pénale générale, c'est-à-dire au montant de 230 000 € évoqué par M. [D].
41. Celle-ci prévoyait bien une mise en demeure préalable, contrairement à ce que soutient M. [D] qui opère une confusion entre la constatation de la caducité et l'exigibilité de la pénalité et se référait d'ailleurs expressément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil sus-cité.
42. Selon l'article 1344 du code civil, 'le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation'.
La mise en demeure suppose que l'acte qui la contient soit notifié personnellement au débiteur et qu'un délai suffisant lui soit imparti pour lui permettre de s'exécuter (Cass. civ. 1re, 24 mars 1998, n° 96 11.947).
43. En l'espèce, les messages électroniques dont se prévaut le vendeur sont des messages échangés entre les notaires respectifs des parties dont rien n'indique qu'ils ont été notifiés à M. [I] lui-même.
Surtout, dans le premier, le notaire du vendeur demandait à celui de l'acquéreur de lui confirmer la mise en place du cautionnement bancaire tandis que dans le second, il se bornait à lui demander s'il détenait 'le justificatif de mise en place du cautionnement'.
Il n'en résultait aucune mise en demeure impérative.
44. Certes, dans une lettre du 29 juillet 2019, son notaire écrivait à son homologue :
']e me permets de vous rappeler les termes de mes courriels du 12 juin et 5juillet dernier.
Aux termes du compromis de vente du 14 mai 2019 votre client devait an plus tard le 14 juin mettre en place un cautionnement bancaire à hauteur de la somme de cent mille euros et ce au titre du dépôt de garantie.
À ce jour et sauf erreur de ma part, ni moi-même ni le vendeur et les agences négociatrices ne détiennent an quelconque justificatif de la mise en place de ce cautionnement bancaire.
À ce sujet, le compromis de vente stipule: '...À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus...'.
Vous voudrez bien rappeler les termes de celui-ci à votre client'.
45. Outre le fait qu'il ne s'agit que d'un courrier simple entre notaires dont il n'est nullement établi qu'il a été transmis personnellement à M. [I] ni à quelle date, aucun délai précis n'était imparti à ce dernier.
Il ne répond donc pas aux exigences du texte susvisé.
46. Par conséquent, la pénalité prévue au contrat ne peut être exigée et le jugement qui en a décidé autrement sera infirmé.
IV- Sur les autres demandes
47. M. [I] invoque la mauvaise foi du vendeur qui avait une parfaite connaissance de ses difficultés financières et qui aurait bénéficié de son réseau professionnel, lui-même étant agent immobilier, pour trouver un nouvel acquéreur sans aucune difficulté.
Il considère qu'il a abusé de son droit d'agir en justice et sollicite donc une indemnité de 25 000 € à ce titre outre une somme d'égal montant en réparation de son préjudice moral.
48. Mais d'une part, il demeure que M. [I] n'a pas respecté son engagement relatif au dépôt de garantie qui était une obligation ni facultative ni conditionnelle, peu en important les raisons dès lors qu'en l'espèce, elle ne relevaient pas de la cause étrangère.
49. Il n'apparaît pas d'autre part, que M. [D] n'aurait été mu que la volonté de nuire.
50. Son action en justice n'est donc nullement abusive de sorte que M. [I] ne peut obtenir réparation d'un préjudice quelconque y compris moral.
51. Dans la mesure où au contraire, M. [D] ne succombe pas en totalité, le jugement sera confirmé quant aux dépens et au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile.
52. L'appel étant justifié, les dépens seront mis à la charge de M. [D] mais il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 février 2023 en ce qu'il a :
- constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- constaté la caducité de la promesse de vente, relevée par M. [D] ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- déboute M. [S] [D] de sa demande de paiement de la pénalité prévue au contrat
- condamne M. [S] [D] aux dépens d'appel
- dit n'y avoir lieu de faire application ed l'article 700 du code de procédure civile .
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025
N° RG 23/01070 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NESA
[K] [I]
c/
[S] [D]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 5, RG : 19/09274) suivant déclaration d'appel du 03 mars 2023
APPELANT :
[K] [I]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me BAUDORRE
INTIMÉ :
[S] [D]
né le 30 Octobre 1941 à [Localité 4] (33)
de nationalité Française
Retraité
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 04 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
Audience tenue en présence de Madame [L] [O], attachée de justice et de Madame [P] [J], assistante de justice.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. Par un compromis de vente en date du 14 mai 2019, M. [S] [D] convenait de vendre à M. [K] [I] un ensemble de lots de copropriétés situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Cet ensemble portait principalement sur deux appartements du premier étage orientés sur le jardin public pour une superficie d'un peu plus de 300 m².
Le prix convenu entre les parties était de 2 300 000 euros.
2. Le contrat contenait notamment une clause suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un crédit bancaire pour une somme de 1 750 000 euros, une clause de substitution de l'acquéreur ainsi qu'une clause de dépôt de garantie pour un montant de 100 000 euros à verser soit au moyen d'une caution bancaire, soit en numéraire, dans un délai d'un mois sous peine d'une faculté de caducité du compromis de vente stipulée au profit du vendeur. L'acte prévoyait également une clause pénale selon laquelle, dans l'hypothèse où les conditions suspensives venaient à être réalisée sans pour autant conduire à la réitération de l'acte, la partie défaillante devra alors verser la somme de 230 000 euros.
3. La vente devait, en cas de réalisation des conditions suspensives, avoir lieu au plus tard le 15 octobre 2019.
4. Le dépôt de garantie n'ayant pas été réalisé, par acte d'huissier signifié en date du 7 octobre 2019, M. [D] a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux à fin de condamnation au titre de la clause pénale du compromis de vente.
5. Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- constaté la caducité de la promesse de vente, relevée par M. [D] ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 150 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue au contrat ;
- débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- écarté l'exécution provisoire de la décision ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
6. Par déclaration du 3mars 2023, M. [I] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions du 25 juin 2025, il demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- a constaté la caducité de la promesse de vente ;
- a constaté sa défaillance dans l'exécution de son obligation de constituer le dépôt de garantie stipulé ;
- a constaté qu'il ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- l'a condamné à payer à M. [D] la somme de 150 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue au contrat ;
- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- l'a condamné aux dépens ;
- l'a condamné à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de condamnation à hauteur de 230 000 euros.
Statuant à nouveau,
À titre principal,
- dire et juger que la clause pénale lui est inopposable ;
- débouter en conséquence M. [D] de sa demande de versement de la somme de 230 000 euros en application de la clause pénale et de toutes ses demandes, fins et conclusions.
À titre subsidiaire,
- moduler la clause pénale à la somme maximale de 27 932,71 euros.
En toute hypothèse,
- condamner M. [D] à lui verser 25 000 euros au titre du caractère abusif de son action ;
- condamner M. [D] à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice moral :
- condamner M. [D] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
7. Dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2025, M. [D] demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en son principe, en ce qu'elle a :
- constaté l'absence de dol ;
- constaté la caducité de la promesse de vente ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni sa mauvaise foi ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes autres que celle tendant à écarter l'exécution provisoire ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer la décision en ce qu'elle a condamné M. [I] à lui payer la somme de 150 000 euros au titre de la cause de pénalité prévue au contrat.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [I] au paiement d'une somme de 230 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts à compter de l'assignation initiale et capitalisation des intérêts par année entière.
En cas de confirmation,
- condamner M. [I] au paiement des intérêts sur le montant de la condamnation avec capitalisation par année entière à compter de l'assignation et, subsidiairement, du jugement ;
- le condamner au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens, toutes taxes comprises dont distraction au profit de Me Thomas Rivière en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rejeter toutes les demandes de M. [I] ;
- débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
9. Il est rappelé que la promesse synallagmatique de vente signée le 14 mai 2019 prévoyait, notamment, deux conditions suspensives relatives à l'obtention d'un certificat d'urbanisme pour l'une, à l'obtention d'un prêt pour l'autre.
10. L'acte prévoyait ensuite, une clause intitulée « Stipulation de pénalité », laquelle stipulait que, dans l'hypothèse où les conditions suspensives venaient à être réalisées, sans pour autant conduire à la réitération de l'acte, la partie défaillante devrait alors verser la somme de 230 000 euros.
11. Il était également prévu un dépôt de garantie d'un montant de 100 000 € au moyen, soit d'une caution bancaire, soit d'un versement en numéraire.
Cette clause était ainsi rédigée :
'Montant du dépôt de garantie.
Les parties conviennent de fixer le montant du par l'acquéreur au vendeur à titre de dépôt
de garantie à la somme de cent mille euros.
Remise d'une caution bancaire et sort du dépôt de garantie.
En garantie des versements du dépôt de garantie ci-dessus, l'acquéreur remettra dans les trente jours des présentes au plus tard au vendeur une caution bancaire, couvrant ce montant, délivrée au bénéfice du vendeur par une banque de premier ordre ayant un établissement en France.
Cette caution devra avoir une durée de validité de six mois à compter de ce jour et sera renouvelée le cas échéant par l'acquéreur, en cas de prorogation de la présente promesse de vente au-delà de ce délai.
En cas de difficulté d'obtention de cette caution, l'acquéreur aura la possibilité d'effectuer un versement d'un montant équivalent en numéraire sur le compte du notaire participant.
À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus.
La somme fixée à titre de dépôt de garantie ne constitue pas des arrhes. Les parties renoncent à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil.
Le sort de cette somme et de la caution qui sera fournie sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) l'original de la caution sera restitué à l'acquéreur en cas de réalisation de la vente
b) elle restera acquise au vendeur de plein droit à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tous dommages et intérêts, faute par l'acquéreur d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été levées (...) '.
12. Selon le contrat, en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard, le 15 octobre 2019.
13. Le dépôt de garantie n'ayant pas été versé, le conseil de M. [D] a adressé à M. [I], le 5 septembre 2019, une lettre recommandée, retirée le 17 septembre 2019, dans laquelle il écrivait :
'Par rapport aux clauses auxquelles vous vous êtes engagé dans le compromis de vente,
votre défaillance à constituer cette caution ou à verser un séquestre entraîne Monsieur [D] a constaté la caducité du compromis de vente pour cette raison.
Il regrette votre peu de communication sur ce sujet.
Je rappelle que conformément au compromis de vente votre défaillance à constituer la caution implique le versement de l'indemnité stipulée à l'acte.
Monsieur [D] pour résoudre cette difficulté souhaite évidemment que ce dernier point se règle à l'amiable et reste donc ouvert par mon entremise à vos propositions (...)'.
14. Le contrat contenait enfin une clause prévoyant une faculté de substitution pour l'acquéreur.
I- Sur le dol
15. M. [I] expose que la vente avait pu être réalisée par l'intermédiaire de la sarl RLA Consultants qui devait percevoir une commission de 115 000 €.
Qu'il est apparu cependant que cette société ne disposait pas de la qualité d'agent immobilier de sorte qu'elle ne pouvait percevoir une quelconque commission et que le prix de vente, frais d'agence inclus, élément essentiel de son consentement, aurait dû en être diminué.
Il en déduit qu'il a donc été victime d'un dol.
16. S'il soutient ce moyen à titre subsidiaire, celui-ci doit être examiné en premier lieu puisqu'en cas de dol, le contrat encourrait l'annulation et qu'il n'y aurait pas lieu de se prononcer sur la question du dépôt de garantie.
17. En effet, selon l'article 1137 du code civil, 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.
L'article 1139 ajoute : 'L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat'.
18. Cependant, bien que dans les motifs de ses conclusions, M. [I] invoque la nullité du contrat (p13), il n'en tire pas les conséquences et ne demande pas dans son dispositif que soit prononcée la nullité de ce contrat.
19. À titre superfétatoire cependant, il sera rappelé que le dol suppose de la part du co-contractant des manoeuvres ou des mensonges ayant déterminé le consentement de celui qui l'invoque.
20. Or en l'espèce, à supposer que l'agent immobilier n'ait pas été détenteur d'une carte régulière, cette circonstance n'était pas du fait de M. [D] et n'avait pas pour but de tromper M. [I], bien au contraire, puisqu'elle avait pour conséquence de renchérir le prix envisagé et ne pouvait donc que contribuer à le dissuader de contracter.
C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté l'existence d'un dol.
II- Sur la caducité de la vente
21. M. [I] soutient que la caducité du contrat ne constituait qu'une simple faculté et qu'il ne résultait nullement de la lettre que lui avait adressée le conseil du vendeur que celui-ci entendait s'en prévaloir.
Qu'au contraire, il ne s'agissait que de trouver une solution amiable.
22. Que précisément, faisant usage de la faculté de substitution permise par le contrat, il avait déjà entamé des démarches en ce sens.
Que c'est ainsi que fin août 2019, Me [R], notaire qui recherchait des locaux professionnels, lui avait été présenté, avait visité les lieux fin septembre en présence de l'avocat du vendeur et que par la suite, le 29 février 2020, la vente avait pu être conclue avec lui au même prix.
23. Il en déduit donc que le contrat n'a pas été atteint de caducité et a été exécuté par le biais de cette faculté de substitution.
24. M. [D] fait valoir de son côté que dans les ventes immobilières, lorsque le dépassement d'un délai est sanctionné par la caducité sans qu'une mise en demeure soit exigée, la caducité est automatique.
Qu'il est admis que l'absence de réalisation d'une condition suspensive dans le délai prévu entraîne ipso facto la caducité.
Sur ce,
25. Il convient de rappeler qu'en réalité, il ne s'agit pas d'une condition suspensive, celles-ci étant prévues par ailleurs dans le contrat de sorte que la caducité ne résulte pas nécessairement et automatiquement de l'absence de réalisation de cette condition qui est stipulée aux fins de garantir l'exécution du contrat.
26. Il résulte clairement de la lecture de la clause litigieuse que la caducité ne résulte pas du seul fait que le débiteur n'a pas exécuté son obligation puisqu'elle précise qu'en cas de défaut de fourniture d'une caution ou de versement, 'le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant'.
27. Il n'est pas nécessaire en revanche que lorsqu'il entend se prévaloir de cette caducité, le vendeur délivre au préalable à l'acquéreur une mise en demeure.
28. En effet, l'article 1231-5 du code civil dispose certes que ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
29. Mais ce texte ne concerne que l'exigibilité de la pénalité qui est une question distincte.
30. En l'espèce, il résulte clairement de la lettre recommandée sus-citée que M. [D] a entendu se prévaloir de la caducité prévue au contrat.
Le membre de phrase aux termes duquel il est indiqué que 'pour résoudre cette difficulté M. [D] souhaite évidemment que ce dernier point se règle à l'amiable et reste donc ouvert par mon entremise à vos propositions', ne se rapporte à l'évidence qu'à la question des modalités de paiement de la pénalité évoquée dans la phrase précédente et la notion d'amiable ne procède que par opposition à l'hypothèse d'un litige contentieux.
31. M. [I] ne peut par ailleurs prétendre qu'à la date à laquelle M. [D] a entendu se prévaloir de la caducité de la vente, il avait opéré une substitution d'acquéreur comme le permettait le contrat.
En effet, celle-ci suppose qu'avant que soit constatée la caducité, l'opération de substitution ait été menée à son terme c'est-à-dire q'un nouvel acquéreur ait été régulièrement présenté au vendeur, acquéreur ayant manifesté sans ambiguïté sa volonté d'accepter tous les termes du contrat.
32. Tel n'est nullement le cas en l'espèce, à supposer que le vendeur ait eu connaissance de l'intérêt manifesté par Me [R] pour les locaux en question.
Il est au demeurant justement fait remarquer par l'intimé qu'en toute hypothèse, ce n'est pas ce dernier qui a, en définitive, procédé à l'acquisition mais une société dans laquelle il était intéressé.
33. Le jugement qui a constaté la caducité de la vente sera donc confirmé.
III- Sur la pénalité
34. À titre subsidiaire, M. [I] invoque l'article 1231-5 du code civil qui conditionne l'application d'une clause pénale à une mise en demeure préalable et soutient qu'en l'espèce, il n'a fait l'objet d'aucune mise en demeure de sorte que la pénalité ne serait pas due.
Il fait également valoir que M. [D] fait preuve de mauvaise foi en lui réclamant une pénalité alors qu'il avait connaissance de ses difficultés financières, l'a laissé rechercher un nouvel acquéreur et n'a subi aucun préjudice puisque la vente a eu lieu aux mêmes conditions quelques mois plus tard seulement.
35. M. [I] souligne également qu'il existe en réalité deux clauses pénales distinctes dans le contrat et que celle qui sanctionne le défaut de paiement du dépôt de garantie ne prévoit qu'une somme égale à celui-ci soit 100 000 € et qu'en tout état de cause, eu égard au préjudice réellement subi, celle-ci ne saurait excéder la somme de 27 932,71 €, calculée sur les intérêts au taux légal courus sur la somme de 2,3 M € pendant le nombre de jours de retard écoulés entre le 15 octobre 2019, date initialement prévue pour la réitération de la vente par acte authentique et le 29 février 2020, date à laquelle elle a pu effectivement avoir lieu.
36. M. [D] considère qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire, que le vendeur pouvait se prévaloir de la caducité sans autre formalité et qu'en tout état de cause, des courriers électroniques valant mise en demeure ont été expédiés les 12 juin et 16 juillet 2019.
Sur ce,
37. Il est en effet parfaitement exact que le contrat prévoyait d'une part, une clause pénale sanctionnant de manière générale le refus de réitération par acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives, visant l'article 1231-5 du code civil et la nécessité d'une mise en demeure préalable.
Cette clause pénale fixait un montant de 230 000 €.
38. Que d'autre part, les clauses relatives au dépôt de garantie prévoyaient de leur côté que le montant de celui-ci 'serait acquis au vendeur à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil et indépendamment de tous dommages et intérêts, faute par l'acquéreur d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été levées '.
39. Abstraction faite de ce que cet acte passé devant notaire visait ainsi des textes abrogés depuis le 1er octobre 2016 (!), cette clause, certes ambiguë, prévoyait simplement que le vendeur conservait le montant du dépôt de garantie en cas de défection telle que prévue dans la clause pénale évoquée plus haut.
Elle ne sanctionnait donc pas le défaut de réalisation du dépôt de garantie
40. Celui-ci était en revanche prévu, quelques lignes plus haut : À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus ( souligné par la cour).
Le renvoi à la somme fixée ci-dessus est un renvoi à la clause pénale générale, c'est-à-dire au montant de 230 000 € évoqué par M. [D].
41. Celle-ci prévoyait bien une mise en demeure préalable, contrairement à ce que soutient M. [D] qui opère une confusion entre la constatation de la caducité et l'exigibilité de la pénalité et se référait d'ailleurs expressément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil sus-cité.
42. Selon l'article 1344 du code civil, 'le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation'.
La mise en demeure suppose que l'acte qui la contient soit notifié personnellement au débiteur et qu'un délai suffisant lui soit imparti pour lui permettre de s'exécuter (Cass. civ. 1re, 24 mars 1998, n° 96 11.947).
43. En l'espèce, les messages électroniques dont se prévaut le vendeur sont des messages échangés entre les notaires respectifs des parties dont rien n'indique qu'ils ont été notifiés à M. [I] lui-même.
Surtout, dans le premier, le notaire du vendeur demandait à celui de l'acquéreur de lui confirmer la mise en place du cautionnement bancaire tandis que dans le second, il se bornait à lui demander s'il détenait 'le justificatif de mise en place du cautionnement'.
Il n'en résultait aucune mise en demeure impérative.
44. Certes, dans une lettre du 29 juillet 2019, son notaire écrivait à son homologue :
']e me permets de vous rappeler les termes de mes courriels du 12 juin et 5juillet dernier.
Aux termes du compromis de vente du 14 mai 2019 votre client devait an plus tard le 14 juin mettre en place un cautionnement bancaire à hauteur de la somme de cent mille euros et ce au titre du dépôt de garantie.
À ce jour et sauf erreur de ma part, ni moi-même ni le vendeur et les agences négociatrices ne détiennent an quelconque justificatif de la mise en place de ce cautionnement bancaire.
À ce sujet, le compromis de vente stipule: '...À défaut de production par l'acquéreur au vendeur de la caution, dans les conditions et délais ci-dessous, ou du versement de la somme en numéraire, le vendeur pourra s'il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat et l'acquéreur sera considéré comme défaillant.
En conséquence, l'acquéreur sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus...'.
Vous voudrez bien rappeler les termes de celui-ci à votre client'.
45. Outre le fait qu'il ne s'agit que d'un courrier simple entre notaires dont il n'est nullement établi qu'il a été transmis personnellement à M. [I] ni à quelle date, aucun délai précis n'était imparti à ce dernier.
Il ne répond donc pas aux exigences du texte susvisé.
46. Par conséquent, la pénalité prévue au contrat ne peut être exigée et le jugement qui en a décidé autrement sera infirmé.
IV- Sur les autres demandes
47. M. [I] invoque la mauvaise foi du vendeur qui avait une parfaite connaissance de ses difficultés financières et qui aurait bénéficié de son réseau professionnel, lui-même étant agent immobilier, pour trouver un nouvel acquéreur sans aucune difficulté.
Il considère qu'il a abusé de son droit d'agir en justice et sollicite donc une indemnité de 25 000 € à ce titre outre une somme d'égal montant en réparation de son préjudice moral.
48. Mais d'une part, il demeure que M. [I] n'a pas respecté son engagement relatif au dépôt de garantie qui était une obligation ni facultative ni conditionnelle, peu en important les raisons dès lors qu'en l'espèce, elle ne relevaient pas de la cause étrangère.
49. Il n'apparaît pas d'autre part, que M. [D] n'aurait été mu que la volonté de nuire.
50. Son action en justice n'est donc nullement abusive de sorte que M. [I] ne peut obtenir réparation d'un préjudice quelconque y compris moral.
51. Dans la mesure où au contraire, M. [D] ne succombe pas en totalité, le jugement sera confirmé quant aux dépens et au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile.
52. L'appel étant justifié, les dépens seront mis à la charge de M. [D] mais il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 février 2023 en ce qu'il a :
- constaté l'absence de dol dans la promesse de vente intervenue entre les parties le 14 mai 2019 ;
- constaté la caducité de la promesse de vente, relevée par M. [D] ;
- constaté la défaillance de M. [I] dans l'exécution de son obligation de constituer, dans le temps imparti par le contrat, le dépôt de garantie stipulé ;
- constaté que M. [I] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [D], ni un abus d'agir contre lui en application de la clause de pénalité pour défaillance ;
- condamné M. [I] aux dépens ;
- condamné M. [I] à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- déboute M. [S] [D] de sa demande de paiement de la pénalité prévue au contrat
- condamne M. [S] [D] aux dépens d'appel
- dit n'y avoir lieu de faire application ed l'article 700 du code de procédure civile .
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,