CA Angers, ch. a - civ., 16 décembre 2025, n° 21/01317

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 6 juin 2006, la SARL Co-Immo, ayant'pour gérant M. [J] [O], a acquis un immeuble situé au lieudit '[Adresse 9]' à [Localité 10] (49) dans le cadre d'un investissement locatif.

La SARL Co-Immo a fait procéder à des travaux de surélévation de la maçonnerie et de création d'un étage par la SARL Chauvellier Batiments (ci'après l'entreprise de gros oeuvre) assurée auprès de la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages (ci après, la société Aréas). Les'travaux ont été achevés le 7 novembre 2007.

Des fissures ayant été constatées, l'entreprise de gros oeuvre est intervenue pour procéder au renforcement des chaînages, suivant une facture du 5 février 2008.

Afin de réaliser des travaux de démolition, de dallage extérieur, d'ouvertures de baies et piquetage des murs, la SARL Co-Immo a fait appel à la SARL Mirra Ferreira (ci après le maçon), suivant facture en date du 22 avril 2009.

Par acte authentique en date du 16 décembre 2009, la SCI Saumuroise (ci après, la propriétaire), ayant pour gérant M. [J] [O], a'procédé à l'acquisition de l'immeuble.

Par un jugement du tribunal de commerce d'Angers en date du 21 octobre 2010, l'entreprise de gros oeuvre a été placée en liquidation judiciaire.

Au cours de l'été 2011, le locataire de l'immeuble a fait état de l'apparition de fissures extérieures et intérieures et de craquements réguliers. Le locataire a quitté les lieux en août 2012.

Par jugement du tribunal de grande instance d'Angers en date du 22'octobre 2013, une procédure de sauvegarde a été ouverte à l'encontre de la propriétaire.

Par acte en date du 14 novembre 2013, la propriétaire a fait assigner en référé l'entreprise de gros oeuvre et son assureur devant le président du tribunal de grande instance d'Angers lequel a, par décision en date du 19 décembre 2013,ordonné une expertise judiciaire.

Par jugement du tribunal de grande instance de Saumur en date du 6'octobre 2014, la propriétaire a fait l'objet d'une liquidation judiciaire et M.'[X] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 23 janvier 2015, les opérations d'expertise judiciaire ont été rendues communes et opposables au maçon notamment et ce à la demande de la société Aréas.

Le rapport d'expertise définitif a été déposé le 15 juillet 2015.

Par acte d'huissier en date du 21 juillet 2017, le liquidateur de la propriétaire agissant ès qualités a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saumur la société Aréas, assureur de l'entreprise de gros oeuvre, et'le maçon afin d'obtenir la réparation des préjudices subis en raison des désordres constatés.

Par acte d'huissier en date du 12 juin 2018, le maçon a appelé à la cause la SA Gan Assurances, son assureur en responsabilité civile décennale, afin de solliciter sa garantie au titre des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.

Par jugement en date du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saumur a':

- dit que les désordres de fissurations sont imputables à l'entreprise de gros oeuvre au titre de la responsabilité décennale,

- fixé la part de responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre à 60% et celle de la propriétaire à 40 %,

- dit que la garantie de la société Aréas Dommage est acquise au titre de la garantie décennale pour les dommages matériels et immatériels,

- condamné la société Aréas à payer au liquidateur de la propriétaire ès qualités la somme de 96 299,28 euros au titre du préjudice matériel,

- mis hors de cause le maçon et son assureur,

- débouté le liquidateur du surplus de ses demandes,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Aréas à payer au liquidateur de la propriétaire ès qualités la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le liquidateur de la propriétaire ès qualités à payer au maçon la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le liquidateur de la propriétaire ès qualités à payer à l'assureur du maçon la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Aréas aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise à hauteur de sa responsabilité soit 60 % ;

- rejeté la demande d'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont relevé que les travaux engagés par l'entreprise de gros oeuvre ont entraîné une augmentation des charges sur un sol peu porteur à l'origine des fissurations, lesquelles sont apparues avant l'intervention du maçon ; que l'hypothèse de mouvements de sol pré-existant à l'intervention n'exonérait pas l'entreprise de gros oeuvre de sa responsabilité dès lors qu'elle aurait dû conseiller une étude des sols et, le cas échéant, des travaux de sous oeuvre.

Ils ont exclu la responsabilité du maçon relevant que l'expert judiciaire n'expliquait pas en quoi les travaux de celui-ci auraient un lien avec les désordres constatés, lesquels étaient apparus avant son intervention, et que l'expert amiable n'avait pas retenu la responsabilité de ce professionnel intervenu dans un second temps.

Pour dire que la propriétaire était en partie responsable, les premiers juges ont relevé qu'elle avait commandé les travaux sans études préalables et qu'elle a fait l'économie d'un architecte en violation de l'article 3 de la loi du 3 janvier 1977 mais également d'une maîtrise d'oeuvre, à défaut de preuve de ce que cette mission aurait été confiée à l'entreprise de gros oeuvre, relevant par ailleurs qu'elle n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires à l'expert judiciaire.

Ils ont retenu la garantie de l'assureur de l'entreprise de gros oeuvre, relevant que les désordres étaient imputables aux travaux de maçonnerie et non à une activité de maîtrise d'oeuvre ; que la résiliation ultérieure du contrat était indifférente s'agissant d'une garantie déclenchée par le fait dommageable lequel a eu lieu avant la résiliation du contrat ; que les dommages immatériels résultaient des dommages matériels et étaient donc garantis en application de l'article 7 du contrat.

Le tribunal a exclu du coût de la réparation évalué par l'expert celui de la maîtrise d'oeuvre qui n'avait pas été déléguée et celui de la mission géotechnique ; a rejeté la demande au titre du préjudice locatif relevant l'absence de preuve de la valeur locative à défaut de production d'un bail ; il a rejeté la demande d'indemnisation de l'expertise privée réalisée dont il a relevé qu'elle résultait de la seule décision personnelle du propriétaire alors qu'une expertise judiciaire était en cours. Il a rejeté la demande au titre du préjudice financier en l'absence de preuve du lien entre l'apparition des désordres et la procédure collective de la propriétaire. Il a exclu toute faute de l'assureur de l'entreprise de gros oeuvre dans son refus d'indemnisation au regard de la complexité du dossier, relevant que la preuve d'un préjudice du fait de son attitude n'était pas plus apportée.

Suivant déclaration en date du 1er juin 2021, le liquidateur ès qualités a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a fixé la part de responsabilité de la société de gros oeuvre à 60% et celle du propriétaire à 40 %, condamné la société Aréas à lui payer la somme de 96 299,28 euros au titre du préjudice matériel, rejeté la demande de condamnation avec indexation outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts, mis hors de cause le maçon et son assureur et l'a débouté de toutes ses demandes à leur encontre, l'a débouté du surplus de ses demandes, condamné la société Aréas à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamné à payer au maçon la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamné à payer à l'assureur du maçon la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, a condamné la société Aréas aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise à hauteur de sa responsabilité soit 60'%, rejeté la demande d'exécution provisoire, intimant la société Aréas, le'maçon et son assureur.

Par conclusions en date du 15 novembre 2021, la société Aréas a formé appel incident du jugement en ce qu'il a dit que les désordres étaient imputables à l'entreprise de gros oeuvre, fixé les parts de responsabilité, dit que sa garantie était acquise, l'a condamnée à paiement au titre du préjudice matériel et des frais irrépétibles et a mis hors de cause le maçon et son assureur.

Par conclusions du 15 novembre 2021, la société Gan a formé appel incident du jugement sollicitant à titre subsidiaire la garantie de l'entreprise de gros oeuvre.

L'affaire a été fixée à l'audience du 6 mai 2025 puis reportée au 14'octobre de la même année selon un avis du 14 avril 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°6 en date du 11 juillet 2025, M. [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la propriétaire, demande à la cour, au visa de l'article 1792 du code de procédure civile et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- le juger recevable et bien fondé en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a fixé la part de responsabilité l'entreprise de gros oeuvre à 60% et celle de la propriétaire à 40 % ;

- a fixé son préjudice matériel à la somme de 160 498,80 euros TTC et condamné la société Aréas à lui payer la somme de 96 299,28 euros ;

- a rejeté sa demande de condamnation avec indexation sur l'indice BT01 en vigueur à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation au fond et capitalisation des intérêts ;

- a mis hors de cause le maçon et son assureur et, par conséquent, l'a'débouté de l'intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre ;

- l'a débouté du surplus de ses demandes et, notamment, de :

* sa demande au titre de son préjudice immatériel évalué à la somme de 60 720,00 euros ;

* sa demande au titre de l'indemnisation des frais d'études techniques, évalués à la somme de 17 825,00 euros et de sa demande au titre de ses frais complémentaires du fait de la défaillance des constructeurs à hauteur de 16 959,97 euros TTC ;

* sa demande au titre de l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 euros

- a condamné la société Aréas à lui payer ès qualités la somme de 4'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamné à payer au maçon la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamné à payer à l'assureur du maçon la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Aréas aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise à hauteur de sa responsabilité soit 60 % ;

- rejeté la demande d'exécution provisoire ;

Statuant à nouveau

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur à lui payer, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la propriétaire, la somme de 160 908,00 HT, majorée de la TVA applicable à hauteur de 20% avec indexation sur l'indice BT01 en vigueur à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire (indice 104.6) réactualisée jusqu'à la date du présent arrêt, et intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, avec capitalisation des intérêts ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur à lui payer, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la propriétaire, la somme de 134 870 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice locatif, arrêté au 30 octobre 2025 et sauf à parfaire pour la période ultérieure à cette date jusqu'à la décision ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur à lui payer, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la popriétaire, la somme de 17 825 euros au titre de l'indemnisation des frais d'études techniques ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur au paiement d'une somme complémentaire de 16 959,97 euros TTC à titre de dommages intérêts en réparation des différents frais qui ont dû être exposés par la propriétaire du fait de la défaillance des constructeurs et de leurs assureurs ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur à lui payer, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur à lui payer, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la propriétaire, la somme de 17 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la société Aréas de son appel incident, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ;

- débouter l'assureur du maçon de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ;

- le décharger des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles en faveur du maçon et de son assureur ;

- condamner in solidum la société Aréas, en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société de gros oeuvre, le maçon et son assureur au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 23 avril 2025, la société Aréas demande à la cour de :

- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son appel incident ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a dit que les désordres de fissurations sont imputables à l'entreprise de gros oeuvre au titre de la responsabilité décennale ;

- a fixé la part de responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre à 60% et'celle de la SCI Saumuroise à 40 % ;

- a dit que sa garantie est acquise au titre de la garantie décennale pour les dommages matériels et immatériels ;

- l'a condamnée à payer à M. [X] ès qualités de liquidateur de la propriétaire la somme de 96 299,28 euros au titre du préjudice matériel ;

- a mis hors de cause le maçon et son assureur ;

- l'a condamnée à payer à M. [X] ès qualités de liquidateur de la propriétaire la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise à hauteur de sa responsabilité soit 60 % ;

Statuant à nouveau

- dire et juger que la responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre est engagée uniquement en raison des travaux de maîtrise d'oeuvre qu'elle a effectués ;

En conséquence,

- dire et juger qu'elle est fondée à dénier sa garantie en raison des désordres liés à une activité non déclarée par l'assurée ;

- débouter le liquidateur ès qualités de toutes ses demandes, fins et conclusions';

Subsidiairement,

- dire et juger que l'entreprise de gros oeuvre est intervenue avant les travaux de maçonnerie effectués par le maçon ;

- condamner le maçon et son assureur, qui a accepté les ouvrages réalisés par l'entreprise de gros oeuvre avant d'engager ses propres travaux, à la relever indemne en totalité de toutes éventuelles condamnations pouvant être laissées à sa charge ;

Plus subsidiairement, si la cour envisage un partage de responsabilité,

- dire et juger que ce partage de responsabilité devrait être ainsi fixé :

- 50% pour le maçon,

- 25 % pour la propriétaire,

- 25% pour l'entreprise de gros oeuvre,

- faire application de ce partage de responsabilité pour toutes éventuelles condamnations à intervenir ;

Plus subsidiairement encore, concernant les réclamations de la liquidation judiciaire de la SCI Saumuroise pour 177 000 euros,

- dire et juger au fond que l'expert, qui n'a pas conduit les investigations destructrices permettant d'identifier avec certitude l'origine des désordres reste incertain sur la responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre ;

- dire et juger qu'une assurance décennale ne peut être mobilisée que si l'origine et la cause des désordres sont connues avec certitude ;

- débouter purement et simplement le liquidateur ès qualités de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement sur ce point,

- débouter également le liquidateur ès qualités de ses demandes, celles-ci portant sur la réparation des dommages aux existants ;

A titre infiniment subsidiaire sur ce point,

- dire que si une condamnation doit être laissée à sa charge, ladite condamnation ne peut pas être supérieure à la somme de 18 500 euros correspondant au montant des travaux de reprise, et dire que cette somme devra être partagée entre le maçon pour 50 %, la propriétaire pour 25 % et l'entreprise de gros oeuvre pour 25 % ;

En conséquence,

- limiter toutes ses condamnations à la somme de 18 500 euros et réduire ce montant à hauteur de 25% concernant l'entreprise de gros oeuvre ;

En tout état de cause,

- s'agissant des préjudices immatériels, débouter le liquidateur ès qualités de toutes ses demandes, fins et conclusions à ce titre eu égard aux stipulations contractuelles applicables ;

- débouter le liquidateur ès qualités de sa demande relative à la somme de 17'825 euros au titre des frais d'expertise privée, de 99 360 euros au titre de l'indemnisation du préjudice locatif ;

- déclarer opposable au liquidateur ès qualités la franchise contractuelle prévue à son contrat d'assurance tant au titre des dommages aux existants qu'au titre des préjudices immatériels ;

- condamner le liquidateur ès qualités et à défaut tout succombant à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives du 2 juillet 2025, la SA Gan Assurances demande à la cour, au visa des articles 1792 et 1382 ancien du code civil, de :

- déclarer le liquidateur de la propriétaire ès qualités irrecevable et en tous les cas mal fondé en son appel et en ses demandes, fins et conclusions ;

- l'en débouter ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a dit que les désordres de fissurations sont imputables à l'entreprise de gros oeuvre au titre de la responsabilité décennale ;

- a fixé la part de responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre à 60% et celle de la propriétaire à 40 % ;

- a dit que la garantie de la société Aréas Dommage est acquise au titre de la garantie décennale pour les dommages matériels et immatériels ;

- a condamné la société Aréas à payer au liquidateur ès qualités la somme de 96 299,28 euros au titre du préjudice matériel ;

- l'a mise hors de cause avec la société Mirra Ferreira ;

- a débouté le liquidateur ès qualités du surplus de ses demandes ;

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Subsidiairement,

- juger qu'elle est fondée à faire valoir que sa police d'assurance comporte pour les dommages immatériels une franchise opposable aux tiers de 10% avec un minimum de 0.91 BT01 et un maximum de 3.04 BT01 ;

Très subsidiairement,

- condamner la société Aréas à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

- condamner in solidum le liquidateur ès qualités et la société Aréas à lui payer une indemnité de 3 500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum le liquidateur ès qualités et la société Aréas aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

Le maçon, bien qu'ayant constitué avocat n'a pas conclu.

MOTIVATION

I- Sur les responsables des désordres

A titre liminaire, il convient de relever que l'expert retient les trois séries de désordres suivants :

- affaissement du plancher bois de l'étage,

- fissuration des doublages intérieurs,

- fissuration des façades.

Le présent litige porte sur les deux derniers désordres, dont l'expert relève une cause commune. Le caractère décennal des désordres, dont l'expert a retenu qu'ils portaient atteinte à la solidité de l'ouvrage, n'est pas contesté pas plus que l'engagement de la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

L'article 1792 du code civil dispose que 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.'

A) Sur la responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre

Moyens des parties

La propriétaire expose que les désordres apparus en 2011 ont pour origine les travaux de l'entreprise de gros oeuvre qui a réalisé des travaux augmentant le charge sur un sol d'une portance insuffisante ; qu'en tout état de cause il existe une présomption de responsabilité de cette entreprise qui n'apporte pas la preuve d'une cause étrangère. Elle répond que l'imputabilité des désordres à l'entreprise de gros oeuvre n'est pas contestable et qu'il n'y a pas nécessité pour retenir sa responsabilité de rechercher la cause des désordres. Elle souligne qu'une éventuelle préexistance de mouvements du sol serait indifférente alors que l'entreprise, en sa qualité de professionnel, était investie d'une obligation de conseil et d'information.

La société Aréas soutient que la preuve de l'imputation des désordres à l'entreprise de gros oeuvre n'est pas apportée alors que l'expert n'a pas pu réaliser les investigations destructrices permettant d'identifier avec certitude l'origine des désordres ; que les pièces produites ne lui permettaient pas d'établir avec certitude un lien entre l'intervention de l'entreprise de gros oeuvre et l'apparition des désordres et que d'autres entreprises sont intervenues, notamment s'agissant des travaux de charpente et des travaux de maçonnerie réalisés ultérieurement.

L'assureur du maçon soutient qu'au regard de l'ampleur des travaux réalisés par l'entreprise de gros oeuvre, celle-ci ne pouvait ignorer la nécessité de recourir à un bureau d'étude de sol et de structure ; que ce sont les travaux de l'entreprise de gros oeuvre qui sont à l'origine des désordres qui étaient déjà apparus avant l'intervention du maçon pour des finitions.

Réponse de la cour

La présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs résultant de l'article 1792 du code civil sus-visé est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause. S'agissant du lien d'imputabilité, il'suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur

recherché. Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère. (3e Civ., 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.139)

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'entreprise de gros 'uvre, ainsi que retenu par l'expert, 'a effectué une partie des travaux de maçonnerie (reconstruction du pignon Sud en béton cellulaire léger et surélévation des façades), et a posé des menuiseries ; travaux pour environ 50'000 euros.'

Il résulte plus précisément de la facture de l'entreprise de gros oeuvre que celle-ci a réalisé notamment la démolition d'un mur et la surélévation des murs de façade et de pignons.

Or, les désordres concernent les doublages intérieurs et les façades de sorte qu'au regard de ce siège, il ne peut être exclu qu'ils soient en lien avec l'intervention de l'entreprise de gros oeuvre.

De plus, l'expert retient trois causes des désordres :

- 'La portance insuffisante du sol et l'augmentation des charges exercées sur le sol par les maçonneries. Ces maçonneries anciennes, ont été disposées sur un sol peu porteur, composée en partie d'argiles, sujet à des mouvements de retraits et de gonflements en fonction de l'état hydrique des sols.

- La modification des conditions d'étanchéité du sol. L'immeuble était en mauvais état et les eaux n'étaient pas collectées. Des dallages intérieurs et extérieurs ont été réalisés, la couverture a été rénovée et des réseaux de collecte ont été mis en place. Ces réseaux ont eu pour effet de concentrer la présence d'eau dans certaines zones (regard pas étanche, puits) et de la raréfier dans d'autres zones.

- Le changement d'exigence, de confort et de finition. Les mouvements des maçonneries préexistaient très probablement avant l'opération de réhabilitation de l'immeuble, ils étaient acceptés par les occupants.

La réhabilitation de cet immeuble a consisté, soit à transformer des locaux qui n'étaient pas destinés à l'habitation mais à un usage agricole, soit à mettre aux normes de confort des locations d'habitation. Dans ces deux cas, ces'transformations conduisent le maître d'ouvrage à exprimer cette exigence de confort et de finition et les constructeurs à mettre en 'uvre les moyens techniques nécessaires et à appliquer les normes actuelles d'habitabilité et les règles de l'art en vigueur. A ces 2 titres, la responsabilité des constructeurs professionnels que sont les 2 entreprises de maçonnerie et d'une façon mineure celle du maître d'ouvrage, professionnel de l'immobilier, sont exposées.'

Ainsi, l'expert confirme l'imputabilité à l'entreprise de gros oeuvre de ces désordres dès lors qu'elle est à l'origine de l'augmentation des charges des maçonneries, notamment par le biais de la surélévation des murs.

L'expert relève par ailleurs que 'les désordres constatés [...] sont apparus courant 2008, moins d'un an après la réception, car l'entreprise est intervenue pour renforcer les chaînages. Ils sont apparus aux occupants durant l'été 2011, soit environ quatre années après la réception des travaux.'

Ainsi, la date de la survenance des premiers désordres vient confirmer leur imputabilité à l'entreprise de gros oeuvre.

Si, l'expert précise dans ses conclusions 'la situation de la demanderesse n'a pas permis de conduire les investigations destructrices permettant d'identifier avec certitude l'origine des désordres', cette incertitude n'est pas de nature à exclure l'imputabilité à l'entreprise de gros oeuvre au vu des éléments précédemment relevés.

B) Sur la responsabilité du maçon

Moyens des parties

La propriétaire fait valoir que les travaux du maçon intervenu par la suite ont contribué aux désordres comme en témoigne leur aggravation constante mais aussi la nature des travaux entrepris au cours desquels le maçon a retiré une poutre maîtresse ce qui a modifié la structure ; qu'il a de même modifié les équilibres hydriques en présence en créant une terrasse sans fondations et en intervenant sur les réseaux d'eau pluviale ainsi que retenu par l'expert judiciaire. Il ajoute que la présomption de responsabilité est applicable dès lors que l'intervention a eu des incidences sur la manifestation des désordres et qu'à tout le moins le maçon aurait dû lui signaler la présence de fissurations.

La société Aréas soutient que la responsabilité du maçon intervenu ultérieurement est engagée alors qu'il a réalisé des dallages et des travaux sur le réseau d'eau qui ont modifié l'équilibre hydrique du sol ; que si un manquement à son devoir de conseil devait lui être reproché il en irait de même pour cette entreprise.

L'assureur du maçon souligne que l'expert n'a retenu aucune cause aggravante de son intervention dans l'apparition des désordres ; que c'est l'entreprise de gros oeuvre qui a réalisé des travaux d'ampleur influant sur la structure du bâtiment et les charges soumises au sol ; qu'il n'est pas démontré que les désordres lui soient même partiellement imputables de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée. Elle répond qu'en l'absence de désordres de la structure au moment de son intervention pour des travaux de finition il ne lui appartenait pas de procéder à des investigations pour vérifier la solidité de l'immeuble.

Réponse de la cour

Il n'est pas contesté que le maçon, ainsi que retenu par l'expert, 'a'effectué une partie des travaux de maçonnerie (baies dans les murs intérieurs, dallages intérieurs et dallages de terrasse extérieure, drain périphérique, forme béton allégé à l'étage, côté Nord) ; travaux pour environ 16 410 euros'.

Il résulte de sa facture qu'il a également réalisé, notamment, le'raccordement des eaux usées à la fosse septique et qu'il a déposé une poutre de bois se trouvant dans le salon.

Si ce second maçon n'est pas intervenu sur les façades qui subissent les désordres, l'expert a cependant conclu, ainsi que relevé précédemment, qu'il a réalisé les dallages intérieurs et extérieurs et la rénovation du système de collecte d'eau, lesquels sont à l'origine de la modification des conditions d'étanchéité du sol qui constitue une des causes des désordres.

Dans ces conditions, l'imputabilité des désordres à ce maçon résulte bien des conclusions claires de l'expertise à ce titre. Ainsi, quand bien même des premiers désordres étaient intervenus avant son intervention, les nouveaux désordres constatés sont imputables aux travaux qu'il a réalisés qui ont modifié l'équilibre hydrique du sol aggravant ainsi les désordres en lien avec la nature du sol de sorte que sa responsabilité décennale est engagée.

C) Sur la faute du maître de l'ouvrage

Moyens des parties

La propriétaire fait valoir que la responsabilité décennale entraîne une garantie intégrale du maître de l'ouvrage sauf immixtion fautive d'un maître de l'ouvrage notoirement compétent, ce qui n'était pas le cas. Elle souligne sa condition de SCI familiale entre non professionnels du bâtiment (kinésithérapeutes et agent général d'assurance) et répond que le simple fait de faire un investissement locatif ne saurait lui conférer la qualité de professionnel. Elle ajoute que le fait de ne pas recourir à un maître d'oeuvre ne saurait faire d'elle le maître d'oeuvre relevant que les professionnels du bâtiment ont accepté d'intervenir malgré l'absence de maître d'oeuvre et qu'ils devaient en conséquence prévoir les études nécessaires à la réalisation de travaux.

La société Aréas soutient que l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage a exonéré l'entreprise de gros oeuvre de sa responsabilité alors que la propriétaire a entrepris des travaux dans un bâtiment présentant des mouvements de maçonnerie sans faire appel à un architecte et à un bureau d'étude de structure.

L'assureur du maçon ajoute que la propriétaire s'est réservée la maîtrise d'oeuvre de l'opération ; que M. [O], gérant de la SARL ayant commandé les travaux puis associé de la SCI est agent immobilier et donc professionnel compétent dans le domaine de la construction ; qu'il n'a pas fourni tous les documents utiles aux constructeurs avant leurs travaux ; qu'il n'a pas plus souscrit d'assurance dommage-ouvrage ni fait intervenir un architecte en contravention avec les obligations de la loi du 3 janvier 1977.

Elle soutient que l'immixtion de la propriétaire est établie et est en relation directe avec les désordres, lesquels existaient avant même l'intervention de l'entreprise de gros oeuvre. Elle souligne que le manque de coopération de la propriétaire lors de la réalisation des opérations d'expertise témoigne de sa volonté d'échapper par tous les moyens à ses responsabilités.

Réponse de la cour

A titre liminaire, il convient de relever que le manque de coopération de la propriétaire dans le déroulement des opérations d'expertise est sans lien aucun avec la survenance des désordres. Dans ces conditions, il ne saurait donc avoir de conséquences sur son droit à indemnisation alors que l'insuffisance des pièces transmises a toutefois permis d'identifier les causes des désordres, même si leur origine précise n'a pu être déterminée à défaut d'opérations destructrices, lesquelles n'ont pas été engagées du fait de la situation financière et non de la mauvaise volonté de la propriétaire.

De la même manière, le défaut de souscription d'une assurance dommages ouvrage est sans lien avec le désordre et ne saurait en conséquence constituer une faute de nature à réduire le droit à indemnisation du maître de l'ouvrage.

Le fait du maître de l'ouvrage peut constituer une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs en cas d'immixtion fautive, d'acceptation délibérée des risques, de mauvaise utilisation de l'ouvrage ou de défaut d'entretien de celui-ci.

L'expert a relevé que le gérant de la société propriétaire était un professionnel de l'immobilier et que celui-ci 'a indiqué sommairement aux entrepreneurs les travaux à réaliser et accepter leurs offres, sans que des marchés de travaux soient établis.' Il ajoute 'Excepté les études imposées par les textes en vigueur à l'occasion des ventes immobilières, aucune étude préalable n'a été conduite par le maître d'ouvrage, étude géotechnique, diagnostic technique des ouvrages constituant l'immeuble, ses maçonneries, ses fondations, la charpente. Aucun élément ne permet d'indiquer que les entreprises, dans le cadre de leurs obligations professionnelles, n'ont exigé ces études du maître d'ouvrage.'

L'expert précise s'agissant de la maîtrise d''uvre que 'La SCI Saumuroise n'est pas une personne physique construisant pour elle-même, mais à usage locatif. À ce titre, le projet architectural doit être établi par un architecte. La SCI Saumuroise n'a pas respecté l'art.3 de la loi du 3 janvier -77 sur l'architecture.'

Il convient tout d'abord de rappeler que l'absence de maîtrise d'oeuvre ne constitue pas une faute du maître de l'ouvrage de nature à réduire la responsabilité des locateurs d'ouvrage. (3e Civ., 18 décembre 2001, pourvoi n°''00-11.670 ; 3e Civ., 30 mars 2005, pourvoi n° 04-10.403)

L'acceptation délibérée des risques par le maître d'ouvrage est une cause d'exclusion de la responsabilité des entrepreneurs lorsque le maître de l'ouvrage, dûment informé du risque encouru, persiste dans son choix et lorsque le dommage survenu n'est que la réalisation de ce risque. ( 3e Civ., 15 février 2024, pourvoi n° 22-23.682)

Il convient de relever qu'un agent immobilier n'est pas un professionnel des travaux de bâtiment. Par ailleurs, il n'est pas établi que le gérant du maître de l'ouvrage ait été agent immobilier, ce qu'il conteste dans le cadre du présent litige, justifiant qu'il exerce une activité d'agent et courtier d'assurance depuis 2009. De la même manière, le simple fait que l'investissement immobilier ait été réalisé dans le but d'en tirer des revenus locatifs ne saurait conférer la qualité de professionnel au maître de l'ouvrage. Enfin, aucun élément ne vient établir la connaissance par le maître de l'ouvrage des mouvements du sol qui auraient existé préalablement aux travaux.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré comme ayant connaissance des vices du sol ou de la nécessité de réaliser des études de sol préalablement à la réalisation des travaux de maçonnerie. Or, il est constant que les locateurs d'ouvrage intervenus ne l'ont pas informé de la nécessité de réaliser des études préalables ni des risques à entreprendre les travaux sans ces études préalables.

De la même manière, l'immixtion du maître de l'ouvrage n'est fautive que si celui-ci est notoirement compétent (3e Civ., 10 juillet 2025, pourvoi n°'23-22.518, 23-20.135, 23-20.147). Or, en l'espèce, ainsi que relevé précédemment, il ne peut être retenu que le maître de l'ouvrage aurait été notoirement compétent. Par ailleurs, le simple fait de commander des travaux à des locateurs d'ouvrage ne constitue pas une immixtion. A cet égard, il convient de relever qu'il n'appartenait pas au maître de l'ouvrage non professionnel de transmettre une étude des sols mais biens aux professionnels de lui mentionner la nécessité de faire procéder à une telle étude (3e Civ., 30 mars 2005, pourvoi n° 04-10.403).

Dans ces conditions, aucune faute du maître de l'ouvrage de nature à réduire son droit à indemnisation n'est établie.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les fissurations étaient imputables à l'entreprise de gros oeuvre au titre de la responsabilité décennale. Il sera infirmé en ce qu'il a mis hors de cause le maçon et en ce qu'il a retenu une part de responsabilité à l'encontre de la propriétaire.

II- Sur la garantie des assureurs

A) Sur la garantie de la société Aréas

Moyens des parties

La société Aréas soutient que sa garantie ne peut être retenue alors que les désordres concernent des ouvrages existants à l'ouverture du chantier ; qu'il'n'est pas démontré que la surélévation des murs ait conduit à une incorporation de l'existant, notamment des fondations dont la reprise est sollicitée, dans les travaux neufs et à une indivisibilité du neuf et de l'existant.

Elle souligne que le préjudice matériel n'étant pas garanti s'agissant d'un dommage à l'existant, le préjudice immatériel qui en découle ne l'est pas plus.

Elle ajoute que la garantie subséquente n'a pas vocation à s'appliquer pour les dommages immatériels quand la résiliation a pour cause le règlement ou la liquidation judiciaire des biens de l'assuré en application de l'article 11 des conditions générales. Elle répond que, s'agissant des conditions d'application dans le temps de la garantie, elles sont opposables aux tiers même en l'absence de conditions particulières signées alors que les dommages immatériels ne relèvent pas des garanties obligatoires de l'assureur.

Elle ajoute que le préjudice moral ne correspond pas à la définition des dommages immatériels garantis.

Elle souligne que le contrat prévoit une franchise qui devra être déduite de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des préjudices immatériels.

La propriétaire soutient que l'assureur de l'entreprise de gros oeuvre ne produit pas les conditions particulières du contrat signées de sorte qu'il est irrecevable à invoquer les limites de sa garantie alors qu'à défaut de preuve de ce qu'elles ont été portées à la connaissance du client elles lui sont inopposables. Elle ajoute qu'il n'est pas possible de déterminer si ces conditions générales non datées sont celles applicables puisqu'elles ne portent pas le même numéro que les conditions particulières du contrat. Elle souligne que cette clause n'est pas licite au regard de la jurisprudence antérieure au 1er novembre 2003 s'agissant des clauses en base réclamation, jurisprudence qui doit trouver à s'appliquer alors que le contrat a été renouvelé par tacite reconduction suite à cette date.

Elle répond que les dommages sont la conséquence des travaux de maçonnerie pour lesquels l'entreprise de gros oeuvre était assurée de sorte que l'assurance doit trouver à s'appliquer ; que l'activité maçonnerie contient nécessairement la réalisation d'études de travaux de maçonnerie ; qu'aucune exclusion de garantie en cas d'intervention en qualité d'entreprise générale n'était prévue.

Elle souligne que suite à la résiliation au 1er janvier 2009 un nouveau contrat a été souscrit et qu'il ne s'agit que d'une substitution de contrat ; que les désordres sont apparus en 2008 date à laquelle la société était bien l'assureur décennal ; que les ouvrages de maçonnerie existants ont été incorporés dans les ouvrages neufs réalisés et sont donc garantis. Elle ajoute que la société Aréas est a minima tenue au titre de la garantie subséquente, laquelle est de dix ans en application de la convention interprofessionnelle, toute clause dérogatoire étant illicite.

Elle répond que les demandes au titre du préjudice moral contre les assureurs ne sont pas fondées sur leur obligation de garantie mais sur leur faute personnelle dans le traitement de sa demande d'indemnisation.

Elle ajoute qu'il appartient à l'assureur de justifier de l'existence de franchises en produisant les conditions particulières signées du contrat.

L'assureur du maçon souligne que les ouvrages réalisés par l'entreprise de gros oeuvre sont indivisibles des ouvrages existants de sorte qu'ils doivent être garantis par l'assureur de l'entreprise de gros oeuvre.

Réponse de la cour

A titre liminaire, il convient de relever que la société Aréas, dans ses dernières conclusions transmises à la cour, ne fait plus état de la résiliation du contrat d'assurance.

Par ailleurs, si elle maintient dans le dispositif de ses conclusions que la responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre est engagée en raison des travaux de maîtrise d'oeuvre effectués et qu'elle n'est donc pas fondée à garantir des désordres liés à une activité non déclarée par l'assuré, elle ne développe aucun moyen à ce titre dans la partie discussion de ses conclusions de sorte que la cour n'a pas à ce prononcer sur ce point en application de l'article 954 du code de procédure civile.

1°) Sur la localisation des désordres

L'article L. 243-1-1 prévoit en son II que l'assurance décennale obligatoire n'est pas applicable 'aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à'l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en'deviennent techniquement indivisibles'.

En l'espèce, les travaux réalisés par l'entreprise de gros oeuvre étaient des travaux de restauration de l'immeuble ainsi que mentionné dans la facture n°2007/047 de cette entreprise. Ainsi, les murs ont été surélevés, des pierres ont été changées et les façades ont été ravalées. Dès lors, les anciens murs et leurs fondations ont été totalement incorporés dans l'ouvrage existant et sont indivisibles techniquement.

En tout état de cause, les fissurations touchent les façades et non les fondations et concernent dès lors sans contestation possible l'ouvrage neuf, quand bien même les travaux de reprise impliquent une intervention sur les fondations. Dans ces conditions, le dommage concernant l'ouvrage neuf est garanti au titre de la garantie décennale obligatoire.

2°) Sur la garantie des dommages immatériels

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'assurance décennale obligatoire ne garantit que les dommages matériels et non les dommages immatériels. Dès lors, les clauses types d'application dans le temps de la garantie obligatoire ne sont pas applicables à la réparation des dommages immatériels.

Il résulte des conditions particulières non signées produites que l'assurance couvrait les dommages immatériels à hauteur d'un montant maximum de 150 000 euros. Celles-ci ne précisent pas quelle est l'application dans le temps de cette garantie.

Le contrat d'assurance ayant été reconduit annuellement, les dispositions de l'article L. 124-5 du code de l'assurance issues de la loi du 1er août 2003 s'appliquent au présent litige qui concerne une ouvrage réalisé en 2007.

Or, en application de l'article L. 124-5 du code des assurances, c'est le contrat qui prévoit le mode de déclenchement de la garantie, lequel peut être soit le fait dommageable soit la réclamation. L'article L. 124-5 de ce code prévoit ainsi que selon les cas, le contrat doit reproduire l'alinéa 3 ou 4 de l'article lesquels disposent 'La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.'

En l'espèce, les conditions générales du contrat d'assurance prévoient en leur article 11 que 'Les garanties définies au paragraphe 4 à 8, s'exercent pour les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières.

Elles cessent automatiquement et dans tous leurs effets à la date de résiliation ou d'expiration du contrat.

Toutefois, les garanties définies au paragraphe 5 à 8, resteront acquises à l'assuré ou à ses ayants droits au titre des réclamations présentées dans un délai maximum de 10 ans suivant la date d'effet de la résiliation du contrat, mais uniquement quand cette résiliation intervient par suite de décès ou de cessation d'activité de l'assuré sans transmission ni cession de son entreprise et à l'exclusion de la cessation d'activité pour cause de règlement judiciaire ou de liquidation des biens de l'assuré.'

L'article 7 de ces conditions générales est relatif aux dommages immatériels et prévoit que 'l'assureur garantit l'indemnisation des dommages immatériels subis par le propriétaire ou l'occupant de la construction, lorsque ces dommages sont consécutifs à un dommage matériel garanti par les paragraphes 3-5 et 6 ci-avant.'

L'article 11 de ces conditions générales ne reprend pas les paragraphes obligatoires concernant l'application dans le temps de la garantie. Toutefois, dès lors que les deux premiers alinéas font référence aux travaux pendant la durée de validité du contrat, il convient d'en déduire qu'il s'agit d'une garantie en base fait dommageable.

Or, conformément à l'alinéa 3 de l'article L. 124-5, la garantie joue si le fait dommageable survient entre la date de prise d'effet initiale et la date de résiliation du contrat, quelles que soient les dates de survenance du dommage et de la réclamation.

Dans ces conditions, l'assureur ne peut se prévaloir de l'alinéa 3 de la clause contractuelle qui n'est pas conforme à la nouvelle règlementation applicable au contrat renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur.

En conséquence, dès lors que le fait dommageable est intervenu pendant la période d'assurance, la garantie de l'assureur doit intervenir pour les dommages immatériels.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la garantie de cet assureur était acquise pour les dommages matériels et immatériels.

3°) Sur la garantie du préjudice moral

Les dommages immatériels sont définis en page 5 du contrat d'assurance comme étant 'Tout préjudice pécuniaire résultant de la privation d'un droit, de l'interruption d'un service rendu par un immeuble ou de la perte d'un bénéfice à l'exclusion de tout préjudice dérivant d'un accident corporel.'

En conséquence, le préjudice moral subi du fait de des dommages à l'ouvrage n'est pas garanti par l'assureur.

4°) Sur l'application d'une franchise

L'article L. 112-6 du code des assurance dispose que ' L'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.'

Il résulte de l'article L. 121-1 de ce même code que le contrat d'assurance peut prévoir la mise en oeuvre d'une franchise.

L'article L. 124-3 de ce code prévoit que le tiers lésé dispose d'une action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de ces articles, les franchises contractuellement mises à la charge de l'assuré sont opposables à la victime exerçant l'action directe sauf disposition légale contraire.

En matière de garantie des dommages immatériels, l'assurance n'est pas obligatoire de sorte que la franchise contractuellement prévue est opposable au tiers lésé.

Il résulte des conditions particulières de l'assurance qu'une franchise par événement de '20% du montant des dommages sans pouvoir être inférieure à 1,35 fois l'indice et sans pouvoir excéder 22,2 fois l'indice' était prévue. Toutefois, ces conditions particulières n'étant pas signées, elles ne sont pas opposables à l'assuré ou au tiers lésé de sorte qu'il ne sera pas fait application de cette franchise. (3e Civ., 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10.696, Bull. 2017, III, n° 49), la'société Aréas sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

B) Sur la garantie de l'assureur du maçon

Moyens des parties

L'assureur du maçon soutient que le préjudice immatériel ne comprend pas le préjudice moral qui n'entraîne pas de perte d'argent et n'est donc pas garanti par sa police ; qu'une franchise de 10% est prévue au titre des dommages immatériels.

La propriétaire répond qu'il appartient à l'assureur de justifier de l'existence de franchises en produisant les conditions particulières signées du contrat ; qu'il n'est pas démontré que les conditions générales définissant le préjudice moral produites dont le numéro est A958 (09-2007) soient celles visées au conditions particulières renvoyant au n°A958 produites.

Réponse de la cour

Les conditions particulières du contrat renvoient aux conditions générales A958. La propriétaire ne peut valablement soutenir une différence de numéro du fait de de ce que le numéro figurant sur les conditions générales produites est le n° A958 (09-2007) alors que cet ajout entre parenthèses constitue visiblement l'indication de la date des conditions générales A958.

S'agissant du préjudice immatériel, il est défini aux conditions générales comme 'Tout préjudice précuniaire résultant de la privation d'un droit, de l'interruption d'un service rendu par une personne ou par un bien meuble ou immeuble, ou de la perte d'un bénéfice et qui est la conséquence directe d'un dommage matériel ou corporel garanti'.

Dans ces conditions, le préjudice moral subi du fait de des dommages à l'ouvrage n'est pas garanti par l'assureur.

Par ailleurs, les conditions particulières signées par le maçon prévoient une franchise par marché de 10% avec des montants maximum et minimum.

Ces conditions particulières signées de l'assuré lui sont opposables de sorte que l'assureur est bien fondé à faire valoir sa franchise au titre des dommages immatériels.

III- Sur les préjudices à indemniser

A) Sur les demandes au titre du préjudice matériel

Moyens des parties

La propriétaire expose que la mission de maîtrise d'oeuvre comme celle géotechnique doivent être intégrées dans sa réparation conformément à ce qui a été retenu par l'expert judiciaire et que l'appréciation faite à ce titre par le tribunal est contraire au principe de la réparation intégrale du préjudice ; que le taux de TVA applicable sera de 20% alors que le taux réduit n'a pas vocation à s'appliquer au coût de la maîtrise d'oeuvre ou de la mission géotechnique ni sur les travaux qui rendent à l'ouvrage son état neuf.

La société Aréas répond que les sommes demandées par l'appelant au titre des dommages matériels ne correspondent pas aux chiffrages de l'expert.

Elle relève que la propriétaire devra garder à sa charge les frais de maîtrise d'oeuvre et de mission géotechnique mais aussi ceux en rapport avec l'abattage des arbres.

La société Gan indique qu'elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour sur le montant des travaux de remise en état.

Réponse de la cour

En application de l'article 1792 du code civil, la réparation du préjudice doit être intégrale.

L'expert a chiffré de la manière suivante les travaux réparatoires nécessaires :

- 128 658 euros au titre de la reprise en sous oeuvre par semelles filantes,

- 3 750 euros au titre de l'abattage d'arbres et de barrières anti-racine,

- 5 000 euros au titre de la mission géotechnique,

- 18 500 euros au titre de la reprise des désordres,

- 10 000 euros au titre de la maîtrise d'oeuvre.

L'expert a affecté une TVA de 10% à l'ensemble de ces postes aboutissant à un chiffrage total de 177 000 euros TTC.

S'agissant de la reprise en sous oeuvre, la société Aréas remet en cause le chiffrage de l'expert en relevant que les pièces produites sur lesquelles l'expert s'est appuyé portaient sur une somme de 98 238 euros HT. Si effectivement un devis produit dans le cadre de l'expertise mentionne cette somme, un autre document (estimation en pièce 15 de la propriétaire) fait état de la somme visée par l'expert qui s'est donc appuyé sur les pièces produites. Dans ces conditions, il convient de prendre en compte la somme retenue par l'expert.

L'article 279-0 bis du code général des impôts prévoit que ' La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien autres que ceux mentionnés à l'article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans, à l'exception de la part correspondant à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers ou à l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l'installation sanitaire ou de système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

2. Par dérogation au 1, le taux prévu à l'article 278 s'applique aux travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus :

a) Qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257'.

L'article 257 I-2-2° de ce code définit les immeubles considérés comme neufs de la manière suivante 'les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l'ensemble des éléments de second 'uvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.'

En l'espèce, la propriétaire qui conteste le taux de TVA produit à ce titre une pré-estimation qui fait application d'un taux de TVA réduit de 7%. Si'l'immeuble initial pouvait être considéré comme une construction neuve du fait de la surélévation, ce n'est pas le cas pour les travaux de reprise à entreprendre alors que l'immeuble a été achevé depuis plus de cinq ans. Par ailleurs, la pré-estimation fait état d'une reprise en sous-oeuvre et il n'est pas établi que ces travaux rendraient à l'état neuf la majorité des fondations alors que l'expert comme le cabinet ayant fait les estimations ont considéré le contraire en proposant une TVA à taux réduit.

En conséquence, il sera fait application de la TVA au taux de 10% pour ce poste soit la somme totale de 141 524 euros TTC due à ce titre.

S'agissant de l'abattage des arbres, ces travaux sont nécessaires pour remédier non pas aux désordres imputables aux constructeurs mais à une autre cause des mouvements de maçonnerie. Ces travaux auraient dû être entrepris en tout état de cause dès lors qu'il s'agit de travaux d'entretien de l'immeuble. Dans ces conditions, le coût de cet abattage et des barrières anti-racines n'a pas à être intégré dans l'évaluation du préjudice matériel.

Par ailleurs, le poste de reprise et réparation des désordres chiffré par l'expert l'est à une somme inférieure qu'au devis de la propriétaire produit en page 15 et il convient donc de le retenir. Ces travaux de reprise de la façade ne contribuent pas à rendre à leur état neuf la majorité de la façade donc c'est le taux de 10% retenu par l'expert qui devra être appliqué. En conséquence, les frais de reprise seront pris en compte pour une somme de 20 350 euros TTC.

L'étude géotechnique étant nécessaire avant d'entreprendre des travaux de même que la mise en place d'une maîtrise d'oeuvre, ces deux postes ont été valablement pris en compte par l'expert. Cependant, ils n'entrent pas dans la liste des travaux ouvrant droit à un taux réduit de TVA précédemment visée de sorte que c'est à juste titre que la propriétaire demande l'application d'un taux de 20% pour ces postes qui seront donc évalués aux somme TTC de 6 000 et 12 000'euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur la condamnation à ce titre et la cour, statuant à nouveau, condamnera in solidum la société Aréas, le maçon et son assureur à payer à la liquidation de la demanderesse la somme TTC de 179 874 euros avec indexation sur l'indice BT01 du mois de juillet 2015 entre le 15 juillet 2015 et la présente décision et intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts.

B) Sur les demandes au titre du préjudice locatif

Moyens des parties

La propriétaire explique que cet investissement immobilier était réalisé dans un but lucratif aux fins de louer l'immeuble ; que, du fait des désordres, les'locataires ont quitté les lieux au mois d'août 2012 et qu'elle n'a pas pu le remettre en location de sorte que la perte des loyers est incontestable ; qu'il s'agit d'une perte de chance à hauteur de 100% au regard du marché pour ce type de bien dans la zone géographique.

La société Aréas souligne que les locataires ont donné leur préavis à une date cohérente par rapport au terme du contrat ; qu'il n'est pas démontré que la maison ait été inhabitable ; que le montant du loyer n'est pas plus démontré de sorte que la demande au titre de la perte de loyer doit être rejetée.

L'assureur du maçon s'oppose à une indemnisation au titre de la perte de loyers relevant qu'il n'est pas démontré que le départ des locataires soit en lien avec les désordres ; qu'en tout état de cause seule une perte de chance pourrait être retenue à cet égard étant précisé que les périodes de vacances locatives sont très fréquentes en zone rurale. Elle ajoute que, si l'immeuble est inhabitable, c'est du fait de l'affaissement du plancher non visé par la procédure.

Réponse de la cour

Le préjudice lié à la perte de loyer ne peut s'analyser, ainsi que sollicité, que comme une perte de chance de louer l'immeuble.

La propriétaire justifie bien de ce que l'immeuble a été loué dès 2009 et du départ des lieux des locataires, lesquels se plaignaient des dommages ayant donné lieu à la réalisation de l'expertise.

L'impropriété de l'immeuble à l'habitation résulte de la gravité des dommages relevés par l'expertise qui compromettent sa solidité. Elle est confirmée par l'attestation du notaire ayant visité le bien qui relève notamment en 2013, outre les fissures, que 'des pierres se désolidarisent de la façade' et que 'le bien sus-désigné ne présente pas de garanties suffisantes de sécurité et ne donne aucune garantie d'habitabilité'. Cette situation a d'ailleurs permis à la propriétaire d'obtenir des dégrèvements de taxe foncière à compter de 2015.

Or, si la gravité des dommages liés aux façades compromettant la solidité de l'ouvrage ont causé une telle perte de chance, il convient cependant de relever que ce ne sont pas les seules cause de l'impossibilité de mise en location de l'immeuble. En effet, l'expert a relevé l'existence d'un premier désordre dans le fléchissement du parquet de l'étage de la partie sud de l'immeuble et a conclu à ce titre que le désordre 'porte atteinte à la solidité de l'ouvrage et le rend impropre à sa destination, car la sécurité des occupants n'est pas assurée'.

Les locataires ont dénoncé au moment de leur congé, outre les fissures importantes, 'des inclinaisons du plancher à l'étage' qui se ressentent, relevant''cela bouge selon la période de l'année. Nos enfants ont peur la nuit, nous ne sommes pas beaucoup plus rassurés'.

La propriétaire ne justifie pas de l'engagement de travaux à ce titre. Dans ces conditions, la probabilité de louer l'immeuble alors que ces désordres, dont l'imputabilité n'a pu être déterminée, n'ont pas été réparés est très réduite. La'cause des désordres de parquet tenant au dimensionnement insuffisant de la charpente de ce plancher étant totalement différente de celle des désordres de fissuration, ces travaux pouvaient être engagés séparément, même si les désordres objets du présent litige et l'importance du coût de la reprise ont également eu des conséquences sur la viabilité financière de l'entreprise et donc la possibilité d'engager toute dépense de travaux de reprise. Dans ces conditions, la chance de louer constamment l'immeuble sur une période longue sera évaluée à 20 %.

Il apparaît qu'en 2012 le loyer mensuel de la maison était de 690 euros. Cette valeur est conforme aux estimations à 710 et 700 euros produites. En'conséquence, la perte de loyer entre la date de départ des lieux en août 2012 et le mois d'octobre 2025 est de 109 710 euros.

Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé et la société Aréas, le maçon et son assureur seront condamnés in solidum à payer à la liquidation de la propriétaire la somme de 21 942 euros à ce titre, la franchise de l'assurance devant être déduite des sommes dues par l'assureur du maçon.

C) Sur les demandes au titre des frais engagés

Moyens des parties

La propriétaire souligne que le coût des études techniques pour 17 825'euros est en lien avec l'attitude dilatoire de l'assureur ; que l'expert technique a été saisi avant l'expert judiciaire dans l'objectif de trouver une solution amiable ; qu'il était légitime qu'il se fasse assister dans le cadre de l'expertise judiciaire face à des assureurs eux-même assistés ; que les travaux de cet expert technique ont été utilisés par l'expert judiciaire. Il répond que les frais de la liquidation judiciaire et des autres études réalisées (pour 16 959,97 euros) sont liés aux désordres puisque que si l'immeuble avait pu être loué la SCI ne se serait pas trouvée en situation de cessation de paiement.

La société Aréas répond que les frais d'étude technique n'étaient pas nécessaires au regard de l'expertise judiciaire ; que les autres frais n'ont pas été débattus contradictoirement ; que rien ne justifie un marché de maîtrise d'oeuvre'; que les frais de la liquidation en sont pas en lien avec le sinistre, la liquidation étant antérieure au départ des locataires.

L'assureur du maçon relève que la propriétaire a engagé des dépenses inutiles ; que les études auraient dû être réalisées avant l'engagement des travaux et que celles réalisées tardivement et non contradictoirement ne peuvent être mises à sa charge.

Réponse de la cour

1°) Sur les frais d'étude technique

La note d'honoraires du cabinet CGB produite en pièce 21 à hauteur de 17 825 euros ne fait pas état du détail de ce calcul qui résulte de l'application d'un forfait sur le montant des indemnités qu'elle a chiffrées. Il n'est pas fourni le détail des honoraires des cabinets intervenus. Le seul document produit de cette étude est le récapitulatif des frais de réparation à engager.

Cette étude technique, si elle a bien été commandée avant la procédure de référé, l'a toutefois été de manière non contradictoire et au seul bénéfice de la propriétaire. L'assistance de ce cabinet pendant le cours de l'expertise n'était pas obligatoire. Par ailleurs, l'expert ne s'est pas fondé sur cette expertise pour apprécier les demandes mais sur les études techniques dont le coût est également sollicité au titre des autres frais et que le cabinet CGB s'est contenté de reprendre dans un tableau récapitulatif.

Dans ces conditions, cette assistance ne peut être prise en compte qu'au titre des frais irrépétibles et non du préjudice immatériel de sorte que le jugement ayant rejeté les demandes de la propriétaire à ce titre sera confirmé sur ce point.

2°) Sur les autres frais

La propriétaire justifie des frais de la liquidation à hauteur de 4'202,74'euros. Cependant, la sauvegarde a été ouverte le 22 octobre 2013 soit'peu de temps après le départ des locataires en août 2012 de sorte que le lien entre les difficultés financières et les désordres n'est pas établi.

Par ailleurs, si l'expert s'est effectivement basé sur l'évaluation des frais de réparation de l'architecte [B], il convient de relever que la facture de ce cabinet à hauteur de 7 415,20 euros est une facture de maîtrise d'oeuvre sur laquelle la propriétaire ne s'explique pas alors que son montant est important et que les seuls travaux émis par cet architecte et produits sont le chiffrage des travaux fondé sur le recommandations du cabinet Sic Infra et les devis produits qu'il résume. Dans ces conditions, il convient de considérer que cette facture a déjà été prise en compte au titre du préjudice matériel.

Au contraire, si des frais d'étude géothermique ont déjà été engagés, seul'un diagnostic a été réalisé par le cabinet Sic Infra lequel précise que son étude ne constitue qu'un avant projet de sorte que le coût de la mission géotechnique pris en charge au titre du préjudice matériel ne fait pas double emploi avec ses frais qui doivent être intégrés aux préjudices complémentaires mis à la charge des constructeurs pour la somme de 4 475,43 euros.

De même, la facture de l'APAVE à hauteur de 1 196 euros, organisme qui a réalisé un diagnostic de solidité du bâtiment en juin 2012, est bien en lien avec les désordres et sera prise en compte.

En conséquence, le jugement ayant rejeté toute demande à ce titre sera infirmé et la cour, statuant à nouveau, condamnera in solidum la société Aréas, le maçon et son assureur à payer à la propriétaire la somme de 5 671,43 euros.

D) Sur les demandes au titre du préjudice moral

Moyens des parties

La propriétaire ajoute que le préjudice moral de la SCI, qui s'est trouvée dans une situation financière difficile du fait des désordres et du refus des assureurs de les prendre en charge, est établi ; que l'attitude des assureurs a été préjudiciable à la SCI mais également à ses associés.

La société Aréas répond que le préjudice moral ne constitue pas un dommage réparable et qu'elle était bien fondée à refuser sa garantie dont la mobilisation était contestable.

L'assureur du maçon souligne que le préjudice moral invoqué n'est pas démontré et que les conditions de la réalisation des travaux par le professionnel de l'immobilier sont incompatibles avec toute demande à ce titre.

Réponse de la cour

Ainsi que relevé précédemment, la garantie des assureurs ne saurait jouer au titre du préjudice moral subi du fait des désordres. Par ailleurs, la propriétaire, qui n'avait pas souscrit d'assurance dommage ouvrage malgré l'obligation existant en la matière, ne justifie pas d'un préjudice à ce titre.

De plus, au regard de la complexité du litige, le refus de garantie des assureurs ne saurait être considéré comme fautif.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la propriétaire à ce titre.

IV- Sur les rapports entre les locateurs d'ouvrage

Moyens des parties

L'assureur du maçon souligne que si la cour estimait que sa garantie était engagée en raison de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil, il serait alors fondé à solliciter la garantie de l'assureur de l'entreprise de gros oeuvre sur le fondement de l'article 1382 ancien de ce même code en raison de l'imputabilité des désordres à la structure de l'immeuble.

La société Aréas soutient que si sa responsabilité était engagée, il'conviendrait de retenir la garantie totale du maçon ou, à titre subsidiaire, un'partage de responsabilité avec le maçon dont l'intervention est une cause des désordres retenue par l'expert et dès lors qu'il a également réalisé des travaux sur la structure de l'immeuble.

Réponse de la cour

L'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige prévoyait que 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En l'espèce, les travaux de l'entreprise de gros oeuvre sont les travaux qui avaient le plus de conséquences sur les charges de maçonnerie en ce que c'est bien cette entreprise qui a réalisé la plus large partie de la réhabilitation de la ferme et plus précisément le réhaussement des murs pour la création d'un étage. Par ailleurs, cette entreprise avait en charge la réhabilitation de l'immeuble et donc le changement d'exigence de confort de ce celui-ci. Si cette entreprise n'est pas intervenue comme maître d'oeuvre, elle a toutefois participé au dossier du permis de construire notamment en faisant les photographies nécessaires ainsi que cela apparaît dans sa facture. Dans ces conditions et en l'absence de maître d'oeuvre, c'était à elle qu'il appartenait de faire les études de sol préalables de nature à vérifier la portance du sol et l'adéquation du projet au regard des fondation existantes. Par ailleurs, l'apparition des premières fissures immédiatement après son intervention établit bien que les travaux qu'elle a réalisés ont un lien causal majeur avec les désordres apparus.

Au contraire, il convient de relever que, dès lors que les travaux de reprise étaient intervenus juste avant son intervention et qu'il n'est pas démontré qu'il ait été informé de ces premières difficultés, le maçon intervenant dans un second temps pour des ouvrages très limités n'avait pas à réaliser ces études mais devait simplement s'informer de leur réalisation et de leurs résultats.

Le maçon ne justifie pas avoir réalisé cette vérification. Or, il résulte de l'expertise que la modification de l'équilibre hydrique induite par ces travaux a aggravé les désordres liés aux mouvements du sol qui existaient préalablement.

Dans ces conditions, le maçon a également commis une faute, laquelle est cependant limitée alors qu'il n'intervenait que pour des travaux de reprise après l'intervention d'un premier maçon qui avait réalisé les travaux majeurs s'agissant du poids de la structure. En conséquence, il convient de fixer la part de responsabilité de l'entreprise de gros oeuvre à 80% et celle du maçon à 20% et'de condamner les entreprises à se garantir dans les proportions ainsi fixées.

V- Sur les frais du procès

La société Aréas, le maçon et son assureur succombant, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel et déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, ils seront condamnés in solidum à verser à la propriétaire la somme de 17 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a :

- dit que les désordres de fissuration étaient imputables à la SARL Chauvellier Batiments au titre de la responsabilité décennale ;

- dit que la garantie de la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages était acquise pour les dommages matériels et immatériels ;

- rejeté les demandes de M. [F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise au titre des frais d'études techniques ;

- rejeté les demandes de M. [F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise en réparation du préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

DEBOUTE la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages et la SA GAN de leur demande visant à imputer une part de responsabilité à la SCI Saumuroise ;

CONDAMNE in solidum la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages, la SARL Mirra Ferreira et la SA GAN assurances à payer à M.'[F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise, au'titre du préjudice matériel, la somme TTC de 179 874 euros avec indexation sur l'indice BT01 du mois de juillet 2015 entre le 15 juillet 2015 et le présent arrêt et intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages, la SARL Mirra Ferreira et la SA GAN assurances à payer à M.'[F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise la somme de 21 942 euros en réparation du préjudice locatif ;

CONDAMNE in solidum la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages, la SARL Mirra Ferreira et la SA GAN assurances à payer à M.'[F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise la somme de 5 671,43 euros au titre des frais complémentaires ;

DEBOUTE la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages de sa demande de déduction de sa franchise des sommes dues au titre des préjudices immatériels ;

DIT que la SA GAN assurances pourra déduire des sommes à verser à M.'[F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise au titre du préjudice locatif et des frais complémentaires le montant de sa franchise 10% avec un minimum de 0.91 BT01 et un maximum de 3.04 BT01 ;

FIXE la part de responsabilité de la SARL Chauvellier Batiments à 80 % et celle de la SARL Mirra Ferreira à 20% ;

CONDAMNE, d'une part, la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages et, d'autre part, la SARL Mirra Ferreira et son assureur la SA GAN assurances à se garantir réciproquement de l'ensemble des condamnations prononcées in solidum contre elles en principal, dépens et frais irrépétibles dans les proportions ci-dessus indiquées ;

CONDAMNE in solidum la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages, la SARL Mirra Ferreira et la SA GAN assurances aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et d'appel, lesquels seront recouvrés avec distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société d'assurance mutuelle à cotisations fixes Aréas dommages, la SARL Mirra Ferreira et la SA GAN assurances à payer à M.'[F] [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Saumuroise la somme de 17 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.