CA Papeete, D, 18 décembre 2025, n° 20/00027

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont conclu avec la Société Vaitupa un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achévement moyennant le prix de 30 000 000 xpf et portant sur une maison de type F2 à [Localité 2].

Le contrat de vente en l'état futur d'achévement était signé le 26 janvier 2018 et fixait la date de limite du dépôt de la déclaration d'achévement au 31 mai 2018.

Estimant qu'à la date du 31 mai 2018, l'ouvrage n'était pas terminé et présentait de nombreuses malfaçons, Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont mandaté un expert qui a rendu un premier rapport d'expertise amiable le 16 juillet 2018 puis un second le 13 août 2018.

Par requête déposée au greffe le 28 août 2018, Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont saisi le tribunal de première instance.

Par jugement en date du 20 novembre 2019, la tribunal civil de première instance de Papeete a :

Fixé la créance de la Société Vaitupa à la somme de 5 992 539 xpf,

Dit que Mme [H] [E] et M. [M] [S] s'acquitteront de leur dette par libération de la somme de 4 500 000 xpf détenue par le notaire, la SCP Philippe Clémencet, Alecandrine Clémencet et Jean-'hilippe Pinna, rédacteur de l'acte du 26 janvier 2018 entre les mains de la Société Vaitupa,

Condamné solidairement Mme [H] [E] et M. [M] [S] à verser à la Société Vaitupa la somme de 1 161 539 xpf après compensation des créances,

Débouté pour le surplus,

Condamné Mme [H] [E] et M. [M] [S] aux dépens.

Par requête enregistrée au greffe le 06 février 2020, Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont relevé appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées par RPVA le 27 mai 2025, ils sollicitent de la cour de :

A titre principal

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 20 novembre 2019,

Statuant à nouveau,

Prononcer la réception judiciaire à la date du 26 juillet 2018 avec les réserves mentionnées dans les deux rapports [B] remis ainsi que celles relevées par le rapport d'expertise du 15 novembre 2023,

Au regard des comptes entre les parties,

Condamner la Société Vaitupa à leur payer :

- une somme de 24 068 329 xpf pour solde de toute compte,

- subsidiairement, si la cour devait retenir l'application de l'avenant sur les travaux supplémentaires hors piscine, une somme de 22 578 329 xpf pour solde de tous comptes,

Condamner la Société Vaitupa à leur payer la somme de 3 210 510 xpf au titre des préjudices subis tels que détaillés dans les comptes entre les parties,

Ordonner que la propriété du chauffe-eau solaire Sunzil acheté par la société Vaitupa en défiscalisation leur soit rendue,

Condamner la Société Vaitupa à leur payer la somme de 400 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives enregistrées par RPVA le 24 avril 2025, la Société Vaitupa sollicite de la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé sa créance à la somme de 5 992 539 xpf,

Ordonner le déblocage à son bénéfice de la somme de 4 500 000 xpf détenue par la Scp Philippe Clémencet, Alexandrine Clémencet et Jean-'hilippe Pinna, notaires,

Condamner solidairement Mme [H] [E] et M. [M] [S] à lui payer la somme de 1 492 539 xpf,

Die que la créance de 5 992 539 xpf portera intérêts aux taux légal à compter du 11 juillet 2018,

Débouter Mme [H] [E] et M. [M] [S] de leurs prétentions,

Condamner Mme [H] [E] et M. [M] [S] à lui payer la somme de 350 00 xpf au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture ets intervenue le 28 mai 2025.

MOTIFS :

Sur les expertises :

Il sera rappelé qu'il est de jurisprudence constante que le juge peut prendre en considération un rapport établi de manière non contradictoire lorsque deux conditions sont réunies :

1- Le rapport doit avoir été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Ainsi, lorsque les parties ont été mises en mesure de discuter contradictoirement du rapport au cours de l'instance, celui-ci peut être exploité par le juge au soutien de sa décision,

quand bien même elles n'auraient pas été appelées ou représentées au cours des opérations d'expertise (v : 3e Civ., 29 février 2012, n°10-26. 653 ; Com. 10 décembre 2013, n°12 20.252).

2- Le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise extra-judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties et celle-ci doit donc être corroborée par d'autres éléments de preuve (Ch. mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710 ; Com., 29 janvier 2013, n°11-28.205 ; 1re Civ., 30 novembre 2016, pourvoi no 15-25.429 ; 2e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi no 16-24.305).

En l'espèce, les deux rapports d'expertise de M. [B] en date des 16 juillet 2018 et 13 août 2018 réalisés à la demande de Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont été versés au débat contradictoire.

Il n'y a pas lieu par conséquent et ainsi que l'a fait le premier juge de les rendre inopposables à la Société Vaitupa mais de les apprécier au regard de l'ensemble des éléments qui lui sont soumis.

Sur la réception des travaux :

La réception est définie par l'article 1792-6, alinéa 1, du Code civil comme un acte juridique unilatéral par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserve.

La réception peut être expresse. Elle doit alors être contradictoire.

À défaut, une réception tacite peut être constatée judiciairement. Elle est constituée par la volonté non équivoque du maître d'ouvrage d'accepter l'ouvrage en l'état. La réception tacite est présumée en cas de prise de possession du bien et de paiement de la totalité ou de la quasi-totalité du prix des travaux (Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.734).

Le maître d'ouvrage peut demander le prononcé d'une réception judiciaire à défaut de réception amiable. Un ouvrage ne peut être regardé comme en état d'être reçu que s'il n'est pas affecté de désordres ou de défauts de conformité substantiels en compromettant la destination ou la pérennité (Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-26.898).

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucune réception des travaux n'a été établie contradictoirement entre les parties ce qui résulte par ailleurs du rapport d'expertise judiciaire.

Les appelants ayant pris possession des lieux depuis le 26 juillet 2018 et y habitant depuis cette date, alors que la Société Vaitupa avait adressé un mail le 25 juillet pour indiquer que la maison était finie (pièce 15 des appelants) il y a lieu de considérer que la réception des travaux est fixée au 26 juillet 2018 , ce point n'étant pas contesté par ailleurs par la société Vaitupa dans ses motifs même si elle évoque une reprise en possession des lieux forcée.

Selon le rapport d'expertise de M. [W], le rapport d'expertise de M. [B] en date du 13 août 2018 mais suite à une visite du jour de la prise de possession, qui énonce clairement des réserves à la réception peut être considéré comme la liste des réserves émises par le propriétaire pour la réception.

En revanche, la mission de l'expert n'étant pas de mentionner des réserves existentes au jour de la réception qui ne peuvent qu'émaner du maître d'ouvrage, les désordres constatés par ce dernier pour la partie qui ne correspondent pas à ceux listés par M. [B] ne constituent pas des réserves. Il n'y a pas lieu non plus de retenir au titre des réserves le rapport d'expertise de M. [B] en date du 16 juillet 2018 antérieur à la réception des travaux.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de Mme [H] [E] et M. [M] [S] de fixer la réception judiciaire au 26 juillet 2018 avec réserves émises selon le rapport de M. [B] en date du 13 août 2018 lesquelles peuvent être listées comme suit selon ce que la cour comprend l'expert se contentant de photographies en majeure partie sans aucun précision quant à la pièce concernée :

entrée :

espace anormal entre pied du dormant de la porte et le sol,

tableau électrique dépourvu de porte,

buanderie :

infiltrations d'eau,

plinthes différentes,

jonction grossière des plinthes,mise en place de baguettes masquant des irrégularités des arrêtes, interrupteur anormalement bas par rapport au sol, carrotage du mur non rebouché,

arrête irrégulière autour de la fenêtre,

peinture à reprendre autour et derrière le cache d'habillage des interrupteurs,

couvre joint masquant les irrégularités des ouvertures,

finition de peinture à reprendre à la jonction entre le plafond et le mur.

cuisine :

équipement de la cuisine non mis en place ( réfrigérateur et four),

cuisine inachevée, porte à régler, raccordement électrique à reprendre dans la niche (domino scotch),

plan de travail trop court,

niche pour lave vaisselle ans évacuation d'eau,

carrelage à terminer sous le meuble,

absence de crédence,

arrête irréguliéres au niveau des fenêtres,

joints de carrelage de couleurs différentes et coulure sur les carreaux,

présence de cache pour éviter un rebouchage,

raccordement électrique inachevé et dangereux plaque de cuisson non installée,

ajustement de la hotte de la cuisine à reprendre,

caches sans utilité,

absence de joint entre carrelage et menuiserie,

arrête irrégulières et bourrage au mastic non acceptable entre la maçonnerie et la menuiserie,

désaffleures du carrelage,

jonction grosière des plinthes,

absence d'habillage des prises,

portes frottant contre mur, nécessitant un ponçage de mur non acceptable,

porte coulissante à régler,

finition grossière du plafond.

sallle de bains :

douche à nettoyer et écoulement à revoir,

absence de joint de faience dans la douche,

dans la douche : faience cassée autour des attentes du mitigeur,

découpe grossière de la faience et finition grossière du plafond,

joints de faience à regarnir,

interrupteur de commande de marche forcée du ballon d'eau chaude placé trop haut ,

absence de boîte de raccordement,

spot au plafond dans le volume de receveur de douche.

toilettes :

gache de porte coulissante sans cadre,

trappe de visite au plafond à ajuster et bois à traiter,

arrête irrégulière,

canalisation d'évacuation encastrée trop basse par rapport au siphon, non acceptable,

fenêtre non centrée latéralement dans le mur.

chambres :

Finition de peinture non accpetable,

dressing : plinthe non fixée,

arrête et finition de peinture à reprendre,

conducteurs électriques à nu,

installation inachevée,

Arrêtes irrégulières,

désaflleurement du carrelage,

joints du carrelage à regarnir,

plafond à ajuster sous charpente,

tâche de peinture sur le carrelage,

bavure de peinture sur les plinthes,

champ de carrelage à reprendre.

extérieur :

champs de terrasse à carreler, gaine à protéger et regard traitement anti termite à enterrer,

champ de terrasse carreler,

absence de regard en pied de descente d'eau pluviale,

absence de vanne et alimentation électrique aflleurant le terrain,

boîte de dérivation non fixée,

pente de rampe d'accès au garage à adoucir,

tempon du puisar à finir,

tampons de fosse septique (cornière contre cornière) pouvant laisser les odeurs et les moustiques non acceptable,

passage de cables grossier,

bourrage au mastic non acceptable entre la menuiserie et la maçonnerie,

descente PVC à reprendre,

baguettes pvc masquant les arrêtes irrégulières,

traversée de mur grossière,

plafond PVC à ajuster sous la charpente,

absence de regard et poignée de vanne cassée,

boite de dérivation non fixé entre le chéneau et la gouttière,

fuites sur le chéneau,

muret de clôture brut,

portail coulissant inachevé,

terrain à nettoyer,

habillage de pied de poteau masquant le mode de fixation dans la dalle.

Sur les désordres constatés dans le rapport d'expertise judiciaire :

Selon le rapport d'expertise judiciaire, plusieurs prestations n'ont pas été réalisées en conformité avec le code de l'aménagement de Polynésie française et les désordres, malfaçons et non façons.

L'ensemble de ces prestations est recensé exhaustivement et numéroté et peut être classés selon les cinq grandes catégories suivantes :

1. Volumétrie du permis de construire :

a non conformité des pentes de couvertures à la réglementation en vigueur en Polyénsie française,

b non conformité au plan de permis de construire de la couverture d'un appentis (garage),

c non conformité au plan de permis de construire d'un mur ( buanderie).

2. Ossature principale :

a non conformité en matière de pose de certaines tôles de couverture : pliage, rythme de fixation,

b oxydataion des aciers de charpente,

c non conformité des appuis de fenêtre et linteaux de baie aux régmes de l'art : dimmensionnement insuffisant entraînant des fissures superficielles.

3. Menuiseries :

a non conformité du format de certaines jalousies : dimension du labeal hors tolérance,

b non conformité de pose de la porte d'entrée ( espacement trop important entre le sol et le talon de la porte).

4 Sols/murs/plafons :

a non conformité de pose de survêtements de sol en céramique (désaleurement, i.e, problème de planéité, contre pente, pose des joints),

b non conformité de la pose de certains plafonds suspendus en PVC,

d éclats revêtement peinture et fissurations.

5 électricité et réseaux :

a non respect des régles de pose des interrupteurs et prise de courant (fixation, habillage),

b non conformité quant aux régles de protection des circuits électriques (habillage des gaines électriques),

c non conformité au code de l'aménagement et aux dispositions du permis de construire du réseau de collecte des eaux pluviales.

Selon ce même rapport, les désordres relatifs entre les travaux et le permis de construire sont susceptibles de le rendre impropre à sa destination :

défaut de pente de toiture et fixation des tôles,

défaut de pose des menuiseries,

défaut de pente des sols de la terrasse,

défaut d'évacuation des eaux pluviales,

justificatif des plans d'exécution de fondation.

Il y a lieu de considérer que le défaut de pose des menuiseries a fait l'objet de réserves de la part de M. [B] de sorte que ces vices ne peuvent être considérés comme non apparents. Ils ne relèvent pas par conséquent de la garantie décennale.

Pour le surplus, l'expert conclut que ces désordres sont susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination, sans plus de précision quant aux conséquences de chacun des désordres sur le fait que l'ouvrage était impro-pre à sa destination. Aucune des parties n'a formulé de dires à ce sujet.

En reprenant le tableau annexé au rapport d'expertise, s'agisant du défaut de pente de toiture et fixation des tôles ( points 7, 12, 26, 27 29, 41) les préjudices relevés par l'expert sont juridiques pour non respect des régles de l'aménagement mais également portent atteinte à l'usage de la construction avec le risque que les tôles s'envolent ( point 7) et un risque de défaut d'évacuation des eaux pluviales entraînant des infilttrations. La couverture étant un élément essentiel de l'étancheité de la maison, les désordres constatés rendent bien l'ouvrage impropre à sa destination.

S'agissant de l'évacuation des eaux pluviales, (point 86 du tableau réalisé par l'expert) ce dernier fait valoir l'inondation avec plusieurs préjudices, sanitaire, technique, d'usage, réglementaire qui constituent là aussi une impropriété de l'ouvrage à sa destination.

S'agissant des pentes des sols et de la terrasse, et justificatif des plans d'exécution de fondation, aucun élément ne figure à ce titre dans le tableau de l'expert. Aucun préjudice n'étant en tout état de cause allégué par les parties.

Les conditions de la garantie décennales sont par conséquent caractérisées pour le défaut d'évacuation des eaux pluviales et le défaut des pentes de toiture et fixation des tôles.

Pour la totalité des autres désordres ils correspondent aux éléments de réserve de l'expert [B] et constituent donc des vices apparents.

Sur la responsabilité de la Société Vaitupa :

Selon l'article 1646-1 du code civil , le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Sur la garantie de parfait achévement :

Selon l'article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Le vendeur d'une vente en l'état futur d'achévement n'est pas tenu à la garantie de parfait achévement concernant les vices apparents.

En l'espèce, si les appelants font valoir que la Société Vaitupa est aussi entrepreneur de la construction, il n'est pas justifié de ce qu'un contrat d'entreprise a été signé entre Mme [H] [E] et M. [M] [S], et aucune mention à ce titre ne figure dans le contrat de vente en l'état futur d'achévement.

Ainsi, la ociété Vaitupa n'est pas tenue au titre de la garantie de parfait achévement.

Sur la garantie des vices apparents :

Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice.

Cette garantie s'applique bien au vendeur d'une vente en l'état futur d'achévement tel que cela est rappelé en page 18 du contrat de vente et permet de couvrir les désordres apparents listés par l'expert ainsi que les réserves émises par M. [B].

La Société Vaitupa conteste la prise en charge des désordres non listés par l'expert et faisant l'objet de réserve en raison de la reprise en force des lieux par les acquéreurs et de leur opposition à ce qu'elle fnisse les travaux.

L'expert estime effectivement qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de ces préjudices dès lors que la société Vaitupa s'était engagée à les reprendre ce que contestent les appelants.

Il résulte des pièces produites aux débats que Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont adressé le 13 août 2018 soit dans le délai de 1 mois de la réception le rapport de M. [B] qui constitue la liste des réserves.

Le gérant de cette société a dans un couriel du 27 juillet 2018 fait état de ce qu'il ne restait selon lui que l'étancheité des gouttières à compléter et à finir la façade du portail et proposait de fait venir un huissier de justice (pièce n°4) courriel auquel Mme [H] [E] et M. [M] [S] ne répondaient pas avant de transmettre le rapport de M. [B] le 13 août 2018.

Le courriel de leur conseil accompagnant la dite transmission proposait de mettre fin aux relations contractuelles en laissant les obligations de chacun en l'état notamment en faisant état du fait que du fait du départ annoncé du gérant de la société, la reprise des travaux paraissait illusoire. Le courriel terminait par une attente de retour.

Par courriel du même jour (pièce 7), la société Vaitupa a indiqué qu'elle tiendrait les acquéreurs de sa décision et n'a formulé aucune critique précise sur la liste des désordres relevés par l'expert.

Il n'est pas non plus justifié pas de son engagement de reprendre les dites réserves.

Il y a lieu dans ces conditions de faire droit à la demande justifiée par le rapport d'expertise de M. [B] et par les factures produites.

Sur la garantie décennale :

La garantie décennale s'applique bien au vendeur en l'état futur d'achévement selon les dispositions de l'article 1646-1 du code civil rappelées en page 18 du contrat de vente.

Selon les dispositions de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Cette garantie s'applique bien au vendeur d'une vente en l'état futur d'achévement tel que cela est rappelé en page 19 du contrat de vente et permet de couvrir les désordres cachés rappelés ci dessus.

S'agissant des pentes de toiture, il convient de relever contrairement aux affirmations de la société Vaitupa que l'expert a bien retenu la responsabilité de la société Vaitupa qui faisait valoir que le plan des pentes de toiture avaient été remis par les acquéreurs.

Comme l'indique l'expert, non seulement l'expert n'a pas les documents évoqués par la société, ce que celle ci fini par faire, mais en tout état de cause c'est à l'entrepreneur, en tant qu'homme de l'art de proposer une réalisation conforme aux normes en vigueur en Polyénsie française et aux règles de l'art.

La garantie décennale de la société Vaitupa est donc bien engagée sur ce point.

S'agissant de l'évacuation des eaux pluviales, (point 86 du tableau réalisé par l'expert) le rapport d'expertise, en réponse aux dires de la société Vaitupa, n'a pas contesté que les évacuations des eaux pluviales de toiture étaient conformes au regard de la réglementation en matière d'hygiène mais que les travaux d'assainissement parfait de la parcelle qui nécessitent une étude de percolation et une note de calcul, non compris dans le devis de la construction restaient à la charge des acquéreurs. Ces désordres sont exclus de la garanties décennale à la charge de la société Vaitupa.

Le devis de Tahiti Tous travaux mentionne que les travaux envisagés consistent dans la réalisation d'une tranchée avec pose de buse en béton et raccordement aux gouttières sans qu'il ne soit possible de déterminer s'ils relèvent de la pente des toitures, de l'évacation des eaux pluviales de toiture de manière plus générale, ou de ce la partie facultative.

Ainsi, en l'état du rapport d'expertise qui ne permet pas de conclure de manière certaine à ce que ces travaux étaient compris dans le contrat, ce préjudice ne sera pas pris en compte.

Sur l'ingérence alléguée des acquéreurs comme cause exonératoire :

Outre le fait que la société Vaitupa ne justifie pas juridiquement en quoi cette ingérence serait juridiquement de nature à l'exonérer de ses deux responsabilités au titre des vices apparents et de la garantie décennale, elle n'est en tout état de cause pas démontrée ni dans le rapport d'expertise, ni dans les pièces transmises.

Sur les préjudices :

Sur les préjudices matériels :

* sur la réparation des déordres constatés par l'expert :

L'expert dans son rapport d'expertise n'a pas estimé le montant des désordres et a sollicité les parties aux fins d'établir des devis, et qu'il puisse donner son avis à cet égard.

La société Vaitupa n'a fourni aucun devis. En revanche, Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont produit un devis de la société Tahti Tous Travaux et un devis de Carovog pour un montant de 23 732 481 xpf alors que devant l'expert ils n'avaient fourni des devis que pour 4 des postes de préjudices : la reprise des fissures et peintures, la reprise du plafond PVC, la reprise du carrelage intérieur et l'évacuation des eaux pluviales.

La comparaison entre le devis produit et la liste des désordres relevés permet de constater que le devis correspond bien aux travaux listés par les désordres en reprenant chacun des points de contestation.

Il est exact que l'expert n'a pas validé les devis transmis par les appelants. Néamoins, ll ne les a pas contestés non plus et la société Vaitupa qui s'était engagée à ournir des devis comparatifs ne l'a pas fait et ne les fait pas d'avantage dans les pièces produites. Les devis transmis par les appelants constituent par conséquent la seule base d'évaluation des préjudices subis.

Plusieurs postes sont contestés à savoir ceux au titre du carrelage, de la peinture, de la reprise des fisures, des aciers oxydés et des platines poteaux, électricité comme excessives alors que pour ce dernier poste de préjudice, l'expert n'a relevé que des prises électriques mal réalisées.

Il résulte en effet du point n°84 du tableau que trois prises derrière le lit sont mal réalisées mais également en point 59.2 que tous les interrupteurs présentent un défaut de pose et qu'il y a des prises également à reprendre de sorte que la reprise d'électricité pour 1 500 000 xpf en l'absence de tout élément de contestation n'apparaît pas excessive et sera retenue.

S'agissant ensuite des carrelages, objets des points 48, l'expert conclut à un problème de pose et la nécessité de reprendre celle ci sans qu'il n'ait totalement conclu à l'importance du préjudice qui dépendait du nombre de carreaux concernés. Devant l'expert, les parties ont produit un devis à hauteur de 3 078 000 xpf qui n'a pas été remis en cause par l'expert et qu'il y a donc lieu de retenir en lieu et place des différentes sommes pour le carrelage intérieur.

En l'absence d'élément sur la contestation, la somme de 3 078 000 xpf sera bien retenue.

Il en va de même des postes de préjudice pour la peinture et la reprise de fissures (postes 20, 21, 22, 24, 31, 32, 33, 37, 38, 42, 50, 52.2, 59, 74) et des aciers oxydés et des platines de poteaux ( préjudices 19, 47.2), l'importance des désordres résulte du rapport d'expertise et en l'absence de tout élément permettant de ne pas retenir le devis de la Société Tahiti Tous travaux, cette somme sera retenue.

***

La totalité du préjudice subi au titre des travaux de reprise s'élève par conséquent à la somme de 20'115'231 xpf prenant en compte la déduction des travaux d'évacuation des eaux pluviales et la somme de 3 078 000 xpf pour le carrelage intérieur.

* sur les travaux de reprise réalisés :

Si le principe de ce préjudice est contesté, l'intimée n'a formulée aucune observation sur les factures produites,dont il n'est pas contesté qu'elles ont été réglées par les appelants.

Il y a lieu de faire droit à l'intégralité de la demande pour un montant de 2 424 205 xpf.

* sur les travaux réglés pendant la construction :

Les appelants ne justifient pas en quoi ces travaux réglés par leurs soins à la demande de la Société Vaitupa seraient en lien avec la responsabilité de celle ci dans l'exécution des travaux, avec une totale absence de précision sur ce point dans les conclusions.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les préjudices immatériels :

L'expert retient un retard de livraison de 02 mois nécessitant le coût d'une location à hauteur de 500 000 xpf outre un un coût de garde meuble de deux mois à hauteur de 265 870 xpf et une location pendant 4 mois pendant les travaux à hauteur de 255 000 xpf.

En l'état du rapport d'expertise il y a lieu de retenir ce préjudice à hauteur de 1'785'870 xpf.

L'expert retient par ailleurs un préjudice de 400 000 xpf du fait des risques d'infiltration outre un préjudice d'inconfort et de salubrité à hauteur de 1 124 640 xpf.

La totalité de ce préjudice s'élève à la somme de 3'310'510 xpf.

Enfin il sera fait droit à la demande que la propriété du chauffe-eau solaire Sunzil achetée par la société Vaitupa en défiscalisation soit rendue aux acquéreurs, demande pour laquelle aucun moyen n' a été developpée par cette dernière pour s'y opposer.

***

La totalité des sommes dues par la Société Vaitupa à Mme [H] [E] et M. [M] [S] s'élève par conséquent à la somme de 25'849'946 xpf.

Sur la demande reconventionnelle de la société Vaitupa :

Il n'est pas contesté que le prix d'achat de la maison avec la construction aux termes de l'acte de vente initial s'élève à la somme de 30 000 000 xpf ce qui résulte par ailleurs de l'acte produit aux débats.

Des pièces produites aux débats il apparaît que deux avenants ont été ensuite signés entre les parties le 27 septembre 2017 :

- travaux supplémentaires : 12 550 000 xpf ( pièce 1 Société Vaitupa), - - - travaux supplémentaires : 144 000 xpf (pièce2 Société Vaitupa).

Le12 avril 2018, les parties ont ensuite établi un récapitulatif financier faisant état d'un montant total de travaux de 39 750 000 xpf qu'il y a lieu de retenir.

Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, le rapport de M. [B] qui a évalué le montant des travaux supplémentaires sur la base des documents transmis est sans incidence dès lors que les parties avaient convenu du prix et du descriptif des travaux supplémentaires.

Il n'est pas contesté que Mme [H] [E] et M. [M] [S] ont versé la somme de 34 027 500 xpf et ont consigné la somme de 4 500 000 xpf.

Dès lors qu'il est sollicité l'indemnisation des préjudices et non une réduction du prix de vente, c'est à juste que la Société Vaitupa est en droit d'obtenir la somme convenu la somme prévue au contrat soit la somme de 5 722 500 xpf.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu une somme de 5 992 539 xpf.

Sur les comptes entre les parties :

Total due par les acquéreurs à la Société Vaitupa : 5 722 500 xpf.

Total due par la Société Vaitupa à Mme [H] [E] et M. [M] [S] : 25 849 946 xp.

Solde en faveur de Mme [H] [E] et M. [M] [S] : 20'127'446 xpf.

Il y a lieu par conséquent de condamner la société Vaitupa à payer à Mme [H] [E] et M. [M] [S] la somme de 20 127 446 xpf à titre de solde de toute compte.

Le solde étant faveur de Mme [H] [E] et M. [M] [S], il y a lieu de débouter la société Vaitupa de l'intégralité de ses demandes en ce compris la demande de déblocage des fonds de 4 500 000 xpf détenues par la Scp Philippe Clémencet - Alexandrine Clémencet - Jean-Philippe Pinna, notaires, somme qui n'a pas été prise en compte dans le calcul ci dessus et qui pourra donc être récupérée par Mme [H] [E] et M. [M] [S].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société Vaitupa qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Il est par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [H] [E] et M. [M] [S] leurs frais irrépétibles que la société Vaitupa sera condamnée à leur payer à hauteur de 400 000 xpf.

En revanche aucune considération tirée de l'équité ne justifie qu'une somme quelconque ne soit attribuée à la société Vaitupa. Le jugement de premiière instance sera infirmé et les demandes en appel rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Prononce la réception judiciaire à la date du 26 juillet 218 avec les réserves émises dans le rapport [B] du 13 août 2018, et rappelées ci dessus,

Condamne la société Vaitupa à payer à Mme [H] [E] et M. [M] [S] la somme de 20'127'446 xpf à titre de solde de toute compte concernant la vente en l'état futur d'achévement signée entre les parties le 26 janvier 2018,

Dit que la propriété du chauffe-eau solaire Sunzil achetée par la société Vaitupa en défiscalisation est transférée à Mme [H] [E] et M. [M] [S],

Condamne la société Vaitupa à payer Mme [H] [E] et M. [M] [S] la somme de 400 000 xfp au titre de leurs frais irrépétibles,

Déboute toutes les parties de toutes prétentions plus amples,

Condamne la société Vaitupa aux entiers dépens.

Prononcé à Papeete, le 18 décembre 2025.