Cass. com., 7 janvier 2026, n° 24-17.039

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 mars 2024) et les productions, le groupe Mapad est propriétaire et gestionnaire de plusieurs établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Le 1er septembre 2016, un mandat a été conclu entre M. [L], en sa qualité d'actionnaire majoritaire de la société Mapad holding executive, et les sociétés Next, anciennement dénommée Next conseil et développement, dirigée par M. [K], et Louis 1er finance, confiant à ces dernières l'identification d'investisseurs, le suivi des négociations, le recueil des propositions d'achat et la maximisation du prix de vente de divers EHPAD appartenant au groupe Mapad.

2. Un investisseur, la société Maisons de famille, a été présenté à M. [L], qui n'a pas donné suite.

3. En janvier 2019, soutenant avoir découvert en novembre 2018 que les EHPAD appartenant à la société Mapad santé, filiale du groupe Mapad, avaient été cédés sans son intermédiaire, M. [K] a mis en demeure M. [L] de lui régler les commissions prévues au contrat.

4. Faute d'accord entre les parties, la société Next a assigné M. [L] et les sociétés Mapad santé et Mapad holding executive (les sociétés Mapad) en paiement desdites commissions et subsidiairement en paiement de dommages et intérêts.

5. La société Louis 1er finance est intervenue volontairement à la procédure.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

7. M. [L] et les sociétés Mapad font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer aux sociétés Next et Louis 1er finance la somme en principal de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors :

« 1°/ que le contrat de mandat stipulait que la rémunération du mandataire n'était due qu'en cas de transaction réalisée entre le mandant et un investisseur, le paiement devant intervenir le jour de la réalisation effective de la cession ; qu'aucune rémunération ne pouvait donc être due en l'absence de conclusion d'un contrat de cession ; qu'il était constant qu'aucune cession n'était intervenue dans le projet Maisons de famille" ; qu'en allouant cependant aux sociétés mandataires des dommages et intérêts à raison de la perte de chance de percevoir leur rémunération, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1103 du code civil ;

2°/ que seule une faute commise par le mandant à l'égard du mandataire est de nature à justifier l'indemnisation d'un éventuel préjudice en résultant ; que la rupture des pourparlers entre le mandant et un éventuel acquéreur, qui relève de la liberté des parties aux négociations, ne peut en soi constituer une faute à l'égard du mandataire envers qui le mandant n'a d'autre obligation que de verser sa rémunération en cas de conclusion d'une cession grâce à son intermédiaire ; qu'en condamnant néanmoins M. [L] et les sociétés Mapad à indemniser le mandataire de la perte de chance de réaliser la cession projetée, aux seuls motifs que le mandant avait rappelé au mandataire le périmètre de la cession envisagée, puis n'avait pas donné suite à une lettre d'intérêt émise par l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute commise par le mandant à l'égard du mandataire et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;

3°/ que les pourparlers peuvent être librement interrompus par chacune des parties aux négociations, sans qu'elles aient à s'en justifier ; que leur interruption ne donne lieu à indemnisation qu'en cas d'abus fautif du droit de libre rupture ; que la cour d'appel a constaté que M. [L] avait maintes fois rappelé à l'acquéreur potentiel que le site de Puteaux ne faisait pas partie des biens qu'il entendait céder, et que la lettre d'intérêt émise par l'acquéreur potentiel, valable seulement pendant quatre jours, par laquelle ce dernier avait finalement exclu le site de Puteaux du périmètre de la cession, était assortie de diverses conditions préalables et suspensives, et précisait ne pas constituer un engagement d'acquérir mais une simple déclaration d'intérêt préliminaire ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner le mandant au paiement de dommages et intérêts au mandataire à raison de l'abandon du projet Maisons de famille", qu'il avait manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté en incitant les mandataires à négocier le périmètre de la cession jusqu'à obtenir satisfaction à l'issue de la troisième lettre d'intention pour en définitive ne plus donner suite à ce projet, ni de nouvelles après la réception de cette lettre, sans explication, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute commise par M. [L] dans l'exercice de son droit d'abandonner des pourparlers qui n'étaient en rien finalisés, et a violé ensemble les articles 1112 et 1240 du code civil ;

4°/ qu'une faute éventuellement commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause d'un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat ; qu'en indemnisant cependant les sociétés mandataires à raison de la perte de chance de réaliser la cession projetée, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1112 et 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, l'arrêt énonce que le mandant conserve sa liberté de ne pas donner suite à une opération présentée par ses mandataires, sauf éventuellement à engager sa responsabilité vis-à-vis du candidat acquéreur pour rupture abusive de pourparlers, ce dont la cour d'appel n'est pas saisie dans le présent litige, ou en cas de faute commise à l'égard des mandataires qui perdent leur droit à rémunération. Il ajoute que le mandat ne prévoit pas de rémunération minimale des mandataires en cas d'échec et qu'en acceptant une rémunération exclusivement au succès, dont le pourcentage, appliqué au périmètre de cession, est à la mesure du risque encouru, les mandataires n'ignorent pas les conséquences de l'absence de conclusion d'une opération et ne peuvent revendiquer un droit à rémunération du seul fait que le mandant a décidé de ne plus donner suite.

9. Il relève ensuite qu'il résulte des échanges entre les parties que la société Maisons de famille, présentée par M. [K], a manifesté son intérêt pour l'acquisition de l'entité Mapad santé avec pour périmètre les établissements de [Localité 5] et de [Localité 6] Marcadet, mais également celui de [Localité 7], tandis que le mandant ne souhaitait pas céder immédiatement ces deux derniers établissements. Il relève que la société Maisons de famille a cependant émis une troisième lettre d'intérêt le 27 janvier 2017, ne portant plus que sur le site de [Localité 5], mais que, postérieurement à cette dernière lettre d'intérêt, M. [L] ne s'est plus manifesté auprès de ses mandataires, conduisant à une rupture des négociations. Il en déduit qu'il n'a pas été mis un terme à l'opération envisagée à la suite d'un désaccord à propos du périmètre de cession, comme M. [L] et les sociétés Mapad le prétendent, puisque la dernière lettre d'intérêt n'évoquait plus les sites de [Localité 6] Marcadet et de [Localité 7].

10. L'arrêt retient également, par motifs adoptés, que dans un courriel du 26 mars 2017, M. [L] indique à M. [K] qu'il n'a « vendu à personne » cependant que la cession litigieuse intervenue le 26 juin 2018 au groupe Domus Vi comportait nécessairement une phase préalable de négociation.

11. Il en déduit que le mandant a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi et de loyauté en incitant les mandataires à négocier le périmètre de la cession jusqu'à obtenir satisfaction à l'issue de la troisième lettre d'intérêt, pour en définitive ne plus donner suite au projet de cession, ni donner de nouvelles aux mandataires après la réception de cette dernière lettre d'intérêt, ce, sans explication et de manière brutale, plaçant les mandataires dans une situation particulièrement délicate à l'égard de l'acquéreur, et que la faute commise par le mandant a causé un préjudice aux mandataires.

12. En l'état de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel, qui n'a pas alloué au mandataire la rémunération prévue au contrat, mais des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la faute du mandant, et qui a caractérisé la faute commise par le mandant à l'égard du mandataire, a légalement justifié sa décision.

13. D'autre part, les griefs des troisième et quatrième branches, pris de la violation des articles 1112 et 1240 du code civil, invoquent respectivement l'absence de faute délictuelle commise par M. [L] dans l'exercice de son droit d'abandonner les pourparlers avec la société Maisons de famille et l'absence de lien de causalité entre cette faute délictuelle éventuelle et la perte de chance de réaliser la cession projetée, cependant que la cour d'appel n'a pas fondé la condamnation de M. [L] et des sociétés Mapad sur une telle faute mais sur la faute contractuelle du mandant à l'égard de ses mandataires pour manquement à son obligation de loyauté.

14. Inopérant en ses troisième et quatrième branches, le moyen, qui manque en fait dans sa première branche, n'est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne les sociétés Next et Louis 1er finance aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le sept janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.