CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 6 janvier 2026, n° 21/12236

Exposé des faits et de la procédure

Par l'intermédiaire de la société I Sélection (le mandataire), avec laquelle elle avait conclu le 19 janvier 2011 une convention aux fins d'étude et de recherche d'investissement immobilier, Mme [B] [K] (l'acquéreur) a acquis de la société I Invest (le vendeur), par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 28 février 2011, au prix de 85 326 euros, un appartement de type 1 constituant le lot n°341 de la résidence [5], sise [Adresse 10] [Localité 7], à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation.

L'achat a été financé à l'aide d'un prêt immobilier souscrit le 14 février 2011 auprès de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Alpes Corse, aux droits de laquelle vient la société Caisse d'épargne Cepac (la banque), pour un montant de 115 490,39 euros, au taux effectif global (TEG) de 4,12 %.

Préalablement, par acte du 7 décembre 2010, Mme [K] avait consenti à la société Park & Suites, aux droits de laquelle vient la SAS Appart'City (l'exploitant), un bail commercial en résidence de tourisme avec fourniture de prestations para-hôtelières, d'une durée de neuf ans à compter de la livraison, contre un loyer annuel fixe de 3 954,14 euros quel que soit le niveau d'activité du preneur.

Après plusieurs impayés et mises en demeure infructueuses, les copropriétaires de la résidence Eureka, dont Mme [K], ont saisi le juge des référés qui, par ordonnances des 22 juin 2017 et 15 mars 2018 a condamné l'exploitant à leur régler les loyers et charges impayés.

Par acte du 12 février 2016, Mme [K] a assigné la banque et le mandataire devant le tribunal de grande instance de Marseille d'une part en nullité de la stipulation des intérêts dans le contrat de prêt, d'autre part en dommages-intérêts en leur reprochant un manquement à leur obligation de d'information, de conseil et de mise en garde.

Sur incident, l'assignation délivrée à la banque a été annulée par le juge de la mise en état avant que la cour d'appel, par arrêt du 22 juin 2017 infirme l'ordonnance et, statuant à nouveau, rejette l'exception de nullité.

Par actes des 8 et 23 janvier 2018, Mme [K] a appelé en la cause l'exploitant et le vendeur et invoqué au soutien de ses demandes indemnitaires un dol commis de concert par l'ensemble des intervenants à l'opération afin de vicier son consentement.

Les sociétés défenderesses ont soulevé la prescription de l'action.

En cours de procédure, la société Appart'City a sollicité du tribunal de commerce de Montpellier l'ouverture d'une procédure de sauvegarde, qui a été ordonnée par jugement du 18 avril 2021.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, notamment, :

- constaté l'interruption de l'instance à l'égard de la société Appart'City ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré recevables les demandes de Mme [K] à l'encontre des sociétés I Sélection, Caisse d'Epargne CEPAC, I Invest et Appart'City ;

- débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné Mme [K] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 5 000 euros à la société Caisse d'Epargne Cepac et 5 000 euros aux sociétés I Sélection et I Invest, ensemble ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné Mme [K] aux dépens.

Pour écarter la fin de non-recevoir, le tribunal a considéré que le point de départ de l'action en dommages-intérêts au titre d'un dol devait être fixé, s'agissant d'une opération de défiscalisation, au jour où Mme [K] a su que la rentabilité de l'investissement ne serait pas celle qu'il escomptait, soit au jour de la mise en demeure de payer délivrée le 28 avril 2015, et que si, en principe, l'interruption du délai de prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en va différemment lorsque deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but.

Il en a déduit qu'en l'état des assignations délivrées le 12 février 2016 à la banque et au mandataire et le 8 janvier 2018 à l'exploitant, l'action n'était pas prescrite.

Sur le fond, tout en considérant que la dissimulation à l'acquéreur du versement à l'exploitant d'un fond de concours consacrait une réticence dolosive, le tribunal a estimé qu'aucun dol n'était démontré en l'espèce, en l'absence de preuve par Mme [K] de l'existence d'un tel fonds de concours et qu'à supposer qu'un tel fonds ait existé, elle ne démontrait pas que le mandataire et la banque en avaient eu connaissance. Il a également retenu que le mandataire n'était pas tenu d'une obligation de résultat quant à la rentabilité de l'investissement, que la banque n'était tenue d'aucune obligation de conseil sur la faisabilité ou la rentabilité de l'opération immobilière et qu'en tout état de cause, l'acquéreur, même profane, ne pouvait ignorer l'aléa relatif à toute location d'un bien immobilier.

S'agissant des intérêts stipulés dans le contrat de prêt immobilier, le tribunal a estimé que les dispositions de l'article R 313-1 du code de la consommation concernant uniquement le taux effectif global, la mention dans l'offre de prêt d'un taux nominal calculé sur 360 jours ne pouvait entraîner une quelconque sanction et qu'en l'espèce, en tout état de cause, indépendamment des mentions figurant dans l'offre de prêt, les intérêts au taux nominal avaient été calculés sur la base d'une année de 365 jours, de sorte qu'aucune nullité n'était encourue et que, s'agissant du TEG, s'il était erroné, il n'y avait pas lieu à déchéance partielle du droit aux intérêts dès lors que Mme [K] ne démontrait pas avoir subi un quelconque préjudice.

Par acte du 11 août 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [K] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

Par jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a adopté un plan de sauvegarde au bénéfice de la société Appart' City et désigné Maître [X] et Maître [E] en qualité de mandataires judiciaires.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 septembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 22 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, Mme [K] demande à la cour de :

' ordonner la production par les sociétés Appart'City et I Invest de l'engagement de prise à bail commercial conclu entre elles, visé dans le règlement de copropriété de la résidence [5] du 3 septembre 2010, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en se réservant la liquidation de l'astreinte ;

' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action non prescrite et l'infirmer pour le surplus ;

' condamner solidairement et conjointement les sociétés Caisse d'épargne, Appart'City, Invest et I Sélection à lui payer la somme de 79 015,52 euros au titre de ses préjudices matériels et 15 000 euros au titre de son préjudice moral ;

' juger nulle la clause d'intérêt contractuel stipulée au contrat de prêt et dire que seul l'intérêt au taux légal doit s'appliquer ;

' ordonner à la société Caisse d'Epargne d'établir un nouveau tableau d'amortissement tenant compte de l'intérêt au taux légal, à charge pour elle de réactualiser par périodes de 6 mois ;

' condamner la société Caisse d'épargne à lui restituer la différence entre les intérêts au taux contractuel perçus depuis l'origine et le taux légal applicable pour la même période ;

' assortir le montant des condamnations des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

' faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil et dire que les intérêts dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

' condamner les sociétés intimées à lui payer chacune la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 25 août 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la société Caisse d'épargne CEPAC demande à la cour de :

A titre principal,

' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action recevable ;

Statuant à nouveau,

' déclarer l'action irrecevable comme prescrite ;

' débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes .

A titre subsidiaire, sur le fond,

' confirmer le jugement ;

A titre plus subsidiaire,

' débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment plus subsidiaire,

Sur le dol

' exclure toute solidarité entre les requises ;

' condamner la société I Sélection à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et à l'indemniser du manque à gagner qui pourrait résulter pour elle de la procédure ;

' débouter la société I Sélection de toute demande contraire ;

Sur la clause d'intérêts conventionnels :

' juger inopposable le rapport d'analyse Aequalia en date du 11 mai 2017 et débouter Mme [K] de ses demandes ;

' à défaut, rejeter comme infondée la demande de déchéance des intérêts conventionnels ;

' à titre infiniment plus subsidiaire, dire n'y avoir lieu à substitution totale du taux légal au taux contractuel,

En tout état de cause,

' débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

' condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions d'intimées et d'appel incident, régulièrement notifiées le 28 août 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la SASU I Invest et la SAS I Sélection demandent la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action recevable ;

Statuant à nouveau,

' déclarer l'action fondée sur le dol irrecevable comme prescrite ;

' confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

' débouter Mme [K] de toute demande plus ample ou contraire dirigée à leur encontre ;

' débouter la société Caisse d'Epargne CEPAC de sa demande reconventionnelle formulée à titre subsidiaire à l'encontre de la société I Sélection ;

Y ajoutant,

' condamner Mme [K] à leur payer une somme globale de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de leur avocat.

Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 21 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la société Appart'City demande à la cour de :

A titre liminaire,

' déclarer Mme [K] irrecevable en ses demandes,

A titre principal,

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

' rejeter l'ensemble des demandes ;

' dire que les condamnations éventuellement prononcées ne pourront que faire l'objet d'une inscription au passif ;

En tout état de cause,

' condamner Mme [K] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

1/ Sur l'interruption de l'instance à l'égard de la société Appart'City

En application de l'article L. 622-21 I du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Selon l'article L. 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, et tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L'article 369 du code de procédure civile dispose que l'instance est interrompue par l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

En l'espèce, Mme [K] sollicite la condamnation de la société Appart'City, solidairement avec les autres sociétés appelées, à lui payer des dommages-intérêts.

Cette société a été placée sous le régime de la sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 18 avril 2021 et, par jugement ultérieur du 14 septembre 2021, le tribunal a adopté à son égard un plan de sauvegarde, désignant maîtres [X] et [E] en qualité de mandataires judiciaires.

L'instance était en cours au moment où la procédure de sauvegarde a été ouverte.

Le texte précité pose le principe d'une interruption de l'instance et non d'une irrecevabilité des demandes, jusqu'à déclaration de sa créance par le créancier et appel en cause du mandataire judiciaire.

En l'espèce, Mme [K] ne justifie ni de la déclaration de sa créance à la procédure collective ni de la mise en cause des mandataires judiciaires désignés par le jugement du 14 septembre 2021, qui ne sont pas intervenus volontairement à la procédure puisque la société a constitué avocat par la voie et au nom de son président en exercice.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'interruption de l'instance à l'égard de la société Appart'City depuis le jugement du 18 avril 2021.

2/ Sur la demande de production de pièce

Au soutien de ses prétentions au fond, Mme [K] invoque un dol, caractérisé par la dissimulation de l'existence d'un fonds de concours mis à la disposition de l'exploitant afin de lui permettre de payer les loyers.

Selon elle, ce mensonge avait pour objectif de lui faire croire à un taux de rendement, sinon fictif, en tous cas plus important qu'il ne l'était en réalité, et de la déterminer à acheter le bien à un prix fixé en tenant compte d'une rentabilité très largement surévaluée.

Soupçonnant l'existence d'un tel fonds de concours, elle réclame vainement, depuis 2017, la production par les sociétés Appart'City et I Invest de l'engagement de prise à bail commercial que ces sociétés ont conclu et dont l'existence est attestée dans le règlement de copropriété de la résidence [5] du 3 septembre 2010.

En application de l'article 138 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 142 du code de procédure civile si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la production de l'acte.

L'application de ce texte n'est pas subordonnée à l'existence d'un commencement de preuve par écrit, mais suppose que l'existence de l'acte soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l'espèce, Mme [K] se prévaut de la fréquence de ce type de conventions dans les opérations immobilières avec défiscalisation, dans lesquelles le vendeur impose aux acheteurs un exploitant unique. Elle justifie que, dans une opération immobilière similaire à [Localité 11], dans laquelle la société Park and Suites a également été désignée en qualité d'unique exploitante de la résidence, un fonds de concours a été constitué au bénéfice de cette dernière.

Elle produit également l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçu le 3 décembre 2010 par Me [V], notaire à [Localité 8], qui fait état, concernant la résidence [5], d'une convention d'exploitation conclue entre la société I Invest et la société Park and suites le 22 juin 2010.

L'acte n'évoque pas l'existence d'un fonds de concours, mais la convention n'a pas été annexée et ses dispositions ne sont pas reproduites in extenso.

Mme [K] a vainement réclamé la communication de cette convention au notaire en décembre 2017, puis devant le premier juge par sommation de communiquer du 21 octobre 2019.

Elle a réitéré sa demande devant la cour.

Les sociétés I Invest et Appart 'city n'ont jamais produit cette pièce.

Mme [K] justifie que la production de cette pièce est nécessaire afin de déterminer, ainsi qu'elle le demande à la cour, si un fonds de concours a été mis à la disposition de l'exploitant et si en le lui dissimulant, les différents intervenants à l'opération immobilière ont cherché à la tromper sur la rentabilité de l'investissement et la valeur du bien vendu.

La société I Invest ne justifie d'aucun motif légitime pour refuser de produire cette pièce.

Si elle conteste la recevabilité et le bien fondé des prétentions de Mme [K], son argumentation repose, notamment, sur l'absence de preuve par l'intéressée de l'existence d'un fonds de concours et l'absence dans le contrat préliminaire et l'acte authentique de vente de toute mention relative à la rentabilité de l'opération.

Mme [K] quant à elle, soutient que, l'existence d'un fonds de concours alloué à l'exploitant est de nature non seulement à fausser la rentabilité locative mais également à affecter la valeur du bien immobilier.

Cette question est donc au c'ur des moyens soulevés par les parties, auxquels la cour devra répondre.

La demande est donc légitime en ce qu'elle a pour vocation de lui permettre d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, il convient d'ordonner à la société I Invest de produire la convention conclue avec la société Park and suites le 22 juin 2010, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois.

Aucune injonction ne peut en revanche être adressée à la société Appart'City à l'égard de laquelle l'instance, interrompue, n'a pas été valablement reprise.

Les dépens seront réservés.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 juin 2021 en ce qu'il a en ce qu'il a constaté l'interruption de l'instance à l'égard de la société Appart'City ;

Avant dire droit sur les autres chefs du dispositif,

Ordonne à la SASU I Invest de produire la convention d'exploitation qu'elle a conclue avec la société Park and suites le 22 juin 2010, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Renvoie la cause et les parties devant le conseiller de la mise en état ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles.