CA Rennes, 2e ch., 6 janvier 2026, n° 23/04199

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Air & Soleil a conclu le 9 juin 2018, avec Mme [L] [W] divorcée George un mandat de gérance, inscrit au registre des mandants sous le numéro 754, pour un bien situé [Adresse 4]).

La Société S.A.S. Agence Air & Soleil a été dissoute à compter du 31 mars 2019, avec transmission universelle de son patrimoine à la société SARL I2A exerçant sous l'enseigne agence Idée Gestion.

Le 27 mai 2020, en sa qualité de mandataire, la Société SARL I2A a informé Mme [L] [T] que sa locataire avait donné congé pour la 'n septembre 2020 et lui demandait si elle souhaitait remettre l'appartement en location.

Par courriel du 27 août 2020, Mme [L] [W] a confirmé la remise en location sans autre précision.

Le 24 mars 2021, la SARL I2A a conclu un nouveau bail au nom de Mme [L] [T] avec la SARL Le Caillou intitulé 'bail de logement meublé, soumis aux articles 1709 et suivants du code civil'.

Par courriel du 09 mai 2021, Mme [L] [T] a demandé des explications à la SARL I2A Idée Gestion, indiquant avoir constaté des vêtements exposés à la fenêtre de son appartement ainsi qu'un portant à l'intérieur et rappelant qu'elle n'avait jamais donné son accord pour l'usage de son appartement comme vitrine d'un commerce.

Après différents échanges entre les parties, la société SARL I2A a mis un terme à son intervention en qualité de mandataire à compter du 1er septembre 2021.

Par acte d'huissier de justice en date du 18 octobre 2022, Mme [L] [T] a fait assigner la société SARL I2A, reprochant à cette dernière un manquement à ses obligations contractuelles dans le cadre du mandat et sollicitant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Suivant jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lorient a statué en ces termes :

- condamné la société SARL I2A à payer à Mme [L] [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

- condamné la société SARL I2A à payer à Mme [L] [T] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société SARL I2A aux dépens de la présente instance,

- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration du 11 juillet 2023, la SARL I2A a interjeté appel de cette décision.

En ces dernières conclusions du 24 septembre 2025, la SARL I2A demande à la cour de :

Vu les articles 1984 et suivants du code Civil,

- juger recevable et bien-fondée la SARL I2A exerçant sous l'enseigne Idée Gestion en ses prétentions,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient le 8 juin 2023 en ce qu'il a :

- condamné la Société SARL I2A à payer à Mme [L] [T] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

- condamné la Société SARL I2A à payer à Mme [L] [T] la somme de 1 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Société SARL I2A aux dépens de la présente instance,

Statuant à nouveau,

- juger que la SARL I2A exerçant sous l'enseigne Idée Gestion n'a commis aucun manquement contractuel,

- juger que la responsabilité de la SARL I2A exerçant sous l'enseigne Idée Gestion n'est pas engagée,

- débouter Mme [L] [T] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SARL I2A exerçant sous l'enseigne Idée Gestion,

En tout état de cause,

- condamner Mme [L] [T] à régler à la SARL I2A exerçant sous l'enseigne Idée Gestion une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens,

- débouter Mme [L] [T] de ses demandes plus amples et contraires.

En ses dernières conclusions en date du 17 juillet 2025, Mme [T] sollicite de la cour de :

- débouter la Société SARL I2A Idée Gestion de l'ensemble de ses prétentions d'appel contre le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 8 juin 2023,

- au contraire, confirmer ledit jugement en ce qu'il a jugé :

- recevable et bien fondée l'action de Mme [L] [T] à l'encontre de la Société SARL I2A Idée Gestion en responsabilité contractuelle pour inexécution fautive de son mandat de gestion du bien sis [Adresse 3] à Le Palais (56360), et rupture abusive de celui-ci,

- que la Société SARL I2A Idée Gestion avait commis une faute en outrepassant le mandat donné par Mme [L] [T] et engagé sa responsabilité contractuelle à son égard,

- que la Société SARL I2A Idée Gestion avait exercé abusivement son droit de résilier le mandat la liant à Mme [L] [T],

- qu'il a condamné la Société SARL I2A Idée Gestion à payer à Mme [L] [T] une indemnisation en réparation du préjudice subi, à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter de ce Jugement.

- qu'il a condamné la Société SARL I2A Idée Gestion à payer à Mme [L] [T] une indemnité pour frais irrépétibles de première instance, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Toutefois,

- réformer, à titre incident, le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 8 juin 2023, en ce qu'il n'a fait droit que partiellement aux demandes de Mme [L] [T], aux fins de voir :

- condamner la Société SARL I2A Idée Gestion à verser à Mme [L] [T], pour indemnisation du préjudice subi, à titre de dommages et intérêts, une somme de 7 500 €,

- condamner la Société SARL I2A Idée Gestion à verser à Mme [L] [T], à titre d'indemnité pour frais irrépétibles de première instance, une somme de 2 100,00 €.

- débouter la Société SARL I2A Idée Gestion de ses prétentions à condamnation de Mme [L] [T], à la charge des dépens d'appel,

- condamner la Société SARL I2A Idée Gestion à la charge des dépens d'appel, y ajoutant la prise en charge de l'émolument dû dans le cadre de l'exécution de l'arrêt à venir par commissaire de Justice en application de l'article A-444-32 du code de commerce, lesquels seront recouvrés directement par application de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter la Société SARL I2A Idée Gestion de ses prétentions à condamnation de Mme [L] [T], à lui payer, à titre de frais irrépétibles en appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 4 000 €,

- condamner la Société SARL I2A IDÉE GESTION à verser à Mme [L] [T], à lui payer, à titre de frais irrépétibles en appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 4 000 €.

- Débouter la Société SARL I2A Idée Gestion de l'ensemble de ses prétentions, demandes et conclusions, et, de toute demande contraire aux présentes conclusions.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.

Selon l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En application de l'article 2003 du même code, le mandat finit par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

L'article 2007 du code civil dispose que le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

La SARL I2A conteste avoir commis des manquements dans le cadre de son mandat.

Mme [W] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SARL I2A, en faisant grief à son mandataire d'avoir commis des manquements dans le cadre de son mandat de gestion immobilière de son bien, dont la nature le destinait à l'habitation privée et d'avoir abusivement rompu ce mandat.

Elle reproche à la SARL I2A d'avoir conclu un bail en étendant sa destination à un usage professionnel, sans recueillir son accord.

Il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire.

En l'espèce, selon acte sous seing privé en date du 9 juin 2018, Mme [W] a donné à la SAS Air et Soleil, un mandat de gérance portant sur un appartement sis [Adresse 2] à Le Palais, avec pour mission 'd'accomplir pour son compte et en son nom, tous actes d'administration concernant le bien dont notamment :

- Rechercher des locataires, louer et relouer le bien immobilier, renouveler les baux aux prix,

charges, et conditions prévues soit en annexe du présent mandat, soit dans un mandat de location,

- (...) Faire tout ce qu'il jugerait utile pour parvenir à la location ou à la relocation,

- (...)

- Rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants ou leurs renouvellements, les signer à 1'exception de ceux qualifiés d'actes de disposition (baux commerciaux, ruraux) (...)'.

Selon l'annexe au mandat de gérance signé par les deux parties, l'usage du bien était clairement mentionné : 'habitation (principale - secondaire - vide - meublée), mixte habitation/professionnel, professionnel.

Il en résulte que l'usage mixte habitation/professionnel ou même uniquement professionnel n'a été nullement exclu par Mme [T] à la signature de ce mandat.

Mme [W] produit un second document intitulé 'mandat de gestion immobilière' qui aurait été conclu entre elle et la SARL I2A comportant les paraphes des deux parties mais non la signature de Mme [T] et la date de ce contrat, de sorte que le premier juge a à juste titre considéré que ce mandat ne s'est pas substitué au premier mandat et que les relations contractuelles entre les parties demeurent soumises aux stipulations du mandat signé le 9 juin 2018.

Il n'est pas contesté qu'en exécution de ce mandat, la SARL I2A a conclu le 24 mars 2021, avec la SARL Le Caillou un contrat de bail de logement meublé pour une durée de 6 ans, moyennant un loyer mensuel de 491,07 € et un état des lieux a été réalisé le 25 mars 2021.

Le contrat précise que la destination des locaux est à usage d'habitation, une mention manuscrite 'professionnelle' ayant été rajoutée, la SARL I2A indiquant ignorer l'identité de la personne ayant apposé cette mention, en l'absence de signature en face de cet ajout. Cependant, la copie de ce contrat de bail a nécessairement été donnée par la SARL I2A à Mme [T] de sorte qu'elle ne saurait utilement prétendre ne pas être à l'origine de l'ajout de cette mention 'professionnel'. Le propre conseil de la SARL I2A a également indiqué dans une lettre adressée à la société Le Caillou le 8 juin 2021 que les locaux étaient destinés à un usage d'habitation et/ou professionnel et que la propriétaire du bien s'était plainte de ce qu'elle 'utilisait l'appartement pour y exposer ses créations en méconnaissance des dispositions du bail alors que celui-ci devait servir de zone de stockage' et il a rappelé que 'le bail professionnel lui permettait uniquement d'exercer une activité non commerciale ou une activité de travaux immobiliers mais en aucun cas, une activité commerciale, industrielle ou artisanale qui relève des statuts des baux commerciaux'.

Quoiqu'il en soit, Mme [W] ne saurait prétendre avoir ignoré la signature de ce bail à usage mixte loué à la SARL Le Caillou, et ne pas avoir donné son accord, étant rappelé que le mandat conclu le 9 juin 2018 n'excluait nullement la signature d'un bail mixte à usage d'habitation et professionnel ou à usage professionnel uniquement.

En effet, dans un courriel du 18 mars 2021 adressée à l'agence Idée Gestion, non seulement elle a indiqué que pour 'répondre dans les meilleurs délais aux demandes de l'éventuel locataire, le mobilier de la grande pièce a été retiré par ses soins dès le 28 février' mais elle connaissait également l'identité et l'objet social de cette société commerciale puisqu'elle avait fait des recherches sur son enregistrement.

Dans un courriel du 9 mai 2021 adressé à la société I2A, elle a rappelé qu'elle avait 'donné son accord pour un bail d'habitation meublé qui servirait notamment de lieu de stockage' et non 'pour servir de vitrine pour un commerce'.

Dans un courriel du 18 mai 2021, elle a indiqué qu'elle souhaitait que la location de cet appartement reste 'une location d'habitation ou professionnelle mais non commerciale' et dans un autre courrier du 31 juillet 2021 adressée au conseil de la société I2A, elle a également souligné que l'appartement a toujours été loué 'soit en habitation vide ou meublé, voire en local professionnel'.

Faute de pièces permettant de vérifier ce qui avait été réellement convenu initialement avec la société Le Caillou, il n'est pas suffisamment établi d'une part, que celle-ci a cru louer un local à usage commercial, l'intitulé du bail qu'elle a signé étant très clair puisqu'il était fait état d'un contrat de bail d'un logement meublé, et d'autre part, que l'attitude de la société I2A a contribué à favoriser le comportement adopté par la société Le Caillou.

Dans ces conditions, il ne saurait être considéré que la société I2A a commis une faute en outrepassant son mandat susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle, étant au surplus relevé qu'aucun élément ne permet d'établir que la locataire, la SARL Le Caillou, a exercé dans cet appartement, une activité commerciale. En effet, si des photographies ont été prises montrant quelques vêtements à la fenêtre, aucun élément ne permet de vérifier la vente de vêtements à l'intérieur de cet appartement.

A supposer même que la SARL I2A ait commis une faute en faisant signer un bail d'un logement meublé à une société commerciale, la cour relève que Mme [W] échoue à rapporter la preuve d'un préjudice qu'elle aurait subi en lien avec l'exécution de ce mandat au regard des éléments exposés ci-dessus, étant au surplus relevé que la SARL Le Caillou n'a engagé aucune action judiciaire à l'encontre de Mme [W] et qu'elle a perçu les loyers pendant la période du mandat exercé par la société I2A.

S'agissant de la fin du mandat, la société I2A, suite à un courrier du 31 juillet 2021 adressé par sa mandante évoquant des difficultés relatives au bien loué, a notifié à Mme [W] par courriel du 10 août 2021, la résiliation du mandat de gérance à la fin du mois faisant état de la rupture de la relation de confiance et se plaignant des propos tenus à l'égard d'une de ses collaboratrices par cette dernière.

Or, tout d'abord si le contrat de mandat du 9 juin 2018, prévoyait une possibilité de résiliation, avec un délai de trois mois de préavis, cette prescription ne concernait que la résiliation à chaque échéance annuelle et nullement la résiliation pour rupture du lien de confiance comme en l'espèce.

Si force est de constater que la société I2A ne justifie pas des griefs qu'elle impute à Mme [W] (menaces de révoquer le mandat, comportement agressif), il n'est pas cependant discuté que cette dernière a été mécontente des prestations de la société I2A, mécontentement qui s'est clairement manifesté dans les courriers qu'elle a pu adressés à celle-ci, et notamment dans un courrier du 31 juillet 2021 aux termes duquel elle indiquait que 'sa confiance envers la SARL Idée Gestion était compromise car elle n'avait jamais mandaté celle-ci pour un quelconque bail commercial' et dans un courriel du 18 mai 2021 dans lequel elle indique ' (...) dans le cas contraire, je vous demande de mettre un terme à cette location qui mettra fin à votre mandat comme me l'a indiqué Mme [I] par téléphone'.

Certes, les relations contractuelles se sont achevées avant la date anniversaire du contrat, dans un contexte conflictuel tant avec le locataire qu'avec Mme [W]. Toutefois, il convient de relever qu'à supposer qu'il existait une définition incertaine de la destination des biens loués, il n'en demeure pas moins que le bail a continué selon les mêmes modalités après la résiliation du mandat, Mme [W] n'y ayant pas mis fin ou ne l'ayant pas modifié. Elle a ainsi adressé au gérant de la société Le Caillou, un courrier le 26 novembre 2021, l'invitant à lui adresser les loyers, notamment ceux de septembre à novembre 2021 qui avaient été rejetés par l'établissement bancaire de la société I2A suite à la renonciation à son mandat.

En outre, Mme [W] pouvait tout à fait confier un nouveau mandat de gérance à une autre société si elle estimait qu'elle demeurait trop loin pour pouvoir gérer directement cette location. Elle ne saurait donc utilement prétendre qu'elle a dû gérer elle-même la location de son bien, ce qui lui aurait occasionné des tracas, alors qu'elle ne justifie pas avoir tenté en vain de confier un mandat de gérance à un autre professionnel de l'immobilier.

La cour relève également que :

- si un commandement de payer les loyers de septembre 2021 à janvier 2022 a été délivré le 17 février 2022, ceux-ci ont été réglés courant mars 2022 ;

- au vu du jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 6 mars 2025, c'est la SARL Le Caillou qui a mis fin au bail (après avoir reçu un commandement de payer des loyers et de justifier d'une attestation d'assurance délivré le 9 novembre 2022) et l'état des lieux a été établi le 27 janvier 2023, soit plus d'un an et demi après la résiliation du mandat ;

- les arriérés de loyer dataient de juillet 2022, soit presque un an après la résiliation du mandat, à janvier 2023.

S'il y a eu faute de la société I2A dans la résiliation du mandat pour non-respect d'un délai de préavis, Mme [W] ne justifie pas, au vu des éléments susvisés, d'un quelconque préjudice matériel et/ou moral en relation avec cette faute.

Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être réformé. Mme [W] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL I2A.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée étant infirmée en ses principales dispositions, il en sera de même s'agissant des dépens et frais irrépétibles.

L'équité commande le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance comme d'appel.

Mme [W] sera condamnée aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lorient en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [L] [W] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SARL I2A ;

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [W] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel;

Rejette les autres demandes.