CA Lyon, 1re ch. civ. B, 6 janvier 2026, n° 24/02090

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 février 2009, la SCI [12] (la SCI) a acquis, sur la commune de Sainte-Maxime (Var), un bien immobilier au prix de 1 300 000 euros, financé par trois prêts accordés par la [8] (la banque) :

- un premier prêt de 295 000 euros, remboursable sur 180 mois,

- un second prêt, dit prêt relais, de 645 600 euros, remboursable sur 12 mois,

- un troisième prêt de 260 000 euros, remboursable sur 180 mois.

Aucune sûreté n'a été prise par la banque à cette occasion.

M. [Z] [L] et Mme [J] [S] épouse [L] (M. et Mme [L]) étaient associés de la SCI jusqu'au 28 janvier 2009, date à laquelle ils ont cédé leurs parts à deux sociétés au prix d'un euro, les associés de ces deux sociétés étant leurs fils, MM. [T] et [Y] [L].

Par acte établi le 3 juin 2009 par Maître [P] [A] (le notaire), notaire associé au sein de la société [P] [A] et [F] [U] (la société de notaires), la SCI a revendu le bien immobilier à M. et Mme [L] au prix de 1 351 621 euros, payé à hauteur de 1 167 621 euros par compensation avec la créance de compte courant d'associé de ces derniers, le surplus devant faire l'objet d'un paiement à terme.

Par acte établi par le notaire le 24 juin 2009, les parties ont établi un avenant à l'acte du 3 juin 2009 par lequel elles rectifiaient le prix qu'elles fixaient à la somme de 1 167 621 euros payée par compensation.

Par acte établi par le notaire le 29 juillet 2009, les parties ont établi un nouvel avenant à l'acte du 3 juin 2009, retenant un prix de 777 621 euros payé par compensation avec une créance exigible de M. et Mme [L] sur la SCI, soit une réduction de prix de 390 000 euros.

Les deux avenants étaient justifiés, aux termes des actes notariés successifs, par la prise en compte de contraintes d'urbanisme.

Par acte établi par le notaire le 27 novembre 2009, M. et Mme [L] ont procédé à la donation de la nue-propriété du bien immobilier à leurs deux fils.

Après avoir cessé le remboursement des prêts, la SCI a été placée en liquidation judiciaire le 5 mars 2010.

Par jugement du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Draguignan a, sur le fondement de l'action paulienne, jugé inopposables à la banque la vente et ses avenants faits en fraude de ses droits.

Par arrêt du 21 février 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a autorisé la banque à inscrire une hypothèque judiciaire.

Par arrêt du 8 février 2018, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. et Mme [L] et MM. [T] et [Y] [L] (les consorts [L]).

Le 9 avril 2018, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière et par jugement du 21 septembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a ordonné la vente forcée.

M. et Mme [L] ont procédé à une vente à réméré du bien immobilier afin de disposer d'une somme de 1'212'230,17 euros.

En vertu d'une transaction du 17 mai 2019, ils ont payé à la banque ladite somme, outre 120'000 euros au titre des frais de procédure de l'action paulienne et des procédures subséquentes. La banque s'est désistée de sa procédure de saisie immobilière.

Reprochant au notaire un manquement à son obligation de conseil, les consorts [L] ont, par acte du 18 février 2022, assigné la société de notaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 13 décembre 2023, le tribunal a principalement :

- débouté les consorts [L] de l'intégralité de leurs demandes,

- débouté la société de notaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les consorts [L] aux dépens.

Par déclaration du 11 mars 2024, M. et Mme [L] ont relevé appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025, ils demandent à la cour de :

- annuler, ou pour le moins infirmer, le jugement déféré en ce qu'il :

- les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes et plus précisément :

- les a déboutés de leur demande tendant à voir juger que la société de notaires a manqué à son devoir de conseil en ne les informant pas des risques d'action paulienne,

- les a déboutés de leur demande de condamnation de la société de notaires à leur payer une somme totale de 2'632'469 euros au titre des préjudices subis par eux du fait du défaut de conseil, correspondant à 1'167'728 euros au titre du compte courant d'associé, 547 120 euros au titre des intérêts du compte courant, 120 000 euros au titre des frais de procédure et du commandement de payer valant saisie, 140 000 euros au titre du réméré), 777 621 euros au titre de la perte de chance de plus-value immobilière),

- les a déboutés de leur demande de condamnation de la société de notaires à leur payer une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,

- les a condamnés in solidum avec MM. [T] et [Y] [L] aux dépens,

- a dit que la SCP Tachet pourra recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Statuant à nouveau,

- juger que la société de notaires a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde à leur égard,

- juger que la société de notaires a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard,

- condamner la société de notaires à leur payer une somme de 1'167'621 euros au titre de la perte de leur créance détenue à l'encontre de la SCI,

- condamner la société de notaires à leur payer une somme de 120 000 euros au titre des frais de procédure payés,

- condamner la société de notaires à leur payer une somme de 140 000 euros au titre des frais de la vente en réméré,

- débouter la société de notaires de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la société de notaires à leur payer une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société de notaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, la société de notaires demande à la cour de :

- confirmer la décision rendue en ce qu'elle a débouté M. et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre elle, en l'absence de faute et de préjudice démontrés,

- condamner in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens et dire que, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Tachet pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance, sans en avoir reçu provision,

- condamner in solidum M. et Mme [L] à lui payée une indemnité de 2000 euros à raison de la procédure d'appel.

MM. [T] et [Y] [L], à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne par actes de commissaire de justice du 24 avril 2024, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d'annulation du jugement

M. et Mme [L] font valoir essentiellement que :

- dans les motifs du jugement, le tribunal a considéré que le notaire avait engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard ;

- pourtant, aux termes du dispositif du jugement, il les a déboutés de toutes leurs demandes, y compris celles tendant à voir juger que le notaire avait engagé sa responsabilité délictuelle;

- la contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement équivaut à une absence de motifs, justifiant l'annulation du jugement sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile ;

- la nullité du jugement et l'effet dévolutif de l'appel obligent la cour a statué sur le fond.

La société de notaires réplique que :

- la demande d'annulation du jugement est fantaisiste ;

- la responsabilité quasi délictuelle du notaire rédacteur d'acte impose de constater une faute, un préjudice indemnisable et un lien de causalité entre l'un et l'autre ;

- le tribunal a respecté cette méthode d'analyse en relevant l'existence d'une faute du notaire puis en analysant chacun des chefs de réclamation pour en déduire que les demandes présentées devaient être rejetées.

Réponse de la cour

Le tribunal a retenu que le notaire a commis une faute consistant à avoir instrumenté, sans vérifications suffisantes, une convention qui participait à un montage frauduleux.

Pour rejeter la demande d'indemnisation, le tribunal a toutefois considéré, que :

- le non-remboursement des comptes courants d'associés ne constitue pas un préjudice indemnisable,

- M. et Mme [L] ne rapportent pas la preuve des préjudices qu'ils allèguent liés aux frais de procédure et à la perte de chance de plus-value immobilière.

Il n'existe par conséquent aucune contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement et la cour ne peut que rejeter la demande d'annulation du jugement.

M. et Mme [L] demandent par ailleurs l'infirmation du jugement.

2. Sur l'action en responsabilité contre la société de notaires

2.1. Sur la faute du notaire

M. et Mme [L] pour valoir essentiellement, au visa des articles 1382 ancien du code civil et 1er de l'ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relatif au statut du notariat, du devoir de conseil et de l'obligation de mise en garde du notaire, que :

- le notaire leur a proposé de régler le prix de vente en effectuant une compensation avec la créance détenue par eux à l'encontre de la SCI ;

- il ne les a jamais alertés sur le risque de remise en cause de la vente par la banque, notamment par la voie d'une action paulienne ;

- il a manqué à son obligation d'efficacité, son devoir de conseil et son obligation de mise en garde ;

- il n'apporte pas la preuve de l'accomplissement de son devoir de conseil, alors que la charge de cette preuve lui incombe ;

- il était informé des conditions procédurales dans lesquelles les prêts avaient été consentis par la banque, de la composition du capital social de la SCI et de l'absence de qualité d'associés de M. et Mme [L] dès lors que leur avocat dans le cadre du contentieux avec la banque est l'épouse du notaire et l'expert-comptable de la SCI, la belle-s'ur de celui-ci, que l'acte de vente mentionne les prêts et que l'ensemble des actes afférents à la vie d'une société font l'objet d'une publicité ;

- le litige entre la SCI et la banque ne supprimait pas les obligations légales et contractuelles du notaire à l'égard des acheteurs ;

- ce ne sont pas les cessions de parts sociales qui ont motivé l'action de la banque mais l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SCI ;

- la mauvaise foi que la société de notaires leur impute n'était pas de nature à l'exonérer, même partiellement, de ses obligations.

La société de notaires réplique essentiellement que :

- l'obligation du notaire d'attirer l'attention du vendeur sur les risques liés aux engagements qu'il se propose de souscrire doit être appréciée dans le contexte des relations entre les parties ;

- M. et Mme [L] n'ont jamais porté à la connaissance du notaire les conditions procédurales conflictuelles dans lesquelles les prêts consentis par la banque ont finalement été débloqués sur décision judiciaire, alors qu'il s'agit d'un aspect déterminant de l'opération à laquelle ils procédaient ;

- ils n'ont pas exposé au notaire le plan qu'ils avaient conçu avec le concours de leurs enfants pour récupérer la valeur de l'immeuble et échapper aux poursuites de la banque ;

- le notaire ne pouvait donc attirer leur attention sur le risque encouru ;

- l'acte de vente n'éclaire pas sur le contexte procédural de la mise à disposition des fonds prêtés et M. et Mme [L] ne démontrent pas avoir donné pour instruction à leur avocate de communiquer au notaire les détails des procédures judiciaires, alors que l'avocat et le notaire sont tenus par le secret professionnel ;

- M. et Mme [L] ne démontrent pas avoir porté à la connaissance du notaire, à l'occasion des réductions de prix consentis, les éléments retenus par la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour considérer ces baisses de prix non justifiées.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Il est tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.

Il s'oblige enfin à procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse.

Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont considéré que le notaire avait commis une faute consistant à avoir instrumenter, sans vérifications suffisantes, une convention qui participait à un montage frauduleux, retenant plus particulièrement que :

- comme l'a relevé la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans son arrêt du 21 février 2017, l'existence d'une fraude paulienne se déduit « des conditions particulières de temps et de prix de l'achat du bien immobilier de Sainte-Maxime », à savoir l'acquisition d'un bien pour laquelle le gérant de la SCI a profité du fait qu'il n'avait été assorti d'aucune garantie réelle ou personnelle pour le céder à ses deux associés pour un prix très inférieur au prix d'acquisition ;

- le résultat de l'opération était de réduire le gage commun des créanciers en faisant sortir du patrimoine de la SCI son actif essentiel ;

- la situation était d'autant plus critique pour la banque et les autres créanciers que le prix de la cession avait été immédiatement absorbé par la compensation opérée avec la créance en compte courant de M. et Mme [L] ;

- en l'absence de garantie, la banque ne pouvait obtenir remboursement auprès de sa débitrice, la SCI, rendue artificiellement insolvable ;

- les parts de la SCI ont été cédées le 28 janvier 2009, soit à une date antérieure au déblocage du prêt, à deux sociétés, au prix d'un euro ;

- le notaire aurait dû être incité à la plus grande prudence au regard de sa nécessaire connaissance des conditions de la cession intervenue quelques mois seulement auparavant, du caractère artificiel des justifications avancées pour expliquer les deux réductions de prix successives et du caractère singulièrement original des modalités de règlement du prix de vente par compensation, lesquelles avaient pour effet d'empêcher la SCI de percevoir toute liquidité en contrepartie de la cession.

Pour confirmer le jugement, la cour ajoute que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [L], les liens d'alliance unissant leur notaire à leur avocat et leur expert-comptable sont insuffisants pour démontrer que le notaire était informé des conditions procédurales dans lesquelles les prêts avaient été consentis par la banque, de la composition du capital social de la SCI et de l'absence de qualité d'associés de M. et Mme [L] et qu'il aurait dû, par conséquent, les informer du risque particulier d'une action paulienne de la banque sur le fondement de la fraude.

En revanche, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal, sa connaissance des conditions de la cession intervenue quelques mois seulement auparavant, du caractère artificiel des justifications avancées pour expliquer les réductions de prix successives et des modalités de règlement du prix de vente par compensation lui imposait de procéder à des vérifications supplémentaires avant de prêter son concours aux actes litigieux.

2.2. Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [L] font valoir essentiellement que :

- si le notaire avait exécuté ses obligations de conseil et de mise en garde, les parties auraient pu renoncer aux modalités de paiement du prix de vente convenues, de sorte que la SCI aurait encaissé le prix de vente et qu'ils auraient été désintéressés en totalité ;

- si le notaire avait exécuté ses obligations, ils n'auraient pas procédé à la baisse du prix de vente et la vente n'aurait pas été remise en cause par la banque ;

- ils subissent un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas signer les avenants litigieux et en la perte de leur créance d'un montant de 1'167'621 euros ;

- la fraude retenue à propos de la vente est celle de la SCI ; eux-mêmes, en leur qualité d'acquéreurs, n'ont commis aucune faute, étant rappelé qu'ils n'étaient plus associés ou gérants de la SCI à la date de la vente ;

- sans les manquements du notaire, ils n'auraient pas eu à supporter les frais de procédure de l'action paulienne et de la saisie immobilière d'un montant de 120'000 euros ;

- sans les manquements du notaire, ils n'auraient pas été obligés de procéder à une vente à réméré et d'exposer des frais d'un montant de 140'000 euros.

La société de notaires réplique essentiellement que :

- M. et Mme [L] ont commis une fraude pour faire échapper l'immeuble aux poursuites de la banque et le préjudice qu'ils allèguent est en lien de causalité exclusive avec cette fraude ;

- il n'existe pas de préjudice indemnisable ;

- la fraude n'était pas destinée à profiter à la SCI mais à extraire un immeuble de son patrimoine sans contrepartie financière ;

- M. et Mme [L] ne démontrent pas qu'ils disposaient des liquidités leur permettant de renoncer au paiement par compensation et d'effectuer le paiement comptant ;

- M. et Mme [L] étaient les concepteurs et initiateurs du montage, peu important à cet égard qu'ils n'aient été ni associés ni gérants de la SCI au moment de la vente ;

- les frais de procédure de saisie immobilière sont la conséquence des décisions rendues qui ont toutes écarté les prétentions de M. et Mme [L] et de la fraude retenue à leur égard ;

- M. et Mme [L], cédants du seul usufruit, ne justifient pas avoir racheté celui-ci ni avoir acquitté tout ou partie des frais de rachat prévus par la vente à réméré ; à supposer qu'ils l'aient fait, il ne s'agirait que d'une avance de trésorerie ou d'une libéralité au bénéfice de leurs enfants, et non d'un préjudice indemnisable ;

- cette réclamation trouve son origine dans le choix de M. et Mme [L] de conserver l'immeuble alors qu'ils pouvaient le laisser vendre par la banque.

Réponse de la cour

Il incombe à M. et Mme [L] de démontrer l'existence d'un lien de causalité direct entre la faute retenue à l'encontre du notaire et les préjudices dont ils demandent réparation.

Or, la cour a confirmé le jugement déféré en ce qu'il a retenu, par de justes motifs qu'il convient d'adopter, que M. et Mme [L] avaient parfaitement conscience d'adopter un comportement frauduleux en signant l'acte de vente et ses avenants, avec pour objectif de réduire le gage commun des créanciers en faisant sortir du patrimoine de la SCI son actif essentiel, de sorte que la perte de leur créance détenue à l'encontre de la SCI est le résultat de leur fraude et non la conséquence de la faute du notaire.

M. et Mme [L] soutiennent vainement que la fraude retenue à propos de la vente est exclusivement celle de la SCI, dont ils n'étaient plus associés ou gérants à la date de la vente, alors qu'ils sont à l'origine du montage frauduleux constitué de plusieurs actes ou opérations, la perte de la qualité d'associés par l'effet de la cession de leurs parts sociales du 28 janvier 2009 ayant précisément pour but de leur permettre d'échapper aux poursuites de la banque.

Les fautes commises par M. et Mme [L] sont à l'origine unique et exclusive du dommage qu'ils allèguent tiré de la perte de leur créance détenue à l'encontre de la SCI et aucune perte de chance de ne pas signer les avenants litigieux ne résulte de la faute du notaire.

Les frais de procédure sont la conséquence de la procédure engagée par la banque et non celle de la faute du notaire.

Enfin, ainsi que le tribunal l'a retenu à juste titre, M. et Mme [L] ne justifient pas des frais de la vente en réméré, lesquels ne résultent pas non plus, en tout état de cause, de la faute du notaire.

Au vu de ce qui précède, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [L], ainsi que MM. [T] et [Y] [L], de leurs demandes d'indemnisation.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, M. et Mme [L], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens et à payer à la société de notaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d'annulation du jugement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [L] et Mme [J] [S] épouse [L] à payer à la société [P] [A] et [F] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Z] [L] et Mme [J] [S] épouse [L] aux dépens d'appel,

Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.