CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 6 janvier 2026, n° 21/10265

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 22 septembre 2016, M. [B] [O] et Mme [Y] [I] ont fait l'acquisition d'une maison à usage d'habitation cadastrée Section AE n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], lieudit [Adresse 8], [Adresse 1] à [Localité 9], vendue par de la Sarl Azur Diffusion, marchand de biens, moyennant un prix de vente de 180 000 euros.

Par acte du 18 septembre 2018, M. [O] et Mme [I] ont fait citer la Sarl Azur Diffusion, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir ordonner la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, obtenir la restitution du prix et le remboursement de la somme de 10 632 euros correspondant aux frais d'enregistrement et de publication, l'allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, outre la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 10 juin 2021, cette juridiction a :

- débouté [B] [O] et [Y] [I] de l'intégralité de leurs demandes tendant à la résolution de la vente conclue avec la Sarl Azur Diffusion, au paiement du prix de vente, au paiement des frais d'enregistrement et de publication, et au paiement de dommages et intérêts,

- condamné [B] [O] et [Y] [I] aux dépens de l'instance,

- condamné [B] [O] et [Y] [I] à payer à la Sarl Azur Diffusion la somme de

1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la qualité de professionnel de M. [O] exerçant la profession de maçon, dûment mentionnée à l'acte de vente était démontrée par la défenderesse de sorte que la clause d'exclusion de garantie stipulée à la page 8 de l'acte avait vocation à pleinement s'appliquer.

Il a par ailleurs estimé que si les attestations fournies par les requérants permettaient de retenir l'existence de reprises de fissures, la baisse de prix significative opérée par la venderesse et la mention sur l'annonce immobilière de la nécessité d'effectuer des travaux de réfection excluaient toute tentative de dissimulation de la part de la Sarl Azur Diffusion.

Par déclaration transmise au greffe le 7 juillet 2021, M. [O] et Mme [I] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions transmises le 23 août 2021 au visa des articles 1642, 1643, 1644 et 1792 du Code civil, M. [O], demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- condamner la Sarl Azur Diffusion à verser à M. [O] la somme de 80 000 euros au titre de la réparation des dommages matériels subis,

- condamner la Sarl Azur Diffusion à verser à M. [O] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis 5 ans,

- condamner la Sarl Azur Diffusion à verser à M. [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 8 octobre 2021, la Sarl Azur Diffusion demande à la cour de :

- débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes dispositions la décision critiquée,

- condamner les appelants au paiement d'une somme d'un montant de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction.

Mme [I] a constitué avocat mais n'a pas conclu.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

M.[O] fait valoir que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie légale des vices cachés sont réunies puisque les photos, attestations et pièces qu'ils versent aux débats démontrent l'existence d'un vice antérieur à la vente que la Sarl Azur Diffusion venderesse professionnelle de la vente immobilière, a tenté de camoufler afin que les fissures importantes dont sont affectés les murs, ne soient pas décelables, et cela même par un professionnel, lors des visites du bien ; que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal la clause d'exclusion de garantie ne lui est donc pas opposable.

La Sarl Azur diffusion réplique que les acquéreurs sont des professionnels et avaient connaissance des vices apparents pour certains et prévisibles pour les autres au regard des mentions insérées à l'acte de vente et reprises par les annexes rappelant que l'immeuble cédé, ancien et en mauvais état, avait fait l'objet de nombreux arrêtés de catastrophe naturelle. Elle ajoute que la clause d'exclusion de garantie est pleinement applicable en l'absence de toute démonstration de la mauvaise foi du vendeur par les acquéreurs, et enfin considère que les appelants ont concouru à la réalisation de leur propre préjudice en réalisant des travaux de raccordement de l'immeuble au réseau public et ne rapporte pas en tout état cause, la preuve de l'existence des préjudices dont ils demandent l'indemnisation ni leur étendue.

Réponse de la cour

M.[O] fonde au principal son action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil aux termes desquels le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1643 du même énonce que dans le cas où il ne les aurait pas connus, il est tenu à la garantie à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie, le vendeur étant tenu.

Enfin, selon l'article 1645 du même code, s'il connaissait les vices de la chose, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Pour M.[O], l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ressort du constat d'huissier du 11 septembre 2017 qui constate des fissures profondes dans les murs de l'habitation et des témoignages de voisins qui soutiennent n'avoir jamais remarqué avant la vente de la maison de fissures et décrivent une maison apparaissant saine, mais également des devis établis par M.[W] [Z] datés du 10 août 2015 faisant état de travaux de reprises des façades fissures côté sud, côté sud-ouest et nord ; armatures métal fer plat (') au niveau dessous des génoises et milieux de façades ; enfin 1 frotacé 1 couche sur toutes les façades ».

Pour le vendeur, ces fissures profondes ne peuvent s'être révélé dans le mois qui a suivi la vente et pourraient provenir des mouvements du sol, la maison étant construite en zone à risques géotechniques sur des terres à fort risque de retrait gonflement d'argiles tel que cela est mentionné à l'acte de vente ce qui en fait un vice apparent ou pourrait résulter de l'intervention des acquéreurs sur la structure de l'immeuble après la vente en raccordant l'immeuble au réseau public. Selon lui dans cette dernière hypothèse, ils seraient seuls responsables des désordres.

Il est exact que l'acte de vente comprend en page 10 des mentions rappelant que le terrain est situé en zone à risques géotechniques et qu'il est concerné par le risque de retrait gonflement notamment et que l'acquéreur a indiqué en faire son affaire personnelle. Les annexes notamment l'annexe 16 n'étant pas produite il n'est pas possible de vérifier que plusieurs arrêtés de catastrophes naturelles au cours des années qui ont précédées la vente ont été pris par le préfet. Il n'est ainsi pas certain que les vices étaient apparents ou pouvaient être envisagés. Par ailleurs, aucun élément technique ne permet de dire que ces fissures seraient apparues postérieurement à la vente à la suite de travaux réalisés par les acquéreurs de sorte qu'elles étaient au regard de leur ampleur en septembre 2017 touchant à la structure des murs et du sol forcément, en germe au moment de la vente en septembre 2016.

Il est constant, en revanche, que l'acte contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et que M.[O] a eu pour activité au moins jusqu'en avril 2018, la profession de maçon exerçant une activité de maçonnerie générale et gros 'uvre en bâtiment (pièce n° 5 de l'intimée) qu'il ne conteste pas. Or, dans le cas d'une vente entre professionnels de la même spécialité, l'insertion dans l'acte d'une clause de non garantie des vices cachés empêche l'acquéreur d'invoquer la garantie du vendeur et les appelants ne sont pas fondés à contester une qualité de professionnel dont M.[O] a fait état au moment de la vente, l'acte litigieux mentionnant sa qualité de maçon.

Il en résulte que M.[O] ne pouvait ignorer l'ancienneté de la maison achetée et les risques liés à la situation du bien implanté sur un terrain soumis à de forts mouvements de sol. Il avait les compétences professionnelles pour apprécier les risques et les évolutions possibles sur la structure du bâtiment de ces mouvements.

La cour observe d'ailleurs, que les appelants ont négocié le prix de vente et bénéficié d'une baisse conséquente, ce qui se déduit de la différence notable entre le prix d'achat de 180 000 euros et le prix de vente du mandat initialement fixé à 280 000 euros.

L'action fondée sur la garantie des vices cachés ne peut donc prospérer et le jugement de première instance qui a débouté les appelants sur ce fondement mérite confirmation.

A titre subsidiaire, M.[O] fonde sa demande de dommages et intérêts sur la garantie des constructeurs (2).

2-Sur la garantie des constructeurs

Moyens des parties

M.[O] soutient que l'intimée en sa qualité de constructeur vendeur, est présumée responsable sur le fondement de la garantie décennale en raison des travaux effectués par elle préalablement à la vente d'agrafage et de rebouchage des fissures par la pose d'armatures en métal et de croisés affectant la structure de la maison et qu'il subit un préjudice financier en raison des réparations à effectuer estimées à la somme de 80 000 euros et un préjudice de jouissance imputable au défaut d'étanchéité causé par la présence des fissures.

La Sarl Azur diffusion n'a pas conclu sur ce moyen.

Réponse de la cour

Selon l'article 1792 alinéa 1 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon l'article 1792-1 du même code est réputé constructeur (')

2° toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

(').

Ainsi, tous les constructeurs ou réputés constructeurs ayant concouru au dommage voient leur responsabilité engagée de plein droit à condition de prouver en premier lieu que les travaux constituent un ouvrage et en second lieu, l'imputabilité du dommage à leur action ou à leur inaction. Ils ne peuvent être dégagés de leur responsabilité qu'en prouvant une cause étrangère selon l'article 1792 alinéa 2 du Code civil.

En droit, constitue un ouvrage un ensemble de travaux de construction, de rénovation ou de restructuration. Tel est le cas de travaux de confortatifs d'une partie d'ouvrage préexistant.

En l'absence de réception expresse invoquée il peut être considéré que celle-ci a été tacite.

Pour autant, aucun élément versé aux débats ne permet d'imputer aux travaux litigieux invoqués par M.[O] les désordres (fissures) constatés par l'huissier. Ceci d'autant plus qu'il a été évoqué ci-dessus que l'immeuble est situé sur une zone sismique et avec d'importants risques géotechniques de sorte qu'une cause étrangère peut-être à l'origine de ces désordres.

M.[O] sera également débouté de ses demandes sur les fondements invoqués à titre subsidiaire.

Le jugement déféré mérite confirmation en toutes ses dispositions soumises à la cour.

3-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, les appelants supporteront la charge des dépens d'appel et M.[O] sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera ordonné le recouvrement direct des dépens au bénéficie du conseil qui en a fait la demande sur le fondement de l'article 699 du même code.

L'équité commande en revanche d'allouer la somme de 2 000 euros complémentaire à la SARL Azur diffusion au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne les appelants solidairement à supporter la charge des dépens d'appel et déboute M.[O] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le recouvrement direct des dépens au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ;

Condamne in solidum M.[O] et Mme [I] à payer à la Sarl Azur diffusion la somme de 2 000 euros complémentaire, au titre de ses frais irrépétibles d'appel.