CA Versailles, ch. com. 3-1, 7 janvier 2026, n° 23/06736

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 19 juin 2014, la société Immochan France a consenti à la société Flunch, en renouvellement, un bail commercial portant sur un local numéro 40 situé dans la galerie marchande du centre commercial [11] à [Localité 12] (95) disposant d'une surface de 693 m² et d'une annexe en étage de 82 m² et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer au 31 décembre 2018. Le loyer est composé d'un loyer minimum garanti, fixé pour l'ensemble à 49.816,17 euros HT et HC par an et indexé au 1er janvier de chaque année sur la base de l'indice des loyers commerciaux avec pour indice de base celui du 2ème trimestre 2008, et d'un loyer variable.

Par acte du 24 juillet 2019, la société Immochan France a cédé les locaux à la société Titans qui a, suivant exploit du 27 septembre 2019, signifié à la société Flunch un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2020 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020 proposant un loyer de base annuel de 150.000 euros HT et HC et une part sur le chiffre d'affaires dont le taux et les modalités sont tels que fixés par le bail et demeurent inchangés.

Par jugements des 29 janvier et 5 novembre 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société Flunch puis arrêté un plan de sauvegarde.

Pendant la procédure collective, la société Titans a, le 30 juin 2021, notifié un mémoire en fixation de loyer renouvelé fixant le loyer minimum garanti à la somme de 150.000 euros HT et HC par an rétroactivement à compter du 1er avril 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 août 2021, les administrateurs judiciaires ont notifié au bailleur la résiliation du bail à effet à la date de la remise des clés. Les locaux ont été restitués le 25 octobre 2021.

Par actes des 20 et 23 décembre 2022, la société Titans a assigné la société Flunch, la société [V] [F] et Jean-Philippe Borkowiak, mandataire judiciaire, la société FHB et la société MJS Partners, commissaires à l'exécution du plan, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pontoise en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Par jugement du 12 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que le loyer renouvelé est soumis à la règle du plafonnement ;

- fixé le loyer minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 56.712,66 euros hors taxes et hors charges par an ;

- condamné la société Flunch, assistée par la société [V] [F] et Jean-Philippe Borkowiak, la société FHB et la société MJS Partners, au paiement des intérêts au taux légal sur la différence de loyers à compter du 20 décembre 2022 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- condamné la société Titans au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Titans aux dépens.

Le juge des loyers a considéré que le loyer du bail renouvelé ne pouvait faire l'objet d'un déplafonnement automatique, que le bailleur évoquait les facteurs locaux de commercialité sans pour autant soulever une variation notable et qu'il ne produisait pas d'élément permettant de fixer la valeur locative à 150.000 euros. Il a calculé le loyer minimum garanti à compter du 1er avril 2020 en retenant comme indice multiplicateur l'indice du 2ème trimestre 2019.

Par déclaration du 29 septembre 2023, la société Titans a interjeté appel de ce jugement en chacun de ses chefs et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 mai 2025, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

- de fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme annuelle de 150.000 euros HT et HC jusqu'à la résiliation du bail le 25 octobre 2021, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- de condamner la société Flunch au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ;

- à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise avec la mission habituelle en pareille matière aux fins d'estimer la valeur locative de marché en application de l'article R. 145-30 du code de commerce et conformément aux critères fixés par l'article 22 B du bail commercial du 19 juin 2014 ;

- en tout état de cause, de débouter les sociétés Flunch, la société [V] [F] et Jean-Philippe Borkowiak, prise en la personne de M. [F], ès qualités, la société FHB, prise en la personne de Mme [W], ès qualités et la société MJS Partners, prise en la personne de M. [T], ès qualités de l'intégralité de leurs demandes, de les condamner à lui payer la somme de 8.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens, ceux d'appels étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juin 2025, les sociétés Flunch et MJS Partners ès qualités demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société Titans de son appel, de rejeter l'intégralité de ses demandes, de la condamner à payer à la société Flunch la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct.

La déclaration d'appel a été signifiée respectivement les 13 et 14 novembre 2023 à la société [V] [F] et Jean Philippe Borkowiak ès qualités et à la société FHB ès qualités, chacune par acte remis à une personne habilitée à le recevoir. Elles n'ont pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 juin 2025.

SUR CE,

Sur le plafonnement du loyer de renouvellement

L'article 22B du bail est ainsi rédigé :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage de chiffre d'affaires réalisé par le preneur et tel que fixé à l'article 4B des « stipulations particulières ».

Le preneur devra en tout état de cause régler un loyer minimum garanti, imputable et non additionnel déterminé à l'article 4B.

Le principe et les modalités de ce loyer constituent les conditions fondamentales et déterminantes des baux afférents à des centres commerciaux de ce type particulier.

En cas de renouvellements éventuels du présent bail, le loyer des baux renouvelés successifs sera nécessairement un loyer à deux composantes :

Un loyer minimum garanti qui ne pourra en toute hypothèse être inférieur au dernier loyer minimum garanti indexé et qui sera fixé à la valeur locative de marché telle que définie ci-après appréciée au jour de la prise d'effet de chaque renouvellement

Le loyer variable stipulé au présent article continuant de recevoir pleine et entière application dans le cadre du bail renouvelé

Pour la détermination du loyer minimum garanti du bail renouvelé, les parties déclarent se soumettre volontairement aux modalités et à la procédure de détermination de la valeur locative définies aux articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce ainsi qu'aux articles L. 145-56 et suivants et R. 145-23 et suivants du code de commerce (') Le présent article est une clause essentielle et déterminante du bail sans laquelle les parties n'auraient pas contracté. » (souligné par la cour)

L'article 7-41 du bail stipule : « A titre intuitu personae, par dérogation à l'article 22B, le loyer minimum garanti, en cas de renouvellement, sera fixé conformément aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ». (souligné par la cour)

Sur l'application de l'article 7-41 du bail

La société Titans soutient que l'article 7-41 du bail, permettant l'application de la règle du plafonnement prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce, n'est pas applicable et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché conformément à l'article 22 B du bail.

Elle fait valoir que la clause dérogatoire 7-41 a été conclue « intuitu personae » et qu'elle était stipulée dans l'intérêt commun des deux sociétés alors parties au bail, qu'elle-même étant devenue partie au bail à la suite de la vente immobilière des locaux donnés à bail intervenue le 24 juillet 2019, cette clause ne peut produire aucun effet à son égard au moment du renouvellement du bail.

Les sociétés Flunch et MJS Partners ès qualités soutiennent qu'en vertu de l'article 7-41 du bail, applicable au renouvellement litigieux, le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être fixé en appliquant la règle du plafonnement prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce.

Elles font valoir que l'article 7-41 stipulé à titre intuitu personae prévoit un avantage accordé en considération de la seule personne du preneur de sorte que le changement de bailleur est sans incidence sur son application, que les règles d'interprétation des contrats fixées par le code civil ne peuvent conduire à une autre interprétation.

Sur ce,

A défaut de précision quant à la personne en considération de laquelle est stipulé l'article 7-41, qui déroge à l'article 22B dans la fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement du bail, il convient d'interpréter cette clause.

Contrairement à ce que fait valoir la société Titans, le fait que les parties ont considéré l'article 22B du bail comme une clause essentielle et déterminante de leur engagement n'implique pas nécessairement que l'article 7-41, qui y déroge explicitement, a été stipulé dans l'intérêt commun des deux parties.

L'article 1162 ancien du code civil, applicable au bail litigieux conclu le 19 juin 2014, dispose que « dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. »

En l'espèce, c'est la société Flunch qui a contracté l'obligation de s'acquitter d'un loyer, comprenant un loyer minimum garanti. La détermination de ce loyer minimum garanti lors du renouvellement du bail par application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et non, comme visé à l'article 22B, du seul article L. 145-33, est une concession stipulée au seul bénéfice du preneur dès lors que ce loyer de renouvellement se trouve plafonné conformément à l'article L. 145-34.

L'article 7-41 a donc été stipulé lors de la conclusion du bail en considération de la seule personne du preneur et, dès lors qu'il a vocation à définir les règles de détermination du loyer de renouvellement, il est applicable lors du premier renouvellement du bail nonobstant la vente de l'immeuble intervenue, avant ce renouvellement, le 24 juillet 2019 au profit de la société Titans.

Sur l'applicabilité de l'article L. 145-34 du code de commerce

La société Titans soutient qu'une clause-recettes comportant un loyer minimum garanti fait échec à la détermination du loyer du bail renouvelé selon les dispositions statutaires, que les parties ont toutefois la possibilité de donner compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer ce loyer minimum garanti à la valeur locative et que dès lors que les parties confient au juge des loyers une telle mission, il est tenu par la règle énoncée à l'article L. 145-33 du code de commerce, que tel est le cas du bail litigieux dès lors que l'article 4B est une clause-recettes comportant un loyer minimum garanti et qu'il ressort des articles 22.B et 7-41 que les parties ont souhaité de manière claire et expresse donner compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative.

Les sociétés Flunch et MJS Partners ès qualités contestent que le juge des loyers commerciaux soit tenu de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative mais soutiennent que les parties peuvent prévoir, comme en l'espèce, que ce juge puisse fixer le loyer minimum garanti selon des modalités qui leur sont propres, les modalités de calcul du loyer renouvelé n'étant pas d'ordre public.

Sur ce,

La stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum, n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti selon les règles des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce comprenant ainsi celle du plafonnement prévue par l'article L. 145-34 et ce, quand bien même le contrat prévoit de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Ainsi, en l'espèce, dès lors que l'article 7-41 du bail stipule que le loyer minimum garanti du bail renouvelé est fixé conformément aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, l'ensemble de ces règles doit recevoir application et s'impose au juge des loyers commerciaux.

C'est donc à bon droit que le juge des loyers commerciaux a constaté que le loyer minimum garanti renouvelé à compter du 1er avril 2020 était soumis à la règle du plafonnement.

Sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé

Dès lors que le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être plafonné conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce visé par l'article 7-41 du bail, il n'y a pas lieu d'évaluer la valeur locative telle que définie à l'article 22B du bail que la société Titans prétend supérieure au loyer plafonné ni, par suite, de recourir à une expertise aux fins d'estimer une telle valeur.

Le montant annuel du loyer minimum garanti du bail renouvelé fixé par le juge des loyers commerciaux à 56.712,66 euros HTHC n'est pas discuté par les parties.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel du 1er avril 2020, date du renouvellement, au 25 octobre 2021, date de sa résiliation, courent à compter de la demande en fixation du nouveau loyer, soit en l'espèce, comme l'a retenu le premier juge, à compter du 20 décembre 2022, et non à compter de chaque date d'exigibilité comme le demande la société Titans. La capitalisation des intérêts n'est pas discutée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le loyer minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 56.712,66 euros hors taxes et hors charges par an, condamné la société Flunch au paiement des intérêts au taux légal sur la différence de loyers à compter du 20 décembre 2022, ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil et rejeté le surplus des demandes des parties comprenant la demande d'expertise formée par la société Titans.

Sur les demandes accessoires

La société Titans succombant en son appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées et la société Titans, qui ne peut prétendre à une indemnité procédurale, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Flunch une somme de 4.000 euros au titre de frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Titans à payer à la société Flunch la somme de 4.000 euros au titre de frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Déboute la société Titans de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Titans aux dépens d'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.