CA Pau, 1re ch., 6 janvier 2026, n° 24/01552

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er octobre 2012, Madame [R] [Z] a vendu à Monsieur [U] [B] un bien immobilier constituant une ferme à rénover situé à [Localité 9] (64), au prix de 170.000 euros.

Par acte authentique du 8 février 2016, M. [B] a revendu le bien ainsi acquis à Monsieur [S] [Y], au prix de 360.000 euros.

Suivant procès-verbal de constat d'huissier de justice du 16 novembre 2018, M. [Y] a fait constater plusieurs désordres affectant le bien acquis.

Par ordonnance du 12 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne, saisi à cette fin par M. [Y], a ordonné une expertise judiciaire des désordres affectant le bien, et a désigné M. [F] pour y procéder.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 9 novembre 2020, aux termes duquel il a mis en évidence de nombreux désordres.

Par actes des 12 et 13 janvier 2021, M. [Y] a fait assigner Mme [Z] et M. [B] devant le tribunal judiciaire de Bayonne en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil à titre principal, et 1792 et suivants du code civil à titre subsidiaire contre son vendeur, et sur le fondement délictuel à l'encontre de Mme [Z] à titre principal, et contractuel à titre subsidiaire.

Suivant jugement contradictoire du 22 avril 2024 (RG n°21/00407), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- condamné, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil,

- M. [B] à payer à M. [Y] la somme de 62.750 €, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 39.743 €, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [B] à payer à M. [Y] la somme de 39.743 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 20.972 €, avec intérêts au taux légal a compter du jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné in solidum M. [B] et Mme [Z] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre le coût de l'expertise,

- dit que dans leurs rapports entre eux, la charge des frais irrépétibles, celle des dépens, et celle de l'expertise, sera répartie comme suit :

- M. [B] : 61,22%,

- Mme [Z]: 38,78%.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

- qu'il ne peut être établi que M. [B] et Mme [Z] connaissaient l'ensemble des désordres et leur gravité lorsqu'ils se sont séparés du bien, l'expertise ne permettant pas en outre de retenir de leur part une volonté de dissimulation de désordres dans le but de tromper un acquéreur,

- que M. [B] et Mme [Z] ont vendu le bien après y avoir fait réaliser des travaux dont ils ont assumé la maîtrise d''uvre, et ne permettent pas la mise en jeu de la responsabilité exclusive des opérateurs de travaux,

- que le point de départ du délai d'épreuve de la garantie due par Mme [Z] à M. [B], qui s'est transmise à M. [Y], se situe au moment de la vente de la maison à M. [B] puisque aucun acte antérieur ne permet de caractériser une réception des travaux de la part de Mme [Z],

- que le point du départ du délai d'épreuve de la garantie due par M. [B] à M. [Y] se situe en juin 2015, date mentionnée dans l'acte de vente comme étant celle de l'achèvement des travaux opérés par M. [B],

- que les parties ne présentent pas d'éléments opérants démontrant l'insuffisance ou le caractère erroné de l'expertise judiciaire s'agissant des désordres relevés, leur origine, la nature et leurs conséquences,

- que le rapport d'expertise produit par M. [B] n'est pas contradictoire et n'a pas été établi sur la base d'une visite des lieux, mais uniquement sur la base des éléments présentés par M. [B],

- que sur les 14 désordres relevés par l'expert judiciaire comme non visibles par M. [Y] lors de l'acquisition du bien,

- le désordre 6 est clos,

- les désordres 1, 3, 5, 7, 8, 9 et 11, dont le coût total de reprise est évalué par l'expert judiciaire à 62.750 euros HT, relèvent de la responsabilité décennale de M. [B], dès lors qu'ils lui sont imputables et qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans ses éléments constitutifs, le rendant impropre à sa destination,

- les désordres 4, 10, 13, et 14, dont le coût total de reprise est évalué par l'expert judiciaire à 48.560 € HT relèvent de la responsabilité décennale de Mme [Z], dès lors qu'ils lui sont imputables et qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans ses éléments constitutifs, le rendant impropre à sa destination,

- le désordre 12 ne peut donner lieu à réparation, dès lors qu'il n'est pas de nature décennale, et que la preuve d'une faute d'exécution de Mme [Z] susceptible d'engager sa responsabilité de droit commun n'est pas rapportée,

- que M. [Y] a limité ses demandes à l'encontre de Mme [Z] au titre des désordres à hauteur de 39.743 euros HT,

- que l'expert ayant relevé que le bien était inhabitable, la durée de privation de jouissance de M. [Y] pour 53,5 mois à 1.400 euros par mois de valeur locative, génère un préjudice de jouissance de 74.900 €, à la charge de M. [B] et Mme [Z] au prorata des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres et dans la limite des demandes de M. [Y],

- que M. [Y] ne justifie pas d'un préjudice moral consécutif aux désordres ni des man'uvres dilatoires de M. [B].

Mme [R] [Z] a relevé appel par déclaration du 30 mai 2024 (RG n°24/01552), critiquant le jugement en ce qu'il :

- l'a condamnée, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, à payer à M. [Y] la somme de 39.743 euros, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- l'a condamnée à payer à M. [Y] la somme de 20.972 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

- l'a condamnée in solidum avec M. [B] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre le coût de l'expertise,

- dit que dans leurs rapports entre eux, la charge des frais irrépétibles, celle des dépens, et celle de l'expertise, sera répartie comme suit :

- M. [B] : 61,22%,

- Mme [Z]: 38,78%.

M. [U] [B] a relevé appel par déclaration du 31 mai 2024 (RG n°24/01565), critiquant le jugement en ce qu'il :

- l'a condamné, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, à payer à M. [Y] la somme de 62.750 euros, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- l'a condamné à payer à M. [Y] la somme de 39.743 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

- l'a condamné in solidum avec Mme [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre le coût de l'expertise,

- dit que dans leurs rapports entre eux, la charge des frais irrépétibles, celle des dépens, et celle de l'expertise, sera répartie comme suit :

- M. [B] : 61,22%,

- Mme [Z]: 38,78%.

Par ordonnance du 10 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, sous le numéro RG 24/01552.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, Mme [R] [Z], appelante, entend voir la cour :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- l'a condamnée, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, à payer à M. [Y] la somme de 39.743 €, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- l'a condamnée à payer à M. [Y] la somme de 20.972 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

- l'a condamnée in solidum avec M. [B] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre le coût de l'expertise,

- dit que dans leurs rapports entre eux, la charge des frais irrépétibles, celle des dépens, et celle de l'expertise, sera répartie comme suit :

- M. [B] : 61,22%,

- Mme [Z]: 38,78%,

Statuant à nouveau,

- débouter M. [U] [B] et M. [S] [Y] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

- les condamner chacun au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

- condamner les intimés aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Sophie Crépin, membre de la SELARL LX Pau-Toulouse, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 783 et suivants du code de procédure civile :

- que l'ordonnance de clôture doit être révoquée au jour des plaidoiries afin qu'elle puisse être en mesure de répondre aux dernières écritures notifiées par M. [B] la veille de la clôture,

- que le rapport d'expertise réalisé dans une autre procédure judiciaire (M. [K]) ne présente aucun intérêt pour la présente procédure, de même que celui établi par M. [A], qui n'est ni probant ni contradictoire,

- que l'expert judiciaire ne pouvait tenir pour acquis l'état d'avancement des travaux lors de l'achat par M. [B] sur les seules déclarations et photographies de ce dernier,

- que l'acte de vente conclu avec M. [B], aux termes duquel ce dernier a indiqué faire son affaire de l'état global du bien, exclut sa responsabilité pour tous les travaux engagés par elle lorsqu'elle était propriétaire du bien, et exclut la garantie des vices cachés,

- que les clauses présentes dans l'acte de vente, notamment celle précisant que les travaux commencés et non terminés s'apparentent à une absence de travaux, démontrent la transparence dont elle a fait preuve envers M. [B] quant à l'état du bien, de sorte qu'il a été parfaitement informé de l'état du bien et a librement consenti à l'acquérir, et qu'elle n'a pas commis de dol, même par réticence, ni n'a manqué à son obligation de bonne foi contractuelle,

- que M. [B] doit être considéré comme un professionnel de l'immobilier et de la construction de sorte qu'il lui appartenait de se renseigner dans la mesure où il avait été largement alerté sur le fait que les seuls travaux entrepris, à savoir d'ouverture sur façade, commencés mais non terminés, s'apparentaient, d'un commun accord entre les parties, à une absence de travaux,

- qu'elle ne peut engager sa responsabilité décennale dès lors qu'elle n'a pas vendu, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire puisque d'une part les travaux qu'elle a fait réaliser étaient en cours et non achevés ce qui ressort expressément de l'acte de vente, et que d'autre part, ces travaux ne constituent pas un ouvrage,

- que sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée en l'absence de démonstration d'une faute de sa part,

- que sa responsabilité délictuelle n'est pas mobilisable dans le cadre d'une chaîne de contrats translatifs de propriété, M. [Y], sous-acquéreur, disposant d'une action directe, nécessairement contractuelle, contre le vendeur initial, de sorte qu'il ne peut se positionner en tiers au contrat et ainsi agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

- que M. [Y] ne peut détenir plus de droits et actions à son encontre que M. [B],

- qu'en toute hypothèse, si une responsabilité était retenue à son encontre, elle ne pourrait l'être qu'au titre des ouvertures sur façade et non sur les autres points pour lesquels il n'est nullement mentionné de travaux dans l'acte de vente,

- qu'elle ne peut être responsable d'un préjudice de jouissance subi par M. [Y], dès lors qu'elle a vendu une ferme à rénover qui était inhabitable, seul M. [B] ayant vendu une maison d'habitation,

- que le préjudice moral allégué par M. [Y] n'est démontré ni dans son principe ni dans son quantum.

* Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, M. [U] [B], appelant, demande à la cour de :

- le juger recevable et bien fondé en son appel,

- réformer le jugement en ce qu'il :

- l'a condamné sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil à payer à M. [Y] la somme de 62 750 euros outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

- l'a condamné à payer à M. [Y] la somme de 39 743 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

- l'a condamné in solidum avec Mme [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens outre le coût de l'expertise, à hauteur de 61,22% à charge de M. [B],

- rejeté ses demandesel et notamment sa demande de condamnation de Mme [Z] à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations mises à sa charge,

Statuant à nouveau,

- juger que sa responsabilité n'est aucunement engagée au titre des dommages allégués par M. [Y],

- rejeter toutes demandes de condamnations à son encontre à titre principal au profit de M. [Y], comme en garantie au profit de Mme [Z],

A titre subsidiaire,

- réduire le montant des indemnités susceptibles d'être allouées à M. [Y] à de plus justes proportions,

- rejeter notamment toute indemnité au titre des désordres 1 et 7 et 13,

- juger y avoir lieu à application d'un taux de TVA réduit pour toute indemnité de travaux réparatoires susceptible d'être allouée,

- rejeter toute demande au titre du préjudice de jouissance allégué et moral,

En tout état de cause,

- condamner Mme [Z] à le garantir et relever indemne de toute condamnation mise à sa charge,

- condamner M. [Y], et en tout état de cause Mme [Z], au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à son profit, et aux entiers dépens,

- rejeter toutes prétentions contraires.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- qu'il ne peut être qualifié de constructeur pour des travaux sur l'ouvrage qui ont été réalisés par la précédente propriétaire du bien, plus de dix ans auparavant (2005),

- qu'il a pour l'essentiel réalisé des travaux de second 'uvre qui ne sont pas affectés de désordres,

- que les désordres retenus par l'expert judiciaire sont soit inexistants pour avoir fait l'objet de travaux de reprise, soit apparents car explicités dans l'acte de vente, et qu'en outre, l'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination n'est pas démontrée, de sorte qu'ils ne peuvent mobiliser la garantie légale des constructeurs,

- que le rapport de M. [F] est incomplet et ne peut être homologué en l'état sur l'identification des auteurs des travaux litigieux,

- que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés en présence dans l'acte de vente d'une clause d'exclusion de cette garantie, qui doit être appliquée en présence de désordres relevant de travaux réalisés antérieurement à son acquisition, et alors qu'il n'a pas la qualité de professionnel pour les travaux de structure,

- qu'en outre, la condition de gravité requise pour l'engagement de la garantie des vices cachés n'est pas satisfaite dès lors que l'atteinte à la solidité de l'ouvrage n'est pas démontrée,

- que les désordres 4, 10, 13 et 14 ne peuvent engager que la responsabilité de Mme [Z],

- qu'à titre subsidiaire, le quantum des indemnités réparatoires doit être réduit, le poste de 33.250 euros HT au titre du traitement de l'humidité des pieds de mur, les travaux réparatoires du désordre 13 et le poste de 15.200 euros au titre de la mise en conformité électrique n'étant pas justifiés,

- qu'un taux de TVA réduit de 10% doit s'appliquer s'agissant de travaux de rénovation sur existant,

- que M. [Y] ne caractérise pas le préjudice de jouissance qu'il revendique dans son principe et dans son quantum, l'assiette de la réclamation ne procédant d'aucun élément justificatif chiffré, et la répartition des responsabilités n'étant pas davantage justifiée,

- que le préjudice moral allégué n'est pas démontré,

- que Mme [Z] doit être condamnée à le garantir de toute condamnation en ce qu'elle s'est délibérément abstenue lors de la vente de porter à sa connaissance des éléments déterminants, relatifs à l'étendue réelle des travaux qu'elle a réalisés, et aux désordres les affectant dont elle avait connaissance puisqu'un contentieux l'a opposée aux constructeurs, et a ainsi commis un dol qui justifie qu'il puisse poursuivre sa condamnation à la réparation du préjudice subi correspondant au coût de reprise des désordres structurels causés à l'immeuble par ses travaux.

* Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2025, M. [Y], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [B] et Mme [Z] à l'indemniser au titre de leur responsabilité des constructeurs,

- condamné in solidum M. [B] et Mme [Z] à l'indemniser au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [B] à lui payer la somme de 62.750 euros, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme [Z] à lui payer la somme de 39.743 euros, outre la TVA applicable, somme indexée sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [B] à lui payer la somme de 39.743 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme [Z] à lui payer la somme de 20.972 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté toutes autres demandes,

Statuant à nouveau,

- condamner M. [B], sur le fondement des articles 1792 et suivants, à lui payer la somme de 100.098,93 euros TTC, qui sera actualisée en application du dernier indice BT01 publié au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des désordres constatés par l'expert judiciaire,

- condamner Mme [Z], sur le fondement des articles 1792 et suivants, à lui payer la somme de 38.908,056 euros TTC qui sera actualisée en application du dernier indice BT01 publié au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des désordres constatés par l'expert judiciaire,

A titre subsidiaire,

- juger que M. [B] est responsable, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, des désordres que lui impute l'expert judiciaire,

- juger que Mme [Z] est responsable à son égard, sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

En conséquence,

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 100.098,93 euros TTC, qui sera actualisée en application du dernier indice BT01 publié au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des désordres constatés par l'expert judiciaire,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 38.908,056 euros TTC, qui sera actualisée en application du dernier indice BT01 publié au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des désordres constatés par l'expert judiciaire,

A titre infiniment subsidiaire,

- juger que Mme [Z] est responsable à son égard, sur le fondement de la responsabilité délictuelle des désordres que lui impute l'expert judiciaire,

En conséquence,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 38.908,056 € TTC, qui sera actualisée en application du dernier indice BT01 publié au jour de l'arrêt à intervenir, au titre des désordres constatés par l'expert judiciaire,

En tout état de cause,

- débouter M. [B] et Mme [Z] de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner in solidum M. [B] et Mme [Z] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 53.928 euros au titre du préjudice de jouissance estimé par l'expert judiciaire,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 20.972 euros au titre du préjudice de jouissance estimé par l'expert judiciaire.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1101 et suivants, 1137 et suivants, 1240 et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, et des articles 1116, 1134 et 1382 anciens du code civil :

- que le rapport d'expertise de M. [F] est le seul document technique contradictoire, réalisé de manière indépendante et impartiale,

- que la responsabilité décennale de M. [B] est engagée, dès lors qu'il a été assigné dans le délai décennal, qu'il a la qualité de constructeur puisqu'il a procédé lui-même aux travaux, et que les désordres relevés par l'expert judiciaire sont de nature décennale,

- que M. [B] a procédé à la réfection de la totalité de l'électricité de la maison, de la plomberie, a posé les menuiseries extérieures et a dissimulé l'ensemble des désordres dont il avait nécessairement connaissance du fait de sa qualité de dirigeant d'une société de construction, de sorte qu'il a, a minima, accepté le support sur lequel il a posé les éléments de second 'uvre, ce qui engage sa responsabilité de constructeur pour l'ensemble des désordres structurels affectant le bien,

- qu'au regard du pourcentage de responsabilité retenu par l'expert (72,01%), la somme exacte à devoir par M. [B] au titre de sa responsabilité des constructeurs est de 90.999,03 euros HT soit 100.098,93 euros TTC,

- qu'à titre subsidiaire, M. [B] a engagé sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés, dès lors que la clause d'exclusion de cette garantie n'a pas vocation à s'appliquer du fait que la qualité de professionnel de M. [B] qui fait peser sur lui une présomption irréfragable de connaissance des vices, et que les conditions d'application de la garantie sont réunies, puisque les vices affectent bien l'immeuble, le rendent impropre à son usage, tel que l'indique précisément le rapport d'expertise, existaient lors de la vente, et étaient connus par de M. [B],

- que Mme [Z] a engagé sa responsabilité décennale, dès lors que les travaux réalisés pendant qu'elle était propriétaire sont des travaux de gros 'uvre, qui peuvent être qualifiés d'ouvrage, et que si certains travaux étaient à terminer, néanmoins, d'autres prestations étaient achevées, avec des malfaçons,

- que la somme exacte à devoir par Mme [Z] au titre de sa responsabilité des constructeurs est de 35.370,96 euros HT soit 38.908,05 euros TTC,

- qu'à titre subsidiaire, sa responsabilité contractuelle doit être retenue, les désordres non dévoilés par elle n'étant pas des vices cachés (puisqu'ils ne rendent pas le bien impropre à l'usage auquel il était destiné, qui était précisément de recevoir des travaux), mais constituant un manquement à ses obligations contractuelles de bonne foi et de loyauté, voire en un dol, dès lors qu'elle a cédé le bien sans informer l'acquéreur des désordres dont elle avait pourtant connaissance,

- que cette faute contractuelle est en lien direct avec son préjudice, puisqu'elle seule avait connaissance des désordres concernés, et aurait donc pu permettre que les travaux soient réalisés par M. [B] avant la revente, ou lui permettre d'acquérir le bien en connaissance de ces désordres,

- qu'à titre très subsidiaire, Mme [Z] a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard, dans la mesure où sa faute contractuelle lui cause un dommage en sa qualité de tiers,

- qu'il ne peut jouir du bien acquis depuis plusieurs années, l'expert ayant justement retenu qu'il était inhabitable, ce qui génère un préjudice de jouissance imputable à 72% à M. [B] soit 53.928 euros, et à 28% à Mme [Z] soit 20.972 euros,

- qu'il justifie d'un préjudice moral, dès lors qu'il a dû subir pendant plus de deux ans l'inquiétude de voir les travaux de remise en état de sa maison sans cesse repoussés dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, et doit désormais faire l'avance des travaux de reprise afin de pouvoir regagner sa maison au plus vite.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

À l'audience, à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture de l'instruction a été prononcée avant l'ouverture des débats.

Sur la garantie décennale

Lorsque les conditions d'application de la garantie décennale ou de la garantie de bon fonctionnement sont réunies, le propriétaire est, en principe, privé de la possibilité de solliciter la réparation des désordres affectant son ouvrage sur le terrain de la responsabilité de droit commun.

L'article 1792 du code civil vise expressément les dommages qui portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination en affectant l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement. L'article 1792-2 étend le champ d'application de la garantie décennale aux désordres qui affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage, alors même que ces désordres ne présentent aucun risque pour la pérennité de l'ouvrage et ne font pas obstacle à une utilisation conforme à sa finalité. Le désordre de nature à permettre la mise en jeu de la garantie décennale doit ainsi trouver son siège, soit dans l'ouvrage, soit dans l'un de ses éléments d'équipement.

Selon l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage (Cass. 3e civ., 9 déc. 1992, n°91.12-097) et sans qu'y puisse faire obstacle les stipulations de l'acte de vente (Cass. 3e civ., 28 mai 2002).

Les travaux de réhabilitation ou de rénovation de grande ampleur sont assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage, pourvu qu'ils aient donné lieu à l'utilisation de techniques de construction.

Au cas d'espèce, les travaux que Mme [Z] a entrepris dans un premier temps, puis ceux de M. [B], dans un second temps, sont assimilables, par leur importance, à des travaux de construction d'un ouvrage.

Il ressort du rapport d'expertise de M. [K] - mandaté dans le cadre d'une procédure antérieure ayant opposé Mme [Z] à M. [T], architecte et à la société Intérieur et Agencement ' que Mme [Z] s'est engagée dans des travaux de rénovation d'ampleur, comprenant différents lots (maçonnerie, plâtrerie, démolition, électricité, menuiserie extérieures et intérieures, plancher solivage et parquets, plomberie, chauffage, charpente toiture basse et balcons bois), qui ont débuté au mois de février 2005 et se sont interrompus au bout d'un mois et demi, compte tenu d'un certain nombre de difficultés.

L'expert a rappelé que le marché de base était de 191.458 euros et a calculé que le montant des travaux non exécutés était de 71.286 euros alors que le montant des travaux exécutés partiellement, ou non conformes aux règles de l'art, s'élevait à 91.565 euros. Par la suite, Mme [Z] a fait procéder à quelques travaux d'urgence relatifs à la sécurité, tels que préconisés par l'expert.

Ainsi donc, contrairement à ce qu'elle affirme, Mme [Z] peut voir engager sa responsabilité décennale sur les travaux qui ont été effectivement réalisés avant la vente de l'immeuble à M. [B] et ce, peu important la clause insérée dans l'acte de vente.

M. [F], l'expert désigné dans le cadre de la présente instance, a clairement distingué les désordres qui pouvaient lui être imputables de ceux qui ressortaient de la garantie de M. [B].

Mme [Z] invoque le fait que la garantie décennale suppose une réception des travaux et considère, qu'en l'espèce, elle ne peut être tenue à garantie décennale dès lors que les travaux n'ont pas été terminés et qu'aucune réception n'a pu intervenir.

Or, si la réception judiciaire est fondée sur l'état d'habitabilité de l'ouvrage, la réception amiable, qui peut être tacitement déduite du comportement du maître de l'ouvrage, n'est pas conditionnée par l'achèvement parfait des travaux, et peut être présumée dès lors que la prise de possession et le paiement du prix sont établis.

Il convient de rappeler que Mme [Z] a payé la somme de 127.000 euros à la société Intérieur et Agencement par deux versements, l'un du 3 janvier 2005 et l'autre du 16 mars 2005, certains travaux ayant été réalisés. Elle a continué à posséder l'immeuble en l'état pendant plusieurs années avant de le revendre à M. [B], si bien que les deux critères habituellement retenus par la jurisprudence pour caractériser une réception tacite sont bien réunis.

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la responsabilité décennale de Mme [Z] pouvait être engagée, en fixant le point de départ du délai d'épreuve de la garantie due par Mme [Z] à M. [B], qui s'est transmise à M. [Y], au moment de la vente de la maison à M. [B].

M. [B] conteste également être tenu à la garantie décennale pour les désordres n°1, 3, 5, 7, 8, 9 et 11, affirmant qu'ils sont relatifs à des travaux qu'il n'a pas lui-même réalisés. Il explique avoir effectué pour l'essentiel des travaux de doublage et de cloisonnement qui ne sont affectés d'aucun désordre, ainsi que des travaux de carrelage.

Or, ce qui lui est reproché par l'expert, c'est justement d'avoir eu connaissance des défauts et de les avoir masqués par la réalisation d'un doublage sans y avoir préalablement apporté de remède et sans avoir prévenu l'acquéreur. Il a accepté le support sur lequel il a posé des éléments de second 'uvre, ce qui engage sa responsabilité de constructeur sur les désordres structurels de la maison.

Le premier juge a répondu avec pertinence aux critiques formulées par M. [B] sur la qualité de l'expertise de M. [F] et la cour considère également que les parties ne produisent aux débats aucun élément technique opérant susceptible de démontrer l'insuffisance ou le caractère erroné des conclusions de l'expertise judiciaire. Bien que Mme [Z] ne lui ait pas donné le rapport d'expertise de M. [K], M. [F] a pu dresser un état suffisamment clair de la situation du bien, lors des différentes étapes clé, notamment par la production, par M. [B], de différentes photographies des lieux.

Il résulte de ce rapport d'expertise que M. [B] a procédé à des « travaux de rénovation, restant à mettre en 'uvre en auto-construction à l'exception du lot chauffage confié à l'entreprise Dispac, à savoir la création d'une chambre parentale à l'étage et de la salle de bain, la mise en 'uvre de l'électricité et la plomberie au rez-de-chaussée et de l'étage, la pose de menuiseries, la réalisation de la chape du rez-de-chaussée et le doublage des murs du rez-de-chaussée et de l'étage qui ont dissimulé les nombreux désordres existants » qui relèvent bien de la garantie décennale.

Par ailleurs, contrairement à ce que M. [B] indique, l'ensemble des désordres relevés par l'expert - à l'exception du désordre n°12 - compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, compte tenu de leur dangerosité.

S'il n'a pas constaté lui-même d'humidité excessive (désordre n°1), M. [F] s'est basé sur les photographies produites par M. [Y] ' illustrant parfaitement ce désordre ' mais également sur le diagnostic ESBH qui évoque une rupture de capillarité sur les pieds de mur. Il ne saurait donc s'agir, comme le suggère M. [B] d'une fuite à l'étage. M. [Y] a d'ailleurs fait réaliser les travaux préconisés par la société ESBH (injection des pieds de mur aux fins de reconstituer une barrière aux remontées capillaires), ce qui démontre que l'humidité excessive des pieds de mur d'une bâtisse du 17ème siècle n'est pas une fatalité. Enfin, le fait que l'absence d'une VMC ait été mentionnée dans l'acte de vente ne saurait exonérer M. [B] de sa responsabilité, dès lors qu'il avait parfaitement conscience de l'existence de ce désordre et qu'il a malgré tout apposé des doublages.

L'expert explique clairement, concernant les désordres n°4 et 5, que l'ouverture dans le mur de refend séparant la cuisine du salon a fait l'objet d'une reprise en sous-'uvre dont l'un des appuis présente un défaut de verticalité évident. Cela est d'ailleurs parfaitement illustré par la photographie qui figure au rapport. Ce poteau présente ainsi une « inclinaison engendrant un excentrement des sollicitations et donc une flexion composée non prise en compte ». M. [B], qui a procédé seul aux travaux de rénovation assez complexes, avait nécessairement les compétences suffisantes pour comprendre, à la seule vue dudit poteau, que la solidité de l'ouvrage était affectée. Par ailleurs, dans son dire n°4, l'intéressé affirme qu'il avait informé M. [Y], avant son acquisition, du défaut de verticalité du trumeau en appui de la poutre béton ' ce que ce dernier réfute au demeurant.

En outre, les désordres électriques (désordre n°7) recensés par le cabinet DEKRA (défaut de coupure d'urgence ou de sectionnement général et défaut de mise à la terre notamment) ne figuraient pas dans le diagnostic technique de la société Techni Diag annexé à l'acte de vente, si bien que l'argument de M. [B] tendant à affirmer que le désordre électrique relevé par M. [F] était parfaitement connu de M. [Y], ne saurait prospérer.

M. [B] affirme que le désordre n°8 ne peut être retenu dès lors qu'il existait des trappes de visite permettant d'accéder au réseau. Si cela n'a effectivement pas pu être vérifié ni par le commissaire de justice intervenu sur les lieux au mois de novembre 2018 ni par M. [F], M. [Y] ayant démoli la cloison de carreau de plâtre, il ressort cependant des photographies de la cuisine produites à l'expert par ce dernier qu'il n'existait aucun accès aux réseaux se trouvant derrière le placoplâtre de la cuisine. L'argument de M. [B] ne saurait donc davantage prospérer.

S'agissant du désordre n°9 (dégradation de la porte d'entrée), M. [B] considère que l'ancienneté de l'encadrement de la porte d'entrée aurait dû être prise en compte, précisant qu'il a seulement réalisé l'enduit extérieur sans remplacer ni modifier l'encadrement. Or c'est justement ce qui lui est reproché, puisqu'il a posé l'enduit alors même que la porte était dégradée par l'humidité et les insectes xylophages. L'expert précise que sans un remplacement de l'encadrement, la porte d'entrée perdra son support et ne sera dès lors plus apte à remplir son rôle de sécurité.

Comme l'a justement relevé le premier juge, le désordre n°12 (la chape sous carrelage au rez-de-chaussée est discontinue et la pose des carreaux est défectueuse) ne relève pas de la garantie décennale, mais de la responsabilité de droit commun et est imputable à M. [B], s'agissant d'un défaut d'exécution des travaux.

M. [B] conteste être responsable du désordre n°13 (défaut de continuité des chaînages) dès lors qu'il n'est pas intervenu sur la charpente, qu'il s'agit d'un bâti ancien qui ne prévoyait pas de chaînage et qu'il n'existe pas de déformation avérée. Il invoque le fait que Mme [Z] avait connaissance de ce défaut grâce au rapport d'expertise de M. [K] et qu'elle ne lui en a pas parlé lors de la vente. Or, selon l'expert, le chaînage est systématiquement rompu à l'aplomb des pièces de charpente dans les zones découvertes par M. [Y] et si certaines de ces discontinuités n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition de la maison par M. [B], les photographies produites permettent de constater que d'autres l'étaient, notamment celle affectant la salle de bain parentale. Ce désordre - dont la cause principale est un défaut de conception et d'exécution des lots charpente et gros-'uvre sous la maîtrise d''uvre de Mme [Z] - affecte la solidité de l'ouvrage. Le camouflage partiel de ces défauts sans réparation préalable par M. [B] aggrave le désordre, ce qui justifie un partage de responsabilité entre Mme [Z] et M. [B] à hauteur de 75%-25%.

La clause d'exonération invoquée par M. [B] n'a pas davantage vocation à s'appliquer, ce dernier ayant procédé lui-même aux travaux de rénovation précédemment détaillés, dont l'importance les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

Aucun de ces désordres n'était visible au moment de la vente de la maison de M. [B] à M. [Y].

Le premier juge a omis de statuer sur le désordre n°2 alors qu'il ressort clairement de l'expertise judiciaire que M. [B], qui avait connaissance de ce désordre au moment de l'acquisition de la maison, l'a masqué par la réalisation d'un doublage sans y avoir préalablement apporté de remède et sans en avoir prévenu M. [Y].

Par ailleurs, il a attribué le désordre n°4 à Mme [Z] alors pourtant que M. [B] avait également connaissance de ce désordre au moment de l'acquisition de la maison et l'a masqué par la réalisation d'un doublage sans y avoir préalablement apporté de remède et sans en avoir prévenu M. [Y].

Il a attribué le désordre n°3 à M. [Y] alors pourtant que Mme [Z] avait connaissance de ce défaut (grâce à l'expertise judiciaire de M. [K]) qu'elle a masqué par la réalisation d'un doublage sans y avoir préalablement apporté de remède et sans en avoir prévenu M. [B]. Il en va de même pour le désordre n°11.

La responsabilité de M. [B] est donc engagée sur le fondement de la garantie décennale au titre des désordres suivants :

- désordre n°1 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 33.250 euros HT

- désordre n°2 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 6.080 euros HT

- désordre n°4 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 7.240 euros HT

- désordre n°5 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 6.800 euros HT

- désordre n°7 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 15.200 euros HT (y compris la maîtrise d''uvre des travaux réparatoires)

- désordre n°8 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 2.700 euros HT

- désordre n°9 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 1.180 euros HT

- désordre n°13 à hauteur de 25 % dont le coût des réparations s'élève à la somme de 37.200 euros HT soit 9.300 euros HT

La responsabilité contractuelle de M. [B] est engagée en ce qui concerne le désordre n°12 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 11.200 euros HT.

La responsabilité de Mme [Z] est engagée sur le fondement de la garantie décennale au titre des désordres suivants :

- désordre n°3 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 2.710 euros HT

- désordre n°10 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 1.850 euros HT

- désordre n°11 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 1.450 euros HT

- désordre n°13 à hauteur de 75 % dont le coût des réparations s'élève à la somme de 37.200 euros HT soit 27.900 euros HT

- désordre n°14 dont le coût des réparations s'élève à la somme de 2.220 euros HT

Le désordre n°6 est clos.

C'est à juste titre que l'expert a retenu un taux de TVA réduit à 10 %, s'agissant de travaux de rénovation.

Le coût des réparations imputables à M. [B] s'élève à la somme de 92.950 euros HT, mais M. [Y] ne réclame que la somme de 90.999,03 euros HT, montant qu'il échet donc de prendre en compte.

Il convient donc de condamner M. [B] à payer à M. [Y] la somme de 90.999,03 euros HT soit 100.098,93 euros TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le présent arrêt et intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des désordres.

Le coût des réparations imputables à Mme [Z] s'élève à la somme de 36.130 euros HT soit 39.743 euros TTC, mais M. [Y] ne réclame que la somme de 35.017,24 euros HT soit 38.908,05 euros TTC, montant qu'il échet donc de prendre en compte.

Il convient donc de condamner Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 35.017,24 euros HT soit 38.908,05 euros TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le présent arrêt et intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des désordres.

Sur le préjudice de jouissance

Le trouble de jouissance est défini comme une atteinte à l'usage normal et paisible d'un bien, sans perte de la propriété ou de la possession.

Le premier juge a fait droit à la demande formulée par M. [Y] au titre du préjudice de jouissance en faisant siens les éléments d'appréciation proposés par l'expert judiciaire.

Contrairement à ce qu'indique M. [Y], il a repris cette condamnation dans le dispositif, bien qu'il n'ait pas précisé qu'elle concernait le préjudice de jouissance.

Mme [Z] et M. [B] s'opposent à cette demande.

M. [B] a vendu à M. [Y] le 8 février 2016 une maison d'habitation comprenant deux salons, une salle à manger, une cuisine, une buanderie, un dégagement et un étage comprenant quatre chambres, une salle de bains, une salle d'eau, un dégagement et un wc, un jardin autour et une piscine, pour un montant de 360.000 euros.

Dans son assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne, M. [Y] indique que plusieurs mois après avoir pris possession des lieux, il a remarqué une odeur persistante et des taches d'humidité dans l'une des pièces de la maison et a retiré une partie du placoplâtre posé afin de déterminer la cause de cette humidité. Il a alors constaté de nombreux désordres d'ordre structurels et électriques, si bien qu'il a fait dresser un constat par un huissier de justice le 16 novembre 2018.

Or, tant ce constat que le rapport d'expertise judiciaire mettent clairement en évidence l'existence d'un préjudice de jouissance subi par le propriétaire de la maison, celle-ci n'étant pas habitable en l'état.

Les photographies sont à cet égard édifiantes.

Le montant du loyer proposé par l'expert judiciaire n'est pas utilement contesté en cause d'appel, aucune partie ne produisant une autre évaluation de la valeur locative d'un tel bien. Il convient donc de retenir un loyer de 1.400 € par mois tel qu'évalué par M. [F].

En revanche, le calcul de la durée du trouble de jouissance opéré par l'expert judiciaire ne saurait être retenu (53,5 mois du 1er septembre 2016, date théorique de la prise de jouissance au 15 février 2021, date effective de la prise de jouissance après réalisation des travaux).

En effet, il n'est pas démontré qu'avant le 16 novembre 2018, date du constat d'huissier de justice, M. [Y] ait subi un trouble de jouissance. Il convient donc de prendre cette date pour le calcul de la durée.

Ainsi donc, il sera fait une juste évaluation du trouble de jouissance subi par M. [Y] en fixant l'indemnisation à 1.400 euros X 27 mois = 37.800 euros.

Compte tenu de la clé de répartition des responsabilités, Mme [Z] sera condamnée à payer à M. [Y] la somme de 10.584 euros et M. [B] la somme de 27.216 euros au titre du trouble de jouissance.

Sur le préjudice moral

C'est à juste titre que le premier juge a débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

En cause d'appel, il ne justifie pas davantage d'un tel préjudice, se contentant d'invoquer l'inquiétude pendant plus de deux ans, de voir les travaux de remise en état de sa maison sans cesse repoussés dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur l'appel en garantie de M. [B] à l'encontre de Mme [Z]

Pour justifier son appel en garantie, M. [B] invoque le fait que Mme [Z] ne lui aurait pas fait part d'informations déterminantes sur l'état du bien qu'elle lui a vendu et qu'il aurait donc été victime d'un dol.

S'il est exact qu'il n'a créé la société GRTB RENO que le 30 novembre 2017, soit postérieurement à la vente, il n'en demeure pas moins qu'il s'est lancé seul, en auto-entreprise, dans une rénovation de grande envergure de la maison qu'il a achetée, ce qui lui a permis de réaliser une très importante plus-value lors de la revente du bien à M. [Y]. Cela démontre parfaitement ses capacités techniques et son aptitude à repérer les désordres apparents, qu'il s'est ingénié à cacher.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [B] de sa demande.

La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Mme [Z] et M. [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle qui lui a été allouée en première instance.

Les demandes de Mme [Z] et de M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté toute autre demande (demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral formulé par M. [Y], appel en garantie formulé par M. [B] à l'encontre de Mme [Z]) et condamné in solidum Mme [Z] et M. [B] aux dépens (y compris les frais d'expertise) et à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [B] à payer à M. [Y] la somme de 90.999,03 euros HT soit 100.098,93 euros TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le présent arrêt et intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des désordres,

Condamne Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 35.017,24 euros HT soit 38.908,05 euros TTC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction entre le 9 novembre 2020 et le présent arrêt et intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des désordres,

Condamne M. [B] à payer à M. [Y] la somme de 27.216 euros au titre du trouble de jouissance,

Condamne Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 10.584 euros au titre du trouble de jouissance,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Z] et M. [B] aux dépens d'appel,

Les condamne in solidum à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Les déboute de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.