CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 8 janvier 2026, n° 25/04351

Le 26 novembre 2012, société GNVS, aux droits de laquelle se trouve la société [Localité 6] Pilier, a consenti un bail commercial à la société H2P Diffusion sur des locaux, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] (Seine-[Localité 9]), destinés au commerce de gros et demi-gros d'articles d'habillement et de chaussures.

Un litige est survenu avec certains preneurs des locaux notamment concernant la fermeture du site par une barrière et sa surveillance par un agent de sécurité.

Le 30 décembre 2024, la société [Localité 6] Pilier a donné congé avec refus de renouvellement à la société H2P Diffusion et a commencé des travaux importants sur le site.

Par exploit du 3 février 2025 et suivant autorisation du 31 janvier 2025, la société H2P Diffusion a fait assigner la société Aubervilliers Pilier à jour et heure indiqués à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir :

recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société H2P Diffusion ;

ordonner à la société H2P Diffusion de cesser tous travaux de démolition et d'assurer la mise en sécurité du site sous astreinte de 50 000 euros par jour de retard, et ce, et ce dès le lendemain du prononcé de l'ordonnance à intervenir, afin de permettre à la société H2P Diffusion de poursuivre son activité dans des conditions normales et de permettre l'accès à ses locaux en véhicule et à pied dans des conditions de sécurité normales ;

condamner la société H2P Diffusion à verser une provision de 30 000 euros à la société H2P Diffusion au titre des manquements à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués ;

déclarer l'ordonnance à intervenir exécutoire au vu de la minute ;

condamner la société [Localité 6] Pilier à payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société H2P Diffusion aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de délivrance de la présente assignation et des procès-verbaux de constat des 3 décembre 2024, 13 décembre 2024 et 7 janvier 2025.

Par ordonnance du 24 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

déboute la société H2P Diffusion de l'ensemble de ses demandes ;

déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

dit n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamne la société H2P Diffusion aux entiers dépens ;

rappelle que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 26 février 2025, la société H2P Diffusion a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 septembre 2025, la société H2P Diffusion demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance dont appel rendue le 24 février 2025 en ce qu'elle a :

. débouté la société H2P Diffusion de l'ensemble de ses demandes ;

. débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

. dit n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

.condamné la société H2P Diffusion aux entiers dépens.

et statuant à nouveau :

recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société H2P Diffusion, la juger bien fondée ;

débouter la société [Localité 6] Pilier de toutes ses demandes, fins et conclusions

ordonner à la société [Localité 6] Pilier de cesser tous travaux de démolition et d'assurer la mise en sécurité du site sous astreinte de 50 000 euros par jour de retard, et ce, dès le lendemain du prononcé de l'ordonnance à intervenir, afin de permettre à la société H2P Diffusion de poursuivre son activité dans des conditions normales d'exploitation et de permettre l'accès à ses locaux en véhicule et à pied dans des conditions de sécurité normales ;

condamner la société [Localité 6] Pilier à verser une provision de 30 000 euros à la société H2P Diffusion au titre des manquements à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués ;

déclarer l'arrêt à intervenir exécutoire au vu de la minute ;

condamner la société [Localité 6] Pilier à payer la somme de 10 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel;

condamner la société [Localité 6] Pilier aux entiers dépens de première d'instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais de délivrance de l'assignation et des procès-verbaux de constat des 3 décembre 2024, 13 décembre 2024, 7 janvier 2025 et 6 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, la société [Localité 6] Pilier demande à la cour de :

constater l'existence de contestations sérieuses ;

débouter la société H2P Diffusion de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

rejeter la demande d'astreinte de 50 000 euros par jour de retard formée par la société H2P Diffusion ;

rejeter la demande de provision de 30 000 euros formée par la société H2P Diffusion au titre de son prétendu préjudice ;

ce faisant :

confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

y ajoutant :

condamner la société H2P Diffusion à payer à la société [Localité 6] Pilier la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.

Sur ce,

Sur la demande tendant à voir ordonner la mise en sécurité du chantier et l'arrêt des travaux de démolition

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'

Aux termes de l'article L. 145-28 du code de commerce, 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56'.

Selon l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Au cas présent, la société H2P Diffusion ne précise pas le fondement de sa demande, invoquant les dispositions des deux alinéas de l'article 835 du code de procédure civile, à savoir, d'une part, le trouble manifestement illicite et le dommage imminent, d'autre part, l'exécution d'une obligation non sérieusement contestable.

La société H2P Diffusion reproche, tout d'abord, à la société [Localité 6] Pilier une violation de son droit, d'une part, au maintien dans les lieux dans les conditions et clauses du contrat du bail expiré, d'autre part, de jouissance paisible. Elle expose que la société [Localité 6] Pilier lui a délivré congé pour le 30 novembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Elle fait valoir que la société [Localité 6] Pilier a commencé des travaux de démolition du site mais que la seule voie d'accès par voiture ou à pied est encombrée par des engins de chantier empêchant le passage pour la locataire, ses employés, ses fournisseurs et ses clients.

L'appelante ajoute que l'article 6.6. au titre 1-conditions générales du bail stipule que 'le preneur ne pourra en aucun cas occuper les locaux ou espaces communs en dehors des locaux loués, notamment des véhicules est interdit en dehors des heures d'ouverture' et que l'article 3 du règlement d'intérieur annexé au bail prévoit que 'le site est ouvert sans restriction aux exploitants, usagers et public. De jour, l'accès y est autorisé selon les heures d'ouverture. De nuit, l'accès est autorisé seulement aux usagers'.

La cour constate que les commissaires de justice qui ont établi des procès-verbaux les 3 décembre et 13 décembre 2024 puis le 7 janvier 2025 à la demande de l'appelante ont photographié et observé la présence, sur une partie de la voie d'accès, d'engins et de bennes pour l'évacuation des gravats. De même, cinq clients de la société H2P Diffusion (MM. [R], [M], [T] et [V] [X] et Mme [T]) témoignent des désagréments générés par les travaux.

Toutefois, ces documents ne sont pas suffisamment probants pour établir, à ce stade, que les travaux entrepris donnent l'impression d'une fermeture du site ou font sérieusement obstacle à l'accès aux locaux commerciaux exploités par la société H2P Diffusion.

D'ailleurs, l'intimée produit, de son côté, des procès-verbaux de constat dressés par des commissaires de justice les 24 février 2025, 22 juillet 2025 et 6 octobre 2025.

Le procès-verbal du 22 juillet 2025 comporte des photographies qui représentent la voie d'accès dégagée.

Dans son procès-verbal de constat du 6 octobre 2025, le commissaire de justice indique que l'accès à la zone s'effectue en empruntant un grand passage libre d'accès.

En conséquence, l'obligation de la société [Localité 6] Pilier de mettre fin aux travaux entrepris se heurte à des contestations sérieuses. Il n'est pas plus démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

En outre, il n'est pas établi, à ce stade, que les conditions d'exécution des travaux sur site, seraient la cause de la baisse du chiffre d'affaires dont se prévaut la société H2P Diffusion (58, 39 % entre janvier 2024 et janvier 2025 puis 35 % entre février 2024 et février 2025).

Par ailleurs, la société H2P Diffusion procède par voie d'affirmations, sans offre de preuve sérieuse, lorsqu'elle prétend que les conditions de réalisation des travaux violent, d'une part, les règles légales de sécurité fixées par les articles R 4532-16, R 4534-3, R 4534-10, R 4533-2, R 4534-73 et R 4534-102 du code du travail, d'autre part, les mesures de sécurité des exploitants des établissements recevant du public.

Il résulte des motifs qui précèdent que l'obligation de la société [Localité 6] Pilier de cesser les travaux et de prendre des mesures supplémentaires pour garantir la sécurité du chantier se heurte à des contestations sérieuses. Il n'est pas plus démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision

La société H2P Diffusion demande que la condamnation de la bailleresse à verser une provision de 30 000 euros au titre de son manquement à ses obligations contractuelle à ses obligations de délivrance et de jouissance publique.

Mais, ainsi que jugé précédemment, les manquements allégués de la société [Localité 6] Pilier sont sérieusement contestables.

Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Eu égard au sens de l'arrêt, les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

La société H2P Diffusion sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société [Localité 6] Pilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société H2P Diffusion aux dépens ;

Condamne la société H2P Diffusion à payer à la société [Localité 6] Pilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.