CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 8 janvier 2026, n° 22/00794

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 10 octobre 2008, prenant effet à compter du 13 octobre 2008 pour une durée de neuf ans, la SAS Dyonisienne de Services et de Gestion (ci-après DSG) a donné à bail commercial à la SARL Textile Distribution Internationale (ci-après TDI) un local de 624 m² à usage d'entrepôt et une place de parking dépendant d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux sis [Adresse 3], pour exercer l'activité de bureaux ou d'entrepôt, ce moyennant un loyer annuel en principal de 52.093 euros.

Par acte du même jour, prenant effet le 13 octobre 2008 pour une durée de neuf ans, la SAS DSG a donné à bail commercial à la SARL TDI un local de 117 m² à usage de bureaux et une place de parking dépendants du même ensemble immobilier, ce moyennant un loyer annuel en principal de 12.380 euros.

Par acte non daté, prenant effet le 1er février 2006, la SAS DSG a concédé à la SARL TDI un bail précaire, pour une durée d'un mois renouvelable, un local de 254 m² à usage de dépôt, dont un local fermé de 28 m² et deux coffres forts restant à la disposition de la bailleresse qui en conserve la jouissance, dépendant du même ensemble immobilier, ce moyennant un loyer annuel en principal de 15.000 euros.

Par acte du 31 mars 2017, la SAS DSG a donné congé à la SARL TDI pour le 12 octobre 2017, terme contractuel, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction concernant le contrat de bail en date du 10 octobre 2008 portant sur le local de 624 m² et une place de parking.

Par acte du 8 décembre 2017, la SARL TDI a fait assigner la société la SAS DSG devant ce tribunal sur le fondement de l'article L.145-14 du code de commerce aux fins principalement de voir fixer l'indemnité d'éviction qui lui est due.

Parallèlement, par acte du 28 décembre 2017, la SAS DSG a donné congé à la SARL TDI pour le 30 juin 2018, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction concernant le contrat de bail en date du 10 octobre 2008 portant sur le local de 117 m² à usage de bureaux et une place de parking.

Par acte du 28 décembre 2017, la SAS DSG a donné congé à la SARL TDI pour le 30 juin 2018, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction concernant le contrat de bail précaire à effet au 1er février 2006 portant sur un local de 254 m² à usage de dépôt.

Par jugement du 3 octobre 2018, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- dit que le bail commercial consenti à la SARL TDI, portant sur un local de 624 m² à usage d'entrepôt et une place de parking dépendants d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux sis [Adresse 3], a pris fin le 12 octobre 2017 par l'effet du congé signifié le 31 mars 2017 par la SAS DSG ;

- dit que le bail commercial consenti à la SARL TDI, portant sur un local de 117 m² à usage d'entrepôt et une place de parking dépendants d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux sis [Adresse 3], a pris fin le 30 juin 2018 par l'effet du congé signifié le 28 décembre 2017 par la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion ;

- dit que le bail précaire consenti à la SARL TDI, portant sur un local de 254 m² à usage d'entrepôt et une place de parking dépendants d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux sis [Adresse 3], a pris fin le 30 juin 2018 par l'effet du congé signifié le 28 décembre 2017 par la SAS DSG ;

- dit que la SARL TDI peut prétendre en conséquence au paiement d'une indemnité d'éviction par la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion, cette indemnité d'éviction devant s'apprécier globalement compte tenu de l'unité d'exploitation des locaux objets des trois baux ;

- dit que la SARL TDI est redevable à l'égard de la SAS DSG, d'une indemnité d'occupation, depuis le 13 octobre 2012 pour le bail portant sur le local de 624 m², et depuis le 1er juillet 2018 pour les locaux objets des deux autres baux et jusqu'à la libération effective des locaux ;

- fixé provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation, dans l'attente de sa détermination par le tribunal au vue des éventuelles demandes de la bailleresse, à une somme équivalente aux loyers actuellement en cours, augmenté des charges et taxes, en vertu des différents contrats expirés ;

- ordonné, avant-dire droit, une mesure d'expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 octobre 2020.

Par jugement du 13 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- dit que le fonds de commerce de la SARL TDI est transférable ;

- condamné la SAS DSG à verser à la SARL TDI la somme de 201.258 euros au titre de l'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :

o 105.000 euros au titre de l'indemnité principale,

o 96.258 euros au titre des indemnités accessoires :

§ 11.800 euros au titre des frais de remploi,

§ 40.000 euros au titre du trouble commercial,

§ 22.632 euros au titre des frais de déménagement,

§ 2.000 euros au titre des frais de déménagement,

§ 14.826 euros au titre des doubles loyers,

§ 5.000 euros au titre des frais de publicité ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation dues par la SARL TDI à la SAS DSG comme suit :

o 53.071 € par an pour le bail du 10 octobre 2008 afférant à l'entrepôt, à compter du terme du bail, soit le 12 octobre 2017 et jusqu'à complète restitution des lieux ;

o 21.603 € par an pour le bail précaire afférant au dépôt, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2018 et jusqu'à complète restitution des lieux ;

o 13.268 € par an pour le bail du 10 octobre 2008 afférant aux bureaux, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2018 et jusqu'à complète restitution des lieux ;

- dit que les sommes déjà versées depuis la fin des baux par la SARL TDI à la SAS DSG en contrepartie de l'occupation des lieux seront déduites de la créance d'indemnité d'occupation du bailleur ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné la SAS DSG à payer à la SARL TDI la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS DSG aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et autorise Maître Pierre Amiel à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 5 janvier 2022, la SAS TDI a interjeté appel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 juin 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 mai 2025, la société TDI, appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par la 5ème Chambre ' 3ème Section du Tribunal Judiciaire de Bobigny, en ce qu'il a condamné la SAS DSG à verser à la société TDI une somme de 201.258 euros au titre de l'indemnité d'éviction ;

Par voie de conséquence, statuant à nouveau du chef du montant de l'indemnité d'éviction due à la Société TDI :

- juger ou constater que le fonds de commerce exploité par la société TDI n'est pas transférable ;

- condamner la société DSG à verser à la société TDI une indemnité d'éviction d'un montant total de 1.252.523,00 € se décomposant comme suit :

o indemnité principale : 1.017.096,00 € ;

o indemnités annexes : 235.427,00 €.

En tant que de besoin,

- donner acte à la société TDI de ce qu'elle se réserve ses droits concernant son indemnisation complémentaire au titre de la perte de son stock et condamner la société DSG à lui rembourser sur justificatifs le coût des licenciements de ses salariés ;

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et condamner en tant que de besoin la société DSG à verser à TDI le trop-perçu d'indemnité d'occupation versée depuis la fin des trois baux avec intérêts de droit au fur et à mesure des règlements intervenus depuis la date d'expiration des baux et ordonner la capitalisation desdits intérêts ;

- débouter la société DSG de ses moyens et prétentions et de ses demandes, notamment au titre de son appel incident et de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

- condamner la société DSG à verser à la société TDI la somme complémentaire de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au regard des frais irrépétibles exposés tant en première instance que devant la cour cette somme s'ajoutant à celle allouée du même chef en première instance, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l'expertise judiciaire, et pourront être recouvrés, pour ceux exposés en cause d'appel, par Maître Frédéric Ingold, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société TDI fait valoir que :

- Sur l'indemnité principale, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu à tort le caractère transférable du fonds de commerce, ce qui a conduit à une sous-évaluation manifeste de l'indemnité principale. Concernant l'impossibilité de transfert, le fonds de commerce est indissociable de sa localisation géographique spécifique, au c'ur d'une zone de chalandise concentrée d'acteurs du déstockage. La proximité avec la société Ventes Privées est une condition essentielle à la pérennité de l'activité, celle-ci faisant office de « locomotive ». Or, malgré près de deux ans d'expertise et de recherches, aucun local de remplacement équivalent en surface n'a pu être identifié dans ce périmètre restreint. La position de l'expert, qui a conclu à la transférabilité en se basant sur des annonces inadaptées, relève d'un parti-pris et méconnaît la réalité de l'activité. Concernant la valeur du fonds, l'estimation de l'expert à 300.000 €, validée par le tribunal, est dérisoire et méthodologiquement erronée. Elle résulte en effet d'une moyenne injustifiée entre deux méthodes aux résultats radicalement divergents. L'expert a commis une erreur en utilisant la méthode de l'EBE, inadaptée aux fonds de travail, et a abouti à une valeur marchande incohérente au regard du chiffre d'affaires moyen de plus de 2,3 millions d'euros. De plus, même dans l'application de la méthode par le chiffre d'affaires, l'expert a retenu un coefficient erroné de 15%, alors que les usages pour l'activité de solderie justifient un coefficient de 30%. En conséquence, il convient de retenir une indemnité principale de 970 000 €, correspondant à la perte de la valeur marchande du fonds telle qu'évaluée par Monsieur [M] dans le cadre d'une expertise amiable ;

- Sur les indemnités annexes, les indemnités accessoires doivent être réévaluées en cohérence avec la valeur de remplacement du fonds de commerce. Si les montants chiffrés par l'expert pour le trouble commercial, les frais de déménagement, administratifs et les pertes sur salaires ne sont pas contestés, les frais de remploi doivent en revanche être recalculés sur la base de la valeur correcte du fonds de 970.000 €, ce qui les porte à 102.010 €. Il convient aussi d'indemniser la perte du stock et des frais de licenciement, dont les montants sont réservés pour être évalués au jour de la restitution des locaux, portant la demande d'indemnité d'éviction totale à 1.197.248 €, outre les postes réservés ;

- Sur les conclusions de la société DSG, les moyens soulevés en appel par la société DSG sont infondés et l'indemnité d'éviction doit être calculée sur la base de la perte totale du fonds de commerce. Concernant les critiques de la société DSG, il est d'abord relevé la mauvaise foi de cette dernière, qui a communiqué de manière extrêmement tardive son propre rapport d'expertise amiable, ce qui explique son offre indemnitaire initiale dérisoire de 16.250 €. Sur le fond, la société DSG ne répond pas aux arguments précis démontrant l'impossibilité de transférer le fonds. L'activité de la société TDI est intrinsèquement liée à sa localisation au c'ur d'une zone de chalandise très restreinte et spécifique au déstockage. Le fait que la société ait déménagé en 2002 vers ce quartier prouve justement son caractère indispensable, en ce qu'il s'agissait du nouveau pôle d'attraction de la profession. Ainsi, quitter ce quartier entraînerait inévitablement la perte totale de la clientèle professionnelle. L'affirmation de la société DSG selon laquelle l'offre de locaux serait pléthorique est contredite par les faits : les références produites par la société DSG et par l'expert, M. [X], ne concernent que des locaux de surfaces inadaptées ou proviennent d'annonces très anciennes. Concernant le montant des indemnités, la société DSG fait à nouveau preuve de mauvaise foi en validant désormais le chiffrage de l'expert alors qu'elle le contestait initialement. L'argument de la société DSG sur le calcul du trouble commercial, qui prétend à tort que la référence à la masse salariale est exclue en cas d'EBE positif, est absurde. Enfin, la méthode de l'expert consistant à faire une moyenne entre les résultats de la méthode par le chiffre d'affaires et celle, inadaptée, par l'EBE, est méthodologiquement erronée et injustifiée, ce qui explique la sous-évaluation manifeste de la valeur du fonds ;

- Sur l'actualisation des demandes, son préjudice doit être actualisé et réévalué à la hausse au vu des excellents résultats de l'exercice 2024. Il convient de se baser sur les comptes annuels les plus récents, qui démontrent une progression continue et significative de l'activité. En effet, le chiffre d'affaires net a atteint 3.390.320 € et le résultat d'exploitation 508.052 €. Par ailleurs, la bonne santé de l'entreprise est confirmée par une attestation d'expert-comptable montrant une nouvelle progression de 17,57% sur les quatre premiers mois de 2025. Dès lors, en appliquant le coefficient de 30% précédemment justifié, la valeur du fonds s'établit désormais à 1.017.096 €. Cette valorisation est corroborée par le haut niveau de rémunération que permet l'activité, les dirigeants ayant perçu plus de 825.000 € en salaires et dividendes récents. Les indemnités accessoires doivent également être actualisées en conséquence. Les frais de remploi, incluant les droits fiscaux et les frais d'agence, s'élèvent à 107.189 €. En y ajoutant les autres indemnités accessoires, le total des indemnités annexes est de 235.427 €. L'indemnité d'éviction totale actualisée s'élève donc à la somme de 1.252.523 €.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 juin 2022, la société DSG, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

- confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a jugé que le fonds de commerce exploité par la société Textile Diffusion Internationale est transférable ;

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny quant au montant de l'indemnité principale due par la société DSG à la société TDI et, statuant à nouveau de ce chef, fixer l'indemnité principale d'éviction due par la société Dyonisienne de Service et de Gestion à la société Textile Diffusion Internationale à la somme de 90.000 € ;

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny quant au montant des indemnités accessoires due par la société DSG à la société TDI et, statuant à nouveau de ce chef fixer lesdites indemnités due par la société Dyonisienne de Service et de Gestion à la société Textile Diffusion Internationale aux montant suivants :

o 7.600 € au titre de l'indemnité de remploi ;

o 4.041 € au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;

o 22.632 € au titre de l'indemnité pour déménagement ;

o 2.000 € au titre de l'indemnité pour frais administratif ;

o 14.823 € au titre de l'indemnité pour double loyer ;

o 5.000 € au titre de l'indemnité pour frais publicité.

- dire que les indemnités accessoires ne seront versées par la société DSG à la société TDI que sur présentation des justificatifs des frais et dépenses exposées ;

- infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny quant au montant des indemnités d'occupation dues par la société TDI à la société DSG et statuant à nouveau, fixer leur montant aux sommes suivantes :

o 58 968 € pour le bail n°1 à compter du 13 octobre 2017 ;

o 24 003 € pour le bail n°2, à compter du 1er juillet 2018 ;

o 14 742 € pour le bail n°3, à compter du 1er juillet 2018.

- dire que ces indemnités d'occupation seront majorées des charges locatives telles que prévues dans les trois baux initiaux ;

- dire que ces indemnités d'occupation seront revalorisées chaque année à la date anniversaire de chacun des baux, dans les mêmes conditions que les baux commerciaux objet du présent litige, par application de la variation de l'indice Insee du coût de la construction ;

A titre subsidiaire, si la cour retient l'hypothèse de perte du fonds de commerce :

- fixer l'indemnité principale d'éviction due par la société Dyonisienne de Service et de Gestion à la société Textile Diffusion Internationale à la somme de 258.931 € ;

- fixer les indemnités accessoires dues par la société Dyonisienne de Service et de Gestion à la société Textile Diffusion Internationale, aux montants suivants :

o 3.000 € au titre de l'indemnité pour déménagement ;

o 2 .000 € au titre de l'indemnité pour frais administratif ;

o 80.238 € au titre de l'indemnité pour licenciement.

En tout état de cause :

- dire que les indemnités mises à la charge de la société Dyonisienne de Service et de Gestion seront versées par elle entre les mains de l'ordre des avocats à la cour d'appel de Paris en qualité de séquestre avec pour mission de les reverser à la société Textile Diffusion Internationale, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des indemnités d'occupation et sous réserve de la production des justificatifs s'agissant des indemnités accessoires de remploi, déménagement, frais administratif, double loyer, publicité et, le cas échéant de licenciement ;

- condamner la société Textile Diffusion Internationale à verser à la société Dyonisienne de Service et de Gestion la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société SDSG oppose que :

A titre principal,

- Sur le caractère transférable du fonds de commerce de la société TDI, le tribunal a bien jugé que le fonds de commerce de la société TDI est transférable et que l'indemnité d'éviction doit être une indemnité de déplacement et non de remplacement. En effet, l'activité de la société TDI est celle d'un grossiste en textile, exercée depuis des bureaux et entrepôts situés dans des rues non commerçantes, l'expert judiciaire ayant lui-même conclu que la clientèle de ce type d'activité ne dépend pas spécifiquement de l'emplacement mais de la notoriété de l'entreprise, rendant le transfert possible « sans perte notable de clientèle ». L'historique de la société TDI le confirme, celle-ci ayant déjà déménagé à quatre reprises sans que son activité ou son chiffre d'affaires n'en soient affectés. Concernant la possibilité de réinstallation, l'affirmation de la société TDI selon laquelle il n'existerait aucun local de remplacement est contredite par les faits, le secteur géographique pertinent pour cette activité ne se limitant pas à la seule rue de la société TDI, mais s'étendant sur plusieurs communes voisines où l'offre de locaux d'activités est pléthorique. L'expert judiciaire a ainsi exprimé sa surprise face à l'incapacité de la société TDI à trouver des locaux et a questionné le rejet systématique et non justifié des offres qui lui étaient présentées. De plus, il est démontré par une simple recherche internet, l'existence de multiples offres de locaux disponibles, de surfaces équivalentes et de plain-pied, que la société TDI a écartées de mauvaise foi. Enfin le contexte économique post-Covid augmente encore les possibilités de réinstallation à des conditions favorables ;

- Sur le montant des indemnités principales et accessoires, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a surévalué les indemnités principale et accessoires dues à la société TDI. Concernant l'indemnité principale, si le chiffrage de base de 105.000 € n'est pas contesté, un abattement de 15% doit y être appliqué pour tenir compte de la baisse du marché immobilier des locaux d'activité consécutive à la crise sanitaire, portant l'indemnité à 90.000 €. Concernant les indemnités accessoires, plusieurs postes ont mal été évalués : les frais de remploi doivent être réduits à 7.600 €, le taux des honoraires de commercialisation devant être de 6% et non de 10%, et l'indemnité pour trouble commercial doit être ramenée à 4.041 €, correspondant à un mois d'EBE, la référence à la masse salariale étant juridiquement erronée pour une entreprise bénéficiaire. Enfin, le paiement des autres indemnités doit être conditionné à la présentation de justificatifs et versé par l'intermédiaire d'un séquestre ;

- le montant de l'indemnité d'occupation, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a appliqué un abattement pour précarité et omis d'indexer l'indemnité. En effet, l'abattement de 10% pour précarité est injustifié au cas particulier. D'une part, la valeur locative retenue est déjà significativement inférieure au loyer de marché, ce qui constitue une première décote. D'autre part, la société TDI ne démontre aucun préjudice réel lié à cette précarité, son activité restant confortable et son chiffre d'affaires n'étant pas affecté. Enfin, la durée de la procédure, qui s'étend sur plus de quatre ans, est en partie imputable à la société TDI elle-même, qui a manifesté sa volonté de se maintenir dans les lieux le plus longtemps possible et ne peut donc se plaindre d'une précarité qu'elle a contribué à prolonger. En outre, l'indemnité d'occupation doit être révisée annuellement, conformément aux clauses d'indexation prévues dans chacun des trois baux, afin de tenir compte de l'écoulement du temps ;

Subsidiairement, sur la perte du fonds de commerce de la société TDI,

- Sur l'indemnité principale en cas de perte du fonds de la société TDI, la demande de la société TDI est fondée sur des méthodes de valorisation erronées et l'estimation de l'expert judiciaire à 300.000 € est pertinente. En effet, la méthode de valorisation basée sur un pourcentage du chiffre d'affaires est inadaptée à ce type d'activité et le coefficient de 30% retenu par la société TDI est inapproprié, car il correspond à l'activité de solderie et non de commerce de gros, dont le coefficient usuel est de 10 à 15%. De plus, la valeur réclamée par la société TDI correspondrait à un multiple de l'EBE supérieur à 17, ce qui est économiquement irréaliste et n'existe pas sur le marché. En conséquence, l'évaluation de l'expert, bien plus cohérente, doit être retenue ;

- Sur les indemnités accessoires en cas de perte du fonds de la société TDI, concernant les frais de remploi, cette indemnité est par nature sans objet dès lors que si le fonds est perdu et que la société TDI juge sa réinstallation impossible, il ne peut y avoir de remploi à indemniser. De même, concernant le trouble commercial, une telle indemnité est exclue en cas de cessation définitive d'activité du locataire, conformément à une jurisprudence constante. Enfin, si les montants chiffrés par l'expert pour les frais de déménagement, administratifs et de licenciement ne sont pas contestés, leur versement doit être conditionné, en étant séquestré et payé uniquement sur présentation des justificatifs prouvant que ces dépenses ont été réellement engagées.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur le montant de l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction destinée à permettre à ce locataire de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. L'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l'indemnité principale

Sur la nature de l'indemnité, de transfert ou de remplacement

Les conséquences de l'éviction s'apprécie in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement, étant entendu que le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur doit être évalué à la date la plus proche du départ du locataire.

La charge de la preuve du caractère transférable du fonds pèse sur le bailleur. Preuve qui, s'il l'établit, peut être combattue par le preneur à charge pour lui de démontrer en quoi la possibilité du transfert est impossible sans perte de clientèle.

Cette appréciation implique dans un premier temps d'étudier les caractéristiques du bail s'agissant de sa destination, des clauses usuelles ou exorbitantes de croit commun y incluses, et des locaux s'agissant de leur implantation, de leur emplacement, de leur aménagement et de leur commercialité, ce que le tribunal a opéré par motifs détaillés auxquels la cour renvoie.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que l'activité était transférable.

Il sera simplement ajouté les éléments suivants.

Pour contester le bien-fondé de cette appréciation, le preneur fait valoir que l'expert a adopté une position de principe sur le caractère transférable du fonds de commerce considéré. Il dénonce que ce dernier se soit basé sur une seule des références de locaux équivalents fournies par la bailleur, au demeurant inadaptée en raison de la différence de configuration avec les locaux de plain-pied actuellement occupés, sans tenir compte du caractère central et essentiel de la situation géographique des locaux actuels où se concentrent nombre des acteurs essentiels du marché du déstockage, dont une société locomotive, « à moins de cinq minutes en voiture les uns des autres » permettant ainsi à la clientèle de faire le tour de leurs fournisseurs aisément et d'acheter dans un même trait de temps chez ces différents concurrents.

En premier point, concernant la partialité de l'expert, la cour relève que l'appelante ne tire aucune conséquence juridique des critiques qu'elle opère à l'égard de l'expert de ce chef de sorte qu'il n'y a pas lieu de répondre à ces allégations.

En second point, contrairement à ce que soutient l'appelante, s'il n'est pas contesté qu'au sein du quartier de [Localité 9], où sont situés les locaux litigieux, se trouve un nombre important de sociétés de déstockage, la proximité de locaux équivalents par rapport aux locaux de transfert doit s'apprécier au regard du périmètre d'implantation des locaux soit, en l'espèce, tel que défini par les experts dont M. [M], expert sollicité par la société T.D.I, « au sein du quartier de la [Localité 11] situé à cheval sur la commune d'[Localité 6] », de sorte que les références fournies par la bailleresse situées soit directement sur la commune de [Localité 10], soit sur les communes de [Localité 17] et d'[Localité 5], à distance des locaux actuels en voiture entre 6 et 11 minutes, doivent être prises en considération.

En troisième point, s'agissant de l'équivalence des locaux, contrairement à ce que soutient l'appelante, sont versées aux débats par l'intimée, en pièce n°7, plusieurs références d'annonces de locaux d'entrepôts à louer :

- sur la commune d'[Localité 6], pour des surfaces de 1.200 m² de plain-pied (1.000 m² d'entrepôt en rez-de-chaussée et 200m² de bureaux) au prix de 115€/m²/an proche de la [Adresse 14], 1.044 m² de plain-pied avec bureaux en étages à partie de 8€/m²/an proche du [Adresse 12], 1.248 m² de locaux rénovés de plain-pied au prix de 180€/m²/an avec bureaux réutilisables [Adresse 16], 1.297 m² de plain pied gardiennés avec emplacements de stationnement au prix de 126€/m²/an proche de la [Adresse 13] ;

- sur la commune de [Localité 17], 1.000 m² de plain-pied non divisibles au prix de 100€/m²/an, 2.918 m² de plain-pied divisibles à partir de 286 m² prix non fourni, 1.201 m² de plain-pied [Adresse 7] prix non fourni ;

- dans le quartier de [Localité 10], 2.430m² de plain-pied divisibles à partir de 240m² au prix de 150€/m²/an, 1.180m² de plain-pied divisibles à partir de 230m² au prix de 100€/m²/an [Adresse 15].

Toutes ces références concernent des locaux situés à une distance de 6 à 11 minutes en voiture des locaux actuels de la société T.D.I, sans que cette dernière ne démontre en quoi le transfert de son activité dans ces locaux disponibles, dans le secteur de proximité de son activité, présentant des caractéristiques identiques aux locaux loués serait impossible.

En quatrième point, tel que relevé par l'intimée sans être contestée sur ce point par l'appelante, la société TDI a déjà déménagé son activité par quatre fois sans faire valoir qu'en ait résulté pour elle une quelconque perte de clientèle dont le comportement d'achat, au regard de ce que décrit l'appelante, n'est pas incompatible avec le temps de trajet sus-évoqué alors que cette clientèle vaen voiture de fournisseur à fournisseur et « panache (ses) commandes entre ces différents concurrents qui ne disposent pas nécessairement des mêmes produits » ce qui limite d'autant plus la concurrence, de sorte que l'appelante ne démontre pas en quoi le fonds de commerce ne serait pas transférable sans perte de clientèle importante.

Il s'infère de ces éléments que c'est à bon droit que le tribunal a retenu le caractère transférable de l'activité de l'appelante et dit que l'indemnité principale consistait en une indemnité de transfert calculée sur la valeur du droit au bail de sorte qu'il ne sera pas répondu aux moyens développés par les parties concernant le calcul de la valeur du fonds de commerce opéré par l'expert judiciaire.

Les parties ne contestent pas la valeur du droit au bail calculée par l'expert à hauteur de 105.000 euros.

En revanche, la société DSG sollicite de voir appliquer à ce montant un abattement de 15% et de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 90.000 euros au motif qu'à la date du départ de la société locataire la crise sanitaire aura eu un impact sur le marché immobilier des locaux d'activité.

Cependant, la société DSG ne fournit aucune pièce au soutien de cette pure affirmation prospective de sorte que sa demande sera rejetée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 105.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Frais de remploi ou d'agence :

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller.

Faute pour le bailleur de justifier l'allégation selon laquelle les honoraires de commercialisation sont fréquemment limités à 6%, le jugement sera confirmé en ce qu'il a chiffré le montant de l'indemnité de réemploi à 11.800 €, en retenant le taux de droit commun des droits de mutation d'une part et un honoraire de commercialisation de 10%.

La prétention à ce titre de l'intimée sera rejetée.

Trouble commercial :

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et la moindre investissement dans le commerce.

Au cas d'espèce, le tribunal a retenu la proposition de l'expert de fixer le montant de l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 40.000 €, en retenant un mois d'EBE retraité soit 4.041 euros, majoré d'un mois de masse salariale, soit 35.533 €.

La société DSG reconnaît l'usage en ce domaine d'évaluer cette indemnité en référence à l'EBE mais conteste la référence à la masse salariale alors que la société TDI est bénéficiaire. Elle sollicite, en conséquence, l'infirmation du jugement de ce chef et de voir fixer l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 4.041 euros.

Le calcul opéré par l'expert judiciaire du bénéfice réel, constitué par le résultat et la dotation aux amortissements, soit l'E.B.E. retraité, sur la période de 2017 à 2019 évalué à la somme de 4.041 euros, n'étant pas discuté, le préjudice subi sera justement réparé à hauteur de 3 mois d'E.B.E retraité soit 12.123 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.

Les parties ne contestant pas le montant des autres indemnités accessoires, à savoir pour les frais de déménagement la somme de 22.632 €, pour les frais administratifs la somme de 2.000 €, pour le double loyer la somme de 14.826 €, pour les frais de publicité la somme de 5.000€, le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il sera également confirmé en ce qu'il a rejetée la demande de désignation d'un séquestre, relevant des missions de la Caisse des Dépôts et Consignations, rien ne permettant à ce stade de préjuger d'un désaccord à venir sur ce point entre les parties au sens de l'article L.145-29 du code de commerce.

Il s'infère de ces éléments que le montant de l'indemnité d'éviction due par la société DSG à la société TDI est de 173.381 euros se décomposant comme suit :

- 105.000 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 68.381 euros au titre des indemnités accessoires :

° l 1.800 euros au titre des frais de remploi ;

° 12.123 euros au titre du trouble commercial ;

° 22.632 euros au titre des frais de déménagement ;

° 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

° 14.826 euros au titre des doubles loyers ;

° 5.000 euros au titre des frais de publicité.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation

Selon l'article L.145-28 du même code, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité mais doit verser au propriétaire une indemnité d'occupation.

Or l'indemnité d'occupation est égale à la valeur locative de renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du code de commerce relatif au bail commercial, dans des conditions exclusives de plafonnement, et non à la valeur locative de marché.

Sur l'abattement de précarité

En absence de contestation sur le calcul de la valeur locative des trois baux, la cour retient les valeurs locatives calculées par l'expert aux sommes de 58.968 € pour les locaux d'entrepôt et 14.742 € pour les locaux de bureaux pris à bail 10 octobre 2008, 24.003 € pour les locaux de bureaux pris à bail le 1er février 2006.

L'intimée conteste l'abattement de précarité de 10% retenu par le tribunal et proposé par l'expert aux motifs de la faiblesse de la valeur locative par rapport au prix du marché, de la bonne rentabilité de l'activité et de l'attitude du preneur qui a volontairement fait durer la procédure pour se maintenir dans les lieux jusqu'à la retraite du gérant.

Cependant, contrairement à ce que soutient la bailleresse, sur le premier moyen, la valeur locative et la valeur de marché ne sont pas identiques, la valeur de renouvellement tenant compte notamment du fait que le bailleur n'a pas à remettre sur le marché son bien et donc à exposer des frais d'agence, de réparations et d'immobilisation notamment, sur le second moyen, la précarité n'est pas dépendante de la seule rentabilité du fonds de commerce, sur le troisième moyen, l'intimée ne démontre pas en quoi l'attitude procédural de l'appelante a été dilatoire de sorte que ces moyens sont inopérants.

Aussi c'est à bon droit que le tribunal a appliqué un abattement de 10 % pour tenir compte de la précarité liée à la longue période d'incertitude qui a suivi le congé, privant le preneur d'investir et d'opérer ainsi des choix stratégiques au plan commercial en fonction de la clientèle de sorte que les indemnités d'occupation s'établissent à la somme annuelle de :

- 53.071 € par an pour le bail du 10 octobre 2008 afférant à l'entrepôt, à compter du terme du bail, soit le 12 octobre 2017 et jusqu'à complète restitution des lieux ;

- 21.603 € par an pour le bail précaire afférant au dépôt, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2018 et jusqu'à complète restitution des lieux ;

- 13.268 € par an pour le bail du 10 octobre 2008 afférant aux bureaux, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2018 et jusqu'à complète restitution des lieux.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation

Comme relevé par l'intimée, les deux baux du 10 octobre 2006 et le bail précaire du 1er février 2006 prévoient une clause d'indexation annuelle du loyer sur l'indice du coût de la construction.

Il sera donc fait à la prétention formée par la bailleresse de voir indexer l'indemnité d'occupation, qui est accessoire au montant de l'indemnité d'occupation.

Il sera ajouté de ce chef au jugement.

En revanche, aux termes du dispositif de ses conclusions, la société DSG sollicite de la cour de dire que les indemnités d'occupation seront majorées des charges locatives telles que prévues dans les trois baux initiaux sans avoir néanmoins développé aucun moyen de ce chef de sorte que cette prétention sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant principalement en ses prétentions, la société TDI sera condamnée à payer à la société DSG la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- condamné la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion à verser à la SARL TDI la somme de 201.258 euros au titre de l'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :

- 105.000 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 96.258 euros au titre des indemnités accessoires :

° l 1.800 euros au titre des frais de remploi ;

° 40.000 euros au titre du trouble commercial ;

° 22.632 euros au titre des frais de déménagement ;

° 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

° 14.826 euros au titre des doubles loyers ;

° 5.000 euros au titre des frais de publicité ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Rejette la prétention de la société Textile Distribution Internationale de voir juger que le fonds de commerce exploité par elle n'est pas transférable ;

Condamne la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion à verser à la SARL TDI la somme de 173.381 euros au titre de l'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :

- 105.000 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 68.381 euros au titre des indemnités accessoires :

° l 1.800 euros au titre des frais de remploi ;

° 12.123 euros au titre du trouble commercial ;

° 22.632 euros au titre des frais de déménagement ;

° 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

° 14.826 euros au titre des doubles loyers ;

° 5.000 euros au titre des frais de publicité

Rejette la demande de la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion sollicite de voir appliquer un abattement de 15% sur le montant de l'indemnité principale ;

Rejette la demande de la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion de voir désigner l'Ordre des avocats à la Cour d'appel de Paris en qualité de séquestre ;

Rejette la prétention de la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion relative à l'abattement de précarité ;

Dit que les indemnités d'occupation dues par la société Textile Distribution Internationale feront l'objet d'une indexation annuelle dans les termes et conditions des baux litigieux ;

Rejette la demande de la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion de voir ces indemnités d'occupation majorées des charges locatives ;

Condamne la société Textile Distribution Internationale à payer à la SAS Dyonisienne de Service et de Gestion la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Textile Distribution Internationale à supporter la charge des dépens d'appel.