CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 8 janvier 2026, n° 23/05323

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 12 janvier 2011, la SCI Youssri a donné à bail commercial à la SARL Ines La Baguette Dorée pour y exercer un commerce de boulangerie, un local commercial situé à Corbeil-Essonnes, pour une durée de 9 ans, courant du 1er février 2011 au 31 janvier 2020, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros HT et HC, payable mensuellement et d'avance, soit 1.500 euros par mois avec une provision pour charges de 30 euros, outre les impôts à la charge de la locataire.

Par acte notarié en date du 28 juin 2013, la SARL Ines La Baguette Dorée a cédé son fonds de commerce à la SAS Aux Délices De Kokies.

Par exploit d'huissier en date du 5 octobre 2017, la bailleresse a adressé à la locataire un commandement afin de saisie-vente, de payer les taxes foncières 2014 à 2016 pour un montant total de 5.494,62 euros, incluant les frais d'acte.

Par trois courriers recommandés avec accusés de réception en dates des 5 mars, 9 mai et 15 octobre 2018, la SCI Youssri a mis en demeure la SAS Aux Délices De Kokies de lui fournir un justificatif d'assurance locative, de cesser le stockage dans les locaux de produits inflammables, de désinstaller la mezzanine, les sanitaires et la chambre utilisée à titre d'habitation et installés sans son autorisation, ainsi que de les remettre à l'emplacement d'origine, de ne pas condamner le regard des eaux pluviales situé à l'intérieur du local loué, de laisser apparent et faciliter l'accès aux pompiers et a rappelé l'existence de taxes foncières impayées.

Par exploit d'huissier en date du 20 décembre 2018, la bailleresse a adressé à la locataire un second commandement, visant la clause résolutoire et l'article L.145-17 du code de commerce, de payer sous le délai d'un mois le montant des taxes foncières 2014 à 2018 à hauteur de 6.121,93 euros, outre le rappel concernant la condamnation du regard des eaux pluviales ainsi que l'aménagement sans autorisation de la mezzanine et le déplacement des sanitaires au niveau de celle-ci.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 mars 2019, la bailleresse a actualisé la dette de la locataire concernant les taxes foncières impayées, pour un montant de 3.944 euros restant dû, compte tenu de règlements intervenus.

Par exploit d'huissier en date du 31 juillet 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 janvier 2020, avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction pour " défaut de paiement de taxes foncières constitutif d'un motif grave et légitime au sens de l'article 145-17-1 du code de commerce ".

Par exploit d'huissier en date du 24 novembre 2020, la SCI Youssri a assigné la SAS Aux Délices De Kokies devant le tribunal judiciaire d'Évry, aux fins de dire valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, prononcer l'expulsion de la locataire et fixer le montant de l'indemnité d'occupation dû par celle-ci.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- débouté la SAS Aux Délices De Kokies de l'intégralité de ses demandes ;

- constaté que le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction du 31 juillet 2019 est régulier et justifié pour motifs graves et légitimes, avec effet au 31 janvier 2020 ;

- condamné la SAS Aux Délices De Kokies au paiement de la somme de 14.973,90 euros au titre des loyers et charges, suivant décompte arrêté le 31 décembre 2021 ;

- condamné la SAS Aux Délices De Kokies à payer à la SCI Youssri une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 1.500 euros HT, ce à compter du 1er févier 2020 jusqu'à libération effective des lieux ou remise des clés ;

- dit que la SAS Aux Délices De Kokies devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois suivant la notification de la présente décision;

- autorisé la SCI Youssri, à défaut de libération volontaire, à faire procéder à l'expulsion de la SAS Aux Délices De Kokies et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la SAS Aux Délices De Kokies à payer à la SCI Youssri la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS Aux Délices De Kokies aux dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 16 mars 2023, la SAS Aux Délices De Kokies a interjeté appel de ce jugement.

Par assignation du 17 mai 2023, la SAS Aux Délices De Kokies a cité la SCI Youssri à comparaître devant le premier président de la cour de céans aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement précité.

Suivant ordonnance du 28 septembre 2023, le premier président a arrêté l'exécution provisoire du jugement précité et condamné la bailleresse au paiement de 1.000 euros à la SAS Aux Délices De Kokies au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par une ordonnance, non déférée, du 2 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables, comme tardives, les conclusions signifiées par la SCI Youssri le 3 novembre 2023.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2024, la SAS Aux Délices De Kokies, appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 19 janvier 2023 du tribunal judiciaire d'Évry en ce qu'il a :

débouté la SAS Aux Délices De Kokies de l'intégralité de ses demandes ;

constaté que le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction du 31 juillet 2019 est régulier et justifié pour motifs graves et légitimes, avec effet au 31 janvier 2020 ;

condamné la SAS Aux Délices De Kokies au paiement de la somme de 14.973,90 euros au titre des loyers et charges, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2021 ;

condamné la SAS Aux Délices De Kokies à payer à la SCI Youssri une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 1.500 euros HT, ce à compter du 1er février 2020 jusqu'à libération effective des lieux ou remise des clés ;

dit que la SAS Aux Délices De Kokies devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois suivant la notification de la présente décision ;

autorisé la SCI Youssri, à défaut de libération volontaire, à faire procéder à l'expulsion de la SAS Aux Délices De Kokies et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la SAS Aux Délices De Kokies à payer à la SCI Youssri la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SAS Aux Délices De Kokies aux dépens, en ce compris les frais du constat d'huissier ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

et, statuant à nouveau

à titre principal :

- prononcer la nullité du congé signifié par la SCI Youssri le 31 juillet 2019 avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ;

- débouter la SCI Youssri de l'intégralité de ses demandes.

à titre subsidiaire :

- condamner la SCI Youssri à payer à la SAS Aux Délices De Kokies la somme de 300.000 euros à titre d'indemnité d'éviction.

à titre infiniment subsidiaire :

- désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :

o fournir à la cour d'appel de Paris tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction due à la SAS Aux Délices De Kokies ;

o évaluer les indemnités accessoires, à savoir les frais de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement, les éventuels frais de licenciement, l'indemnité de double loyer, les frais juridiques, les frais de publicité et d'information de la clientèle et la perte du stock, ainsi que tout autre poste de préjudice pouvant résulter du congé délivré par le bailleur ;

- condamner la SCI Youssri à payer les frais d'expertise.

en toute hypothèse :

- déclarer la SAS Aux Délices De Kokies recevable et bien fondée en ses prétentions ;

- débouter la SCI Youssri de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la SCI Youssri à payer à la SAS Aux Délices De Kokies la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCI Youssri à payer à la SAS Aux Délices De Kokies la somme de 15.028,20 euros au titre de la répétition de l'indu ;

- ordonner la compensation des créances et dettes réciproques ;

- condamner la SCI Youssri à payer à la Société CRTS la somme de 8.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Youssri au règlement des entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre des commandements de payer, le motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail invoqué par le bailleur est non fondé en ce que le congé repose sur des commandements de payer mis en 'uvre de mauvaise foi et visant des sommes injustifiées, rendant ainsi ces commandements inefficaces. La mauvaise foi du bailleur est caractérisée par plusieurs carences, notamment, l'absence de production d'un décompte locatif, de quittances et de toute justification des sommes appelées, ainsi que le non-respect de l'obligation de régularisation annuelle des provisions sur charges ;

Sur le caractère injustifié des montants de taxes foncières réclamés, l'absence de production des avis de taxes foncières dans les commandements et aux débats en première instance, hormis l'avis 2019, sont une preuve supplémentaire de la mauvaise foi du bailleur. En l'absence de ces pièces, il ne peut justifier le montant réclamé et la ventilation entre les différents locataires, d'autant plus que la SCI Youssri occupe elle-même une partie du centre commercial pour ses besoins personnels ;

Sur l'appel et l'encaissement de loyers indus, le bailleur a unilatéralement augmenté le loyer sans respecter la procédure légale et contractuelle de la révision triennale. Il ne justifie pas avoir sollicité la révision par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, mais a appliqué d'office des augmentations au 1er janvier 2020, modifiant même unilatéralement l'indice contractuel. Cette absence de base légale ou contractuelle pour les augmentations se traduit par un appel et un encaissement de loyers indus se chiffrant à 15.028,20 euros TTC, notamment dus aux augmentations injustifiées de 1.747,68 euros TTC en 2017, 3.495,36 euros TTC pour la période 2018-2019 et 9.785,16 euros TTC pour la période 2020-2022. Il devra être condamné à rembourser cette somme et la compensation avec les créances et dettes réciproques devra être ordonnée ;

Sur l'inefficacité des commandements de payer en raison du paiement des sommes et du défaut de formalisme, le commandement de payer du 5 octobre 2017 visant les taxes foncières 2014 à 2016 pour 5.494,62 euros hors frais ne peut en aucun cas être retenu au titre d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement, car il ne reproduit pas les termes de l'article L145-17 1° du code de commerce. En outre, les taxes foncières réclamées dans ce commandement étaient déjà payées à cette date, ce qui prouve une nouvelle fois la mauvaise foi du bailleur. S'agissant du second commandement de payer du 20 décembre 2018, visant les taxes foncières 2014 à 2018 pour 5.929,78 euros hors frais et visant la clause résolutoire, les sommes réclamées étaient payées en intégralité dans le mois suivant sa signification, soit avant le 20 janvier 2019, rendant inopérant le motif de refus de renouvellement ;

Sur l'insuffisance des justificatifs des sommes réclamées, le bailleur n'a pas versé aux débats un historique complet des sommes appelées et encaissées depuis la cession du fonds de commerce en 2013, se contentant en première instance d'un décompte manuscrit arrêté au 31 décembre 2021 et comportant un solde antérieur négatif de 13.197,25 euros qui le rend invérifiable. Ce décompte contient en outre des sommes indues et injustifiées, telles que des frais de " Dégorgement canalisation " ou " Nettoyage canalisation " dont le caractère contractuellement dû par le locataire n'est pas prouvé, ainsi qu'un " rattrapage loyer " manifestement indu lié à l'application unilatérale de révisions triennales et à la modification de l'indice de révision. Dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné le locataire à payer 14.973,90 euros et le bailleur doit être débouté de l'intégralité de ses demandes, ces prétendus manquements de paiement étant insuffisants pour valider le congé et refuser l'indemnité d'éviction ;

Sur les manquements annexes reprochés au locataire le tribunal a justement écarté les griefs du bailleur relatifs à l'utilisation d'une mezzanine à titre de logement personnel et à l'installation de sanitaires, faute pour la SCI Youssri de verser l'état des lieux d'entrée aux débats, ce qui a empêché de déterminer la physionomie initiale des lieux. Le jugement sera donc confirmé sur ces points car ces griefs sont injustifiés et non prouvés, et ne sauraient justifier le non-renouvellement du bail ;

Sur l'indemnité d'éviction, le prétendu motif grave et légitime pour refuser le renouvellement et le paiement de l'indemnité d'éviction n'existe pas, et la SAS Aux Délices De Kokies justifie avoir payé ses loyers et la taxe foncière. Par conséquent, le locataire est en droit d'obtenir une indemnité d'éviction qui, au vu des bilans comptables versés aux débats, doit être fixée à la somme de 300.000 euros. Subsidiairement, si la cour s'estimait insuffisamment éclairée, il conviendrait de désigner un expert afin de fournir tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction ;

Sur les manquements et violations contractuelles du bailleur, la SCI Youssri manque à son obligation de garantie de jouissance paisible et à son obligation d'entretien des parties communes du centre commercial, et ce malgré le paiement régulier des loyers et charges par le locataire. Le bailleur a violé la clause d'exclusivité prévue au bail en autorisant l'installation d'un stand permanent juste en face de la boulangerie, vendant des produits similaires - pains et gâteaux orientaux, galettes de semoule et sandwichs - ce qui a été constatée par huissier de justice, lui occasionnant un préjudice financier de manque à gagner, estimé à 80.000 euros. En outre, le défaut grave d'entretien des parties communes est avéré, tel que l'a relevé le procès-verbal d'huissier, mentionnant des flaques d'eau stagnante provenant des égouts sous-dimensionnés, des bouches d'égout dissimulées par des palettes, un sol boueux, la présence de nombreux déchets, et l'état très dégradé du bardage métallique du bâtiment. Le bailleur persiste dans ses manquements en ayant récemment fermé le couloir de passage et en ne réparant pas les canalisations toujours bouchées. La SAS Aux Délices De Kokies demande l'infirmation du jugement, l'ordre au bailleur de faire cesser le trouble illicite et sa condamnation à payer 80.000 euros en réparation du préjudice financier souffert.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRET

L'intimé, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, a produit des pièces qui ne seront pas prises en considération, les pièces produites au soutien de conclusions irrecevables étant elles-mêmes irrecevables selon les termes de l'article 915-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Il sera toutefois fait application de l'alinéa dernier de l'article 954 du code précité, selon lequel la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs.

Sur le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction

En application des article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier des sommes dont il réclame le paiement et réciproquement, il appartient au preneur qui se prétend libéré de justifier de son paiement.

Selon les termes du premier alinéa de l'article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement et selon les termes de l'alinéa 5, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit à peine de nullité préciser notamment les motifs pour lesquels il est donné.

Aux termes de l'article L.145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice qui lui a été causé par le défaut de renouvellement.

Selon l'article L.145-17 I, 1° dudit code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu du paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Il incombe à ce dernier de rapporter la preuve du motif allégué et de sa gravité.

A défaut de ladite preuve, le congé met régulièrement fin au bail, car aucune disposition textuelle ne permet de remettre en question le refus de renouvellement qui relève du droit le plus absolu du bailleur en sa qualité de propriétaire, cependant, ce refus ouvre droit au preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.

En l'espèce, il y a lieu de relever, à titre liminaire, que le seul manquement invoqué dans le congé délivré par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2019 par la bailleresse est relatif aux défauts de paiement de la taxe foncière par la preneuse à bail. Ainsi n'y a-t-il pas lieu de statuer sur l'existence de prétendus manquements contractuels de la part de cette dernière, relatifs à la construction non autorisée d'une mezzanine, le déplacement des sanitaires, la condamnation des eaux pluviales ou encore l'engorgement des canalisations, ces motifs n'étant pas visés dans le congé susmentionné.

En conséquence, la demande de la preneuse à bail de confirmation du jugement, qui a débouté la bailleresse sur ce point, est sans objet.

La preneuse à bail reproche au premier juge d'avoir considéré que la bailleresse rapportait la preuve du défaut de paiement de la taxe foncière entre 2014 et 2018, ce qui justifierait le non-renouvellement du bail commercial et constituerait un motif grave et légitime de non-paiement d'une indemnité d'éviction.

Or, non seulement c'est à juste titre que la locataire relève que la bailleresse ne justifie en rien des sommes réclamées, n'ayant joint aux commandements de payer aucun justificatif de taxe foncière, ni aucune explication quant à son calcul ou sa ventilation entre les différents locataires du centre commercial, mais de plus, il ressort clairement des extraits de comptes que la locataire verse aux débats en cause d'appel, qu'elle a payé à la bailleresse entre 2014 et 2018, en plus du loyer qui était réglé régulièrement au moyen de virements permanents aux alentours du 10 de chaque mois, les sommes suivantes :

- 1.794 euros le 21 mai 2014 en plus du loyer mensuel du même montant réglé le 9 mai ;

- 1.703,52 euros en 7 virements différents étalés sur l'année 2015, dont l'objet est " taxe foncière " pour le premier virement, puis " régul taxe foncière " pour les suivants ;

- 1.778,56 euros le 13 juillet 2017, dont le montant correspond à la taxe foncière 2016 ;

- 1.572 euros le 16 novembre 2017, que la locataire indique avoir versé au titre de la taxe foncière, sans que cela ne soit contesté par la bailleresse, laquelle l'a déduit à ce titre des sommes réclamées dans son second commandement de payé du 20 décembre 2018 ;

- 1.985,76 euros le 19 novembre 2018, dont le montant correspond à la taxe foncière 2017;

- 1.976,80 euros le 14 janvier 2019, dont le montant correspond à la taxe foncière 2018.

C'est ainsi la somme totale de 10.810,12 euros que la locataire justifie avoir versée à la bailleresse au titre des taxes foncières pour les années 2014 à 2018.

A ce dernier titre, la bailleresse réclame les sommes suivantes dans son commandement de payer du 20 décembre 2018 :

- 1.727,04 pour l'année 2014 ;

- 1.812,16 pour l'année 2015 ;

- 1.778,56 pour l'année 2016 ;

- 1.985,76 pour l'année 2017 ;

- 1.976,80 pour l'année 2018.

Soit la somme totale de 9.280,32 euros.

Il s'infère de ces éléments que la locataire rapporte la preuve de ce que les sommes réclamées au titre des taxes foncière pour les années 2014 à 2017 par la bailleresse, ont été intégralement réglées avant la signification le 20 décembre 2018 du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En ce qui concerne la taxe foncière 2018, réclamée le 20 octobre 2018 par la bailleresse, il ressort des éléments versés aux débats par la locataire qu'elle a été réglée dans le mois suivant la signification du commandement de payer susvisé, de sorte que le commandement est devenu sans objet.

Ainsi à défaut de manquement grave de la part de la locataire, qui a régularisé le paiement de la taxe foncière 2018 dans le mois suivant le commandement de payé du 20 décembre 2018, la dénégation du droit à indemnité d'éviction n'est pas justifiée.

Cependant, le refus du renouvellement du bail ayant été valablement délivré par la bailleresse le 31 juillet 2019, il a été a mis fin au bail au 31 janvier 2020, ouvrant droit à la locataire à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de ladite indemnité.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a dit que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction était justifié pour motifs graves et légitimes et qu'en conséquence, la locataire devait libérer les lieux dans le mois suivant la décision et qu'à défaut de libération volontaire, il y aurait lieu de faire procéder à son expulsion ainsi qu'au retrait de ses meubles conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

La cour ne disposant pas en l'état des éléments suffisants pour fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 300.000 euros sollicitée par la locataire, laquelle ne verse aux débats que ses bilans pour les années 2018 à 2021, il convient avant dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction d'ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la locataire.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon les termes de l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçue l'indemnité d'éviction à laquelle il peut prétendre, mais il se trouve alors redevable vis-à-vis du bailleur d'une indemnité d'occupation.

Dans l'attente de l'expertise judiciaire, laquelle devra également statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé celle-ci au montant du loyer mensuel contractuellement prévu soit, 1.500 euros HT et HC.

Sur les sommes réclamées au locataire au titre du paiement des loyers et des charges

En application des article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil précédemment cités, il appartient au bailleur de justifier des sommes dont il réclame le paiement et réciproquement, il appartient au preneur qui se prétend libéré de justifier de son paiement.

En l'espèce, la locataire conteste devoir la moindre somme à la bailleresse au titre des loyers et charges et verse aux débats ses relevés de comptes pour les années 2014 à 2022, dont il ressort qu'elle s'est régulièrement acquittée des sommes prétendument dues. C'est donc à juste titre qu'elle sollicite la réformation du jugement qui l'a condamnée au paiement de la somme de 14.973,90 euros, étant précisé qu'en première instance, la bailleresse ne versait aux débats qu'un décompte rédigé de manière manuscrite, sans aucune justification, lequel débutait au demeurant par une somme négative sans aucune explication ni moyen d'en vérifier le bien-fondé et n'a jamais, aux dires de la locataire, procédé à la moindre régularisation de charges.

En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la locataire au paiement de la somme de 14.973,90 euros.

Sur les sommes réclamées par la locataire à la bailleresse

au titre de paiements indus

Aux termes de l'article 1302 alinéa 1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En vertu des articles 1103 et 1188 du même code, le contrat fait la loi des parties et il appartient au juge de chercher quelle a été leur commune intention, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes employés dans ce contrat.

En application de l'article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et 39 et dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Selon l'article L.145-38 précédemment cité, dans sa version applicable à la cause, la demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Aux termes de l'article L.145-39 du même code et par dérogation à la disposition précitée, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandé chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Ces textes sont, selon l'article L.145-15 du même code, d'ordre public.

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'outre le système de révision triennale instauré par la loi, qui peut être mis en 'uvre à la demande de l'une ou l'autre des parties dans les conditions impératives décrites ci-dessus, les parties peuvent également convenir d'insérer dans le bail une clause d'échelle mobile, laquelle a pour objet de faire varier, avec une périodicité prévue et de manière automatique, le loyer déterminé librement par elles lors de la conclusion du bail, en fonction d'un indice choisi par celles-ci conformément aux termes de l'article L.112-2 alinéa 1er du code monétaire et financier. Cette clause d'échelle mobile s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre des parties d'en faire la demande.

Au cas d'espèce, le bail conclu le 12 janvier 2011 entre les parties prévoit un loyer mensuel hors taxes de 1.500 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros et contient une clause de " Révision du loyer ", laquelle stipule que " Le loyer annuel ci-dessus fixé est susceptible d'être révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par la loi. Sera tenu comme indice de référence initial l'indice trimestriel du coût de la construction établi par l'I.N.S.E.E. pour le troisième trimestre 2010 qui ressort à 1520 points. "

La locataire soutient avoir payé à la bailleresse un certain nombre de sommes indues, notamment du fait d'une indexation décidée et appliquée de manière unilatérale par la bailleresse au mépris du bail qui ne contient pas de clause d'échelle mobile, mais simplement une clause de révision triennale, qui n'a jamais fait l'objet d'une quelconque mise en 'uvre par la bailleresse dans les conditions légales.

Il ressort des termes clairs de la clause précitée, intitulée " Révision du loyer ", de première part, que ce dernier est " susceptible d'être révisé " et non qu'il " sera révisé ", ce qui exclut toute automaticité propre à la clause d'échelle mobile, de seconde part, que ladite révision est susceptible d'être mise en 'uvre " à l'expiration de chaque période triennale ", ce qui fait référence à la procédure de révision légale, de troisième part, qu'elle opèrera " dans les conditions prescrites par la loi ", venant conforter le fait que c'est une clause de révision légale triennale qui est contenue dans le contrat, dont l'application doit être mise en 'uvre conformément aux dispositions précitées du code de commerce et non une clause d'échelle mobile d'application automatique.

Il s'en déduit qu'à défaut d'avoir été mise en 'uvre dans les conditions prescrites par la loi, c'est-à-dire par acte extra judiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception la bailleresse ne pouvait augmenter le loyer régulièrement et unilatéralement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la locataire du remboursement de la somme de 15.028,20 euros, indûment versée tel que cela ressort des pièces versées aux débats, soit la somme de15.028,20 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef et la bailleresse sera condamnée à rembourser cette somme.

au titre de manquements contractuels reprochés à la bailleresse

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est en substance tenu d'entretenir la chose louée et d'en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail ; le bailleur doit en outre faire, pendant toute la durée de celui-ci, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l'espèce, la locataire estime que le bailleur est tenu d'entretenir les parties communes du centre commercial qui constituent les accessoires nécessaires au bien loué et qu'en l'occurrence, la bailleresse aurait manqué à son obligation d'entretien des parties communes

en accumulant des palettes de bois, lesquelles obstruent les bouches d'égout, entrainant une stagnation d'eau et un sol boueux, qu'en outre, la façade arrière du bâtiment est composée de bardages en fer en très mauvais état.

Cependant, la locataire sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes sans toutefois réitérer, dans le dispositif de ses conclusions, la demande de condamnation de la bailleresse à procéder à toutes les réparations et entretiens exigés par les règles d'hygiènes et sanitaire, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

En outre, la locataire estime que la bailleresse aurait manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux, en laissant un autre commerçant exercer un commerce concurrent, sous forme d'un stand installé dans un premier temps deux fois par semaine sur le parking du centre commercial, puis de manière permanente et ce au mépris d'une clause d'exclusivité présente dans le bail.

En l'espèce, par deux actes d'huissiers, le premier en date du 6 janvier 2021 et le second en date du 11 mai 2021, autorisé par une ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry en date du 3 mai 2021, l'installation d'un commerce vendant notamment des produits également proposés à la vente par l'appelante, est constante pour avoir été constatée.

Cependant, contrairement à ce que soutient l'appelante, le bail litigieux stipule au contraire, au titre de la clause relative à la " Destination des lieux ", que " Le bailleur ne confère aucune exclusivité et se réserve le droit de louer tous locaux de l'immeuble pour toutes utilisations mêmes similaires ", après avoir précisé que les locaux loués devaient exclusivement servir au preneur à l'exploitation d'un fonds de commerce de " Point chaud de boulangerie - viennoiserie - confiserie - pâtisserie orientale - crème glacée - boissons chaudes et froides - sandwichs froids " de sorte qu'il ne saurait y avoir infraction aux obligations contractuelles de la bailleresse de ce chef.

Compte tenu de la clause précitée et, à défaut pour la locataire de démontrer que l'installation dudit commerce a constitué un trouble anormal de jouissance dont la bailleresse serait à l'origine, il y a lieu de la débouter de sa demande d'indemnisation de son préjudice à hauteur de 80.000 euros, étant au demeurant précisé qu'elle n'apporte aucun élément de nature à justifier qu'elle a subi un manque à gagner de ce montant.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point en ce qu'il a débouté la SAS Aux délices de Kokies de sa demande à ce titre et la demande maintenue de ce chef devant la cour sera rejetée.

Sur les frais accessoires

Le jugement déféré étant infirmé, il y a également lieu de l'infirmer en ses dispositions relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens sont réservées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d'Evry (RG N°20/06337), sauf en ce qu'il a constaté que le congé avec refus de renouvellement du 31 juillet 2019 a pris effet au 31 janvier 2020 et en ce qu'il a condamné la SAS Aux Délices De Kokies au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2020 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SCI Youssri sera redevable vis-à-vis de la SAS Aux Délices De Kokies d'une indemnité d'éviction ;

Dit que la SAS Aux Délices De Kokies sera redevable vis-à-vis de la SCI Youssri d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer payé ;

Condamne la SCI Youssri à payer à SAS Aux Délices De Kokies la somme de 15.028,20 euros ;

Rejette la demande indemnitaire de la SAS Aux Délices De Kokies ;

Ordonne une expertise avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard;

Désigne [U] [M] - [Adresse 2] - Tel. : 01.47.34.88.00 - [Localité 13] : 06.22.16.70.93

en qualité d'expert avec pour mission de :

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, notamment comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce exploité par la SAS Aux Délices De Kokies au [Adresse 1], à [Localité 11], centre commercial Youssri, correspondant au lot n°8 ;

- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la preneuse ;

- rechercher, en tenant compte de la nature de l'activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :

de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :

d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, frais de licenciement, perte du stock ;

de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

- déterminer le montant de l'indemnité due par la SAS Aux Délices De Kokies pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 31 janvier 2020 jusqu'à leur libération effective ;

- dresser rapport ;

Dit que l'expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et, sauf conciliation des parties, déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris dans les vingt-quatre mois à compter du versement de la provision ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS Aux Délices De Kokies à la régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 4] avant le 5 mars 2026 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 11 mars 2026 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l'affaire pour reprise des débats à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour après dépôt du rapport de l'expert, au greffe de la chambre ;

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.