CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 8 janvier 2026, n° 25/06429

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2015, Mme [X] [G], M. [H] [M], Mme [S] [M], Mme [O] [M] et Mme [C] [M] (l'indivision [M]) ont renouvelé le bail commercial consenti à la société les Merveilles d'Alice portant sur des locaux situés dans le marché « L'Usine », [Adresse 17] et [Adresse 6] à [Localité 20] (93).

Par arrêté du 1er février 2021, le préfet de la Seine-[Localité 19] a prononcé la fermeture de l'établissement recevant du public, entrepôts de l'usine sis [Adresse 2] à [Localité 18], et a conditionné sa réouverture à la réalisation de travaux, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Le 12 janvier 2024, l'indivision [M] a fait délivrer à la société les Merveilles d'Alice un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 25.464,35 euros.

Par exploit du 13 février 2024, la société les Merveilles d'Alice a fait assigner l'indivision [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'annulation du commandement de payer du 12 janvier 2024, et a demandé à titre subsidiaire qu'il lui soit accordé des délais de paiement. Elle a en outre sollicité la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Cette procédure est pendante.

Le 23 février 2024, l'indivision [M] a fait procéder à une saisie conservatoire des meubles de la société les Merveilles d'Alice en garantie du paiement de la somme de 25.584,45 euros, en ce compris le coût de la saisie.

Par exploit du 23 février 2024, l'indivision [M] a fait assigner la société les Merveilles d'Alice devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;

Ordonner l'expulsion de la société les Merveilles d'Alice et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ainsi que la séquestration des meubles ;

Condamner la société les Merveilles d'Alice à leur payer à titre provisionnel :

Une somme de 26.310,37 euros à valoir sur les loyers et charges, arrêtée au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 25 464,35 euros ;

Une indemnité d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux ;

Outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 6 mars 2025, le juge des référés a :

Rejeté l'exception de connexité ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur toutes les demandes ;

Condamné solidairement l'indivision [M] aux dépens ;

Condamné solidairement l'indivision [M] à payer à la société les merveilles d'Alice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 31 mars 2025, l'indivision [M] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 novembre 2025, l'indivision [M] demande à la cour, de :

Recevoir l'appel et le juger bien fondé ;

Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 mars 2025 en ce qu'elle a rejeté l'exception de connexité soulevée par la société les Merveilles d'Alice ;

Infirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 mars 2025 en ce qu'elle :

Dit n'y avoir lieu à référé sur toutes les demandes ;

Condamne solidairement l'indivision [M] aux dépens ;

Condamne solidairement l'indivision [M] à payer à la société les merveilles d'Alice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Constater l'acquisition, au profit des consorts [M] de la clause résolutoire insérée au bail les liant à la société les Merveilles d'Alice ;

Et, ce faisant,

Ordonner l'expulsion sans délai de la société les Merveilles d'Alice et de tous occupants de son chef des locaux ainsi loués aux termes du bail susvisé, avec au besoin l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier ;

Condamner provisionnellement la société les Merveilles d'Alice à verser à l'indivision [M] la somme totale de 58.003,58 euros, montant des arriérés de loyers et charges arrêté au mois d'octobre 2025 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 25.464,35 euros à compter de la date du commandement (12 janvier 2024) et pour le surplus, à compter de la date de signification des présentes ;

Débouter la société les Merveilles d'Alice de l'ensemble de ses demandes ;

Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués ;

Fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle qui sera due par la société les Merveilles d'Alice à l'indivision [M] jusqu'à la libération effective des lieux loués, au double du loyer contractuel, outre charges et taxes ;

Condamner la société les Merveilles d'Alice à verser à l'indivision [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société les Merveilles d'Alice en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Ingold, avocat à la Cour, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifiée le 12 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2025, la société les Merveilles d'Alice demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile des articles 1104, 1719 et suivants et 1217 et suivants du code civil, des articles L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

Débouter l'indivision [M] de toutes ses demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses en leur principe et leur quantum ;

A titre infiniment subsidiaire,

Réduire le montant de la créance alléguée par les bailleurs formant l'indivision [M] en tenant compte de la « remise » de loyer de 20 % supprimée à compter du mois de novembre 2023, ainsi qu'à due proportion des provisions pour charges ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder rétroactivement à la société les Merveilles d'Alice les plus larges délais de paiement sous forme d'un report du paiement des sommes éventuellement mises à sa charge à 24 mois, et à défaut sous forme d'un échelonnement du paiement desdites sommes sur 24 mois ;

En tout état de cause et y ajoutant,

Débouter l'indivision bailleresse de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamner in solidum les membres de l'indivision [M] à la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, les parties sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception de connexité formée en première instance par la société les Merveilles d'Alice de sorte que la cour ne peut que confirmer cette ordonnance sur ce point.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ''uvre régulièrement.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'article L.145-8 du même code vise l'obligation d'exploiter les lieux loués comme une condition nécessaire à l'application du statut des baux commerciaux.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

L'indivision [M] expose que le local loué n'a jamais été fermé et que la société les Merveilles d'Alice a toujours poursuivi son activité, de sorte que l'arrêté de fermeture du 1er février 2021 n'a pas impacté cette activité. Elle soutient que d'importants travaux sont en cours et que la société intimée n'a pas respecté l'article 13 du bail, alors qu'il appartient au juge du fond le cas échéant d'évaluer le préjudice de cette dernière. Elle ajoute qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance alors que le local est exploité et que les pertes d'exploitation dont se prévaut la société intimée résultent d'un rapport d'expertise non contradictoire. Elle précise que la société les Merveilles d'Alice ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution puisqu'elle a poursuivi l'exploitation des lieux loués et formule des demandes subsidiaires, et ne justifie pas du fait qu'elle ne règle plus aucun loyer alors qu'elle continue son activité dans les lieux.

La société les Merveilles d'Alice expose que les bailleurs manquent et ont manqué depuis le 15 février 2021 à leur obligation de délivrance conforme, alors que le fait qu'elle se soit maintenue dans les lieux procède de l'obligation qui lui est fait d'occuper les lieux, du risque d'une occupation précaire par un tiers, de la nécessité de préserver son fonds de commerce et de l'espérance d'une réouverture du site au public. Elle précise que la fermeture du marché au public est imputable à l'indivision [M], et que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi, de sorte que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Elle ajoute que la destination du bail est l'activité de négoce et de dépôt exclusivement aux professionnels, que l'activité de négoce est compromise depuis l'arrêté de fermeture et qu'elle n'a pas d'autre choix que de privilégier la vente à distance, l'exploitation des lieux étant rendue impossible. Elle soutient que le décompte produit par les bailleurs est sérieusement contestable alors qu'il avait été consenti à tous les locataires une réduction de loyer de 20% dans le courant de l'année 2021, que les bailleurs n'apportent aucune précision sur la répartition des charges. Subsidiairement, elle indique que l'allocation d'une provision devra être réduite pour tenir compte de la remise de 20%, que les arriérés devront être réduits à proportion des charges qui ne sont pas justifiées.

Il s'avère au cas présent que :

Il est constant que l'arrêté préfectoral du 1er février 2021 indique qu'à la suite de visites de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur, celle-ci a émis des avis défavorables à l'exploitation du site,

De nombreux manquements aux règles de sécurité ont été constatés le 21décembre 2016 et perduraient le 2 juin 2020, l'analyse de cette sous-commission ayant démontré le caractère dangereux pour les usagers au regard de la sécurité incendie,

Il ressort encore de cet arrêté que l'établissement sera encore pour plusieurs années particulièrement dangereux pour les personnes le fréquentant, que les services de secours rencontreraient de grandes difficultés pour éteindre tout feu qui prendrait de l'ampleur, que le fort potentiel calorifique, l'absence de recoupement et l'absence de sprinkler font qu'un incendie généralisé est très probable en cas de départ de feu, le débit des points d'eau étant insuffisant pour un tel établissement, et la probabilité d'éclosion d'un incendie au regard de la configuration des lieux étant très forte,

il résulte par ailleurs du bail qui lie les parties que l'activité exercée est une activité de dépôt et de négoce d'articles de brocante, décoration et antiquités avec des professionnels, professionnels dont la présence a été interdite par l'arrêté susvisé, interdiction qui perdure à l'heure actuelle, mais il est établi par la pièce n°23 de la société les Merveilles d'Alice consistant en une attestation de l'expert-comptable de l'intimée indiquant que sa source principale de revenus a disparu et sa pièce n°28 consistant en un rapport de Mme [N], expert qu'elle a subi des pertes d'exploitation en lien avec la fermeture au public, ce rapport n'étant certes pas contradictoire mais étant corroboré par l'attestation de l'expert-comptable précité,

il convient de noter que les bailleurs ont adressé à la société Les merveilles d'Alice un courrier le 11 février 2021 lui faisant interdiction d'accueillir du public dans les termes suivants : « l'impact de cette décision préfectorale vous impose à partir du 11 février 2012 et jusqu'à nouvel ordre de ne plus recevoir du public, cour incluse »,

il s'en déduit que l'activité de négoce de la société les Merveilles d'Alice est pénalisée par l'interdiction de recevoir du public, celle-ci privilégiant, ce qui n'est pas discuté, l'activité de vente à distance et les foires et salons, ce que confirme le procès-verbal de constat établi à la demande des bailleurs le 6 octobre 2025 (leur pièce n°27),

il n'est pas contesté par les bailleurs que les travaux sont encore en cours et que les causes de l'arrêté susvisé ne sont pas résolues,

il ressort en outre du courriel du gestionnaire des bailleurs en date du 5 août 2021 qu'une réduction de loyers hors charges de 20% devait être appliquée dès le mois d'octobre 2021 et 8 mois après réouverture des stands, les bailleurs étant « conscients de l'impact que cette fermeture a sur votre activité » (pièce n°19 de la société les Merveilles d'Alice),

il s'en déduit que l'indivision [M] était dans ces conditions nécessairement consciente des conséquences de la fermeture administrative sur l'activité de leur locataire,

or, le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré le 12 janvier 2024 et portant sur une période allant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, force est de constater que cette période inclut nécessairement l'impossibilité totale d'exploiter les lieux, étant précisé que l'indivision [M] a, de surcroît, fait délivrer à la société les Merveilles d'Alice par exploit du 16 mai 2023, un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, ce qui tend à démontrer qu'elle n'entendait pas se prévaloir d'un comportement fautif de sa locataire.

Dans ces circonstances, il apparaît que l'indivision [M] a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire au moment de la délivrance du commandement litigieux et que c'est à juste titre que le premier juge a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande provisionnelle et les autres demandes subséquentes

Au sens de cet arrêt, la demande provisionnelle de l'indivision [M] se heurte à la contestation sérieuse de l'exception d'inexécution du preneur, qu'il appartient au juge du fond de trancher, de même que ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion sans délai de la société les Merveilles d'Alice et de tous occupants de son chef des locaux ainsi loués aux termes du bail susvisé, ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués et fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle qui serait due par la société les Merveilles d'Alice l'indivision [M] jusqu'à la libération effective des lieux loués, au double du loyer contractuel, outre charges et taxes.

L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Le sens de cet arrêt conduit à ce que les demandes subsidiaires formées par la société les Merveilles d'Alice ne soient pas examinées.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.

Partie perdante, l'appelante sera tenue aux dépens d'appel et condamnée à indemniser la société les Merveilles d'Alice des frais qu'elle a de nouveau été contrainte d'engager, à hauteur de la somme de 5.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [X] [G], M. [H] [M], Mme [S] [M], Mme [O] [M] et Mme [C] [M] aux dépens d'appel ;

Condamne in solidum Mme [X] [G], M. [H] [M], Mme [S] [M], Mme [O] [M] et Mme [C] [M] à payer à la société les Merveilles d'Alice la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.