CA Montpellier, 4e ch. civ., 8 janvier 2026, n° 24/05986

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 23 juillet 2019, M. [B] [H] et Mme [A] [R], épouse [H] (consorts [H]-[R]), ont vendu à M. [E] [G] et Mme [F] [Z] une maison à usage d'habitation située [Adresse 8] à [Localité 11], au prix de 160 000 euros.

En mai 2015, M. [B] [H] avait fait installer des panneaux photovoltaïques en toiture en contractant avec la société Energies propres, assurée auprès de la compagnie d'assurances l'Auxiliaire en qualité d'assureur décennal.

La société Energies propres a, par la suite, fait l'objet d'une liquidation judiciaire.

A l'occasion d'un événement pluvieux intense le 23 octobre 2019, M. [G] et Mme [Z] ont eu la surprise de constater l'apparition d'infiltrations d'eau dans le salon, dans les chambres de l'étage, au niveau de la porte d'entrée et également dans le garage de l'habitation.

Le 20 février 2020, ils ont déclaré le sinistre à leur assureur qui a diligenté une expertise technique amiable, confiée au cabinet Chaussonnet.

Une expertise judiciaire été ordonnée le 24 novembre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne, à la demande de M. [G] et de Mme [Z].

M. [V] a déposé son rapport le 3 mai 2022.

C'est dans ce contexte que, par actes des 25 et 29 novembre 2022, M. [G] et Mme [Z] ont assigné les consorts [H]-[R] et la compagnie l'Auxiliaire devant le tribunal judiciaire de Narbonne afin de les condamner à payer des travaux de reprise ainsi que des dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

- Rejeté toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

- Homologué le rapport d'expertise de M. [V] du 3 mai 2022,

- Débouté M. [G] et Mme [Z] de leur action estimatoire au titre des vices cachés à l'encontre de leurs vendeurs, les consorts [H]-[R] qui sont mis hors de cause sans frais ni dépens,

- Débouté M. [G] et Mme [Z] de leurs demandes dirigées à l'encontre des consorts [H]-[R] au titre de leur qualité de vendeur et des obligations qui en découlent vis-à-vis de leurs acquéreurs,

- Jugé que les défauts et vices affectant l'installation de panneaux photovoltaïques en 2015 par la société Energies propres rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou atteignent sa solidité,

- Dit et jugé que la garantie des vices cachés de la compagnie d'assurance l'Auxiliaire en qualité d'assureur décennal de la société Energies propres est parfaitement mobilisable,

- Fixé les préjudices qui en découlent pour le maître de l'ouvrage:

- au titre des dommages matériels à la somme de 18 540,28 euros TTC,

- au titre des dommages immatériels à la somme de

7 500 euros,

En conséquence,

- Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire à payer à M. [G] et Mme [Z] lesdites sommes,

- Débouté pour le surplus,

- Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire à payer les dépens, en ce compris les frais du référé et d'expertise,

- Condamné M. [G] et Mme [Z] qui garderont à leur charge les dépens de la mise en cause infructueuse à payer aux consorts [H]-[R], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire à payer à M. [G] et Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelé que l'exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la décision.

La compagnie d'assurance l'Auxiliaire a relevé appel de ce jugement le 29 novembre 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 avril 2025, la compagnie d'assurance l'Auxiliaire demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

Jugé que les défauts et vices affectant l'installation de panneaux photovoltaïques en 2015 par la société Energies propres rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou atteignent sa solidité,

Dit et jugé que la garantie des vices cachés de la compagnie d'assurance l'Auxiliaire en qualité d'assureur décennal de la société Energies propres est parfaitement mobilisable,

Fixé les préjudices qui en découlent pour le maître de l'ouvrage au titre des dommages matériels à la somme de 18 540,28 euros TTC et au titre des dommages immatériels à la somme de 7 500 euros,

Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire à payer à M. [G] et Mme [Z] lesdites sommes,

Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire aux dépens, en ce compris les frais du référé et d'expertise,

Condamné la compagnie d'assurance l'Auxiliaire à payer à M. [G] et Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger que les travaux réalisés par la société Energies propres ne correspondent pas à l'activité déclarée au contrat d'assurance souscrit,

Juger que le refus de garantie de la compagnie l'Auxiliaire est justifié en l'absence d'activité souscrite,

En conséquence,

Débouter Mme [Z] et M. [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la compagnie l'Auxiliaire,

A titre subsidiaire,

Juger encore que la non-conformité contractuelle n'est pas garantie par la compagnie l'Auxiliaire,

Prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

A titre infiniment subsidiaire,

Juger l'opposabilité des franchises contractuelles conformément à la police d'assurance souscrite,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant aux dépens et à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 avril 2025, Mme [Z] et M. [G] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1170, 1604, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de :

Recevoir l'appel incident de Mme [Z] et M. [G],

Réformer le jugement dont appel ce qu'il a :

Rejeté toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Débouté Mme [Z] et M. [G] de leur action estimatoire au titre des vices cachés à l'encontre de leurs vendeurs, les consorts [H]-[R] qui seront mis hors de cause sans frais ni dépens,

Débouté Mme [Z] et M. [G] de leurs demandes dirigées à l'encontre des consorts [H]-[R] au titre de leur qualité de vendeur et des obligations qui en découle vis-à-vis de leurs acquéreurs,

Condamné Mme [Z] et M. [G] qui garderont à leur charge les dépens de la mise en cause infructueuse à payer aux consorts [H]-[R], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Alloué au titre du préjudice immatériel la seule somme de 7 500 euros,

Débouté Mme [Z] et M. [G] de leurs demandes au titre de l'article 700 à l'encontre des consorts [H]-[R],

Confirmer la décision dont appel pour le surplus sauf concernant le quantum du préjudice de jouissance,

Juger que la garantie de la compagnie d'assurance l'Auxiliaire doit être mobilisée en raison du caractère décennal des désordres relevés par l'expert judiciaire,

Juger que l'activité « installation de production d'électricité photovoltaïque » objet des désordres a bien été souscrite par la société Energies propres,

Juger que la mention du procédé « GSE Intégration » est une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée,

Juger que les consorts [H]-[R] ont engagé leur responsabilité :

À titre principal, au titre de la garantie des vices cachés en l'état de l'inopposabilité de la clause élusive de garantie,

À titre subsidiaire, au titre du défaut de délivrance conforme,

À titre infiniment subsidiaire, au titre du non-respect de l'obligation d'information,

À titre très infiniment subsidiaire au titre de la garantie légale du constructeur,

Juger que le contrat d'assurance l'Auxiliaire souscrit par la société Energies propres qui a installé les panneaux photovoltaïques en toiture est mobilisable tenant la nature décennale des désordres dont notamment la sécurité de l'installation et les infiltrations consécutives,

En conséquence,

Condamner solidairement la Compagnie d'assurances l'Auxiliaire en qualité d'assureur de la société Energies propres, et les consorts [H]-[R] à régler à Mme [Z] et M. [G] les sommes de :

18 540,28 euros au titre des travaux de reprise et de réfection de l'installation photovoltaïque, somme qui devra être indexée sur l'indice BT 01 depuis le 3 mai 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

20 000 euros au titre de leur entier préjudice de jouissance et frais annexes liés à leur relogement nécessaire pendant les travaux de reprise,

Condamner in solidum la compagnie d'assurance l'Auxiliaire et les consorts [H]-[R] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 28 mars 2025, les consorts [H]-[R] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement,

Rejeter et juger irrecevables les prétentions nouvelles formées par Mme [Z] et M. [G] à leur encontre, ès qualité d'assimilés constructeurs,

Y ajoutant,

Condamner la compagnie l'Auxiliaire au paiement aux consorts [H]-[R] de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'appel interjeté à tort contre eux,

Juger que la compagnie l'Auxiliaire devra supporter définitivement la charge des éventuelles condamnations prononcées contre eux, le cas échéant,

Condamner solidairement les parties succombantes à payer aux consorts [H]-[R] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture du 15 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes nouvelles de M. [E] [G] et à Mme [F] [Z]

En application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les consorts [H]-[R] soutiennent que les prétentions formées par Mme [Z] et M. [G] à leur encontre en qualité 'd'assimilés constructeurs' sont nouvelles et doivent être déclarées irrecevables.

Toutefois, les prétentions formulées par Mme [Z] et M. [G] sont identiques (demande principale de condamnation à une somme de 18 540,28 euros au titre des travaux de reprise et demande au titre du préjudice de jouissance), la circonstance qu'elles sont désormais également fondées sur la garantie légale des constructeurs est un moyen nouveau autorisé au sens de l'article 563 du code de procédure civile qui dispose notamment que : '(...) les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux(...)'.

Dès lors, il y a donc lieu de déclarer recevables les prétentions de M. [E] [G] et de Mme [F] [Z] à l'encontre des consorts [H]-[R], ès qualités d'assimilés constructeurs.

Sur la responsabilité décennale

En vertu de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit des dommages, même résultant des vices du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutif ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

M. [E] [G] et Mme [F] [Z] se sont plaints, en mai 2019, d'infiltrations provenant de l'installation de panneaux photovoltaïques en toiture de leur villa de [Localité 11].

Il importe de définir, en s'appuyant sur le rapport d'expertise déposé par M. [V], la part de responsabilité incombant à chaque partie au litige, puis d'apprécier l'obligation de garantie susceptible de peser sur la compagnie d'assurances.

Sur la nature des désordres et les responsabilités

L'expert judiciaire a constaté, dans un rapport clair et dépourvu d'ambiguïté dont il convient d'adopter les conclusions et avis techniques, que :

L'ouvrage de surtoiture réalisé par la société Energies propres 'ne correspond en rien avec l'ouvrage GSE On Roof System' ;

Le procédé 'On Roof System' est le seul procédé de surtoiture produit par la société GSE Intégration et seulement depuis 2018 ;

La référence à un système d'intégration GSE dans une facture datant de 2015 pour une pose en surtoiture est donc impossible ;

L'ouvrage réalisé n'est pas un système d'intégration totale, c'est-à-dire un système intégrant les panneaux photovoltaïques dans la toiture, les faisant ainsi participer à l'étanchéité de l'ouvrage ;

L'ouvrage a été réalisé en dehors de toutes les règles, normes et DTU. Cet état de fait présente deux problèmes majeurs :

Un problème structurel : en effet, aucune étude structure n'a été réalisée préalablement et l'ouvrage a été posé directement sur les tuiles qui font office de support ; cet ouvrage peut être réputé dangereux puisque sa simple fixation aux tuiles de la maison le rend sensible à l'arrachement par vents violents ;

Un problème d'étanchéité : en effet, le GSE On Roof System n'a pas été respecté et l'ouvrage est fixé sur les tuiles qui ont été percées par de simple vis. En l'état, la toiture ne peut être que fuyarde. L'état de la toiture est la cause des désordres constatés dans l'habitation.

L'installation est non conforme.

Concernant les désordres intérieurs, il paraît 'peu probable' que le phénomène d'infiltration ne se soit jamais manifesté lorsque les vendeurs résidaient dans l'habitation litigieuse.

La nature décennale des désordres pourrait être retenue compte tenu de la dangerosité de l'ouvrage toiture, rendant la maison inhabitable. Il a été également précisé qu'en cas d'arrachement, la toiture pouvait également être dangereuse pour des tiers.

Les travaux de reprise sont évalués à un montant de 18 540,28 € TTC, avec un total de préjudices subis durant les travaux à 7 500 € TTC (page 17 du rapport d'expertise judiciaire).

En l'état de ces constatations, il est retenu que ces désordres 'rendent l'ouvrage impropre à sa destination', dès lors que l'installation des panneaux photovoltaïques est dangereuse et qu'elle rend la maison d'habitation 'inhabitable'. Il s'agit donc de désordres de nature décennale qui entrent dans les prévisions de l'article 1792 du code civil.

La responsabilité de plein droit de la société Energies propres, installateur des panneaux et donc 'constructeur de l'ouvrage' au sens de l'article 1792, est engagée 'de plein droit'.

Sur l'action vis-à-vis des vendeurs

Plusieurs fondements juridiques sont avancés à l'encontre des vendeurs : la garantie des vices cachés, le dol, la délivrance conforme et la garantie du vendeur assimilé à un constructeur, sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil.

- sur le fondement de la garantie des vices cachés

Si l'expert indique bien que des phénomènes d'infiltrations se sont produits antérieurement à la vente, il conclut qu'aucun élément ne permet de connaître l'état antérieur de l'habitation et notamment que rien ne permet de dire si les ouvrages en place permettaient de constater les fuites en toiture.

Autrement dit, il n'est pas suffisamment démontré que les vendeurs connaissaient l'existence du vice caché.

Or, en l'état de la clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte authentique de vente en page 19, les vendeurs ne sauraient être tenus à la garantie des vices cachés, conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté les acquéreurs de leurs revendications à l'encontre des consorts [H]-[R], sur le fondement de la garantie des vices cachés.

- sur le fondement de la délivrance conforme

Le défaut de conformité provient d'une différence entre la chose convenue et la chose livrée trahissant l'inexécution, par le vendeur, de son obligation de délivrance.

En l'espèce, la chose vendue (une maison d'habitation) est conforme aux stipulations contractuelles et il ne saurait donc y avoir condamnation des consorts [H]-[R] à ce titre.

- sur le fondement du dol

Il n'est pas démontré que les consorts [H]-[R] avaient connaissance des fuites et des désordres. Dès lors, l'action sur le fondement du dol ne peut qu'être rejetée.

- sur le fondement de la garantie décennale

L'article 1792-1 2° du code civil dispose qu'est 'réputé constructeur de l'ouvrage', '2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire'.

Sur le fondement de ce texte, M. [H] et Mme [R], en tant que vendeurs, institués garants, se trouvent assimilés à des constructeurs et sont donc responsables 'de plein droit' à l'encontre de M. [E] [G] et à Mme [F] [Z] des travaux de construction des panneaux réceptionnés en 2015 soit moins de 10 ans avant leur action en garantie, dont il a été indiqué qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination de maison d'habitation.

Par conséquent, ils sont tenus de réparer les préjudices matériels et immatériels subis par M. [E] [G] et Mme [F] [Z].

Le principe de la réparation intégrale impose de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n'avait pas eu lieu.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les consorts [H]-[R] à payer à Mme [Z] et M. [G] les sommes, retenues par l'expert, de :

18 540,28 euros au titre des travaux de reprise et de réfection de l'installation photovoltaïque, somme qui devra être indexée sur l'indice BT 01 depuis le 3 mai 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

7 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance et frais annexes liés à leur relogement nécessaire pendant les travaux de reprise, les demandes plus amples n'étant pas suffisamment justifiées.

Sur l'action contre l'assureur décennal

En vertu de l'article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il est de principe que :

La garantie offerte par l'assureur de responsabilité civile décennale ne concerne que les secteurs d'activité déclarés par l'assuré (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-11589, publié) ;

La Cour de cassation a considéré qu'en présence d'une police garantissant une activité d'étanchéité sur supports horizontaux ou inclinés exclusivement par l'utilisation d'un procédé expressément nommé dans la police, l'assuré qui avait mis en 'uvre un autre procédé ne pouvait se prévaloir de la garantie, peu important que les deux procédés eussent trait à l'étanchéité (Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n° 17-24.488, publié).

En l'espèce, la compagnie L'Auxiliaire oppose à M. [G] et Mme [Z] une non-assurance pour défaut d'activité déclarée.

En l'espèce, la police d'assurance souscrite par la société Energies propres auprès de la compagnie L'Auxiliaire prévoit expressément dans l'avenant au conditions particulières du 13 janvier 2015 que : 'La présente annexe a pour objet d'étendre les garanties de votre contrat Pyramide à l'activité consistant à réaliser des installations de production d'électricité photovoltaïque exclusivement avec le procédé ci-dessous : GSE Intégration - Pass'innovation n° 2013 221 - Validité d'octobre 2013 à octobre 2015".

L'activité souscrite est délimitée par l'avenant aux installations photovoltaïques selon le procédé spécifique visé, à savoir le procédé conçu par 'GSE Intégration'. Ce procédé consiste en une installation photovoltaïque dont les panneaux sont totalement intégrés à la toiture.

Or, M. [G] et Mme [Z] ne justifient pas que ce procédé a été utilisé en l'espèce, puisqu'il est au contraire établi par l'expertise judiciaire que l'ouvrage réalisé n'est pas un système d'intégration totale, c'est-à-dire un système intégrant les panneaux photovoltaïques dans la toiture, les faisant ainsi participer à l'étanchéité de l'ouvrage. L'expert a clairement démontré que l'ouvrage de surtoiture réalisé 'ne correspond en rien avec l'ouvrage GSE On Roof System'.

Il existe, ainsi, une différence entre l'activité couverte par le contrat d'assurance ('GSE Intégration') et le procédé utilisé.

Lorsque l'activité réellement exercée n'est pas conforme à celle déclarée, il ne s'agit pas d'une exclusion de garantie, mais d'un cas de non-assurance. Dans une affaire voisine de panneaux photovoltaïques, la Cour de cassation a ainsi jugé que : 'Ayant relevé que les conditions particulières stipulaient que l'activité comprenait l'intégration de panneaux photovoltaïques, les branchements électriques et le raccordement au réseau public en limitant les installations concernées à des surfaces maximum de 60 m², ce dont il résultait que cette clause ne constituait pas une clause d'exclusion mais une précision de la définition de l'objet du risque assuré, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu retenir que la non-garantie s'appliquait aux travaux d'installation de toute centrale photovoltaïque ayant une superficie excédant 60 m² et en déduire que les MMA ne pouvaient être tenues de garantir le risque' (3e Civ., 1 mars 2023, pourvoi n° 21-23.375, diffusé).

En l'espèce, l'activité ne rentrant pas dans l'objet du contrat, c'est donc à tort que le premier juge a jugé que la police d'assurance était mobilisable.

Le jugement est donc infirmé. Il y a lieu de débouter M. [E] [G] et Mme [F] [Z] de leurs demandes à l'encontre de la Compagnie L'Auxiliaire.

Sur les demandes accessoires

Succombant pour l'essentiel dans leurs prétentions, M. [B] [H] et Mme [A] [R] supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les prétentions de M. [E] [G] et de Mme [F] [Z] à l'encontre des consorts [H]-[R], ès qualité d'assimilés constructeurs.

Infirme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension et y ajoutant,

Juge que M. [B] [H] et Mme [A] [R] sont tenus, en tant que vendeurs, à la garantie décennale de l'ouvrage vendu ;

Condamne solidairement M. [B] [H] et Mme [A] [R] à payer à M. [E] [G] et à Mme [F] [Z] les sommes de :

18 540,28 euros au titre des travaux de reprise et de réfection de l'installation photovoltaïque, somme qui devra être indexée sur l'indice BT 01 depuis le 3 mai 2022, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

7 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance et frais annexes liés à leur relogement nécessaire pendant les travaux de reprise.

Juge que la compagnie L'Auxiliaire oppose à bon droit à M. [G] et Mme [Z] une non-assurance pour défaut d'activité déclarée,

Déboute, en conséquence, M. [E] [G] et Mme [F] [Z] de toutes leurs demandes à l'encontre de la Compagnie L'Auxiliaire,

Condamne in solidum M. [B] [H] et Mme [A] [R] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [B] [H] et Mme [A] [R] à payer à M. [E] [G] et à Mme [F] [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 pour les autres parties,