CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 8 janvier 2026, n° 24/15004

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 avril 2015, la SCI Saint Thomas de Breteville a donné à bail commercial à la SARL Axe Cash un ensemble immobilier à Cannes [Adresse 6] Bocca[Adresse 1], pour une durée de neuf années pour se terminer le 23 avril 2024 et moyennant un loyer annuel de 30.000 € hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier du 16 décembre 2015, le bailleur a fait délivrer à la SARL Axe Cash un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11.812 €.

Le commandement a été dénoncé le 22 décembre 2015 à M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F], tous deux cautions solidaires des sommes pouvant être dues par la preneuse dans le cadre du bail litigieux.

Par acte du 2 février 2016, la SCI Saint Thomas de Breteville a fait assigner la SARL Axe Cash et les époux [F] devant le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la locataire.

Par acte d'huissier du 9 mars 2016, la SARL Axe Cash a fait assigner au fond la SCI Saint Thomas de Breteville devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, invoquant des manquements de ce dernier à son obligation d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils étaient loués ainsi qu'à son obligation d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La SARL Axe Cash a quitté le local commercial en mai 2016 et restitué les clés au bailleur le 27 juillet 2016.

La SCI Saint Thomas de Breteville s'est désistée de son action en expulsion devant le juge des référés. Une ordonnance de désistement a ainsi été rendue le 24 août 2016.

Par acte du 12 septembre 2017, la SCI Saint Thomas de Breteville a dénoncé aux époux [F] la procédure au fond. Selon ordonnance en date du 22 janvier 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Suivant ordonnance d'incident en date du 22 mars 2019, le juge de la mise en état a débouté la SARL Axe Cash et les époux [F] de leur demande d'expertise aux fins de voir vérifier la réalité des désordres allégués sur la toiture.

Par jugement en date du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] de leur demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Saint Thomas de Breteville,

- débouté la SARL Axe Cash de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice d'image,

- condamné solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme de 8.112 € au titre des loyers restant dus,

- débouté la SCI Saint Thomas de Breteville du surplus de ses demandes reconventionnelles au titre des loyers,

- débouté la SARL Axe Cash de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

- dit que la somme de 5.000 € versée par la SARL Axe Cash à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI Saint Thomas de Breteville,

- débouté la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] in solidum à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] in solidum aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 16 décembre 2015 et de dénonce du 22 décembre 2015,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision sur le tout.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que s'agissant de la demande de la société bailleresse au titre des loyers impayés :

- la SCI Saint Thomas de Breteville sollicite le paiement des loyers dus jusqu'au 24 avril 2018, soit la somme de 67.188 €, soutenant que le preneur a quitté les lieux sans délivrer le moindre congé et que le contrat de bail s'est légalement poursuivi jusqu'à la fin de la première période triennale,

- le bailleur a entendu se prévaloir de l'application de la clause résolutoire insérée au bail puisqu'il a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2015 et, tirant les conséquences de la clause résolutoire, il a saisi le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation automatique du bail commercial,

- il ne peut donc, sans se contredire et sans mauvaise foi, reprocher au preneur d'avoir quitté spontanément les lieux et soutenir que le bail s'est poursuivi jusqu'à la fin de la première période triennale,

- la SCI Saint Thomas est fondée à réclamer le paiement des loyers dus au 16 janvier 2016, date d'acquisition de la clause résolutoire, soit 8.112 € , étant observé qu'elle ne formule aucune demande au titre des indemnités d'occupation éventuellement dues à compter de cette date et jusqu'à la remise des clés par le preneur.

Par déclaration en date du 7 septembre 2020, la SCI Saint Thomas de Breteville a interjeté appel de ce jugement, appel limité au quantum des sommes qui lui ont été allouées au titre de l'arriéré locatif.

Par arrêt rendu par défaut le 3 octobre 2024, cette cour a statué comme suit :

'Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse sauf en ce qu'il a débouté la SCI Saint Thomas de Breteville du surplus de ses demandes reconventionnelles au titre des loyers,

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme complémentaire de 24.300 € au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 27 juillet 2016,

Y ajoutant,

Condamne solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] aux dépens de la procédure d'appel.'

La cour a considéré que la SCI Saint Thomas de Breteville n'était pas fondée à réclamer le paiement des loyers et charges jusqu'à la fin de la première période triennale, confirmant le jugement entrepris sur ce point, aux motifs que la SARL Axe Cash pouvait légitimement quitter les lieux sans avoir à donner un congé dans les formes et délais prévus par les articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce et qu'il ne peut pas lui être reproché d'avoir spontanément déféré à l'obligation qu'elle avait de quitter les lieux au regard de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et l'introduction de l'instance en référé aux fins d'expulsion de la locataire.

La cour a toutefois estimé que la SARL Axe Cash étant demeurée dans les lieux jusqu'au 27 juillet 2016, date de restitution des clés au bailleur, elle était redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à cette date.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 décembre 2024, la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] ont formé opposition à cet arrêt.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifies par RPVA le 28 juillet 2025, la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] demandent à la cour de:

- recevoir l'opposition formée par la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [F] et la déclarer bien fondée,

- rétracter l'arrêt par défaut rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 3 octobre 2024,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

- débouter la SCI Saint Thomas de Breteville de l'ensemble de ses demandes, notamment reconventionnelles au titre des loyers,

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées en cause d'appel par la SCI Saint Thomas de Breteville portant sur les indemnités d'occupation,

- débouter la SCI Saint Thomas de Breteville de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 septembre 2020,

- condamner la SCI Saint Thomas de Breteville à payer à la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [F], chacun, la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.

La SCI Saint Thomas de Breteville, suivant ses conclusions déposées et signifiées le 20 juin 2025, demande à la cour de:

- rejeter l'opposition de la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F],

- juger n'y avoir lieu à rétractation de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2024 sauf sur la demande des loyers jusqu'à la fin de la première période triennale,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 7 septembre 2020, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Saint Thomas de Breteville de ses demandes reconventionnelles au titre des loyers,

- le réformer sur ces points,

Et statuant à nouveau,

- juger que la SARL Axe Cash est redevable des loyers et charges pendant toute la période triennale du bail conclu, soit la somme de 67.188 €,

- condamner en conséquence la SARL Axe Cash solidairement avec les époux [F] à payer la somme de 67.188 € à la SCI Saint Thomas de Breteville avec intérêts légaux depuis sa demande formées dans ses écritures au fond n°3 notifiées devant le tribunal judiciaire de Grasse et versées aux débats par les demandeurs à l'opposition,

Subsidiairement,

- juger que la SARL Axe Cash est redevable des indemnités d'occupation telles que prévues au bail jusqu'à la restitution des lieux le 27 juillet 2016 par la remise des clés, soit la somme de 24.300 €, - condamner en conséquence la SARL Axe Cash solidairement avec les époux [F] à payer la somme de 24.300 € à la SCI Saint Thomas de Breteville avec intérêts légaux depuis sa demande formées dans ses écritures au fond n°3 notifiées devant le tribunal judiciaire de Grasse et versées aux débats par les demandeurs à l'opposition,

En tout état de cause,

- débouter la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] de toutes leurs demandes,

- condamner solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 15 octobre 2025.

MOTIFS

En vertu des articles 571 et 572 du code de procédure civile, l'opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut et elle n'est ouverte qu'au défaillant. Elle remet en question devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.

En l'espèce, la recevabilité de l'opposition formée par la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à l'arrêt de cette cour du 3 octobre 2024 rendu par défaut n'est pas contestée, ces derniers ayant bien la qualité de défaillants, en ce que l'arrêt susvisé, a été rendu en dernier ressort et en l'absence de comparution des intimés auxquels la déclaration d'appel et les conclusions leur avaient été signifiées par acte du 9 février 2021 à étude.

Il y a lieu en conséquence de mettre à néant l'arrêt de la cour de céans en date du 3 octobre 2024 et de statuer à nouveau.

Sur la condamnation au paiement des loyers jusqu'à la fin de la période triennale

Se prévalant des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce ainsi que des dispositions du bail liant les parties, la SCI Saint Thomas de Breteville considère que le preneur ne peut pas donner congé au bailleur avant l'expiration d'une période triennale ou quitter les lieux sans la délivrance d'un congé préalable et que la sanction du départ irrégulier du locataire au cours de la période triennale consiste dans le paiement des loyers et charges jusqu'à la fin de la période. Elle ajoute que le départ anticipé du preneur est inopposable au bailleur et ne saurait le dispenser du paiement des loyers, qu'en l'espèce que la SARL Axe Cash a quitté les lieux à la cloche de bois sans délivrer le moindre congé, de sorte que le contrat de bail du 24 avril 2015 s'est poursuivi légalement a minima jusqu'à la fin de la première période triennale, soit jusqu'au 24 avril 2018 et que la preneuse est redevable des loyers dus au cours de cette période.

Elle précise que si elle a effectivement introduit une procédure devant le juge des référés aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la preneuse, elle s'est désistée de ses demandes. Elle soutient que le jeu de la clause résolutoire n'a donc pas été judiciairement constaté et qu'en l'absence d'une telle décision, le locataire est tenu de respecter les clauses du bail et notamment de délivrer un congé en bonne et due forme.

La SARL Axe Cash et les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il débouté la bailleresse de ce chef de demande, faisant valoir que celle-ci a manifesté sa volonté, par le commandement et l'assignation délivrés, de faire quitter les lieux à son locataire et ce n'est que grâce au départ volontaire de ce dernier qu'elle s'est désistée de son instance, ayant obtenu ce qu'elle souhaitait.

Les parties sont en l'état d'un bail commercial régularisé le 24 avril 2015 entre d'une part, la SCI Saint Thomas de Breteville, bailleresse, d'autre part, la SARL Axe Cash, preneuse et enfin M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F], cautions solidaires, portant sur des locaux sis à [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 30.000 € hors charges et hors taxes.

Il est stipulé que ' le présente bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 24 avril 2015 pour se terminer le 23 avril 2024. Toutefois, conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, la partie preneuse aura dans les formes et délais prévus à l'article L 145-9 du code de commerce, la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale.'

Ledit bail comporte également une clause résolutoire ainsi libellée ' A défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur de payer exactement à son échéance un seul terme le loyer ou de rembourser les accessoires du loyer, les frais de sommation, commandement et autres frais de poursuites, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un seul commandement de payer'.

En l'espèce, la SCI Saint Thomas de Breteville a fait délivrer, par acte du 16 décembre 2015, à la SARL Axe Cash un commandement de payer la somme de 10.812 € au titre des loyers impayés à cette date, indiquant qu'elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement a été dénoncé aux époux [F], cautions solidaires, le 22 décembre 2015.

Il résulte de l'extrait de compte établi par le Cabinet [M], gestionnaire du bien, qu'au 16 janvier 2016, la SARL Axe Cash restait redevable d'une somme de 8.116 €.

Tirant les conséquences de l'absence de paiement par la preneuse dans le délai d'un mois qui lui était imparti, la société bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, par assignation du 2 février 2016, aux fins de voir notamment, constater la résiliation du bail commercial du 24 avril 2015 par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation solidaire, avec les cautions, au paiement des loyers impayés outre une indemnité mensuelle d'occupation.

Il n'est pas contesté que:

- la SARL Axe Cash a restitué les clés des locaux loués à la société bailleresse le 27 juillet 2016 ainsi qu'il en ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé à cette date,

- postérieurement au départ de la preneuse, la SCI Saint Thomas de Breteville s'est désistée de son instance devant le juge des référés lors de l'audience du 24 août 2016, une ordonnance étant rendue en ce sens le jour même.

Au regard de ces éléments, la société Axe Cash pouvait légitimement quitter les lieux sans avoir à donner un congé dans les formes et délais prévus par les articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce et il ne peut lui être reproché d'avoir spontanément déféré à l'obligation qu'elle avait de quitter les lieux au regard de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'introduction de l'instance en référé aux fins d'obtenir l'expulsion de la locataire.

En effet, la SCI Saint Thomas de Breteville s'est désistée de son action devant le juge des référés, non pas en raison du paiement des loyers puisqu'il n'est pas contesté que la SARL Axa Cash n'avait pas régularisé la situation en dépit du commandement qui lui avait été délivré et avait au contraire cessé tout versement, mais bien compte tenu du départ volontaire de son locataire à la fin du mois de juillet 2016 et qu'elle avait ainsi obtenu ce qu'elle souhaitait.

En conséquence, la SCI Saint Thomas de Breteville n'est pas fondée à réclamer le paiement des loyers et charges jusqu'à la fin de la première période triennale et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

A titre subsidiaire, sur la condamnation à des indemnités d'occupation jusqu'à la restitution des lieux

La SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] concluent à l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel. Ils soulignent qu'une telle prétention n'avait pas été formée en première instance et que cela avait d'ailleurs été expressément relevé par le premier juge.

Ils font valoir que les indemnités d'occupation ne sont pas accessoires aux loyers réclamés en première instance et qu'une telle demande ne tend pas aux mêmes fin qu'une demande en paiement de loyers ( les loyers sont dus lorsque le contrat de bail commence à courir alors que les indemnités d'occupation sont dues à compter du moment où le bail est terminé, jusqu'à ce que le locataire quitte les lieux).

La SCI Saint Thomas de Breteville considère que sa demande est parfaitement recevable, rappelant qu'en première instance, elle réclamait le montant des loyers sur 3 ans, et en cause d'appel, cette même somme, ou à tout le moins 6 mois d'indemnités d'occupation jusqu'au départ de la société locataire des lieux loués. Elle en tire pour conséquence qu'il n'existe pas de contradiction entre les prétentions, qui toutes deux tendent au paiement d'une somme au titre de l'occupation, mais du fait de sa nature, sur une durée moindre, pour l'indemnité d'occupation.

Selon l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en cause d'appel.

L'article 64 du même code dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire entend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Ainsi, une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance est recevable pour la première fois en cause d'appel, à la condition posée par l'article 70 du code de procédure civile de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, la SCI Saint Thomas de Breteville a bien la qualité de défendeur originaire dès lors que la présente instance a été introduite à l'initiative de la SARL Axe Cash et des époux [F].

En outre, en réclamant le paiement des indemnités d'occupation dues par la locataire jusqu'à la restitution des locaux, la bailleresse entend bien obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions adverses. Enfin une telle demande se rattache suffisamment aux prétentions originaires du preneur et des cautions, comme ayant pour fondement l'exécution et les conséquences du contrat de bail régularisé entre les parties le 24 avril 2015.

Cette demande est donc bien recevable en cause d'appel.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [Y] [U], commissaire de justice, que la société Axe Cash est demeurée dans les lieux jusqu'au 27 juillet 2016, date à laquelle elle a effectivement restitué les clés au bailleur. Elle est donc redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à cette date.

Au regard des décomptes produits, la société Axe Cash était débitrice de la somme de 8.116 € au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2016, date d'acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat liant les parties prévoit au chapitre 'clause résolutoire' que ' Dans une telle alternative ( résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer), le dépôt de garantie deviendra immédiatement la propriété du bailleur à titre d'indemnité et de clause pénale. En outre, dans la mesure où le bail était résilié, l'indemnité d'occupation temporaire fixée à compter de l'effet de la clause résolutoire sera le loyer majoré de 50%' .

Le montant de loyer annuel étant de 30.000 € hors taxes et hors charges, soit 2.500 € par mois outre 200 € de charges, à savoir un total de 2.700 €. Le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 est donc de 4.050 € ( 2.700 € + 50%) , de sorte que la société Axe Cash et les époux [F] doivent être solidairement condamnés au paiement de la somme complémentaire de 24.300 € ( 4.050 € x 6 mois) au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'à la restitution effective des locaux, étant souligné que le quantum des sommes réclamées à ce titre par la SCI Saint Thomas de Breteville n'est pas sérieusement contesté par les autres parties.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] en leur opposition à l'arrêt de cette cour rendu par défaut le 3 octobre 2024 et la déclare recevable,

Met à néant l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2024,

Déclare recevable en cause d'appel la demande de la SCI Saint Thomas de Breteville en paiement des indemnités d'occupation,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse sauf en ce qu'il a débouté la SCI Saint Thomas de Breteville du surplus de ses demandes reconventionnelles au titre des loyers,

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme complémentaire de 24.300 € au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 27 juillet 2016,

Y ajoutant,

Condamne solidairement la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] à payer à la SCI Saint Thomas de Breteville la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Axe Cash, M. [W] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] aux dépens de la procédure d'appel.