CA Basse-Terre, 2e ch., 8 janvier 2026, n° 24/00686

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2012, la S.C.I. DORVAL a donné à bail à la S.A.R.L CLBA un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment dénommé Dorval et sis [Adresse 8] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er septembre 2012, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1255,02 euros HT ;

Par acte d'huissier de justice du 9 octobre 2020, la S.C.I. DORVAL a fait délivrer à la S.A.R.L. CLBA un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 8 335, 21 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2020, visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier de justice du 19 novembre 2020, la S.C.I. DORVAL a fait assigner la S.A.R.L. CLBA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 9 novembre 2020,

- ordonner l'expulsion de la société CLBA et de toutes personnes physiques ou morales de son chef des lieux loués, au besoin, avec l'assistance de la force publique,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la SCI Dorval, aux frais, risques et périls de la SARL CLBA, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- condamner à titre provisionnel la SARL CLBA à payer à la SCI Dorval les sommes de 11 590, 51 euros au titre des loyers impayés arrêtés en novembre 2020 inclus, 1627, 65 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, celle de 2318, 10 euros, en application de la clause pénale du bail,

- condamner la SARL CLBA à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL CLBA aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 207, 34 euros et les frais d'exécution de l'huissier, soit la somme de 956, 29 euros,

- débouter la SARL CLBA de toute demande de délais, tant pour déguerpir que pour payer les condamnations qui seront mises à sa charge.

Par ordonnance du 12 février 2021, le juge des référés a :

- dit n'y avoir lieu à réouverture des débats,

- constaté la résiliation du bail commercial en date du 15 mai 2012, à effet du 9 novembre 2020, soit un mois après le commandement infructueux précité,

- ordonné à la S.A.R.L. CLBA de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son fait,

- dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification d'un commandement d'avoir à les quitter, il serait procédé à l'expulsion de la société CLBA et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin était,

- condamné à titre provisionnel la société CLBA à payer à la S.C.I. DORVAL la somme de 11 590, 51 euros, correspondant aux sommes dues au 1er septembre 2020 (loyers du mois de novembre 2020 inclus),

- condamné à titre provisionnel la société CLBA à payer à la S.C.I. DORVAL une indemnité mensuelle d'occupation de 1 627, 65 euros à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,

- condamné la S.A.R.L. CLBA à payer à la S.C.I. DORVAL la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre de la clause pénale,

- condamné la S.A.R.L. CLBA à payer à la S.C.I. DORVAL la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendraient la somme de 205, 94 euros au titre du coût du commandement de payer et celle de 956,29 euros au titre des frais d'exécution de l'huissier ;

Par jugement du 19 avril 2021, le tribunal mixte de commerce de POINTE-A-PITRE a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la société CLBA et, par jugement du 17 novembre 2022, le même tribunal a arrêté le plan de sauvegarde sur la base d'un apurement du passif en 10 ans ;

Sur appel de l'ordonnance de référé du 12 février 2021 par la S.A.R.L. CLBA, la cour d'appel de ce siège, suivant arrêt contradictoire du 15 novembre 2021, l'a infirmée en toutes ses dispositions, a dit n'y avoir lieu à référé en raison de la sauvegarde intervenue au profit de la débitrice, a débouté la société DORVAL de sa demande au titre des frais irrépétibles et l'a condamnée aux entiers dépens ;

***

Par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2021, la S.C.I. DORVAL a fait signifier à la S.A.R.L. CLBA un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes résultant à la fois du non-paiement des loyers et des consommations d'eau et de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur ;

Par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2022, la S.A.R.L. CLBA a fait assigner la S.C.I. DORVAL devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE à l'effet de voir, aux termes de ses dernières conclusions :

A titre principal

- dire le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité inopérant pour défaut de mise en demeure dans les conditions légales,

Dans tous les cas

- dire que la CLBA avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant sera à déterminer,

- dire que l'indemnité d'occupation serait fixée à hauteur du montant du dernier loyer payé dans le cadre du bail commercial jusqu'à libération des lieux, étant rappelé que la CLBA n'aurait pas à quitter les lieux tant qu'elle n'aurait pas été effectivement payée du montant de l'indemnité d'éviction qui demeurait à fixer,

- condamner la société DORVAL à payer à la CLBA la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance;

En réponse, la S.C.I. DORVAL concluait aux fins de voir :

- juger que la S.A.R.L. CLBA n'avait droit à aucune indemnité d'éviction,

- la débouter par suite de toutes ses demandes infondées,

- la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, sous distraction ;

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a :

- débouté la S.A.R.L. CLBA de l'ensemble de ses demandes,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

- condamné la S.A.R.L. CLBA aux dépens ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 9 juillet 2024, la S.A.R.L. CLBA a relevé appel de ce jugement, y intimant la S.C.I. DORVAL et y fixant dont "objet/portée" littéralement comme suit : "DEBOUTE la SARL CLBA de l'ensemble de ses demandes, REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties, CONDAMNE la SARL CLBA aux dépens " ;

Cet appel a été orienté à la mise et la S.C.I. DORVAL a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 1er août 2024 ;

La S.A.R.L. CLBA, appelante, a conclu à cinq reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil adverse, par RPVA, respectivement les 30 août 2024, 13 février 2025, 27 février 2025, 1er avril 2025 et 2 avril 2025 ("conclusions n° 5") ;

Par ordonnance du 10 mars 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de l'intimée remises au greffe le 19 décembre 2024 et dit par suite que la société DORVAL serait réputée s'approprier les motifs de la décision déférée à la cour ;

Néanmoins, par un acte remis au greffe et notifié au conseil adverse, par RPVA, le 1er avril 2025, intitulé "observations de l'intimée suite à l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 mars 2025 ", la S.C.I. DORVAL a demandé à la cour de "relever d'office l'irrecevabilité de deux demandes nouvelles formées par la SARL CLBA devant la cour d'appel tendant à voir condamner la SCI DORVAL à lui verser la somme de 200000 euros à titre d'indemnité d'éviction et de voir ordonner une expertise judiciaire";

En réponse à ces "observations", la société CLBA, par "conclusions" remises au greffe et notifiées à l'avocat de l'appelante, par RPVA, le 2 avril 2025, a conclu à titre principal au rejet de ces écritures dès lors qu'elle a déjà été jugée irrecevable à conclure ; à titre subsidiaire, elle a souhaité voir dire recevables ses demandes d'indemnité d'éviction et d'expertise comme constituant le complément naturel de la contestation du congé délivré sans offre de renouvellement ;

L'instruction de l'affaire a été clôturée et l'affaire et les parties renvoyées à l'audience du 27 octobre 2025, par ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 avril 2025 ;

A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré à ce jour;

PRETENTIONS ET MOYENS DE L'APPELANTE

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 2 avril 2025, la S.A.R.L. CLBA conclut aux fins de voir :

- dire irrecevables les conclusions de la S.C.I. DORVAL du 19 décembre 2024 comme tardives,

- infirmer le jugement querellé en ce qu'il :

** l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,

** a rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

** l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

- dire et juger que le congé pour refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction signifié le 27 janvier 2021 n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable telle que prévue par l'article L145-17 du code de commerce et qu'il est nul,

- dire et juger en conséquence que le bail commercial se poursuivra et, à défaut, dire et juger que la CLBA a droit à une indemnité d'éviction,

A défaut,

- dire et juger que le congé pour refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ne repose sur aucun motif grave et légitime,

- dire et juger que la S.A.R.L. CLBA a droit à une indemnité d'éviction,

- condamner la S.C.I. DORVAL à lui payer à ce titre la somme de 200 000 euros,

A défaut,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de déterminer le montant de cette indemnité d'éviction et nommer un expert judiciaire à cette fin :

** en tenant compte de la perte du fonds de commerce mais aussi du droit au bail notamment,

** en déterminant si le fonds de commerce est transférable ou s'il est appelé à disparaître, notamment au regard de la dépendance de l'activité à l'emplacement des locaux et de la nature de la clientèle (locale ou dispersée) et de la possibilité de trouver un local équivalent dans une même zone,

** en tenant compte de la valeur marchande du fonds de commerce, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, des éventuels troubles commerciaux causés par l'éviction et de tout autre élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction,

- dire et juger que la société CLBA restera dans les lieux objet du bail jusqu'au paiement complet de l'indemnité d'éviction,

- condamner la S.C.I. DORVAL à payer à la société CLBA une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'instance ;

Pour l'exposé des explications et moyens de l'appelante, il est expressément référé à ses conclusions ;

MOTIFS

I- Sur la demande de l'appelante au titre du rejet des conclusions de l'intimée

Attendu que la demande de la société CLBA au titre du rejet, pour tardiveté, des conclusions de l'intimée remises au greffe le 19 décembre 2024, est sans objet désormais puisque le conseiller de la mise en état les a d'ores et déjà déclarées irrecevables par ordonnance du 10 mars 2025 ;

Attendu que, compte tenu de ce rejet, la cour fera application des dispositions de l'article 954 al 6 du code de procédure civile, en sa version applicable aux appels engagés, comme en l'espèce, avant le 1er septembre 2024, aux termes desquelles la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; qu'il sera donc tenu pour acquis que la S.C.I. DORVAL, qui n'a pas conclu utilement, est réputée s'approprier les motifs du jugement querellé ;

II- Sur les "observations" et "conclusions en réponse aux observations de l'intimé (...)" des parties en date, respectivement, du 1er avril 2025 (pour la société DORVAL) et du 2 avril 2025 (pour la société CLBA)

Attendu que par ordonnance du 10 mars 2025, le conseiller de la mise en état a dit la société DORVAL irrecevable en ses conclusions du 19 décembre 2024 pour tardiveté; que cette dernière n'était donc plus recevable à conclure ultérieurement ; qu'aucune demande d'observations ne lui a été adressée par le conseiller de la msie en état ou la cour, si bien que ses "observations" spontanées du 1er avril 2025, qui sont en réalité des conclusions aux fins de rejet de deux demandes de l'appelante prétendument nouvelles, doivent être rejetées des débats comme irrecevables et que, dès lors, les "conclusions en réponse aux observations de l'intimé suite à l'ordonnance de la mise en état du 10 mars 2025" remises au greffe par la S.A.R.L. CLBA le 2 avril 2025, sont sans objet ;

III- Sur la recevabilité de l'appel

Attendu qu'aux termes des dispositions des articles 538 et 528 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse et ce délai court à compter de la notification du jugement querellé ;

Attendu qu'en l'espèce, qui relève incontestablement de la matière contentieuse, la S.A.R.L. CLBA a relevé appel le 10 juillet 2024 d'un jugement rendu le 25 avril 2024, sans qu'il soit prétendu et justifié qu'il aurait été préalablement signifié à l'une ou l'autre des parties par l'une ou l'autre ; que cet appel est donc recevable au plan du délai pour agir ;

IV- Sur le fond des demandes de la société CLBA

Attendu que si devant les premiers juges la société CLBA n'avait ni chiffré sa demande au titre de l'indemnité d'éviction, ni demandé subsidiairement une mesure d'expertise, ces demandes, formulées pour la première fois en appel, sont recevables, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, comme étant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions formulées en première instance, savoir l'invalidation du congé litigieux et la demande d'une indemnité d'éviction alors non quantifiée ;

IV-1- Sur la demande de la société CLBA au titre du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction

Attendu que la S.A.R.L. CLBA, preneur, s'est vu signifier le 27 janvier 2021, par la S.C.I. DORVAL, bailleur, un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction du bail commercial conclu entre elles deux suivant acte sous seing privé du 15 mai 2012, relativement au local commercial n° 3 d'une superficie de 75,65 m2 sis au rez-de-chaussée du bâtiment "DORVAL" de la [Adresse 8] à [Localité 4] ;

Attendu qu'elle demande la nullité de ce congé à raison de l'absence prétendue de mise en demeure préalable ;

Attendu que les premiers juges, dont l'intimée est réputée s'approprier les motifs de leur jugement, ont débouté ladite société de toutes ses demandes au motif que par l'effet du commandement de payer demeuré infructueux qui avait été délivré à la société CLBA le 9 octobre 2020 le bail était résilié de plein droit depuis plus de deux mois avant la délivrance du congé litigieux ;

Or, attendu qu'il est justifié aux débats que par arrêt du 15 novembre 2021, la cour d'appel de ce siège, saisie d'un appel à l'encontre d'une ordonnance de référé du 12 février 2021 qui avait constaté la résiliation de plein droit dudit bail par l'effet du commandement du 9 octobre 2020, a infirmé cette ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de cette résiliation, et ce au motif qu'en suite de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde au profit du preneur défaillant par jugement du 19 avril 2021, une telle demande était devenue irrecevable ; que c'est donc à tort que le tribunal mixte de commerce, en son jugement déféré, a rejeté l'ensemble des demandes de la société CLBA sur le fondement de cette prétendue résiliation de plein droit que la cour a fini par rejeter, si bien qu'il appartient à la même cour d'examiner au fond les demandes et moyens proposés en appel par l'appelante ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, cependant que s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du cet alinéa ;

Attendu qu'il s'en déduit qu'en l'absence de mise en demeure préalable par acte d'huissier de justice ou en cas de nullité de cette mise en demeure, le congé avec refus de renouvellement n'est pas nul mais est privé d'effet en ce qui est de la seule dispense de paiement par le bailleur d'une indemnité d'éviction, ce congé conservant en revanche ses effets en ce qui est du non-renouvellement du bail ; qu'en effet, la nullité du congé n'est prévue que par l'alinéa 5 de l'article L145-9 du code de commerce et n'a trait qu'à un congé qui ne mentionnerait pas ses motifs et l'indication que le locataire qui entend soit le contester soit demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;

Attendu qu'en l'espèce, la société CLBA prétend, non pas que le congé litigieux n'était pas motivé, mais qu'il n'avait pas été précédé, pour les griefs qui y étaient mentionnés, d'une mise en demeure répondant aux exigences de l'article L145-17 précité, cette mise en demeure étant nulle, selon elle, en application de cet article ;

Attendu qu'il ressort du congé délivré à l'appelante, par acte de commissaire de justice, le 27 janvier 2021 à la demande de la S.C.I. DORVAL, produit en pièce 9 du dossier de la société CLBA, qu'il est fondé sur les motifs suivants :

- non-paiement des loyers pour un montant arrêté à cette date de 11 845,81 euros,

- non-paiement des consommations d'eau d'avril 2018 au 8 juillet 2020 pour un montant de 12 666,15 euros,

- réalisation de travaux de pose d'une cloison et d'une citerne dans le local loué sans autorisation, en violation de l'article 3 du bail ;

Attendu qu'il y a là autant de motifs graves et légitimes de non-renouvellement du bail; que, plus encore, chacun de ces motifs constitue à lui seul un motif grave et légitime; qu'en outre, ce congé reproduit l'alinéa 5 de l'article L145-9 du code de commerce et a bien été délivré par acte extrajudiciaire, si bien qu'il n'encourt aucune nullité sur le fondement de ce texte ;

Mais attendu que ce congé, compte tenu de ses motifs, devait, pour exonérer le bailleur de toute indemnité d'éviction au profit du preneur, être précédé d'une mise en demeure adressée à ce dernier dans les termes de l'article L145-17 du code de commerce ;

Attendu que la société CLBA ne conteste pas avoir reçu une telle mise en demeure datée du 4 août 2020 (et non du 4 mai 2020 comme indiqué par erreur (cf pièce 16 du dossier de l'appelante), par acte d'huissier de justice du 9 octobre 2020, mais l'estime nulle et de nul effet au motif qu'elle ne répond pas aux conditions de forme imposées par l'article L145-17 précité, et ce :

- en ne listant pas les motifs liés audit congé, notamment celui de l'arriéré de loyers,

- en ne reproduisant pas le 1° de cet article ;

Attendu qu'en effet, la seule lecture de cette mise en demeure réalisée par le conseil de la société DORVAL révèle que si deux des trois griefs ayant motivé le congé y sont mentionnés (non-paiement des consommations d'eau et réalisation de travaux sans autorisation du bailleur), d'une part, le délai qui y a été donné à la société CLBA pour y remédier n'était que de 15 jours et non point du mois imposé par l'article L145-17 précité et, d'autre part et surtout, les termes de l'alinéa I de cet article n'y sont nullement reproduits ; qu'il s'agit là d'une cause de nullité de cette mise en demeure ; et qu'en suite de cette nullité la cour ne peut que constater que le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction n'a pu entraîner valablement que le non-renouvellement du bail, à l'exclusion de la déchéance du preneur de son droit à indemnité d'éviction ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions de fond et, statuant à nouveau, de dire que la société CLBA a droit à une telle indemnité et que si le bail a valablement pris fin elle pourra se maintenir dans les lieux qui en sont l'objet jusqu'à complet paiement de ladite indemnité par la société DORVAL ;

IV-2- Sur le montant de l'indemnité d'éviction

Attendu que l'indemnité d'éviction due au locataire par le bailleur en contrepartie financière du refus de renouvellement du bail commercial doit, en application de l'article L145-14 du code de commerce, couvrir l'intégralité du préjudice subi par ledit locataire et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Attendu qu'en l'absence d'indication contraire des parties, la cour ne peut que retenir l'usage dominant des professions commerciales qui consiste dans la méthode par le chiffre d'affaires imposant de prendre en considération la moyenne des chiffres d'affaires des trois derniers exercices et d'y appliquer un coefficient apprécié à l'aune de l'activité exercée dans les lieux loués ;

Attendu qu'en l'espèce la société CLBA sollicite une indemnité totale de 200 000 euros en justifiant d'un chiffre d'affaires moyen annuel, sur la base des trois exercices comptables 2021 à 2023 et des bilans comptables de 2022 et 2023 produits en pièces 17 et 18, de 238 848,66 euros, (soit 221 529 euros en 2021, 260 503 euros en 2022 et 234 514 euros en 2023) ; qu'elle exploite, dans le local litigieux, une laverie automatique qui est par nature très dépendante du secteur géographique où elle est implantée compte tenu des spécificités de la clientèle d'une telle entreprise ; qu'en particulier, une forte densité démographique est favorable à ce type de services ; que, par ailleurs, la libération du local va imposer d'importants frais de déménagement des machines à laver et sèches linge qui s'y trouvent, puisqu'il s'agit d'une entreprise, non pas de personnels, mais de lourds matériels ; que, dès lors, le coefficient d'un peu plus de 80 % que propose implicitement, mais nécessairement, l'appelante pour aboutir à une demande de 200 000 euros, apparaît justifié ; qu'enfin, en comparaissant en appel sans conclure dans les délais réglementaires et, partant, sans produire une quelconque pièce, la société DORVAL s'interdit de contester utilement le préjudice évalué par la locataire évincée à ladite somme ; qu'il y a donc lieu, sans avoir à recourir à une mesure d'expertise qui ne peut être ordonnée pour permettre à l'intimée défaillante de pallier cette défaillance en émettant devant l'expert des contestations qu'elle n'a pu valablement présenter en procédure d'appel, de condamner la société DORVAL à payer à la société CLBA la somme de 200 000 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

V- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que, succombant en cause d'appel, la société DORVAL supportera tous les dépens de première instance et d'appel, si bien que le jugement déféré sera encore infirmé du chef, cette fois, des premiers de ces dépens ;

Attendu qu'en équité elle devra indemniser la société CLBA de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 5 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Rejette des débats les "observations" de la S.C.I. DORVAL en date du 1er avril 2025,

- Dit recevable l'appel formé par la S.A.R.L. CLBA à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 25 avril 2024,

- Infirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Dit nulle et de nul effet la mise en demeure préalable datée du 4 août 2020 et signifiée à la société CLBA le 9 octobre 2020,

- Dit par suite que le congé avec refus de nouvellement et refus d'indemnité d'éviction signifié à la société CLBA par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2021, n'a d'effet que pour le non-renouvellement du bail commercial en date du 15 mai 2012,

- Le requalifie en conséquence en congé avec refus de renouvellement et indemnité d'éviction au profit du preneur évincé,

- Condamne la S.C.I. DORVAL à payer à la S.A.R.L. CLBA la somme de 200 000 euros à titre d'indemnité d'éviction,

- Dit que la S.A.R.L. CLBA est autorisée à rester dans les lieux anciennement loués jusqu'à complet paiement entre ses mains de ladite indemnité,

- Condamne la S.C.I. DORVAL à payer à la S.A.R.L. CLBA la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.