CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 8 janvier 2026, n° 21/18391

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte authentique du 20 juillet 1979, Mme [WT] [SX] a donné à bail à la Société Générale des locaux commerciaux situés [Adresse 13] à [Localité 1], pour une période de quinze années avec une durée ferme de neuf années, à compter du 1 er août 1979 pour expirer le 31 juillet 1994.

L'assiette du bail portait sur les lots n° 15 (appartement), 9 (local commercial au rez-de-chaussée), 2 (cave) et 3 (cave).

S'agissant de sa destination contractuelle, le bail commercial prévoit une destination tous commerce ainsi mentionnée : les locaux faisant l'objet du présent bail devront être affectés à usage commercial à l'exclusion de toute installation industrielle ou artisanale. Le preneur aura la faculté d'y exercer tous commerces à l'exception des commerces bruyants, incommodes ou insalubres, et dans le cadre des obligations du règlement de copropriété.

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 16 décembre 1994, appelé 'avenant de renouvellement à bail commercial', Mme [WT] [SX] a consenti un renouvellement du bail à la Société Générale pour une durée de neuf années à compter du 1 er août 1994 pour expirer le 31 juillet 2003.

L'avenant prévoyait la restitution par la preneuse des locaux du premier étage (appartement), de sorte que les locaux sont désormais décrits ainsi: 'Les locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol portant les numéros de lots 9 - 2 et 3 consistant en un local et deux caves, tels que décrits au bail primitif'.

La bailleresse étant décédée, la succession est actuellement ouverte.

Les héritiers et légataires à titre universel sont :

- Mme [V] [D] [O] [SX] épouse [I],

- M. [E] [NU] [T] [SX] (Mme [IR] [OB] [SX] et M. [EV] [SX] ont repris l'instance de ce dernier, décédé en décembre 2014),

- Mme [L] [H] [B] [SX] épouse [GC],

- M. [C] [G] [GC],

- Mme [X] [J] [GC],

- M. [S] [BP] [GC],

- M. [K] [Z] [GC],

- Mme [P] [Y] [N],

- M. [M] [W] [SX],

- Mme [R] [IR] [SX] épouse [JY],

Aux termes d'un acte sous seing privé des 15 et 22 janvier 2004, les parties sont convenues de renouveler le bail venu à expiration pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er août 2003 pour se terminer le 31 juillet 2012. Lors de ce renouvellement, le loyer a été porté à la somme de 31.005 € par an HT et HC.

Les autres clauses et condition du bail sont restées inchangées.

Suivant exploit d'huissier du 25 mars 2014, la Société Générale a signifié à la bailleresse sa demande de renouvellement de son bail à compter du 1 er avril 2014 pour une durée de neuf années et pour un loyer de 35 072 euros par an.

Le loyer annuel en 2014 s'élevait alors à la somme de 42.376 € HT et HC par an.

Le principe du renouvellement était acquis en application de l'article L 145-10 du code de commerce, faute de réponse de la part des bailleurs dans le délai de trois mois à compter de la signification de la demande de renouvellement de bail mais il n'a pas été trouvé d'accord entre les parties sur le prix du loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014.

La Société Générale a engagé la présente procédure en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par mémoire préalable signifié par exploits d'huissier de justice des 29 et 30 mars 2016, la société locataire a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014 à la valeur locative des locaux loués qu'elle a évaluée à la somme de 13.500 € par an.

Selon exploits d'huissier de justice des 5,11, 12, 13, 14 et 20 avril et 3 mai 2017, la société locataire a fait assigner Mme [V] [SX], M. [E] [SX], Mme [L] [SX], [C], [X], [S], [K] [GC], [M] et [R] [SX], [P] [N] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) de Grasse aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014 à 13 500 euros par an.

Par jugement avant-dire droit en date du 5 septembre 2017, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes :

- constate l'accord des parties sur le renouvellement du bail commercial à compter du1er avril 2014 pour une nouvelle période de neuf ans,

- ordonne la réalisation d'une expertise,

- dit n'y avoir lieu à fixation d'un loyer provisionnel,

- réserve les demandes et les dépens,

- ordonne l'exécution provisoire.

L'expert judiciaire initialement désigné, Mme [F] [A], refusait la mission au motif qu'elle avait déjà effectué plusieurs expertises amiables pour la Société Générale.Mme [CG] [AM], désignée en remplacement, refusait également la mission d'expertise judiciaire. Elle était remplacée par M. [M] [U].

L'expert judiciaire désigné, M [M] [U], déposait son rapport le 20 mai 2020 aux termes duquel il estimait la valeur locative, à la date de renouvellement du bail au 1er avril 2014, à de 36.300 € par an HT et HC et le loyer plafond sur la base indiciaire à la même date à 42.248,57 € par an.

Par jugement du 17 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux de [Localité 17] se prononçait en ces termes :

- fixe le loyer du bail renouvelé entre la Société Générale d'une part et Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M. [K] [GC], Mme [L] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC] d'autre part à la somme annuelle de 29.330 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 s'agissant des locaux commerciaux situes [Adresse 12] à [Localité 15],

- dit que les intérêts au taux légal sur les loyers trop-percus par Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC],M. [K] [GC], Mme [L] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC] seront dus à compter du 12 avril 2017 pour le trop-perçu à cette date et à compter de la date des règlements pour le surplus,

- ordonne la capitalisation des intérêts

- dit n'y avoir lieu a l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

- dit que les dépens, comprenant les frais d'expertise, seront partages par moitié entre d'une part la Société Générale et d'autre part Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M.[K] [GC], Mme [X] [GC], M. [S] [GC].

- ordonne l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 28 décembre 2021, il était interjeté appel de ce jugement par Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M.[K] [GC], Mme [L] [SX] Mme [X] [GC], M. [S] [GC].

La déclaration d'appel était rédigée en ces termes :Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu'il :

- fixe le loyer du bail renouvelé entre la Société Générale d'une part et Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M. [K] [GC], Mme [L] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC] d'autre part à la somme annuelle de 29.330 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 s'agissant des locaux commerciaux situés [Adresse 12] à [Localité 15],

- dit que les intérêts au taux légal sur les loyers trop-perçus par Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M. [K] [GC], Mme [L] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC] seront dus à compter du 12 avril 2017 pour le trop-perçu à cette date et à compter de la date des règlements pour le surplus,

- ordonne la capitalisation des intérêts,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens, comprenant les frais d'expertise, seront partagés par moitié entre d'une part la Société Générale et d'autre part, Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M. [K] [GC], M.[K] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC],

- ordonne l'exécution provisoire.

Au cours de la procédure pendante devant la cour d'appel, M.[E] [SX] décédait.

Ses héritiers, Mme [IR] [OB] [SX] et M. [EV] [SX] reprenaient l'instance et intervenaient volontairement à l'instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 14 octobre 2025.

Conclusions des parties :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, les appelants demandent à la cour de:

vu l'article 16 du code de procédure civile

- recevoir l'intervention volontaire de M. [EV] [SX] et de Mme [IR] [OB] épouse [SX], venant aux droits de M. [E] [SX] en leur qualité d'héritiers,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 29.330 € hors taxes et hors charges à

compter du 1 er avril 2014,

- dit que les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus seront dus à compter du 12

avril 2017 pour le trop perçu à cette date, et à compter de la date des règlements pour

le surplus,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

et statuant à nouveau :

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014 à un montant hors taxes et hors charges de 49.568,62 €

subsidiairement,

fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014 à un montant hors taxes et hors charges de 40.946.18 €

en tout état de cause :

- condamner la Société Générale à payer à l'hoirie [SX] le différentiel entre les sommes payées depuis le 1 er avril 2014 et le loyer du bail renouvelé qui sera fixé, outre indexation,

- dire que le différentiel entre le loyer payé et le loyer du bail renouvelé portera intérêts de plein droit à compter de la date d'effet du loyer renouvelé, et que les intérêts échus depuis au moins une année seront capitalisés, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

- débouter la Société Générale de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la Société Générale à payer à l'hoirie [SX] une somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Société Générale aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d'expertise judiciaire, et d'appel

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 202 5, la SA Société Générale demande à la cour de:

vu l'article 16 du code de procédure civile, les articles R 145-3, R 145-7 et R 145-11 du code de commerce,

- confirmer le jugement du 17 novembre 2021 en toutes ses dispositions en ce qu'il a :

- fixé le loyer du bail renouvelé au 1 e avril 2014 à la somme de 29.330 € HT et HC par an,

- jugé que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter du 12 avril 2017 et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,

- ordonné la capitalisation des intérêts.

en toute hypothèse,

- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner les bailleurs à payer à la Société Générale une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les bailleurs au paiement des entiers dépens dont la totalité des frais d'expertise judiciaire,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 14 octobre 2025.

MOTIFS

Selon l'article L145-33 du code de commerce :Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1 Les caractéristiques du local considéré,

2 La destination des lieux,

3 Les obligations respectives des parties,

4 Les facteurs locaux de commercialité,

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Selon l'article R145-3 du code de commerce :Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les valeurs suivantes doivent être retenues :

- le jugement du 17 novembre 2021 a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail commercial à compter du1er avril 2014 pour une nouvelle période de neuf ans,

- le rapport de l'expert judiciaire, déposé le 20 mai 2020, retient une valeur locative de 36.300 € HT et HC par an au 1er avril 2014 et un loyer plafond de 42.248,57 €.

- le jugement a fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 29.330 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014,

- les appelants (ayants droits de la bailleresse) demandent à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er avril 2014 à un montant hors taxes et hors charges de 49.568,62 € ou subsidiairement de 40.946.18 € au 1er avril 2014, tandis que la preneuse sollicite la confirmation du jugement et un loyer fixé au bail renouvelé du 1 er avril 2014 à la somme de 29.330 € HT et HC par an,

1-sur les rapports d'expertise

Il est de principe, d'une part, qu'un rapport d'expertise amiable, soumis à la libre discussion des parties ne peut être écarté et, d'autre part, que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.

En outre, il appartient à la juridiction, même en présence d'un rapport d'expertise judiciaire, d'apprécier souverainement la valeur locative des biens loués

En l'espèce, la cour dispose, pour se prononcer sur la valeur locative, notamment de deux rapports d'expertise, le rapport d'expertise judiciaire de M. [M] [U] (déposé le 20 mai 2020) et un rapport d'expertise-amiable de Mme [A] , produit par l'intimée preneuse, daté du 29 juillet 2020, laquelle a la qualité d'expert auprès de la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Les appelants estiment que le premier juge se serait exclusivement fondé sur le rapport d'expertise amiable pour déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2014 et que pour cette seule raison, la décision critiquée encourrait donc la réformation. Cependant, le premier juge a procédé dans son jugement, pour chaque paramètre lui permettant d'aboutir au montant du loyer renouvelé, à une analyse comparée des deux rapports d'expertise en expliquant à chaque fois pourquoi il choisissait de s'aligner sur les indications chiffrées de Mme [A] plutôt que celles de M. [U].

Le jugement ne saurait être infirmé au motif qu'il se serait exclusivement fondé sur le rapport d'expertise amiable versé aux débats par l'une des parties.

La cour pourra également souverainement apprécier la valeur et la portée de chacun de ces deux rapports judiciaire et amiable, sur chacun des paramètres chiffrés en litige en les comparant.Pour autant, cela ne signifie pas que la cour ne puisse pas se faire sa propre opinion sur les données du litige et cela ne signifie pas non plus qu'elle ne puisse pas arriver à des chiffres similaires à ceux proposés par l'expert amiable.

La cour rappelle aussi pour la fixation du loyer du bail renouvelé, il est fait application de l'article'R.'145-11 du code de commerce, de sorte que le loyer doit être égal à la valeur locative et être déplafonné de plein droit, s'agissant d'une agence bancaire ayant la nature d'un bureau-boutique.

2-sur la surface utile

Les experts judiciaire et amiable ont respectivement retenu une surface utile totale de 130,64 m2 et de 119,18 m2.

Pour s'opposer à la surface utile retenue par l'expert amiable et dire que seule celle proposée par l'expert judiciaire doit être entérinée, les héritiers du bailleur affirment que la Société Générale n'a jamais contesté, pendant le cours de l'expertise judiciaire, le relevé des surfaces utiles effectué et qu'elle n'explique pas quelle différence de mesurage et de recoupement pourrait expliquer que le travail de l'expertise amiable sont considéré comme plus pertinent.

La preneuse intimée demande au contraire à la cour de retenir la surface utile de 119,18 m2 avancée par l'experte amiable, tout comme l'a fait le premier juge. Pour conforter sa position, la banque affirme qu'il n'est pas contesté que l'expert judiciaire a intégré des surfaces au rez-de-chaussée qui n'auraient pas dû l'être (ces surfaces relèvent en effet du lot n°10 , lequel appartient à un autre propriétaire, qui n'est pas dans la cause).

En l'espèce, il résulte de l'analyse comparée des deux rapports d'expertise (judiciaire et amiable) que l'expert judiciaire a retenu une surface utile de 84,01 m2 au rez-de-chaussée alors que l'expert amiable de la concluante retient, pour sa part, un chiffre 73,83 m2, soit une différence de 10,18 m2. Or, pour faire son calcul, l'experte amiable s'est interrogée sur les limites réelles des lots loués à la preneuse et s'est attachée à rétablir les surfaces actuelles et leur répartition.

Ainsi que l'a relevé le premier juge, le rapport d'expertise amiable est mieux argumenté que celui de l'expert judiciaire sur la question des surfaces utiles, de sorte que la cour adoptera également à son tour la surface utile proposée par l'experte amiable c'est-à-dire une surface réelle utile de 119, 18 mètres carrés.

3-sur la surface pondérée

Les experts judiciaires et amiable proposent respectivement une surface pondérée de 69,92 mètres carrés et 62 mètres carrés.

Concernant le coefficient de pondération du rez-de-chaussée, les appelants demandent à la cour de retenir qu'il doit être égal au chiffre 1, faisant valoir que le tribunal a, à tort, tout comme l'experte amiable, fait application des coefficients de pondération préconisés dans la 4 ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, cette charte n'étant aucunement une norme impérative.

L'intimée soutient au contraire que tant le premier juge que l'experte amiable ont eu raison de déterminer une surface pondérée pour le rez-de-chaussée et d'utiliser, pour cela, la méthode de pondération préconisée par la charte de l'expertise en évaluation immobilière de 2012, en vigueur d'octobre 2012 au 1er juillet 2015, laquelle est applicable en l'espèce conformément à la jurisprudence rendue pour des locaux de banque.

La Société Générale ajoute que l'expert judiciaire a pondéré à un coefficient de 1 toutes les surfaces sur 15 mètres de profondeur, au mépris des préconisations de la charte de l'expertise qui s'appliquent bien à des locaux de bureaux en boutique telle qu'une agence bancaire. Elle précise que la pondération de l'expert judiciaire a conduit à gonfler la surface pondérée de manière totalement arbitraire pour retenir une valeur locative haute. Pour la preneuse, la méthode de l'experte amiable, qui se base sur les coefficients de pondération issus de la charte est meilleure.

Tout d'abord, il n'est pas contesté par les parties que la preneuse exerce une activité d'agence bancaire de la Société Générale. Les locaux litigieux sont donc destinés exclusivement à une activité de banque avec néanmoins une tâche de réception de la clientèle s'exerçant dans une boutique. Si les locaux sont assimilés à des locaux à usage de bureaux, il s'agit d'une boutique, comme les magasins et boutiques accueillant d'autres activités, étant précisé que ladite boutique se compose d'une devanture avec de larges baies vitrées, d'une enseigne destinée à attirer le public, au nom de la Société Générale.

En outre, les photographies prises par l'expert judiciaire mettent en évidence le fait que les locaux sont parfaitement adaptés à l'accueil du public, avec des espaces dédiés au public et des panneaux publicitaires à l'intérieur même de l'agence bancaire. Le local est par ailleurs situé en rez-de-chaussée et donne directement sur la rue, il est très accessible aux clients de la banque. L'expert judiciaire précise que l'emplacement est commercialement favorable.

Il s'agit donc d'un commerce relevant de la catégorie des bureaux-boutiques, pour lequel il y a lieu de faire application d'une pondération qui doit représenter la valeur relative des différentes parties du local loué, les surfaces des boutiques n'étant pas identiques. La vraie surface de l'agence bancaire présente différents endroits qui n'ont ni la même valeur d'utilisation ni la même valeur commerciale.

La cour se conformera donc à l'usage d'appliquer pour les bureaux-boutiques, comme en l'espèce, la même pondération des surfaces que pour celles des boutiques, et ce en tenant compte de la charte de l'expertise en évaluation immobilière en vigueur d'octobre 2012 au 1er juillet 2015.

C'est donc à tort que l'expert judiciaire a refusé de faire application de la charte de l'expertise et n'a appliqué aucun coefficient de pondération sauf par exception (patio, vestibule salle de réunion).La cour pourra en revanche utilement exploiter les données du rapport d'expertise amiable de Mme [A], laquelle a fait justement application des recommandations de la charte de l'expertise en vigueur au moment de la date de renouvellement du bail commercial (2012).

- 3-1 sur le coefficient de pondération applicable au patio

Pour déterminer la surface pondérée du patio, l'expert judiciaire a fait application d'un coefficient de pondération de 0,15 pondérant la surface utile de cette pièce de 28,12 m2 à 4,31 m2. De son côté, l'experte amiable a retenu, pour ce même patio, une surface réelle de 23,08 mètres carrés, a appliqué un coefficient de 0,20 pour obtenir une surface pondérée de 4,62 mètres carrés.

Pour les appelants bailleurs, le coefficient de pondération du patio devrait être de 1 et la surface pondérée du patio devrait donc correspondre à sa surface utile (28,12 mètres carrés).Subsidiairement, toujours selon eux, la pondération doit être fixée à 0,40, telle qu'une annexe ou encore une mezzanine, soit une surface pondérée de 11,48 mètres carrés (28,12 x 0,40) , ce qui est conforme à la méthode générale de pondération.

Ils précisent que la banque a décidé de transformer une pièce exploitable à usage de bureau en un patio, non accessible à la clientèle, ce qui ne saurait entraîner une quelconque minoration de pondération de surface en sa faveur.

Pour la preneuse, la contestation des bailleurs est infondée car il faut tenir compte de la configuration des lieux à la date du renouvellement du bail, en application de l'article R 145-3 du code de commerce, de sorte qu'il est impossible de pondérer le patio à un coefficient de 1. Elle revendique subsidiairement un coefficient de 0,4, bien qu'il ne soit pas justifié, pour un patio non accessible à la clientèle et non essentielle à l'activité du locataire.

Les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

En l'espèce, il est acquis aux débats que la preneuse a pris la décision d'aménager l'une des pièces louées en un patio, non accessible à la clientèle, alors que ladite pièce servait auparavant, au moment de la conclusion du bail initial, d'entrepôt et constituait donc une surface exploitable.

Ainsi, le bail initial décrit les lieux loués en énonçant qu'une des surfaces louées constitue un entrepôt. Ensuite, l'avenant le plus récent, des 15 et 22 janvier 2004, confirme l'existence de l'entrepôt tout en émettant seulement une observation en ces termes: 'observation faite que l'entrepôt a été transformé en une pièce couverte d'une verrière au fonds dudit magasin, ledit local à la jouissance exclusive de la cour comme il sera indiqué ci-après'.

Les clauses de cet avenant des 15 et 22 janvier 2004 engagent les parties, en application de l'article L 145-10 alinéa 3 du code de commerce, selon lesquelles le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Ainsi, tous les baux liant les parties définissent la pièce litigieuse comme un entrepôt et non comme un patio extérieur (selon les termes de l'expert judiciaire) ou non comme un espace extérieur végétalisé (selon les termes de l'experte amiable).

La décision de la preneuse de ne pas exploiter la surface de cette pièce et de la neutraliser en un patio non accessible à la clientèle constitue donc un choix de gestion unilatéral de sa part qui n'est pas opposable aux bailleurs appelants du point de vue du calcul de la valeur locative et ce indépendamment du point de savoir si les travaux étaient contractuellement autorisés ou non.

Au regard de la fourchette des coefficients de pondération applicables pour une réserve ou des locaux techniques, telle que recommandée par la charte de l'expertise en évaluation immobilière 4 ème édition, 2012, il y a lieu de retenir pour cette pièce transformée en un patio, une surface réelle de 23,08 mètres carrés, d'appliquer un coefficient de 0,40 (conformément à la demande subsidiaire des bailleurs appelants quant au coefficient applicable ), ce qui aboutit à une surface pondérée de 9,23 mètres carrés.

La cour retient donc, pour le patio, une surface pondérée de 9,23 mètres carrés.

- 3-3 sur le coefficient de pondération applicable au vestibule du sous-sol

Les experts judiciaire et amiable ont respectivement pondéré à 0,15 et 0,25 le vestibule du sous-sol.

Pour les bailleurs appelants, cette pièce, qui est ouverte au public et qui permet l'accès à la salle des coffres, doit être affectée d'un coefficient qui ne saurait être inférieur à 0,25, comme la salle de réunion. Pour la preneuse intimée, le vestibule litigieux n'a pas d'intérêt particulier, il conduit à une pièce qui ne fait pas partie de l'assiette du bail. Elle ajoute que rien ne justifie de retenir un coefficient de pondération plus élevé de 0,25.

En application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière 4 ème édition, 2012, compte tenu du fait que ce vestibule situé en sous-sol est ouvert au public, qu'il conduit à la salle des coffres (quand bien même cette dernière surface n'est pas comprise dans l'emprise du bail commercial), qu'il présente donc un certain intérêt pour le public, il y a lieu de retenir non le coefficient de pondération de 0,15 proposé par l'expert judiciaire mais celui de 0, 25 préconisé par l'experte amiable.

La surface réelle du vestibule du sous-sol est de 18,21 mètres carrés et compte tenu de l'application d'un coefficient de pondération de 0,25, la cour retient finalement une surface pondérée de 4,55 mètres carrés (et il est fait remarquer que la cour arrive donc à une conclusion plus favorable aux bailleurs, sur ce point, en tenant compte du rapport d'expertise amiable produit par l'agence bancaire).

3-3 sur la surface pondérée globale à retenir

Compte tenu de la surface pondérée du patio retenu par la cour (9,23 mètres carrés), Il résulte de ce qui précède que la surface pondérée des lieux loués s'élève au total à 66,56 mètres carrés.

4-sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L'article R.145-11 prévoit :le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence'.

En l'espèce, les experts judiciaire et amiable retiennent respectivement des prix au mètre carré moyen et par an, pondérés, de 470 euros et 430 euros.

Pour les bailleurs appelants, la cour devra retenir le prix unitaire proposé par l'expert judiciaire de 470 € par m2 pondéré annuel, faisant observer que ce dernier écarte les références concernant le loyer de la SMC située [Adresse 26], l'étage n'étant pas comparable, étant constitué de bureaux dont les loyers sont différents de ceux des bureaux boutiques.

Pour la preneuse intimée, la cour devra écarter le prix unitaire proposé par l'expert judiciaire et retenir, tout comme le premier juge, celui proposé par l'expert amiable. Elle fait valoir que l'expert judiciaire cite en page 18 et 19 de son rapport d'expertise des références postérieures à la date du renouvellement du bail au 1 er avril 2014, qu'il ne cite qu'une seule de référence de banque, que la plupart de ses références sont anciennes et donc non pertinentes.

La Société Générale ajoute que, pourtant,il existe bien des références de banque pertinentes dans le secteur, lesquelles ont été en relevées par l'experte amiable, laquelle les cite dans son rapport amiable en page 17.

En l'espèce, il convient de rappeler que les activités de banque étant assimilées à celles de bureaux, elles échappent au régime du plafonnement découlant de l'article L.145-34 du code de commerce.La valeur locative des locaux est déterminée en appliquant à leur surface pondérée un prix unitaire estimé par comparaison.

En outre, pour déterminer le prix unitaire des locaux de même nature que l'agence bancaire, la cour se référera en particulier utilement au prix unitaire des bureaux-boutiques localisés dans le même endroit ou dans un secteur équivalent.

S'agissant des références retenues pour déterminer un prix unitaire, l'expert judiciaire propose 8 références incluant une seule agence bancaire et deux boutiques (qui ne sont donc pas des bureaux-boutiques).

De son côté, l'experte amiable a relevé, au titre des éléments de comparaison destinés à déterminer le prix unitaire applicable, un nombre plus important de références d'agences bancaires, c'est-à-dire des commerces de même nature que la preneuse. En outre, les trois références bancaires sont situées exactement dans le même secteur géographique que l'agence intimée, soit sur la même place, la [Adresse 25].

Ainsi, comme l'a relevé à juste titre le premier juge, les éléments de comparaison proposés par Mme [A] sont plus pertinents que ceux de M. [U].Compte tenu de tout ce qui précède le prix unitaire annuel pondéré du bail commercial doit être fixé à 430 euros par mètre carré, tout comme mentionné par le premier juge.

5-sur les majorations de valeur locative

Il résulte de l'article L145-33 du code de commerce que la valeur locative est déterminée notamment d'après les obligations respectives des parties.

Concernant les majorations applicables, les parties s'accordent pour que la cour retienne deux majorations de 5 euros chacune c'est-à-dire une majoration totale de 10 %, en raison de la présence des deux clauses suivantes insérées au bail commercial :

- la clause tous commerces excluant néanmoins toute installation industirelle ou artisanale,

- la clause permettant la cession du seul droit au bail (les parties s'accordant sur l'existence de cette clause au sein du bail commercial).

En conséquence, contrairement au premier juge qui n'a pris en considération qu'une seule majoration de 5 %, la cour retient une majoration globale de 10 % conjointement demandée par les parties.

6-sur le calcul de la valeur locative et du montant du loyer renouvelé

Le montant du loyer renouvelé doit être calculé, outre en considération de l'ensemble des éléments énoncés à l'article L 145-33 du code de commerce, à partir des éléments chiffrés suivants:

- une surface pondérée globale des locaux loués de 66,63 m 2,

- un prix au mètre carré moyen pondéré par an de 430 euros,

- une majoration totale cumulée de 10 %.

Le montant du loyer renouvelé au 1 e avril 2014 se calcule donc ainsi : 66,56m² x 430 € = 28 620,80 euros + 10 % au titre des majorations = 31 482,88 €.

Infirmant le jugement, la cour fixe le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2014 à 31 482,88 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 s'agissant des locaux commerciaux situés [Adresse 12] a [Localité 15].

7-sur les restitutions et les intérêts

L'article 1155 ancien du code civil dispose :Néanmoins, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.La même règle s'applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur.

En vertu de l'article L 111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Il est de principe que la décision rendue en appel venant modifier celle de première instance et se substituant à celle-ci, elle constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre les éventuelles restitutions.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il dit que dit que les intérêts au taux légal sur les loyers trop-perçus par Mme [V] [I], Mme [P] [N], Mme [R] [JY], M. [M] [SX], M. [E] [SX], M. [C] [GC], M. [K] [GC], Mme [L] [GC], Mme [X] [GC] et M. [S] [GC] seront dus à compter du 12 avril 2017 pour le trop-perçu à cette date et à compter de la date des règlements pour le surplus.

De plus, le juge des loyers a pour seule compétence, en application des dispositions de l'article R.'145-23 du code de commerce, de fixer le prix du loyer et non de condamner au paiement de celui-ci.

La cour rejette donc la demandes des bailleurs appelants de condamnation de la preneuse à leur payer un arriéré de loyers, étant précisé que cet arrêt vaut titre exécutoire.

8-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, la cour condamne les bailleurs appelants, qui sont à l'origine de cette procédure en appel, aux entiers dépens exposés par les parties à hauteur d'appel et à payer une somme de 4000 euros à la preneuse au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement de première instance est en revanche confirmé du chef de l'article 700 et des dépens (en ce compris en ce qu'il partage par moitié les dépens et les frais d'expertise judiciaire entre les parties), la décision de première instance ayant statué dans l'intérêt des deux parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

- confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf s'agissant de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- fixe le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2014 à 31 482,88 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 s'agissant des locaux commerciaux situés [Adresse 12] à [Localité 15],

- rejette la demandes des consorts [SX] de condamnation de la Société Générale à leur payer un arriéré de loyers,

- condamne les consorts [SX] à payer à la SA Société générale la somme de 4000 euros pour ses frais au titre de l'article 7000 du code de procédure civile exposés à hauteur d'appel,

- condamne les consorts [SX] aux entiers dépens exposés par les parties à hauteur d'appel.