CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 9 janvier 2026, n° 25/04447

La société Immobilière Edouard VII, aux droits de laquelle est venue la Société Foncière Lyonnaise et désormais la société Colonial SFL Socimi, a donné à bail commercial à la société Nejidis, aux droits de laquelle se trouve la société Leo WW, divers locaux dépendant d'un immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 12].

Ce bail, soumis au régime de la propriété commerciale, conclu pour une durée de douze ans à compter du 1er juin 1999, s'est poursuivi par tacite prolongation depuis son échéance contractuelle.

Un premier litige a opposé les parties, lequel s'est achevé par le désistement d'instance et d'action de la Société Foncière Lyonnaise, constaté par ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2024.

Par acte du 7 octobre 2024, la société Foncière Lyonnaise a fait signifier à la société Leo WW un commandement d'avoir à payer la somme de 120 478,82 euros TTC et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 11 octobre 2024, la société Leo WW a fait assigner la Société Foncière Lyonnaise devant le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris aux fins notamment de désignation d'un expert avec mission de donner son avis, en l'état des activités autorisées, sur la nécessité ou non d'une extraction cuisine pour permettre l'exploitation de ses activités.

Par acte du 14 novembre 2024, la Société Foncière Lyonnaise a adressé un nouveau commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer l'arriéré locatif et à exploiter les locaux loués conformément à la destination contractuelle du bail.

Par ordonnance contradictoire du 21 février 2025, le premier juge a :

- Débouté la société Leo WW de sa demande de désignation d'un expert,

- Condamné la société Leo WW aux dépens et à régler à la Société Foncière Lyonnaise la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration du 27 février 2025, la société Leo WW a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Par acte du 15 septembre 2025, la société Leo WW a signifié à la Société Foncière Lyonnaise une demande de renouvellement de son bail au visa de l'article L.145-10 du code de commerce.

Par acte du 28 octobre 2025, la société Colonial SFL Socimi a signifié à la société Leo WW son refus de renouvellement du bail aux motifs de l'acquisition de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 novembre 2025, la société Leo WW demande à la cour de :

- Juger recevable et bien fondé son appel ;

- Réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance critiquée ;

Et statuant de nouveau,

- « Accueillir ses prétentions au visa de l'article 145 du code de procédure civile et les juger recevables, la saisine du juge des référés étant antérieure à tout procès et fondées, la solution du litige opposant les parties supposant que le tribunal au fond puisse apprécier du respect ou non par le bailleur de son obligation de délivrance ;

- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour, lequel aura notamment pour mission celle de donner son avis, en l'état des activités autorisées de vente de produits panifiés, sur la nécessité ou non d'une extraction cuisine pour permettre l'exploitation de ses activités selon la réglementation actuelle et l'expert en outre, dans l'hypothèse de la nécessité d'une extraction, appréciera des modalités selon lesquelles elle est ou non possible, outre les coûts que nécessiterait la création de l'extraction » ;

- Réformer la décision de référé en ce qu'il a été alloué la somme de 3.000 euros à la Société Foncière Lyonnaise par application de l'article 700 ;

- Débouter la société Colonial SFL Socimi de toutes ses demandes, y compris celle présentée au titre de l'article 700 qui n'est justifiée ni en son principe, ni en son quantum;

- Laisser à sa charge le montant de la provision à verser à l'expert ;

- Juger que chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance ;

- Condamner la société Colonial SFL Socimi aux entiers dépens d'appel.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2025, les sociétés Colonial SFL Socimi et Société Foncière Lyonnaise demandent à la cour de :

- Recevoir la société Colonial SFL Socimi, qui est venue aux droits de la Société Foncière Lyonnaise, en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée ;

- Mettre hors de cause la Société Foncière Lyonnaise ;

- Déclarer mal fondé l'appel de la société Leo WW ;

- Confirmer l'ordonnance de référé du 21 février 2025 en toutes ses dispositions ;

En toutes hypothèses,

- Débouter la société Leo WW de toutes ses demandes ;

- Condamner la société Leo WW à verser la somme de 5.000 euros à la société Colonial SFL Socimi qui est venue aux droits de la Société Foncière Lyonnaise, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Leo WW à prendre en charge l'intégralité des dépens d'appel et autoriser la SCP Régnier, représentée par maître Régnier, à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l'intervention volontaire de la société Colonial Socimi et la mise hors de cause de la Société Foncière Lyonnaise

Il résulte du procès-verbal du directeur général de la Société Foncière Lyonnaise en date du 1er octobre 2025 qu'à la suite du traité de fusion signé le 4 mars 2025, la fusion par absorption de la Société Foncière Lyonnaise par la société Inmobilliaria Colonial Socimi est devenue définitive le 1er octobre 2025 entrainant la transmission universelle du patrimoine de la Société Foncière Lyonnaise à la société Colonial SFL Socimi et la dissolution sans liquidation de la Société Foncière Lyonnaise.

La société Colonial Socimi démontrant son existence juridique par la production des attestations du registre du commerce et des sociétés de Madrid des 18 août et 6 octobre 2025 et de l'absorption de la Société Foncière Lyonnaise, il convient de recevoir son intervention volontaire.

En revanche, les sociétés intimées ne démontrent pas la dissolution sans liquidation de la Société Foncière Lyonnaise et sa radiation, l'extrait Kbis, produit en date du 2 juin 2025, n'en faisant pas état et aucun kbis postérieur n'étant produit. Il n'y a donc pas lieu de la mettre hors de cause.

Sur la demande d'expertise

L'article 145 du code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l'existence d'un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, laquelle doit être utile et pertinente et n'impliquer aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité de la demande d'expertise n'est pas discutée par le bailleur, la saisine du juge des référés étant antérieure à celle du juge du fond tendant à l'acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces produites par les parties que le bail signé le 1er juin 1999 pour une durée de douze ans est venu à expiration et s'est poursuivi par tacite prolongation depuis son échéance contractuelle, le bailleur ayant saisi le tribunal judiciaire d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire le 29 janvier 2025 et ayant notifié au preneur son refus de renouveler le bail par acte du 28 octobre 2025.

Il résulte du bail que « les locaux sont destinés à l'usage exclusif de vente de produits panifiés et de petite restauration rapide à consommer sur place ou à emporter. »

La société Leo WW sollicite une expertise aux fins d'obtenir un avis, en l'état des activités autorisées de vente de produits panifiés, sur la nécessité ou non d'une « extraction cuisine » pour permettre l'exploitation de ses activités selon la réglementation actuelle et, le cas échéant, sur les modalités de mise en 'uvre d'une telle extraction. Elle fait valoir que la Société Foncière Lyonnaise lui a transmis un rapport concluant à l'impossibilité dans la configuration actuelle des espaces de l'installation d'une « extraction cuisine ». Elle ajoute qu'elle l'a informée en février 2024 des difficultés d'exploitation liée à l'absence de cette installation et qu'elle lui a rappelé son obligation de lui délivrer un local conforme à la destination contractuelle qui permet la vente de tous produits panifiés.

La société Colonial SFL Socimi s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'une expertise est inutile dès lors qu'en raison du non-respect par le preneur de la destination du bail, celui-ci est résolu par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail, depuis le 3 janvier 2025, un mois après l'envoi du commandement d'avoir à payer l'arriéré locatif et d'exploiter les locaux conformément aux stipulations du bail. Elle précise que la clause résolutoire est automatiquement acquise en cas de manquement du preneur, sans aucune formalité judiciaire. Elle ajoute en outre qu'elle a répondu au preneur qu'elle n'entendait pas renouveler son bail. Enfin, elle rappelle que l'expert ne peut qu'avoir une mission technique et qu'il ne lui appartient pas de donner un avis juridique comme le demande le preneur et qu'il serait en outre inapproprié de faire intervenir un expert dans les locaux du preneur qui ne respecte pas la clause de destination du bail et exploite un restaurant gastronomique.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus judiciairement. En outre, le bénéfice de la clause résolutoire ne peut être invoqué que par un bailleur de bonne foi, celle-ci étant appréciée par le juge saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Colonial SFL Socimi, tant que le juge n'a pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire, le bail n'est pas résolu, quel que soit le manquement invoqué. La seule saisine du juge du fond aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire ne saurait donc empêcher le prononcé d'une mesure d'expertise.

Il n'est pas contesté que le local exploité par la société Leo WW ne dispose pas d'une « extraction cuisine », le bailleur ayant adressé au preneur un rapport daté du 12 octobre 2023 concluant à l'impossibilité d'en installer une « dans la configuration actuelle des espaces. » (pièce n° 3 de l'appelant). Cette étude intitulée « Faisabilité technique extraction cuisine coque M15 », sollicitée par le bailleur, témoigne des échanges entre les parties sur les installations présentes dans la cuisine.

Nonobstant le débat qui existe entre les parties sur le respect par le preneur de la destination du bail au regard des plats qu'il sert, la société Leo WW, qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise. En effet, dans le cadre de l'instance au fond sur l'acquisition de la clause résolutoire, la société Leo WW pourrait être amenée à faire valoir l'absence de bonne foi du bailleur et un éventuel manquement à ses obligations.

L'ordonnance qui a rejeté la demande d'expertise est infirmée. Il est fait droit à la demande de la société Leo WW selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

Le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens. En effet, la partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens de première instance et d'appel resteront donc à la charge de l'appelante.

En équité, il n'y a pas lieu d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance est infirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l'intervention volontaire de la société Colonial SFL Socimi,

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la Société Foncière Lyonnaise,

Infirme l'ordonnance sauf en ce qui concerne les dépens,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder

[W] [C], MH2 ATELIER [Adresse 6], Tél: [XXXXXXXX02], [Localité 14]. : 0603223608

Email : [Courriel 11] avec pour mission de :

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utile à l'accomplissement de sa mission, et notamment le bail et tous les plans nécessaires,

- entendre les parties ainsi que tous les sachants,

- visiter les lieux objets du bail, [Adresse 4] [Localité 1],

- décrire les installations de cuisson présentes dans la cuisine et les extractions éventuelles et dire le cas échéant si ces installations respectent la réglementation en vigueur, pour faire cuire des produits panifiés et des produits de petite restauration rapide dans un local commercial,

- préciser le cas échéant les installations requises selon la réglementation en vigueur pour faire cuire des produits panifiés et des produits de petite restauration rapide dans un local commercial,

- décrire la nature des travaux à réaliser pour faire poser les installations requises, les chiffrer et préciser si des autorisations sont nécessaires,

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis par la société Leo WW du fait de l'absence d'extraction cuisine,

- plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

- du tout, dresser un rapport,

Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal des activités économiques de Paris avant le 1er juin 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Dit que la société Leo WW devra consigner à la régie du tribunal des activités économiques de Paris la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert au plus tard le 15 février 2026 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet;

Désigne pour suivre les opérations d'expertise le juge du contrôle du tribunal des activités économiques de Paris,

Laisse les dépens d'appel à la charge de la société Leo WW qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Déboute la société Colonial SFL Socimi de sa demande au titre des frais irrépétibles.