CA Bordeaux, 2e ch. civ., 8 janvier 2026, n° 22/03215

EXPOSE DU LITIGE

1-Suivant acte notarié du 9 juillet 2008, la sci [Adresse 6] a acquis de la sci du Lac un appartement situé dans l'immeuble « [Adresse 8] », situé [Adresse 2].

La gestion de l'immeuble était confiée à la sarl [Z] en sa qualité de syndic, selon mandat en date du 18 janvier 2010.

Parallèlement, selon mandat du 18 janvier 2010, la sci [Adresse 6] confiait à la sarl [Z] la gestion locative de son appartement.

2- Reprochant à la sarl [Z] des carences en ses qualités de syndic et de gestionnaire locatif, par acte du 26 juin 2019, la sci [Adresse 6] l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation à l'indemniser de ses préjudices et à réaliser des travaux sous astreinte.

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné la sarl [Z] Services à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 60 000 euros au titre de la dépréciation de son bien ;

- débouté la sci [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

- condamné la sarl [Z] Services à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la sarl [Z] services aux dépens de la procédure.

Par déclaration du 5 juillet 2022, la sarl [Z] Immobilier Services a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2023, la sarl [Z] Immobilier Services demande à la cour d'appel de :

Constatant qu'elle n'a commis aucune faute en sa qualité de syndic,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

- l'a condamnée à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 60 000 euros ;

- l'a condamnée à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 3 000 euros ;

- l'a condamnée aux dépens de la procédure ;

- confirmer le surplus du jugement entrepris.

En conséquence, statuant à nouveau,

- débouter la sci [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la sci à lui verser la somme de 3 000 euros au tire de l'article 700 du code de procédure civile, y compris aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Gravellier- Lief-De Lagausie - Rodrigues conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- débouter la sci [Adresse 6] de son appel incident au titre de ses demandes relatives au quantum du préjudice découlant de la dépréciation alléguée du bien ;

- débouter la Sci de son appel incident pour le surplus.

À titre subsidiaire, si la cour considérait qu'elle a engagé sa responsabilité en sa qualité de syndic,

- réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la Sci [Adresse 6].

À titre subsidiaire, si la cour estimait qu'elle a engagé sa responsabilité en sa qualité de gestionnaire locatif,

- débouter la Sci de ses demandes indemnitaires formées à hauteur de 2 107,62 euros et 7 480,024 euros.

4- Dans ses dernières conclusions du 3 janvier 2023, la sci [Adresse 6] demande à la cour d'appel de :

- débouter la Sarl [Z] Immobilier Services en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a retenu la responsabilité de la Sarl [Z] Immobilier Services et l'a condamnée à l'indemniser au titre de la déprécation de son bien (appel incident étant fait sur le quantum de la condamnation) ;

- a condamné la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ;

- a condamné la Sarl [Z] Immobilier Services aux dépens de la procédures de première instance.

- par appel incident, réformer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il :

- a condamné la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de la dépréciation de son bien ;

- a exclu les frais d'huissier de la condamnation de la Sarl [Z] Immobilier Services au titre des dépens de première instance ;

- l'a déboutée du surplus de ses demandes.

Y faisant droit et statuant à nouveau sur ces points,

à titre principal,

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 149 435 euros au titre de la dépréciation de son bien (au lieu et place de la somme de 60 000 euros allouée en première instance).

À titre subsidiaire,

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 65 333 euros au titre de la dépréciation de son bien.

En tout état de cause,

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 41 947,72 euros au titre de la perte de chance de l'obtention d'un revenu locatif ;

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 7 480,24 euros au titre de son préjudice matériel lié aux dépenses engagées après le départ des occupants ;

- dire et juger que la Sarl [Z] Immobilier Services, en sa qualité de mandataire de gestion locative, responsable de ses préjudices ;

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 2 107,62 euros au titre de la mauvaise exécution de son mandat de gestion ;

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services au paiement des entiers dépens de la procédure de première instance, en ce compris les frais d'huissier qu'elle a engagé à hauteur de 1 524,09 euros ;

- condamner la Sarl [Z] Immobilier Services à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d'huissier relatifs au constat réalisé le 25 octobre 2022.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la sarl [Z].

5- Dans le cadre de son appel, la sarl [Z] sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité en sa qualité de syndic de copropriété de la résidence.

Elle rappelle tout d'abord que la résidence [Adresse 8] est située dans une zone prioritaire, à savoir le [Adresse 9], et qu'elle a été dès sa livraison en 2010, la cible de dégradations à répétition.

Elle reproche ensuite au tribunal de ne pas avoir caractérisé l'urgence qui aurait justifié la mise en oeuvre de travaux de réparations, alors qu'elle assure l'administration de l'immeuble avec une trésorerie inexistante, et qu'elle a en tout état de cause fait procéder à des réparations.

La sarl [Z] allègue par ailleurs qu'elle avait trouvé des preneurs pour l'appartement appartenant à la sci, que cette dernière ne justifie ni d'une faute de sa part, ni de la perte de revenus locatifs, ni de son préjudice fiscal, ni enfin de son préjudice tiré de la dépréciation du bien.

Elle ajoute que sa responsabilité ne peut être engagée en qualité de gestionnaire locatif dans la mesure où elle a proposé le bien à la location, et mis en oeuvre les recours nécessaires pour faire cesser les occupations illicites.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du montant des dommages et intérêts alloués.

6- La sci [Adresse 6] sollicite quant à elle la confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité de la sarl [Z] en sa qualité de syndic de la copropriété, mais forme un appel incident en ce qu'il a écarté la responsabilité de cette dernière en sa qualité de gestionnaire locatif.

Elle soutient tout d'abord que le syndic a manqué à son obligation de faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Elle fait valoir que la localisation de la résidence dans une zone prioritaire ne saurait exonérer le syndic de sa responsabilité, alors que la société [Z] a agi comme promoteur, syndic et gestionnaire de la résidence.

Elle ajoute que l'urgence à faire exécuter les travaux de sécurisation et de réparation de l'immeuble est amplement démontrée, mais que le syndic s'est contenté de faire réaliser les menus travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Elle souligne qu'en tout état de cause le syndic est tenu de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

Elle en conclut que la sarl [Z] a laissé la résidence devenir une zone de non-droit, et estime que les manquements de cette dernière lui ont causé une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, lui ont fait courir un risque fiscal, et ont entraîné une perte en capital par la dépréciation de la valeur de l'appartement. A ce titre, elle sollicite la réformation du jugement quant au montant alloué et réclame la somme de 149 435 euros, en faisant valoir qu'elle vient de vendre son bien pour le prix de 138 000 euros alors qu'elle aurait pu le vendre 287 435 euros.

Sur ce,

7- Il incombe à la sci Le Clot martenot qui recherche la responsabilité de la sarl [Z] tant en sa qualité de syndic de copropriété, qu'en sa qualité de mandataire de gestion locative, de rapporter la preuve d'une faute de cette dernière, d'un préjudice, et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

* Sur la responsabilité de la sarl [Z] en qualité de syndic de copropriété.

8- Selon les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé...

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'.

9- Pour retenir la responsabilité de la sarl [Z] en sa qualité de syndic, le tribunal a relevé que la résidence était demeurée pendant de longues périodes accessibles à tous, et que le syndic n'avait pas fait procéder aux réparations urgentes qui s'imposaient, et dont certaines n'entraînaient pas des coûts excessifs.

10- En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, la sci [Adresse 6] verse aux débats:

- un procès- verbal de constat d'huissier effectué le 2 novembre 2018 à sa demande, aux termes duquel l'huissier de justice constate que 'la double porte d'entrée de la résidence, qui est équipée d'une serrure à ventouse, est ouverte', 'de nombreuses boîtes aux lettres sont forcées et ouvertes, que la porte qui mène du sas vers l'escalier et l'ascenceur ne ferme pas, que la cabine de l'ascenceur est à l'arrêt, un autocollant indiquant 'à l'arrêt, porte vandalisée', que les parties communes sont 'très sales, en très mauvais état, avec de nombreux graffitis' tant sur les portes que sur les murs, qu'au sous-sol, toutes les portes sont ouvertes, 'que la porte vitrée qui donne accès au parking est cassée, que la porte de l'appartement n°304 (Ajout de la cour: propriété de la sci) a été forcée, le chambranle est enfoncé', l'huissier indiquant 'avoir frappé à plusieurs reprises en vain à la porte, mais avoir entendu des bruits à l'intérieur de l'appartement' (pièce 12 sci),

- un procès-verbal de constat d'huissier en date du 10 mars 2020, dans lequel l'huissier de justice relève que la double porte d'entrée est ouverte, la porte qui mène à l'ascenseur a été forcée, les parties communes sont sales, la porte vitrée qui donne accès au parking est ouverte, la serrure à ventouse cassée, le portail métallique électrique donnant libre accès au parking est bloqué en position ouverte, et constate en outre que la porte de l'appartement n°[Cadastre 3] a été forcée, et qu'à l'intérieur de celui-ci de nombreuses dégradations sont visibles (pièce 21 sci),

- un procès-verbal de constat d'huissier du 25 octobre 2022, dans lequel l'huissier de justice indique de nouveau que le portail de l'entrée du parking est ouvert, que les extincteurs d'incendie ont disparu, que les celliers sont ouverts, que les parties communes de l'immeuble sont jonchées de détritus et supportent des graffitis, que de nombreuses boîtes aux lettres sont forcées, que tous les accès à la résidence sont ouverts (pièce 42 sci).

11- Il ressort de ces éléments, et ce n'est au demeurant pas discuté par la sarl [Z], que la [Adresse 10] fait l'objet depuis plusieurs années d'actes de vandalisme et d'intrusions, et que cette situation a même perduré en cours de procédure, et qu'au surplus l'appartement appartenant à la sci [Adresse 6] a subi au moins à deux reprises une occupation sans droit ni titre.

12- La cour d'appel considère, à l'instar de l'intimée, que l'absence totale de fermeture de la résidence et donc le libre accès à celle-ci, caractérise l'urgence de la situation dans laquelle se trouvaient la résidence et ses habitants, leur sécurité physique et matérielle n'étant plus assurée.

13- De son côté, la sarl [Z] verse aux débats:

- la copie des plaintes déposées en sa qualité de syndic auprès des services de police de [Localité 5] pour des dégradations et des vols commis dans les parties communes de l'immeuble les 10 mars 2010, 26 mai 2010, 4 août 2010, 14 septembre 2011, 10 juin 2014, 21 juillet 2014, 5 août 2014, 15 septembre 2014 et 22 novembre 2017 (pièce 5 [Z]),

- les courriers adressés à l'attention de la mairie de [Localité 5] et de la préfecture de la Gironde les 4 décembre 2012, 4 juillet 2014, 13 octobre 2014, 5 décembre 2014, 23 décembre 2014, 2 octobre 2017 et 11 octobre 2017, ainsi qu'un signalement adressé au procureur de la République de [Localité 5] le 30 avril 2014, faisant tous état des nuisances graves subies par les occupants de la résidence, des dégradations et actes de vandalisme causés aux parties communes et sollicitant soit un 'audit', soit un plan d'action, soit un soutien ou un conseil (pièce 6 [Z]),

- le compte-rendu de la cellule de veille de Bacalan réuni par la mairie de [Localité 5] auquel elle a participé ( (pièce 7 [Z]),

- les factures relatives à la mise en place de bandeaux-ventouses sur les portes et de clés 'Vigik' de la porte d'entrée pour un montant de 2701, 60 euros le 6 janvier 2017, au remplacement de la porte basculante du garage le 17 octobre 2016 pour un montant de 8613 euros, au recours aux prestations d'un agent de sécurité en octobre, novembre et décembre 2017, mars, avril et mai 2018, janvier, février et octobre 2018, et juin 2020 pour un montant de 36 442, 79 euros, à la remise en service du contrôle d'accès de l'immeuble pour un montant de 20 676, 70 euros suivant facture du 31 août 2021, à la remise en état des parties communes suivant facture du 27 mai 2021 pour un montant de 20 086 euros, à la réparation des accès de l'immeuble le 28 juin 2018 pour un montant de 1372, 25 euros, et le 1er mars 2019 pour un montant de 5355, 68 euros (pièces 26 à 31 sarl [Z]),

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2019 qui comporte une résolution n°30 intitulée 'vie de la copropriété' aux termes de laquelle sont évoquées la situation du quartier et celle de la résidence (pièce 9 [Z]),

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2018 qui contient deux résolutions relatives à la réparation du portail de la résidence et à la réfection des parties communes, outre une résolution afférente à la vie de la copropriété,

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 avril 2017 sur lequel figure une résolution relative au recrutement d'un agent de sécurité, et une résolution relative à la vie de la copropriété,

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence en date du 30 juin 2016 qui comporte les résolutions relatives à la mise en place d'un agent de sécurité, à la mise en place d'un bandeau-ventouse et d'un système Vigik, et aux travaux de remplacement de la porte basculante du parking et du portillon,

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence en date du 1er juin 2015, sur lequel figurent des résolutions relatives à la mise en place d'un système de vidéo-surveillance, de bandeaux ventouse et d'un système 'Vigik', la mise en place d'un agent de sécurité, mais également une résolution n°14 intitulée 'information dossier sinistre' relative aux dégradations commises sur le portail aérien de la copropriété le 14 septembre 2014, et informant les copropriétaires que des pièces de la porte basculante ont été dérobées,

- le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence en date du 11 avril 2014 qui comporte une résolution relative à la remise en peinture des halls, du rez-de-chaussée et des portes des ascenseurs des deux bâtiments (pièce 9 [Z]).

14- Il ressort de l'ensemble de ces pièces que la sarl [Z] a, comme sa mission de syndic le lui imposait, déposé régulièrement plainte auprès des services de police lorsque des dégradations ou des vols dans les parties communes étaient constatés, qu'elle a également à de nombreuses reprises alerté les services de la mairie, de la préfecture et l'autorité judiciaire de la situation vécue par les habitants de la [Adresse 10] et plus généralement du [Adresse 9], qu'elle a fait inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires des résolutions concernant la sécurisation de l'immeuble ou sa remise en état, étant précisé que les gérants de la sci [Adresse 6] étaient systématiquement absents et non représentés lors de ces assemblées (pièce 10 [Z]).

15- De surcroît, la sarl [Z] a bien fait procéder, contrairement à ce qu'a indiqué à tort le tribunal, à des travaux de réparation des portes de l'immeuble et du portail du parking notamment, qui ne peuvent s'analyser, eu égard aux montants engagés, en des 'menues réparations ' comme le prétend la sci [Adresse 6].

16- Si, par ailleurs, le fait que la résidence soit située géographiquement dans une zone prioritaire ne saurait en effet consituer une cause exonératoire de la responsabilité du syndic, en revanche, il doit être rappelé que celui-ci n'est pas tenu d'une obligation de résultat, mais seulement de moyens.

17- Or, eu égard à l'ensemble de ces éléments, la cour d'appel considère que la sarl [Z] a mis en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour assurer la sauvegarde de l'immeuble, et effectuer les réparations urgentes qui s'imposaient, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il puisse lui être reproché la survenance de manière récurrente de nouveaux actes de dégradations de l'immeuble.

18- En outre, la sarl [Z] souligne à juste titre que la trésorerie de la copropriété présentait un compte débiteur, et produit aux débats pour en justifier, l'état de trésorerie de la copropriété en date d'avril 2021, qui fait état effectivement d'un solde débiteur de 31 491, 97 euros (pièce 21 sarl [Z]), de sorte qu'il ne peut non plus lui être fait grief de ne pas avoir financé davantage de réparations, alors même qu'elle ne disposait pas des fonds nécessaires, et qu'il ne lui appartennait pas de se substituer au syndicat des copropriétaires pour prendre en charge le coût d'entretien de la résidence.

19- En conséquence, le jugement qui a retenu une faute contractuelle de la sarl [Z] dans l'exécution de sa mission de syndic de copropriété sera infirmé, et la sci [Adresse 7] sera déboutée de l'ensemble des demandes indemnitaires présentées à ce titre.

* Sur la responsabilité de la sarl [Z] en sa qualité de gestionnaire locatif.

20- Selon les dispositions de l'article 1792 du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui perçoit un salaire'.

21- La sci [Adresse 6] reproche à la sarl [Z] de ne pas avoir sélectionné les locataires selon des critères financiers de solvabilité, et de ne pas avoir mis en oeuvre tous les recours nécessaires pour faire cesser les occupations illicites de son bien.

22- A l'appui de ses dires, elle se borne à verser aux débats un courrier en date du 12 août 2016 qui lui a été adressé par la sarl [Z] elle-même, après le départ d'un locataire impécunieux, aux termes duquel il lui est demandé de consentir une diminution du 'montant du loyer' afin de soumettre le bien offert à la location 'à des critères de solvabilité des locataires plus pertinents' (pièce 4 sci).

23- Cependant, la cour d'appel estime, à l'instar du tribunal sur ce point, que les termes de ce courrier ne s'analysent pas en une reconnaissance de la faute de la sarl [Z] dans le choix des locataires, mais au contraire en un conseil donné afin de déterminer des critères de sélection des candidats plus pertinents, et ce dans une optique de bonne gestion locative.

24- La sci [Adresse 6] produit ensuite les comptes-rendus de gestion locative adressés par la sarl [Z] pour la période courant de l'année 2017 à l'année 2022, sur lesquels figurent effectivement sous le même vocable de 'locataires' l'ensemble des occupants successifs du bien loué, qu'ils soient occupants avec ou sans titre (pièces 43 à 47 sci).

25- Si cette formulation est maladroite, elle ne saurait à elle seule constituer une faute imputable à la sarl [Z], dès lors que le bailleur, à la lecture des décomptes susvisés, était informé du montant de sa créance, des sommes perçues et restant à payer.

26- Enfin, la sarl [Z] verse aux débats un échange de courriels en date des 13 mai 2020 et 2 juin 2020 intervenu avec M. [U], gérant de la sci, dont il ressort qu'elle l'a bien assisté lors de l'explusion des occupants sans droit ni titre de son appartement (pièce 18 [Z]).

27- Par conséquent, la sci [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute de la sarl [Z] dans l'exercice de sa mission de gestionnaire locatif, et le jugement qui l'a déboutée de ses demandes à ce titre sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

28- Le jugement est infirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

29- La sci [Adresse 6], partie perdante, supportera les dépens de première instance et de la procédure d'appel.

30- L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la sci [Adresse 6] de ses demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité de la sarl [Z] Services en sa qualité de gestionnaire locatif,

Statuant de nouveau,

Déboute la sci [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la sarl [Z] Services,

Y ajoutant,

Condamne la sci [Adresse 6] aux dépens de première instance et de procédure d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.