CA Rennes, 3e ch. com., 13 janvier 2026, n° 25/00382

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 21 novembre 2007 [V] [O] a cédé à la SCI les châtaigniers la parcelle de terrain situé au [Adresse 7] à [Localité 6], initialement cadastrée n°[Cadastre 4], section YT, devenu n°[Cadastre 3], section CD, d'une contenance de 17 a et 64 ca, au prix de 161.352 euros.

Le paiement de ce prix a été converti en obligation, pour la SCI les châtaigniers, de remettre au vendeur, [V] [O], une maison d'habitation d'une surface habitable de 80 m², avec garage attenant édifié sur un terrain, inclus dans la dation. Cet immeuble devait être achevé au plus tard le 31 décembre 2008.

L'acte de vente prévoyait, en outre, que la vente était consentie sous condition de versement par la SCI Alexane, preneur au bail à construction, ou par l'acquéreur, la SCI les châtaigniers, de l'intégralité des loyers, dont le calcul était déterminé par le bail à construction et ce, jusqu'à réception de l'immeuble à construire.

L'acte de vente mentionnait que le montant des loyers jusqu'au 31 décembre 2008, date prévisible d'achèvement de la construction, pouvait être estimé à 11.020 euros. Il a également prévu que tout retard de livraison entraînerait comme seule compensation la poursuite du versement des loyers.

À titre de garantie et sûreté du paiement du solde du prix de vente, principal, intérêts, indemnités, frais et accessoires, ainsi que l'exécution des conditions de la vente, l'immeuble vendu était assorti, au profit de [V] [O], d'un privilège de vendeur, avec inscription jusqu'au 31 décembre 2009, inscription qui a été renouvelée.

Le 11 janvier 2018, la SCI les châtaigniers a été placée en liquidation judiciaire, Mme [L] étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. La société Fides a été par la suite désignée liquidateur judiciaire en remplacement de Mme [L].

Le 15 octobre 2018, [V] [O] a déclaré au passif de la liquidation judiciaire, à titre privilégié, une créance d'un montant de 275.936,35 euros, se décomposant comme suit :

- 169.419 euros au titre du prix de vente de l'immeuble,

- 106.519,70 euros au titre des loyers du bail à construction.

Par lettres du 29 novembre 2018, Mme [L], ès qualités, a contesté les créances déclarées par [V] [O].

Par ordonnance du 12 décembre 2019, le juge commissaire retenu l'existence d'une contestation sérieuse et a invité [V] [O] à saisir le tribunal de grande instance de Lorient dans le délai d'un mois.

Le 8 janvier 2020, [V] [O] a assigné le liquidateur devant le tribunal de grande instance de Lorient afin qu'il soit statué sur la créance déclarée au passif.

[V] [O] est décédée le [Date décès 5] 2020. L'instance a été reprise par son fils, son seul héritier, M. [E].

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :

- Déclaré irrecevables comme étant forcloses les demandes en paiement de M. [E] venant aux droits d'[V] [O],

- Débouté M. [E] venant aux droits d'[V] [O] de ses demandes,

- Débouté M. [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Laissé les dépens à la charge de M. [E] venant aux droits d'[V] [O],

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par arrêt du 19 décembre 2023, la cour d'appel de Rennes a :

- Constaté que l'effet dévolutif de la déclaration d'appel n'a pas opéré,

- Constaté qu'elle n'est saisie d'aucune demande par M. [E] agissant en qualité d'ayant-droit d'[V] [O],

- Condamné M. [M] [E] agissant en qualité d'ayant-droit d'[V] [O] aux dépens d'appel,

Par arrêt du 11 septembre 2025, la Cour de cassation a :

- Cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

- Remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée.

La procédure au fond engagée dans le cadre de la procédure de vérification des créances est donc toujours en cours.

Par ailleurs, le 8 février 2019 [V] [O] a assigné Mme [L], ès qualités, et la SCI Les Chataigniers en résolution de la vente du 21 novembre 2007, restitution de la parcelle et paiement de dommages-intérêts.

Par conclusions du 3 octobre 2019, faisant valoir qu'elle était irrecevable à engager, alors qu'une procédure collective était ouverte, une action en résolution d'un contrat pour défaut de paiement de sommes d'argent, [V] [O] a indiqué au juge de la mise en état qu'elle se désistait de l'instance et de l'action engagée le 8 février 2019.

Par ordonnance du 19 octobre 2019, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action d'[V] [O].

Enfin, par lettre du 15 juin 2024, reçue le 20 juin 2024, estimant que la vente du 21 novembre 2007 était viciée pour défaut d'exécution, M. [E] a mis en demeure la société Fides, ès qualités, de procéder à la résolution du contrat de vente du 21 novembre 2007.

Par requête reçue le 25 juillet 2024, M. [E], a saisi le juge commissaire d'une demande de constat de la résiliation de plein droit de la vente du terrain en date du 21 novembre 2007 et de publication de l'ordonnance à intervenir en marge de la publicité de l'acte de vente 21 novembre 2007.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Lorient a :

- Débouté M. [E] de toutes ses demande,

- Condamné de M. [E] à payer à la société Fides, ès qualités, une somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné de M. [E] aux dépens.

M. [E] a interjeté appel le 16 janvier 2025.

Les dernières conclusions de M. [E] sont en date du 29 octobre 2025. Les dernières conclusions de la société Fides, ès qualités, sont en date du 5 novembre 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

M. [E] demande à la cour de :

- Infirmer l'ordonnance rendue le 9 janvier 2025 par le juge commissaire près le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il :

- Déboute M. [E] de toutes ses demandes notamment en résiliation de la vente immobilière en date du 21 novembre 2007,

- Condamne M. [E] aux dépens et à verser à la société Fides, ès qualités, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [E] aux dépens,

Statuant à nouveau :

- Constater la résiliation de plein droit de cette vente du terrain cadastré CD n°[Cadastre 3] au [Adresse 7] de la commune de [Localité 6] superficie de 16a 64 ca établie devant M. [N] le 21 Novembre 2007 au profit de la SCI Les Châtaigniers, représentée par son gérant au 15 juin 2024,

- Débouter la société Fides de ses demandes contraires et supplémentaires

En conséquence :

- Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir en marge de la publicité de l'acte de vente de M. [N] du 21 novembre 2007 publié le 21 janvier 2008 sous le numéro 2008 P 398 publié à la conservation des hypothèques de [Localité 8] et ordonner la restitution du bien immobilier en cause terrain cadastré CD n° [Cadastre 3] au [Adresse 7] de la commune de [Localité 6] à M. [E],

- Débouter la société Fides de ses demandes ès qualité de mandataire ses demandes de condamnation formulées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- Faire droit à la demande de M. [E],

- Condamner la société Fides, ès qualités, à payer à M. [E] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Fides, ès-qualités, aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Fides, ès qualités, demande à la cour de :

- Dire et juger irrecevable l'exception d'incompétence soulevé en appel par M. [E],

- Dire et juger que le juge commissaire de Lorient et la cour de céans, compétents pour statuer sur les contestations et demandes de la société Fides, ès qualités,

- Dire et juger l'appel de M. [E] irrecevable,

- Dire et juger irrecevable la demande en résolution de la vente du 21 novembre 2007 formée devant le juge commissaire, en raison de l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance de désistement de 2019, de la prescription de cette action et compte tenu du principe d'interdiction du paiement des créances antérieures et d'arrêt des poursuites,

Sur le fond :

- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge commissaire près du tribunal judiciaire de Lorient, du 9 janvier 2025, en ce qu'elle a :

- Débouter M. [E], en sa qualité d'ayant droit d'[V] [O], de toutes ses demandes notamment en résiliation de la vente immobilière en date du 21 novembre 2007,

- Condamner M. [E], es qualité, aux dépens et à payer à la société Fides, ès qualités, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Y ajouter :

- Dire et juger que le contrat de vente du 21 novembre 2007 n'est pas un contrat en cours,

- Dire et juger la demande de constatation de la résiliation du contrat de vente du 21 novembre 2007, en application des articles L641-11 et R 622-13 du code de commerce irrecevable et infondée,

- Débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes,

- Condamner M. [E] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au profit de la société Fides, ès qualités, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [E] aux dépens de première instance et d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

DISCUSSION :

La cour constate que M. [E] ne formule pas devant elle d'exception d'incompétence. La demande de la société Fides tendant à ce que cette exception soit déclarée irrecevable est donc sans objet et sera rejetée.

Sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. [E] et de ses demandes :

La société Fides, ès qualités, fait valoir que M. [E] n'aurait pas été partie en première instance devant le juge commissaire et qu'il serait donc irrecevable à interjeter appel de l'ordonnance du 9 janvier 2025.

La requête a été présentée par M. [E], agissant en qualité d'ayant droit d'[V] [O]. L'ordonnance a été rendue dans un litige opposant M. [E], agissant en qualité d'ayant droit d'[V] [O], la société Fides, ès qualités, et la SCI Les Chataigniers.

Il apparaît ainsi que M. [E] était partie en première instance. La mention qu'il intervient en qualité d'ayant droit d'[V] [O] n'est qu'une explication surabondante de son intérêt et de sa qualité à agir mais c'est bien en son nom propre qu'il est intervenu en première instance.

Il avait donc qualité et intérêt à interjeter appel.

La demande de la société Fides, ès qualités, d'irrecevabilité de l'appel interjeté par M. [E] et d'irrecevabilité des demandes présentées par M. [E] seront rejetées.

Sur l'autorité de la chose jugée :

La société Fides, ès qualités, fait valoir que les demandes formulées par M. [E] en son nom personnel seraient irrecevables car se heurtant à l'autorité de la chose jugée par l'ordonnance du 9 janvier 2025.

Comme il a été vu supra, M. [E] pouvait interjeter appel de cette ordonnance. Aucune autorité de la chose jugée par cette ordonnance ne lui est opposable.

La société Fides fait également valoir que la demande de M. [E] se heurterait à l'autorité de la chose jugée par l'ordonnance de désistement du 19 octobre 2019.

Comme il a été vu supra, le 8 février 2019 [V] [O] a assigné Mme [L], ès qualités, et la SCI Les Chataigniers en résolution de la vente du 21 novembre 2007, restitution de la parcelle et paiement de dommages-intérêts. Son désistement d'instance et d'action a été constaté par ordonnance du juge de la mise en état du 19 octobre 2019.

M. [E] fonde cependant sa demande de constat de la résolution du contrat de vente sur un fait nouveau, postérieur au 19 octobre 2019, résultant de l'omission alléguée du liquidateur de prendre position sur la mise en demeure du 15 juin 2014.

L'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance du 19 octobre 2019 ne s'oppose donc pas à l'introduction de la demande dont la cour est saisie en l'espèce.

Il y aura lieu de rejeter la demande d'irrecevabilité fondée sur cette autorité de la chose jugée.

Sur l'irrecevabilité au regard des règles de la procédure collective :

La société Fides, ès qualités, fait valoir que les demandes de M. [E] tendraient à obtenir un paiement sous forme de dation et qu'elles seraient donc irrecevables comme intervenant dans le cadre d'une procédure collective.

Il apparaît que M. [E] ne présente pas de demande de paiement mais une demande de constat de la résolution d'un contrat de vente qui aurait été en cours à la date d'ouverture de la procédure collective. Sa demande n'est donc pas visée par l'interdiction des poursuites individuelles. La demande d'irrecevabilité de ses demandes formée à ce titre sera rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription :

La société Fides, ès qualités, fait valoir que la demande de M. [E] de résolution de la vente serait irrecevable comme prescrite, la vente étant intervenue le 21 novembre 2007.

Il apparaît que M. [E] ne demande pas la résolution de la vente du 21 novembre 2007 mais le constat de la résolution d'un contrat qui, selon lui, aurait toujours été en cours à la date d'ouverture de la procédure collective.

L'élément déclenchant de cette résolution serait selon lui l'absence de réponse du liquidateur à sa mise en demeure du 15 juin 2024. Il a saisi le juge commissaire par requête du 25 juillet 2024. Sa demande n'est donc pas prescrite. La fin de non recevoir soulevée par la société Fides, ès qualités, sera rejetée.

Sur la résiliation de plein droit d'un contrat en cours :

M. [E] fait valoir que le contrat du 21 novembre 2007 aurait été un contrat en cours et qu'en l'absence de réponse du liquidateur à la mise en demeure de se prononcer sur sa poursuite adressée le 15 juin 2024, ce contrat aurait été résilié de plein droit.

M. [E] se prévaut des dispositions de l'article L622-13 du code de commerce selon lesquelles un contrat en cours à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde est résilié de plein droit lorsque l'administrateur, mis en demeure, ne prend pas partie sur la poursuite du contrat :

Article L622-13 du code de commerce (rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2014) :

I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Le défaut d'exécution de ces engagements n'ouvre droit au profit des créanciers qu'à déclaration au passif.

II. - L'administrateur a seul la faculté d'exiger l'exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l'administrateur s'assure, au moment où il demande l'exécution du contrat, qu'il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S'il s'agit d'un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l'administrateur y met fin s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. - Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur et restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l'administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d'accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l'administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d'observation.

IV. - A la demande de l'administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. - Si l'administrateur n'use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts.

VI. - Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie, à l'exception de la convention en exécution de laquelle le débiteur conserve l'usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire.

En l'espèce, la SCI Les Chataigniers a été placée en liquidation judiciaire. Ce sont les dispositions de l'article L.641-11-1 du code de commerce qui sont applicables :

Article L641-11-1 du code de commerce :

I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture ou du prononcé d'une liquidation judiciaire.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Le défaut d'exécution de ces engagements n'ouvre droit au profit des créanciers qu'à déclaration au passif.

II. - Le liquidateur a seul la faculté d'exiger l'exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Lorsque la prestation porte sur le paiement d'une somme d'argent, celui-ci doit se faire au comptant, sauf pour le liquidateur à obtenir l'acceptation, par le cocontractant du débiteur, de délais de paiement. Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, le liquidateur s'assure, au moment où il demande l'exécution, qu'il disposera des fonds nécessaires à cet effet. S'il s'agit d'un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, le liquidateur y met fin s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. - Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d'un mois sans réponse. Avant l'expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d'accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles ;

3° Lorsque la prestation du débiteur porte sur le paiement d'une somme d'argent, au jour où le cocontractant est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat.

IV. - A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. - Si le liquidateur n'use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation du contrat est prononcée en application du IV, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts.

VI. - Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles sont également inapplicables au contrat de fiducie et à la convention en exécution de laquelle le débiteur constituant conserve l'usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire.

Le contrat de vente n'est pas en cours au jour du jugement d'ouverture si l'exécution de l'obligation de délivrance est intervenue à cette date.

En l'espèce, le contrat du 21 novembre 2007 est un contrat de vente d'une parcelle de terrain.

Cette parcelle a été transférée à la SCI Les Chataigniers à la date de la vente. L'acte de vente a précisé que l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour et que l'entrée en jouissance aura lieu à compter de ce jour, par la prise de possession réelle.

Seul le prix de la vente, par dation, n'avait pas été payé.

Il en résulte que ce contrat n'était pas en cours à la date de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

L'absence de réponse du liquidateur à la mise en demeure qui lui avait été adressée n'a donc pas pu avoir pour conséquence d'entraîner la résolution de plein droit de la vente.

Il convient en outre de noter que par sa lettre du 15 juin 2024, reçue le 20 juin 2024, M. [E] a mis en demeure la société Fides, ès qualités, de procéder à la résolution du contrat de vente du 21 novembre 2007.

Cette lettre ne vise qu'une injonction de procéder à la résolution du contrat. Elle ne mentionne pas une éventuelle poursuite du contrat. Elle ne constitue donc pas une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur. Il apparaît ainsi que les conditions de mise en oeuvre des dispositions de l'article L641-11-1 du code de commerce ne sont en tout état de cause pas réunies.

Sur les frais et dépens :

Il y a lieu de condamner M. [E] aux dépens d'appel et à payer à la société Fides, ès qualités, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans les limites de sa saisine :

- Confirme l'ordonnance,

Y ajoutant :

- Condamne M. [E] à payer à la société Fides, en sa qualité de liquidateur de la SCI Les Chataigniers, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette les demandes contraires ou plus amples des parties,

- Condamne M. [E] aux dépens d'appel.