CA Lyon, 1re ch. civ. B, 13 janvier 2026, n° 24/02344

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 mars 2019, la SCI Paradis (la SCI) a fait l'acquisition d'une importante propriété immobilière située sur la commune de Jujurieux (01640) comprenant un château, un jardin, un étang, plusieurs puits et sources, une ferme ainsi que des terres agricoles.

Suivant acte authentique du 27 septembre 2019, auquel est intervenu notamment la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône-Alpes (la SAFER), la SCI a vendu à M. [O] [B] une partie de cette propriété, à savoir le château, un jardin, un étang, plusieurs puits, et sources ainsi que des terres d'une contenance totale de 15 hectares 13 ares et 38 centiares.

Par acte sous seing privé daté du même jour, M. [B] s'est engagé à vendre à la SAFER, avec faculté de substitution pour cette dernière, une partie des terres acquises correspondant à des pâturages au prix de 1.000 euros. La clause relative à la désignation des immeubles précise que ces parcelles sont cadastrées sous les références et pour les contenances suivantes :

- [Localité 16] (01) B [Cadastre 4] (ex [Cadastre 2]) « [Localité 18] » pour une surface de 3 ha l5 a 52 ca environ,

- [Localité 16] (01) B [Cadastre 1] « [Localité 19] » pour une surface de 84 a 72 ca environ,

- [Localité 16] (01) B [Cadastre 5] (ex [Cadastre 3]) « [Localité 18] » pour une surface de 2 ha 47 a 52 ca environ,

et précise que la surface définitivement vendue sera connue après passage d'un géomètre.

Un plan des surfaces vendues a été joint à la promesse.

Par acte sous seings privés daté du 14 décembre 2019, la SCI s'est engagée à racheter à la SAFER au prix de 1.000 euros les biens immobiliers désignés de la manière suivante :

- lieudit [Localité 19], section B, n° [Cadastre 1], d'une surface de 23a 78ca,

- lieudit [Localité 18], section B, n° [Cadastre 4], d'une surface de 3ha 13a 88ca,

- lieudit [Localité 18], section B n° [Cadastre 5], d'une surface de 2ha 40a 54ca

soit une surface totale de 5ha 78a 20ca.

Le 4 février 2020, la SAFER a accepté la promesse de vente de M. [B]. L'acte a été enregistré au service de la publicité foncière et de l'enregistrement de [Localité 14] le 5 février 2020.

Par courriers recommandés avec avis de réception datés du 29 mai 2020, la SAFER a notifié à Me [S], notaire de M. [B] :

- sa décision de procéder à l'acquisition des parcelles faisant l'objet de la promesse du 27 septembre 2019 aux conditions prévues par celle-ci avec faculté de substitution,

- la décision de se substituer la SCI dans le cadre de cette cession.

Elle a invité ce dernier à entrer en relation avec le notaire de l'acquéreur pour la rédaction de l'acte de vente.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 15 octobre 2020, la SAFER et la SCI ont mis Me [S], notaire de M. [B], en demeure de réaliser l'acte de vente. M. [B] a été rendu destinataire de la copie de cette mise en demeure le même jour.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 27 octobre 2020, Me [S] a demandé à la SAFER de se désengager de la vente.

M. [B] a été convoqué le 13 avril 2022 par Me [L] pour réitérer la vente. En l'absence du vendeur, un procès-verbal de carence a été établi par le notaire instrumentaire. Ce procès-verbal précise que les biens concernés sont ceux figurant actuellement au cadastre de la commune de [Localité 16] sous les références et pour les contenances suivantes :

- section B 11° [Cadastre 7], [Localité 19] pour une contenance de 00ha 23a 78ca,

- section n° [Cadastre 8], [Localité 18] pour une contenance de 02ha 40a 54ca,

- section B n° [Cadastre 11], [Localité 18] pour une contenance de 03ha 13a 88ca,

soit une surface totale de 5ha 78a 20ca.

Par actes introductifs d'instance des 17 et 18 mai 2022, la SCI a fait assigner M. [B] et la SAFER devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Par jugement contradictoire du 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

- débouté la SCI et la SAFER de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné la SCI à payer à M. [B] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Alexandre Naz avocat au barreau de Lyon et de Me Carole Guyard de Seyssel, avocat au barreau de l'Ain.

Par déclaration du 19 mars 2024, la SCI a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, la SCI Paradis demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- ordonner l'arrêt à intervenir opposable à la SAFER,

- constater la vente intervenue entre M. [B] et la concluante venant aux droits de la SAFER des biens ci-après mentionnés :

- une parcelle désormais cadastrée B[Cadastre 7], issue de la division de l'ancienne parcelle B[Cadastre 1], précisément désignée par le plan de division du géomètre-expert (pièce n°19) annexé à la promesse de vente puis fixée définitivement après enregistrement au cadastre pour une contenance 00ha 23a 78ca,

- une parcelle désormais cadastrée B[Cadastre 8], issue de la division de l'ancienne parcelle B[Cadastre 5], précisément désignée par le plan de division du géomètre-expert annexé à la promesse de vente puis fixée définitivement après enregistrement au cadastré pour une contenance 2ha 40a 54ca,

- une parcelle désormais cadastrée B[Cadastre 11], issue de la division de l'ancienne parcelle B[Cadastre 4], précisément désignée par le plan de division du géomètre-expert annexé à la promesse de vente puis fixée définitivement après enregistrement au cadastre pour une contenance 3ha 13a 88ca,

- condamner M. [B] à signer l'acte authentique de réitération de la vente desdits biens au profit de la SCI substituée dans les droits de la SAFER dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15eme jour suivant la date de signification de la décision à intervenir,

- ordonner à M. [B] de procéder à la suppression définitive de la clôture séparative mise en place par lui en violation de la promesse unilatérale de vente querellée telle que cela est consigné par le constat d'huissier du 25 mars 2021 (pièce SCI n° 20), dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la date de signification de la décision à intervenir,

- condamner M. [B] à lui rembourser les frais notariés du procès-verbal de carence,

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [B] aux entiers dépens de l'instance,

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'y a pas lieu à l'écarter (article 514 code de procédure civile),

- débouter M. [B] de toutes ses demandes.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2024, M. [O] [B] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 15 février 2024 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,

En conséquence,

A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande nouvelle de la SCI visant à voir constater la vente intervenue entre le concluant et la SCI venant aux droits de la SAFER des biens ci-après mentionnés : parcelle cadastrée B[Cadastre 7], B[Cadastre 8] et B[Cadastre 11],

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SAFER visant à voir constater la vente intervenue entre le concluant et la SCI venant aux droits de la SAFER des parcelles cadastrées B[Cadastre 7], B[Cadastre 8] et B[Cadastre 11], et en condamnation à réitération de la vente,

À titre subsidiaire,

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2019 du concluant au profit de la SAFER pour défaut d'enregistrement,

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2019 du concluant au profit de la SAFER pour indétermination du bien promis,

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2019 du concluant au profit de la SAFER pour vileté du prix,

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2019 du concluant au profit de la SAFER pour vice du consentement en raison de l'abus de dépendance affectant cette promesse,

- reconventionnellement, condamner solidairement la SCI et la SAFER à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 27 septembre 2019 entre lui et la SAFER substituée par la SCI pour défaut de levée d'option par le bénéficiaire avant la date d'échéance,

À titre infiniment subsidiaire,

- ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de désigner avec notamment pour mission de :

- se rendre sur les lieux, après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ; les visiter,

- recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, notamment les documents contractuels, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et identité, s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source,

- déterminer le prix des parcelles ayant fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente par le concluant au profit de la SAFER le 27 septembre 2019,

- dire si la vente des parcelles objet de cette promesse unilatérale de vente entraînerait une dépréciation du château acquis par le concluant et, le cas échéant, dans quelle proportion,

- déposer un pré-rapport de ses constatations,

- s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission, et le cas échéant, compléter ses investigations,

- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert désigné,

En tout état de cause,

- débouter la SCI de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la SAFER de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SCI au paiement d'une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la SAFER demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle s'associe à la demande d'infirmation présentée par la SCI à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 15 février 2024,

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 15 février 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- déclarer parfaite la vente intervenue entre M. [B] et la SCI venant aux droits de la concluante, des biens ci-après mentionnés :

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 7], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 1], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance précise de 00ha 23a 78ca,

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 8], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 5], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance de 02ha 40a 54ca,

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 11], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 4], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance de 03ha 13a 88ca.

- condamner M. [B] à signer l'acte authentique de réitération de la vente desdits biens au profit de la SCI substituée dans les droits de la concluante dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la date de signification de la décision à intervenir.

- condamner M. [B] à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. [O] [B] de l'intégralité de ses demandes.

- condamner M. [O] [B] en tous les dépens d'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

De manière liminaire, la cour rappelle qu'il est inutile, comme demandé à tort par la SCI, de déclarer le présent arrêt opposable à la SAFER puisque celle-ci est une partie au litige en cause d'appel.

Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles

M. [B] fait valoir que la demande de la SCI est nouvelle en cause d'appel puisque les parcelles dont elle revendique la propriété sont différentes de celles visées en première instance, et qu'il est privé du double degré de juridiction, la demande de la SCI portant désormais sur les parcelles B[Cadastre 7], B[Cadastre 8] et B[Cadastre 11].

La SCI rétorque que ne sont pas nouvelles des demandes tendant aux mêmes fins que celles présentées en première instance, que ses demandes sont strictement identiques à ses premières prétentions.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile que 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. L'article 565 précise que sont recevables les demandes qui tendent aux mêmes fins.

En l'espèce, les prétentions de la SCI tendent aux mêmes fins que celles présentées en première instance, soit de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre M. [B] et la SAFER à laquelle elle s'est substituée et il n'importe pas que des précisions ou rectifications matérielles aient été apportées sur les parcelles objet de cette vente, étant rappelé que M. [B] en première instance ne contestaient pas les parcelles en cause mais se prévalait d'un vice de consentement.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par M. [B] est rejetée.

Sur la nullité et la caducité de la promesse de vente

La SCI fait valoir que :

- s'estimant saisi d'une demande de réitération de la vente de l'intégralité des parcelles B[Cadastre 4],

B[Cadastre 5] et B [Cadastre 1], le tribunal a retenu qu'il n'y avait pas eu échange de consentement à ce sujet et a rejeté l'intégralité de ses demandes mais le juge a statué en fonction d'une prétention absente des débats et sans rapport avec le litige alors qu'il n'existe aucune ambiguïté sur la division parcellaire résultant de la vente ; la motivation du tribunal est contestable puisqu'aucune contestation n'avait été élevée par les parties, y compris M. [B], sur l'objet de la vente, déterminé et déterminable, M. [B] arguant seulement de la vileté du prix et d'un vice du consentement,

- elle avait convenu avec M. [B] d'une opération complexe visant au partage de la propriété avec répartition des parcelles entre eux, cadastrées B[Cadastre 4], B[Cadastre 5] et B [Cadastre 1],

- La parcelle B[Cadastre 1], d'une contenance de 84a72ca, deviendrait :

o B[Cadastre 6] restant propriété [B]

o B[Cadastre 7] devenant sa propriété,

- La parcelle B [Cadastre 5], d'une contenance de 2ha47a52ca, deviendrait :

o B[Cadastre 9] restant propriété [B]

o B[Cadastre 8] devenant sa propriété,

- La parcelle B[Cadastre 4], d'une contenance de 4ha95a33ca, deviendrait :

o B[Cadastre 10] restant propriété [B]

o B[Cadastre 11] devenant sa propriété,

- pour parfaire cette division parcellaire, une modification du cadastre devait être réalisée à l'initiative de M. [B] qui voulait une vente urgente mais n'avait pas missionné de géomètre-expert,

- pour ne pas retarder la vente, les parties ont accepté la transmission temporaire des parcelles à M. [B] avec un engagement de rétrocession reprenant la numérotation en vigueur, puis M. [B] a missionné un géomètre, et réglé son intervention, l'acte authentique a repris les nouvelles numérotations, mais il n'a pas été signé par M. [B],

- M. [B] s'est engagé irrévocablement à vendre, il y a accord sur la vente et le prix,

- en première instance, il a fait valoir un vice du consentement et un vil prix, tentant avec mauvaise foi de se faire passer pour novice en matière immobilière de manière opportuniste, il a estimé pertinent le fait de soulever le risque de se retrouver sans domicile fixe sans justifier ni de ses revenus ni d'une situation personnelle spéciale et tout en étant capable de verser comptant plus de 500.000 euros pour la vente,

- il prétend en vain avoir été piégé en accusant plusieurs personnes morales de stratagème, mais - le prix n'est pas vil, la promesse de vente s'insère dans le cadre d'une opération immobilière complexe comprenant plusieurs supports contractuels et 7 parcelles sont été cédées à M. [B] pour un euro, il n'y a eu aucun grief, M. [B] n'a pas d'intérêt faire valoir un vil prix alors que lui-même a bénéficié d'avantages similaires dans le cadre d'un autre acte faisant partie du même ensemble,

- aucune violence n'est prouvée, il n'y a pas d'état de dépendance prouvé envers la SAFER,

- M. [B] se définit lui-même comme le « business leader » d'une fiduciaire dénommée « Abilis Expert », domiciliée à [Localité 20] sur les bords du Lac Léman en Suisse et se présente également comme président du Groupe [B] ayant pour objet social « l'acquisition de parts sociales, prises de participation dans toutes sociétés financières ou immobilières » ; ses revenus semblent manifestement lui permettre de trouver un logement d'appoint pour finaliser la conclusion d'une vente,

- la promesse de vente du château convenue initialement n'était assortie ni d'une indemnité d'immobilisation, ni d'une condition suspensive tendant à la signature d'une quelconque promesse de vente avec la SAFER et M. [B] ne risquait alors ni retenue d'indemnité ni action en réitération forcée au contraire de la concluante,

- les moyens d'appel sont tout autant injustifiés, M. [B] déforme les termes de l'article 1589-2 du code civil en ajoutant un alinéa, la promesse a bien été enregistrée, aucun élément n'accrédite que la SAFER aurait antidaté l'acte,

- il n'y a aucune nullité pour indétermination du bien vendu, ni caducité de la vente, la SAFER a levé l'option dans les délais.

M. [B] rétorque que :

- la promesse de vente est nulle pour défaut d'enregistrement, et également pour indétermination du bien vendu, la promesse et son annexe ne portent pas sur le même terrain, la commune intention des parties n'est pas claire,

- la promesse est nulle pour vil prix, il n'est qu'un membre d'une société et il exerce à titre personnel une activité d'organisation de réceptions et événements, location de locaux, vente de produits, conseils, qui ne lui octroie aucune connaissance solide en immobilier, la surface des parcelles équivaut à 38% de la totalité des parcelles vendues, elles sont constructibles de bâtiments agricoles, il y a eu une demande de classement du parc, le prix est 75 fois inférieur au prix du marché, le loyer payé pour ces 3 parcelles est nettement supérieur au prix de vente, ce qui est totalement absurde, la perte des terrains aura une conséquence sur celle du château,

- la comparaison avec des parcelles vendues un euro avec une servitude est inopérante,

- son notaire n'est pas intervenu à la promesse de vente, il n'existe aucun échange sur un ensemble contractuel, la SAFER reconnaît le caractère symbolique du prix,

- la promesse est nulle pour violence, il est en état de dépendance, la SCI a imaginé un stratagème pour récupérer le parc et manoeuvré avec l'Eurl Bouguet et la SAFER, qui a exercé un chantage sur la vente du château et exerce un abus de pouvoir pour favoriser la SCI qui n'est pas un exploitant agricole, défendant un intérêt individuel,

- il n'aurait pu trouver un logement,

- la promesse est caduque, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n'a pas valablement demandé sa réalisation, puisque celle-ci portait sur un terrain différent de celui mentionné dans la promesse.

La SAFER soutient que :

- elle fait sienne les explications de la SCI sur les parcelles en cause, sur l'objet déterminé de la vente, sur l'enregistrement, sur la détermination du bien vendu, sur le prix,

- M. [B] était assisté d'un agent immobilier, de son notaire,

- sur la violence, il ne peut être sérieusement lui être reproché un montage immobilier uniquement favorable à la SCI alors que son objectif tendait au maintien d'un exploitant agricole sur les parcelles litigieuses (l'Earl Bouguet), lequel était également preneur à bail rural d'autres parcelles appartenant à la SCI mais les preneurs ont finalement renoncé au bénéfice de leur droit de préemption dans le cadre de la vente SCI-[B] et déclaré souhaiter demeurer preneur à bail rural d'une seule entité juridique, c'est dans ces conditions qu'elle s'est substituée la SCI, bailleresse.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1582 du code civil, 'La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.

Selon l'article 1583 du même code, 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

Il est constant que la vente litigieuse porte désormais sur :

- le tènement immobilier désormais cadastré B [Cadastre 7], issu de la parcelle B [Cadastre 1],

désigné par le plan de division du géomètre expert en date du 26 novembre 2019 et enregistré au cadastre le 18 février 2020 selon les énonciations d'un acte à publier, pour une contenance précise de 00ha 23a 78ca,

- le tènement immobilier désormais cadastré B [Cadastre 8], issu de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 4], désigné par le plan de division du géomètre expert en date du 26 novembre 2029 et enregistré au cadastre le 18 février 2020 selon les énonciations d'un acte à publier, pour une contenance précise de 2ha 40a 54ca,

- le tènement immobilier désormais cadastré B [Cadastre 11], issu de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 4], désigné par le plan de division du géomètre expert en date du 26 novembre 2029 et enregistré au cadastre le 18 février 2020 selon les énonciations d'un acte à publier, pour une contenance précise de 3ha 13a 88ca.

Le tribunal a relevé que les parcelles figurant au dispositif des conclusions de la SCI ne correspondaient pas à la désignation de celles figurant dans la promesse unilatérale de vente, que si cette promesse de vente indiquait qu'elle ne concernait qu'une partie des parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] et que l'intervention d'un géomètre était nécessaire, la SCI ne justifiait d'aucun élément permettant d'établir que les références cadastrales évoquées dans le dispositif de ses conclusions correspondaient à celles de la division envisagée mais qu'au contraire, il résultait du plan de division établi par M. [N] que la contenance des parcelles mentionnée dans le dispositif des conclusions correspondait à la surface de celles-ci avant division, que l'objet de la vente ne correspondait ni à la désignation des immeubles portée dans la promesse de vente, ni au plan annexé à ette promesse, qu'il n'y avait pas accord sur la chose vendue.

Toutes les parties reconnaissent en fait que c'est à tort que le premier juge a retenu que l'objet de la vente ne correspondait ni à la désignation des immeubles portée dans la promesse de vente alors qu'était soutenu au principal la nullité du contrat pour dol alors qu'aucune d'elles ne contestait alors l'objet de la vente. Au regard de leurs prétentions initiales telles qu'exposées dans le jugement, force est ainsi de constater que le jugement a statué en fonction d'une prétention absente des débats et sans rapport avec le litige puisqu'il n'existait aucune ambiguïté sur la division parcellaire résultant de la vente.

Le jugement ayant statué ultra petita doit donc être d'ores et déjà infirmé.

Il convient ensuite de reprendre les griefs successifs de M. [B].

* la nullité de la promesse de vente pour défaut d'enregistrement

L'article 1589-2 du Code civil dispose que : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. ».

Il en ressort que le promesse unilatérale de vente unilatérale qui a été conclue sous seing privé doit faire l'objet d'un enregistrement sans les 10 jours de son acceptation.

Si la promesse a été signée par M. [B] le 27 septembre 2019, il résulte des productions que la SAFER a accepté la promesse de vente le 4 février 2020 en la personne de M. [J], son directeur départemental, puis que cette promesse a fait l'objet d'un enregistrement le 5 février 2020. M. [B] fait par ailleurs valoir que la date d'acceptation n'est pas certaine et ne lui est pas opposable alors que cette signature ne revêt aucune irrégularité.

M. [B] ne procède ensuite que par affirmations sans offre de preuve lorsqu'il prétend que la SAFER aurait antidaté son acceptation alors que M. [G] était présent lors de la signature ; celle seule présence ne matérialise ni la capacité de M. [G] à signer la promesse, ni son acceptation.

Il en découle qu la promesse n'est pas nulle pour défaut d'enregistrement et cette prétention est rejetée.

* la nullité pour indétermination du bien vendu

Il est incontestable que la promesse de vente litigieuse a été conclue dans le cadre d'un ensemble d'opérations complexes, ce que démontre clairement la chronologie des actes et la simultanéité de la promesse de vente litigieuse avec la vente SCI-[B]. Ceci s'explique à l'évidence par le droit de préemption dont disposait le fermier sur les parcelles en cause et qu'il a entendu exercer le 23 septembre 2019 (courrier versé aux débats) sur les parcelles litigieuses et la nécessité de désintéresser le fermier, peu important que ce dernier ait ensuite renoncé au droit de préemption et choisi de négocier son abandon du bail sur les parcelles.

Il résulte également des productions que les parties s'étaient entendues sur une division parcellaire définitive laquelle nécessitait de faire appel à un géomètre expert, ce qui a été fait, que la promesse a cependant été signée alors que le géomètre n'avait pas encore procédé à ses opérations de division, manifestement pour un souci de célérité de la vente. Il en découle que la promesse de vente ne pouvait contenir le document l'arpentage du géomètre qui a été réalisé postérieurement.

Il ressort ainsi des productions de la SCI que par attestation du 7 novembre 2022, M. [K] [F] du cabinet de géomètres Chanel [F] atteste avoir reçu paiement par M. [B] du prix de ses prestations portant sur la division parcellaire, ce qui établit qu'il avait accepté cette division et l'avait réglée, de sorte qu'il ne peut soutenir désormais que les biens vendus seraient indéterminables.

Il est enfin relevé qu'en première instance, il n'existait aucune discussion sur l'identification des biens objet de la promesse.

C'est donc vainement que M. [B] demande la nullité de la promesse pour indétermination des biens vendus.

* la nullité pour vil prix

Selon l'article 1169 du code civil, 'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire'.

En l'espèce, le prix de vente des parcelles litigieuses ne peut s'entendre que comme un acte pris dans le cadre de l'opération financière complexe composée de plusieurs supports contractuels, rappelée supra dont il est une des modalités.

Les parties ont eu tout le temps nécessaire pour négocier l'accord faisant ressortir que par ailleurs, des parcelles ont été cédées au prix de un euro à M. [B] et le prix ne peut s'apprécier que dans le cadre de l'accord global.

En conséquence, M. [B] n'est pas fondé à demander la nullité de la vente pour vil prix et considérer la vente des parcelles pour un prix global de 1.000 euros de manière isolée.

Cette prétention est rejetée.

* la nullité pour vice du consentement résultant d'un abus de dépendance affectant la promesse

Selon l'article 1140 du code civil, 'Il y a violence alorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte que lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celle de ses proches à un mal considérable'.

Selon l'article 1143 du code civil, 'il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit et en tire u n avantage manifestement excessif'.

En l'espèce, il appartient à M. [B] de rapporter la preuve d'un état de dépendance à l'égard de son cocontractant ainsi que le fait que ce cocontractant connaissait cet état de faiblesse et en a profité pour en tirer un profit excessif.

M. [B] prétend que s'il n'avait pas signé, il aurait été assigné en réitération de la vente et en paiement de dommages intérêts, qu'il n'avait plus de domicile et qu'était contraint d'accepter la promesse.

Il est relevé de manière liminaire qu'alors que M. [B] prétend n'avoir bénéficié d'aucune assistance juridique, la vente des parcelles a été conclue chez son notaire et qu'il a signé le même jour sur le même lieu la promesse de vente en se domiciliant chez son notaire de sorte que cet argument ne peut prospérer, M. [B] ayant sans aucun doute bénéficié des conseils de Maître [S] pour ce montage et les pièces démontrant par ailleurs des négociations antérieures des parties sur les modalités de la vente.

Ensuite, M. [B] qui dispose de moyens financiers manifestement conséquents au regard des modalités d'acquisition du château échoue à démontrer qu'il n'aurait pas été à même le cas échéant de trouver un logement d'appoint sur une courte période et la circonstance selon laquelle il s'est séparé de son ancien logement avant l'acquisition définitive du château est un choix qui lui incombe. Il est d'ailleurs relevé à juste titre par la SCI que M. [B] avait précédemment invoqué des parents malades et âgés (constat d'huissier du 25 mars 2021 authentifiant un message du 25 septembre 2019), ce qui confirme que cet argument manque totalement de sérieux et ne peut être pris en compte.

M. [B] ne procède ensuite que par affirmations lorsque, parlant de chantage ou de stratagème, il met en avant des manoeuvres imputées à ses adversaires, la SCI et la SAFER qui auraient agi en connivence du fermier (qui n'est pas en la cause), et lorsqu'il affirme que la SAFER aurait prévu un tel montage immobilier uniquement dans l'intérêt de la SCI, la SAFER rappelant sans être démentie qu'elle est intervenue dans l'intérêt du fermier.

S'il est constant que le fermier a dans un premier temps entendu exercer son droit de préemption, M. [B], dûment conseillé, ne peut soutenir avoir été acculé à une signature d'actes dans la crainte d'une action en réitération de la vente, de retenue de garantie ou de dommages intérêts alors que rien ne l'obligeait à la signature de l'acte.

Il en découle que M. [B] échoue à rapporter la preuve de faits de violences par abus de l'état de dépendance. Cette prétention est rejetée.

* la caducité pour défaut de levée d'option pour le bénéficiaire avant la date d'échéance

M. [B] appuie cette prétention, pour la première fois en appel, sur les articles 1186 et 1187 du code civil, soutenant qu'il aurait été mis fin au contrat en raison de sa caducité, que la SAFER l'a avisé de son intention d'acquérir le 29 mai 2020 sans mention des parcelles, que la SCI a sollicité la réitération de la vente de parcelles ne figurant pas dans la promesse.

La cour relève que la SAFER a bien levé l'option dans les délais requis le 29 mai 2020 et M. [B], à nouveau, n'est pas fondé à se prévaloir de la différence de numérotation des parcelles, s'agissant de la division parcellaire qu'il avait parfaitement agréée de sorte qu'il n'existait aucune confusion sur la levée d'option et sur la demande de réitération.

La demande de caducité est en conséquence rejetée.

* la demande d'expertise

M. [B] demande une expertise en se prévalant des textes sur la rescision pour lésion.

Force est toutefois de constater que M. [B] n'a présenté aucune demande au fond sur ce fondement ce sorte que sa demande d'expertise qui ne peut venir qu'au soutient d'une telle prétention n'est pas justifiée et est rejetée.

* la réitération de la vente

En conséquence de tout ce qui précède, étant rappelé que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix en application de l'article 1589 du code civil, la cour ne peut que constater que M. [B] s'est définitivement engagé à vendre les parcelles litigieuses ; en conséquence, il est fait droit aux demandes de la SCI aux fins de voir déclarer la vente parfaite et en condamnation de M. [B] à réitérer cette vente sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur les dommages intérêts

M. [B] qui succombe sur sa demande au titre de l'existence d'un vice du consentement n'est pas fondé à se prévaloir d'un préjudice moral né de l'attitude fautive de ses adversaires et il est débouté de cette demande.

Sur l'enlèvement de la clôture

La SCI se prévaut d'un constat d'huissier consignant qu'une clôture définitive a été posée par M. [B] pour prévenir l'accès aux parcelles litigieuses.

M. [B] rétorque que la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement déféré, que la SCI n'explique pas en quoi les clôtures contreviennent aux dispositions de la promesse de vente ni le fondement de sa demande, que la clôture n'affecte en rien l'état des parcelles objet de la convention.

Réponse de la cour

La pièce 20 est un constat d'huissier dressé le 25 mars 2021 faisant apparaître que M. [B] a clôturé les parcelles objet de la vente litigieuse.

Si la promesse de vente ne faisait aucune référence à la clôture des parcelles, il est évident qu'alors que le litige était en cours, M. [B] a fait le choix de clore les parcelles en cause, dans le but manifeste de marquer sa propriété définitive sur celles-ci.

Compte tenu de ce qui a été jugé supra sur la propriété des terrains litigieux, il convient d'ordonner à M. [B] de supprimer cette clôture selon les modalités précisées au dispositif de l'arrêt.

Sur les dépens, l'exécution provisoire et l'article 700 du code de procédure civile

La cour rappelle qu'elle n'a pas à statuer sur l'exécution provisoire en cause d'appel, cette condamnation s'attachant uniquement à la décision de première instance et cette prétention est sans objet en appel.

Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de M. [B] qui succombe au principal.

L'équité commande par ailleurs de condamner M. [B] à payer à la SCI la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la SAFER la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il remboursera par ailleurs les frais notariés du procès-verbal de carence à la SCI.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l'irrecevabilité de demandes nouvelles,

Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [B] de toutes ses prétentions,

Déclare parfaite la vente intervenue entre M. [O] [B] et la SCI Paradis venant aux droits de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône-Alpes, des biens ci-après mentionnés :

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 7], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 1], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance précise de 00ha 23a 78ca,

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 8], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 5], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance de 02ha 40a 54ca,

- une parcelle désormais cadastrée B [Cadastre 11], issue de la division de l'ancienne parcelle B [Cadastre 4], précisément désignée par le plan de division du géomètre expert du 26 novembre 2019 puis enregistrée au cadastre le 18 février 2020, pour une contenance de 03ha 13a 88ca,

Condamne M. [O] [B] à signer l'acte authentique de réitération de la vente desdits biens au profit de la SCI Paradis substituée dans les droits de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône-Alpes dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

Ordonne à M. [O] [B] de procéder à la suppression de la clôture séparative mise en place par lui sur les parcelles objet de la promesse de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

Condamne M. [O] [B] aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne M. [O] [B] à payer :

- la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les frais notariés du procès verbal de carence à la SCI Paradis,

- la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône-Alpes.