CA Montpellier, 5e ch. civ., 13 janvier 2026, n° 23/02809

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat en date du 16 octobre 2013 reçu par Me [N], notaire à [Localité 10], M. [B] [L] et Mme [M] [X] ont donné à bail à Mme [T] [H] épouse [G] un local commercial situé sur la commune de [Localité 11] (11), [Adresse 2], pour une durée de neuf années commençant à courir le 16 octobre 2022 pour se terminer le 15 octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros, soit 1.000 euros mensuels.

Parallèlement et par acte séparé du 10 janvier 2014 reçu par ce même notaire, M. [B] [L] et Mme [M] [X] ont donné en location à Mme [G] une licence d'exploitation de débit de boisson spiritueux 4ème Catégorie, pour un loyer annuel de 6.000 euros, soit 500 euros mensuels, pour une durée d'une année.

Ce dernier bail a été modifié par un avenant du 7 février 2014, les bailleurs s'engageant expressément à renouveler ledit bail chaque année au profit de Mme [G], tant que celle-ci satisferait aux obligations du bail commercial, lequel prévoyait que l'intéressée remette en état la totalité de l'intérieur des bâtisses pour pouvoir y exploiter un commerce de bar, restauration, location de chambres d'hôtes.

Les parties ont été en désaccord au sujet d'un problème d'infiltrations en toiture et par les fenêtres et plus généralement sur les travaux de réparation à effectuer sur la bâtisse.

Mme [G] a cessé de payer les loyers et en date du 22 septembre 2014, un commandement visant la clause résolutoire du bail lui a été délivré.

Cette dernière a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne d'une demande d'expertise, sollicitant en outre la consignation des loyers.

Par ordonnance du 22 janvier 2015, le juge des référés a constaté la résiliation du bail tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, a ordonné la consignation des loyers d'août et septembre 2015 et désigné M. [C] en qualité d'expert.

Le rapport a été déposé le 14 décembre 2015 et M. [B] [L] et Mme [M] [X] ont saisi le juge des référés qui par ordonnance du 14 janvier 2016 a résilié le bail relatif à la licence 4, avec obligation de la restituer dans un délai de 15 jours, et a condamné Mme [G] au paiement de diverses indemnités au titre des arriérages de loyers.

Suivant un protocole d'accord du 24 février 2016, les parties sont convenues d'une résiliation amiable du bail commercial avec effet au 31 janvier 2016 aux conditions suivantes :

Restitution par Mme [G] après inventaire, vérification d'absence de dégradation et maintien des améliorations apportées par elle dans les locaux, des clés de l'immeuble aux bailleurs ;

Remise aux bailleurs de l'avis de la sous-commission départementale d'accessibilité du 24 avril 2014 et des documents justifiant que la commission de sécurité n'avait pas de visite préalable ou périodique à effectuer, ainsi que de l'attestation concernant l'évacuation des personnes en situation de handicap en cas de sinistre du 17 juillet 2014 et une facture de travaux relatifs à l'installation électrique du bâtiment ;

Versement par les bailleurs de la somme de 10.000 euros au plus tard dans un délai de 36 mois en contrepartie de cet engagement pour les améliorations apportées aux locaux objet du bail commercial.

Par voie de requête en date du 23 novembre 2018, Mme [G], au visa de l'article 1567 du code de procédure civile, a sollicité de la présidente du tribunal de grande instance de Carcassonne la délivrance d'un titre condamnant solidairement M. [B] [L] et Mme [M] [X] au paiement de la somme de 10.000 euros.

Par ordonnance du 31 décembre 2018, la présidente du tribunal de grande instance de Carcassonne a ordonné l'homologation du protocole d'accord signé le 24 février 2016.

Suite à cette ordonnance, Mme [G] a engagé une procédure de saisie attribution en vue d'obtenir le paiement de cette somme, ce qui a donné lieu à un procès-verbal de saisie attribution du 8 mars 2019 et une dénonciation du 12 mars 2019.

Par acte du 26 mars 2019, M. [B] [L] et Mme [M] [X] ont saisi le tribunal de Grande Instance de Carcassonne, au visa de l'article 1219 du code civil, aux fins d'obtenir le rejet de la demande en paiement de la somme de 10.000 euros, en raison de l'inexécution par Mme [G] de ses propres obligations résultant du protocole.

Dans le même temps, les bailleurs ont saisi la présidente du tribunal en rétractation de l'ordonnance du 31 décembre 2018.

Par ordonnance du 28 novembre 2019, cette dernière, statuant en référé, a ordonné un sursis à statuer dans l'attente du jugement au fond.

Par jugement du 2 novembre 2020, le juge de l'exécution de [Localité 9], saisi d'une demande en mainlevée de la saisie attribution, a pareillement sursis à statuer.

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Carcassonne a débouté M. [B] [L] et Mme [M] [X] de leurs demandes et les a condamnés au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans son jugement, le tribunal relève que M. [B] [L] et Mme [M] [X] ne rapportent pas la preuve de l'inexécution par Mme [T] [H] épouse [G] de ses obligations, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre au versement de la somme de 10.000 euros. A ce propos, il note que s'il ressort du rapport SOCOTEC que la mise en conformité de l'installation électrique présente des points de non-conformité à la réglementation incendie dans les établissements recevant du public, aucun inventaire n'a cependant été établi au moment de la restitution des clés. Il ajoute qu'en l'absence d'autres pièces produites sur ce point, le rapport SOCOTEC relevant les non-conformités précitées, dont il n'est pas contesté qu'il a été établi neuf mois après le départ des lieux de la locataire, est insuffisant à rapporter la preuve que ces non-conformités existaient à la date de restitution des clés. En outre, il relève que les appelants ne démontrent pas notamment avoir avisé leur ancienne preneuse de la difficulté dès qu'ils en ont été informés, alors même qu'ils connaissaient a minima l'adresse du conseil de Mme [T] [H] épouse [G] et note qu'à l'inverse, cette dernière verse aux débats le document intitulé « attestation de vérification périodique des installations électriques » en date du 28 mai 2014, établi juste postérieurement aux travaux réalisés et facturés le 22 mai 2014, ne révélant aucune anomalie.

Par ailleurs, le tribunal relève que Mme [T] [H] épouse [G] ne justifie pas du préjudice moral qu'elle invoque, ni d'aucun autre préjudice, si bien que sa demande en dommages-intérêts doit être rejetée.

Par déclaration au greffe du 30 mai 2023, M. [B] [L] et Mme [M] [X] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 29 octobre 2025, la clôture de la procédure a été prononcée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des conclusions de M. [B] [L] et Mme [M] [X] notifiées par RPVA le 2 février 2024, il est demandé à la cour de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

vu le protocole d'accord établi le 24 février 2016,

vu les dispositions de l'article 1219 du code civil,

Après avoir constaté :

qu'en vertu du protocole signé, Mme [G] devait restituer les clés de l'immeuble, après inventaire, vérification d'absence de dégradation et maintien des améliorations apportées par elle dans les locaux,

qu'à l'issue de la restitution du local, il est apparu que les installations électriques étaient pour la plupart non conformes, qu'il s'agisse des installations dans les pièces communes ou de celles du local cuisine, celui-ci étant considéré à risque par l'expert SOCOTEC,

que M. [L] et Mme [X] se sont trouvés dans l'obligation de réaliser ces travaux de mise en conformité, nécessaires pour leur permettre de relouer le local,

que M. [L] et Mme [X] ont dû régler les factures nécessaires à la mise en conformité, pour une somme de plus de 12.700 euros, factures qui auraient dû être normalement prises en charge par Mme [G],

que Mme [G] n'a pas exécuté les obligations qui étaient les siennes, résultant du protocole signé,

réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

et statuant à nouveau :

dire et juger que M. [L] et Mme [X] sont bien fondés à invoquer cette inexécution pour s'opposer à l'exécution du protocole, lequel prévoyait le versement d'une somme de 10.000 euros,

rejeter en conséquence les demandes présentées par Mme [G] tendant au versement de cette somme de 10.000 euros,

en tant que de besoin, condamner Mme [G] au paiement des factures réglées par M. [L] et Mme [X] au titre des travaux de mise en conformité du local,

condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre l'intégralité des dépens de 1ère instance et d'appel,

débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes.

En substance, M. [B] [L] et Mme [M] [X] font valoir que Mme [G] n'a pas satisfait à ses obligations telles que résultant du protocole d'accord. Ils précisent qu'un rapport de la société SOCOTEC, par eux mandatée, du 17 octobre 2016 a mis en évidence que les installations électriques étaient pour la plupart non conformes, qu'il s'agisse des pièces communes ou de celle du local cuisine, celui-ci étant même considéré à risques.

Ils précisent que ce n'est que lorsqu'ils ont voulu remettre en location le bien qu'ils ont pris connaissance, au travers de ce rapport, des non-conformités existantes, un nouveau bail commercial n'étant régularisé avec de nouveaux locataires qu'en date du 14 mars 2017. Ils ajoutent que Mme [G] a quitté les locaux en laissant ceux-ci dans un état dégradé, comme le démontrent les photographies qu'il a prises le 27 mars 2016, date confirmée par huissier, et une vidéo réalisée par eux. Ils soulignent encore que l'absence d'inventaire lors de la restitution des clés tout comme la date d'intervention de la société SOCOTEC sont sans incidence sur la réalité des non-conformités électriques, lesquelles n'auraient jamais dû exister en raison de l'obligation d'amélioration pesant sur le locataire. Ils font encore valoir qu'ils ne pouvaient informer Mme [G] de l'existence du rapport SOCOTEC, ne disposant notamment comme adresse que de celle du local commercial que l'intéressée avait quitté huit mois avant, et que ce n'est que lorsque l'intéressée s'est à nouveau manifestée en novembre 2018 qu'ils ont eu pu faire valoir leurs arguments et les porter à officiellement à sa connaissance.

Par ailleurs, ils prétendent que si les dispositions de l'article 1219 du code civil ont été créées postérieurement à la signature du protocole d'accord, elles n'ont cependant fait que consacrer la jurisprudence en la matière. Ils relèvent encore que les dispositions de l'article L 145-40-1 du code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014, qui impose désormais l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie en matière de bail commercial ne sont applicables que pour les baux conclus après le 20 juin 2014, et note que les baux ayant été conclus avant le 20 juin 2014, les dispositions de l'article 1731 du code civil continuent de s'appliquer, de sorte que le locataire est présumé avoir reçu du bailleur les locaux en bon état de réparation et doit les restituer dans un bon état, ce qui n'a pas été le cas.

Aux termes des conclusions de Mme [T] [H] épouse [G] notifiées par RPVA le 2 novembre 2023, il est demandé à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne en date du 6 avril 2023 en ce qu'il a :

débouté M. [B] [L] et Mme [M] [X] de leur demande tendant à leur permettre de se prévaloir vis-à-vis de Mme [T] [H] épouse [G] d'une exception d'inexécution afin de s'opposer à l'exécution du protocole d'accord, au paiement d'une somme de 10.000 euros tel que prévu au protocole d'accord liant les parties,

condamné M. [B] [L] et Mme [M] [X] in solidum à payer à Mme [T] [H] épouse [G] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [B] [L] et Mme [M] [X] in solidum aux entiers dépens,

Infirmant pour le surplus,

condamner solidairement les consorts [L]/[X] au paiement de la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice subi par Mme [G] du fait de leur parfaite mauvaise foi,

condamner solidairement les consorts [L]/[X] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les consorts [L]/[X] aux entiers dépens.

Pour l'essentiel, Mme [G] soutient qu'elle a bien exécuté le protocole d'accord. Elle expose que ledit protocole, en son article 5, vaut reconnaissance expresse à hauteur de 10.000 euros par les consorts [L] / [X] de leur engagement à paiement sans réserve, ni restriction, ainsi que l'a jugé la présidente du tribunal de Carcassonne dans son ordonnance du 26 décembre 2018 portant homologation du protocole d'accord.

Elle ajoute que ces derniers ne démontrent pas qu'elle n'aurait pas rempli les conditions mises à sa charge dans ledit protocole. A ce propos, elle indique qu'elle a bien rempli ces obligations, qu'il s'agisse de la restitution du local ou de son bon état. Elle précise que le silence des appelants depuis le mois de février 2016 jusqu'au mois de mars 2019 s'analyse en une validation tacite de leur part des améliorations apportées sur le local loué, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, et observe que le rapport de la société SOCOTEC a été établi près de neuf mois après la restitution. Elle note encore qu'aucun état des lieux écrit n'a été dressé entre les parties, mais sans que cela puisse lui être reproché ou constituer un élément démontrant une inexécution de son obligation, étant précisé qu'en sa qualité de cuisinier professionnel, M. [L] était en mesure, lors de la restitution, de se rendre compte de l'état des installations, et expose que les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, interdisent désormais d'invoquer l'article 1731 du code civil.

Elle conteste par ailleurs la pertinence des attestations et de la vidéo produites, au regard notamment des techniques existantes permettant de modifier l'horodatage, et observent que les appelants n'ont pas sollicité un constat d'état des lieux, fusse-t-il en mars 2016. Elle indique également qu'elle a fait, avant l'ouverture des locaux en juin 2014, des travaux de mise en conformité, compte tenu de leur état, notamment électriques, et ce pour un coût de 9.412,80 euros s'agissant des seules installations électriques, de sorte que celles-ci étaient alors conformes. Elle expose de plus avoir entrepris d'autres travaux et relève que lors de la restitution, il n'y a eu aucune contestation de la part des appelants, étant observé qu'entre le 24 février et le mois d'octobre 2016, les intéressés ont entrepris des travaux sans que l'on en connaisse véritablement la nature et notamment la pose de fenêtres et autres travaux intérieurs. Elle relate encore avoir remis le 24 février 2016 l'ensemble des documents visés à l'article 2 alinéa 3 du protocole, de sorte qu'elle a pleinement satisfait à ses obligations.

Estimant les appelants de mauvaise foi, elle considère que sa demande de dommages-intérêts est ainsi justifiée.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

SUR L'EXCEPTION D'INEXECUTION

Aux termes de leurs écritures, les appelants estiment ne pas être redevables de la somme de 10.000 euros dont le versement est prévu au protocole d'accord du 24 février 2016 en raison de l'inexécution par Mme [T] [H] épouse [G] de ses obligations telles que prévues audit protocole, rappelant à cet égard que le versement de la somme de 10.000 euros est dû, sous réserve d'inventaire et bon état des améliorations tel que précisé dans l'article 2, en contrepartie des améliorations apportées aux locaux objet du bail commercial liant les parties au moment de la revente du pas-de-porte et au plus tard dans un délai de 36 mois prenant effet à la date de signature du protocole.

L'article 1219 du code civil dispose : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Ces dispositions ne sont pas applicables à la présente instance dès lors que le bail ayant lié les parties est en date du 16 octobre 2013. Cependant, ainsi que le font à juste titre valoir M. [B] [L] et Mme [M] [X], la jurisprudence admettait, antérieurement à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et ayant créé l'article 1219 du code civil, qu'une partie puisse, au visa des articles 1134 et suivants anciens du code civil, invoqué une exception d'inexécution pour ne pas remplir sa propre obligation en cas d'inexécution suffisamment grave, la charge de la preuve lui incombant.

L'article L. 145-40-1 du code de commerce créé par la loi du 18 juin 2014 prévoyant que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux », n'est pas applicable au cas d'espèce, s'agissant d'un bail conclu le 16 octobre 2013.

Le bail dont s'agit est ainsi soumis aux dispositions de l'article 1731 du code civil selon lesquelles « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire », en l'absence de tout état des lieux d'entrée.

Il s'ensuit, en l'absence de tout état des lieux d'entrée, que les locaux objet du bail du 16 octobre 2013 sont présumés avoir été donnés en location en bon état de réparations locatives et que Mme [T] [H] épouse [G] devait les rendre tels, précision étant faite qu'aucun inventaire ni état des lieux de sortie n'a été dressé lors de la restitution des clés.

Aux termes de leurs écritures, les appelants exposent que l'intimée n'a pas satisfait à cette obligation puisque les locaux étaient affectés, lors de la restitution des clés, de dégradations et désordres tenant notamment à la présence de nombreux débris (conduit de cheminée détruit) et de manquements au niveau du carrelage, à l'absence de raccordement de plomberie, gaz ou électricité dans la cuisine, à la présence de nombreux trous dans la cuisine et à des éléments manquants dans la cuisine. Ils précisent qu'il est justifié de ces dégradations et désordres au vu de photographies et vidéos prises par le téléphone portable de M. [B] [L] qui ont été authentifiées par huissier de justice à la date du 23 août 2021. Toutefois, il importe de relever que ce procès-verbal de constat de Me [J] [P], huissier de justice, faisant figurer des photographies et vidéos contenues dans le portable de M. [B] [L] montrant les lieux à la date du 27 mars 2016, selon les indications du téléphone portable, n'est pas de nature à établir l'existence de désordres et dégradations imputables au locataire dès lors d'une part, que la simple indication dans le téléphone portable de cette date du 27 mars 2016 ne permet pas de certifier l'exactitude de l'horodatage et d'autre part, qu'il est constant que les locaux ont été restitués près d'un mois avant la date indiquée du 27 mars 2016, observation enfin étant faite qu'il n'est produit aucune attestation de Me [A] [K] précisant que les locaux ont été libérés par le preneur avec les dégradations et désordres figurant sur les photographies et vidéos.

Il s'ensuit qu'il n'est pas démontré que l'intimée n'aurait pas restitué les locaux en bon état de réparations locatives, s'agissant des dégradations et désordres dénoncés.

Par ailleurs, les appelants soutiennent que les locaux restitués présentent de graves désordres au niveau électrique, selon le rapport de la société SOCOTEC du 17 octobre 2016 qui met en exergue des non-conformités électriques et note que le local cuisine est considéré à risques d'incendie. Ils ajoutent que ces non-conformités existaient lors de la restitution des clés.

Ainsi que le souligne Mme [T] [H] épouse [G], ce rapport a été dressé près de 9 mois après son départ des lieux, ce qui n'est pas discuté. En outre, il sera observé que les constatations faites par la société SOCOTEC, qui ne présentent aucun caractère contradictoire, ne sauraient suffire à justifier des non-conformités alléguées. En effet, il ressort des pièces produites par l'intimée et notamment des factures de la SARL Nonnat, électricien, des 17 avril et 22 mai 2014, que Mme [T] [H] épouse [G] a fait réaliser d'importants travaux électriques dans les locaux donnés à bail et notamment dans la cuisine pour un montant de 10.994 euros, selon la facture du 22 mai 2014, ce qui a donné lieu en date du 28 mai 2014 à l'établissement d'une attestation de vérifications périodiques par la SARL Nonnat certifiant l'absence d'anomalies. En outre, il est justifié de la réalisation d'autres travaux et notamment de travaux de branchement du gaz effectués par la société Viala Chauffage et de la mise en 'uvre de dispositifs de sécurité incendie par la société Sicli. Par ailleurs, si les bailleurs ont entrepris divers travaux dont des travaux de plomberie et électricité en mai et juin 2017, les factures produites ne sont pas de nature, alors même qu'ils avaient repris possession des locaux donnés à bail plus d'un an avant et ont pu le cas échéant intervenir sur les installations, que les travaux effectués en mai et juin 2017 ont été rendus nécessaires par des non-conformités des installations existantes lors de la restitution des clés.

Il s'ensuit que les appelants ne démontrent pas à ce titre de manquements de Mme [T] [H] épouse [G]. Enfin, il n'est pas discuté que cette dernière a remis l'ensemble des documents visés à l'article 2 du protocole, lesquels sont versés aux débats, et souligné qu'il importe peu que cette dernière n'ait entrepris de solliciter le paiement de l'indemnité que peu de temps avant la date limite fixée par le protocole, cette circonstance étant indifférente sur l'obligation faite au bailleur de procéder au paiement.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [B] [L] et Mme [M] [X] ne justifient pas de l'exception d'inexécution soulevée, de sorte qu'ils ne pourront qu'être déboutés de l'ensemble de leurs prétentions formées à ce titre.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS

Mme [T] [H] épouse [G] sollicite l'octroi de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral.

Au vu des éléments qui précèdent, les appelants auraient dû procéder au paiement de l'indemnité de 10.000 euros sur la demande présentée par l'intimée. Toutefois, celle-ci ne justifie pas d'un préjudice matériel qui ne serait pas déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, la seule indication, sans autre développement ni élément de preuve, qu'elle se serait trouvée privée de cette somme qui aurait pu lui servir pour son commerce étant inopérante. Pas davantage, il n'est caractérisé de préjudice moral.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en dommages-intérêts.

SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [L] et Mme [M] [X], qui succombent, seront déboutés de leur demande formée à ce titre en cause d'appel.

En équité, une indemnité de 2.500 euros sera allouée en cause d'appel à Mme [T] [H] épouse [G].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 6 avril 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Et y ajoutant,

DEBOUTE M. [B] [L] et Mme [M] [X] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [L] et Mme [M] [X] à payer à Mme [T] [H] épouse [G] la somme de 2.500 euros sur ce même fondement,

CONDAMNE M. [B] [L] et Mme [M] [X] aux entiers dépens d'appel.