CA Montpellier, 5e ch. civ., 13 janvier 2026, n° 23/02226

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 14 février 1998, la société civile immobilière [Adresse 5] a donné à bail commercial à la Société de Gestion et de Promotion un terrain de camping situé [Adresse 9] à [Localité 8] (34), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1998 pour se terminer le 31 décembre 2006, moyennant un loyer annuel de 150 000 francs, soit 22 867,35 euros.

Suivant un acte notarié du 27 juillet 2006, la société [Adresse 5] et la société HPA, venant aux droits de la Société de Gestion et de Promotion, par suite de l'acquisition de son fonds de commerce, ont convenu du renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2007, pour prendre fin au 31 décembre 2015, moyennant un loyer annuel de 27 579 euros.

Par acte d'huissier du 7 décembre 2015, la société HPA a demandé le renouvellement du bail commercial. Le loyer annuel était alors de 35 035 euros.

Par acte d'huissier du 26 février 2016, la société [Adresse 5] a accepté le principe du renouvellement dudit bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2016 mais en demandant que le loyer soit porté à la somme annuelle de 70 000 euros, en versant à l'appui une estimation de la société Privilège Hotélia.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 octobre 2017, reçu le 7 octobre 2017, la société [Adresse 5] a notifié à la société HPA un mémoire maintenant sa demande de fixation du loyer à hauteur de 70 000 euros.

Par acte d'huissier du 4 décembre 2017, la société [Adresse 5] a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé.

Par un jugement du 5 février 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [F], a dit que dans l'attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuivrait aux mêmes charges et conditions et a sursis à statuer sur les autres demandes.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 juillet 2022.

Le jugement rendu le 4 avril 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judicaire de Montpellier :

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé liant la société [Adresse 5] et la société HPA à compter du 1er janvier 2016, à la somme de 62 517,96 euros hors taxes et hors charges ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société HPA à payer à la société [Adresse 5] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société HPA aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

Ordonne l'exécution provisoire.

Sur la méthode d'évaluation, le premier juge a rappelé qu'un camping était un local monovalent, soumis aux seules dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, aux termes desquelles le loyer échappait au plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce et qu'il pouvait être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, méthode à laquelle les parties souscrivaient.

Il a relevé que l'expert judiciaire avait utilisé la méthode hôtelière, qui consiste dans la détermination d'une recette théorique annuelle qui correspond au chiffre d'affaires que le preneur devrait réaliser si l'hôtel était rempli au mieux tout au long de l'année et que le résultat ainsi obtenu était corrigé en fonction des variations saisonnières de fréquentation dans la région, pour l'adapter au cas d'espèce, en ce qu'un camping en bord de mer ne pouvait être ouvert que pendant la saison printemps-été, de sorte que la recette théorique ne pouvait être calculée sur les douze mois de l'année mais seulement sur les cinq mois d'exploitation possibles, méthode à laquelle les parties souscrivaient également.

Sur la recette théorique, le premier juge a relevé que l'expert judiciaire avait retenu un prix moyen sur sept périodes de location de terrain nu, d'un montant hors taxe de séjour de 30 euros, multiplié par le nombre d'emplacements, soit 180, et le nombre de jours retenus, de 214, soit une recette théorique de 1 155 600 euros, auquel il a appliqué un taux d'occupation compris entre 38 % et 42 %, soit avec un taux d'occupation de 38 %, 439 128 euros, et avec un taux d'occupation de 42 %, 485 352 euros.

L'expert a ensuite appliqué un taux de rendement, qui est fonction de la catégorie de l'hôtel, le camping bénéficiant au cas d'espèce d'un classement en catégorie trois étoiles, et en considérant que les pourcentages retenus pour cette catégorie variaient de 13% à 14%, soit entre 57 086,64 euros et 67 949,28 euros, pour aboutir à une moyenne de 62 517,96 euros, qu'il a proposée comme loyer du bail renouvelé.

Sur le montant de ce loyer, le premier juge a relevé que les parties ne contestaient pas cette évaluation mais que chacune d'elles estimait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la fourchette haute pour la bailleresse et au montant de la fourchette basse pour la locataire.

Le premier juge a relevé que l'expert judiciaire avait repris les clauses qualifiées d'exorbitantes du bail et, notamment, sa destination « tout commerce », la possibilité d'une sous-location dans le cadre d'une exploitation saisonnière d'activités annexes, ainsi que le fait que la taxe foncière était supportée par la bailleresse, ce qui n'était pas l'usage.

Il a également relevé l'existence d'une servitude conférant un droit de passage, également rappelée par l'expert, ainsi que la possibilité d'édifier des constructions nécessaires à l'exploitation de l'activité, autant d'éléments retenus par l'expert pour proposer un loyer moyen, en rappelant la fourchette haute et la fourchette basse.

Le premier juge a relevé que la preneuse, pour sa part, faisait justement remarquer que l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation et qui valorisaient le camping étaient localisés sur la parcelle objet du bail, suivant un bail conclu avec la société civile immobilière Renta, et qu'ils échappaient ainsi à l'assiette du bail litigieux, ajoutant que les aménagements existants sur la parcelle de la société Renta étaient la cause essentielle de la réalisation des recettes du camping, et estimait qu'il convenait de retenir la fourchette basse et qu'un coefficient de pondération devait lui être appliqué, en faveur de la parcelle de la société Renta.

En réponse, le premier juge a retenu que l'expert avait tenu compte de cette situation et avait précisé, au terme de son rapport, après avoir rappelé la liste desdits aménagements, qu'il avait tenu compte que certains aménagements se trouvaient sur des parcelles voisines et du caractère inondable des parcelles, tout en estimant qu'il était résiduel et peu impactant ; de sorte que le premier juge a dit qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer une pondération supplémentaire en faveur des parcelles de la société Renta.

S'agissant enfin de la comparaison avec le camping du [3] [Localité 11], le premier juge a dit qu'elle n'avait pas lieu d'être dans la mesure où les points essentiels du bail dont bénéficiait l'exploitant de ce camping différaient fortement de celui régularisé entre les parties, que la locataire supportait en effet des charges exorbitantes, contrairement à la société HPA, s'agissant de la taxe foncière et des gros travaux prévus à l'article 606 du code civil, que par ailleurs, son bail n'était pas « tout commerce », tel que l'expert l'avait relevé au terme de ses conclusions.

Au final, le premier juge a considéré que les éléments relevés par les parties avaient ainsi été suffisamment pris en compte par l'expert judiciaire, de sorte qu'il convenait de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 62 517,96 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2016.

La société HPA a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 26 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions du 3 février 2025, la société HPA demande à la cour de :

Vu l'article R. 145-10 du code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

Vu le jugement du juge des loyers commerciaux de [Localité 10] en date du 4 avril 2023 et la déclaration d'appel de la société HPA ;

Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté ;

Infirmer en toutes ses dispositions la décision déférée en ce qu'elle a :

Fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant la société [Adresse 5] et la société HPA à compter du 1er janvier 2016, à la somme de 62 517,96 euros hors taxes et hors charges,

Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamné la société HPA à payer à la société [Adresse 5] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société HPA aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,

Ordonné l'exécution provisoire ;

Et statuant à nouveau,

Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 43 181,49 euros ;

Condamner l'intimée à restituer le différentiel versé par l'appelante en exécution du jugement critiqué, outre les intérêts de droit à compter de leur versement, soit le 24 août 2023 ;

Dire que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis au moins une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamner la société [Adresse 5] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire, et en ce compris les frais d'exécution à intervenir.

Pour l'essentiel, la société HPA estime que l'expert a omis de prendre en considération plusieurs éléments qui, selon elle, tendent à légitimement retenir la fourchette basse résultant de l'application de la méthode hôtelière, éléments qui consistent, en premier lieu, dans le fait que son exploitation du camping concerne deux baux commerciaux, l'un objet du présent contentieux avec la société [Adresse 5] et un autre, étranger à ce contentieux, conclu avec la société Renta ; en deuxième lieu, que le bail porte sur la location d'emplacements nus ; en troisième lieu, que la parcelle objet du présent bail est située en zone inondable ; enfin, en quatrième lieu, qu'il doit être tenu compte des loyers environnants et des particularités des autres campings de la ville de [Localité 8] dans le cadre de la détermination de la valeur locative.

La société HPA demande que la valeur locative soit fixée à la somme de 43 181,49 euros par an, et ce pour plusieurs raisons, la destination, notamment en ce que, selon elle, le bail en question n'est pas un bail tous commerces et que la valeur locative par référence aux recettes théoriques retenue par l'expert, calculée sur la base de 700 000 euros, aurait dû l'être sur la base de 50 % des recettes réelles, soit sur 350 000 euros, de sorte qu'en appliquant un taux de rendement de 28 %, la valeur locative ne saurait excéder 45 500 euros par an ; qu'ainsi, selon elle, sa demande tendant à la voir fixée à un montant de 43 189 euros par an est parfaitement justifiée.

Elle verse au débat une expertise réalisée par M. [D], qui apporte, selon elle une critique des constatations et conclusions de l'expert judiciaire, notamment en ce qu'il n'aurait pas différencié les deux parcelles exploitées, celui-ci soulignant à plusieurs reprises que sans la partie pool-house, la salle de bar-restaurant, sans les terrains de sport et le parking visiteur, qui sont situés sur la parcelle faisant l'objet du bail avec la société Renta, le camping perdrait tous les attraits des plaisirs aquatiques, de sa convivialité et de son rapport qualité-prix ; qu'enfin, certains critères de calcul retenus par l'expert judiciaire auraient conduit à une surestimation de la valeur locative.

En réplique à l'expertise de M. [I], produite par la société [Adresse 5], la société HPA indique qu'elle l'a soumise à son expert, M. [D], qui a pu relever vingt-cinq points d'incohérences, tenant notamment à l'absence de visite sur les lieux et de recherches sommaires sur les caractéristiques du camping.

Dans ses dernières conclusions du 24 octobre 2024, la société [Adresse 4] de l'[Adresse 7] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33, L.145-34 du code de commerce ;

A titre principal,

Infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 4 avril 2023, en ce qu'il a :

Fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI [Adresse 5] à la SARL HPA à compter du 1er janvier 20l6 à la somme de 62 517,96 euros, hors taxes et hors charges ;

Le confirmer pour le surplus et,

Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 67 949,28 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2016 ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 4 avril 2023, en toutes ses dispositions ;

En toute hypothèse et y ajoutant,

Juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, de plein droit à compter du 6 octobre 2017, date de la notification du mémoire préalable ;

Juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamner la société HPA à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les 3 000 euros alloués par le juge des loyers commerciaux ;

Condamner la société HPA aux dépens, comprenant notamment l'intégralité des frais d'expertise.

Pour l'essentiel, la société [Adresse 5] poursuit la confirmation du jugement entrepris pour les motifs pris par le premier juge.

En réplique au rapport de l'expert [D], elle souligne qu'il n'est pas contradictoire, contrairement au rapport de l'expert judiciaire, et lui oppose le rapport de son expert, M. [I], qui a conclu à une valeur locative annuelle de 75 000 euros, hors taxes et hors charges, soit une somme proche de celle de 1'expert judiciaire, ce qui démontre, selon elle, la réalité de la situation décrite par ce dernier.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 19 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Cette fixation est régie par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, qui prévoit que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, que le juge apprécie, selon une jurisprudence constante, de manière souveraine, en adoptant le mode de calcul le plus adapté à l'espèce.

Au cas d'espèce, la cour observe que le premier juge, après avoir relevé que les parties souscrivaient à la méthode hôtelière retenue par l'expert judiciaire, a repris en détails les pièces lui étaient soumises, notamment le bail en litige, outre plusieurs éléments caractéristiques de la situation et de leur relation, comme l'existence d'une servitude conférant un droit de passage à la preneuse, la possibilité pour elle d'édifier des constructions nécessaires à l'exploitation de son activité, mais aussi que l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation et qui valorisaient le camping étaient localisés sur la parcelle objet du bail avec la SCI Renta et échappaient ainsi à l'assiette du bail litigieux, enfin, la situation en zone inondable.

Si en cause d'appel, au soutien de leur critique des motifs pris par le premier juge, la société [Adresse 5] et la société HPA, versent chacune au débat une expertise amiable, respectivement de M. [I] et de M. [D], tous deux experts inscrits auprès de la présente cour, reprenant ces éléments et faisant la critique de l'appréciation de l'expert judiciaire, la cour estime toutefois que leurs constatations et leurs conclusions, même si le sérieux de leur travail n'est pas en cause, sont insuffisants à apporter une critique utile aux conclusions de l'expert judicaire, dès lors, notamment, qu'il a poursuivi ses opérations au contradictoire des parties, contrairement à ces deux experts mandatés par elles, en répondant à toutes les observations et les dires qui lui étaient soumis, étant au surplus relevé que ses travaux n'ont fait l'objet d'aucune saisine du juge chargé du contrôle des expertises au motif d'une difficulté dans la conduite de sa mission d'expertise.

En lecture du rapport de l'expert judiciaire et des éléments portés au débat, la cour estime que c'est par des motifs pertinents et détaillés, qu'elle adopte, que le premier juge a fait une exacte appréciation du cas d'espèce, notamment du montant des recettes théoriques retenu, de même que des taux d'occupation et de rendement.

Au vu des éléments qui précèdent et en considération de ce que la cour retient que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant la société [Adresse 5] à la société HPA, à compter du 1er janvier 2016, à la somme de 62 517, 96 euros, hors taxes et hors charges, et les a déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société HPA sera condamnée aux dépens de l'appel.

La société HPA, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à la société [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 avril 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judicaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société HPA à payer à la société [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

DEBOUTE la société HPA de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE la société HPA aux dépens de l'appel.