CA Toulouse, 2e ch., 13 janvier 2026, n° 23/00661

Faits et procédure

Suivant deux baux sous seing-privé du 25 juin 2007, la Sci Saint-Georges a donné à bail à la société Cc Bar, aux droits de laquelle se trouve l'Eurl Kpv, des locaux sis [Adresse 2] Toulouse.

Ces baux ont été renouvelés pour la dernière fois à effet du 1er avril 2019, pour une durée de neuf ans.

Postérieurement à ce renouvellement, la Sci Saint-Georges a fait délivrer le 7 août 2019, deux commandements d'exécuter, visant la clause résolutoire, pour les locaux du [Adresse 11] en invoquant des violations aux stipulations du bail.

La Sarl Kvp n'a pas déféré aux causes du commandement et a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par jugement du 31 janvier 2022, désormais définitif, rendu sur opposition au commandement, il a été jugé que le défaut d'exploitation au [Adresse 3] n'était pas un motif légitime de non renouvellement en raison de l'existence d'un sinistre non réparé.

Parallèlement, la Sci Saint-Georges a cédé l'immeuble sis [Adresse 13].

Dans ce cadre, les cessionnaires se sont rapprochés de l'Eurl Kvp afin de définir les conditions d'un nouveau bail. Un protocole a été régularisé par les parties le 5 août 2020.

S'agissant du local situé au [Adresse 4], suivant exploit d'huissier en date du 13 janvier 2021, la Sci Saint-Georges a refusé le renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction.

Par acte d'huissier de justice du 17 juin 2021, l'Eurl Kvp a fait assigner la Sci Saint-Georges pour faire juger nul et sans effet le refus de renouvellement intervenu le 13 janvier 2021 dans le cadre du bail commercial du 25 juin 2007 qui porte sur des locaux sis [Adresse 5].

Par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- jugé que l'acte délivré le 13 janvier 2021 est nul,

- jugé que le bail doit se poursuivre jusqu'à son terme,

- condamné la société civile immobilière Saint-Georges aux dépens dont distraction au profit de Maître Dardenne et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société civile immobilière Saint-Georges de sa demande principale et de sa demande subsidiaire.

Par déclaration en date du 23 février 2023, la Sci Saint-Georges a relevé appel du jugement. La portée de l'appel vise à l'annulation, sinon à l'infirmation voire la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d'appel critique tous expressément.

Lors de l'audience en date du 1er octobre 2024, une médiation a été proposée aux parties qui, par courrier de leurs conseils, en date des 3 et 8 octobre 2024, ont indiqué accepter la médiation.

Par arrêt en date du 15 octobre 2024, la Cour d'appel de Toulouse a ordonné le renvoi à la mise en état du 15 mai 2025 pour déterminer si la médiation judiciaire d'une durée de trois mois, éventuellement renouvelable une fois, a pu aboutir à un protocole d'accord.

La médiation ordonnée n'a finalement pas abouti.

La clôture est intervenue le 15 septembre 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience du 21 octobre 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d'appelant n°1 notifiées le 22 mai 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Saint-Georges demandant, au visa des articles L145-17 et L145-41 du Code de commerce, l'article 1728 du Code civil, de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- à titre principal :

- dire et juger bien fondé l'acte de refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans versement d'une indemnité d'éviction ;

- déclarer la Sarl Kvp occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2021 ;

- ordonner l'expulsion de la Sarl Kvp ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail sis [Adresse 6], à compter du jugement à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique,

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

- condamner la Sarl Kvp au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 2.049, 48 euros et ce jusqu'à la libération effective des locaux commerciaux ;

- à titre subsidiaire :

- juger que le caractère inexact ou insuffisamment grave des motifs allégués par le bailleur pour refuser le renouvellement emporte l'obligation de payer l'indemnité d'éviction mais ne justifie pas la nullité du refus de renouvellement ;

- débouter la Sarl Kvp de sa demande de nullité de l'acte portant refus de renouvellement ;

- donner acte à la Sci Saint-Georges qu'elle offre le paiement d'une indemnité d'éviction ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due en vertu de l'article L145-28 du Code de commerce au montant actuel du loyer et de la provision sur charge soit la somme de 2 049,48 euros par mois ;

- sur le montant de l'indemnité d'éviction et avant dire-droit, commettre tel expert qu'il plaira au tribunal de nommer aux fins d'évaluer le montant de ladite indemnité.

- en toutes hypothèses :

- débouter la Sarl Kvp de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la même au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle fonde sa demande principale de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction sur le défaut d'exploitation des locaux par le preneur, qu'elle affirme n'avoir ni autorisé, ni toléré, et qu'elle estime relever des obligations du preneur, et ce alors qu'il ne se heurte à aucune impossibilité d'exploiter.

Subsidiairement, elle invoque la validité de son refus de renouvellement, rappelant que s'il était estimé que ce refus était fondé sur un motif non légitime, cela ouvre uniquement droit à indemnité d'éviction, et non au droit de se maintenir dans les locaux.

Vu les conclusions d'intimé devant la Cour d'appel de Toulouse notifiées le 24 juillet 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de l'Eurl Kvp demandant, au visa des articles L145-10, L145-17-1 du Code de commerce, 803 du code de procédure civile, de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé l'acte délivré le 13 janvier 2021 nul,

- juger que le bail doit se poursuivre jusqu'à son terme,

- condamner la société Sci Saint Georges aux dépens dont distraction au profit de Maître Dardenne et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la Sci Saint Georges de sa demande principale et de sa demande subsidiaire,

- à titre subsidiaire, si la Cour devait juger que le congé devait produire ses effets :

- condamner la bailleresse au paiement d'une indemnité d'éviction,

- avant dire droit, désigner tel expert qu'il appartiendra pour évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation aux frais de la bailleresse,

- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 699 euros conformément à la valeur locative et au mémoire déposé devant le juge des loyers,

- en toute hypothèse :

- débouter la Sci Saint Georges de l'intégralité de ses plus amples demandes fins et prétentions ;

- condamner la Sci Saint Georges au paiement d'une somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de Maître Dardenne, avocat et son affirmation de droit.

Elle affirme que la société bailleresse se prévaut de motifs dont elle avait connaissance au moment où elle a accepté le renouvellement, de sorte que son refus de renouvellement postérieur encourt la nullité, et ce même si les manquements invoqués persistent.

Elle ajoute que ce refus de renouvellement ne repose sur aucun motif légitime ou grave, le contrat n'exigeant pas une exploitation effective, et le preneur ayant été dans l'incapacité de recevoir du public au regard d'un sinistre non réglé et du retard pris dans les travaux en raison de la crise sanitaire.

En tout état de cause elle conteste le défaut d'exploitation des locaux, dans la mesure où ils ont continué à servir pour le stockage en qualité d'annexe du café exploité au n°7 de la même place, et où la terrasse a continué d'être exploitée ; ainsi seul l'accueil du public au sein de ce local a été suspendu temporairement.

Enfin elle rappelle qu'en cas de congé délivré sans motif, le preneur peut se prévaloir de sa nullité, et le bail se poursuit comme si le congé n'avait jamais existé.

MOTIFS

Au regard de l'accord intervenu sur le local sis au [Adresse 16], suite à la cession du bien par la société bailleresse, la cour n'est désormais saisie que du litige portant sur le local sis [Adresse 14].

Ce local a été donné à bail à la société Kvp à compter du 2 juillet 2007, selon acte du 25 juin 2007, à destination de : « annexe de café (stockage de boissons et mobilier) salon de thé, vente sur place ou à emporter de produits de sandwicherie, coquillages et crustacés, vente de glace ».

Suite à la demande en renouvellement formée par le preneur le 28 mars 2019, et acceptée par le bailleur le 27 juin 2019, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans expirant le 31 mars 2028.

Un premier litige a opposé les parties après la délivrance par le bailleur d'un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire, signifié le 7 août 2019 ; la Sci Saint-Georges demandait à la société Kvp de justifier dans le délai d'un mois d'une exploitation effective des locaux, de remettre en état les lieux après percements de murs et suppression de tiges d'acier, et de transmettre une attestation d'assurance pour l'année 2019.

Par jugement du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a dit que l'exploitation des locaux est une obligation du bail, mais que l'absence d'exploitation des locaux sur la période considérée reposait sur un motif légitime, et a déclaré mal fondé le commandement délivré le 7 août 2019, déboutant ainsi la société bailleresse de sa demande en résiliation du bail.

Cette décision est définitive.

En parallèle, par acte du 13 janvier 2021, la société bailleresse a fait délivrer au preneur un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime, et ce à compter du 1er octobre 2021.

Elle explique avoir ainsi exercé son droit d'option, en rétractant son acceptation de renouvellement, rappelant qu'à la date de délivrance du refus de renouvellement, une instance en fixation du loyer commercial était en cours.

En l'état de cette situation factuelle, la société bailleresse demande à la cour de déclarer bien fondé l'acte de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et d'ordonner l'expulsion sous astreinte du preneur, en le condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation.

Subsidiairement, si la cour ne devait pas retenir de motif grave et légitime, la société bailleresse estime que la poursuite du bail ne peut pas être ordonnée au regard du refus de renouvellement, mais que la cour peut uniquement la condamner au paiement d'une indemnité d'éviction, après expertise.

Le preneur conteste le motif grave et légitime invoqué par le bailleur pour refuser le renouvellement et l'indemnité d'éviction, et demande à la cour de confirmer le jugement qui a déclaré nul l'acte de refus de renouvellement, et a dit que le bail se poursuivrait jusqu'à son terme.

A titre subsidiaire, elle demande le paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur le refus de renouvellement opposé par le bailleur

La société bailleresse se prévaut de l'absence d'exploitation par le preneur des locaux donnés à bail depuis la délivrance du commandement du 7 août 2019, et jusqu'à l'acte de refus de renouvellement du 13 janvier 2021 et même au-delà, pour caractériser le motif grave et légitime la dispensant du paiement d'une indemnité d'éviction.

Le preneur affirme que le moyen soulevé par la société bailleresse relatif à la non-exploitation des locaux est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse ; il ne forme toutefois aucune demande d'irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie.

Il ajoute que le défaut d'exploitation invoqué est couvert par l'acceptation du renouvellement par le bailleur, dans la mesure où cette circonstance était connue du bailleur au moment du renouvellement.

En outre, il affirme qu'aucune obligation d'exploiter les locaux ne découle du bail.

En tout état de cause, il conteste le défaut d'exploitation, affirmant utiliser au moins partiellement les locaux, qui sont totalement garnis, et rappelant qu'il s'agit d'une annexe de café.

Il ressort des dispositions de l'article L145-14 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l'article L145-17 I 1°, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il ressort de l'article 9 du code de procédure civile, qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de ces dispositions, il appartient à la société bailleresse, qui se prévaut d'un motif grave et légitime lié au défaut d'exploitation des locaux, d'en rapporter la preuve (Civ. 3e, 12 juin 1985, no 84-12.299).

La cour rappelle en premier lieu que par jugement du 31 janvier 2022 devenu définitif, le tribunal judiciaire de Toulouse a dit qu'au jour de la délivrance du commandement du 7 août 2019, le défaut d'exploitation était justifié.

Ce jugement ne fait pas obstacle aux demandes formées par la société bailleresse, pour les infractions postérieures à cette date.

Il n'y a donc pas autorité de la chose jugée, dans la mesure où ce dernier fonde son refus de renouvellement sur la poursuite du défaut d'exploitation après la délivrance du commandement du 7 août 2019.

Par ailleurs, si comme l'affirme le preneur, l'acceptation du renouvellement fait interdiction au bailleur de se prévaloir des infractions antérieures, il convient de rappeler que le défaut d'exploitation des locaux constitue une infraction continue au bail, de sorte que cette acceptation ne vient pas couvrir l'infraction invoquée pour l'avenir si toutefois elle persiste.

Le preneur conteste qu'une quelconque obligation d'exploitation des locaux découle du bail ; il a toutefois été jugé le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse, dans le litige opposant les mêmes parties, et selon un chef de décision figurant au dispositif, que l'obligation d'exploitation est une obligation du bail.

Il convient de rappeler que cette décision n'a pas été contestée et est désormais définitive.

Le tribunal s'est fondé sur les dispositions du bail, et notamment l'article 9 ainsi rédigé :

« Article 9.1 : Garnissement

Le preneur devra tenir les lieux loués constamment garnis d'objets mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l'exécution des clauses du présent bail.

Article 9.2 : Maintien en état d'utilisation

Le preneur devra maintenir les locaux en état permanent d'utilisation effective, la fermeture éventuelle pour congé ne pouvant excéder la durée des congés. »

Ces dispositions visent sans ambiguïté une obligation d'exploitation, que la société preneuse n'est pas fondée à contester.

Il ressort des éléments de la procédure que les locaux ont été rendus inexploitables suite à une rupture de canalisation provoquant un dégât des eaux ; il a été jugé que lors de la délivrance du commandement du 7 août 2019, l'absence d'exploitation était justifiée par l'ampleur des désordres constatés, qui ne s'était révélée qu'à la suite du versement par l'assureur de l'indemnité initialement prévue, et que la société mandatée pour procéder aux réparations a préféré se retirer lorsque l'assureur a dénié l'aggravation invoquée et refusé le versement d'une indemnité complémentaire.

Une nouvelle entreprise a ensuite été saisie, et il ressort de l'attestation de son gérant versée aux débats qu'il a conseillé de laisser les locaux sécher à compter du mois d'octobre 2019, et d'attendre la fin de la période hivernale pour procéder aux travaux.

L'attestation produite par le bailleur en pièce n°14, indiquant que les locaux étaient secs en janvier 2020, ne vient pas contredire celle du gérant de la société mandatée pour procéder aux travaux, dans la mesure où il n'est pas contesté que ce séchage a été rapidement efficace, mais où l'entreprise estimait préférable d'intervenir après la saison humide afin de s'assurer que les températures permettraient un séchage total des briques (pièce n°45 de l'intimé).

Le gérant de la société Aldo, chargée des travaux, invoque ensuite les restrictions sanitaires à compter du mois de mars 2020, et le délai de commande d'un nouvel escalier pour expliquer que les travaux n'aient pris fin qu'en septembre 2020.

Le preneur n'est pas responsable du retard pris dans la réalisation des travaux, lié d'une part à un litige avec son assureur quant à l'aggravation des dommages constatés par la première entreprise, mais également au nécessaire délai de séchage des murs, puis aux restrictions sanitaires et à la désorganisation qui s'en est suivie pour la reprise d'activité de la nouvelle entreprise mandatée.

Le défaut d'activité constaté dans le procès-verbal de constat produit par le bailleur (pièce n°12 de l'appelant) aux dates des 17, 23, 27 juillet et 11 août 2020, est donc justifié par ce retard dans la réalisation des travaux.

Si la société bailleresse se prévaut d'un défaut d'exploitation lors de la délivrance du refus de renouvellement au mois de janvier 2021, il convient de rappeler qu'un nouveau confinement a été ordonné le 30 octobre 2020, et qu'en dépit d'un déconfinement rapide, les restaurateurs n'étaient toujours pas autorisés à recevoir du public en janvier 2021.

La Sci Saint-Georges invoque également le défaut d'exploitation du local donné à bail postérieurement à la délivrance du refus de renouvellement, en versant aux débats un procès-verbal de constat, daté des 7 et 21 juillet 2022, 15 et 21 septembre 2022 ; il y est indiqué que le store métallique du local est abaissé, qu'aucune enseigne n'est apposée sur le local, ni aucune information sur les horaires d'ouvertures ou la restauration proposée.

Le commissaire de justice précise que des personnes sont attablées en terrasse devant le local, et sont servies par des employés du local sis au [Adresse 15].

Il convient de rappeler qu'initialement, les locaux situés au n°7 et 11 de la [Adresse 17] ont été donné à bail par le même propriétaire, au même preneur, et que le bail du local situé au n°11, objet du litige, a été consenti notamment à destination d'annexe de café et salon de thé, et vente à emporter, la clause visant par ailleurs expressément le stockage de boissons et de mobilier.

Or, la société Kvp exploite un café au n°7 de la place.

Le fait qu'aucune enseigne, ni aucune information sur les horaires d'ouverture ou le type de restauration proposé ne soit apposé sur le local du n°11 ne suffit pas à rapporter la preuve que ces locaux ne sont pas exploités, dans la mesure où ils sont à usage d'annexe et de stockage.

Au contraire, il ressort de la lecture de ce même procès-verbal de constat que la terrasse du local sis au n°11 est exploitée, dans la mesure où des tables sont dressées, des personnes sont attablées et le service est assuré par le personnel du café sis au n°7.

Par ailleurs, le preneur produit trois attestations qui, si elles ne respectent pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, sont concordantes pour affirmer que les locaux sis au n°11 sont ouverts pour consommer sur place en terrasse ou faire des achats à emporter.

Si la charge de la preuve ne pèse pas sur le preneur, ces attestations permettent de démontrer que le rideau baissé constaté par le commissaire de justice lors de ses visites ne suffit pas à rapporter la preuve d'un défaut d'exploitation continu.

En conséquence, le grief tiré du défaut d'exploitation des locaux n'est pas démontré.

Si le bailleur invoquait également dans le commandement du 7 août 2019, des percements dans les murs et un défaut de production de l'attestation d'assurance, force est de constater qu'il ne reprend pas ces griefs au soutien de son refus de renouvellement.

La société bailleresse ne rapporte donc pas la preuve des faits dont elle se prévaut, et ne justifie pas d'un motif grave et légitime à son refus de renouvellement.

Cette circonstance n'entraîne pas pour autant la nullité du refus de renouvellement, la seule conséquence juridique au défaut de justification d'un motif grave et légitime étant l'obligation pour le bailleur de payer une indemnité d'éviction.

En effet, le bailleur affirme qu'une procédure en fixation du loyer commercial était en cours lors de la délivrance du refus de renouvellement, lui permettant ainsi d'exercer son droit d'option, et de revenir sur son acception du renouvellement du bail.

Il ressort en effet des dispositions de l'article L145-47 du code de commerce que pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il est constant que le droit d'option du bailleur est régulièrement exercé par la délivrance d'un acte refusant le renouvellement (Civ. 3e, 14 mai 1997, no 95-15.157), et qu'il peut s'exercer à tout moment au cours de l'instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive. (Civ. 3e, 11 déc. 2013, no 12-29.020).

Il ressort des éléments de la procédure que la société Kvp a délivré assignation à la Sci Saint-Georges devant le juge des loyers commerciaux le 12 octobre 2020, en vue de la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2019.

Aucun jugement n'est produit, mais la lecture de la décision rendue entre les mêmes parties le 31 janvier 2022 permet de constater qu'à cette date, il n'avait pas été statué sur cette assignation.

Le bailleur était donc fondé à exercer son droit d'option, et à refuser le renouvellement du bail, qui ne pourra donc pas être poursuivi au-delà du 1er octobre 2021, date figurant dans l'acte.

D'ailleurs le preneur ne conteste pas la validité du droit d'option exercé par le bailleur, mais affirme qu'il peut lui-même exercer un droit d'option lui permettant notamment de poursuivre le bail, en cas de congé délivré sans motif ou pour des motifs équivoques.

Toutefois, la cour ne peut que constater que les motifs du refus de renouvellement sont clairement exposés dans l'acte du 13 janvier 2021, l'absence de justification d'un motif grave et légitime étant distinct de la motivation du refus de renouvellement.

En conséquence, le preneur sera expulsé des locaux ; il n'y aura pas lieu à astreinte dans la mesure où aucun élément de la procédure ne permet de démontrer une quelconque résistance du preneur à l'exécution de cette décision.

En revanche, ainsi qu'il a été précédemment rappelé, sans motif grave et légitime, le bailleur est redevable envers le preneur d'une indemnité d'éviction, qui ne pourra être évaluée qu'après avoir fait procéder à une mesure d'expertise, les éléments produits aux débats étant insuffisants pour permettre à la cour de statuer en l'état.

Les modalités de cette expertise seront fixées au dispositif de la présente décision.

L'expulsion sera ordonnée dans un délai de 6 mois à compter du paiement, par le bailleur, de l'indemnité d'éviction dont le montant sera fixé par la cour après expertise, sauf à ce que les parties s'entendent sur un montant fixé à l'amiable.

L'expertise visera également à déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à libération effective des locaux.

Dans l'attente, et en application des dispositions de l'article L145-57 du code de commerce, le preneur versera à titre d'indemnité d'occupation le montant du loyer échu au prix ancien, donc au prix déterminé entre les parties avant le renouvellement, dans la mesure où aucun élément versé aux débats ne permet à la cour de déterminer la valeur locative.

Selon l'assignation délivrée par le preneur au bailleur devant le juge des loyers commerciaux, avant le renouvellement du bail, le montant du loyer était fixé à la somme de 18 000 euros par an hors charge et hors taxes.

L'indemnité d'occupation sera donc fixée à la somme mensuelle de 1 500 euros hc et ht.

En conséquence de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé que l'acte du 13 janvier 2021 était nul et que le bail devait se poursuivre jusqu'à son terme.

Sur les demandes accessoires

En l'état de la présente décision, les demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront réservées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, par arrêt mixte, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré,

Constate que le bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 14] à [Adresse 19] a pris fin le 1er octobre 2021 suite à la notification du refus de renouvellement par le bailleur, en exercice de son droit d'option ;

Ordonne l'expulsion de la Sarl Kvp des locaux sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 20], ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de 6 mois à compter du paiement par le bailleur de l'indemnité d'éviction qui sera fixée par la cour ou à l'amiable entre les parties, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à astreinte ;

Dit que le refus de renouvellement n'a pas été délivré sur le fondement d'un motif grave et légitime ;

Dit que la Sci Saint-Georges devra payer à la Sarl Kvp une indemnité d'éviction ;

Avant dire droit,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Madame [U] [B] - [Adresse 10] - Tél : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 18], avec mission de :

* se rendre dans les locaux sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 20], données en location à la Sarl Kvb, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l'ensemble des documents versés aux débats, notamment les baux initiaux, les rapports d'expertise amiable ;

* visiter les locaux donnés en bail, les décrire ;

* réunir l'ensemble des éléments, dans les termes de l'article L145-14 du code de commerce, de nature à permettre la détermination de l'indemnité d'éviction à laquelle le preneur peut prétendre par suite du refus de renouvellement du bail à son terme, opposé par le bailleur ;

* rechercher en tenant compte de la nature des activités exercées, de la situation et de l'état des locaux, de l'environnement et des dessertes, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas :

- d'une perte de fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférent à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

- de la possibilité d'un transfert du fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité de surface équivalente et dans cette hypothèse, le coût d'un tel transfert comprenant notamment l'acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

* réunir l'ensemble des éléments, dans les termes de l'article L145-28 du code de commerce, de nature à permettre la détermination de l'indemnité d'occupation à laquelle le bailleur peut prétendre à compter du 1er octobre 2021 ;

* procéder d'une manière générale à toutes investigations et observations utiles relatives aux relations contractuelles entre les parties ;

* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de son pré-rapport ;

Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;

Dit que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et qu'il pourra éventuellement recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l'expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au conseiller chargé de la mise en état de la chambre, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations ;

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par ce juge ;

Dit que la Sci Saint Georges devra verser par chèque libellé à l'ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d'appel, une consignation de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à valoir sur la rémunération de l'expert dans un délai d'UN mois à compter du présent arrêt ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (n° RG) au service des expertises de la cour d'appel de Toulouse ;

Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile ;

Dit qu'en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l'autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Dit que, conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine et qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l'expert déposera son rapport en l'état ;

Dit que l'expert devra déposer auprès du service des expertises de la cour d'appel de Toulouse, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe, et qu'il adressera copie complète de ce rapport ' y compris de la demande de fixation de rémunération ' à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;

Dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l'expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d'avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur;

Dit que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

Dit qu'à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, "un accedit de clôture" où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;

Dit que conformément à l'article 282 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original ;

Dit qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée aux parties ;

Dit que dans l'attente du retour d'expertise, la Sarl Kvp s'acquittera d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 500 euros par mois, hors charges et hors taxes ;

Réserve les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 10 septembre 2026 à 14H00 ;