CA Poitiers, 1re ch., 13 janvier 2026, n° 24/00347

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 25 mars 2016, les époux [Y] [X] et [L] [R] ont vendu à [O] [U] et [H] [GL] une maison d'habitation située à [Localité 8] (Vendée).

Les acquéreurs ont constaté le 1er avril suivant des infiltrations d'eau dans une pièce chauffée du rez-de-chaussée.

Sur leur requête, Maître [PZ] [A], huissier de justice associé à [Localité 9], en a dressé le 12 mai 2016 le constat.

Un rapport d'expertise amiable de [UA] [J] du cabinet Expertbat est en date du 12 août 2016.

[O] [U] et [H] [GL] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisque habitation qui a missionné la société Eurexo en qualité d'expert. Le rapport d'expertise est en date du 8 juillet 2016.

Par acte du 21 mars 2018, [O] [U] et [H] [GL] ont assigné leurs vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon, afin que soit ordonnée une mesure d'expertise. Par ordonnance du 4 juin 2018, [F] [MT] a été commis en qualité d'expert. Son rapport est en date du 14 mars 2019.

Par acte du 17 juillet 2020, [O] [U] et [H] [GL] ont assigné les époux [Y] [X] et [L] [R] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Ils ont demandé, sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, subsidiairement sur le fondement de responsabilité contractuelle du constructeur, de la garantie des vices cachés et d'un manquement à l'obligation d'information des vendeurs, paiement des sommes de :

- 10.920,68 € correspondant au coût de démolition du carrelage et de réfection de l'étanchéité ;

- 247, 50 € correspondant au coût de pose d'un surbau béton ;

- 14.365,61 € correspondant au coût de dépose de la véranda et de repose d'une nouvelle véranda ;

- 6.077, 60 € correspondant au coût de remise en état et de peinture du plafond ;

- 1.760, 00 € correspondant au coût de peinture des murs ;

- 2.080,10 € correspondant au coût de remise en état du drainage ;

- 425,98 € en réparation de la perte de meubles ;

- 17.500 € en réparation du préjudice de jouissance ;

- 3.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- 762,24 € en remboursement des frais engagés avant l'expertise judiciaire.

Ils ont soutenu :

- sur la garantie décennale que :

- [Y] [X] avait déclaré à l'expert judiciaire avoir réalisé le carrelage de la terrasse entre 2008 et 2010 ;

- les infiltrations avaient pour cause un défaut d'étanchéité du joint sur la terrasse qu'il reprenait annuellement ;

- sur la garantie des vices cachés, que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée dès lors qu'ils connaissaient le vice à la date de la vente.

[Y] [X] est décédé le 2 septembre 2022. [C] et [I] [X] ses fils sont intervenus volontairement à l'instance.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre aux motifs que :

- l'action fondée sur la garantie décennale était forclose, d'une part le carrelage ayant été posé en 2007 sur un carrelage préexistant, d'autre part la terrasse et la véranda ayant été réalisées depuis plus de 10 années par leurs auteurs ;

- le joint d'étanchéité qu'ils avaient réalisé avait été déposé et mal refait par [O] [U] ;

- leur mauvaise foi excluant l'application de la clause exclusive de garantie des vices cachés n'était pas établie, d'une part en l'absence d'infiltrations antérieures, d'autre part l'existence d'un point d'étanchéité sur la terrasse ne caractérisant pas le vice allégué ;

- la réfection à neuf de la terrasse et de la véranda n'était pas justifiée ;

- les préjudices moral et de jouissance allégués n'étaient pas établis.

Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'DECLARE recevable l'intervention de Madame [L] [X], Messieurs [C] et [I] [X], en qualité de membres de l'indivision successorale de Monsieur [Y] [X],

DECLARE forcloses et en conséquence, irrecevables, les demandes formées par Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] sur le fondement de la garantie décennale,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] de leurs demandes formées au titre de la garantie des vices cachés,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] de leurs demandes d'indemnisation,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] à payer à Madame [L] [X], en son nom propre et en tant que membre de l'indivision successorale de Monsieur [Y] [X], à Monsieur [C] et Monsieur [I] [X], en qualité de membres de l'indivision successorale de Monsieur [Y] [X], la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire'.

Il a considéré que l'action fondée sur la responsabilité décennale était forclose :

- le carrelage litigieux ayant été achevé par le vendeur le 15 avril 2007, date de sa réception ;

- le désordre d'infiltration horizontale en pied de cloison, sous une fenêtre, était contemporain de la construction du bien.

Il a rejeté les demandes présentées sur le fondement de la garantie des vices cachés aux motifs que :

- l'entretien annuel du joint d'étanchéité ne constituait pas un vice ;

- l'existence d'infiltrations à la date de la vente, non signalées par les vendeurs, n'était pas établie.

Par déclaration reçue au greffe le 13 février 2024, [O] [U] et [H] [GL] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1641 et 1792 du Code civil,

Vu les articles 1112-1 et 1231-1 du Code civil,

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [F] [MT] du 12 mars 2019,

Dire et juger Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement du 12 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] responsables des désordres au titre de la garantie décennale, et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité dites pour dommages intermédiaires,

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] la somme de :

- 10 920, 68 € TTC au titre de la démolition du carrelage et de la remise en état d'une étanchéité

- 247,50 € TTC au titre de la pose d'un surbau béton

- 14 365,61 € TTC au titre de la dépose et de la repose d'une nouvelle véranda,

- 6 077,60 € TTC au titre de la remise en état du plafond et de la peinture du plafond,

- 1 760,00 € TTC au titre de la peinture des murs

- 2 080,10 € TTC au titre de la remise en état du drainage

- 425,98 € au titre de la perte de leurs meubles

Ordonner l'indexation de ces montants sur la base de l'indice du coût de la construction BT 01 depuis la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

Dire et juger que Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] responsables des désordres au titre de la garantie des vices cachés,

Dire et juger que les consorts [X] ont manqué à leur obligation d'information pré contractuelle avant la vente,

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] la somme de :

- 10 920, 68 € TTC au titre de la démolition du carrelage et de la remise en état d'une étanchéité

- 247,50 € TTC au titre de la pose d'un surbau béton

- 14 365,61 € TTC au titre de la dépose et de la repose d'une nouvelle véranda,

- 6 077,60 € TTC au titre de la remise en état du plafond et de la peinture du plafond,

- 1 760,00 € TTC au titre de la peinture des murs

- 2 080,10 € TTC au titre de la remise en état du drainage

- 425,98 € au titre de la perte de leurs meubles

Ordonner l'indexation de ces montants sur la base de l'indice du coût de la construction BT 01 depuis la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] la somme de 24 000, 00 € au titre de la perte de jouissance au 23 mai 2025,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] la somme de 5 000, 00 € au titre du préjudice moral,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] la somme de 762,24 € TTC au titre des frais engagés avant l'expertise judiciaire,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [O] [U] et Madame [H] [GL] une juste indemnité de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [C] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [X] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de référé et les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS représentée par son associé Maître [F] TESSIER qui sollicite l'application de l'article 699 du code de procédure civile'.

Ils ont rappelé qu'[Y] [X], assisté de son conseil, avait admis devant l'expert avoir réalisé le carrelage entre 2008 et 2010. Selon eux, cet aveu extra-judiciaire rendait recevable leur action fondée sur la garantie décennale ou subsidiairement sur la responsabilité contractuelle du constructeur en raison de dommages intermédiaires, l'action n'étant pas forclose.

Ils ont maintenu que les vendeurs n'étaient pas fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, ayant eu connaissance à la date de la vente de l'insuffisance du joint qui devait être refait annuellement et des infiltrations déjà intervenues.

Ils ont subsidiairement fondé leurs prétentions sur le manquement des vendeurs à leur obligation d'information en n'ayant pas fait mention des travaux de carrelage réalisés sur la terrasse-toiture.

Ils ont maintenu leurs demandes indemnitaires relatives :

- aux infiltrations par la terrasse ;

- aux infiltrations horizontales par le mur enterré ;

- à la perte de meubles ;

- à un préjudice de jouissance, la pièce concernée devant servir de chambre d'ami ou être louée à des étudiants ;

- à un préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, [L] [R] veuve [X], [C] [X] et [I] [X] ont demandé de :

'Confirmer le jugement du 12 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Vu les articles 325 et suivant du Code de procédure civile,

Recevoir Madame [L] [X], Monsieur [C] [X], et Monsieur [I] [X] en leur demande d'intervention volontaire et en qualité de représentant de l'indivision successorale de Monsieur [Y] [X], décédé le 2 septembre 2022.

Vu les articles 1792 et 1792-4 et suivant du Code civil,

Constater la réception tacite de la pose du carrelage nouveau sur l'ancien carrelage de la terrasse au 15 avril 2007,

Déclarer les consorts [U] [GL] irrecevables en leurs demandes fondées sur la garantie décennale comme étant forcloses,

Déclarer les consorts [U] [GL] irrecevables en leurs demandes fondées sur la responsabilité contractuelle comme étant également forclose

Au fond,

Dire et juger la demande en garantie décennale non fondée,

En conséquence,

Débouter les consorts [U] [GL] de leurs demandes fins et conclusions.

Subsidiairement,

Vu l'article 1230 du Code civil,

Dire et juger non fondée la demande en responsabilité contractuelle dirigée contre consorts [X], que ce soit au titre des dommages intermédiaires ou de l'obligation d'information invoqués.

En conséquence,

Débouter les consorts [U] [GL] de leurs demandes fins et conclusions.

Vu les articles 1641, et 1643 du Code civil,

Dire et juger que les consorts [G] [GL] ne rapportent pas la mauvaise foi des époux [X],

Dire et juger que les époux [X] sont de bonne foi,

Dire et juger que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés est opposable aux consorts

S'il en était besoin,

Dire et juger que la preuve d'un vice caché n'est pas rapportée, en l'absence de défaut antérieur à la vente portant atteinte à la destination convenue de la maison vendue,

Dire et juger que les préjudices invoqués ne sont pas justifiés dans leur existence,

En conséquence,

Débouter les consort [U] [GL] de leurs demandes fins et conclusions

En tout état de cause,

Condamner les consorts [G] ([U]) [GL] à payer aux concluants de la somme de 6000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance'.

Ils ont maintenu que l'action fondée sur la garantie légale des constructeurs était irrecevable, car forclose. Ils ont soutenu :

- justifier, par la production d'attestations, que la réception tacite du carrelage était intervenue le 15 avril 2007, date d'achèvement des travaux ;

- que les déclarations faites à l'expert relatives à la date de réalisation des travaux, entre 2008 et 2010 étaient imprécises et, équivoques, insuffisantes à caractériser un aveu judiciaire ;

- les infiltrations en pied de mur étaient inexistantes lors de la vente et étaient sans lien avec des travaux réalisés dans les 10 années ayant précédé la vente.

Ils ont au fond conclu au rejet des demandes présentées sur ce fondement, aux motifs que :

- la preuve de désordres affectant le carrelage posé sur l'ancien n'était pas rapportée ;

- l'expert n'avait, deux ans après l'incident, pas constaté d'humidité, mais seulement des traces d'infiltrations ;

- les acquéreurs avaient retiré le joint d'origine qui assurait l'étanchéité de la véranda posée courant 1989, régulièrement entretenu, et l'avaient remplacé par un joint non étanche ;

- les infiltrations en pied de mur alléguées n'avaient jamais été constatées antérieurement à la vente.

Ils ont ajouté que les désordres allégués ne pouvaient pas être qualifiés d'intermédiaires.

Ils ont contesté l'existence d'un vice caché en l'absence d'infiltrations connues à la date de la vente.

Ils ont contesté tout manquement des vendeurs à leur obligation d'information, le carrelage et le joint ayant été visibles à la date de la vente, ainsi que toute dissimulation.

Ils ont conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à leur encontre, selon eux non justifiées et manifestement excessives.

L'ordonnance de clôture est du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR LES DESORDRES

1 - sur le descriptif des désordres

[UA] [J], expert en bâtiment, a été sollicité par les appelants. Son rapport est en date du 12 août 2016.

Cet expert a notamment indiqué :

'Année de la maison d'habitation

' Environ 1973.

Année de construction de la toiture terrasse avec pièce chauffée en sous sol + véranda

' Environ 1989.

[...]

2. Constatation des désordres lors de l'expertise

Nous constatons des infiltrations d'eau dans la pièce chauffée en sous sol.

Je constate 2 désordres liés aux infiltrations de la pièce chauffée en sous sol.

Désordre N° 1 :

Je constate une infiltration d'eau pluviale provenant de la toiture terrasse en carrelage.

Cette infiltration se situe entre le mur d'élévation de la maison d'habitation et la toiture terrasse.

[...]

Désordre N° 2 :

Je constate une infiltration d'eau par capillarité du pied des murs suite au massif végétal extérieur le long du mur de la pièce chauffée. ll y a plus de 60% de taux d'humidité dans le pied de mur'.

L'assureur des appelants a missionné le cabinet Eurexo. Le rapport d'expertise d'[V] [DW] est en date du 18 août 2016. Il a notamment indiqué que :

'Au jour de l'expertise, nous constatons qu'il s'agit d'un bâtiment principal, construit il y a environ 40 ans, qui a fait l'objet d'une extension sur sa façade Sud-Sud-Est il y a plus de 10 ans. Le Rdc de cette extension, semi-enterré d'environ 50cm, est composée d'une pièce de 25m².

Selon toute vraisemblance, ce local était initialement à usage de dépendance. Il a été aménagé par la suite en studio, à une date inconnue. Le niveau supérieur est composé d'une terrasse carrelée de 11,5m² faisant office de couverture et donnant sur un escalier extérieur ainsi que d'une véranda de 13,5m² accessible par le séjour et depuis la terrasse par une menuiserie aluminium coulissante. L'ensemble du gros oeuvre et 2nd oeuvre a plus de 10 ans.

Il convient de différentier 2 désordres distincts :

-) Le 1er concerne une infiltration par façade se matérialisant par une forte humidité en pied du doublage du studio, sur toute la longueur de la pièce.

-) Le 2nd concerne une infiltration au travers de la terrasse carrelée, à sa jonction avec la véranda, à l'origine de dommages de plâtrerie et embellissements ainsi que sur du mobilier'.

L'expert judiciaire a décrit les désordres constatés. En pages 4, 9 et 10 de son rapport, il a indiqué que :

'Il a été repris le rapport du Cabinet EXPERTBAT et la description de deux sources d'infiltrations :

1) Infiltration au plafond par la terrasse carrelée.

2) Infiltration horizontale par le mur enterré.

1) Infiltration au plafond par la terrasse carrelée.

Il est constaté des traces d'infiltration au plafond et au niveau du coffre en plaques de plâtre cachant la poutre support du plancher et un tuyau d'évacuation des eaux pluviales.

[...]

2) Infiltration horizontale par le mur enterré.

Il est observé des traces de moisissures au niveau du mur, notamment sous la fenêtre.

Un sondage en pied du doublage a mis en évidence des traces de moisissure à l'intérieur du placo'.

2 - sur les causes des désordres

a - sur les infiltrations par la terrasse

L'expert judiciaire a indiqué en pages 5 à 9 de son rapport que :

'Il a été procédé à des sondages destructifs afin de vérifier la nature des matériaux et de la structure.

Il s'agit d'un plancher en poutrelles hourdis comme la partie garage sur laquelle est accroché un plafond en plaques de plâtre avec isolation.

Sur ce plancher existe une terrasse carrelée.

La partie cuisine a été fermée par une véranda.

Le niveau de la terrasse est plus haut que le profilé aluminium de la véranda.

Un joint élastomère incolore existe à la jonction entre la terrasse et le profilé de la véranda et entre le mur de façade et la terrasse.

Ce joint translucide a été réalisé par Monsieur [U] qui a remplacé le joint existant qui était de couleur grise.

Plusieurs mastics avaient déjà été réalisés avant la vente de la maison par Monsieur [X].

On retrouve différentes couleurs sur le carrelage (gris foncé, gris clair sous le joint gris foncé et blanc dans l'angle).

Monsieur [U] a gardé l'ancien joint gris sur lequel il existe plusieurs couleurs.

Il paraît évident que ce type de joint ne permet pas d'assurer une étanchéité correcte.

Un essai de mise en eau de la terrasse par tuyau d'arrosage a été effectué.

Après quelques minutes, l'eau a traversé le plancher'.

La cause des infiltrations est l'étanchéité insuffisante du joint élastomère existant.

b - sur les infiltrations en pied de mur

En pages 11 et 12 de son rapport, l'expert judiciaire a indiqué que :

'Il est constaté que le niveau de la terre extérieure est plus haut que le niveau intérieur.

Un dégagement de la terre a été entrepris afin de s'assurer de la qualité du drain existant en pied du mur.

Après mise en eau au tuyau d'arrosage, il a été constaté que ce drain évacue très difficilement l'eau qui arrive en pied de ce mur enterré.

Suite à un sondage destructif du doublage en pied de cloison. il a été constaté la venue d'eau en pied de plancher.

Cela confirme que le pied de mur n'est pas étanché et que l'eau n'est pas captée suffisamment rapidement par le drain.

Une autre moisissure a été constatée derrière la porte d'entrée.

Celle-ci correspond à une zone derrière l'escalier.

Une fissure existe au niveau du mur. Cette fissure, entraînant une infiltration, explique la moisissure'.

Les causes de ces infiltrations sont :

- un défaut d'étanchéité du mur ;

- l'insuffisance du drain périphérique ;

- une fissuration du mur.

B - SUR LA RESPONSABILITE DU CONTRUCTEUR

L'article 1792 du code civil dispose que :

'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.

L'article 1792-4-1 du même code dispose que : 'Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article' et l'article 1792-4-3 que : 'En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux'.

1 - sur les infiltrations par la terrasse

Lorsque le vendeur a lui-même réalisé l'ouvrage litigieux, la réception à compter de laquelle court le délai décennal s'entend de l'achèvement des travaux.

Il convient dès lors de rechercher en l'espèce la date d'achèvement du carrelage par les vendeurs.

[F] [MT] a indiqué en page 14 de son rapport que :

'En ce qui concerne l'infiltration en plafond, elle est apparue très certainement dès la création de la terrasse carrelée.

Il n'a pas pu être daté cette création.

Un carreau de la terrasse existe. Il y est indiqué le chiffre 05 qui pourrait correspondre à la date de fabrication du carreau, soit de l'année 2005.

Par dire du 18/10/2018, Maître [W] indique que Monsieur [X] a réalisé lui-même la pose du carrelage sur le carrelage existant entre 2008 et 2010. Les carreaux proviennent d'une vente de carrelage déstocké'.

La période mentionnée par le conseil des vendeurs, entre 2008 et 2010, est par trop imprécise pour permettre la fixation sur cette période de la date d'achèvement de l'ouvrage valant réception.

[S] [Z], beau-frère d'[Y] [X], a indiqué dans une attestation en date du 7 décembre 2020 que :

'Le couple [X] nous avait invités chez eux à [Localité 8] pour Pâques 2007 et nous avions refusé car nous étions pris.

Nous sommes alors venus pour le mardi gras 2007.

[...]

[Y] comme son habitude bossait et posait du carrelage sur la terrasse par dessus l'ancien. Cela m'avait intrigué et je l'avais questionné pourquoi il ne retirait pas le carrelage et il m'avait répondu que c'était pour éviter de faire vibrer la dalle et d'avoir des gravats'.

[N] [X] veuve [E], soeur d'[Y] [X], dans une attestation en date du 8 décembre 2020 notamment déclaré que : 'La terrasse était faite avant notre venue pour célébrer l'anniversaire d'[Y] en 2007".

[KD] [X], petite-fille des vendeurs, a dans une attestation en date du 30 décembre 2020 notamment déclaré que :

'Nous nous sommes rassemblés avec ma famille chez eux après la fin des travaux pour fêter le 66ème anniversaire de mon grand père.

Je n'ai constaté aucune infiltration d'eau, ni aucun problème particulier.

J'ai regardé le terrasse avec attention, mon grand père étant fier de mon (me) montrer le résultat de son travail'.

[P] [B], amie, a dans une déclaration en date du 2 décembre 2020 notamment déclaré que :

'En avril 2007 alors que nous nous retrouvions pour l'anniversaire d'[Y], j'ai vu que la terrasse extérieure était terminée et il n'y avait aucune fuite ni aucune infiltration'.

Dans une attestation en date du 28 novembre 2020, [M] [T], ancien employé d'[Y] [X], a déclaré que :

'Il avait fait le carrelage de la terrasse lui-même étant du métier depuis plus de 40 ans.

Quand j'y suis allé à Pâques 2007, la terrasse était terminée...nous avions parlé de ces travaux ou il m'a dit qu'il avait posé le carrelage par dessus l'ancien pour éviter un cumulus de gravats'.

[HN] [K] épouse [AY], amie des vendeurs, a dans une attestation en date du 9 décembre 2020 déclaré que :

'Au tel l'inventaire de travaux de Monsieur [X] était un rituel

[...]

Je me souvient qu'ils avaient posé par dessus celui de la terrasse extérieure. Je l'ai taquiné lui disant que depuis la retraite qu'il devenait feneant ; qu'il aurait pu retirer l'ancien, c'est pour éviter de faire des gravats me dit-il... Malheureusement nous n'avons pas pu assister à ses 66 ans'.

Il résulte de ces attestations, circonstanciées et concordantes, qu'[Y] [X] avait achevé la pose du carrelage de la terrasse courant avril 2007, mois de ses 66 ans comme étant né le 12 avril 1941.

Le délai décennal des articles 1792-4-1 et 1792-4-3 était expiré à la date de délivrance de l'assignation en référé expertise. Cet acte n'a dès lors pas eu d'effet interruptif du délai de forclusion de l'action en garantie décennale ou en responsabilité contractuelle que l'acquéreur pouvait exercer à l'encontre du constructeur vendeur.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré l'action en garantie décennale irrecevable.

Il y sera ajouté en ce que l'action en responsabilité contractuelle en réparation des dommages intermédiaires, moyen nouveau devant la cour, est également irrecevable car forclose.

2 - sur les infiltrations en pied de mur

L'expertise judiciaire n'a pas mis en évidence des travaux réalisés par les vendeurs sur ce mur, dans les dix années ayant précédé la vente.

Les infiltrations constatées ne sont dès lors pas imputables à des travaux qui auraient été réalisés dans ce délai.

L'action exercée sera pour ces motifs déclarée comme précédemment irrecevable.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

B - SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' et l'article 1643 que : 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

Il a été stipulé en page 11 de l'acte de vente que :

'ETAT DU BIEN

L'ACQUEREUR prendra LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie ; comme aussi sans recours contre le vendeur pour l'état des constructions ; pour les vices de toute nature, apparents ou cachés ; pour les mitoyennetés, pour erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Le VENDEUR sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore sil est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.

En outre, le vendeur déclare ne pas avoir réalisé de modifications, transformations sur le bien vendu ou de construction ayant nécessité l'obtention d'une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) depuis son acquisition'.

L'expert judiciaire a indiqué en pages 14 et 15 de son rapport que :

'En ce qui concerne l'infiltration en plafond, elle est apparue très certainement dès la création de la terrasse carrelée.

Il n'a pas pu être daté cette création.

[...]

Les acheteurs ont visité au moins 3 fois l'habitation avant l'achat et déclarent ne pas avoir constaté les traces existantes.

Les photographies des visites ont été visualisées lors de la réunion.

Elles ne permettent pas de constater si les traces existent ou non.

En zoomant sur le plafond, la qualité de la photographie ne permet pas de confirmer l'existence de l'infiltration.

Par dire du 18/10/2018, Maître [W] a rappelé que Monsieur [U] et Madame [GL] ont visité les lieux plus de 8 fois et qu'ils n'ont pas constaté les infiltrations. Il est possible que les infiltrations n'existaient pas ou peu lors des visites. Nous avons expliqué dans le rapport que l'étanchéité était refaite régulièrement par le changement du joint tous les ans par Monsieur [X].

Pour ce qui est de l'infiltration sous la fenêtre, certaines photographies montrent la présence de cartons pouvant cacher la visibilité des moisissures.

Par dire du 18/10/2018, Maître [W] a rappelé que les cartons n'ont pas toujours existé si bien que les acheteurs pouvaient constater que le mur était sain. Les photographies transmises avec le dire (pièce n°5) sont de mauvaise qualité mais il ne semble pas que les traces d'infiltrations soient visibles.

En ce qui concerne la tache derrière la porte, celle-ci a pu ne pas être observée car elle se trouve cachée lorsque l'on ouvre la porte.

De plus, la mise en chauffage peut avoir atténué fortement les moisissures telles que nous les constatons lors de la réunion en l'absence de chauffage.

Les photographies ne montrent pas les désordres avant la vente.

Néanmoins, le joint (de couleur grise) sur le carrelage est visible sur toutes les photographies. Ce joint, refait régulièrement, démontre qu'il existait un problème d'étanchéité connu des vendeurs.

Concernant les deux autres infiltrations au niveau du mur, comme indiqué ci-avant, les vendeurs peuvent ne pas avoir constaté ce désordre compte tenu du chauffage qui a atténué la création de moisissures' .

Dans une attestation en date du 26 septembre 2018, [C] [D], gérant de l'agence immobilière Icy Immobilier, non partie au litige, a indiqué que :

'Je soussigné

[...]

Déclare que j'ai fait visiter la maison de M et Mme [X] [Y] et [L] ...à M [U] [O] et Mme [GL] [H] le 09/12/2015 pour la première fois puis le 11/12/2015.

Il s'en ait suivi plusieurs visites après cette date mais sans ma présence (non informé par les parties sauf une fois).

Une dernière visite a été faite en ma présence le jour de la signature authentique afin de relever les compteurs et vérifier que la maison soit bien laissée dans l'état promis.

Pendant les premières visites effectuées en ma présence, il n'y avait pas de cartons stockés dans le garage ou autre pièce. Il était un peu prématuré pour les vendeurs de préparer leurs cartons de déménagement. Et à la dernière visite, la maison était bien évidement vide'.

Il résulte tant du rapport d'expertise que de l'attestation de l'agent immobilier que le bien ne présentait antérieurement à la vente aucune trace d'infiltration, tant au plafond qu'au pied du mur de la pièce située sous la terrasse.

L'entretien annuel du joint de la terrasse par [Y] [X] était une mesure de précaution et non la preuve de l'existence antérieure d'infiltrations non constatées.

Par ailleurs, la présence visible d'un point d'étanchéité qui remplissait son office n'est pas constitutive d'un vice au sens de l'article 1641 précité.

Aucun élément des débats n'établit que des infiltrations en pied du mur s'étaient produites par le passé.

L'expert a indiqué que 'la tache derrière la porte' d'une part était masquée par celle-ci, d'autre part était atténuée par l'effet du chauffage de la pièce. Cette trace d'humidité n'a pas été constatée le 12 mai 2016. Elle est peu voire pas visible sur la photographie annexée en page 12 du rapport d'expertise.

Les photographies annexées en page 4 du procès-verbal de constat du 12 mai 2016 dressé sur la requête des appelants établissent que la fissure à l'origine de cette tache, située sur toute la longueur du mur de la terrasse du côté de l'escalier y donnant accès et sur une partie du mur de façade du local situé sous cette terrasse, était très apparente.

Ces développements ne permettent pas de retenir que les vendeurs avaient connaissance d'un vice non apparent ayant affecté le bien à la date de sa vente.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre des intimés sur ce fondement.

C - SUR L'OBLIGATION D'INFORMATION DU VENDEUR

La vente étant du 25 mars 2016, les dispositions de l'article 1112-1 du code civil entré en vigueur le 1er octobre 2016 ne trouvent pas application.

L'obligation de loyauté et de sincérité s'impose en matière contractuelle.

Le vendeur doit ainsi, dans la période précontractuelle, porter à la connaissance du futur acquéreur les informations sur le bien susceptibles d'influer sur son consentement.

Le joint d'étanchéité situé sur la terrasse était apparent.

En l'absence d'infiltrations antérieurement à la vente, l'information selon laquelle le vendeur procédait par précaution annuellement à l'entretien du joint d'étanchéité de la terrasse ne présentait pas une importance telle qu'elle devait nécessairement être portée à la connaissance des appelants.

Il n'est pas contesté que [O] [U] a procédé aussitôt la vente réalisée à la réfection du joint d'étanchéité qu'il a déposé et remplacé par un joint élastomère non étanche. Le joint refait apparaît sur les photographies annexées en page 3 du procès-verbal de constat précité. Le motif de cette réfection sans délai du joint qui demeurait étanche n'a pas été précisé.

La société Roxo Etanchéité Rénovation avait établi un devis en date du 28 avril 2016 de réfection de l'étanchéité et du carrelage de la terrasse. Ce devis, établi un mois après la vente, ne fait pas mention d'infiltrations en terrasse alors qu'il mentionne en remarque (en gras, en rouge et souligné) que : 'la baie de la véranda devra être remplacée et un surbau béton devra être prévus par une entreprise spécialisée, afin d'obtenir les hauteurs nécessaires au relevés d'étanchéité, avant toute intervention de notre part'.

Ces éléments ne permettent pas de caractériser un manquement du vendeur non professionnel à son obligation précontractuelle d'information.

Ce moyen étant nouveau devant la cour, il sera ajouté au jugement en ce que les appelants sont déboutés de leurs prétentions présentées sur ce fondement.

D - SUR LES DEPENS

La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.

E - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 12 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon ;

y ajoutant,

DECLARE irrecevable car forclose l'action exercée par [O] [U] et [H] [GL] à l'encontre des époux [Y] [X] et [L] [R] sur le fondement de la responsabilité contractuelle des constructeurs en raison de dommages intermédiaires ;

DEBOUTE [O] [U] et [H] [GL] de leurs prétentions fondées sur un manquement des époux [Y] [X] et [L] [R] à leur obligation précontractuelle d'information ;

CONDAMNE in solidum [O] [U] et [H] [GL] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE in solidum [O] [U] et [H] [GL] à payer en cause d'appel à [L] [R] veuve [X], [C] [X] et [I] [X] pris ensemble la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.