CA Bordeaux, 4e ch. com., 14 janvier 2026, n° 23/03367

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société civile immobilière Paola exerce une activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers.

La société par actions simplifiée Intelligence Culinaire avait pour activité la fabrication de biscuits, biscottes et pâtisseries de conservation.

La société Paola et la société Intelligence Culinaire ont conclu le 15 octobre 2021 un bail verbal portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] à [Localité 9].

Par jugement du 15 février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a placé la société Intelligence Culinaire en liquidation judiciaire et a désigné la société Ekip' en qualité de liquidateur.

2. Le 16 mai 2023, la société Paola a présenté une requête au juge-commissaire aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial pour défaut de règlement de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Le 26 mai 2023, la société Ekip', en sa qualité de liquidateur de la société Intelligence Culinaire, a présenté une requête au juge-commissaire aux fins de vente de gré à gré du fonds de commerce de la société Intelligence Culinaire.

Par ordonnance n°2023M2865 du 28 juin 2023, le juge-commissaire a déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail commercial.

Par ordonnance n°2023M2990 du 28 juin 2023, le juge-commissaire a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce de la société Intelligence Culinaire au profit de la société Le Petit Biscuit Français.

Par déclaration au greffe du 12 juillet 2023, la société Paola a relevé appel de l'ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Ekip' ès qualités, la société Le Petit Biscuit Français, la société Intelligence Culinaire, la Caisse Crédit Agricole d'Aquitaine et Madame [M] [W] en qualité de présidente de la société Intelligence Culinaire (RG n° 23/03367).

Parallèlement, le 10 juillet 2023 la société Paola a exercé un recours contre l'ordonnance ayant déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail et soulevé une exception de connexité entre les affaires n° 23/03367 et n° 2023L01966 devant le tribunal de commerce de Bordeaux (RG n° 2023L01966).

Par jugement du 29 avril 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

- Constaté la non-comparution de Mme [M] [W],

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l'égard de toutes parties,

- Accueilli l'exception de connexité et ordonné le renvoi de l'affaire numéro RG 2023L01966 devant la cour d'appel de Bordeaux afin qu'elle soit jointe avec l'affaire enregistrée sous le numéro 23/03367 pendante devant cette juridiction,

- Dit qu'en application de l'article 409 du code de procédure civile, le Greffier du Tribunal transmettrait le dossier de l'affaire à la juridiction de renvoi sans délai,

- Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que les parties conserveraient la charge de leurs propres dépens.

Par avis de jonction du 7 février 2025, le conseiller de la mise en état a joint l'affaire N° RG 24/02281 au dossier N° RG 23/03367.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 22 décembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Paola demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 101 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L. 143-2, 641-12 et R. 641-21 du code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

- Déclarer recevable la société Paola en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

- Constater que l'instance pendante devant ce tribunal présente un lien de connexité avec celle pendante devant la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux sous le numéro 23/03367,

- Dire et juger que, dans ces circonstances, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de faire instruire et juger ensemble l'affaire pendante devant le tribunal de commerce de Bordeaux sous le numéro RG 2023L01966 et l'affaire pendante devant la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux sous le numéro 23/03367,

- Faire droit à l'exception de connexité soulevée par la SCI PAOLA,

- Prononcer la jonction des deux affaires ci-dessus référencées,

- Infirmer l'ordonnance n° 2023M02865 ayant constaté l'irrecevabilité de la requête en résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société Paola et la société Intelligence Culinaire,

- Infirmer l'ordonnance n° 2023J00179/2023M2990 en toutes ses dispositions et en ce qu'elle a fait droit à la requête du liquidateur,

- Rejeter les demandes du liquidateur tendant à la cession du fonds de commerce,

- Constater la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la société Paola à la société Intelligence Culinaire,

- Dire et juger que cette résiliation est intervenue au 16 mai 2023,

- Dire et juger en tant que de besoin que la société Ekip', ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Intelligence Culinaire, est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu'à libération effective de l'ensemble des locaux loués,

- Condamner la société Ekip', ès qualité de liquidateur, à payer à la société Paola la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Ekip', ès qualité de liquidateur, aux entiers dépens,

- Dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l'article 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

4. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 20 décembre 2023 et signifiées le 11 janvier 2024 à la société Crédit Agricole, la société Le Petit Biscuit Français demande à la cour de :

Vu les articles L. 143-2 et L. 642-19 du code de commerce,

Vu les ordonnances du 28 juin 2023,

Vu l'acte de cession du 2 août 2023 et le bail commercial du 21 juillet 2023,

- Confirmer en toutes leurs dispositions les ordonnances rendues le 28 juin 2023 par Monsieur le Juge Commissaire,

- Débouter la société Paola de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner la société Paola à payer à la société Le Petit Biscuit Français la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Paola aux entiers dépens de l'instance.

***

5. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 11 janvier 2024 et signifiées le 2 janvier 2024 à la société Crédit Agricole, la société Ekip', en sa qualité de liquidateur de la société Intelligence Culinaire, demande à la cour de :

Vu l'article L. 642-19 du code de commerce,

Vu l'article L. 642-22 du code de commerce,

Vu l'article R. 642-40 du code de commerce,

Vu l'article 32-1 du code de procédure civile,

- Confirmer les ordonnances rendues le 28 juin 2023 en l'intégralité de leurs dispositions,

- Débouter la société Paola de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Constatant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société concluante les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits, condamner la société Paola au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [M] [W] s'est constituée le 25 septembre 2023 mais n'a pas conclu.

La société Crédit Agricole ne s'est pas constituée.

***

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

6. Il doit tout d'abord être indiqué que la demande liminaire de la société Paola au titre de la connexité existant entre cette affaire et l'affaire enrôlée sous le numéro RG n°2023LO1966 devant le tribunal de commerce de Bordeaux est sans objet puisque le tribunal de commerce, par jugement du 29 avril 2024 en a ordonné le renvoi devant la cour et qu'elle a ensuite fait l'objet d'une jonction le 28 janvier 2025, ce dont la société Paola a d'ailleurs été dûment informée, ainsi que les autres parties au procès après avoir été dûment invitée à présenter ses observations à ce titre.

A.] Sur la résiliation du bail commercial

Moyens des parties

7. La société Paola fait grief au juge commissaire d'avoir constaté l'irrecevabilité de sa requête en résiliation de plein droit du bail commercial et d'avoir autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société Intelligence Culinaire.

L'appelante soutient que le droit au bail à l'actif de la société en liquidation judiciaire était irrémédiablement résilié de plein droit depuis le 16 mai 2023 ; qu'en application combinée des articles L. 641-12, 3°, R. 641-21, alinéa 2, et L. 622-14 du code de commerce, le juge-commissaire était tenu de constater cette résiliation automatique dès lors que le liquidateur n'avait pas intégralement réglé les loyers et indemnités d'occupation afférents à la période postérieure au jugement d'ouverture dans le délai de trois mois expirant le 15 mai 2023 ; que le paiement partiel intervenu le 15 juin 2023, postérieurement au dépôt de la requête du bailleur le 16 mai 2023 est juridiquement inopérant puisqu'il est de principe que la date de présentation de la requête est le terme extinctif de toute faculté de régularisation, conformément à la lecture a contrario de l'alinéa 4 de l'article L. 622-14.

La société Paola discute l'application par le juge-commissaire de l'article L. 143-2 du code de commerce relatif à la notification aux créanciers inscrits en faisant valoir que ce texte ne concerne que les hypothèses où le bailleur « poursuit » la résiliation, par clause résolutoire ou par voie judiciaire alors qu'il s'agit en l'espèce d'un mécanisme de résiliation de plein droit institué par l'article L. 641-12 du code de commerce ; que seuls les créanciers inscrits peuvent invoquer un défaut de notification sur le fondement de l'article L. 143-2 du code de commerce, le liquidateur étant dépourvu de qualité pour s'en prévaloir ; qu'en toute hypothèse, la sanction ne pourrait être qu'une inopposabilité à leur égard, sans affecter l'efficacité de la résiliation entre les parties.

L'appelante conclut en expliquant que le juge-commissaire, en refusant de constater une résiliation acquise de plein droit au 16 mai 2023, l'a privée du bénéfice de son droit de rétention conventionnel sur les biens garnissant les lieux loués, destiné à garantir le paiement intégral des loyers et accessoires.

8. La société Le Petit Biscuit Français, cessionnaire du fonds de commerce, oppose à titre principal à la société Paola l'irrecevabilité de sa demande de résiliation du bail, faute pour celle-ci d'avoir respecté les prescriptions impératives de l'article L. 143-2 du code de commerce qui imposent, à peine d'irrecevabilité, la notification préalable de toute demande de résiliation aux créanciers antérieurement inscrits sur le fonds de commerce afin de leur permettre d'exercer utilement leur droit de paiement substitutif dans le délai légal d'un mois.

L'intimée indique qu'en l'espèce aucune notification n'a été adressée au créancier nanti avant le dépôt de la requête, en méconnaissance de cette formalité substantielle qui conditionne l'exercice même de l'action que la carence de la bailleresse est d'autant plus déterminante que le créancier nanti, la société Caisse du Crédit Agricole Aquitaine, a spontanément acquitté l'intégralité des loyers impayés dans le mois suivant la requête ; que cela démontre qu'une notification régulière aurait conduit, en toute hypothèse, au même résultat libératoire et à l'absence de toute résiliation du bail.

La société Le Petit Biscuit Français ajoute que la cession de gré à gré du fonds de commerce autorisée par la seconde ordonnance a été valablement ordonnée sur le fondement de l'article L. 642-19 du Code de commerce, dès lors qu'elle garantissait l'intérêt de la procédure collective et celui des créanciers ; qu'elle a présenté une offre sérieuse, améliorée postérieurement, traduisant la réalité de son engagement économique, et que les créanciers inscrits, régulièrement consultés, ont exprimé leur adhésion à cette opération.

Elle indique à titre surabondant que les contestations élevées par la société Paola sont désormais sans incidence sur la situation contractuelle actuelle puisqu'un nouveau bail commercial a été librement conclu entre la bailleresse et la société cessionnaire, ce qui consacre la volonté concordante des parties de poursuivre les relations dans un cadre juridique renouvelé, autonome et définitivement affranchi des difficultés propres au précédent preneur.

9. La société Ekip', en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Intelligence Culinaire, conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail formée par la société Paola, en invoquant le non-respect des prescriptions impératives de l'article L. 143-2 du code de commerce, dont elle rappelle la portée générale et indépendante de la nature ou des modalités du bail. Elle soutient qu'il est de principe que la notification préalable, par le bailleur, aux créanciers inscrits constitue une formalité substantielle qui a pour finalité essentielle de permettre au créancier nanti d'apprécier l'opportunité de se substituer au débiteur afin de préserver sa garantie ; que, dans le cadre de la liquidation judiciaire, cette exigence se cumule avec le délai de trois mois prévu à l'article L. 622-14 du code de commerce, applicable par renvoi de l'article L. 641-12 du même code,

de sorte que la résiliation ne peut être constatée qu'à la condition de l'expiration de ce double délai.

Le liquidateur judiciaire fait valoir que l'appelante n'a adressé aucune notification au créancier inscrit, lequel a, au surplus, intégralement réglé les loyers postérieurs dans le mois suivant le dépôt de la requête, de sorte qu'à la date où le juge-commissaire statuait, aucun impayé ne subsistait ; que la tentative de la bailleresse de fonder sa demande sur des charges d'électricité marginales, non visées dans la requête et jamais portées à la connaissance du preneur, procède d'une argumentation artificielle.

La société Ekip' indique enfin que la cession de gré à gré du fonds de commerce a été régulièrement autorisée et exécutée dans le strict respect des dispositions de l'article L. 642-19 du code de commerce, ainsi que des règles de publicité et de mise en concurrence applicables dans le cadre de la liquidation judiciaire ; qu'une seule offre sérieuse a été déposée puis améliorée ; que le prix proposé pour les éléments corporels, supérieur à leur valeur estimative et jugé plus avantageux qu'une vente aux enchères, a recueilli l'assentiment exprès des créanciers inscrits, régulièrement consultés, lesquels ont en outre consenti à la dispense de purge ; que la cession litigieuse constituait la solution la plus conforme à l'intérêt de la procédure et au désintéressement de la masse des créanciers.

Réponse de la cour,

10. L'article L.143-2 du code de commerce dispose :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.»

L'article L.641-12 du code de commerce énonce :

« Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l'article L. 622-16.»

L'article L.622-14 du même code prévoit que lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, il ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter de ce jugement ; que si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Selon l'article L.642-19 du code de commerce, le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l'article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7. Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu'il a fixées ont été respectées.

11. En vertu des articles L.641-12 et L.143-2 du code de commerce, il est constant en droit que lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des condition spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Il est par ailleurs également de principe que l'article L. 641-12 du code de commerce ne déroge pas aux règles protectrices des créanciers inscrits prévues par le droit des baux commerciaux et celui des sûretés et l'action en résiliation du bail commercial exercée par le bailleur sur ce fondement doit être notifiée aux créanciers inscrits, sous peine d'inopposabilité de la décision à leur égard, la procédure collective n'ayant pas pour effet de les priver de la protection attachée à leur sûreté.

Néanmoins, compte tenu de la spécificité des règles de l'article L.641-12 du code de commerce, si l'absence de notification de l'action en résiliation du bail commercial aux créanciers inscrits est susceptible d'affecter l'opposabilité de la décision rendue à leur égard et d'engager, le cas échéant, la responsabilité du bailleur, elle ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande fondée sur ce texte.

12. En l'espèce, la société Paola a expressément saisi le juge-commissaire d'une requête en résiliation du bail relatif aux locaux situés à [Localité 10], ce sur le seul fondement des articles L.641-12 et R.641-21 du code de commerce. Sa requête est donc recevable, indépendamment de toute considération relative à une éventuelle notification aux créanciers inscrits.

13. Cette requête, déposée le 16 mai 2023, l'a été postérieurement à l'expiration du délai de trois mois prévu par l'article L. 622-14 du même code, la liquidation judiciaire de la société Intelligence Culinaire ayant été prononcée le 15 février 2023.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l'ordre de virement émis le 15 juin 2023 par la société Crédit Agricole, créancier nanti, au profit de la société Paola pour un montant de 46 890 euros, que les loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure collective ont été réglés avant que le juge-commissaire ne statue. Or, ni les articles L. 622-12, L. 622-14, ni R. 641-21 du code de commerce ne font obstacle à la régularisation de la situation locative du preneur en liquidation judiciaire antérieurement au prononcé de la décision, laquelle, en ce qu'elle assure la poursuite du bail et la préservation d'un élément essentiel de l'actif, s'inscrit dans l'intérêt de la procédure collective.

14. L'ordonnance du juge commissaire en date du 28 juin 2023 sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la requête présentée le 16 mai 2023 par la société Paola et la cour, statuant à nouveau, déboutera l'appelante de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail verbal conclu le 15 octobre 2021.

15. La société Paola ne présente pas d'observations sur la cession du fonds de commerce à la société Le Petit Biscuit Français. Le juge-commissaire a expressément indiqué dans l'ordonnance autorisant la cession de gré à gré du fonds de commerce que les créanciers inscrits avaient été consultés par courrier recommandé en date du 15 mai 2023 et avaient fait part de leur approbation quant à l'offre de la société Le Petit Biscuit et à la dispense de purge, étant rappelé qu'il s'agissait de la seule offre de reprise présentée au liquidateur.

C'est de plus, par des motifs pertinents, que le juge-commissaire a retenu que cette cession, dont le prix était supérieur à la valeur de réalisation portée à l'inventaire des matériels, était conforme à l'intérêt de la procédure de liquidation judiciaire.

16. La deuxième ordonnance du juge-commissaire en date du 28 juin 2023, relative à la vente du fonds de la société Intelligence Culinaire, sera dès lors confirmée.

17. Y ajoutant, la cour condamnera la société Paola, partie tenue au paiement des dépens, à payer une somme de 3.000 euros à la société Ekip' es qualités et une somme de 3.000 euros à la société Le Petit Biscuit Français en indemnisation des frais irrépétibles des intimées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt en dernier ressort,

Infirme l'ordonnance du juge commissaire en date du 28 juin 2023 n°2023M2865 en ce qu'elle a constaté l'irrecevabilité de la requête déposée le 16 mai 2023 par la société Paola.

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare recevable la requête en constatation de la résiliation de bail commercial déposée le 16 mai 2023 par la société Paola.

Déboute la société Paola de sa demande en constatation de la résiliation du bail conclu avec la société Intelligence Culinaire.

Confirme l'ordonnance du juge commissaire en date du 28 juin 2023 n°2023M2990 ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société Intelligence Culinaire à la société Le Petit Biscuit Français.

Y ajoutant,

Condamne la société Paola à payer les dépens de l'appel.

Condamne la société Paola à payer à la société le Petit Biscuit Français la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Paola à payer à la société Ekip', en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Intelligence Culinaire, la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.