CA Lyon, 8e ch., 14 janvier 2026, n° 24/06415

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte du 20 décembre 2019, la SAS [Adresse 9] a acquis un fonds de commerce de 'restauration de type rapide, restauration traditionnelle, salon de thé, traiteur' sis [Adresse 4].

Parmi les éléments du fonds de commerce figuraient le droit au bail du local résultant d'un bail commercial régularisé le 1er octobre 2019 entre la société Las Immo et la société Snack Le Fourneyron, portant sur 'une pièce avec vitrine donnant sur rue, une cuisine avec accès à une cour intérieure, sanitaire'.

La société QDM France Invest a acquis le 16 février 2022 le tènement immobilier.

Ce tènement est composé d'une maison double élevée sur cave et au rez-de-chaussée de laquelle se trouve le local loué, une maison au fond de la cour objet d'un arrêté de péril, une cour intérieure entre la maison double et l'autre maison.

Elle indique avoir été alertée en juin 2022 par son gestionnaire que le locataire utilisait la cour commune de l'immeuble ainsi que les poubelles des autres locataires et se servait des caves pour entreposer des équipements, déchets et/ou produits alimentaires à l'origine de la propagation importance de rats.

Au motif de travaux engagés par la locataire visant à créer une terrasse fermée à l'intérieur de la cour en procédant à l'édification d'un mur en moellons et d'une dalle en béton, la société bailleresse a fait établir le 18 octobre 2022 un premier procès-verbal de constat d'huissier puis un second le 26 octobre 2022.

Des échanges ont eu lieu entre les conseils des parties.

Le 21 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à l'ancien locataire une sommation d'avoir à justifier de l'assurance des locaux et d'avoir à remettre en état la cour intérieure et le mur de façade.

Un nouveau constat d'huissier a été dressé à l'initiative du bailleur le 24 mai 2023.

La société QDM a ensuite saisi le juge des référés obtenant une ordonnance du 23 novembre 2023 mais à l'encontre de la société Snack le Fourneyron, ancien locataire qu'elle indique avoir fait assigner par erreur à la place du nouveau locataire.

Par acte du 26 janvier 2024, la société QDM France Investi a sommé la locataire de justifier de l'assurance des lieux loués, de remettre en état le mur de façade de la cour commune enduit et le sol de la cour commune recouvert d'une dalle en béton mais anciennement composé de pavés décoratifs visibles de l'extérieur en se référant à la clause résolutoire prévue au bail.

La société locataire a justifié de son assurance pour l'année 2024.

Un autre procès-verbal de constat a été dressé à l'initiative du bailleur le 29 février 2024.

Par acte du 12 avril 2024, la société QDM France Invest a fait assigner la société [Adresse 7] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, lequel a, par ordonnance de référé contradictoire, rendue le 18 juillet 2024 :

Constaté la résiliation du bail liant la société QDM France Invest à la société [Adresse 7] en violation des clauses insérées dans le bail et ce à compter du 27 février 2024 ;

Dit que la société Espace Fourneyron devra quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné la société [Adresse 7] à payer à la société QDM France Invest une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 27 février 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux pour la remise des clés ;

Débouté la société [Adresse 7] de l'intégralité de ses demandes ;

Débouté la société QDM France Invest du surplus de ses demandes ;

Condamné la société [Adresse 7] à payer à la société QDM France Invest la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [Adresse 7] aux entiers dépens, en ce compris le coût des différents constats d'huissier de justice et de la sommation.

En substance, le juge des référés a retenu que selon le contrat de bail le preneur ne pouvait modifier l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord écrit du bailleur et sous réserve du respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant.

Il a retenu que :

la locataire avait procédé à des modifications de l'aspect extérieur de l'immeuble sans accord du bailleur, que malgré la destruction du mur en béton et celle de la dalle en béton sol persistait encore l'enduit gris clair apposé sur le mur en pierres voisin ainsi que l'installation d'une porte,

si la locataire avait versé une autorisation du 21 juin 2024, les travaux avaient été constatés le 26 octobre 2022 et en outre le mur était mitoyen donc soumis à l'autorisation de l'ensemble des propriétaires, ce qui n'avait pas été le cas,

eu égard à la longueur de la procédure et des multiples opportunités laissées pour remettre en état la terrasse, il n'y avait lieu ni de prononcer une obligation ni d'accorder des délais.

cependant, il n'était pas possible de déterminer si les objets encombrants présents dans les caves appartenaient à la société locataire.

Par déclaration enregistrée le 1er août 2024, la société Espace Fourneyron a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 15 novembre 2025, la société [Adresse 7] demande à la cour de :

Juger recevable et bien-fondé la société Espace Fourneyron en son appel de l'ordonnance rendue le 18 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ;

Y faisant droit,

Infirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté la société QDM France Invest de sa demande de condamnation de la société [Adresse 7] à procéder au débarrassage des caves illégalement occupées, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger que la société QDM France Invest a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;

Juger n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;

Condamner la société QDM France Invest, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir de réaliser :

La dératisation des parties communes du ténement immobilier,

Le colmatage des trous se trouvant dans la cour commune,

La sécurisation et fermeture de l'accès à l'immeuble situé au fond de la cour pour prévenir les occupations illicites et squattages,

L'entretien et le nettoyage de la cour commune ;

Condamner la société QDM France Invest au paiement d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

Accorder à la société [Adresse 7], un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

Débouter la société QDM France Invest de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société QDM France Invest à payer à la société [Adresse 6] [Adresse 8] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 17 novembre 2025, la société QDM France Invest demande à la cour de :

Débouter la société [Adresse 7] de son appel principal et de l'intégralité de ses demandes comme infondés ;

Déclarer bien fondé l'appel incident de la société QDM France Invest à l'encontre de l'ordonnance des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en date du 18 juillet 2024 en ce qu'elle a :

Débouté la société QDM France Invest du surplus de ses demandes,

En conséquence,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

Condamner la société [Adresse 7] à procéder au débarrassage des caves illégalement occupées, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

Confirmer ladite ordonnance pour le surplus en ce qu'elle a :

Constaté la résiliation du bail liant la société QDM France Invest à la société [Adresse 7] en violation des clauses insérées dans le bail et ce à compter du 27 février 2024,

Dit que la société Espace Fourneyron devra quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance,

A défaut de départ volontaire, a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamné la société [Adresse 7] à payer à la société QDM France Invest une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 27 février 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux pour la remise des clés,

Débouté la société [Adresse 7] de l'intégralité de ses demandes,

Condamné la société Espace Fourneyron à payer à la société QDM France Invest la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [Adresse 7] aux entiers dépens, en ce compris le coût des différents constats d'huissier de justice et de la sommation ;

En tout état de cause et y ajoutant,

Condamner la société Espace Fourneyron à payer à la société QDM France Invest une indemnité en cause d'appel de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être avec recouvrement direct par Me Rose, avocat.

..........

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, rien ne s'oppose à déclarer l'appel de la société [Adresse 9] recevable.

Sur la demande de la société QDM France en constat de la résiliation de plein droit du bail :

L'intimée invoque l'article L 145-41 du code de commerce, l'article 12 du bail outre les procès-verbaux de constat d'une sommation d'avoir à justifier de l'assurance et de remettre les lieux en état.

Elle indique que le bail n'inclut nullement la cour, juste un accès à la cour intérieure qui ne sert qu'à déposer les éventuelles poubelles du restaurant, mais la locataire y a fait édifier un mur en béton et un dallage béton sur le sol pour recouvrir les pavés décoratifs existants à l'origine afin de réaliser une terrasse privative, que le problème n'est pas les parois noires métalliques existant dès auparavant, alors que le mur en moellons avait pour but de délimiter une future terrasse et l'accès aux poubelles.

Elle ajoute qu'il n'y a aucune preuve de squatters, que l'existence du puits perdu n'a été révélée qu'à la suite des derniers travaux exécutés par le locataire puisqu'il était recouvert par les pavés, que la locataire n'a pas remis le sol dans son état d'origine, et que l'enduit sur le mur en pierres n'a pas été posé en raison de rats ou de chutes de pierres.

Elle argue que la locataire se maintient encore dans les lieux.

Elle s'oppose à tout délai, la locataire n'étant pas de bonne foi, la dalle en béton étant restée en place et la locataire reconnaissant avoir installé une porte permettant un accès latéral.

L'appelante invoque la nullité de la procédure au visa de l'article L 145 ' 41 alinéa 1 du code de commerce, l'article 1104 du code civil, ou de la jurisprudence selon laquelle l'application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du bailleur, non établie en l'espèce.

Elle indique ne pas être à l'origine de l'édification de la palissade métallique, avoir procédé au nettoyage de la partie de la terrasse délimitée par la palissade noire, avoir débarrassé les encombrants bien que la plupart ne lui appartenaient pas mais sans procéder au débarras s'agissant tout au fond de la cour à proximité de l'immeuble squatté.

Elle précise avoir détruit la dalle en béton mais qu'il ne peut lui être reproché en présence d'un puit non sécurisé de tenter d'assurer le minimum de sécurité nécessaire à ses salariés qui doivent passer par cette voie pour sortir les poubelles. Elle conteste toute présence de pavés à cet emplacement.

Elle dit que seul l'enduit du mur séparatiste apposé en raison des nombreux rats n'a pas été totalement enlevé, que le mur est mitoyen entre les locaux situés n° 6 et n°8 de la place, que le dirigeant de la société exploitant le local n°6 avait obtenu l'autorisation de son bailleur de procéder aux travaux nécessaires à l'exploitation de son activité.

Elle argue que le bailleur ne procède pas à l'entretien des parties communes de la cour de l'immeuble et laisse à l'abandon un immeuble sous arrêté de péril sans procéder à la mise en sécurité nécessaire, qu'il ne justifie pas la présence d'un employé chargé de sortir les poubelles quotidiennement, ne justifie d'aucune opération de dératisation depuis deux ans notamment au sein de l'immeuble insalubre, n'a mené aucune action afin de condamner le puits dangereux dans la cour, n'a réalisé aucuns travaux d'entretien du sol et des murs de la cour pour la sécurité.

Enfin la locataire fait valoir que si la clause prohibe toute modification de l'aspect extérieur de l'immeuble donc visible de la voie en conformité à la réglementation en vigueur relative à la protection des façades, cette interdiction ne s'étend pas aux aménagements, que la procédure a été initiée de mauvaise foi pour mettre un terme au bail en cours sans régler d'indemnité d'éviction afin d'augmenter librement le loyer.

À titre subsidiaire, la locataire demande des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir que le seul point litigieux demeure la présence d'enduit sur le mur dans la cour alors qu'elle a toujours été à jour de ses loyers bien qu'ayant lancé son activité en décembre 2019 juste avant la période de crise sanitaire.

Sur ce,

Selon l'article 835 alinéa 1du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, sans qu'il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s'agissant du simple constat de l'application d'une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d'un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l'acquisition d'une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s'assure uniquement de l'existence de ladite clause et de la régularité de sa mise en oeuvre.

En l'espèce, le contrat de bail commercial du 1er octobre 2019 comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du contrat et un mois après un simple commandement de payer une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat prévoit également l'interdiction faite au preneur d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties de l'immeuble non comprises dans la présente location, l'interdiction de toute construction ou installation d'aucun aménagement, aucune modification quelconque sans autorisation préalable expresse écrite du bailleur.

Selon l'article 12 'en tout état de cause, le preneur ne pourra modifier en quoi que ce soit l'aspect extérieur de l'immeuble par des adjonctions sur les façades des éléments de décoration visibles de l'extérieur sans l'accord écrit du bailleur et sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s'y rapportant'.

La société appelante reconnaît l'édification d'un mur en béton, le justifiant pour sécuriser le passage de ses salariés lors de leurs allées et venues pour entreposer les poubelles dans la cour. Il est cependant constant qu'en considération de la demande du bailleur, elle a détruit ce mur.

La société [Adresse 7] reconnaît également l'édification d'une dalle en béton au sol soutenant que le sol avait été recouvert compte tenu de l'existence d'un puits extrêmement profond duquel pouvait provenir des nuisibles et risquant de poser des chutes mortelles.

La cour relève que si selon la lettre officielle de son conseil du 22 mars 2023 elle aurait, comme demandé par le bailleur, détruit l'ensemble des constructions, la remise en état du sol de la partie de la cour terrasse n'est pas démontré et le maintien de l'enduit sur le mur n'est pas contesté. Pour autant, la société appelante ne justifie aucunement avoir réalisé ces travaux pour répondre à des exigences de sécurité dont elle n'avait d'ailleurs pas saisi le bailleur.

Le premier juge a exactement repris chacun des procès-verbaux de constat et retenu que malgré la destruction du mur en béton, ainsi que celle de la dalle en béton, le mur en pierres restait porteur d'un enduit gris clair et demeurait une porte installée par la société locataire.

En effet, selon le procès-verbal de constat d'huissier du 18 octobre 2022, l'huissier notait notamment que la cour ressemblait à une décharge à ciel ouvert et constatait la présence d'un mur en moellons avec du ciment frais. M. [G], associé, déclare qu'il s'engageait à tout débarrasser au sein de la cour et à détruire le mur sous une semaine. Selon un des clichés photographiques, la cour était pavée sans qu'un accès dégagé à un puit n'y soit visible.

Selon le constat suivant dressé le 26 octobre 2022, la cour ressemblait toujours à une véritable décharge à ciel ouvert, un enduit avait été apposé sur le mur en pierres dans la cour d'immeuble, et une dalle en béton recouvrait tout l'espace clos.

Le procès-verbal du 24 mai 2023 constatait la présence d'une terrasse extérieure fermée, à la base des palissades métalliques, la présence d'une dalle en béton avec moellons, la présence d'un enduit gris clair sur le mur en pierres qui surplombait la terrasse outre la présence d'encombrants.

Selon le procès-verbal de constat du 29 février 2024, l'huissier constatait derrière les palissades métalliques la présence de divers encombrants, la présence d'un enduit gris clair sur le mur en pierres surplombant la terrasse extérieure fermée, discernant un panneau avec des photos de tacos à vendre, un frigidaire et des encombrants.

Par ailleurs, la société QDM investi a d'abord été saisie par son gestionnaire dès le 13 juin 2022 de l'entreposage de la cour commune de déchets et utilisation des poubelles des locataires et elle produit trois attestations de locataire en date du 21 octobre 2022, 3 novembre 2022 et 24 novembre 2022 invoquant des nuisances notamment du fait de rats se nourrissant sur la terrasse utilisée par le commerce, des salissures, et extension de la terrasse au détriment de passants empêchant l'accès au cabinet d'infirmières.

Le bailleur justifie de la saisine d'une entreprise pour dératiser en septembre 2022.

Selon le procès-verbal dressé à la requête de la société locataire le 24 mai 2024, il était constaté l'existence d'une porte métallique ouvrant depuis les cloisons métalliques sur les parties communes. Selon la requérante, elle avait changé la porte. Il était également observé la présence d'un puits couvert par sécurité d'une plaque métallique, l'enduit partiel du mur séparatif dont la partie supérieure était dégradée, les pierres étant apparentes, et le crépi en partie absent. Des détritus étaient présents dans la cour.

Par ailleurs en pièce 23 la société appelante produit des photographies qu'elle dit correspondre à la cour intérieure avant son intervention. La cour relève qu'aucun puits n'est visible.

Enfin, si l'appelant produit un écrit du mandataire du propriétaire du [Adresse 3] adressé à M. [E] [Y] SAS Tayssir et autorisant la pose d'un enduit sur le mur côté Est de la cour dépendant de ses locaux commerciaux, cet écrit n'est daté que du 21 juin 2024 et prévoit une réalisation dans les règles de l'art.

Il ressort des clichés photographiques notamment du constat dressé à l'initiative de la locataire que l'enduit ne recouvre qu'une partie du mur dans sa largeur et sa hauteur et sans limites régulières.

L'allégation de l'apposition d'un enduit aux fins de sécurisation et d'éviter le passage de rongeurs n'est aucunement confortée.

La cour considère que le bailleur était fondé à délivrer le 26 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire sans que la mauvaise foi qu'allègue la locataire ne soit démontrée.

Elle retient que d'évidence la société locataire n'a pas pu se méprendre sur les obligations du bail ne lui accordant pas la jouissance de la cour et interdisant des travaux sans autorisation de son bailleur.

La nécessité de travaux du fait du manquement du bailleur à ses obligations n'est aucunement démontrée.

La remise en état sollicitée par le commandement du 26 janvier 2024 relative au mur de façade de la cour commune enduit, et le sol de la cour commune recouvert d'une dalle en béton mais anciennement composé de pavés, n'est pas intervenue dans le délai d'un mois comme exigé par la sommation.

La cour confirme la décision attaquée ayant constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 27 février 2024, ce, nonobstant le paiement des loyers invoqués par la société locataire.

La cour confirme par adoption de motifs le rejet de la demande de délais.

Sur le débarras des caves :

La cour relève que le dispositif des conclusions de la société intimée ne mentionne pas de demande d'infirmation de la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté le surplus de ses demandes.

La société appelante demande la confirmation du rejet de la demande au titre du débarras des caves.

La cour n'est donc pas saisie d'une remise en cause de ce rejet. La décision dont appel est définitive.

Sur la demande reconventionnelle de mise en sécurité du local :

La société [Adresse 7] locataire sollicite :

la dératisation des parties communes du tènement immobilier,

le colmatage des trous se trouvant dans la cour commune,

la sécurisation et fermeture de l'accès à l'immeuble prévenir les occupations illicites exploit âge,

l'entretien et le nettoyage de la cour commune.

L'intimée invoque l'absence de preuve de plainte du voisinage de l'immeuble qui appartient également au bailleur et qui est sécurisé.

Constatant l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail à la date du 27 février 2024, la cour dit n'y avoir lieu à référé, la contestation de l'intimée étant sérieuse. La cour confirme donc la décision attaquée.

Sur la demande de dommages intérêts :

La locataire invoque la mauvaise foi manifeste, l'intention de nuire, et une attitude malhonnête du bailleur. Elle demande réparation du préjudice compte tenu de l'exécution de mauvaise foi du contrat de bail.

La cour rappelle que la société [Adresse 7] succombe en l'instance. Elle ne démontre pas ni de la mauvaise foi ni de l'intention de nuire. Sa demande doit être rejetée.

Sur les mesures accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d'appel elle condamne l'appelante aux dépens et en équité à payer à la société intimée la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande sur le même fondement ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision dont appel.

Y ajoutant,

Condamne la SAS L'Espace Fourneyron aux dépens,

Condamne la SAS [Adresse 9] à payer à la SAS QDM France Invest la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette sa demande sur le même fondement.