CA Versailles, ch. com. 3-1, 14 janvier 2026, n° 25/02996

Exposé du litige

La société Etablissements [H] [N] (« la société Ets [H] [N] »), propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 5], a donné à bail commercial à la société RVB par acte sous seing privé du 20 décembre 2013 pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2014, des locaux situés dans l'immeuble aux fins d'exploitation d'un commerce de restauration.

Le 26 juin 2019, la société bailleresse a fait signifier un congé commercial avec paiement d'une indemnité d'éviction, avec effet au 31 décembre 2019, en raison d'un projet de démolition et reconstruction de l'immeuble, pour lequel elle avait préalablement signé une promesse unilatérale de vente notariée le 19 décembre 2018, avec la société Eiffage Aménagement.

Par acte du 3 octobre 2023, la société RVB a fait assigner la société Ets [H] [N] devant le tribunal judiciaire de Pontoise et lui demande de dire nul le congé délivré le 26 juin 2019, de dire en conséquence que le bail commercial signé entre les parties s'est reconduit le 1er janvier 2023, à titre subsidiaire de nommer un expert afin d'évaluer l'indemnité d'éviction, en tout état de cause de condamner la société Ets [H] [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 17 avril 2025, le juge de la mise en état, saisi d'un incident par la société Ets [H] [N], a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société RVB à l'encontre de la société Ets [H] [N] au titre du congé avec paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 26 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019, condamné la société RVB à payer à la société Ets [H] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 12 mai 2025, la société RVB a interjeté appel de cette ordonnance et demande à la cour, selon ses dernières conclusions (n° 3) remises au greffe et notifiées par le RPVA le 29 octobre 2025 :

- de juger que la demande en nullité du congé du 26 juin 2019 ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ni une fin de non-recevoir telle que soulevée par la société Ets [H] [N],

- d'infirmer l'ordonnance d'incident en toutes ses dispositions,

- et, statuant à nouveau de juger que la prescription quinquennale est applicable, que le congé signifié par le bailleur le 26 juin 2019 doit être déclaré nul pour défaut de respect des formes de l'article L. 145-9 du code de commerce et violation de l'article L. 145-4 du même code, en conséquence de déclarer ses demandes recevables, de débouter la société Ets [H] [N] de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction.

En réponse, selon des conclusions (n° 2) remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 octobre 2025, la société Ets [H] [N] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de la société RVB tendant à l'annulation du congé délivré par ses soins le 26 juin 2019, de débouter la société RVB de l'ensemble de ses demandes, de confirmer l'ordonnance entreprise, et y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur les pouvoirs dont elle dispose en tant que juge d'appel d'une ordonnance rendue par le juge de la mise en état. La cour a demandé à la société RVB soit de retirer sa demande en nullité du congé soit d'apporter toutes les observations utiles relatives au pouvoir de la cour de statuer sur cette demande en nullité du congé alors que l'ordonnance sur incident rendue porte seulement sur une fin de non-recevoir.

La société RVB a communiqué une note en délibéré par RPVA le 20 novembre 2025. Elle soutient qu'il existe un lien direct entre l'incident pour prescription et la demande de nullité du congé, que ces demandes sont indissociables l'une de l'autre et que la demande de note en délibéré est infondée dans la mesure où la demande de nullité n'est pas une demande nouvelle mais un moyen. Elle dit s'en remettre à ses dernières écritures récapitulatives.

Elle fait ensuite valoir qu'il appartient au juge d'appel d'examiner le fond pour s'assurer que la demande ne relève pas de l'exception prévue par l'article 565 du code de procédure civile, et que le juge d'appel doit considérer la demande en nullité du congé en tant que l'accessoire la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, puisque la finalité l'emporte. Elle dit enfin qu'il appartient à la cour de statuer sur l'entièreté des visa et dispositif stipulés dans les conclusions récapitulatives n° 3, avec l'ajout des articles 565 à 567 et 768 du code de procédure civile.

La société Ets [H] [N] a communiqué une note en délibéré par RPVA le 25 novembre 2025. Elle soutient que l'argumentation de l'appelante dans sa note en délibéré est infondée et qu'elle ne fait que reprendre les termes de ses dernières écritures, de sorte qu'elle doit être rejetée. Elle dit à nouveau que la demande d'annulation du congé ne peut que relever du juge du fond, que la cour saisie d'un appel d'une ordonnance de mise en état, est incompétente pour en connaître ; elle confirme également conformément à ses précédentes écritures, que la demande d'annulation est une demande nouvelle, par conséquent irrecevable.

MOTIFS

Sur la recevabilité devant la cour de la demande d'annulation du congé

La société Ets [H] [N] soutient que la prétention présentée pour la première fois en cause d'appel d'obtenir la nullité du congé est nouvelle puisque dans le cadre de l'incident qui était présenté au juge de la mise en état, seule la question de la prescription applicable était soulevée ; que la demande relative à l'annulation du congé n'a jamais été formée devant le juge de la mise en état et ne tend pas aux mêmes fins ; que cette demande ne peut pas constituer l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formées en première instance par la société RVB, d'autant que l'argumentation développée par la société appelante sur la nullité du congé est sans influence sur la prescription.

En réponse au moyen soulevé d'office quant au défaut de pouvoir de la cour de statuer sur une demande d'annulation du congé du 26 juin 2019, elle soutient que la question de l'éventuelle nullité de cet acte ne peut que relever du juge du fond et que la cour est incompétente pour en connaître alors qu'elle n'est saisie que du débat relatif à la prescription.

En réponse, la société RVB conteste que la nullité du congé démolition reconstruction du 26 juin 2019 est une nouvelle demande. Elle argue qu'il s'agit d'un moyen et non d'une prétention, tendant à faire dire son action recevable. Rappelant que la cour est saisie de l'appel visant à l'infirmation de l'ordonnance du juge de la mise en état, laquelle faisait suite à l'incident principal soulevé par la société Ets [H] [N] en invoquant une prescription biennale sur la nullité du congé, elle ajoute qu'il est inopérant de prétendre dissocier le débat sur la nature de la prescription applicable à l'action tendant à la nullité du congé, ces deux actions étant indissociablement liées. La société RVB précise que l'action engagée tend à une seule et même fin, l'annulation du congé, de sorte que les arguments constituent des moyens de nature à faire établir à bon droit l'application de la prescription quinquennale.

Elle soutient par ailleurs qu'il appartient à la cour de statuer sur l'entièreté des visa et dispositif stipulés dans les conclusions récapitulatives n° 3, avec l'ajout des articles 565 à 567 et 768 du code de procédure civile.

Sur ce,

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'« à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

La société Ets [H] [N] a saisi le juge de la mise en état d'une demande tendant à voir dire prescrites la demande principale de nullité du congé du 26 juin 2019 et la demande subsidiaire de désignation d'un expert.

La société RVB, appelante de l'ordonnance de mise en état du 17 avril 2025, a demandé à la cour, par ses premières conclusions du 28 juillet 2025, de juger que la prescription quinquennale est applicable, de déclarer que ses demandes sont recevables, puis par ses conclusions numéro 2, outre ces premières demandes, a sollicité que la cour juge que le congé signifié le 26 juin 2019 soit déclaré nul et non avenu pour défaut du respect des formes de l'article L.145-9 du code de commerce et violation de l'article L. 145-4 du code de commerce.

Le fondement choisi à la demande de nullité du congé est un moyen et non une demande ; cependant, la rédaction du dispositif telle qu'elle est faite par la société RVB devant la cour, saisie uniquement de l'appel interjeté à l'encontre de la décision du juge de la mise en état, ajoute bien une demande tendant à voir prononcer la nullité du congé litigieux.

Une telle demande d'annulation du congé litigieux ne peut être connue par la cour telle que saisie d'un appel d'une ordonnance du juge de la mise en état, en ce qu'elle dispose des mêmes pouvoirs que ceux de ce juge, et ne peut être examinée à ce stade du procès. Il s'ensuit qu'elle est en tout état de cause irrecevable, sans qu'il soit besoin de dire s'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ou d'un moyen nouveau visé à l'article 563 ou d'un fondement juridique différent énoncé à l'article 565.

Sur la prescription applicable à l'action en nullité du congé démolition reconstruction du 26 juin 2019

La société RVB, qui mêle dans ses écritures ses arguments au fond à ceux critiquant l'ordonnance dont appel, argue de l'application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, observant que le point de départ du délai court à compter du jour où elle a eu connaissance de la violation de ses droits, en l'espèce la date à laquelle le conseil du bailleur a produit aux débats l'attestation notariée, soit à la fin de l'année 2023.

Elle soutient que le congé délivré le 26 juin 2019 est nul car les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-9 du code de commerce ont été méconnues, que ce congé est un congé personnel, et implique que le bailleur avait réellement l'intention de procéder aux travaux de démolition au moment de la délivrance du congé ; qu'il est établi qu'il n'en est rien et que ce congé a été délivré de façon frauduleuse, puisqu'il ressort des faits de l'espèce que l'intention du bailleur a toujours été de vendre les locaux vides d'occupation avant le terme du bail ; qu'un congé délivré frauduleusement doit être annulé ; que le bailleur a de surcroît commis des dissimulations et réticences dolosives qui lui ont fortement porté préjudice, que ces manquements ont pour conséquence d'exclure la prescription biennale et impliquent l'application de la prescription quinquennale à l'instance au fond entreprise. Elle observe également que ces manquements engagent la responsabilité du bailleur justifiant le versement d'une indemnité d'éviction et l'octroi de dommages-intérêts.

Elle fait ensuite valoir qu'elle est fondée à solliciter des demandes reconventionnelles additionnelles en complément de sa requête initiale aux fins de nullité du congé, compte tenu du détournement de l'objet du congé entrepris.

Elle fait valoir que les manquements et agissements frauduleux du bailleur violent plusieurs dispositions d'ordre public, notamment celles de l'article L. 145-9 du code de commerce, que les dispositions de l'article L. 145-60 ne sont pas d'ordre public, que la prescription biennale soulevée par le bailleur ne saurait y déroger et donc prédominer sur des dispositions d'ordre public violées, lesquelles encourent une prescription quinquennale, sans éluder les effets juridiques inhérents à la suspension de toute action du fait des actes frauduleux commis par le bailleur.

Invoquant le principe selon lequel la fraude corrompt tout, elle soutient que le délai de prescription biennale peut être suspendu et que le point de départ du délai peut remonter au moment des premiers actes de fraude.

La société Ets [H] [N] affirme que le délai de prescription applicable est un délai biennal, s'agissant d'une action en contestation du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction. Elle soutient que la société RVB a reçu congé le 26 juin 2019 à effet du 31 décembre 2019, lequel a reproduit les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, notamment le délai de contestation, qu'elle avait donc jusqu'au 31 décembre 2021 pour saisir le tribunal judiciaire d'une action en contestation de congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction.

Elle conteste l'application de la prescription quinquennale, observant que la société RVB ne critique pas la motivation de l'ordonnance entreprise sur ce point, et ajoute que la prescription quinquennale ne s'applique qu'aux actions relatives au bail commercial qui ne trouvent pas leur fondement dans le statut des baux commerciaux.

Elle réfute toute fraude, et partant toute cause de suspension du délai biennal de prescription ; selon elle, la société RVB procède par affirmation et ne démontre pas la réalité de la fraude prétendue, relevant que la société RVB n'est locataire que pour partie de l'ensemble immobilier à usage commercial mis en vente, de sorte qu'elle ne bénéficie pas du droit légal de préférence.

Elle confirme son intention de démolir l'immeuble, ajoutant qu'en toute hypothèse, les arguments tirés de l'absence de volonté de démolir l'immeuble ne sont pas de nature à influer sur la prescription. Elle tient le même raisonnement s'agissant du prétendu détournement de l'objet même du congé soi-disant à des fins de pure spéculation immobilière.

Elle nie également les dissimulations et réticences dolosives que lui impute la société RVB et nie avoir la qualité de bailleur professionnel, disant être un bailleur privé propriétaire à titre familial de cet unique ensemble immobilier à [Localité 5] depuis plusieurs décennies. Enfin, elle critique les allégations de la société RVB selon lesquelles elle aurait manqué à ses obligations de bailleur dans le but d'échapper au versement d'une indemnité d'éviction.

Sur ce,

La cour n'est saisie que de l'appel formé contre l'ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré irrecevable l'action initiée par la société RVB, et ne répondra qu'aux demandes et moyens développés sur la seule fin de non-recevoir.

Conformément à l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du code de commerce « du bail commercial » se prescrivent par deux ans.

Selon l'article L. 145-9, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au chapitre V ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il en résulte que l'action menée en annulation d'un congé donné en application de l'article L.145-9 du même code et en paiement d'une indemnité d'éviction est soumise à un délai de prescription biennale. Le délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par acte extrajudiciaire.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société RVB, il ne peut être dérogé à ce délai, dès lors que le statut des baux commerciaux est applicable, ce qui n'est pas discuté dans le cas présent, aucune des parties ne remettant en cause que le bail litigieux est soumis aux dispositions des articles L. 145.1 et suivants du code de commerce.

Le délai de prescription de droit commun défini à l'article 2224 du code civil ne peut trouver application, en conséquence de la prescription plus courte applicable aux actions relatives aux baux commerciaux telles qu'elles résultent du chapitre V précité, et ce conformément au principe général du droit selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales,

Si en effet le délai de prescription biennale prévu par l'article L. 145-60 précité n'est pas d'ordre public, c'est seulement dans l'hypothèse de l'article 2254 du code civil qu'un délai différent de prescription pourrait s'appliquer selon la commune volonté des parties. Ce texte prévoit en effet que « la durée de la prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties. Elle ne peut toutefois être réduite à moins d'un an ni étendue à plus de dix ans (') »

Cependant, dans le cas d'espèce, la société RVB ne prétend pas qu'un accord en ce sens aurait été convenu entre les parties.

Enfin, la société RVB argue d'une fraude dans la délivrance du congé pour voir écarter le délai de prescription biennale.

Celui qui excipe d'une prescription biennale ne peut s'en prévaloir, lorsque c'est par une man'uvre dilatoire qu'il a abusé de celui qui pouvait agir en justice pour contester le congé dans un délai bref, et a ainsi commis une fraude.

Si la société RVB affirme que c'est en fraude de ses droits que la société Ets [H] [N] a délivré ce congé démolition, il lui appartient de démontrer la fraude alléguée. Or elle soutient que l'intention annoncée par le bailleur de procéder à la démolition de l'immeuble loué n'était pas réelle, mais qu'au contraire il s'agissait d'une opération purement spéculative. Cependant, elle ne caractérise pas la réalité de ses allégations, ni que le bailleur aurait été animé d'une intention frauduleuse. Au surplus, cette supposée intention ne constitue en tout état de cause pas une man'uvre dilatoire ayant eu pour objet ou pour effet de dissuader ou d'empêcher la société RVB d'agir dans le délai requis.

C'est en conséquence bien le délai de prescription biennale qui trouve à s'appliquer.

Le congé, délivré le 26 juin 2019 ayant une date d'effet fixée au 31 décembre 2019, il appartenait au preneur désireux de le contester de saisir la juridiction compétente jusqu'au 31 décembre 2021. L'introduction de l'action en contestation du congé le 3 octobre 2023 est en conséquence tardive, et partant l'action irrecevable.

Dès lors que le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit également saisir le tribunal compétent dans les deux ans courant à compter de la date pour laquelle le congé a été donné et que l'expertise judiciaire demandée par la société RVB est une mesure d'instruction destinée à déterminer le montant d'une telle indemnité, la demande d'expertise, également formée le 3 octobre 2023 au-delà de l'expiration du délai de prescription, est prescrite.

La décision est en conséquence confirmée en ce qu'elle a déclaré prescrites les demandes de la société RVB.

Sur les demandes accessoires

La décision est confirmée en ses dispositions sur les dépens et sur l'indemnité procédurale allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société RVB, qui succombe en son recours, est condamnée à payer à la société Ets [H] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de nullité du congé présentée devant la cour saisie de l'ordonnance entreprise,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société RVB à payer à la société Ets [H] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société RVB aux dépens d'appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.