CA Paris, Pôle 5 ch. 5, 15 janvier 2026, n° 22/14211

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Transagest est une agence immobilière ayant pour activité la transaction et la gestion sur immeubles, biens et droits immobiliers sur fonds de commerce.

Le 30 juin 2014, à [Localité 6], Mme [C], mandataire, a conclu un contrat de mandat d'agent commercial immobilier avec la société Gommon immobilier, mandant.

Le 7 novembre 2014, Mme [C] a accepté le transfert de son contrat de mandat au profit de la société Transagest, à la suite de la cession de son fonds de commerce par la société Gommon immobilier.

Par lettre recommandée en date du 10 novembre 2017, avec demande d'avis de réception, Mme [C], par l'intermédiaire de son conseil, a fait part à la société Transagest qu'elle rencontrait des difficultés dans l'exercice de son mandat.

Par lettre recommandée en date du 4 décembre 2017, avec demande d'avis de réception, Mme [C], par l'intermédiaire de son conseil, constatait l'absence de réponse de la société Transagest, évoquait la possible résiliation du contrat aux torts exclusifs de celle-ci et une demande d'indemnisation de la rupture.

Par lettre recommandée en date du 15 décembre 2017, avec demande d'avis de réception, Mme [C] a notifié à la société Transagest la résiliation du mandat d'agent commercial aux torts de celle-ci et a sollicité le versement d'une indemnité de rupture.

Par acte du 26 mars 2019, Mme [C] a assigné la société Transagest devant le tribunal de grande instance d'Evry en paiement de la somme de 94 471 euros à titre d'indemnité de rupture du contrat d'agent commercial.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a :

Débouté Mme [C] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamné Mme [C] à payer à la société Transagest la somme de

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [C] aux dépens ;

Débouté les parties de toutes autres demandes ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 25 juillet 2022, Mme [C] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée à payer à la société Transagest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2022, Mme [C] demande, au visa des articles L134-1 et suivants du code de commerce, et de l'article 1231-1 du code civil, de :

Recevoir Mme [C] en son appel et son argumentation ;

Dire et juger recevable et bien fondée Mme [C] en ses demandes ;

Infirmer le jugement rendu par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire d'Evry le 04 avril 2022 en ce qu'il a :

Débouté Mme [C] de l'intégralité de ses demandes ;

Condamné Mme [C] à payer à la société Transagest la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [C] aux dépens ;

Confirmer le jugement rendu par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire d'Evry le 04 avril 2022 en ce qu'il a débouté la société Transagest de ses demandes suivantes :

2 350 euros au titre de la mise à disposition d'un bureau au sein de la société Transagest ;

352,50 euros au titre de l'utilisation des moyens de communication de la société Transagest ;

10 000 euros en réparation du préjudice d'atteinte à l'image ;

Statuant à nouveau,

Dire que la rupture du contrat d'agent commercial liant les parties est justifiée par des circonstances imputables au mandant, la société Transagest ;

A titre principal,

Condamner la société Transagest à verser à Mme [C] la somme de 94 471 euros à titre d'indemnité de rupture, sur le fondement de l'article L 134-12 du code de commerce, avec intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2017, date de la réception de la notification par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 décembre 2017 ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société Transagest à verser à Mme [C] la somme de 94 471 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement du nouvel article 1231-1 du code civil anciennement article 1147 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2017, date de la réception de la notification par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 décembre 2017 ;

En tout état de cause,

Débouter la société Transagest de toutes ses demandes reconventionnelles ;

Condamner la société Transagest à verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Transagest aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, la société Transagest demande, au visa du mandat d'agent commercial du 30 juin 2014, de :

Déclarer Mme [C] mal fondée en son appel ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes le 4 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [C] à payer à la société Transagest la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [C] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2025.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les limites de la saisine de la cour

Mme [C] n'a pas formé d'appel principal et la société Transagest n'a pas formé d'appel incident sur la disposition du jugement ayant rejeté les demandes reconventionnelles de la société Transagest. Cette disposition est définitive.

Sur la demande de Mme [C] au titre de la rupture du contrat d'agent commercial

Mme [C] soutient que :

Mme [C] a été pendant de très longues périodes la seule personne physique présente quotidiennement à l'agence pour maintenir un contact avec la clientèle existante ou potentielle, concernant tant l'activité de transaction que de gestion de biens de l'agence immobilière, hors de tout lien avec le contrat d'agent commercial ;

La société Transagest était parfaitement informée des difficultés rencontrées par Mme [C] et cela bien avant la rupture de son contrat de mandat. Mme [C] avait sollicité un rendez-vous personnel auprès de M. [D] compte tenu des difficultés rencontrées dans l'exécution de son contrat ;

Le caractère indépendant de la profession d'agent commercial immobilier et l'absence d'instructions et d'obligation de présence de Mme [C] à l'agence n'impliquent pas l'absence de relations avec le mandant ;

La société Transagest n'ignorait rien de sa défaillance en matière de gestion locative et n'a pourtant rien mis en place pour y remédier ;

La société Transagest n'a pas mise Mme [C] en mesure d'exécuter son mandat ;

La société Transagest a usé de procédés déloyaux afin de détourner des prospects et la clientèle de Mme [C] ;

De plus, la société Transagest n'a mis à disposition de Mme [C] aucun moyen ni documentation utile sur les biens et services concernés nécessaires à l'exécution du mandat conclu.

La société Transagest réplique que :

Aucune demande ou directive n'a été donnée à Mme [C] par la société Transgest afin qu'elle soit présente pendant les heures d'ouverture de l'agence et afin de renseigner les clients notamment en matière de gestion locative, cette activité n'entrant pas dans le champ contractuel ;

La mise à disposition d'un bureau était une faculté du mandat d'agent commercial et non une obligation à la charge de la société ;

La preuve du manquement reproché (détournement d'activité) ne saurait résulter d'une attestation sans aucun élément concret et qui n'est pas de nature à établir un détournement d'activité vers une autre structure ;

L'agent commercial n'est pas un salarié, il n'a pas de lien de subordination avec son co-contractant qui n'est tenu envers lui que d'une obligation de moyen ;

La société Transagest mettait les moyens matériels à la disposition de l'agent commercial pour confectionner les prospectus de communication mais il ne lui appartenait pas de les réaliser pour elle.

L'article L134-4 du code de commerce dispose que les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties (alinéa 1) ; que les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information (alinéa 2) ; que l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; et que le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat (alinéa 3).

L'article L 134-12 du même code, dont les dispositions sont d'ordre public, indique qu'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi'

L'article L134-13 précise toutefois que la réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence.

Il résulte de l'article 2 du contrat de mandat conclu le 30 juin 2014 stipulant les obligations de chacune des parties que l'agence s'engage pour sa part à :

- mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat ;

- exécuter les mandats obtenus par l'Agent commercial, sauf motif légitime ;

- payer les commissions prévues ;

- mettre à disposition de l'agent commercial toute documentation utile sur les biens et services concernés et lui procurer les informations nécessaires à l'exécution du présent mandat (documents, tarifs, etc.) ;

- remettre à l'agent commercial un relevé des commissions dues au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre en cours duquel elles sont acquises ; ce relevé mentionne tous les éléments essentiels sur la base desquels le montant des commissions a été calculé ;

- remettre à l'agent commercial l'attestation préfectorale précitée, conformément à l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972. »

Il résulte de l'article 3 du contrat de mandat :

« L'agence confie à l'agent commercial, qui l'accepte, le mandat de la représenter à titre professionnel indépendant auprès de sa clientèle. L'agent commercial n'assurera en aucun cas les fonctions d'un directeur de succursale et s'engage, par conséquent, à ne pas ouvrir de bureau distinct de l'agence pour y exercer son activité. Le mandat intervenu entre l'agent commercial et son mandant est conclu dans l'intérêt commun des parties. L'agent commercial organise son activité comme il l'entend ; il n'a pas à informer l'agence de ses absences. Il n'est pas tenu à une obligation de présence ou d'horaire. Le montant de la redevance correspondant à la mise à disposition d'un bureau dans l'agence est contractuellement fixé à 100 euros par mois. Le montant du forfait correspondant à l'utilisation par l'agent commercial des moyens de communication téléphoniques à l'agence est contractuellement fixé à 15 euros par mois. Il est rappelé les pouvoirs de l'agent commercial qui peut faire signer aux acquéreurs potentiels des bons de visite ou des lettres d'intention destinées à informer le vendeur sur leur proposition' »

Mme [C] formule les griefs suivants à l'égard de la société Transagest :

Celle-ci n'a pas mis, Mme [C], en mesure d'exécuter son mandat,

La société Transagest n'a pas exécuté le contrat de mandat dans l'intérêt commun des parties,

La société Transagest n'a pas mis à disposition de Mme [C] toute documentation utile sur les biens et services concernés et ne lui a pas procuré les informations nécessaires à l'exécution du mandat,

La société Transagest n'a pas remis à Mme [C] l'attestation préfectorale obligatoire.

Mme [C] produit une attestation de M. [M], ancien associé et agent commercial de la société Transagest qui rapporte la situation conflictuelle existant au moment du rachat de la société Gommon par la société Transagest et l'opposition constante des dirigeants qui a empêché les agents commerciaux de travailler dans des conditions normales.

M. [V] relate, aux termes d'une attestation en date du 27 novembre 2017, avoir confié 40 lots à gérer à la société Transagest et qu'il a toujours été reçu par Mme [C] lors de ses passages 3 à 4 fois par semaine à l'agence de 2015 jusqu'en 2017 et que ne parvenant pas à joindre les responsables par téléphone, la gestion locative n'était pas satisfaisante malgré l'investissement professionnel de Mme [C], cette fonction ne lui incombant pas.

M. [B], gestionnaire d'actifs immobiliers, affirme le 22 février 2017 que seule Mme [C] lui a répondu quant à la gestion du bien immobilier donné en mandat à la société Transagest ce qui est confirmé par l'échange de courriels.

M.[T] relate le 26 novembre 2017 que durant la période où il a été apprenti auprès de la société Transagest, Mme [C] réceptionnait la clientèle et les appels téléphoniques, et a assuré « la permanence en cas d'absence durant les congés ainsi que le maintien des vitrines à jour. »

Mme [Z] et Mme [L] attestent le 26 novembre 2017 avoir été relation avec Mme [C] dans le cadre d'une transaction immobilière et avoir toujours été reçue par elle lorsqu'elles se présentaient à l'agence, Mme [C] assurant seule l'accueil ainsi que la réception des appels téléphoniques.

Mme [C] justifie avoir transféré à son mandant un courriel en juillet 2017 et 7 messages téléphoniques au cours du mois de novembre 2017 relatifs à la gestion locative de biens par la société Transagest.

M. [O], expert-comptable de Mme [C], atteste le 26 septembre 2017, que le chiffre d'affaires réalisé par Mme [C] n'était pas conforme aux standards de la profession et qu'il lui avait à ce titre formulé des observations ; il ajoute que Mme [C] lui avait répondu que de 2015 à 2017 « elle ne bénéficiait pas des moyens en terme de communication, marketing et humain » en raison de l'absence des gérants.

Il résulte de l'article 3 du contrat d'agent commercial conclu le 30 juin 2014 que « l'agent commercial organise son activité comme il l'entend ; il n'a pas à informer l'agence de ses absences ; il n'est pas tenu à une obligation de présence ou d'horaire ».

Les dispositions de l'article 3 du contrat accordaient à Mme [C] une totale autonomie dans l'organisation de son activité. Mme [C] qui ne justifie avoir reçu aucune instruction en ce sens, recevait de son propre gré les clients se présentant à l'agence ce qui lui permettait également d'exercer son mandat, une partie des clients étant nécessairement des futurs acquéreurs ou vendeurs de biens et non uniquement des propriétaires de biens locatifs ou des locataires. Mme [Z] et Mme [L], aux termes de leur attestation, déclarent avoir conclu une transaction immobilière par l'intermédiaire de Mme [C]. M. [V], évoquant Mme [C], a attesté « de sa présence régulière, de son investissement professionnel dans sa spécialité que j'ai eu l'occasion de tester comme acheteur. »

Par courriel du 17 octobre 2017, Mme [C] sollicitait un rendez-vous auprès de M.[D], gérant, afin de lui faire part des difficultés qu'elle rencontrait dans l'exercice de sa mission.

Dans un courrier du 10 novembre 2017, le conseil de Mme [C] évoque un entretien ayant eu lieu le 26 octobre 2017.

Par courriel du 9 novembre 2017, M. [D] de la société Transagest répondait à Mme [C] qui l'avait informé qu'elle avait de nouveau reçu des messages de la clientèle du service « location gestion » : « je vous confirme que dans le contexte actuel, il est préférable de convaincre les clients de laisser un message au téléphone dédié au service en question. Je vous renouvelle également mes encouragements à poursuivre vos activités depuis votre domicile comme le veut votre statut d'agent commercial étant entendu que si vous avez besoin des locaux de l'agence pour recevoir des clients, je vous invite à revenir vers moi pour l'organisation.»

Mme [C], se plaignant qu'il lui avait été attribué pour seul bureau un poste d'accueil à l'entrée de l'agence, M. [F], ancien gérant de la société Gommon, a attesté le 26 juillet 2019, que Mme [C] avait toujours occupé le bureau situé à l'avant de l'agence lorsqu'elle y venait.

Mme [C], qui dénonce les liens étroits entre M. [F] et la société Transagest, ce qui rendrait sans effet son témoignage, ne démontre pas que la constatation du témoin est fausse.

L'article 4 du mandat d'agent commercial stipule, notamment, que celui-ci n'est pas « habilité à recevoir, détenir, ou disposer des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Aucun règlement (chèque, espèce') ne pourra donc être effectué entre les mains de l'agent commercial. »

L'article 4 du contrat imposait l'intervention du gérant de la société Transagest en cas de transaction financière ce qui est courant dans la profession immobilière et rendait impossible la gestion des biens de l'agence par Mme [C], seule.

Mme [C] ne rapporte donc pas la preuve qu'elle n'a pas été en mesure d'exécuter son mandat du fait d'une absence d'investissement de la société Transagest.

Mme [H] relate le 26 novembre 2017 qu'en l'absence de Mme [C], elle a été accueillie par Mme [J], mère du gérant de la société Transagest, et que « cette dernière m'a remis sa carte de visite et m'a très clairement dit que je pouvais lui envoyer directement mes contacts, sans passer par Mme [C]' Elle m'a également proposé une commission que j'ai bien évidemment refusé ! »

Cette démarche doit être analysée comme une tentative vaine, Mme [H], précisant aux termes de son attestation que « locataire chez Transagest, je suis restée en contact par la suite avec Mme [C] pour lui faire part de contacts potentiels sur son activité transaction ». Cette seule attestation est insuffisante pour caractériser une manoeuvre déloyale dans le but de détourner la clientèle de Mme [C].

Il résulte de l'article 2 du mandat d'agent immobilier que : « L'agent commercial décide seul des moyens de promotion et de communication qu'il entend mettre en 'uvre pour vendre (ou louer) les biens' » ce qui implique qu'il appartenait à Mme [C] de développer les moyens publicitaires utiles à l'exercice de son mandat.

Néanmoins, la société Transagest justifie avoir contracté les abonnements suivants afin d'assurer la publicité des biens mis en vente ou d'accéder aux annonces publicitaires immobilières de l'agence :

- Contrat d'un an renouvelable par tacite reconduction en date du 3 octobre 2012 « Figaro Classifieds » qui est un abonnement permettant la diffusion des annonces de la société Transagest sur les sites partenaires, soit Le Figaro.fr, Aujourd'hui.fr, Leparisien.fr, Rtl.fr, Boursorama, M6.fr'

- Contrat du 10 janvier 2013 « Jestimo » qui est un service à destination des professionnels de l'immobilier consistant en un procédé d'évaluation de la valeur du marché des biens immobiliers ;

- Contrat Agorabiz souscrit le 19 février 2013 d'un an reconductible et dont l'objet est la diffusion d'annonces sur internet mais également la réception quotidienne des coordonnées des acheteurs potentiels dans le département de son agence et les départements limitrophes ;

- Abonnement souscrit le 11 mars 2015 « Acheter [Localité 7].fr » permettant la diffusion des annonces immobilières de la société Transagest ;

- deux abonnements « Seloger » souscrits par la société Transagest le 30 septembre 2016 permettant une publication des annonces immobilières ;

- Contrat conclu le 18 janvier 2017 avec la société Simply Move qui est une conciergerie immobilière téléphonique pour la mobilité géographique des particuliers ;

- Bon de commande en date des 29 mars et 19 juin 2017, auprès de deux annonceurs, les sociétés Axone-Pub Et Newplv, en vue d'affichages publicitaires télévisuels au sein du magasin Leclerc à [Localité 8] et du centre commercial Cora [Localité 8].

La société Galian certifie que Mme [C] a suivi la formation « prévention RCP et actualités juridiques liées aux professionnels de l'immobilier » en date du 9 juin 2017.

Il est justifié de cartes de visites au nom de Mme [C] et mentionnant la société Transagest.

Aux termes d'un courriel du 14 décembre 2016 adressé à Mme [C], M. [D], gérant de la société Transagest indique : « Je travaille au projet de vous permettre d'obtenir très rapidement et au plus tard les premières semaines de 2017, les outils techniques et de communication devant nous propulser très vite ».

Ce message évoque une amélioration des techniques de communication ce qui n'est pas défavorable à l'agent commercial et ne signifie pas que jusqu'à présent aucun moyen n'était mis à la disposition de Mme [C], ce qui est contredit par les pièces versées au dossier notamment les justificatifs d'abonnements publicitaires et de communication variés souscrits régulièrement par la société Transagest. Ce grief n'est donc pas établi.

Les articles 1 à 10 du décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 modifiant le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, énoncent les conditions de délivrance de la carte professionnelle d'agent immobilier délivrées par la chambre de commerce et d'industrie.

La société Transagest, à la suite du changement de gérant, indique n'avoir obtenu sa carte professionnelle qu'au mois de septembre 2017, soit peu de temps avant le départ de Mme [C], de telle sorte qu'elle n'a pas été en mesure de lui remettre sa carte de collaboratrice.

La société Transagest ne rapporte la preuve ni des démarches réalisées en ce sens ni des difficultés rencontrées à ce titre. Cependant, Mme [C] ne justifie pas que cette absence de carte professionnelle a été un obstacle à l'exercice du mandat.

Il résulte des éléments du dossier que la cessation du contrat d'agent commercial résulte de l'initiative de Mme [C] qui échoue à démontrer l'existence de circonstances imputables au mandant justifiant cette résiliation et ouvrant droit au versement d'une indemnité de rupture.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de Mme [C].

Sur la demande d'indemnisation de Mme [C] sur le fondement de l'inexécution contractuelle

Aucun manquement grave à ses obligations contractuelles n'ayant été commis par la société Transagest, la demande d'indemnisation de Mme [C] sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil sera rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [C], partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel.

Il apparaît équitable de condamner Mme [C] à payer à la société Transagest la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre de Mme [C] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, dans la limite de l'appel,

Confirme le jugement du 4 avril 2022 du tribunal judiciaire d'Evry en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande d'indemnisation de Mme [C] sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil ;

Condamne Mme [C] à payer à la société Transagest la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] aux dépens d'appel.