CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 15 janvier 2026, n° 25/05346
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 15 JANVIER 2026
(n° 15 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05346 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBF5
Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 février 2025 - président du TJ de [Localité 7]- RG n° 24/55295
APPELANTE
S.A.S. OPEN FLATS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Paul-Marie Gaury, avocat au barreau de Paris, toque : G0553
INTIMÉ
M. [F] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Nathalie Saulais, avocat au barreau de Paris, toque : R084
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 novembre 2025, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Caroline Bianconi-Dulin, conseillère
Valérie Georget, conseillère
Greffier lors des débats : Saveria Maurel
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2020, [U] [R] a donné à bail commercial à la société Open Flats pour une durée de 9 années à compter du 15 février 2020, un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 19 200 euros hors taxes (HT), payable trimestriellement, et par terme à échoir.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er mars 2024, M. [R] venant aux droits de sa mère [U] [R], décédée le 19 avril 2020, a mis en demeure la société Open Flats de payer la somme de 11 298 euros correspondant au montant des loyers échus au titre la période de novembre 2023 à mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, M. [R] a fait délivrer à la société Open Flats un commandement de payer pour la somme principale de 9 798 euros correspondant aux loyers de novembre 2023 à avril 2024, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, M. [R] a fait assigner la société Open Flats devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;
expulser la société Open Flats ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l'astreinte ;
ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Open Flats ;
condamner la société Open Flats à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 10 947 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 ;
condamner la société Open Flats au paiement, à titre provisionnel, de 10 % de la somme ;
condamner la société Open Flats au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 883 euros HT par mois jusqu'à la date de restitution effective des locaux ;
ordonner la conservation du dépôt de garantie ;
condamner la société Open flats au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire du 14 février 2025, le juge des référés a :
constaté l'acquisition de plein droit au 11 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et dit que la société Open Flats devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ordonné, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;
condamné la société Open Flats à payer à M. [R] la provision de 20 194,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 2 978 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;
condamné la société Open Flats à payer à M. [R] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité contractuelle ;
débouté la société Open Flats de sa demande de délais ;
condamné la société Open Flats, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;
condamné la société Open Flats au paiement à M. [R] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 12 mars 2025, la société Open Flats a relevé appel de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Par ordonnance du 15 octobre 2025, le magistrat délégataire du Premier président de cette cour d'appel a rejeté la demande de radiation de l'affaire sollicitée par M. [R] à raison du défaut d'exécution des causes de l'ordonnance du 14 février 2025.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, au visa des articles L. 112-2 du code monétaire, 1104 et 1343-5 du code civil, R. 221-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Open Flats a demandé à la cour de :
infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 14 février 2025 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de plein droit au 11 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et dit que la société Open Flats devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
- ordonné, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;
- condamné la société Open Flats à payer à M. [R] la provision de 20 194,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 2 978 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné la société Open Flats à payer à M. [R] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;
- débouté la société Open Flats de sa demande de délais ;
- condamné la société Open Flats, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;
- condamné la société Open Flats au paiement à M. [R] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
à titre principal, juger n'y avoir lieu à référé ;
à titre subsidiaire,
juger que la dette de loyer s'élève à la somme de 28 877,93 euros à la date du 21 octobre 2024;
juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024 ;
octroyer à la société Open Flats des délais de paiement sur une période de 24 mois aux fins d'apurement de la dette en 24 mensualités ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
en tout état de cause,
débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
condamner M. [R] à payer à la société Open Flats la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [R] aux dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, M. [R] a demandé à la cour de :
confirmer l'ordonnance du 14 février 2025 en toutes ses dispositions ;
débouter la société Open Flats de l'ensemble de ses demandes ;
condamner la société Open Flats à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2025.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Ainsi, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu'une telle perturbation s'analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145).
L'article 1353 du code civil dispose que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. Selon l'article 1103 du même code, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
Et, selon l'article 1342-8 du même code, 'Le paiement se prouve par tout moyen'.
Les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce régissent les baux commerciaux. En particulier, il résulte de l'article L.145-41 de ce code que 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Sur le fondement des dispositions précitées, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible dès lors que la mise en oeuvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
Mais, pour faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur doivent nécessairement revêtir un caractère sérieux, notamment lorsqu'elles portent sur le commandement de payer. Pour en apprécier, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). En effet, il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu'il soit aussi justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s'avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester (3e Civ., 10 février 1988, n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (cf. Cass. 3ème Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).
Par ailleurs, est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
En outre, selon l'article L.112-2 du code monétaire et financier, 'Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.
Les dispositions des précédents alinéas ne s'appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments.
Doivent être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l'article 759 du code civil'.
L'article D.112-2 du même code précise que 'Les activités mentionnées dans la seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier sont les activités commerciales et les activités artisanales.
Les activités mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 112-2 sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales mentionnées au premier alinéa du présent article. Elles recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques'.
Selon l'article L.123-1 du code de commerce, doivent être immatriculées au registre du commerce et des sociétés sur leur déclaration :
1° Les personnes physiques ayant la qualité de commerçant, même si elles sont tenues à immatriculation au registre national des entreprises ;
2° Les sociétés et groupements d'intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale conformément à l'article 1842 du code civil ou à l'article L. 251-4 ;
3° Les sociétés commerciales dont le siège est situé hors d'un département français et qui ont un établissement dans l'un de ces départements ;
4° Les établissements publics français à caractère industriel ou commercial ;
5° Les autres personnes morales dont l'immatriculation est prévue par les dispositions législatives ou réglementaires ;
6° Les représentations commerciales ou agences commerciales des Etats, collectivités ou établissements publics étrangers établis dans un département français ;
7° Les sociétés de libre partenariat spéciales mentionnées à l'article L. 214-162-13 du code monétaire et financier.
Au cas présent, le commandement signifié par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 à la société Open Flats énonce qu'il reste dû par la locataire à titre de loyers et accessoires une somme totale de 10 953, 39 euros, dont :
- 9 798 euros au titre du solde des loyers et chargées impayées de novembre 2023 à avril 2024,
- 979,80 euros correspondant à la clause pénale de 10 %,
outre 175,59 euros au titre du coût de l'acte.
Cet acte reproduit intégralement les stipulations insérées à l'article 16 du contrat de bail relatives à la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce.
La cour constate que la société Open Flats ne conteste pas ne pas avoir apuré les causes du commandement dans les délais qui lui étaient impartis.
Mais, la société Open Flats conteste la régularité du dit commandement, en premier lieu, au motif que la clause d'indexation du bail doit être réputée non écrite au regard de l'indice choisi qui n'est pas conforme à l'activité du preneur.
En réponse, M. [R] fait valoir que l'indice d'indexation prévu à l'article 13 du bail signé le 15 février 2020 et appliqué à compter du 15 février 2023, résulte d'une demande expresse de la société Open Flats, formulée dans son courrier de proposition locative du 3 février 2020, signé par son président. Il ajoute que le contrat a été rédigé par la société Open Flats ce qui est démontré par le fait que chacune de ses pages porte l'entête de cette société. Il conteste que l'indice des activités tertiaires ne soit pas applicable à l'activité prévue au bail soit 'l'hébergement hôtelier' alors qu'il est communément admis pour les activités libérales et tertiaires (transport , éducation, santé, hôtellerie entre autres), ainsi que pour les entrepôts logistiques et les locations de bureaux. Enfin, il précise que le montant de l'indexation appliqué à compter du 15 février 2023 représente une augmentation de 83 euros par mois soit au total une somme de 1 150,93 euros sur le montant visé dans le commandement du 11 avril 2024 à la somme de 9 798 euros (soit 41,50 euros en février 2023, 83 euros x10 de mars à décembre 2023, 83 euros x 3 de janvier à mars 2024 et 30,43 euros pour les 11 premiers jour d'avril 2024).
La cour observe que si la société Open Flats prétend être en droit de demander la nullité de la clause d'indexation, elle n'a cependant pas mis en 'uvre d'action à cette fin.
Alors qu'elle se prévaut de son inscription au registre du commerce et des sociétés, une telle circonstance apparaît indifférente pour la détermination de l'indice d'indexation du loyer, l'obligation d'immatriculation s'imposant à toutes les personnes morales quand bien même leur activité ne serait pas commerciale. De plus, sont autorisés tous les indices ayant une relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.
Or, la société Open Flats, qui reconnaît exercer une activité d'hébergement hôtelier, conformément à la destination prévue par le bail, ne démontre pas l'absence de relation directe entre cette activité et l'indice choisi communément par les parties. Au demeurant, elle ne conteste pas les calculs de M. [R] quant à l'incidence de sa mise en 'uvre, qui correspond à un montant de 1150,93 euros sur les sommes visées dans le commandement du 11 avril 2024.
En deuxième lieu, la société Open Flats conteste la régularité du commandement au motif de l'absence de régularisation au titre des charges, de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères et de la taxe de balayage, dans les conditions prévues au bail. Il soutient qu'en l'absence de cette régularisation, il n'est pas en mesure d'appréhender le bien-fondé de la facturation du bailleur.
En réponse, M. [R] précise que la régularisation des charges 2022 présente un solde créditeur de 225,80 euros, se référant à sa pièce n°8, celle pour 2023 présente un solde débiteur de 875,59 euros se référant à sa pièce n°9, celle pour 2024 présente un solde débiteur de 512,53 euros se référant à sa pièce n°10, soit au total un solde en sa faveur de 1 162,32 euros.
La cour constate que d'une part, la société Open Flats ne conteste pas les décomptes des charges et taxes produits par M. [R], que, d'autre part, le commandement ne vise ni des charges, ni des taxes, mais à titre principal des loyers échus au titre la période de novembre 2023 à mars 2024, dont il n'est pas contesté qu'ils sont demeurés impayés dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.
Enfin, en troisième lieu, la société Open Flats soutient que le commandement lui a été délivré de mauvaise foi par M. [R] alors que le montant porté sur le commandement est erroné dans la mesure où en réalité, au 11 avril 2024, le montant de la dette était de 8 101,37 euros et que celui-ci a fait obstacle à l'exploitation des locaux en refusant de transmettre le code d'accès à l'immeuble.
M. [R] observe que la société Open Flats est de particulière mauvaise foi lorsqu'elle prétend que sa dette aurait été au 11 avril 2024 de 8 101,37 euros, alors que ce montant est extrait d'un décompte qu'elle a établi sur la base d'un loyer mensuel de 1769 euros, charges comprises, inférieur au montant du loyer mentionné au contrat signé en février 2020, soit 1 800 euros. Il précise avoir préalablement à la délivrance du commandement, adressé le 1er mars 2024 à la société Open Flats un courrier recommandé la mettant en demeure de payer la somme de 11 298 euros correspondant à deux trimestres impayés de novembre 2023 à mars 2024, cette société ayant par lettre du 18 avril 2024, après la délivrance du commandement du 11 avril 2024, proposé de reprendre les loyers à partir de juillet 2024 et ayant sollicité un échéancier de 9 mois pour l'arriéré.
La cour rappelle que la mauvaise foi ne se présume pas et ne saurait résulter du simple exercice non abusif de ses droits par le bailleur. Or, la société Open Flats ne démontre aucunement la mauvaise foi qu'elle impute à M. [R].
Dès lors qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune contestation sérieuse n'est caractérisée et que la régularité du commandement n'apparaît pas incertaine, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a fait droit aux demandes subséquentes.
Sur la demande subsidiaire de la société Open Flats relative au montant de la provision
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Au cas d'espèce, la société Open Flats se borne à exposer qu'il ressort du décompte de loyer que la créance s'élève au 30 octobre 2025 à la somme de 28 877,93 euros.
M. [R] soutient que la dette de la société Open Flats s'élève à la somme de 37 673,32 euros dont 34 249,32 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2023 au 7 août 2025, 1 162,32 euros au titre de la régularisation des charges de 2022 à 2024 et 3 424 euros au titre de la majoration de 10 % en application de l'article 14 du bail commercial.
Toutefois, l'appréciation du premier juge n'est en aucun cas remise en cause en ce qu'il a exactement retenu qu'il résultait du décompte produit que l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à M. [R] n'était pas sérieusement contestable à hauteur de 20 194, 50 euros, janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme sollicitée au titre de l'indexation.
En outre, l'actualisation de la provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation est sans objet puisqu'elle est couverte par les condamnations au paiement de l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande subsidiaire de juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024
La demande de ce chef n'entrant pas dans les pouvoirs de la cour statuant en matière de référé sera déclarée irrecevable.
Sur la demande subsidiaire d'octroi de délais formée par la société Open Flats
La cour se réfère aux dispositions précitées de l'article L.145-41 du code de commerce. De plus, selon, l'article 1343-5 du code civil 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment'.
Il en découle que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit du débiteur de bonne foi qui s'est acquitté de l'intégralité de sa dette au jour où il est statué (3e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-14.117). La clause est alors réputée n'avoir jamais joué.
Au cas présent, le premier juge a retenu pour rejeter la demande de ce chef que les éléments comptables produits n'ont pas été de nature jusqu'alors à permettre le moindre versement et la société Open Flats a déjà bénéficié de délais de fait importants. Il a encore constaté que la société Open Flats ne disposait manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l'arriéré locatif qu'au versement du loyer courant.
A hauteur d'appel, au soutien de sa demande d'octroi de délais de paiement de suspension de la clause résolutoire, la société Open Flats revendique disposer de la capacité de régler en plusieurs fois le paiement des loyers dus. Elle explique que durant les années 2020, 2021 et 2022, alors qu'elle venait d'être créée, elle a dû faire face à des pertes importantes en raison des dettes de loyer liées à la pandémie, représentant 1 322 000 euros, et que ne pouvant quasiment bénéficier d'aucune aide de l'état, ses actionnaires ont été contraints d'apporter, en compte courant, la somme totale de 800 000 euros afin de permettre sa survie et la sauvegarde des emplois. Elle précise qu'au-delà de ses dettes au titre des loyers, elle est à jour du règlement de l'ensemble de ses dettes fournisseurs, sociales, fiscales et bancaires. Elle ajoute avoir retravaillé son organisation interne sur le courant de l'année 2024 et le début de l'année 2025 afin de parvenir à rationaliser ses charges de fonctionnement et son parc d'appartements mis à la disposition de sa clientèle. Enfin, elle indique que le bailleur a d'ores et déjà procédé à son expulsion alors même qu'une action au fond est en cours ce qui lui cause un préjudice financier important.
S'opposant aux demandes adverses, M. [R] relève que dans son ordonnance du 15 octobre 2025, le magistrat délégataire du Premier président de cette cour a retenu que la société Open Flats était dans l'impossibilité de s'acquitter du paiement de la provision mise à sa charge. Il précise qu'une saisie- attribution pratiquée le 22 octobre 2025 s'est, comme celle du 25 mars 2025, révélée infructueuse et qu'au 29 octobre 2025, la société Open Flats n'a pas versé un centime de loyer depuis le 10 juillet 2024 alors qu'elle a loué non-stop le local à des touristes via des plate formes Internet jusqu'au 7 août 2025, générant ainsi un chiffre d'affaires mensuel d'au moins 4 000 euros.
Après examen des pièces en débat, la cour constate que l'appréciation et les constatations du premier juge concernant ces chefs de demandes n'ont pas été remis en cause à hauteur d'appel. La décision entreprise doit par conséquent recevoir confirmation de ces chefs.
Sur les demandes accessoires au titre des frais de procédure
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, en particulier concernant le coût d'un acte.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions afférentes aux frais et dépens.
Partie perdante, la société Open Flats sera condamnée aux dépens d'appel et elle conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société Open Flats sera condamnée au paiement d'une indemnité de trois mille (3 000) euros à M. [R].
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande subsidiaire de la société Open Flats aux fins de juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024 ;
Rejette les autres demandes subsidiaires de la société Open Flats ;
Dit sans objet la demande d'actualisation de la provision ;
Condamne la société Open Flats aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes de la société Open Flats sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Open Flats au paiement d'une somme de trois mille (3 000) euros à M. [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 15 JANVIER 2026
(n° 15 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05346 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBF5
Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 février 2025 - président du TJ de [Localité 7]- RG n° 24/55295
APPELANTE
S.A.S. OPEN FLATS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Paul-Marie Gaury, avocat au barreau de Paris, toque : G0553
INTIMÉ
M. [F] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Nathalie Saulais, avocat au barreau de Paris, toque : R084
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 novembre 2025, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Caroline Bianconi-Dulin, conseillère
Valérie Georget, conseillère
Greffier lors des débats : Saveria Maurel
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2020, [U] [R] a donné à bail commercial à la société Open Flats pour une durée de 9 années à compter du 15 février 2020, un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 19 200 euros hors taxes (HT), payable trimestriellement, et par terme à échoir.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er mars 2024, M. [R] venant aux droits de sa mère [U] [R], décédée le 19 avril 2020, a mis en demeure la société Open Flats de payer la somme de 11 298 euros correspondant au montant des loyers échus au titre la période de novembre 2023 à mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, M. [R] a fait délivrer à la société Open Flats un commandement de payer pour la somme principale de 9 798 euros correspondant aux loyers de novembre 2023 à avril 2024, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, M. [R] a fait assigner la société Open Flats devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;
expulser la société Open Flats ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l'astreinte ;
ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Open Flats ;
condamner la société Open Flats à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 10 947 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 ;
condamner la société Open Flats au paiement, à titre provisionnel, de 10 % de la somme ;
condamner la société Open Flats au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 883 euros HT par mois jusqu'à la date de restitution effective des locaux ;
ordonner la conservation du dépôt de garantie ;
condamner la société Open flats au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire du 14 février 2025, le juge des référés a :
constaté l'acquisition de plein droit au 11 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et dit que la société Open Flats devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ordonné, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;
condamné la société Open Flats à payer à M. [R] la provision de 20 194,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 2 978 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;
condamné la société Open Flats à payer à M. [R] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité contractuelle ;
débouté la société Open Flats de sa demande de délais ;
condamné la société Open Flats, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;
condamné la société Open Flats au paiement à M. [R] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 12 mars 2025, la société Open Flats a relevé appel de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Par ordonnance du 15 octobre 2025, le magistrat délégataire du Premier président de cette cour d'appel a rejeté la demande de radiation de l'affaire sollicitée par M. [R] à raison du défaut d'exécution des causes de l'ordonnance du 14 février 2025.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, au visa des articles L. 112-2 du code monétaire, 1104 et 1343-5 du code civil, R. 221-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Open Flats a demandé à la cour de :
infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 14 février 2025 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de plein droit au 11 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et dit que la société Open Flats devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
- ordonné, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;
- condamné la société Open Flats à payer à M. [R] la provision de 20 194,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 2 978 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné la société Open Flats à payer à M. [R] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;
- débouté la société Open Flats de sa demande de délais ;
- condamné la société Open Flats, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;
- condamné la société Open Flats au paiement à M. [R] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
à titre principal, juger n'y avoir lieu à référé ;
à titre subsidiaire,
juger que la dette de loyer s'élève à la somme de 28 877,93 euros à la date du 21 octobre 2024;
juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024 ;
octroyer à la société Open Flats des délais de paiement sur une période de 24 mois aux fins d'apurement de la dette en 24 mensualités ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
en tout état de cause,
débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
condamner M. [R] à payer à la société Open Flats la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [R] aux dépens.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, M. [R] a demandé à la cour de :
confirmer l'ordonnance du 14 février 2025 en toutes ses dispositions ;
débouter la société Open Flats de l'ensemble de ses demandes ;
condamner la société Open Flats à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2025.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Ainsi, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu'une telle perturbation s'analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145).
L'article 1353 du code civil dispose que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. Selon l'article 1103 du même code, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
Et, selon l'article 1342-8 du même code, 'Le paiement se prouve par tout moyen'.
Les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce régissent les baux commerciaux. En particulier, il résulte de l'article L.145-41 de ce code que 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Sur le fondement des dispositions précitées, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible dès lors que la mise en oeuvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
Mais, pour faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur doivent nécessairement revêtir un caractère sérieux, notamment lorsqu'elles portent sur le commandement de payer. Pour en apprécier, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). En effet, il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu'il soit aussi justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s'avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester (3e Civ., 10 février 1988, n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (cf. Cass. 3ème Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).
Par ailleurs, est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
En outre, selon l'article L.112-2 du code monétaire et financier, 'Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.
Les dispositions des précédents alinéas ne s'appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments.
Doivent être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l'article 759 du code civil'.
L'article D.112-2 du même code précise que 'Les activités mentionnées dans la seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier sont les activités commerciales et les activités artisanales.
Les activités mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 112-2 sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales mentionnées au premier alinéa du présent article. Elles recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques'.
Selon l'article L.123-1 du code de commerce, doivent être immatriculées au registre du commerce et des sociétés sur leur déclaration :
1° Les personnes physiques ayant la qualité de commerçant, même si elles sont tenues à immatriculation au registre national des entreprises ;
2° Les sociétés et groupements d'intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale conformément à l'article 1842 du code civil ou à l'article L. 251-4 ;
3° Les sociétés commerciales dont le siège est situé hors d'un département français et qui ont un établissement dans l'un de ces départements ;
4° Les établissements publics français à caractère industriel ou commercial ;
5° Les autres personnes morales dont l'immatriculation est prévue par les dispositions législatives ou réglementaires ;
6° Les représentations commerciales ou agences commerciales des Etats, collectivités ou établissements publics étrangers établis dans un département français ;
7° Les sociétés de libre partenariat spéciales mentionnées à l'article L. 214-162-13 du code monétaire et financier.
Au cas présent, le commandement signifié par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 à la société Open Flats énonce qu'il reste dû par la locataire à titre de loyers et accessoires une somme totale de 10 953, 39 euros, dont :
- 9 798 euros au titre du solde des loyers et chargées impayées de novembre 2023 à avril 2024,
- 979,80 euros correspondant à la clause pénale de 10 %,
outre 175,59 euros au titre du coût de l'acte.
Cet acte reproduit intégralement les stipulations insérées à l'article 16 du contrat de bail relatives à la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce.
La cour constate que la société Open Flats ne conteste pas ne pas avoir apuré les causes du commandement dans les délais qui lui étaient impartis.
Mais, la société Open Flats conteste la régularité du dit commandement, en premier lieu, au motif que la clause d'indexation du bail doit être réputée non écrite au regard de l'indice choisi qui n'est pas conforme à l'activité du preneur.
En réponse, M. [R] fait valoir que l'indice d'indexation prévu à l'article 13 du bail signé le 15 février 2020 et appliqué à compter du 15 février 2023, résulte d'une demande expresse de la société Open Flats, formulée dans son courrier de proposition locative du 3 février 2020, signé par son président. Il ajoute que le contrat a été rédigé par la société Open Flats ce qui est démontré par le fait que chacune de ses pages porte l'entête de cette société. Il conteste que l'indice des activités tertiaires ne soit pas applicable à l'activité prévue au bail soit 'l'hébergement hôtelier' alors qu'il est communément admis pour les activités libérales et tertiaires (transport , éducation, santé, hôtellerie entre autres), ainsi que pour les entrepôts logistiques et les locations de bureaux. Enfin, il précise que le montant de l'indexation appliqué à compter du 15 février 2023 représente une augmentation de 83 euros par mois soit au total une somme de 1 150,93 euros sur le montant visé dans le commandement du 11 avril 2024 à la somme de 9 798 euros (soit 41,50 euros en février 2023, 83 euros x10 de mars à décembre 2023, 83 euros x 3 de janvier à mars 2024 et 30,43 euros pour les 11 premiers jour d'avril 2024).
La cour observe que si la société Open Flats prétend être en droit de demander la nullité de la clause d'indexation, elle n'a cependant pas mis en 'uvre d'action à cette fin.
Alors qu'elle se prévaut de son inscription au registre du commerce et des sociétés, une telle circonstance apparaît indifférente pour la détermination de l'indice d'indexation du loyer, l'obligation d'immatriculation s'imposant à toutes les personnes morales quand bien même leur activité ne serait pas commerciale. De plus, sont autorisés tous les indices ayant une relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.
Or, la société Open Flats, qui reconnaît exercer une activité d'hébergement hôtelier, conformément à la destination prévue par le bail, ne démontre pas l'absence de relation directe entre cette activité et l'indice choisi communément par les parties. Au demeurant, elle ne conteste pas les calculs de M. [R] quant à l'incidence de sa mise en 'uvre, qui correspond à un montant de 1150,93 euros sur les sommes visées dans le commandement du 11 avril 2024.
En deuxième lieu, la société Open Flats conteste la régularité du commandement au motif de l'absence de régularisation au titre des charges, de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères et de la taxe de balayage, dans les conditions prévues au bail. Il soutient qu'en l'absence de cette régularisation, il n'est pas en mesure d'appréhender le bien-fondé de la facturation du bailleur.
En réponse, M. [R] précise que la régularisation des charges 2022 présente un solde créditeur de 225,80 euros, se référant à sa pièce n°8, celle pour 2023 présente un solde débiteur de 875,59 euros se référant à sa pièce n°9, celle pour 2024 présente un solde débiteur de 512,53 euros se référant à sa pièce n°10, soit au total un solde en sa faveur de 1 162,32 euros.
La cour constate que d'une part, la société Open Flats ne conteste pas les décomptes des charges et taxes produits par M. [R], que, d'autre part, le commandement ne vise ni des charges, ni des taxes, mais à titre principal des loyers échus au titre la période de novembre 2023 à mars 2024, dont il n'est pas contesté qu'ils sont demeurés impayés dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.
Enfin, en troisième lieu, la société Open Flats soutient que le commandement lui a été délivré de mauvaise foi par M. [R] alors que le montant porté sur le commandement est erroné dans la mesure où en réalité, au 11 avril 2024, le montant de la dette était de 8 101,37 euros et que celui-ci a fait obstacle à l'exploitation des locaux en refusant de transmettre le code d'accès à l'immeuble.
M. [R] observe que la société Open Flats est de particulière mauvaise foi lorsqu'elle prétend que sa dette aurait été au 11 avril 2024 de 8 101,37 euros, alors que ce montant est extrait d'un décompte qu'elle a établi sur la base d'un loyer mensuel de 1769 euros, charges comprises, inférieur au montant du loyer mentionné au contrat signé en février 2020, soit 1 800 euros. Il précise avoir préalablement à la délivrance du commandement, adressé le 1er mars 2024 à la société Open Flats un courrier recommandé la mettant en demeure de payer la somme de 11 298 euros correspondant à deux trimestres impayés de novembre 2023 à mars 2024, cette société ayant par lettre du 18 avril 2024, après la délivrance du commandement du 11 avril 2024, proposé de reprendre les loyers à partir de juillet 2024 et ayant sollicité un échéancier de 9 mois pour l'arriéré.
La cour rappelle que la mauvaise foi ne se présume pas et ne saurait résulter du simple exercice non abusif de ses droits par le bailleur. Or, la société Open Flats ne démontre aucunement la mauvaise foi qu'elle impute à M. [R].
Dès lors qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune contestation sérieuse n'est caractérisée et que la régularité du commandement n'apparaît pas incertaine, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a fait droit aux demandes subséquentes.
Sur la demande subsidiaire de la société Open Flats relative au montant de la provision
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Au cas d'espèce, la société Open Flats se borne à exposer qu'il ressort du décompte de loyer que la créance s'élève au 30 octobre 2025 à la somme de 28 877,93 euros.
M. [R] soutient que la dette de la société Open Flats s'élève à la somme de 37 673,32 euros dont 34 249,32 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er novembre 2023 au 7 août 2025, 1 162,32 euros au titre de la régularisation des charges de 2022 à 2024 et 3 424 euros au titre de la majoration de 10 % en application de l'article 14 du bail commercial.
Toutefois, l'appréciation du premier juge n'est en aucun cas remise en cause en ce qu'il a exactement retenu qu'il résultait du décompte produit que l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à M. [R] n'était pas sérieusement contestable à hauteur de 20 194, 50 euros, janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme sollicitée au titre de l'indexation.
En outre, l'actualisation de la provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation est sans objet puisqu'elle est couverte par les condamnations au paiement de l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande subsidiaire de juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024
La demande de ce chef n'entrant pas dans les pouvoirs de la cour statuant en matière de référé sera déclarée irrecevable.
Sur la demande subsidiaire d'octroi de délais formée par la société Open Flats
La cour se réfère aux dispositions précitées de l'article L.145-41 du code de commerce. De plus, selon, l'article 1343-5 du code civil 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment'.
Il en découle que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit du débiteur de bonne foi qui s'est acquitté de l'intégralité de sa dette au jour où il est statué (3e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-14.117). La clause est alors réputée n'avoir jamais joué.
Au cas présent, le premier juge a retenu pour rejeter la demande de ce chef que les éléments comptables produits n'ont pas été de nature jusqu'alors à permettre le moindre versement et la société Open Flats a déjà bénéficié de délais de fait importants. Il a encore constaté que la société Open Flats ne disposait manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l'arriéré locatif qu'au versement du loyer courant.
A hauteur d'appel, au soutien de sa demande d'octroi de délais de paiement de suspension de la clause résolutoire, la société Open Flats revendique disposer de la capacité de régler en plusieurs fois le paiement des loyers dus. Elle explique que durant les années 2020, 2021 et 2022, alors qu'elle venait d'être créée, elle a dû faire face à des pertes importantes en raison des dettes de loyer liées à la pandémie, représentant 1 322 000 euros, et que ne pouvant quasiment bénéficier d'aucune aide de l'état, ses actionnaires ont été contraints d'apporter, en compte courant, la somme totale de 800 000 euros afin de permettre sa survie et la sauvegarde des emplois. Elle précise qu'au-delà de ses dettes au titre des loyers, elle est à jour du règlement de l'ensemble de ses dettes fournisseurs, sociales, fiscales et bancaires. Elle ajoute avoir retravaillé son organisation interne sur le courant de l'année 2024 et le début de l'année 2025 afin de parvenir à rationaliser ses charges de fonctionnement et son parc d'appartements mis à la disposition de sa clientèle. Enfin, elle indique que le bailleur a d'ores et déjà procédé à son expulsion alors même qu'une action au fond est en cours ce qui lui cause un préjudice financier important.
S'opposant aux demandes adverses, M. [R] relève que dans son ordonnance du 15 octobre 2025, le magistrat délégataire du Premier président de cette cour a retenu que la société Open Flats était dans l'impossibilité de s'acquitter du paiement de la provision mise à sa charge. Il précise qu'une saisie- attribution pratiquée le 22 octobre 2025 s'est, comme celle du 25 mars 2025, révélée infructueuse et qu'au 29 octobre 2025, la société Open Flats n'a pas versé un centime de loyer depuis le 10 juillet 2024 alors qu'elle a loué non-stop le local à des touristes via des plate formes Internet jusqu'au 7 août 2025, générant ainsi un chiffre d'affaires mensuel d'au moins 4 000 euros.
Après examen des pièces en débat, la cour constate que l'appréciation et les constatations du premier juge concernant ces chefs de demandes n'ont pas été remis en cause à hauteur d'appel. La décision entreprise doit par conséquent recevoir confirmation de ces chefs.
Sur les demandes accessoires au titre des frais de procédure
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, en particulier concernant le coût d'un acte.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions afférentes aux frais et dépens.
Partie perdante, la société Open Flats sera condamnée aux dépens d'appel et elle conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société Open Flats sera condamnée au paiement d'une indemnité de trois mille (3 000) euros à M. [R].
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande subsidiaire de la société Open Flats aux fins de juger nul et sans effet le commandement délivré par M. [R] le 11 avril 2024 ;
Rejette les autres demandes subsidiaires de la société Open Flats ;
Dit sans objet la demande d'actualisation de la provision ;
Condamne la société Open Flats aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes de la société Open Flats sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Open Flats au paiement d'une somme de trois mille (3 000) euros à M. [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT