CA Douai, ch. 2 sect. 1, 15 janvier 2026, n° 25/00978
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 15/01/2026
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MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 25/00978 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WBNL
Ordonnance de référé (N° 24/01666) rendue le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
S.A.S. Action Auto
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Madame [L] [I]
née le 30 Janvier 1954 à [Localité 11]
de nationalité française
demeurant [Adresse 6]
[Localité 3]
Monsieur [P] [I]
né le 29 Mars 1955 à [Localité 8]
de nationalité française
demeurant [Adresse 6]
[Localité 3]
représentés par Me Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Marion Calmels, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
GREFFIER LORS Du DÉLIBÉRÉ : Mélanie Roussel
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Mélanie Roussel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 octobre 2025
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [P] [I] et son épouse Mme [L] [I] ont donné à bail à la société Jet Autos un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) à l'usage exclusif d'exposition et de vente de véhicules automobiles pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 août 2019. Le loyer annuel était fixé à 13'200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.
M. [C] [I] a donné à bail à cette même société un terrain et un parking situés [Adresse 1] à [Localité 8]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 octobre 2020 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 4'800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] sont devenus propriétaires de ce bien après l'avoir acquis de M. [C] [I] le 12 août 2021.
La société Jet Autos a été dissoute par une décision de son assemblée générale du 12 juillet 2021. M. [R] [V] a été désigné en qualité de liquidateur amiable.
La société Action Auto, dont le représentant légal est M. [R] [V], s'est installée dans les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8].
Considérant cette occupation illégale, M. et Mme [I] ont mis en demeure la société Jet Autos, son liquidateur amiable, la société Action Auto ainsi que les dirigeants respectifs de ces sociétés d'avoir à restituer les lieux par courrier recommandé du 9 mars 2023.
Cette dernière a contesté cette demande au motif que le droit au bail lui avait été cédé. M. et Mme [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir résilier les deux baux consentis à la société Jet Autos, voir reconnaître l'occupation sans droit ni titre de la société Action Auto outre obtenir son expulsion.
Suivant ordonnance du 17 octobre 2023 (non produite mais non discutée) le juge des référés les a déboutés de leurs demandes.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] ont accepté la cession du bail opposée par les sociétés Jet Autos et Action Auto et ont notifié leur agrément par courrier recommandé du 2 novembre 2023.
Des loyers et charges étant toutefois demeurés impayés, M. [P] [I] et Mme [L] [I], après avoir mis en demeure la société Action Auto, lui ont fait délivrer pour chacun des biens donnés à bail un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle et lui enjoignant de justifier d'une assurance locative suivant actes extrajudiciaires du 30 novembre 2023.
Ces commandements étant demeurés infructueux, M. et Mme [I] ont assigné la société Action Auto devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater la résiliation des baux commerciaux et obtenir le paiement de diverses provisions par acte du 8 octobre 2024.
Suivant ordonnance contradictoire du 31 janvier 2025, le juge des référés a'statué en ces termes :
Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (Nord)':
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décide que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 8 octobre 2024,
Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décide que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la présente ordonnance,
concernant le surplus des demandes
- ordonne à M. [P] [I] et Mme [L] [I] à communiquer à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
- rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- rejette la demande de délais de paiement,
- condamne la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivré le 30 novembre 2023,
- condamne la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelle que les dispositions de la présente ordonnance sont exécutoires par provision.
La SAS Action Auto a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 18 février 2025, contestant l'ensemble de ses chefs sauf ceux rejetant les demandes d'astreintes relatives à l'expulsion des locaux. M. et Mme [I] ont formé appel incident par conclusions remises le 2 juillet 2025.
En application de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a reçu fixation à bref délai à l'audience du 22 octobre 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2025.
Aux termes de ses premières et uniques conclusions remises le 2 mai 2025, la société Action Auto demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue le 21 janvier 2025 (N° RG 25/00978) par le tribunal judiciaire de Lille ayant :
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) :
- constaté l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- autorisé M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en 'uvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamné la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation,
soit le 8 octobre 2024,
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] :
- constaté l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [X] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- autorisé M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la présente ordonnance,
Concernant le surplus des demandes :
- ordonné à M. [P] [I] et Mme [L] [I] à communiquer à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- condamné la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer 'délivrés le 30 novembre 2023,
- condamné la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau':
A titre principal':
- constater l'existence d'une contestation sérieuse,
- débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- ordonner à M. [P] [I] et Mme [L] [I] de lui communiquer sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification, le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause depuis l'année 2019 et, compte tenu de la provision mise à leur charge,
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire,
En tout état de cause':
- débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. et Mme [I] à lui verser la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] pour leur part, dans leurs uniques conclusions remises le 2 juillet 2025, demandent à la cour de':
- déclarer leur demande recevable et bien fondée,
- déclarer la société par actions simplifiée Action Auto irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé :
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (Nord)':
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 8 octobre 2024,
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] :
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situes [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de l'ordonnance,
concernant le surplus des demandes
- rejette la demande de délais de paiement,
- condamne la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivré le 30 novembre 2023,
- condamne la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que les provisions qui leur ont été allouées seront à actualiser en fonction du montant de l'indemnité d'occupation qui sera fixé par la cour et de la réintégration des 310 euros retranchés du décompte de la [Adresse 10], sans motivation du juge des référés,
- déclarer qu'ils sont recevables et bien fondé en leur appel incident,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à leur égard à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondent au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, a défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision a M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à leur verser une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à leur égard à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamné la S.A.S. Action Auto à leur verser chaque mois cette provision, au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à leur verser une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu a référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné qu'ils communiquent à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
En conséquence et au surplus :
' Pour le [Adresse 4] à [Localité 8] :
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2'200 euros conformément aux clauses du bail à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 30 décembre 2023, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés,
' Pour le [Adresse 1] à [Localité 8] :
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 800 euros conformément aux clauses du bail à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 30 décembre 2023, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés.
' Pour les deux baux :
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation 'du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
- ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une somme correspondant à 15 % des loyers, charges, accessoires dus, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement des intérêts au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points à compter de la date d'exigibilité des loyers, charges, accessoires restants dus à ce jour jusqu'à complet paiement en application du contrat de bail,
A titre subsidiaire,
- si par impossible le juge des référés considère qu'il existe une contestation sérieuse sur les régularisations de charges, condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement des loyers principaux contractuellement fixés et indemnités d'occupation dus au 15 décembre 2024, soit la somme de 7'619,92 euros sur le local du [Adresse 4], outre 5'600 euros sur le local du [Adresse 1], sauf à régulariser l'indemnité d'occupation en fonction du montant qui sera fixé par la cour conformément aux clauses et conditions du bail et à réintégrer les 310 euros retranchés du décompte de la [Adresse 10], sans motivation du juge des référés,
- et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, sur l'un ou l'autre des baux consentis, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :
- ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement une indemnité d'occupation d'un montant mensuel fixé conformément aux clauses du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu'à complète libération des locaux,
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
En tout état de cause,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une somme de 8'000 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l'huissier en application de l'article A444-32 du code de commerce,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
I - Sur l'acquisition des clauses résolutoires
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La résiliation de plein droit du bail par l'effet d'une telle clause doit être constatée par le juge dès lors qu'est établi un manquement du locataire à l'une des obligations visées par la clause résolutoire, sans que le juge dispose d'un quelconque pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement reproché et peu important la bonne foi du locataire.
Cependant, sa mise en 'uvre est subordonnée à certaines conditions. En particulier, il doit être établi un manquement du locataire à une clause expresse du bail, ce manquement doit être visé par la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 précité ne pouvant sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en 'uvre de la clause résolutoire est prévue (en ce sens Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099). Le manquement doit par ailleurs persister au-delà du délai d'un mois après la délivrance d'un commandement ou d'une mise en demeure.
Au cas d'espèce, à l'appui de sa demande de réformation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté l'acquisition des clauses résolutoires et ordonné son expulsion des lieux occupés, la société Action Auto discute essentiellement les décomptes qui ont été produits par les bailleurs, et en cause d'appel, essentiellement les décomptes de charges (Taxes foncières et assurances). Elle estime qu'il existe une contestation sérieuse dans la mesure où les décomptes des commandements de payer seraient erronés.
M. et Mme [I] quant à eux considèrent avoir produit les justificatifs permettant d'établir la réalité des sommes dues par le preneur, précisant avoir procédé dans leurs conclusions de première instance au compte de régularisation des charges réelles du local de la [Adresse 9] pour les années 2023 et 2024. Ils indiquent que les provisions dues pour le terrain du [Adresse 7] demeurent quant à elles inchangées dans la mesure où ils restent dans l'attente de la régularisation des charges de copropriété.
Sur ce, il convient préalablement d'observer, ainsi qu'il est justifié par la communication des procès-verbaux de restitution volontaire par la société Action Auto du terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8] en date du 24 mars 2025 et des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] en date du 30 avril 2025 (pièce intimés n° 24) que celle-ci a quitté les lieux en sorte que le litige relatif à l'expulsion du locataire apparaît en réalité devenu sans objet même si la société Action Auto a maintenu l'intégralité de ses prétentions.
En tout état de cause, les deux baux liant les parties contiennent chacun en leur paragraphe n°25 une clause résolutoire libellée en des termes identiques prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut notamment de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, d'arriéré de loyer, de provision pour charges, de charges, de frais de commandement, de frais de procédure et «'d'une'façon générale de toutes sommes dues par le Preneur'».'
Invoquant l'existence de loyers et de charges impayés, M. et Mme [I] ont fait délivrer à la société Action Auto, par actes séparés du 30 novembre 2023, deux commandements de payer les sommes de :
. 16 457,76 euros en principal pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 8], outre les intérêts, pénalités et frais,
. 7'370 euros en principal pour le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8], outre les intérêts, pénalités et frais.
Ces actes rappellent les clauses résolutoires contractuelles, contiennent un décompte des loyers et charges dont le paiement était réclamé et mentionnent le délai d'un mois dans lequel ils devaient être régularisés.
A supposer même à ce stade de l'examen du litige que les décomptes des charges et provisions dont le paiement était réclamé par les bailleurs soient erronés comme il est invoqué par l'appelante, ceux-ci lui réclamaient aussi pour chacun des biens loués le règlement de plusieurs mois de loyers demeurés impayés et la société Action Auto, sur laquelle pèse la charge de la preuve de l'extinction de son obligation de paiement outre celle qu'elle aurait satisfait les causes des commandements de payer dans le délai imparti (soit avant le 30 décembre 2023), est totalement défaillante dans l'administration de cette preuve dès lors qu'elle ne produit que des justificatifs de virements bancaires datant des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024, soit postérieurement au délai de régularisation des commandements de payer.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition du jeu desdites clauses résolutoires au 30 décembre 2023 et la décision sera confirmée de ce chef.
II - Sur les demandes en paiement provisionnelles
1) ' Sur les indemnités d'occupation dues par la société Action Auto
Par suite de la résiliation des contrats, la société Action Auto est occupante sans droit ni titre des locaux jusqu'à leur libération. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que M. et Mme [I] étaient fondés à obtenir le paiement d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont la société Action Auto est redevable depuis la résiliation du bail.
M. et Mme [I] critiquent toutefois l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas fixé le montant de cette indemnité d'occupation conformément aux stipulations contractuelles prévoyant en cas de maintien dans les lieux du preneur une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2/12 èmes du dernier loyer annuel TTC en vigueur.
La société [I] n'a développé aucun moyen pour s'opposer à cette prétention.
Il convient cependant de rappeler que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont cependant limités par le caractère non sérieusement contestable de celles-ci, et en conséquence à la condition que l'application d'une clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.
En l'espèce, l'application de la clause invoquée se heurte à une contestation sérieuse sur son caractère proportionné par rapport au préjudice réellement subi par le bailleur au regard notamment du montant des sommes déjà perçues et du nombre de clauses pénales dont l'application est invoquée. La demande présentée par M. et Mme [I] à ce titre excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation présentée par'M. et Mme [I].
Toutefois, dès lors que les intimés ont droit à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation de leurs biens qui les prive de leur jouissance, la décision sera confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a fixé les modalités de règlement de ces indemnités d'occupation qui ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel.
Sur la demande d'indexation des indemnités d'occupation
Lors de la conclusion des contrats, les parties ont convenu d'une indexation des loyers.
Compte tenu du caractère indemnitaire de l'indemnité d'occupation, la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation présentée par M. et Mme [I], sur laquelle le premier juge n'a pas statué, sera accueillie en cause d'appel afin de permettre la réparation de leur entier préjudice.
2) Sur les arriérés de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges
La société Action Auto expose en premier lieu que le bail ne prévoit aucune provision ou forfait relatif aux charges mais une régularisation de ces charges dans un délai de neuf mois de la clôture de l'exercice.
Elle soutient ensuite que le premier juge a éludé la demande de quittancement depuis l'année 2019 qu'elle présentait et elle lui reproche d'avoir évité de se prononcer sur la date de cession effective du bail. Elle considère que cette lacune ne lui a pas permis de déterminer le point de départ des justificatifs des charges du bail.
Elle affirme aussi que les décomptes fournis par les bailleurs sont insuffisamment probants, que les justificatifs produits pour les taxes foncières ne permettent pas d'identifier les ventilations opérées et que ceux versés pour justifier de la provision à valoir sur l'assurance concernent une assurance multirisque professionnelle au seul nom de M. [P] [I].
Les intimés pour leur part font valoir qu'ils ont actualisé la dette de la société Action Auto au 15 décembre 2024 qui s'élevait alors à la somme de 26'876,53 euros et que contrairement aux affirmations de l'appelante, les contrats contiennent tous les deux une clause relative à la provision pour charges. Ils indiquent qu'ils ont procédé à la régularisation des charges dues pour les années 2023 et 2024 mais que la provision pour les charges de copropriété du terrain du [Adresse 7] demeure inchangée dans l'attente de l'approbation des comptes par les copropriétaires. Ils précisent qu'à la date de restitution des locaux le compte des sommes dues s'élevait à 17'226,66 euros et à 5'699,86 euros au 2 juillet 2025.
Sur ce, la cour observe préalablement que les deux contrats stipulent en leurs paragraphes 14.2 que tout cessionnaire ou bénéficiaire du bail sera, de plein droit et par le simple effet de la transmission du droit au bail, solidairement tenu avec son cédant ou les précédents bénéficiaires du bail, envers le bailleur ou ses ayants-droit, au paiement des sommes dues et à l'exécution des conditions du bail dont lesdits cédants ou bénéficiaires du bail seraient redevables.
En conséquence, dès lors que les bailleurs sont fondés à réclamer au cessionnaire du bail le paiement des loyers et charges demeurés impayés par le cédant, il est indifférent de déterminer la date précise de la cession des baux comme semble l'invoquer la société Action Auto.
Cela étant précisé, les baux contiennent en leur paragraphe 19.7 des clauses libellées de manière claire et en des termes identiques mettant à la charge du preneur une «'provision pour charges'»' d'un montant mensuel de' 500 euros HT. C'est dès lors de manière erronée que la société Action Auto affirme que les baux ne mettaient pas à la charge de preneur le paiement d'une telle provision.
Les contrats contiennent également l'un et l'autre une stipulation mettant notamment à la charge du preneur «'les primes de police d'assurances souscrites par le Bailleur ou pour son compte relatives à l'immeuble'», les taxes foncières, taxes additionnelles, taxes d'ordures ménagères, les frais de confection de rôle et de gestion appelés par l'administration et tous autres impôts, redevances et taxes liés à l'usage de l'immeuble'». Si l'immeuble était soumis au régime de la copropriété, le bail mettait à la charge du preneur les frais et honoraires d'administration de la copropriété.
Il est ainsi établi de manière suffisamment évidente que M. et Mme [I] étaient fondés à réclamer à la société Action Auto durant l'exécution des contrats une provision mensuelle pour charges, laquelle selon les décomptes versés, a été limitée à la somme mensuelle de 396,16 euros pour l'immeuble de la [Adresse 9] et à celle de 270 euros pour le terrain situé [Adresse 1].
2-1 ' Sur la demande concernant le local situé [Adresse 4] à [Localité 8]
Selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024 (pièce intimés n°15) le preneur restait à cette date redevable du paiement des sommes suivantes':
- 19'800 euros au titre des loyers impayés depuis le mois d'avril 2023,
- 5'598 euros au titre des provisions pour les taxes foncières,
- 1'532,88 euros au titre de la provision pour l'assurance.
Une somme totale de 8'000 euros ayant toutefois été payée par la société Action Auto, celle-ci restait devoir à cette date un solde de 18'930,88' euros.
Dans leurs écritures telles que soutenues devant le juge des référés, M. et Mme [I] exposaient que depuis l'introduction de l'instance en référé, la société Action Auto avait procédé à 5 règlements de 1'496,16 euros entre les mois de septembre et décembre 2024 (dont l'intéressée justifie), soit 7'480,08 euros, mais qu'il convenait de rajouter dans leur décompte les loyers échus depuis le mois de septembre 2024, ce qui portait la dette locative à la somme de 15'939,28 euros.
Ils ont par ailleurs versé les avis d'impositions à leurs deux noms des taxes foncières des années 2023 et 2024 (pièces n° 19) pour ce local ainsi que les avis d'échéance des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2023 et 2024 (pièce n°20).
Pour l'année 2023 il est ainsi suffisamment justifié par les intimés que le preneur était redevable des charges suivantes':
. taxe foncière': 3'340 euros,
. frais de confection de rôle': 217 euros, soit pour le local de la [Adresse 9] et après proratisation non discutée': 145,04 euros,
. assurance habitation': 986,90 euros,
Soit un montant mensuel de 372,66 euros ((3'340 + 145,04 + 986,90) / 12 mois).
Pour l'année 2024, il est suffisamment justifié que le preneur était redevable des sommes suivantes':
. taxe foncière': 3'243 euros,
. frais de confection de rôle': 213 euros, soit pour le local de la [Adresse 9] et après proratisation non discutée': 140,60euros,
. assurance habitation': 1'064,48 euros
Soit un montant mensuel de 370,67 euros ((3'243 + 140,60 + 1'064,48) / 12 mois)
La créance au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges mensuelles n'est en conséquence pas sérieusement contestable pour ce local, sauf à déduire les paiements réalisés par le preneur, à hauteur des sommes de :
- 1'100 (loyer) + 372,66 euros (charges)': 1'472,66 euros par mois pour l'année 2023,
- 1'100 (loyer) + 370,67 euros (charges)': 1'470,67 euros pour l'année 2024.
2-2 ' Sur la demande concernant le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8]
Selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024 (pièce n° 16) la dette locative s'élevait à'cette date à :
- 8'000 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de février 2023,
- 2'700 euros au titre des provisions pour taxes foncières impayées,
- 2'700 euros au titre des provisions pour charges de copropriétés impayées.
Il ressort des avis d'impositions des taxes foncières 2023 et 2024 produits (pièce intimés n° 19) que la taxe foncière a été d'un montant de 1'657 pour l'année 2023 et de 1'670 euros pour l'année 2024. Les frais de confection de rôle sont quant à eux respectivement de 71,96 euros et de 72,40 euros après proratisation.
S'agissant de la provision à valoir sur l'assurance, qui est discutée par la société Action Auto, la cour relève qu'elle ne figure pas dans le décompte des bailleurs et que son paiement n'est en réalité pas réclamé dans la présente instance. Au surplus, et comme le fait justement valoir l'appelante, l'avis d'échéance produit concerne une assurance multirisque professionnelle qui ne permet pas d'établir avec l'évidence requise en référé qu'il s'agirait d'une charge due par le preneur au regard de l'objet d'une telle assurance.
S'agissant de la provision réclamée au titre des charges de copropriété, en l'absence de production, malgré l'ancienneté des provisions en cause, d'une décision de l'assemblée des copropriétaires ayant approuvé les comptes de la copropriété ou différé leur approbation, la cour ne peut se convaincre avec évidence que M. et Mme [I] demeurent fondés à réclamer le versement d'une provision mensuelle de 135 euros à ce titre. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le paiement de cette provision.
En considération de ce qui précède, il est établi que pour l'année 2023, les charges dues par le preneur pour ce terrain s'élevaient à':
. taxe foncière': 1'657 euros
. frais de confection de rôle': 71,96 euros après proratisation non discutée,
Soit un montant mensuel de 144,08 euros ((1'657 + 71,96 / 12)
Pour l'année 2024, il est suffisamment justifié qu'elles se sont élevées pour les postes suivants à':
. taxe foncière': 1'670 euros
. frais de confection de rôle': 72,40 euros.
Soit un montant mensuel de 145,20 euros ((1'670 + 72,40)/12 mois).
La créance au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges mensuelles n'est en conséquence pas sérieusement contestable pour le terrain du [Adresse 7], sauf à déduire les paiements réalisés par le preneur, à hauteur des sommes de :
- 400 euros (loyer) + 144,08 euros (charges) pour l'année 2023, soit 544,08 euros par mois.
- 400 euros + 145,20 euros (charges) pour l'année 2024, soit 545,20 euros par mois.
3) - Sur le montant des provisions réclamées
3-1 ' Pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 8]
La société Action Auto a versé avant l'introduction de la procédure, entre les mois de septembre et décembre 2024, une somme totale de 7'480,08 euros. Elle avait déjà payé antérieurement la somme de 8'000 euros entre mai et août 2023 (décompte du 17 septembre 2024).
Compte tenu de tout ce qui précède, il est suffisamment établi l'existence d'une dette de la société Action Auto arrêtée au 15 décembre 2024 pour ce local d'un montant de':
- loyers et indemnités d'occupation': 9'900 euros (2023) + 13'200 euros (2024)
- charges': 3'353,94 euros (2023) + 4'448,04 euros (2024)
- règlements effectués à déduire : 8'000 euros et 7'480,08 euros
Total': 15'421,90 euros.
Cette somme excédant la condamnation provisionnelle prononcée à l'encontre de la société Action Auto, dont les intimés sollicitent pour leur part la confirmation, l'ordonnance sera confirmée en ce que la société Action Auto a été condamnée au paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés d'un montant de 15'376,63 euros arrêtée au 15 décembre 2024.
3-2 - Pour le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8]
Il n'est pas non plus discuté qu'une somme de 3'600 euros a été versée par la société Action Auto entre les mois d'octobre et décembre 2024.
Compte tenu de l'analyse qui précède, M. et Mme [I] établissent l'existence d'une créance pour l'occupation de ce local qui n'est pas sérieusement contestable à hauteur de':
- loyers et indemnités d'occupation': 4'400 euros (2023) + 4'800 euros (2024)
- charges': 1'296,72 euros (2023) + 1'742,40 euros (2024)
- règlement effectué à déduire': 3'600 euros
Total': 8'639,12 euros.
Compte tenu du montant retenu par le premier juge, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto à payer pour ce contrat une provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 11'500 euros. Cette condamnation sera ramenée à la somme provisionnelle de 8'639,12 euros arrêtée au 15 décembre 2024.
III - Sur les demandes relatives aux clauses pénales, à la majoration des intérêts de retard et à la conservation des dépôts de garantie
M. et Mme [I] réclament en sus de leurs créances de loyers, charges et indemnités d'occupation ':
- les pénalités contractuelles stipulées dans les contrats en cas de retard de paiement, lesquelles s'élèvent à'15 % des sommes dues passé un délai de 20 jours de la date d'exigibilité
- des intérêts de retard conventionnels correspondant au taux légal majoré de 4 points,
- la conservation du dépôt de garantie (soit 4'800 euros et 1'200 euros pour les deux locaux) du fait de la résiliation du bail consécutive à une inexécution du preneur ainsi qu'il est prévu dans les baux.
Toutefois, les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou comme rappelé supra d'une majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer constituent des clauses pénales dont l'éventuel caractère disproportionné par rapport au préjudice réellement subi par le créancier limite les pouvoirs du juge des référés.
En l'espèce ces clauses pénales, au regard notamment de leurs montants cumulés et de l'importance des pénalités qu'elles prévoient, se heurtent comme la précédente à une contestation sérieuse sur leur caractère proportionné par rapport au préjudice subi et les demandes présentées excèdent dès lors les pouvoirs du juge des référés.
Il en résulte que la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto au paiement d'une provision d'un euro à valoir sur le montant dû au titre de la clause pénale pour chacun des baux en cause et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions relatives l'application des clauses pénales stipulées dans les contrats et la majoration des intérêts de retard.
Elle sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.
IV - Sur la capitalisation des intérêts
Si la société Action Auto sollicite dans le dispositif de ses écritures l'infirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a ordonné la capitalisation des intérêts elle ne développe aucun moyen au soutien de sa contestation.
Une telle demande étant de droit lorsque les conditions de l'article 1343-2 du code civil sont réunies, ce qui est le cas en l'espèce, la décision sera également confirmée de ce chef.
V ' Sur la demande de compensation
La société Action Auto formule également dans le dispositif de ses écritures une demande de compensation des créances réciproques alors même qu'elle ne justifie à l'égard de M. et Mme [I] de l'existence d'aucune créance.
Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à compensation de créances réciproques.
VI - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, les demandes d'expulsion et les délais de paiement
La société Action Auto ne développe aucun moyen de fait ou de droit devant la cour au soutien de ses prétentions tendant à voir réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement étant observé qu'elle a aujourd'hui quitté les lieux, qu'elle ne formule devant la cour aucune demande de délais de paiement et qu'elle ne produit aucun justificatif financier.
Il ressort par ailleurs du décompte arrêté au 2 juillet 2025 produit par M. et Mme [I] (pièce n° 27), soit après que la décision du premier juge a été rendue, que la société Action Auto a payé depuis lors une somme totale de 32'683,99 euros.
En tout état de cause, les baux étant résiliés de plein droit par l'effet du jeu des clauses résolutoires, le preneur ne dispose plus d'aucun droit ni titre à occuper les lieux et l'ordonnance dont appel, qui ne fait l'objet d'aucune critique opérante sur ces points, sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société Action Auto, rejeté la demande de délais de paiement présentée, ordonné l'expulsion de la société Action Auto et autorisé M. et Mme [I] à solliciter le recours à la force publique ainsi qu'à un serrurier pour mettre en 'uvre l'expulsion.
VII - Sur la demande de production du montant détaillé des charges dues depuis l'année 2019
M. et Mme [I] s'opposent à la communication à la société Action Auto d'un décompte détaillé des charges exposées pour les lieux loués au titre des années 2023 et 2024. Ils estiment la décision entreprise «'incompréhensible'» dans la mesure où ils soutiennent avoir procédé à cette communication avant même la décision leur ordonnant de remettre ces décomptes et alors que le juge des référés a relevé dans son ordonnance qu'ils avaient procédé à la régularisation des charges.
Ils s'opposent également à la demande de la société Action Auto, qui sollicite la communication du montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux depuis l'année 2019, au motif notamment que l'appelante serait dépourvue du droit d'agir pour la période antérieure à la cession des contrats par application de l'article 1196 du code civil. Ils estiment que si les contrats ont été transférés par suite de la cession intervenue entre la société Jet Autos et la société Action Auto, les effets de cette cession ne peuvent trouver à s'appliquer qu'à compter du mois de mars 2023 et que consécutivement la société Action Auto ne peut se prévaloir des effets du bail avant cette date.
La société Action Auto pour sa part considère que la communication des décomptes détaillés des charges dues par le preneur constitue une obligation du bailleur résultant des baux cédés.
Sur ce, la cour relève que la société Action Auto n'a pas communiqué l'acte de cession du droit au bail permettant d'établir ses conditions et notamment s'il contient des mentions relatives à l'existence d'une éventuelle dette locative au jour de la cession, notamment au titre des charges, ou des stipulations concernant la régularisation des charges antérieures au mois de mars 2023 ou encore la répartition du passif entre le cédant et le cessionnaire.
Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le bien fondé de la demande de communication des décomptes de régularisation des charges antérieurs à l'année 2023 qu'elle présente et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point.
S'agissant des années 2023 et 2024, si M. et Mme [I] ont produit les justificatifs des charges réclamées pour ces années, ils n'ont versé aucun décompte détaillé de ces charges malgré l'injonction qui leur a été faite par le juge des référés, la cour ayant dû procéder à un calcul provisionnel au regard des pièces produites et de leurs conclusions de première instance.
Il est également constant qu'ils n'ont pu régulariser la provision due au titre des charges de copropriété du terrain du [Adresse 7] en l'absence d'approbation des comptes par l'assemblée des copropriétaires et ce poste de provision devra être justifié.
En conséquence, la décision du premier juge sera approuvée et confirmée en ce qu'elle a ordonné à M. [P] [I] et Mme [L] [I] de communiquer le montant détaillé des charges dues en exécution des baux au titre des années 2023 et 2024.
VIII - Sur les frais du procès
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivrés le 30 novembre 2023 et à payer à M.'[P] [I] et Mme [L] [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Action Auto, qui demeure partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel outre à payer à M. et Mme [I] la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, au regard du montant des acomptes déjà payés par la société Action Auto (pièce intimés n°27), il n'y a pas lieu au stade du référé d'accueillir la demande présentée par M. et Mme [I] au titre de l'éventuel émolument de recouvrement du commissaire de justice qui serait chargé de l'exécution de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a':
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation';
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8]';
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8]';
La CONFIRME pour le surplus';
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT':
ORDONNE l'indexation annuelle des indemnités d'occupation provisionnelles dues par la société Action Auto pour l'occupation des biens situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8] sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation des baux, l'indice de révision étant l'indice trimestriel calendaire de l'année suivante';
CONDAMNE la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et à Mme [L] [I] une provision de 8'639,12 euros' (huit mille six cent trente-neuf euros et douze centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] a [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation';
DIT n'y avoir lieu à compensation de créances réciproques';
DIT n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de M. [P] [I] et Mme [L] [I] relatives à la majoration contractuelle des indemnités d'occupation mises à la charge de la société Action Auto, aux clauses pénales stipulées dans chacun des baux commerciaux ainsi qu'à la majoration des intérêts de retard';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication à la société Action Auto par M. [P] [I] et Mme [L] [I] du montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux pour les années antérieures à l'année 2023';
CONDAMNE la société Action Auto aux dépens de la procédure d'appel';
CONDAMNE la société Action Auto à payer à M. [P] [I] et à Mme [L] [I] la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
REJETTE la demande présentée par M. [P] [I] et Mme [L] [I] au titre de l'émolument de recouvrement et d'encaissement prévu par l'article A444-32 du code de commerce.
Le greffier
La présidente
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 15/01/2026
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 25/00978 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WBNL
Ordonnance de référé (N° 24/01666) rendue le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
S.A.S. Action Auto
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Madame [L] [I]
née le 30 Janvier 1954 à [Localité 11]
de nationalité française
demeurant [Adresse 6]
[Localité 3]
Monsieur [P] [I]
né le 29 Mars 1955 à [Localité 8]
de nationalité française
demeurant [Adresse 6]
[Localité 3]
représentés par Me Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Marion Calmels, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
GREFFIER LORS Du DÉLIBÉRÉ : Mélanie Roussel
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Mélanie Roussel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 octobre 2025
****
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [P] [I] et son épouse Mme [L] [I] ont donné à bail à la société Jet Autos un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) à l'usage exclusif d'exposition et de vente de véhicules automobiles pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 août 2019. Le loyer annuel était fixé à 13'200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.
M. [C] [I] a donné à bail à cette même société un terrain et un parking situés [Adresse 1] à [Localité 8]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 octobre 2020 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 4'800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] sont devenus propriétaires de ce bien après l'avoir acquis de M. [C] [I] le 12 août 2021.
La société Jet Autos a été dissoute par une décision de son assemblée générale du 12 juillet 2021. M. [R] [V] a été désigné en qualité de liquidateur amiable.
La société Action Auto, dont le représentant légal est M. [R] [V], s'est installée dans les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8].
Considérant cette occupation illégale, M. et Mme [I] ont mis en demeure la société Jet Autos, son liquidateur amiable, la société Action Auto ainsi que les dirigeants respectifs de ces sociétés d'avoir à restituer les lieux par courrier recommandé du 9 mars 2023.
Cette dernière a contesté cette demande au motif que le droit au bail lui avait été cédé. M. et Mme [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir résilier les deux baux consentis à la société Jet Autos, voir reconnaître l'occupation sans droit ni titre de la société Action Auto outre obtenir son expulsion.
Suivant ordonnance du 17 octobre 2023 (non produite mais non discutée) le juge des référés les a déboutés de leurs demandes.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] ont accepté la cession du bail opposée par les sociétés Jet Autos et Action Auto et ont notifié leur agrément par courrier recommandé du 2 novembre 2023.
Des loyers et charges étant toutefois demeurés impayés, M. [P] [I] et Mme [L] [I], après avoir mis en demeure la société Action Auto, lui ont fait délivrer pour chacun des biens donnés à bail un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle et lui enjoignant de justifier d'une assurance locative suivant actes extrajudiciaires du 30 novembre 2023.
Ces commandements étant demeurés infructueux, M. et Mme [I] ont assigné la société Action Auto devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater la résiliation des baux commerciaux et obtenir le paiement de diverses provisions par acte du 8 octobre 2024.
Suivant ordonnance contradictoire du 31 janvier 2025, le juge des référés a'statué en ces termes :
Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (Nord)':
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décide que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 8 octobre 2024,
Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décide que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la présente ordonnance,
concernant le surplus des demandes
- ordonne à M. [P] [I] et Mme [L] [I] à communiquer à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
- rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- rejette la demande de délais de paiement,
- condamne la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivré le 30 novembre 2023,
- condamne la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelle que les dispositions de la présente ordonnance sont exécutoires par provision.
La SAS Action Auto a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 18 février 2025, contestant l'ensemble de ses chefs sauf ceux rejetant les demandes d'astreintes relatives à l'expulsion des locaux. M. et Mme [I] ont formé appel incident par conclusions remises le 2 juillet 2025.
En application de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a reçu fixation à bref délai à l'audience du 22 octobre 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2025.
Aux termes de ses premières et uniques conclusions remises le 2 mai 2025, la société Action Auto demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue le 21 janvier 2025 (N° RG 25/00978) par le tribunal judiciaire de Lille ayant :
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) :
- constaté l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- autorisé M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en 'uvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamné la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation,
soit le 8 octobre 2024,
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] :
- constaté l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [X] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- autorisé M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à l'égard de M. [P] [I] et Mme [L] [I] à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision à M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la présente ordonnance,
Concernant le surplus des demandes :
- ordonné à M. [P] [I] et Mme [L] [I] à communiquer à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- condamné la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer 'délivrés le 30 novembre 2023,
- condamné la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau':
A titre principal':
- constater l'existence d'une contestation sérieuse,
- débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- ordonner à M. [P] [I] et Mme [L] [I] de lui communiquer sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification, le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause depuis l'année 2019 et, compte tenu de la provision mise à leur charge,
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire,
En tout état de cause':
- débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. et Mme [I] à lui verser la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.
M. [P] [I] et Mme [L] [I] pour leur part, dans leurs uniques conclusions remises le 2 juillet 2025, demandent à la cour de':
- déclarer leur demande recevable et bien fondée,
- déclarer la société par actions simplifiée Action Auto irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé :
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (Nord)':
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord),
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 15'376,53 euros (quinze mille trois cent soixante-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 8 octobre 2024,
. Concernant le bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] :
- constate l'acquisition au 30 décembre 2023 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail concernant les locaux situes [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) liant M. [P] [I] et Mme [L] [I] et la S.A.S. Action Auto,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S Action Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- rejette la demande d'astreinte concernant l'expulsion,
- autorise M. [P] [I] et Mme [L] [I] à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d'un serrurier,
- condamne la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- ordonne la capitalisation par année des intérêts échus à compter de l'ordonnance,
concernant le surplus des demandes
- rejette la demande de délais de paiement,
- condamne la S.A.S Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivré le 30 novembre 2023,
- condamne la S.A.S Action Auto à payer à M. [P] [I] et Mme [L] [I] 1'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la S.A.S Action Auto de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que les provisions qui leur ont été allouées seront à actualiser en fonction du montant de l'indemnité d'occupation qui sera fixé par la cour et de la réintégration des 310 euros retranchés du décompte de la [Adresse 10], sans motivation du juge des référés,
- déclarer qu'ils sont recevables et bien fondé en leur appel incident,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à leur égard à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondent au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, a défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamne la S.A.S. Action Auto à verser chaque mois cette provision a M. [P] [I] et Mme [L] [I], au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamné la S.A.S. Action Auto à leur verser une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],
- décidé que la S.A.S. Action Auto, au titre l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à leur égard à compter du 31 décembre 2023, devra leur verser une provision mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges dus si le bail s'était poursuivi et, à défaut de versement spontané des sommes dues à ce titre, condamné la S.A.S. Action Auto à leur verser chaque mois cette provision, au plus tard le dixième jour du mois et jusqu'à libération des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- condamne la S.A.S. Action Auto à leur verser une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],
- dit n'y avoir lieu a référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- ordonné qu'ils communiquent à la S.A.S. Action Auto dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance le montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux en cause au titre de l'année 2023 et, compte tenu de la provision mise à leur charge à valoir sur les indemnités d'occupation, celles exposées pour les locaux en cause au titre de l'année 2024,
En conséquence et au surplus :
' Pour le [Adresse 4] à [Localité 8] :
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2'200 euros conformément aux clauses du bail à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 30 décembre 2023, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés,
' Pour le [Adresse 1] à [Localité 8] :
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 800 euros conformément aux clauses du bail à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 30 décembre 2023, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés.
' Pour les deux baux :
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation 'du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
- ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une somme correspondant à 15 % des loyers, charges, accessoires dus, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement des intérêts au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points à compter de la date d'exigibilité des loyers, charges, accessoires restants dus à ce jour jusqu'à complet paiement en application du contrat de bail,
A titre subsidiaire,
- si par impossible le juge des référés considère qu'il existe une contestation sérieuse sur les régularisations de charges, condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement des loyers principaux contractuellement fixés et indemnités d'occupation dus au 15 décembre 2024, soit la somme de 7'619,92 euros sur le local du [Adresse 4], outre 5'600 euros sur le local du [Adresse 1], sauf à régulariser l'indemnité d'occupation en fonction du montant qui sera fixé par la cour conformément aux clauses et conditions du bail et à réintégrer les 310 euros retranchés du décompte de la [Adresse 10], sans motivation du juge des référés,
- et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, sur l'un ou l'autre des baux consentis, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas :
- ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement une indemnité d'occupation d'un montant mensuel fixé conformément aux clauses du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu'à complète libération des locaux,
- ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation du bail, l'indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l'année suivante,
En tout état de cause,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto au paiement d'une somme de 8'000 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l'huissier en application de l'article A444-32 du code de commerce,
- condamner à titre provisionnel la société Action Auto aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
I - Sur l'acquisition des clauses résolutoires
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La résiliation de plein droit du bail par l'effet d'une telle clause doit être constatée par le juge dès lors qu'est établi un manquement du locataire à l'une des obligations visées par la clause résolutoire, sans que le juge dispose d'un quelconque pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement reproché et peu important la bonne foi du locataire.
Cependant, sa mise en 'uvre est subordonnée à certaines conditions. En particulier, il doit être établi un manquement du locataire à une clause expresse du bail, ce manquement doit être visé par la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 précité ne pouvant sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en 'uvre de la clause résolutoire est prévue (en ce sens Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099). Le manquement doit par ailleurs persister au-delà du délai d'un mois après la délivrance d'un commandement ou d'une mise en demeure.
Au cas d'espèce, à l'appui de sa demande de réformation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté l'acquisition des clauses résolutoires et ordonné son expulsion des lieux occupés, la société Action Auto discute essentiellement les décomptes qui ont été produits par les bailleurs, et en cause d'appel, essentiellement les décomptes de charges (Taxes foncières et assurances). Elle estime qu'il existe une contestation sérieuse dans la mesure où les décomptes des commandements de payer seraient erronés.
M. et Mme [I] quant à eux considèrent avoir produit les justificatifs permettant d'établir la réalité des sommes dues par le preneur, précisant avoir procédé dans leurs conclusions de première instance au compte de régularisation des charges réelles du local de la [Adresse 9] pour les années 2023 et 2024. Ils indiquent que les provisions dues pour le terrain du [Adresse 7] demeurent quant à elles inchangées dans la mesure où ils restent dans l'attente de la régularisation des charges de copropriété.
Sur ce, il convient préalablement d'observer, ainsi qu'il est justifié par la communication des procès-verbaux de restitution volontaire par la société Action Auto du terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8] en date du 24 mars 2025 et des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] en date du 30 avril 2025 (pièce intimés n° 24) que celle-ci a quitté les lieux en sorte que le litige relatif à l'expulsion du locataire apparaît en réalité devenu sans objet même si la société Action Auto a maintenu l'intégralité de ses prétentions.
En tout état de cause, les deux baux liant les parties contiennent chacun en leur paragraphe n°25 une clause résolutoire libellée en des termes identiques prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut notamment de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, d'arriéré de loyer, de provision pour charges, de charges, de frais de commandement, de frais de procédure et «'d'une'façon générale de toutes sommes dues par le Preneur'».'
Invoquant l'existence de loyers et de charges impayés, M. et Mme [I] ont fait délivrer à la société Action Auto, par actes séparés du 30 novembre 2023, deux commandements de payer les sommes de :
. 16 457,76 euros en principal pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 8], outre les intérêts, pénalités et frais,
. 7'370 euros en principal pour le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8], outre les intérêts, pénalités et frais.
Ces actes rappellent les clauses résolutoires contractuelles, contiennent un décompte des loyers et charges dont le paiement était réclamé et mentionnent le délai d'un mois dans lequel ils devaient être régularisés.
A supposer même à ce stade de l'examen du litige que les décomptes des charges et provisions dont le paiement était réclamé par les bailleurs soient erronés comme il est invoqué par l'appelante, ceux-ci lui réclamaient aussi pour chacun des biens loués le règlement de plusieurs mois de loyers demeurés impayés et la société Action Auto, sur laquelle pèse la charge de la preuve de l'extinction de son obligation de paiement outre celle qu'elle aurait satisfait les causes des commandements de payer dans le délai imparti (soit avant le 30 décembre 2023), est totalement défaillante dans l'administration de cette preuve dès lors qu'elle ne produit que des justificatifs de virements bancaires datant des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024, soit postérieurement au délai de régularisation des commandements de payer.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition du jeu desdites clauses résolutoires au 30 décembre 2023 et la décision sera confirmée de ce chef.
II - Sur les demandes en paiement provisionnelles
1) ' Sur les indemnités d'occupation dues par la société Action Auto
Par suite de la résiliation des contrats, la société Action Auto est occupante sans droit ni titre des locaux jusqu'à leur libération. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que M. et Mme [I] étaient fondés à obtenir le paiement d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont la société Action Auto est redevable depuis la résiliation du bail.
M. et Mme [I] critiquent toutefois l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas fixé le montant de cette indemnité d'occupation conformément aux stipulations contractuelles prévoyant en cas de maintien dans les lieux du preneur une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2/12 èmes du dernier loyer annuel TTC en vigueur.
La société [I] n'a développé aucun moyen pour s'opposer à cette prétention.
Il convient cependant de rappeler que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont cependant limités par le caractère non sérieusement contestable de celles-ci, et en conséquence à la condition que l'application d'une clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.
En l'espèce, l'application de la clause invoquée se heurte à une contestation sérieuse sur son caractère proportionné par rapport au préjudice réellement subi par le bailleur au regard notamment du montant des sommes déjà perçues et du nombre de clauses pénales dont l'application est invoquée. La demande présentée par M. et Mme [I] à ce titre excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation présentée par'M. et Mme [I].
Toutefois, dès lors que les intimés ont droit à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation de leurs biens qui les prive de leur jouissance, la décision sera confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a fixé les modalités de règlement de ces indemnités d'occupation qui ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel.
Sur la demande d'indexation des indemnités d'occupation
Lors de la conclusion des contrats, les parties ont convenu d'une indexation des loyers.
Compte tenu du caractère indemnitaire de l'indemnité d'occupation, la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation présentée par M. et Mme [I], sur laquelle le premier juge n'a pas statué, sera accueillie en cause d'appel afin de permettre la réparation de leur entier préjudice.
2) Sur les arriérés de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges
La société Action Auto expose en premier lieu que le bail ne prévoit aucune provision ou forfait relatif aux charges mais une régularisation de ces charges dans un délai de neuf mois de la clôture de l'exercice.
Elle soutient ensuite que le premier juge a éludé la demande de quittancement depuis l'année 2019 qu'elle présentait et elle lui reproche d'avoir évité de se prononcer sur la date de cession effective du bail. Elle considère que cette lacune ne lui a pas permis de déterminer le point de départ des justificatifs des charges du bail.
Elle affirme aussi que les décomptes fournis par les bailleurs sont insuffisamment probants, que les justificatifs produits pour les taxes foncières ne permettent pas d'identifier les ventilations opérées et que ceux versés pour justifier de la provision à valoir sur l'assurance concernent une assurance multirisque professionnelle au seul nom de M. [P] [I].
Les intimés pour leur part font valoir qu'ils ont actualisé la dette de la société Action Auto au 15 décembre 2024 qui s'élevait alors à la somme de 26'876,53 euros et que contrairement aux affirmations de l'appelante, les contrats contiennent tous les deux une clause relative à la provision pour charges. Ils indiquent qu'ils ont procédé à la régularisation des charges dues pour les années 2023 et 2024 mais que la provision pour les charges de copropriété du terrain du [Adresse 7] demeure inchangée dans l'attente de l'approbation des comptes par les copropriétaires. Ils précisent qu'à la date de restitution des locaux le compte des sommes dues s'élevait à 17'226,66 euros et à 5'699,86 euros au 2 juillet 2025.
Sur ce, la cour observe préalablement que les deux contrats stipulent en leurs paragraphes 14.2 que tout cessionnaire ou bénéficiaire du bail sera, de plein droit et par le simple effet de la transmission du droit au bail, solidairement tenu avec son cédant ou les précédents bénéficiaires du bail, envers le bailleur ou ses ayants-droit, au paiement des sommes dues et à l'exécution des conditions du bail dont lesdits cédants ou bénéficiaires du bail seraient redevables.
En conséquence, dès lors que les bailleurs sont fondés à réclamer au cessionnaire du bail le paiement des loyers et charges demeurés impayés par le cédant, il est indifférent de déterminer la date précise de la cession des baux comme semble l'invoquer la société Action Auto.
Cela étant précisé, les baux contiennent en leur paragraphe 19.7 des clauses libellées de manière claire et en des termes identiques mettant à la charge du preneur une «'provision pour charges'»' d'un montant mensuel de' 500 euros HT. C'est dès lors de manière erronée que la société Action Auto affirme que les baux ne mettaient pas à la charge de preneur le paiement d'une telle provision.
Les contrats contiennent également l'un et l'autre une stipulation mettant notamment à la charge du preneur «'les primes de police d'assurances souscrites par le Bailleur ou pour son compte relatives à l'immeuble'», les taxes foncières, taxes additionnelles, taxes d'ordures ménagères, les frais de confection de rôle et de gestion appelés par l'administration et tous autres impôts, redevances et taxes liés à l'usage de l'immeuble'». Si l'immeuble était soumis au régime de la copropriété, le bail mettait à la charge du preneur les frais et honoraires d'administration de la copropriété.
Il est ainsi établi de manière suffisamment évidente que M. et Mme [I] étaient fondés à réclamer à la société Action Auto durant l'exécution des contrats une provision mensuelle pour charges, laquelle selon les décomptes versés, a été limitée à la somme mensuelle de 396,16 euros pour l'immeuble de la [Adresse 9] et à celle de 270 euros pour le terrain situé [Adresse 1].
2-1 ' Sur la demande concernant le local situé [Adresse 4] à [Localité 8]
Selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024 (pièce intimés n°15) le preneur restait à cette date redevable du paiement des sommes suivantes':
- 19'800 euros au titre des loyers impayés depuis le mois d'avril 2023,
- 5'598 euros au titre des provisions pour les taxes foncières,
- 1'532,88 euros au titre de la provision pour l'assurance.
Une somme totale de 8'000 euros ayant toutefois été payée par la société Action Auto, celle-ci restait devoir à cette date un solde de 18'930,88' euros.
Dans leurs écritures telles que soutenues devant le juge des référés, M. et Mme [I] exposaient que depuis l'introduction de l'instance en référé, la société Action Auto avait procédé à 5 règlements de 1'496,16 euros entre les mois de septembre et décembre 2024 (dont l'intéressée justifie), soit 7'480,08 euros, mais qu'il convenait de rajouter dans leur décompte les loyers échus depuis le mois de septembre 2024, ce qui portait la dette locative à la somme de 15'939,28 euros.
Ils ont par ailleurs versé les avis d'impositions à leurs deux noms des taxes foncières des années 2023 et 2024 (pièces n° 19) pour ce local ainsi que les avis d'échéance des cotisations d'assurance habitation pour l'année 2023 et 2024 (pièce n°20).
Pour l'année 2023 il est ainsi suffisamment justifié par les intimés que le preneur était redevable des charges suivantes':
. taxe foncière': 3'340 euros,
. frais de confection de rôle': 217 euros, soit pour le local de la [Adresse 9] et après proratisation non discutée': 145,04 euros,
. assurance habitation': 986,90 euros,
Soit un montant mensuel de 372,66 euros ((3'340 + 145,04 + 986,90) / 12 mois).
Pour l'année 2024, il est suffisamment justifié que le preneur était redevable des sommes suivantes':
. taxe foncière': 3'243 euros,
. frais de confection de rôle': 213 euros, soit pour le local de la [Adresse 9] et après proratisation non discutée': 140,60euros,
. assurance habitation': 1'064,48 euros
Soit un montant mensuel de 370,67 euros ((3'243 + 140,60 + 1'064,48) / 12 mois)
La créance au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges mensuelles n'est en conséquence pas sérieusement contestable pour ce local, sauf à déduire les paiements réalisés par le preneur, à hauteur des sommes de :
- 1'100 (loyer) + 372,66 euros (charges)': 1'472,66 euros par mois pour l'année 2023,
- 1'100 (loyer) + 370,67 euros (charges)': 1'470,67 euros pour l'année 2024.
2-2 ' Sur la demande concernant le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8]
Selon le décompte arrêté au 17 septembre 2024 (pièce n° 16) la dette locative s'élevait à'cette date à :
- 8'000 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de février 2023,
- 2'700 euros au titre des provisions pour taxes foncières impayées,
- 2'700 euros au titre des provisions pour charges de copropriétés impayées.
Il ressort des avis d'impositions des taxes foncières 2023 et 2024 produits (pièce intimés n° 19) que la taxe foncière a été d'un montant de 1'657 pour l'année 2023 et de 1'670 euros pour l'année 2024. Les frais de confection de rôle sont quant à eux respectivement de 71,96 euros et de 72,40 euros après proratisation.
S'agissant de la provision à valoir sur l'assurance, qui est discutée par la société Action Auto, la cour relève qu'elle ne figure pas dans le décompte des bailleurs et que son paiement n'est en réalité pas réclamé dans la présente instance. Au surplus, et comme le fait justement valoir l'appelante, l'avis d'échéance produit concerne une assurance multirisque professionnelle qui ne permet pas d'établir avec l'évidence requise en référé qu'il s'agirait d'une charge due par le preneur au regard de l'objet d'une telle assurance.
S'agissant de la provision réclamée au titre des charges de copropriété, en l'absence de production, malgré l'ancienneté des provisions en cause, d'une décision de l'assemblée des copropriétaires ayant approuvé les comptes de la copropriété ou différé leur approbation, la cour ne peut se convaincre avec évidence que M. et Mme [I] demeurent fondés à réclamer le versement d'une provision mensuelle de 135 euros à ce titre. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le paiement de cette provision.
En considération de ce qui précède, il est établi que pour l'année 2023, les charges dues par le preneur pour ce terrain s'élevaient à':
. taxe foncière': 1'657 euros
. frais de confection de rôle': 71,96 euros après proratisation non discutée,
Soit un montant mensuel de 144,08 euros ((1'657 + 71,96 / 12)
Pour l'année 2024, il est suffisamment justifié qu'elles se sont élevées pour les postes suivants à':
. taxe foncière': 1'670 euros
. frais de confection de rôle': 72,40 euros.
Soit un montant mensuel de 145,20 euros ((1'670 + 72,40)/12 mois).
La créance au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges mensuelles n'est en conséquence pas sérieusement contestable pour le terrain du [Adresse 7], sauf à déduire les paiements réalisés par le preneur, à hauteur des sommes de :
- 400 euros (loyer) + 144,08 euros (charges) pour l'année 2023, soit 544,08 euros par mois.
- 400 euros + 145,20 euros (charges) pour l'année 2024, soit 545,20 euros par mois.
3) - Sur le montant des provisions réclamées
3-1 ' Pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 8]
La société Action Auto a versé avant l'introduction de la procédure, entre les mois de septembre et décembre 2024, une somme totale de 7'480,08 euros. Elle avait déjà payé antérieurement la somme de 8'000 euros entre mai et août 2023 (décompte du 17 septembre 2024).
Compte tenu de tout ce qui précède, il est suffisamment établi l'existence d'une dette de la société Action Auto arrêtée au 15 décembre 2024 pour ce local d'un montant de':
- loyers et indemnités d'occupation': 9'900 euros (2023) + 13'200 euros (2024)
- charges': 3'353,94 euros (2023) + 4'448,04 euros (2024)
- règlements effectués à déduire : 8'000 euros et 7'480,08 euros
Total': 15'421,90 euros.
Cette somme excédant la condamnation provisionnelle prononcée à l'encontre de la société Action Auto, dont les intimés sollicitent pour leur part la confirmation, l'ordonnance sera confirmée en ce que la société Action Auto a été condamnée au paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés d'un montant de 15'376,63 euros arrêtée au 15 décembre 2024.
3-2 - Pour le terrain situé [Adresse 1] à [Localité 8]
Il n'est pas non plus discuté qu'une somme de 3'600 euros a été versée par la société Action Auto entre les mois d'octobre et décembre 2024.
Compte tenu de l'analyse qui précède, M. et Mme [I] établissent l'existence d'une créance pour l'occupation de ce local qui n'est pas sérieusement contestable à hauteur de':
- loyers et indemnités d'occupation': 4'400 euros (2023) + 4'800 euros (2024)
- charges': 1'296,72 euros (2023) + 1'742,40 euros (2024)
- règlement effectué à déduire': 3'600 euros
Total': 8'639,12 euros.
Compte tenu du montant retenu par le premier juge, la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto à payer pour ce contrat une provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 11'500 euros. Cette condamnation sera ramenée à la somme provisionnelle de 8'639,12 euros arrêtée au 15 décembre 2024.
III - Sur les demandes relatives aux clauses pénales, à la majoration des intérêts de retard et à la conservation des dépôts de garantie
M. et Mme [I] réclament en sus de leurs créances de loyers, charges et indemnités d'occupation ':
- les pénalités contractuelles stipulées dans les contrats en cas de retard de paiement, lesquelles s'élèvent à'15 % des sommes dues passé un délai de 20 jours de la date d'exigibilité
- des intérêts de retard conventionnels correspondant au taux légal majoré de 4 points,
- la conservation du dépôt de garantie (soit 4'800 euros et 1'200 euros pour les deux locaux) du fait de la résiliation du bail consécutive à une inexécution du preneur ainsi qu'il est prévu dans les baux.
Toutefois, les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou comme rappelé supra d'une majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer constituent des clauses pénales dont l'éventuel caractère disproportionné par rapport au préjudice réellement subi par le créancier limite les pouvoirs du juge des référés.
En l'espèce ces clauses pénales, au regard notamment de leurs montants cumulés et de l'importance des pénalités qu'elles prévoient, se heurtent comme la précédente à une contestation sérieuse sur leur caractère proportionné par rapport au préjudice subi et les demandes présentées excèdent dès lors les pouvoirs du juge des référés.
Il en résulte que la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto au paiement d'une provision d'un euro à valoir sur le montant dû au titre de la clause pénale pour chacun des baux en cause et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions relatives l'application des clauses pénales stipulées dans les contrats et la majoration des intérêts de retard.
Elle sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.
IV - Sur la capitalisation des intérêts
Si la société Action Auto sollicite dans le dispositif de ses écritures l'infirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a ordonné la capitalisation des intérêts elle ne développe aucun moyen au soutien de sa contestation.
Une telle demande étant de droit lorsque les conditions de l'article 1343-2 du code civil sont réunies, ce qui est le cas en l'espèce, la décision sera également confirmée de ce chef.
V ' Sur la demande de compensation
La société Action Auto formule également dans le dispositif de ses écritures une demande de compensation des créances réciproques alors même qu'elle ne justifie à l'égard de M. et Mme [I] de l'existence d'aucune créance.
Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à compensation de créances réciproques.
VI - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, les demandes d'expulsion et les délais de paiement
La société Action Auto ne développe aucun moyen de fait ou de droit devant la cour au soutien de ses prétentions tendant à voir réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement étant observé qu'elle a aujourd'hui quitté les lieux, qu'elle ne formule devant la cour aucune demande de délais de paiement et qu'elle ne produit aucun justificatif financier.
Il ressort par ailleurs du décompte arrêté au 2 juillet 2025 produit par M. et Mme [I] (pièce n° 27), soit après que la décision du premier juge a été rendue, que la société Action Auto a payé depuis lors une somme totale de 32'683,99 euros.
En tout état de cause, les baux étant résiliés de plein droit par l'effet du jeu des clauses résolutoires, le preneur ne dispose plus d'aucun droit ni titre à occuper les lieux et l'ordonnance dont appel, qui ne fait l'objet d'aucune critique opérante sur ces points, sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société Action Auto, rejeté la demande de délais de paiement présentée, ordonné l'expulsion de la société Action Auto et autorisé M. et Mme [I] à solliciter le recours à la force publique ainsi qu'à un serrurier pour mettre en 'uvre l'expulsion.
VII - Sur la demande de production du montant détaillé des charges dues depuis l'année 2019
M. et Mme [I] s'opposent à la communication à la société Action Auto d'un décompte détaillé des charges exposées pour les lieux loués au titre des années 2023 et 2024. Ils estiment la décision entreprise «'incompréhensible'» dans la mesure où ils soutiennent avoir procédé à cette communication avant même la décision leur ordonnant de remettre ces décomptes et alors que le juge des référés a relevé dans son ordonnance qu'ils avaient procédé à la régularisation des charges.
Ils s'opposent également à la demande de la société Action Auto, qui sollicite la communication du montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux depuis l'année 2019, au motif notamment que l'appelante serait dépourvue du droit d'agir pour la période antérieure à la cession des contrats par application de l'article 1196 du code civil. Ils estiment que si les contrats ont été transférés par suite de la cession intervenue entre la société Jet Autos et la société Action Auto, les effets de cette cession ne peuvent trouver à s'appliquer qu'à compter du mois de mars 2023 et que consécutivement la société Action Auto ne peut se prévaloir des effets du bail avant cette date.
La société Action Auto pour sa part considère que la communication des décomptes détaillés des charges dues par le preneur constitue une obligation du bailleur résultant des baux cédés.
Sur ce, la cour relève que la société Action Auto n'a pas communiqué l'acte de cession du droit au bail permettant d'établir ses conditions et notamment s'il contient des mentions relatives à l'existence d'une éventuelle dette locative au jour de la cession, notamment au titre des charges, ou des stipulations concernant la régularisation des charges antérieures au mois de mars 2023 ou encore la répartition du passif entre le cédant et le cessionnaire.
Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le bien fondé de la demande de communication des décomptes de régularisation des charges antérieurs à l'année 2023 qu'elle présente et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point.
S'agissant des années 2023 et 2024, si M. et Mme [I] ont produit les justificatifs des charges réclamées pour ces années, ils n'ont versé aucun décompte détaillé de ces charges malgré l'injonction qui leur a été faite par le juge des référés, la cour ayant dû procéder à un calcul provisionnel au regard des pièces produites et de leurs conclusions de première instance.
Il est également constant qu'ils n'ont pu régulariser la provision due au titre des charges de copropriété du terrain du [Adresse 7] en l'absence d'approbation des comptes par l'assemblée des copropriétaires et ce poste de provision devra être justifié.
En conséquence, la décision du premier juge sera approuvée et confirmée en ce qu'elle a ordonné à M. [P] [I] et Mme [L] [I] de communiquer le montant détaillé des charges dues en exécution des baux au titre des années 2023 et 2024.
VIII - Sur les frais du procès
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Action Auto aux dépens, y incluant les frais des commandements de payer délivrés le 30 novembre 2023 et à payer à M.'[P] [I] et Mme [L] [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Action Auto, qui demeure partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel outre à payer à M. et Mme [I] la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, au regard du montant des acomptes déjà payés par la société Action Auto (pièce intimés n°27), il n'y a pas lieu au stade du référé d'accueillir la demande présentée par M. et Mme [I] au titre de l'éventuel émolument de recouvrement du commissaire de justice qui serait chargé de l'exécution de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a':
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision de 11'500 euros (onze mille cinq cents euros) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation';
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8]';
- condamné la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et Mme [L] [I] une provision d'un euro à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant dans le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8]';
La CONFIRME pour le surplus';
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT':
ORDONNE l'indexation annuelle des indemnités d'occupation provisionnelles dues par la société Action Auto pour l'occupation des biens situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8] sur la base de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE au jour de la résiliation des baux, l'indice de révision étant l'indice trimestriel calendaire de l'année suivante';
CONDAMNE la S.A.S. Action Auto à verser à M. [P] [I] et à Mme [L] [I] une provision de 8'639,12 euros' (huit mille six cent trente-neuf euros et douze centimes) à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 15 décembre 2024 concernant les locaux situés [Adresse 1] a [Localité 8] avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation';
DIT n'y avoir lieu à compensation de créances réciproques';
DIT n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de M. [P] [I] et Mme [L] [I] relatives à la majoration contractuelle des indemnités d'occupation mises à la charge de la société Action Auto, aux clauses pénales stipulées dans chacun des baux commerciaux ainsi qu'à la majoration des intérêts de retard';
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication à la société Action Auto par M. [P] [I] et Mme [L] [I] du montant détaillé des charges dues en exécution des deux baux pour les années antérieures à l'année 2023';
CONDAMNE la société Action Auto aux dépens de la procédure d'appel';
CONDAMNE la société Action Auto à payer à M. [P] [I] et à Mme [L] [I] la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
REJETTE la demande présentée par M. [P] [I] et Mme [L] [I] au titre de l'émolument de recouvrement et d'encaissement prévu par l'article A444-32 du code de commerce.
Le greffier
La présidente