CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 14 janvier 2026, n° 23/10300
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 14 JANVIER 2026
N° 2026 / 014
N° RG 23/10300
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXIX
S.C.I. DOSAJIL
C/
S.A.S. VICTOR HUGO
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 9] [Adresse 2]
S.A.S. SAS [K]
S.C.P. [I] ET ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-David WEILL
Me Karine BERTHIER - LAIGNEL
Me Dorothée SOULAS
Me Benjamin CRESPY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/10511.
APPELANTE
S.C.I. DOSAJIL
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 7]
représentée et plaidant par Me Jean-David WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
S.AS. VICTOR HUGO
anciennement SCI VICTOR HUGO, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Karine BERTHIER-LAIGNEL, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 10]
pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] dont le siège est situé à [Adresse 12], représentée par son Président y demeurant en cette qualité,
représenté par Me Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. [K]
veant aux droits de la SAS 'CausAlp', dont le siège social est à [Adresse 14], prises en la personne de son Président en exercice, Monsieur [X] [V], elle-même venant aux droits de la SARL MANTEX, dissoute par fusion absorption et tranfert universel du patrimoine dont le siège social est [Adresse 1],
représentée par Me Benjamin CRESPY, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Patrice BALDO, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE,
S.C.P. [I] ET ASSOCIES
Représentée par Maître [J] [I] es qualité d'administrateur du syndicat des corpropriétaires du [Adresse 5]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Cécilia AOUADI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 16 octobre 2002, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' est devenue propriétaire d'un local situé [Adresse 3], qui était donné à bail commercial à la Sarl MANTEX exploitant un commerce de vente de prêt à porter masculin. L'immeuble abritant ce local est soumis au régime de la copropriété avec deux copropriétaires qui se trouvent être, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et la SCI DOJASIL qui a pour gérant Monsieur [G] [B].
Le 11 décembre 2002, la société civile immobilière VICTOR HUGO a délivré congé sans offre de renouvellement à la société à responsabilité limitée MANTEX.
Selon décision d'assemblée générale de la copropriété du 6 avril 2005, la société DOSAJIL a été nommée en qualité de syndic de copropriété pour une durée d'un an. Depuis cette date, il ne s'est plus tenu d'assemblée générale.
Le 29 septembre 2010, le bail de la société MANTEX a expiré. Celle-ci est demeurée dans les locaux jusqu'au 15 janvier 2015.
A la suite d'une injonction de la Ville de Marseille du 30 mars 2012, la SCI DOSAJIL dont le mandat de syndic bénévole était arrivé à son terme, prenait l'initiative de faire effectuer les travaux de ravalement de façade de l'immeuble qu'elle a financé seule, lesquels ont été confiés à société TECH-RENOV. Un échafaudage a été installé sur la façade de l'immeuble entre les 29 octobre 2013 et 30 décembre 2014.
La Sarl MANTEX, qui faisait état d'une situation préjudiciable consécutive à la réalisation de ces travaux et à la pose indélicate de cet échafaudage a saisi le juge des référés qui, par une ordonnance du 2 octobre 2015, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Madame [M] [S] avec pour mission notamment, de décrire les troubles d'exploitation subis par la société MANTEX et de donner son avis sur les différents préjudices subis du fait des travaux de ravalement, ainsi que sur les responsabilités encourues.
Une procédure a été initiée parallèlement devant le Tribunal de grande instance de Marseille afin de voir fixer l'indemnité d'éviction due par la société VICTOR HUGO à la Sarl MANTEX à la suite au non renouvellement du bail. Le jugement rendu par celui-ci a fait l'objet d'un appel à la suite duquel la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du18 mai 2017, a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1 020 132 € et celui de l'indemnité de remploi à la somme de 102.013 €. En outre, une indemnité d'occupation de 125.860 € annuels a été mise à la charge de la Sarl MANTEX.
Le rapport d'expertise ordonné dans le cadre de la procédure de référé a été déposé le 17 mars 2017.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2017, la Sarl MANTEX a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic Monsieur [G] [B], ainsi que la SAS VICTOR HUGO devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui verser diverses sommes, en réparation d'un préjudice de trouble anormal de voisinage.
Par acte du 2 octobre 2017, elle a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de Maître [J] [I], ès qualité d'administrateur judiciaire dudit syndicat, devant la même juridiction.
Par acte du 3 novembre 2017, la SAS « SCI VICTOR HUGO » a assigné la SCI DOSAJIL et Monsieur [G] [B].
La société TECH-RENOV et son sous-traitant, la société PHOCEA, ont fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
Par un acte du 23 mai 2019, la SCI DOSAGIL et M. [G] [B] ont appelé en garantie la SA AXA FRANCE IARD, es-qualités d'assureur de la société TECH-RENOV.
Ces différentes procédures ont été jointes.
La SAS CAUSALP puis la SAS [K], sont successivement venues aux droits de la société à responsabilité limitée MANTEX et sont intervenues volontairement à l'instance.
Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a statué comme suit :
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » ;
- Déclare la société par actions simplifiée [K] recevable en son action dirigée contre la société civile immobilière DOSAJIL et Monsieur [G] [B] ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de ses prétentions dirigées contre Monsieur [G] [B] ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société par actions simplifiée [K] les sommes de :
* 8.002,60 € au titre des dégradations matérielles subies ;
* 30.294 € au titre du préjudice d'exploitation ;
- Dit que les sommes qui précèdent porteront intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;
- Dit que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 6.500 € ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 43.750 € ;
- Déboute la société anonyme AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à une « mise hors la cause»;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 2 octobre 2015, ainsi que les coûts de l'expertise judiciaire de Madame [M] [S] à hauteur de 6.335,93 € ;
- Dit que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la société W. & R. LESCUDIER, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F], et de la société civile professionnelle DE ANGELIS ET ASSOCIES, avocat de la société anonyme AXA FRANCE IARD, de recouvrer directement contre la société civile immobilière DOSAJIL, ceux des dépens dont ces sociétés ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Déboute la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société à responsabilité limitée MANTEX (aux droits de laquelle vient désormais, indirectement, la société par actions simplifiée [K]) ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute Monsieur [G] [B] et la société civile immobilière DOSAJIL de leur prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la
société par actions simplifiée VICTOR HUGO ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société anonyme AXA FRANCE IARD la somme de trois mille euros (3.000€) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société par actions simplifiée [K] la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;
- Rejette les prétentions pour le surplus.
Pour statuer en ce sens le tribunal a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait être recherchée que sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020, dont les conditions d'application n'étaient pas remplies ; que la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne pouvait être retenue en sa qualité de copropriétaire et qu'elle ne pouvait l'être non plus en qualité de bailleur au titre de l'article 1719 du code civil puisque le bail avait pris fin et que la société MANTEX était devenue occupante sans droit ni titre ; que les travaux ayant été commandés et payés par la SCI DOSAJIL, la responsabilité personnelle de M. [G] [B] ne pouvait être retenue ; qu'en revanche, la SCI DOSAJIL, es-qualités commanditaire des travaux, avait commis des négligences à l'origine des préjudices subis par la société MANTEX et devait voir sa responsabilité retenue sur le fondement de l'article 1383 ancien du code civil. Il a par ailleurs estimé que les préjudices alléguées par la société [K] n'étaient que partiellement justifiés.
Par déclarations au greffe des 1er et 4 août 2023, la SCI DOSAJIL et la SAS [K] ont interjeté appel de ce jugement. Les deux procédures ont été jointes sous le n°23/10300.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la SCI DOSAJIL demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 15 juin 2013 et notamment exonérer la société DOASAJIL de toute responsabilité et de toute condamnation au paiement de dommages et intérêts frais irréptibles et dépens ;
Statutant à nouveau':
- Constater l'innoposabilité du rapport d'expertise de Madame [T] à l'égard de la SCI DOSAJIL;
- Débouter purement et simplement les sociétés [K], SAS VICTOR HUGO de leurs demandes formulées à l'encontre de la SCI DOSAJIL ;
- Condamner la SCI VICTOR HUGO, le Syndicat des copropriétaire du [Adresse 4] à régler à la SCI DOSAJIL la somme de 10.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle indique n'avoir pas été partie à la procédure de référé initiée par la Sarl MANTEX et relève que tant l'ordonnance du 2 octobre 2005, rendue au contradictoire de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et du syndicat des copropriétaires, que le rapport d'expertise établie par Mme [S], qui lui est inopposable selon elle, ont considéré que les travaux avaient été commandés au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Elle conteste sa responsabilité et les fautes qui lui sont imputées en faisant valoir qu'elle a dû prendre l'initiative de faire réaliser les travaux nécessaires et urgents pour le compte du syndicat des copropriétaires à la suite de la passivité du deuxième copropriétaire, la SAS 'SCI VICTOR HUGO', qui n'a pas donné suite à sa convocation à l'assemblée générale du 11 juillet 2013 et auprès de laquelle elle a vainement sollicité un accord pour ceux-ci ; que les dits travaux ayant été effectués pour le compte du syndicat des copropriétaires, il appartenait à celui-ci et aussi à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' d'en suivre la réalisation et l'avancement ; qu'à tout le moins la notion de perte de chance doit être appliquée s'il était décidé qu'elle encourt une part de rresponsabilité au titre du suivi des travaux ; que le choix des entreprises ne peut lui être reproché alors que le devis a été accepté par l'ensemble des copropriétaires ; que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' n'a pas proposé d'autres choix que la société TECH RENOV et qu'en outre, la société PHOCEA était spécialisée dans le montage des échafaudages.
Elle indique que si la qualité de syndic bénévole ne lui est pas reconnue, elle aura alors agi au titre de la gestion d'affaires prévue à l'article 1372 du code civil pour déférer à l'injonction de la Ville de [Localité 9] et qu'en tout état de cause, la responsabilité des dommages survenus, ayant résulté de la durée excessive des travaux, incombe exclusivement aux entreprises de travaux dont elle n'était pas le commettant et au sujet desquelles elle s'étonne qu'elles n'aient pas été attraites dans la cause.
Elle fait valoir que la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' doit être retenue à l'égard de son locataire aux motifs que son éloignement géographique ne peut légitimer le désintérêt manifesté pour la copropriété et sa passivité pour la préservation des intérêts de son locataire dans le cadre des travaux dont elle avait connaissance alors qu'elle disposait d'un droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction; qu'elle ne peut ainsi se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil pour échapper à sa responsabilité.
Elle ajoute que la société MANTEX a contribué à la réalisation de son préjudice et ne justifie pas avoir informé son bailleur, le syndicat des copropriétaires, ou elle-même des pertes d'exploitation dont elle se prévaut, n'ayant signalé qu'un seul préjudice matériel en début des travaux et ne les ayant pas mis en situation de pouvoir réagir auprès des entreprises ; que par ailleurs, ses préjudices ne sont pas à la hauteur de ceux retenus par l'expert puisque notamment l'échafaudage a été présent sur une période moindre que celle retenue et qu'il doit aussi être fait abstraction de la durée normale des travaux pour l'évaluation des préjudices ainsi que du fait que l'activité de cette dernière était en baisse dès avant le début des travaux ; qu'à cet égard, les méthodes d'évaluation des pertes d'exploitation retenues par l'expert sont critiquables.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SAS [K] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du 15 juin 2023 au titre des condamnations de la SCI DOSAJIL à la SAS [K],
Y ajoutant
- Condamner la SCI DOSAJIL à payer la SAS [K] la somme de 21 875 € au titre de la dépréciation de la valeur locative et du préjudice d'immobilisation durant la période de présence de l'échafaudage.
- Réformer partiellement le jugement du 15 juin 2023 en ce qu'il a débouté la Sté [K] de ses demandes à l'encontre de la SAS "SCI VICTOR HUGO" et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;
Statuant à nouveau de ce chef,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la SAS « SCI VICTOR HUGO » avec, La SCI DOJASIL à payer à la SAS [K] venant aux droits de la SAS « CausAlp « qui venait aux droits de SARL MANTEX aux condamnations pécuniaires du jugement du 15 juin 2023 :
* 8.002,60 € au titre du préjudice matériel avec intérêts de droit compensatoire à compter du 26 juin 2017,
* 30.294 ,00 € au titre de perte de marge d'exploitation pour la période de présence de l'échafaudage avec intérêts de droit compensatoire à compte du 26 juin 2017,
* Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an à compter de la notification des présentes en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
* 6.500,00 € au titre du trouble commercial pour la période postérieure au retrait de l'échafaudage,
Y ajoutant,
- Condamner in solidum la SAS « SCI VICTOR HUGO » avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] » et la SCI DOJASIL à payer à la SAS [K], venant aux droits de la SAS « CausAlp « qui venait aux droits de SARL MANTEX , aux condamnations pécuniaires du jugement du15 juin 2023 :
* 21875 € au titre de la dépréciation de la valeur locative de trouble de jouissance et du préjudice d'immobilisation durant la période de présence de l'échafaudage.
- Les Condamner in solidum à payer à la SAS [K] venant aux droits de la SAS CAUSALP laquelle venait aux droits de SARL MANTEX la somme de 8000 € en vertu de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens en ce compris l'ordonnance de référé et les frais d'expertise judiciaire de Madame [S] taxés à 6.335,93 €.
Elle expose qu'aucune information préalable n'a été délivrée à la Sarl MANTEX avant l'installation de l'échafaudage, ce qui ne lui a pas permis de solliciter la mise en oeuvre de précautions d'usage pour assurer la permanence de l'activité et la visibilité de son commerce ; que les abords du magasin ont été rendus dangereux pour les employés ainsi que pour la clientèle, empêchée de pénétrer dans celui-ci ; que la visibilité des locaux, qui participe directement à leur commercialité, a été grandement affectée et que différentes dégradations étaient aussi constatées concernant la toile du store qui ne pouvait plus être abaissée pour protéger les vêtements en vitrine au soleil, le bandeau en bois au-dessus de la porte d'entrée ainsi que la vitrine elle-même qui était brisée à plusieurs endroits ; qu'en outre, l'enseigne MANTEX disparaissait et le mur de la façade était dégradé à cet endroit.
Elle indique que le chantier avait été abandonné, entraînant par conséquent une aggravation de l'allongement de la durée des travaux et qu'il a fallu attendre le 30 décembre 2014 pour que l'échafaudage soit finalement déposé alors-même que les travaux étaient achevés plusieurs semaines.
Elle soutient que la responsabilité de la SCI DOSAGIL doit être retenue sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil et ce, quelque soit la qualité en vertu de laquelle elle a agi ; que celle-ci a pris la qualité de maître d'ouvrage et engagé les travaux d'importance sur la façade qui se sont révélés dommageables par le choix d'entreprises manifestement défaillantes sinon incompétentes, sans maîtrise d''uvre ou de concertation avec la concluante, sans suivi.
S'agissant de la SAS 'SCI VICTOR HUGO', elle soutient que la responsabilité de celle-ci doit être retenue sur le fondement de l'article 1719 du code civil puisqu'elle restait tenue par ses obligations contractuelles jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction qui n'est intervenu que bien plus tard, notamment celle de lui garantir une jouissance paisible, qu'en méconnaissant ses obligations, elle a manifestée une inertie fautive en s'abstenant de la prévenir des travaux envisagés à la suite de l'injonction reçue de la mairie puis en s'abstenant d'effectuer la moindre diligence et toute action pendant quatorze mois, notamment pour réduire la durée des travaux, alors qu'elle l'avait informée de cette situation préjudiciable par un courrier RAR du 30 octobre 2013 et qu'elle seule avait qualité pour agir.
Elle ajoute que cette dernière ne peut utilement se prévaloir d'une exonération de responsabilité sur le fondement de l'article 1725 du code civil, dont elle indique qu'il n'est que supplétif de la volonté des parties alors que les dispositions contractuelles n'envisagent une telle exonération que de façon limitée en ce qui concerne les troubles de jouissance occasionnés par les travaux réalisés sur les immeubles voisins et que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires dont cette dernière est membre n'a pas la qualité de tiers au sens dudit article.
S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle relève que l'ordonnance de référé du 2 octobre 2015 a considéré que les travaux avait été effectués pour ordre et pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu'il était responsable des préjudices subis ; que la SCI DOSAJIL revendique d'ailleurs le statut de syndic bénévole.
Elle fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires lui est acquise tant sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 que sur celui des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 5 anciens du code civil et que celui-ci doit répondre des dommages causés par des travaux entrepris à son initiative et nécessairement pour son compte ; qu'en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il doit une indemnité au copropriétaire et par voie de conséquence à l'occupant des conséquences d'un trouble de jouissance spécifique, se voyant imputé les mêmes manquements et la même inertie que ceux reprochés à la SCI DOSAJIL et à la SAS 'SCI VICTOR HUGO'.
Concernant les préjudices subis, elle estime que le rapport d'expertise établi par Mme [S] doit être pris en considération s'agissant des conclusions techniques sur la stricte période de la présence de l'échafaudage. En revanche, elle lui fait le grief d'avoir écarté les
conséquences postérieures au retrait de l'échafaudage, notamment inhérentes au temps nécessaires pour reconstituer la clientèle après la dépose de celui-ci, son incidence sur le stock ainsi que sur le trouble commercial et la perte de marge brute subis au titre de cette période postérieure. Elle ajoute qu'elle doit aussi être indemnisée de la dépréciation temporaire de la valeur locative et de l'immobilisation du local qu'elle a dû payer au bailleur dans le cadre de la procédure en fi xation de l'indemnité d'éviction sur une période de quatorze mois et qu'elle estime à 125 000 € x 15 % x 14/12 = 21 875 €.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 avril 20245, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 13], demande à la cour de :
A titre principal :
- Dire bien fondés les divers moyens du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 2],
En conséquence,
- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions
A titre subsidiaire :
- Dire bien fondés les divers moyens du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 2], et légitimes ses demandes incidentes.
Ce faisant,
- Constater que les travaux de ravalement à l'origine du préjudice de la Sté [K] ont été commandés, financés et exécutés de manière unilatérale par la SCI DOSAJIL,
- Constater que le SDC n'a pas voté ces travaux qui ne présentaient pourtant aucun caractère urgent,
- Juger que la SCI DOSAJIL a ainsi outrepassé les termes de son mandat et a engagé sa responsabilité envers le Syndicat des Copropriétaires,
- Constater que la SAS VICTOR HUGO a été informée des difficultés de sa locataire par LRAR du 30 octobre 2013 mais qu'elle n'y a pas réagi,
- Juger que la SAS VICTOR HUGO a commis une faute envers la Sté [K] en ne prenant aucune disposition en tant que bailleur pour protéger la jouissance paisible de sa locataire,
- Juger, encore, que les dommages invoqués par la Sté [K] sont dus aux fautes et diverses inexécutions fautives de la Sté Techno Rénov,
En conséquence,
- 1°) Condamner solidairement la SCI DOJASIL et la SAS VICTOR HUGO à relever et garantir le SDC de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre du présent litige,
- 2°) Condamner la SCI DOSAJIL à verser une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts valant réparation du préjudice subi par le SDC du fait des multiples fautes commises par le Syndic bénévole et réformer sur ce point la décision entreprise.
A titre plus subsidiaire :
- Constater que les préjudices invoqués par la Sté [K] sont pour bon nombre sans lien avec le fait dommageable et qu'ils n'ont pas été induits par ce dernier,
- Limiter les prétentions de la Sté [K] à la somme de 8.002,60 € correspondant au préjudice matériel.
En tout état de cause :
- Condamner in solidum la Sté [K], la SCI DOSAJIL et la SAS VICTOR HUGO :
* à verser au SDC la somme de 8.000 € au visa de l'article 700 du CPC,
* Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) lesquels seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & Associés.
Il expose à cet effet que l'assemblée générale des copropriétaires convoquée par la SCI DOSAJIL n'a jamais eu lieu ; que le projet de résolution faisait seulement état du ravalement de la façade arrière et non de la façade avant de l'immeuble ; que les travaux ont résulté de la seule initiative de cette dernière, sans que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ni lui-même n'en aient été informés ni associés au choix des entreprises intervenantes, à la mise en oeuvre des travaux et à leur suivi ; que la seule responsabilité à retenir est celle de la SCI DOSAJIL, es-qualité de syndic bénévole, qui s'est affranchie du respect des règles de la copropriété pour faire réaliser des travaux non urgents, sans que la sienne ne puisse être retenue sur le fondement des articles 1382 et 1383 ancien du code civil (articles 1240 et 1241 nouveaux du code civil), du trouble anormal du voisinage ou de l'article 14 de la loi du 10 juiller 1965. Il ajoute qu'elle ne peut non plus être retenue sur le fondement de l'article 1384-1 du code civil dans la mesure où la façade n'a joué aucun rôle causal actif dans la réalisation des dommages subis par la société [K] et qu'il ne peut être considéré comme ayant été le gardien de l'échafaudage sur lequel il n'a exercé aucun pouvoir de contrôle et de surveillance.
Il ajoute que si la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne peut se voir reprocher de ne pas avoir informé sa locataire des travaux à venir, il peut en revanche lui être reproché de ne pas voir réagi aux difficultés rencontrées par cette dernière du fait de la réalisation grossière des travaux, dont elle a été rapidement informée, en ne cherchant pas à limiter le trouble subi.
Il indique subsidiairement que la perte d'exploitation alléguée par la société [K] n'est pas imputable aux travaux mais plutôt du manque d'attractivité du magasin que la Sarl MANTEX exploitait dans les lieux depuis 1957 et que la demande d'indemnité au titre de la perte locative doit être écartée eu égard à l'indemnité d'éviction perçue.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' demande à la cour de :
- Débouter la SARL MANTEX, aux droits de laquelle vient désormais la société [K], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en l'état de l'exonération de responsabilité du bailleur,
- Débouter la SCI DOSAJIL de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre la SAS SCI VICTOR HUGO.
A tout le moins, vu l'absence de lien entre la perte de marge et les travaux, réduire l'indemnisation du préjudice à la seule perte de matériel et marchandises.
- La condamner à payer à la SAS SCI VICTOR HUGO la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de justice en application de l'artcile 700 CPC, et la condamner à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise [S].
Confirmer intégralement le jugement de première instance en toutes ses dispositions.
Subsidairement et si par impossible la cour venait à réformer le jugement s'agissant de la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO',
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M. [G] [B] à relever et garantir la SAS SCI VICTOR HUGO indemne de toute condamnation éventuellement mise à sa charge, et en particulier à la somme de 3089,11 euros déjà acquittée et sans préjudice de toute autre condamnation à intervenir,
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M [G] [B] à payer à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles de justice, article 700 CPC ;
- Condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX,
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M [G] [B] à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise [S] et les frais de désignation de l'administrateur provisoire, distraits au profit de Maître Berthier-Laignel, sur son affirmation de droit.
Elle expose à cet effet que depuis que la SCI DOSAJIL est devenue syndic bénévole en 2005, avec un mandat d'un an qui n'a pas été renouvelé, plus aucune assemblée générale n'a été tenue, celle-ci se comportant comme le propriétaire exclusif de l'immeuble ; qu'en raison de son éloignement géographique, son gérant se trouvait dans l'ignorance complète de ce qui se passait dans la copropriété et n'a pas été destinataire de la mise en demeure adressée par la Ville de [Localité 9].
Elle fait valoir que le rapport d'expertise de Mme [S] est opposable à la SCI DOSAJILdès lors qu'il a été versé régulièrement aux débats ; que sur le fond, l'application de l'article 1725 du code civil ne permet pas de retenir sa responsabilité de bailleur commercial en raison du fait des tiers constitués par l'injonction délivrée par la Ville de Marseille ainsi que par les agissements de la SCI DOSAJIL qui n'était pas habilitée pour prévoir les travaux, que ce soit à titre de syndic bénévole non habilité ou à titre de copropriétaire et qui sont exonératoires de celle-ci.
Elle conteste l'inertie fautive qui lui est imputée et indique n'avoir pas reçu de mise en demeure de la part du preneur qui ne justifie pas la lui avoir adressée. Elle ajoute que les dispositions du bail excluent sa responsabilité contractuelle pour cause de travaux et que l'article 1724 alinéa 1er imposent au locataire de supporter les inconvénients nés de ceux-ci.
Elle objecte qu'à l'exception du remplacement du store endommagé, les différents préjudices allégués par la société [K] ne sont pas la conséquence des travaux ; que notamment que la décélaration de son activité était antérieure au démarrage de ceux-ci et que la perte de valeur locative est déjà intégrée dans l'indemnité d'éviction qui lui a été allouée.
Elle conclut subsidiairement que les responsabilités délictuelles de la SCI DOSAJIL et de son gérant, M. [G] [B], à titre personnel, dont elle indique qu'ils ont agi en dehors de tout mandat et ne peuvent se prévaloir d'une gestion d'affaires en l'absence d'un contexte d'urgence, sont engagées à son égard pour les préjudices subis consécutivement à ces travaux et les frais exposés, notamment dans le cadre des différentes procédures judiciaires, et qu'ils devront aussi être condamnés à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre.
Elle ajoute que la société AXA IARD devra sa garantie à la société [K] si la responsabilité de la société TECH RENOV ou de son sous-traitant est retenue.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2025.
DISCUSSION :
1/ Sur la recevabilité de la demande formée par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à l'encontre de la Compagnie d'assurances AXA et de M. [G] [B] :
Il y a lieu de relever que les déclarations de la SCI DOSAJIL et de la SAS [K] ne mentionnent pas la Compagnie d'assurances AXA et M. [G] [B] au nombre des intimés.
Par ailleurs, il ne résulte pas des dernières conclusions de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' qu'elle a interjeté un appel provoqué à l'encontre de ces derniers.
Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les demandes formées par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' tendant à voir 'condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX' et condamner M. [G] [B] à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge.
2/ Sur la responsabilité de la SCI DOSAJIL :
Il résulte des dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que la nomination du syndic doit résulter d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il en est de même du renouvellement de son mandat, qui ne peut faire l'objet d'une reconduction tacite.
Il est aussi de jurisprudence établie que la pratique d'un 'syndic de fait' est proscrite et que toutes les décisions prises par un syndic postérieurement à l'expiration de son mandat qui n'a pas été renouvelé sont susceptibles d'annulation.
En l'espèce, la SCI DOSAJIL a été désignée comme syndic bénévole pour une durée d'un an lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2005 et au terme de ce mandat, aucune nouvelle assemblée générale ne l'a renouvelé.
La SCI DOSAJIL, qui n'avait plus la qualité de syndic depuis le 7 avril 2006, n'a donc pu décider d'entreprendre les travaux de ravalement de l'immeuble qu'en sa seule qualité de copropriétaire.
La réalisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble par un copropriétaire, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ne peut relever de la gestion d'affaires au sens de l'article 1301 du code civil (1372 ancien) que dans des circonstances très particulières et exceptionnelles justifiant de déroger aux dispositions d'ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis, si ceux-ci relevaient d'une urgence manifeste.
En l'espèce, la copropriété a été destinataire d'une injonction adressée par la ville de [Localité 9], selon un courrier avec AR du 30 mars 2012, d'avoir à entreprendre les démarches nécessaires à la réalisation des travaux de ravalement de façades dans un délai de six mois.
Bien que n'ayant aucune qualité pour le faire, la SCI DOSAJIL a convoqué le gérant de la SAS 'SCI VICTOR HUGO, par un courrier du 10 juin 2023, à une assemblée générale prévue le 11 juillet 2023 dont l'ordre du jour concernait de multiples travaux d'importance autres que le ravalement des façades de l'immeuble donnant sur la Canebière, pour finalement ne faire débuter les travaux de ravalement que le 29 octobre suivant, soit dix-neuf mois après avoir reçu l'injonction de la ville de Marseille, sans autorisation de la copropriété.
Il ne résulte pas de cette chronologie que les travaux de ravalement réalisés par la SCI DOSAGIL ont présenté un caractère d'urgence justifiant de déroger aux règles d'ordre public du statut de la copropriété. Il s'ensuit que la SCI DOSAJIL ne peut valablement soutenir avoir agi dans le cadre d'une gestion d'affaires pour le compte du syndicat des copropriétaires, quand bien même il s'agissait de travaux prescrits par l'autorité public.
Il s'ensuit que le moyen tiré d'une gestion d'affaires effectuée pour le compte du syndicat des copropriétaires sera rejeté et que la responsabilité de la SCI DOSAJIL doit être retenue, en sa qualité de donneur d'ordre et de maître d'ouvrage des travaux de ravalement effectués, au titre de leurs conséquences dommageables pour la Sarl MANTEX, pour n'avoir pas assuré le suivi des travaux ainsi que l'a justement relevé le premier juge, notamment en n'entreprenant pas de démarches pour réduire la durée d'installation de l'échafaudage qui était d'évidence préjudiciable à l'activité du magasin de la Sarl MANTEX devant lequel il se trouvait et pour pallier les inconvénients subis par cette dernière pendant la durée du ravalement tenant à l'opacification de sa vitrine, aux ruisselements dans celle-ci, à la disparition de son enseigne, à l'humidité devant sa façade, et aux difficultés d'accès ponctuelles à son magasin, ces inconvénients étant visibles indépendamment de toute interpellation de cette dernière dont l'interlocuteur naturel était son bailleur, la SAS 'SCI VICTOR HUGO', et non la SCI DOSAJIL.
3/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, les préjudices subis par la Sarl MANTEX n'ont pas été causés par un vice de construction de la façade ou son défaut d'entretien mais par la pose inadaptée et prolongée d'un échafaudage qui n'est pas une partie commune de l'immeuble. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être retenue sur le fondement de l'article 14 susvisé.
Elle ne peut non plus l'être, pour la même raison, sur le fondement de l'ancien article 1384 du code civil compte tenu de l'absence de rôle causal de la façade dans la survenue des dommages subis par la Sarl MANTEX et du fait que le syndicat des copropriétaires n'a pas été le gardien de l'échafaudage installé sur la façade par la société PHOCEA MONTAGE ECHAFAUDAGE à l'initiative de la SCI DOSAJIL.
Aucune faute n'est par ailleurs caractérisée à son encontre justifiant de retenir sa responsabilité sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, celui-ci n'ayant pas été le commanditaire des travaux
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
4/ Sur la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' :
Il sera liminairement rappelé, au visa de l'article 145-28 du code de commerce, que le locataire commerçant auquel a été délivré un congé de refus de renouvellement de son bail et offre d'une indemnité d'éviction, bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré tant qu'il n'a pas perçu celle-ci.
En l'espèce, la Sarl MANTEX qui s'était vue délivrer, par un acte du 11 décembre 2022, un congé portant refus de renouvellement de son bail avec offre d'une indemnité d'éviction qu'elle n'avait pas encore perçue au moment des faits préjudiciables, bénéfiçait donc d'un droit au mantien dans les lieux au sens de l'article 145-28 susvisé.
La SAS 'SCI VICTOR HUGO' était donc tenue de respecter à son égard ses obligations contractuelles et légales.
Il sera rappelé que l'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Cette disposition n'étant cependant pas d'ordre public, il est possible de prévoir des clauses restrictives ou exonératoires de responsabilité dans le bail.
En l'espèce, le bail du 7 janvier 1957, qui régissait les relations contractuelles entre la Sarl MANTEX et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' disposait, concernant les exonérations de responsabilité du bailleur, que celui-ci déclinait toute responsabilité pour l'envahissement des eaux dans les caves pour quelque cause que ce soit et que en cas démolition des murs mitoyens ou toutes autres réparations dans les immeubles voisins entrainant une privation de jouissance pour le locataire, il supportera les réparations et leurs conséquences sans aucun recours contre le bailleur qui, dans ce cas, lui cède tous ses droits pour les faire valoir à l'encontre des voisins.
Le champ d'application restrictif de cette clause n'est pas de nature à décharger la SAS 'SCI VICTOR HUGO' de l'obligation édictée par les dispositions susvisées de l'article 1719 3° dans le cadre de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble.
Si par ailleurs l'article 1725 du même code dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel, il sera considéré en l'espèce que la réalisation de travaux de ravalement prescrits par l'autorité publique ne constitue pas une voie de fait et que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne peut se prévaloir valablement d'une exonération de responsabilité sur le fondement de cet article.
Si la valeur probante du courrier adressé par la Sarl MANTEX à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' le 30 octobre 2013 l'informant du dégât subi du fait de l'installation de l'échafaudage, ne peut être retenu en l'absence de production aux débats de l'avis de réception de ce courrier, il sera tout de même relevé que celle-ci ne conteste pas avoir été destinataire de la convocation à une assemblée générales des copropriétaires pour le 11 juillet 213 adressée par la SCI DOSAJIL par un courrier du 10 juin 2013, dans la perspective d'importants travaux dans l'immeuble susceptibles de troubler la jouissance de son locataire, à savoir, le ravalement des façades arrières, la réfection de la toiture de l'immeuble, la rénovation de la cage d'escalier, le changement ou la rénovation de la porte de la cave ; qu'elle ne conteste pas non plus que dans le cadre de la procédure judiciaire alors pendante entre la Sarl MANTEX et elle-même concernant la fixation de les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues, la situation préjudiciable inhérente à la présence de l'échafaudage a été évoquée à titre informatif.
Si la SAS 'SCI VICTOR HUGO' n'a pas nécessairement été informée de la réalisation des travaux préalablement à l'installation de l'échafaudage et mise en mesure d'informer la Sarl MANTEX de ceux-ci, elle ne peut pour autant valablement soutenir qu'elle n'a rien su par la suite de la situation préjudiciable subie par sa locataire. Sa responsabilité sera donc retenue du fait de l'inertie manifestée à préserver les intérêts de sa locataire pendant le cours des travaux, notamment concernant la présence anormalement longue de cet échafaudage.
Il sera ainsi décidé d'un partage de responsabilité entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' dans les proportions respectives de 70% et de 30% et de débouter cette dernière de sa demande d'être intégralement relevée et garantie par la SCI DOSAJIL.
5/ Sur le préjudice subi par la Sarl MANTEX aux droits de laquelle vient la SAS [K] :
Le rapport d'expertise établi par Mme [S], qui a été versé aux débats et soumis à la contradiction la SCI DOSAJIL, lui est opposable.
L'indemnisation du préjudice matériel subi par la Sarl MANTEX, dont la réalité et le montant ne sont pas contestés, sera fixée à la somme de 8 002,60 euros.
Si la SCI DOSAJIL, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et le syndicat des copropriétaires font état du fait que l'activité commerciale de la Sarl MANTEX était en déclin, il convient de relever que cette donnée a été prise en considération par l'expert judiciaire qui indique l'avoir constaté, dans sa réponse au dire de Me [Y] du 15 mars 2016.
L'indemnisation des pertes d'exploitation subies par la Sarl MANTEX sera donc fixeé au montant déterminé par l'expert, soit à la somme de 30 294 euros, le préjudice subi du fait des travaux de ravalement devant être indemnisé dans son intégralité, quand bien même ceux-ci ont été prescrits par l'admninistration.
En revanche, la Sarl MANTEX ne peut prétendre au bénéficie d'une indemnité de 21 875 euros au titre de la dépréciation de la valeur locative des locaux pendant la période de présence de l'échafaudage alors qu'elle a par ailleurs été indemnisée de la valeur du droit au bail dans le cadre de l'indemnité d'éviction perçue, sur des bases indépendantes de la situation de travaux, et a par ailleurs été indemnisée du trouble de jouissance subi pendant la période de travaux au titre de sa perte d'exploitation qui en a été la résultante, n'étant d'ailleurs pas démontré que les travaux en question ont peu avoir une incidence sur la valeur locative des locaux puisqu'au contraire la réalisation de travaux de ravalement allait dans le sens d'une amélioration de l'immeuble et que le préjudice indemnisable dans cette situation est le trouble de jouissance subi par le locataire.
Elle ne peut non plus prétendre au bénéfice d'une indemnité de 6 500 euros au titre du trouble commercial au titre de la période de postérieure au retrait de l'échafaudage, lequel ne peut être érigé en principe et n'est pas avéré dans le cadre de la hausse de chiffre d'affaires constatée en 2015 et au regard de l'excellente commercialité des locaux alors exploités dont la Sarl MANTEX indique elle-même qu'il s'agissait d'un emplacement de premier ordre sur la Canebière, situé à l'angle de la [Adresse 15].
Ainsi que l'a justement décidé le premier juge, les sommes de 8 002,60 euros et 30 294 euros produiront intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 et le capitalisation de ces intérêts sera ordonnée au visa de l'article 1343-2 du code civil.
6/ Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO', qui succombent, seront condamnées aux dépens de l'instance d'appel, chacune pour moitié et seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour faire valoir leurs droits, la SAS [K] et le syndicat des copropriétaires ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits et moyens de défense, qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.
Il convient en conséquence de condamner la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' in solidum à payer à la SAS [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI DOSAGIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire ;
- Déclare irrecevables les demandes formées par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' tendant à voir 'condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX' et condamner M. [G] [B] à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge ;
- Confirme les chefs critiqués du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 15 juin 2023 en ce qu'il a :
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] ;
* Déclaré la société par actions simplifiée [K] recevable en son action dirigée contre la société civile immobilière DOSAJIL et Monsieur [G] [B] ;
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 6.500 € ;
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 43.750 € ;
* Débouté la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société à responsabilité limitée MANTEX (aux droits de laquelle vient désormais, indirectement, la société par actions simplifiée [K]) ;
* Débouté la société civile immobilière DOSAJIL de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société par actions simplifiée VICTOR HUGO ;
Les infirme pour le surplus ;
Et statuant à nouveau :
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la SAS [K] les sommes de :
* 8.002,60 € au titre des dégradations matérielles subies ;
* 30.294 € au titre du préjudice d'exploitation ;
- Dit que les sommes qui précèdent porteront intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;
- Dit que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 2 octobre 2015, ainsi que les coûts de l'expertise judiciaire de Madame [M] [S] à hauteur de 6.335,93 € ;
- Dit que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la société W. & R. LESCUDIER, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] de recouvrer directement contre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO', ceux des dépens dont ces sociétés ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la société par actions simplifiée [K] la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que la contribution définitive au paiement de l'ensemble des condamnations in solidum susvisées s'opérera entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à hauteur de 70% pour la SCI DOSAJIL et de 30 % pour la SAS 'SCI VICTOR HUGO';
Y ajoutant ;
- Déboute la SAS 'SCI VICTOR HUGO' de sa demande d'être intégralement relevée et garantie par la SCI DOSAJIL ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' au paiement des dépens de la procédure d'appel ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la SAS [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Dit que la contribution définitive au paiement aux condamnations in solidum susvisées s'opérera entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à hauteur de 70% pour la SCI DOSAJIL et de 30 % pour la SAS 'SCI VICTOR HUGO';
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 14 JANVIER 2026
N° 2026 / 014
N° RG 23/10300
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXIX
S.C.I. DOSAJIL
C/
S.A.S. VICTOR HUGO
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 9] [Adresse 2]
S.A.S. SAS [K]
S.C.P. [I] ET ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-David WEILL
Me Karine BERTHIER - LAIGNEL
Me Dorothée SOULAS
Me Benjamin CRESPY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/10511.
APPELANTE
S.C.I. DOSAJIL
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 7]
représentée et plaidant par Me Jean-David WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
S.AS. VICTOR HUGO
anciennement SCI VICTOR HUGO, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Karine BERTHIER-LAIGNEL, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 10]
pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] dont le siège est situé à [Adresse 12], représentée par son Président y demeurant en cette qualité,
représenté par Me Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. [K]
veant aux droits de la SAS 'CausAlp', dont le siège social est à [Adresse 14], prises en la personne de son Président en exercice, Monsieur [X] [V], elle-même venant aux droits de la SARL MANTEX, dissoute par fusion absorption et tranfert universel du patrimoine dont le siège social est [Adresse 1],
représentée par Me Benjamin CRESPY, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Patrice BALDO, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE,
S.C.P. [I] ET ASSOCIES
Représentée par Maître [J] [I] es qualité d'administrateur du syndicat des corpropriétaires du [Adresse 5]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Cécilia AOUADI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 16 octobre 2002, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' est devenue propriétaire d'un local situé [Adresse 3], qui était donné à bail commercial à la Sarl MANTEX exploitant un commerce de vente de prêt à porter masculin. L'immeuble abritant ce local est soumis au régime de la copropriété avec deux copropriétaires qui se trouvent être, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et la SCI DOJASIL qui a pour gérant Monsieur [G] [B].
Le 11 décembre 2002, la société civile immobilière VICTOR HUGO a délivré congé sans offre de renouvellement à la société à responsabilité limitée MANTEX.
Selon décision d'assemblée générale de la copropriété du 6 avril 2005, la société DOSAJIL a été nommée en qualité de syndic de copropriété pour une durée d'un an. Depuis cette date, il ne s'est plus tenu d'assemblée générale.
Le 29 septembre 2010, le bail de la société MANTEX a expiré. Celle-ci est demeurée dans les locaux jusqu'au 15 janvier 2015.
A la suite d'une injonction de la Ville de Marseille du 30 mars 2012, la SCI DOSAJIL dont le mandat de syndic bénévole était arrivé à son terme, prenait l'initiative de faire effectuer les travaux de ravalement de façade de l'immeuble qu'elle a financé seule, lesquels ont été confiés à société TECH-RENOV. Un échafaudage a été installé sur la façade de l'immeuble entre les 29 octobre 2013 et 30 décembre 2014.
La Sarl MANTEX, qui faisait état d'une situation préjudiciable consécutive à la réalisation de ces travaux et à la pose indélicate de cet échafaudage a saisi le juge des référés qui, par une ordonnance du 2 octobre 2015, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Madame [M] [S] avec pour mission notamment, de décrire les troubles d'exploitation subis par la société MANTEX et de donner son avis sur les différents préjudices subis du fait des travaux de ravalement, ainsi que sur les responsabilités encourues.
Une procédure a été initiée parallèlement devant le Tribunal de grande instance de Marseille afin de voir fixer l'indemnité d'éviction due par la société VICTOR HUGO à la Sarl MANTEX à la suite au non renouvellement du bail. Le jugement rendu par celui-ci a fait l'objet d'un appel à la suite duquel la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du18 mai 2017, a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1 020 132 € et celui de l'indemnité de remploi à la somme de 102.013 €. En outre, une indemnité d'occupation de 125.860 € annuels a été mise à la charge de la Sarl MANTEX.
Le rapport d'expertise ordonné dans le cadre de la procédure de référé a été déposé le 17 mars 2017.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2017, la Sarl MANTEX a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic Monsieur [G] [B], ainsi que la SAS VICTOR HUGO devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui verser diverses sommes, en réparation d'un préjudice de trouble anormal de voisinage.
Par acte du 2 octobre 2017, elle a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de Maître [J] [I], ès qualité d'administrateur judiciaire dudit syndicat, devant la même juridiction.
Par acte du 3 novembre 2017, la SAS « SCI VICTOR HUGO » a assigné la SCI DOSAJIL et Monsieur [G] [B].
La société TECH-RENOV et son sous-traitant, la société PHOCEA, ont fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
Par un acte du 23 mai 2019, la SCI DOSAGIL et M. [G] [B] ont appelé en garantie la SA AXA FRANCE IARD, es-qualités d'assureur de la société TECH-RENOV.
Ces différentes procédures ont été jointes.
La SAS CAUSALP puis la SAS [K], sont successivement venues aux droits de la société à responsabilité limitée MANTEX et sont intervenues volontairement à l'instance.
Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a statué comme suit :
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » ;
- Déclare la société par actions simplifiée [K] recevable en son action dirigée contre la société civile immobilière DOSAJIL et Monsieur [G] [B] ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de ses prétentions dirigées contre Monsieur [G] [B] ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société par actions simplifiée [K] les sommes de :
* 8.002,60 € au titre des dégradations matérielles subies ;
* 30.294 € au titre du préjudice d'exploitation ;
- Dit que les sommes qui précèdent porteront intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;
- Dit que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 6.500 € ;
- Déboute la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 43.750 € ;
- Déboute la société anonyme AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à une « mise hors la cause»;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 2 octobre 2015, ainsi que les coûts de l'expertise judiciaire de Madame [M] [S] à hauteur de 6.335,93 € ;
- Dit que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la société W. & R. LESCUDIER, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F], et de la société civile professionnelle DE ANGELIS ET ASSOCIES, avocat de la société anonyme AXA FRANCE IARD, de recouvrer directement contre la société civile immobilière DOSAJIL, ceux des dépens dont ces sociétés ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Déboute la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société à responsabilité limitée MANTEX (aux droits de laquelle vient désormais, indirectement, la société par actions simplifiée [K]) ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute Monsieur [G] [B] et la société civile immobilière DOSAJIL de leur prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la
société par actions simplifiée VICTOR HUGO ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société anonyme AXA FRANCE IARD la somme de trois mille euros (3.000€) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société civile immobilière DOSAJIL à verser à la société par actions simplifiée [K] la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;
- Rejette les prétentions pour le surplus.
Pour statuer en ce sens le tribunal a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait être recherchée que sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020, dont les conditions d'application n'étaient pas remplies ; que la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne pouvait être retenue en sa qualité de copropriétaire et qu'elle ne pouvait l'être non plus en qualité de bailleur au titre de l'article 1719 du code civil puisque le bail avait pris fin et que la société MANTEX était devenue occupante sans droit ni titre ; que les travaux ayant été commandés et payés par la SCI DOSAJIL, la responsabilité personnelle de M. [G] [B] ne pouvait être retenue ; qu'en revanche, la SCI DOSAJIL, es-qualités commanditaire des travaux, avait commis des négligences à l'origine des préjudices subis par la société MANTEX et devait voir sa responsabilité retenue sur le fondement de l'article 1383 ancien du code civil. Il a par ailleurs estimé que les préjudices alléguées par la société [K] n'étaient que partiellement justifiés.
Par déclarations au greffe des 1er et 4 août 2023, la SCI DOSAJIL et la SAS [K] ont interjeté appel de ce jugement. Les deux procédures ont été jointes sous le n°23/10300.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la SCI DOSAJIL demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 15 juin 2013 et notamment exonérer la société DOASAJIL de toute responsabilité et de toute condamnation au paiement de dommages et intérêts frais irréptibles et dépens ;
Statutant à nouveau':
- Constater l'innoposabilité du rapport d'expertise de Madame [T] à l'égard de la SCI DOSAJIL;
- Débouter purement et simplement les sociétés [K], SAS VICTOR HUGO de leurs demandes formulées à l'encontre de la SCI DOSAJIL ;
- Condamner la SCI VICTOR HUGO, le Syndicat des copropriétaire du [Adresse 4] à régler à la SCI DOSAJIL la somme de 10.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle indique n'avoir pas été partie à la procédure de référé initiée par la Sarl MANTEX et relève que tant l'ordonnance du 2 octobre 2005, rendue au contradictoire de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et du syndicat des copropriétaires, que le rapport d'expertise établie par Mme [S], qui lui est inopposable selon elle, ont considéré que les travaux avaient été commandés au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Elle conteste sa responsabilité et les fautes qui lui sont imputées en faisant valoir qu'elle a dû prendre l'initiative de faire réaliser les travaux nécessaires et urgents pour le compte du syndicat des copropriétaires à la suite de la passivité du deuxième copropriétaire, la SAS 'SCI VICTOR HUGO', qui n'a pas donné suite à sa convocation à l'assemblée générale du 11 juillet 2013 et auprès de laquelle elle a vainement sollicité un accord pour ceux-ci ; que les dits travaux ayant été effectués pour le compte du syndicat des copropriétaires, il appartenait à celui-ci et aussi à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' d'en suivre la réalisation et l'avancement ; qu'à tout le moins la notion de perte de chance doit être appliquée s'il était décidé qu'elle encourt une part de rresponsabilité au titre du suivi des travaux ; que le choix des entreprises ne peut lui être reproché alors que le devis a été accepté par l'ensemble des copropriétaires ; que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' n'a pas proposé d'autres choix que la société TECH RENOV et qu'en outre, la société PHOCEA était spécialisée dans le montage des échafaudages.
Elle indique que si la qualité de syndic bénévole ne lui est pas reconnue, elle aura alors agi au titre de la gestion d'affaires prévue à l'article 1372 du code civil pour déférer à l'injonction de la Ville de [Localité 9] et qu'en tout état de cause, la responsabilité des dommages survenus, ayant résulté de la durée excessive des travaux, incombe exclusivement aux entreprises de travaux dont elle n'était pas le commettant et au sujet desquelles elle s'étonne qu'elles n'aient pas été attraites dans la cause.
Elle fait valoir que la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' doit être retenue à l'égard de son locataire aux motifs que son éloignement géographique ne peut légitimer le désintérêt manifesté pour la copropriété et sa passivité pour la préservation des intérêts de son locataire dans le cadre des travaux dont elle avait connaissance alors qu'elle disposait d'un droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction; qu'elle ne peut ainsi se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil pour échapper à sa responsabilité.
Elle ajoute que la société MANTEX a contribué à la réalisation de son préjudice et ne justifie pas avoir informé son bailleur, le syndicat des copropriétaires, ou elle-même des pertes d'exploitation dont elle se prévaut, n'ayant signalé qu'un seul préjudice matériel en début des travaux et ne les ayant pas mis en situation de pouvoir réagir auprès des entreprises ; que par ailleurs, ses préjudices ne sont pas à la hauteur de ceux retenus par l'expert puisque notamment l'échafaudage a été présent sur une période moindre que celle retenue et qu'il doit aussi être fait abstraction de la durée normale des travaux pour l'évaluation des préjudices ainsi que du fait que l'activité de cette dernière était en baisse dès avant le début des travaux ; qu'à cet égard, les méthodes d'évaluation des pertes d'exploitation retenues par l'expert sont critiquables.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SAS [K] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du 15 juin 2023 au titre des condamnations de la SCI DOSAJIL à la SAS [K],
Y ajoutant
- Condamner la SCI DOSAJIL à payer la SAS [K] la somme de 21 875 € au titre de la dépréciation de la valeur locative et du préjudice d'immobilisation durant la période de présence de l'échafaudage.
- Réformer partiellement le jugement du 15 juin 2023 en ce qu'il a débouté la Sté [K] de ses demandes à l'encontre de la SAS "SCI VICTOR HUGO" et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;
Statuant à nouveau de ce chef,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la SAS « SCI VICTOR HUGO » avec, La SCI DOJASIL à payer à la SAS [K] venant aux droits de la SAS « CausAlp « qui venait aux droits de SARL MANTEX aux condamnations pécuniaires du jugement du 15 juin 2023 :
* 8.002,60 € au titre du préjudice matériel avec intérêts de droit compensatoire à compter du 26 juin 2017,
* 30.294 ,00 € au titre de perte de marge d'exploitation pour la période de présence de l'échafaudage avec intérêts de droit compensatoire à compte du 26 juin 2017,
* Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an à compter de la notification des présentes en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
* 6.500,00 € au titre du trouble commercial pour la période postérieure au retrait de l'échafaudage,
Y ajoutant,
- Condamner in solidum la SAS « SCI VICTOR HUGO » avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] » et la SCI DOJASIL à payer à la SAS [K], venant aux droits de la SAS « CausAlp « qui venait aux droits de SARL MANTEX , aux condamnations pécuniaires du jugement du15 juin 2023 :
* 21875 € au titre de la dépréciation de la valeur locative de trouble de jouissance et du préjudice d'immobilisation durant la période de présence de l'échafaudage.
- Les Condamner in solidum à payer à la SAS [K] venant aux droits de la SAS CAUSALP laquelle venait aux droits de SARL MANTEX la somme de 8000 € en vertu de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens en ce compris l'ordonnance de référé et les frais d'expertise judiciaire de Madame [S] taxés à 6.335,93 €.
Elle expose qu'aucune information préalable n'a été délivrée à la Sarl MANTEX avant l'installation de l'échafaudage, ce qui ne lui a pas permis de solliciter la mise en oeuvre de précautions d'usage pour assurer la permanence de l'activité et la visibilité de son commerce ; que les abords du magasin ont été rendus dangereux pour les employés ainsi que pour la clientèle, empêchée de pénétrer dans celui-ci ; que la visibilité des locaux, qui participe directement à leur commercialité, a été grandement affectée et que différentes dégradations étaient aussi constatées concernant la toile du store qui ne pouvait plus être abaissée pour protéger les vêtements en vitrine au soleil, le bandeau en bois au-dessus de la porte d'entrée ainsi que la vitrine elle-même qui était brisée à plusieurs endroits ; qu'en outre, l'enseigne MANTEX disparaissait et le mur de la façade était dégradé à cet endroit.
Elle indique que le chantier avait été abandonné, entraînant par conséquent une aggravation de l'allongement de la durée des travaux et qu'il a fallu attendre le 30 décembre 2014 pour que l'échafaudage soit finalement déposé alors-même que les travaux étaient achevés plusieurs semaines.
Elle soutient que la responsabilité de la SCI DOSAGIL doit être retenue sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil et ce, quelque soit la qualité en vertu de laquelle elle a agi ; que celle-ci a pris la qualité de maître d'ouvrage et engagé les travaux d'importance sur la façade qui se sont révélés dommageables par le choix d'entreprises manifestement défaillantes sinon incompétentes, sans maîtrise d''uvre ou de concertation avec la concluante, sans suivi.
S'agissant de la SAS 'SCI VICTOR HUGO', elle soutient que la responsabilité de celle-ci doit être retenue sur le fondement de l'article 1719 du code civil puisqu'elle restait tenue par ses obligations contractuelles jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction qui n'est intervenu que bien plus tard, notamment celle de lui garantir une jouissance paisible, qu'en méconnaissant ses obligations, elle a manifestée une inertie fautive en s'abstenant de la prévenir des travaux envisagés à la suite de l'injonction reçue de la mairie puis en s'abstenant d'effectuer la moindre diligence et toute action pendant quatorze mois, notamment pour réduire la durée des travaux, alors qu'elle l'avait informée de cette situation préjudiciable par un courrier RAR du 30 octobre 2013 et qu'elle seule avait qualité pour agir.
Elle ajoute que cette dernière ne peut utilement se prévaloir d'une exonération de responsabilité sur le fondement de l'article 1725 du code civil, dont elle indique qu'il n'est que supplétif de la volonté des parties alors que les dispositions contractuelles n'envisagent une telle exonération que de façon limitée en ce qui concerne les troubles de jouissance occasionnés par les travaux réalisés sur les immeubles voisins et que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires dont cette dernière est membre n'a pas la qualité de tiers au sens dudit article.
S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle relève que l'ordonnance de référé du 2 octobre 2015 a considéré que les travaux avait été effectués pour ordre et pour le compte du syndicat des copropriétaires et qu'il était responsable des préjudices subis ; que la SCI DOSAJIL revendique d'ailleurs le statut de syndic bénévole.
Elle fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires lui est acquise tant sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 que sur celui des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 5 anciens du code civil et que celui-ci doit répondre des dommages causés par des travaux entrepris à son initiative et nécessairement pour son compte ; qu'en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il doit une indemnité au copropriétaire et par voie de conséquence à l'occupant des conséquences d'un trouble de jouissance spécifique, se voyant imputé les mêmes manquements et la même inertie que ceux reprochés à la SCI DOSAJIL et à la SAS 'SCI VICTOR HUGO'.
Concernant les préjudices subis, elle estime que le rapport d'expertise établi par Mme [S] doit être pris en considération s'agissant des conclusions techniques sur la stricte période de la présence de l'échafaudage. En revanche, elle lui fait le grief d'avoir écarté les
conséquences postérieures au retrait de l'échafaudage, notamment inhérentes au temps nécessaires pour reconstituer la clientèle après la dépose de celui-ci, son incidence sur le stock ainsi que sur le trouble commercial et la perte de marge brute subis au titre de cette période postérieure. Elle ajoute qu'elle doit aussi être indemnisée de la dépréciation temporaire de la valeur locative et de l'immobilisation du local qu'elle a dû payer au bailleur dans le cadre de la procédure en fi xation de l'indemnité d'éviction sur une période de quatorze mois et qu'elle estime à 125 000 € x 15 % x 14/12 = 21 875 €.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 avril 20245, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 13], demande à la cour de :
A titre principal :
- Dire bien fondés les divers moyens du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 2],
En conséquence,
- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions
A titre subsidiaire :
- Dire bien fondés les divers moyens du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 2], et légitimes ses demandes incidentes.
Ce faisant,
- Constater que les travaux de ravalement à l'origine du préjudice de la Sté [K] ont été commandés, financés et exécutés de manière unilatérale par la SCI DOSAJIL,
- Constater que le SDC n'a pas voté ces travaux qui ne présentaient pourtant aucun caractère urgent,
- Juger que la SCI DOSAJIL a ainsi outrepassé les termes de son mandat et a engagé sa responsabilité envers le Syndicat des Copropriétaires,
- Constater que la SAS VICTOR HUGO a été informée des difficultés de sa locataire par LRAR du 30 octobre 2013 mais qu'elle n'y a pas réagi,
- Juger que la SAS VICTOR HUGO a commis une faute envers la Sté [K] en ne prenant aucune disposition en tant que bailleur pour protéger la jouissance paisible de sa locataire,
- Juger, encore, que les dommages invoqués par la Sté [K] sont dus aux fautes et diverses inexécutions fautives de la Sté Techno Rénov,
En conséquence,
- 1°) Condamner solidairement la SCI DOJASIL et la SAS VICTOR HUGO à relever et garantir le SDC de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre du présent litige,
- 2°) Condamner la SCI DOSAJIL à verser une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts valant réparation du préjudice subi par le SDC du fait des multiples fautes commises par le Syndic bénévole et réformer sur ce point la décision entreprise.
A titre plus subsidiaire :
- Constater que les préjudices invoqués par la Sté [K] sont pour bon nombre sans lien avec le fait dommageable et qu'ils n'ont pas été induits par ce dernier,
- Limiter les prétentions de la Sté [K] à la somme de 8.002,60 € correspondant au préjudice matériel.
En tout état de cause :
- Condamner in solidum la Sté [K], la SCI DOSAJIL et la SAS VICTOR HUGO :
* à verser au SDC la somme de 8.000 € au visa de l'article 700 du CPC,
* Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) lesquels seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & Associés.
Il expose à cet effet que l'assemblée générale des copropriétaires convoquée par la SCI DOSAJIL n'a jamais eu lieu ; que le projet de résolution faisait seulement état du ravalement de la façade arrière et non de la façade avant de l'immeuble ; que les travaux ont résulté de la seule initiative de cette dernière, sans que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ni lui-même n'en aient été informés ni associés au choix des entreprises intervenantes, à la mise en oeuvre des travaux et à leur suivi ; que la seule responsabilité à retenir est celle de la SCI DOSAJIL, es-qualité de syndic bénévole, qui s'est affranchie du respect des règles de la copropriété pour faire réaliser des travaux non urgents, sans que la sienne ne puisse être retenue sur le fondement des articles 1382 et 1383 ancien du code civil (articles 1240 et 1241 nouveaux du code civil), du trouble anormal du voisinage ou de l'article 14 de la loi du 10 juiller 1965. Il ajoute qu'elle ne peut non plus être retenue sur le fondement de l'article 1384-1 du code civil dans la mesure où la façade n'a joué aucun rôle causal actif dans la réalisation des dommages subis par la société [K] et qu'il ne peut être considéré comme ayant été le gardien de l'échafaudage sur lequel il n'a exercé aucun pouvoir de contrôle et de surveillance.
Il ajoute que si la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne peut se voir reprocher de ne pas avoir informé sa locataire des travaux à venir, il peut en revanche lui être reproché de ne pas voir réagi aux difficultés rencontrées par cette dernière du fait de la réalisation grossière des travaux, dont elle a été rapidement informée, en ne cherchant pas à limiter le trouble subi.
Il indique subsidiairement que la perte d'exploitation alléguée par la société [K] n'est pas imputable aux travaux mais plutôt du manque d'attractivité du magasin que la Sarl MANTEX exploitait dans les lieux depuis 1957 et que la demande d'indemnité au titre de la perte locative doit être écartée eu égard à l'indemnité d'éviction perçue.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' demande à la cour de :
- Débouter la SARL MANTEX, aux droits de laquelle vient désormais la société [K], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en l'état de l'exonération de responsabilité du bailleur,
- Débouter la SCI DOSAJIL de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre la SAS SCI VICTOR HUGO.
A tout le moins, vu l'absence de lien entre la perte de marge et les travaux, réduire l'indemnisation du préjudice à la seule perte de matériel et marchandises.
- La condamner à payer à la SAS SCI VICTOR HUGO la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de justice en application de l'artcile 700 CPC, et la condamner à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise [S].
Confirmer intégralement le jugement de première instance en toutes ses dispositions.
Subsidairement et si par impossible la cour venait à réformer le jugement s'agissant de la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO',
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M. [G] [B] à relever et garantir la SAS SCI VICTOR HUGO indemne de toute condamnation éventuellement mise à sa charge, et en particulier à la somme de 3089,11 euros déjà acquittée et sans préjudice de toute autre condamnation à intervenir,
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M [G] [B] à payer à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles de justice, article 700 CPC ;
- Condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX,
- Condamner in solidum LA SCI DOSAJIL et M [G] [B] à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise [S] et les frais de désignation de l'administrateur provisoire, distraits au profit de Maître Berthier-Laignel, sur son affirmation de droit.
Elle expose à cet effet que depuis que la SCI DOSAJIL est devenue syndic bénévole en 2005, avec un mandat d'un an qui n'a pas été renouvelé, plus aucune assemblée générale n'a été tenue, celle-ci se comportant comme le propriétaire exclusif de l'immeuble ; qu'en raison de son éloignement géographique, son gérant se trouvait dans l'ignorance complète de ce qui se passait dans la copropriété et n'a pas été destinataire de la mise en demeure adressée par la Ville de [Localité 9].
Elle fait valoir que le rapport d'expertise de Mme [S] est opposable à la SCI DOSAJILdès lors qu'il a été versé régulièrement aux débats ; que sur le fond, l'application de l'article 1725 du code civil ne permet pas de retenir sa responsabilité de bailleur commercial en raison du fait des tiers constitués par l'injonction délivrée par la Ville de Marseille ainsi que par les agissements de la SCI DOSAJIL qui n'était pas habilitée pour prévoir les travaux, que ce soit à titre de syndic bénévole non habilité ou à titre de copropriétaire et qui sont exonératoires de celle-ci.
Elle conteste l'inertie fautive qui lui est imputée et indique n'avoir pas reçu de mise en demeure de la part du preneur qui ne justifie pas la lui avoir adressée. Elle ajoute que les dispositions du bail excluent sa responsabilité contractuelle pour cause de travaux et que l'article 1724 alinéa 1er imposent au locataire de supporter les inconvénients nés de ceux-ci.
Elle objecte qu'à l'exception du remplacement du store endommagé, les différents préjudices allégués par la société [K] ne sont pas la conséquence des travaux ; que notamment que la décélaration de son activité était antérieure au démarrage de ceux-ci et que la perte de valeur locative est déjà intégrée dans l'indemnité d'éviction qui lui a été allouée.
Elle conclut subsidiairement que les responsabilités délictuelles de la SCI DOSAJIL et de son gérant, M. [G] [B], à titre personnel, dont elle indique qu'ils ont agi en dehors de tout mandat et ne peuvent se prévaloir d'une gestion d'affaires en l'absence d'un contexte d'urgence, sont engagées à son égard pour les préjudices subis consécutivement à ces travaux et les frais exposés, notamment dans le cadre des différentes procédures judiciaires, et qu'ils devront aussi être condamnés à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre.
Elle ajoute que la société AXA IARD devra sa garantie à la société [K] si la responsabilité de la société TECH RENOV ou de son sous-traitant est retenue.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2025.
DISCUSSION :
1/ Sur la recevabilité de la demande formée par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à l'encontre de la Compagnie d'assurances AXA et de M. [G] [B] :
Il y a lieu de relever que les déclarations de la SCI DOSAJIL et de la SAS [K] ne mentionnent pas la Compagnie d'assurances AXA et M. [G] [B] au nombre des intimés.
Par ailleurs, il ne résulte pas des dernières conclusions de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' qu'elle a interjeté un appel provoqué à l'encontre de ces derniers.
Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les demandes formées par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' tendant à voir 'condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX' et condamner M. [G] [B] à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge.
2/ Sur la responsabilité de la SCI DOSAJIL :
Il résulte des dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que la nomination du syndic doit résulter d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il en est de même du renouvellement de son mandat, qui ne peut faire l'objet d'une reconduction tacite.
Il est aussi de jurisprudence établie que la pratique d'un 'syndic de fait' est proscrite et que toutes les décisions prises par un syndic postérieurement à l'expiration de son mandat qui n'a pas été renouvelé sont susceptibles d'annulation.
En l'espèce, la SCI DOSAJIL a été désignée comme syndic bénévole pour une durée d'un an lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2005 et au terme de ce mandat, aucune nouvelle assemblée générale ne l'a renouvelé.
La SCI DOSAJIL, qui n'avait plus la qualité de syndic depuis le 7 avril 2006, n'a donc pu décider d'entreprendre les travaux de ravalement de l'immeuble qu'en sa seule qualité de copropriétaire.
La réalisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble par un copropriétaire, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ne peut relever de la gestion d'affaires au sens de l'article 1301 du code civil (1372 ancien) que dans des circonstances très particulières et exceptionnelles justifiant de déroger aux dispositions d'ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis, si ceux-ci relevaient d'une urgence manifeste.
En l'espèce, la copropriété a été destinataire d'une injonction adressée par la ville de [Localité 9], selon un courrier avec AR du 30 mars 2012, d'avoir à entreprendre les démarches nécessaires à la réalisation des travaux de ravalement de façades dans un délai de six mois.
Bien que n'ayant aucune qualité pour le faire, la SCI DOSAJIL a convoqué le gérant de la SAS 'SCI VICTOR HUGO, par un courrier du 10 juin 2023, à une assemblée générale prévue le 11 juillet 2023 dont l'ordre du jour concernait de multiples travaux d'importance autres que le ravalement des façades de l'immeuble donnant sur la Canebière, pour finalement ne faire débuter les travaux de ravalement que le 29 octobre suivant, soit dix-neuf mois après avoir reçu l'injonction de la ville de Marseille, sans autorisation de la copropriété.
Il ne résulte pas de cette chronologie que les travaux de ravalement réalisés par la SCI DOSAGIL ont présenté un caractère d'urgence justifiant de déroger aux règles d'ordre public du statut de la copropriété. Il s'ensuit que la SCI DOSAJIL ne peut valablement soutenir avoir agi dans le cadre d'une gestion d'affaires pour le compte du syndicat des copropriétaires, quand bien même il s'agissait de travaux prescrits par l'autorité public.
Il s'ensuit que le moyen tiré d'une gestion d'affaires effectuée pour le compte du syndicat des copropriétaires sera rejeté et que la responsabilité de la SCI DOSAJIL doit être retenue, en sa qualité de donneur d'ordre et de maître d'ouvrage des travaux de ravalement effectués, au titre de leurs conséquences dommageables pour la Sarl MANTEX, pour n'avoir pas assuré le suivi des travaux ainsi que l'a justement relevé le premier juge, notamment en n'entreprenant pas de démarches pour réduire la durée d'installation de l'échafaudage qui était d'évidence préjudiciable à l'activité du magasin de la Sarl MANTEX devant lequel il se trouvait et pour pallier les inconvénients subis par cette dernière pendant la durée du ravalement tenant à l'opacification de sa vitrine, aux ruisselements dans celle-ci, à la disparition de son enseigne, à l'humidité devant sa façade, et aux difficultés d'accès ponctuelles à son magasin, ces inconvénients étant visibles indépendamment de toute interpellation de cette dernière dont l'interlocuteur naturel était son bailleur, la SAS 'SCI VICTOR HUGO', et non la SCI DOSAJIL.
3/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, les préjudices subis par la Sarl MANTEX n'ont pas été causés par un vice de construction de la façade ou son défaut d'entretien mais par la pose inadaptée et prolongée d'un échafaudage qui n'est pas une partie commune de l'immeuble. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être retenue sur le fondement de l'article 14 susvisé.
Elle ne peut non plus l'être, pour la même raison, sur le fondement de l'ancien article 1384 du code civil compte tenu de l'absence de rôle causal de la façade dans la survenue des dommages subis par la Sarl MANTEX et du fait que le syndicat des copropriétaires n'a pas été le gardien de l'échafaudage installé sur la façade par la société PHOCEA MONTAGE ECHAFAUDAGE à l'initiative de la SCI DOSAJIL.
Aucune faute n'est par ailleurs caractérisée à son encontre justifiant de retenir sa responsabilité sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, celui-ci n'ayant pas été le commanditaire des travaux
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
4/ Sur la responsabilité de la SAS 'SCI VICTOR HUGO' :
Il sera liminairement rappelé, au visa de l'article 145-28 du code de commerce, que le locataire commerçant auquel a été délivré un congé de refus de renouvellement de son bail et offre d'une indemnité d'éviction, bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré tant qu'il n'a pas perçu celle-ci.
En l'espèce, la Sarl MANTEX qui s'était vue délivrer, par un acte du 11 décembre 2022, un congé portant refus de renouvellement de son bail avec offre d'une indemnité d'éviction qu'elle n'avait pas encore perçue au moment des faits préjudiciables, bénéfiçait donc d'un droit au mantien dans les lieux au sens de l'article 145-28 susvisé.
La SAS 'SCI VICTOR HUGO' était donc tenue de respecter à son égard ses obligations contractuelles et légales.
Il sera rappelé que l'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Cette disposition n'étant cependant pas d'ordre public, il est possible de prévoir des clauses restrictives ou exonératoires de responsabilité dans le bail.
En l'espèce, le bail du 7 janvier 1957, qui régissait les relations contractuelles entre la Sarl MANTEX et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' disposait, concernant les exonérations de responsabilité du bailleur, que celui-ci déclinait toute responsabilité pour l'envahissement des eaux dans les caves pour quelque cause que ce soit et que en cas démolition des murs mitoyens ou toutes autres réparations dans les immeubles voisins entrainant une privation de jouissance pour le locataire, il supportera les réparations et leurs conséquences sans aucun recours contre le bailleur qui, dans ce cas, lui cède tous ses droits pour les faire valoir à l'encontre des voisins.
Le champ d'application restrictif de cette clause n'est pas de nature à décharger la SAS 'SCI VICTOR HUGO' de l'obligation édictée par les dispositions susvisées de l'article 1719 3° dans le cadre de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble.
Si par ailleurs l'article 1725 du même code dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel, il sera considéré en l'espèce que la réalisation de travaux de ravalement prescrits par l'autorité publique ne constitue pas une voie de fait et que la SAS 'SCI VICTOR HUGO' ne peut se prévaloir valablement d'une exonération de responsabilité sur le fondement de cet article.
Si la valeur probante du courrier adressé par la Sarl MANTEX à la SAS 'SCI VICTOR HUGO' le 30 octobre 2013 l'informant du dégât subi du fait de l'installation de l'échafaudage, ne peut être retenu en l'absence de production aux débats de l'avis de réception de ce courrier, il sera tout de même relevé que celle-ci ne conteste pas avoir été destinataire de la convocation à une assemblée générales des copropriétaires pour le 11 juillet 213 adressée par la SCI DOSAJIL par un courrier du 10 juin 2013, dans la perspective d'importants travaux dans l'immeuble susceptibles de troubler la jouissance de son locataire, à savoir, le ravalement des façades arrières, la réfection de la toiture de l'immeuble, la rénovation de la cage d'escalier, le changement ou la rénovation de la porte de la cave ; qu'elle ne conteste pas non plus que dans le cadre de la procédure judiciaire alors pendante entre la Sarl MANTEX et elle-même concernant la fixation de les indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues, la situation préjudiciable inhérente à la présence de l'échafaudage a été évoquée à titre informatif.
Si la SAS 'SCI VICTOR HUGO' n'a pas nécessairement été informée de la réalisation des travaux préalablement à l'installation de l'échafaudage et mise en mesure d'informer la Sarl MANTEX de ceux-ci, elle ne peut pour autant valablement soutenir qu'elle n'a rien su par la suite de la situation préjudiciable subie par sa locataire. Sa responsabilité sera donc retenue du fait de l'inertie manifestée à préserver les intérêts de sa locataire pendant le cours des travaux, notamment concernant la présence anormalement longue de cet échafaudage.
Il sera ainsi décidé d'un partage de responsabilité entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' dans les proportions respectives de 70% et de 30% et de débouter cette dernière de sa demande d'être intégralement relevée et garantie par la SCI DOSAJIL.
5/ Sur le préjudice subi par la Sarl MANTEX aux droits de laquelle vient la SAS [K] :
Le rapport d'expertise établi par Mme [S], qui a été versé aux débats et soumis à la contradiction la SCI DOSAJIL, lui est opposable.
L'indemnisation du préjudice matériel subi par la Sarl MANTEX, dont la réalité et le montant ne sont pas contestés, sera fixée à la somme de 8 002,60 euros.
Si la SCI DOSAJIL, la SAS 'SCI VICTOR HUGO' et le syndicat des copropriétaires font état du fait que l'activité commerciale de la Sarl MANTEX était en déclin, il convient de relever que cette donnée a été prise en considération par l'expert judiciaire qui indique l'avoir constaté, dans sa réponse au dire de Me [Y] du 15 mars 2016.
L'indemnisation des pertes d'exploitation subies par la Sarl MANTEX sera donc fixeé au montant déterminé par l'expert, soit à la somme de 30 294 euros, le préjudice subi du fait des travaux de ravalement devant être indemnisé dans son intégralité, quand bien même ceux-ci ont été prescrits par l'admninistration.
En revanche, la Sarl MANTEX ne peut prétendre au bénéficie d'une indemnité de 21 875 euros au titre de la dépréciation de la valeur locative des locaux pendant la période de présence de l'échafaudage alors qu'elle a par ailleurs été indemnisée de la valeur du droit au bail dans le cadre de l'indemnité d'éviction perçue, sur des bases indépendantes de la situation de travaux, et a par ailleurs été indemnisée du trouble de jouissance subi pendant la période de travaux au titre de sa perte d'exploitation qui en a été la résultante, n'étant d'ailleurs pas démontré que les travaux en question ont peu avoir une incidence sur la valeur locative des locaux puisqu'au contraire la réalisation de travaux de ravalement allait dans le sens d'une amélioration de l'immeuble et que le préjudice indemnisable dans cette situation est le trouble de jouissance subi par le locataire.
Elle ne peut non plus prétendre au bénéfice d'une indemnité de 6 500 euros au titre du trouble commercial au titre de la période de postérieure au retrait de l'échafaudage, lequel ne peut être érigé en principe et n'est pas avéré dans le cadre de la hausse de chiffre d'affaires constatée en 2015 et au regard de l'excellente commercialité des locaux alors exploités dont la Sarl MANTEX indique elle-même qu'il s'agissait d'un emplacement de premier ordre sur la Canebière, situé à l'angle de la [Adresse 15].
Ainsi que l'a justement décidé le premier juge, les sommes de 8 002,60 euros et 30 294 euros produiront intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 et le capitalisation de ces intérêts sera ordonnée au visa de l'article 1343-2 du code civil.
6/ Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO', qui succombent, seront condamnées aux dépens de l'instance d'appel, chacune pour moitié et seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour faire valoir leurs droits, la SAS [K] et le syndicat des copropriétaires ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits et moyens de défense, qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.
Il convient en conséquence de condamner la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' in solidum à payer à la SAS [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI DOSAGIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire ;
- Déclare irrecevables les demandes formées par la SAS 'SCI VICTOR HUGO' tendant à voir 'condamner AXA en sa qualité d'assureur de TECH RENOV à indemniser directement CAUSALP venant aux droits de MANTEX' et condamner M. [G] [B] à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge ;
- Confirme les chefs critiqués du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 15 juin 2023 en ce qu'il a :
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de toutes ses prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] ;
* Déclaré la société par actions simplifiée [K] recevable en son action dirigée contre la société civile immobilière DOSAJIL et Monsieur [G] [B] ;
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 6.500 € ;
* Débouté la société par actions simplifiée [K] de sa prétention à la somme de 43.750 € ;
* Débouté la société par actions simplifiée « SCI VICTOR HUGO » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société à responsabilité limitée MANTEX (aux droits de laquelle vient désormais, indirectement, la société par actions simplifiée [K]) ;
* Débouté la société civile immobilière DOSAJIL de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société par actions simplifiée VICTOR HUGO ;
Les infirme pour le surplus ;
Et statuant à nouveau :
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la SAS [K] les sommes de :
* 8.002,60 € au titre des dégradations matérielles subies ;
* 30.294 € au titre du préjudice d'exploitation ;
- Dit que les sommes qui précèdent porteront intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;
- Dit que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure de la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 2 octobre 2015, ainsi que les coûts de l'expertise judiciaire de Madame [M] [S] à hauteur de 6.335,93 € ;
- Dit que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la société W. & R. LESCUDIER, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] de recouvrer directement contre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO', ceux des dépens dont ces sociétés ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [F] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la société par actions simplifiée [K] la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que la contribution définitive au paiement de l'ensemble des condamnations in solidum susvisées s'opérera entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à hauteur de 70% pour la SCI DOSAJIL et de 30 % pour la SAS 'SCI VICTOR HUGO';
Y ajoutant ;
- Déboute la SAS 'SCI VICTOR HUGO' de sa demande d'être intégralement relevée et garantie par la SCI DOSAJIL ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' au paiement des dépens de la procédure d'appel ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer à la SAS [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la SCI DOSAGIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Dit que la contribution définitive au paiement aux condamnations in solidum susvisées s'opérera entre la SCI DOSAJIL et la SAS 'SCI VICTOR HUGO' à hauteur de 70% pour la SCI DOSAJIL et de 30 % pour la SAS 'SCI VICTOR HUGO';
LA GREFFIERE LE PRESIDENT