CA Versailles, ch. civ. 1-5, 15 janvier 2026, n° 25/02086
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JANVIER 2026
N° RG 25/02086 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XDQ7
AFFAIRE :
S.A.S. HISPANIOLA
C/
S.C.I. LES COLLINES DE [Localité 11]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Février 2025 par le Président du TJ de [Localité 10]
N° RG : 24/01084
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 15.01.26
à :
Me Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, 483
Me Aude-françoise LAPALU, avocat au barreau de VAL D'OISE, 131
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. HISPANIOLA
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS [Localité 9] : 890 797 293
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483
Plaidant : Me Miguel NICOLAS avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.C.I. LES COLLINES DE [Localité 11]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
venant aux droits de Madame [M] [K], Madame [F] [R], Madame [C] [R] et Monsieur [G] [R]
N° RCS [Localité 10] : 431 197 698
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Aude-françoise LAPALU de la SCP S.C.P. D'AVOCATS ALTY AUDE LAPALU THOMAS YESIL, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 131 - N° du dossier LESC0001
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Novembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,
L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er février 2022, Mmes [M] [K], [F] [R], [C] [R] et M. [G] [R] ont consenti un bail commercial à la SAS Hispaniola portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de trois années moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et hors charges.
La SCI Les Collines de [Localité 11] est venue aux droits de Mmes [M] [K], [F] [R], [C] [R] et M. [G] [R].
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Le 26 juin 2024, la société Les Collines de [Localité 11] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'encontre de la société Hispaniola, portant sur la somme totale de 10 234,32 euros. Celui-ci est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, la société Les Collines de [Localité 11] a fait assigner en référé la société Hispaniola aux fins d'obtenir principalement :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022,
- l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés dans l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], et ce avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance,
- la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à la société Les Collines de [Localité 11] aux frais, risques et périls de la société Hispaniola,
- la condamnation de la société Hispaniola à lui payer la somme provisionnelle de 14 572,51 euros arrêtée au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 10 points conformément au bail, à compter de l'assignation du 8 novembre 2024,
- la condamnation de la société Hispaniola au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 480,66 euros avec intérêts au taux légal majoré de 10 points conformément au bail,
- la condamnation de la société Hispaniola à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'acquisition par la SCI Les Collines de [Localité 11] du dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros,
- la condamnation de la société Hispaniola aux entiers dépens,
- le rappel du caractère exécutoire par provision de l'ordonnance.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50%, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% ;
- condamné la société Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
- condamné la société Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
- condamné la société Hispaniola au paiement des dépens ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2025, la société Hispaniola a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Hispaniola demande à la cour, au visa des articles L. 213-6 et suivants du code de l'organisation judiciaire, L. 145-41 et suivants du code de commerce, 1343-5 du code civil et 809 du code de procédure civile, de :
' - infirmer l'ordonnance rendue le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024,
- ordonné, à défaut départ volontaire des lieux situés au [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution , avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50% outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% ;
- condamné la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024,
- condamné la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Hispaniola au paiement des dépens,
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- dire et juger que la clause résolutoire n'est pas acquise, faute de respect des conditions de sa mise en 'uvre ;
- débouter la SCI Les Collines de Saint-Prix de ses demandes,
A titre subsidiaire :
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder un délai de 24 mois au locataire pour régulariser sa situation en application de l'article 1343-5 du code civil ;
En tout état de cause :
- confirmer le maintien du bail entre la SCI Les Collines de Saint-Prix et la société Hispaniola ;
- condamner la SCI Les Collines de Saint-Prix aux entiers dépens et à verser à la société locataire la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :
- que la mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose un manquement avéré et imputable au locataire ; or, elle n'a jamais commis de faute grave dans le cadre de son contrat de bail ; qu'en effet, les retards de paiement qui lui sont reprochés n'ont jamais été intentionnels : ils découlent des difficultés économiques inhérentes au secteur de la production de comédies musicales et de spectacles vivants dans lequel elle évolue ;
- qu'elle a toujours agi de bonne foi vis-à-vis de son bailleur et bénéficie, après un exercice 2023 difficile, d'un soutien économique solide ;
- qu'à ce jour elle ne reste redevable que des loyers courants qu'elle s'apprête à honorer, dans les délais, dans la mesure ou sa santé financière s'est améliorée, notamment grâce à l'obtention d'importants crédits d'impôts ;
- qu'à titre subsidiaire, il y aurait lieu de suspendre la clause résolutoire en lui octroyant un délai de paiement, en application de l'article L. 145-51 du code de commerce.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Les Collines de [Localité 11] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1104, 1224 et suivants, 1709, 1728 du code civil, de :
' - déclarer la SAS Hispaniola irrecevable en sa demande de juger que la clause résolutoire n'est pas acquise et mal fondée en son appel, l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance de référé prononcée le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50%, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la SAS Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % ;
- condamné la SAS Hispaniola, à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Hispaniola, au paiement des dépens,
- déclarer la SCI Les Collines de [Localité 11] recevable et bien fondée en son appel incident,
- infirmer l'ordonnance prononcée le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a :
- condamné la SAS Hispaniola, à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,
Statuant à nouveau,
- condamner la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 37 301,61 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur la dette locative au 28 octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal, majoré de 10 points conforment (sic) au bail, à compter de l'assignation introductive d'instance,
- ordonner que le dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros restera acquis à la SCI Les Collines de [Localité 11],
- condamner la SAS Hispaniola à verser à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS Hispaniola aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Aude Lapalu, membre de la SCP d'avocats Alty, Aude Lapalu - Thomas Yesil, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A cet effet, elle fait valoir :
- que la société Hispaniola n'a ni réglé les causes dudit commandement, ni saisi la juridiction compétente en la matière, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de telle sorte que la clause résolutoire du bail dont s'agit est acquise ;
- que la société Hispaniola ne justifie nullement des difficultés financières l'ayant conduit à cesser tout règlement de loyer depuis août 2024 ;
- que la société Hispaniola ne rapporte pas plus la preuve de l'existence d'une conjoncture exceptionnelle laissant supposer un retour à meilleure fortune ;
- que la société Hispaniola prétend faussement que son maintien dans les lieux est indispensable à la poursuite de ses activités, cette affirmation étant contredite par le fait qu'elle occupe en réalité des locaux à usage d'entrepôt et de simple stockage ;
- qu'alors qu'elle prétend bénéficier de crédits d'impôts pour des montants de 27.402 et 128.287 euros, la société Hispaniola n'a affecté aucune de ces sommes à l'apurement de sa dette et continue à ne rien verser au titre des loyers et indemnité d'occupation en cours, aggravant ainsi sa situation ;
- qu'elle n'est ni de bonne foi, ni en capacité d'apurer sa dette et de régler le loyer en cours ;
- que la société Les Collines de [Localité 11] est privée de la contrepartie de la mise à disposition de son bien et subit à ce titre un préjudice économique et financier incontestable justifiant le règlement du dépôt de garantie.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
En l'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée.
L'appelante, recevable à contester l'acquisition de la clause résolutoire, ne conteste pas ne pas avoir exécuté les causes du commandement de payer dans le délai prévu par la loi. Elle soutient que ses retards de paiement ne constituent pas des manquements suffisamment graves, développant ainsi une argumentation inopérante, insusceptible de faire obstacle à la mise en 'uvre d'une telle clause.
La clause résolutoire étant acquise, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
Sur la demande de suspension des effets de la clause et d'octroi de délais de paiement
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que :
" Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".
Si le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au juge d'accorder des délais de paiement au débiteur, c'est notamment à la condition qu'il justifie de sa demande ainsi que de sa capacité à les respecter.
En l'espèce, pour réclamer son maintien dans les lieux et l'octroi de délais de paiement l'appelante se borne à affirmer qu'elle est de bonne foi et qu'elle souhaite honorer ses obligations locatives, alors que les décomptes de sa situation locative montrent que le seul règlement intervenu depuis le commandement de payer date du 1er juillet 2024 et se limite à la somme de 200 euros.
Elle produit des supports déclaratifs de crédits d'impôts dont elle prétend bénéficier, sans démontrer la réalité des versements intervenus à ce titre et partant sa capacité à s'acquitter de sa dette, même de façon échelonnée, avec les ressources dont elle dispose et dont, au demeurant, elle ne justifie pas.
Dans ces conditions, la demande de la société Hispaniola ne peut qu'être rejetée.
L'ordonnance sera en conséquence confirmée en ses dispositions relatives à la résiliation du bail à la date du 27 juillet 2024, à l'expulsion et au sort des meubles.
L'appelante ne développe aucun moyen visant à faire obstacle à l'application des stipulations contractuelles relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation et à l'astreinte prévue au contrat de bail.
Aussi, sans préjudice du fond de l'affaire, convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise également en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation majorée et à l'astreinte prévue au contrat de bail.
Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, l'appelante réclame la somme de 37 301, 61 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur la dette locative au 28 octobre 2025.
Il est toutefois acquis que l'expulsion est intervenue le 23 septembre 2025 (pièce intimée n° 13) et le dernier décompte produit mentionne un solde restant dû de 34 581, 19 euros à cette date (pièce intimé n° 14). Celui-ci inclut une dette de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'une " somme provisionnelle suite ordonnance " (1 457, 25 euros), qui doivent être déduites en ce qu'elles ne correspondent pas à des sommes dues au titre de l'arriéré locatif pour lequel l'octroi d'une provision est demandé.
Il sera donc alloué une provision d'un montant de 31 623, 94 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 23 septembre 2025.
En l'absence de contestation formulée sur ce point, les intérêts seront dus au taux légal majoré de 10% ; ils courront à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 sur la somme de 14 572,51 euros et sur le surplus à compter du présent arrêt.
L'ordonnance sera reformée de ce chef.
Sur le dépôt de garantie
Pour rejeter la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros, le premier juge a relevé que la bailleresse ne démontrait pas avoir subi un préjudice, et que la clause afférente du bail pouvait s'analyser en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond.
A hauteur d'appel, la société Les collines de [Localité 11] relève qu'il est patent qu'elle a subi un préjudice économique et financier incontestable, étant privé de sa créance, alors qu'elle a mis un élément d'actif à la disposition de la société Hispaniola.
Le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie servira de garantie du paiement de toutes les sommes dues par le preneur et qu'il lui sera remboursé à compter de sa libération complète des lieux " sous réserve qu'il ait exécuté toutes les clauses et conditions du présent bail ". A ce titre, cette clause peut effectivement s'analyser en une clause pénale, soumise en tant que telle au pouvoir modérateur du juge du fond.
Il apparaît en outre que la société Les Collines de [Localité 11] bénéficie, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation majorée de 50 % depuis le 27 juillet 2024 date de résiliation du bail, jusqu'à la reprise des lieux le 23 septembre 2025 ; majoration qui a vocation à l'indemniser du préjudice dont elle fait état.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Hispaniola succombant, supportera les dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.
L'équité commande de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros supplémentaire au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,
Confirme l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a condamné la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572, 51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés,
Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,
Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement,
Condamne la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 31 623, 94 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échus et impayés à la date du 23 septembre 2025, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 sur la somme de 14 572,51 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus,
Condamne la société Hispaniola aux dépens d'appel,
Condamne la société Hispaniola à régler à la société Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Jeanette BELROSE, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JANVIER 2026
N° RG 25/02086 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XDQ7
AFFAIRE :
S.A.S. HISPANIOLA
C/
S.C.I. LES COLLINES DE [Localité 11]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Février 2025 par le Président du TJ de [Localité 10]
N° RG : 24/01084
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 15.01.26
à :
Me Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, 483
Me Aude-françoise LAPALU, avocat au barreau de VAL D'OISE, 131
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. HISPANIOLA
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS [Localité 9] : 890 797 293
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483
Plaidant : Me Miguel NICOLAS avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.C.I. LES COLLINES DE [Localité 11]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
venant aux droits de Madame [M] [K], Madame [F] [R], Madame [C] [R] et Monsieur [G] [R]
N° RCS [Localité 10] : 431 197 698
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Aude-françoise LAPALU de la SCP S.C.P. D'AVOCATS ALTY AUDE LAPALU THOMAS YESIL, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 131 - N° du dossier LESC0001
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Novembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,
L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er février 2022, Mmes [M] [K], [F] [R], [C] [R] et M. [G] [R] ont consenti un bail commercial à la SAS Hispaniola portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de trois années moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et hors charges.
La SCI Les Collines de [Localité 11] est venue aux droits de Mmes [M] [K], [F] [R], [C] [R] et M. [G] [R].
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Le 26 juin 2024, la société Les Collines de [Localité 11] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'encontre de la société Hispaniola, portant sur la somme totale de 10 234,32 euros. Celui-ci est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, la société Les Collines de [Localité 11] a fait assigner en référé la société Hispaniola aux fins d'obtenir principalement :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022,
- l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés dans l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], et ce avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance,
- la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à la société Les Collines de [Localité 11] aux frais, risques et périls de la société Hispaniola,
- la condamnation de la société Hispaniola à lui payer la somme provisionnelle de 14 572,51 euros arrêtée au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 10 points conformément au bail, à compter de l'assignation du 8 novembre 2024,
- la condamnation de la société Hispaniola au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 480,66 euros avec intérêts au taux légal majoré de 10 points conformément au bail,
- la condamnation de la société Hispaniola à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'acquisition par la SCI Les Collines de [Localité 11] du dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros,
- la condamnation de la société Hispaniola aux entiers dépens,
- le rappel du caractère exécutoire par provision de l'ordonnance.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50%, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% ;
- condamné la société Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
- condamné la société Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
- condamné la société Hispaniola au paiement des dépens ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2025, la société Hispaniola a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Hispaniola demande à la cour, au visa des articles L. 213-6 et suivants du code de l'organisation judiciaire, L. 145-41 et suivants du code de commerce, 1343-5 du code civil et 809 du code de procédure civile, de :
' - infirmer l'ordonnance rendue le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024,
- ordonné, à défaut départ volontaire des lieux situés au [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution , avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50% outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% ;
- condamné la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10% à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024,
- condamné la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Hispaniola au paiement des dépens,
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- dire et juger que la clause résolutoire n'est pas acquise, faute de respect des conditions de sa mise en 'uvre ;
- débouter la SCI Les Collines de Saint-Prix de ses demandes,
A titre subsidiaire :
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder un délai de 24 mois au locataire pour régulariser sa situation en application de l'article 1343-5 du code civil ;
En tout état de cause :
- confirmer le maintien du bail entre la SCI Les Collines de Saint-Prix et la société Hispaniola ;
- condamner la SCI Les Collines de Saint-Prix aux entiers dépens et à verser à la société locataire la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :
- que la mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose un manquement avéré et imputable au locataire ; or, elle n'a jamais commis de faute grave dans le cadre de son contrat de bail ; qu'en effet, les retards de paiement qui lui sont reprochés n'ont jamais été intentionnels : ils découlent des difficultés économiques inhérentes au secteur de la production de comédies musicales et de spectacles vivants dans lequel elle évolue ;
- qu'elle a toujours agi de bonne foi vis-à-vis de son bailleur et bénéficie, après un exercice 2023 difficile, d'un soutien économique solide ;
- qu'à ce jour elle ne reste redevable que des loyers courants qu'elle s'apprête à honorer, dans les délais, dans la mesure ou sa santé financière s'est améliorée, notamment grâce à l'obtention d'importants crédits d'impôts ;
- qu'à titre subsidiaire, il y aurait lieu de suspendre la clause résolutoire en lui octroyant un délai de paiement, en application de l'article L. 145-51 du code de commerce.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Les Collines de [Localité 11] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1104, 1224 et suivants, 1709, 1728 du code civil, de :
' - déclarer la SAS Hispaniola irrecevable en sa demande de juger que la clause résolutoire n'est pas acquise et mal fondée en son appel, l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance de référé prononcée le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 27 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Hispaniola et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assorti l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 500 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de 45 jours ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS Hispaniola, à la SCI Les Collines de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit le 27 juillet 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer mensuel conventionnel majoré de 50%, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la SAS Hispaniola au paiement de cette indemnité, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % ;
- condamné la SAS Hispaniola, à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Hispaniola, au paiement des dépens,
- déclarer la SCI Les Collines de [Localité 11] recevable et bien fondée en son appel incident,
- infirmer l'ordonnance prononcée le 28 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a :
- condamné la SAS Hispaniola, à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,
Statuant à nouveau,
- condamner la SAS Hispaniola à payer à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 37 301,61 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur la dette locative au 28 octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal, majoré de 10 points conforment (sic) au bail, à compter de l'assignation introductive d'instance,
- ordonner que le dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros restera acquis à la SCI Les Collines de [Localité 11],
- condamner la SAS Hispaniola à verser à la SCI Les Collines de [Localité 11] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS Hispaniola aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Aude Lapalu, membre de la SCP d'avocats Alty, Aude Lapalu - Thomas Yesil, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A cet effet, elle fait valoir :
- que la société Hispaniola n'a ni réglé les causes dudit commandement, ni saisi la juridiction compétente en la matière, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de telle sorte que la clause résolutoire du bail dont s'agit est acquise ;
- que la société Hispaniola ne justifie nullement des difficultés financières l'ayant conduit à cesser tout règlement de loyer depuis août 2024 ;
- que la société Hispaniola ne rapporte pas plus la preuve de l'existence d'une conjoncture exceptionnelle laissant supposer un retour à meilleure fortune ;
- que la société Hispaniola prétend faussement que son maintien dans les lieux est indispensable à la poursuite de ses activités, cette affirmation étant contredite par le fait qu'elle occupe en réalité des locaux à usage d'entrepôt et de simple stockage ;
- qu'alors qu'elle prétend bénéficier de crédits d'impôts pour des montants de 27.402 et 128.287 euros, la société Hispaniola n'a affecté aucune de ces sommes à l'apurement de sa dette et continue à ne rien verser au titre des loyers et indemnité d'occupation en cours, aggravant ainsi sa situation ;
- qu'elle n'est ni de bonne foi, ni en capacité d'apurer sa dette et de régler le loyer en cours ;
- que la société Les Collines de [Localité 11] est privée de la contrepartie de la mise à disposition de son bien et subit à ce titre un préjudice économique et financier incontestable justifiant le règlement du dépôt de garantie.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
En l'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée.
L'appelante, recevable à contester l'acquisition de la clause résolutoire, ne conteste pas ne pas avoir exécuté les causes du commandement de payer dans le délai prévu par la loi. Elle soutient que ses retards de paiement ne constituent pas des manquements suffisamment graves, développant ainsi une argumentation inopérante, insusceptible de faire obstacle à la mise en 'uvre d'une telle clause.
La clause résolutoire étant acquise, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
Sur la demande de suspension des effets de la clause et d'octroi de délais de paiement
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que :
" Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".
Si le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au juge d'accorder des délais de paiement au débiteur, c'est notamment à la condition qu'il justifie de sa demande ainsi que de sa capacité à les respecter.
En l'espèce, pour réclamer son maintien dans les lieux et l'octroi de délais de paiement l'appelante se borne à affirmer qu'elle est de bonne foi et qu'elle souhaite honorer ses obligations locatives, alors que les décomptes de sa situation locative montrent que le seul règlement intervenu depuis le commandement de payer date du 1er juillet 2024 et se limite à la somme de 200 euros.
Elle produit des supports déclaratifs de crédits d'impôts dont elle prétend bénéficier, sans démontrer la réalité des versements intervenus à ce titre et partant sa capacité à s'acquitter de sa dette, même de façon échelonnée, avec les ressources dont elle dispose et dont, au demeurant, elle ne justifie pas.
Dans ces conditions, la demande de la société Hispaniola ne peut qu'être rejetée.
L'ordonnance sera en conséquence confirmée en ses dispositions relatives à la résiliation du bail à la date du 27 juillet 2024, à l'expulsion et au sort des meubles.
L'appelante ne développe aucun moyen visant à faire obstacle à l'application des stipulations contractuelles relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation et à l'astreinte prévue au contrat de bail.
Aussi, sans préjudice du fond de l'affaire, convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise également en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation majorée et à l'astreinte prévue au contrat de bail.
Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, l'appelante réclame la somme de 37 301, 61 euros, sauf à parfaire, à titre de provision sur la dette locative au 28 octobre 2025.
Il est toutefois acquis que l'expulsion est intervenue le 23 septembre 2025 (pièce intimée n° 13) et le dernier décompte produit mentionne un solde restant dû de 34 581, 19 euros à cette date (pièce intimé n° 14). Celui-ci inclut une dette de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'une " somme provisionnelle suite ordonnance " (1 457, 25 euros), qui doivent être déduites en ce qu'elles ne correspondent pas à des sommes dues au titre de l'arriéré locatif pour lequel l'octroi d'une provision est demandé.
Il sera donc alloué une provision d'un montant de 31 623, 94 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 23 septembre 2025.
En l'absence de contestation formulée sur ce point, les intérêts seront dus au taux légal majoré de 10% ; ils courront à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 sur la somme de 14 572,51 euros et sur le surplus à compter du présent arrêt.
L'ordonnance sera reformée de ce chef.
Sur le dépôt de garantie
Pour rejeter la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie d'un montant de 1 800 euros, le premier juge a relevé que la bailleresse ne démontrait pas avoir subi un préjudice, et que la clause afférente du bail pouvait s'analyser en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond.
A hauteur d'appel, la société Les collines de [Localité 11] relève qu'il est patent qu'elle a subi un préjudice économique et financier incontestable, étant privé de sa créance, alors qu'elle a mis un élément d'actif à la disposition de la société Hispaniola.
Le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie servira de garantie du paiement de toutes les sommes dues par le preneur et qu'il lui sera remboursé à compter de sa libération complète des lieux " sous réserve qu'il ait exécuté toutes les clauses et conditions du présent bail ". A ce titre, cette clause peut effectivement s'analyser en une clause pénale, soumise en tant que telle au pouvoir modérateur du juge du fond.
Il apparaît en outre que la société Les Collines de [Localité 11] bénéficie, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation majorée de 50 % depuis le 27 juillet 2024 date de résiliation du bail, jusqu'à la reprise des lieux le 23 septembre 2025 ; majoration qui a vocation à l'indemniser du préjudice dont elle fait état.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Hispaniola succombant, supportera les dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.
L'équité commande de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros supplémentaire au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,
Confirme l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a condamné la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 14 572, 51 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés,
Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,
Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement,
Condamne la société Hispaniola à payer à la société Les Collines de [Localité 11] la somme provisionnelle de 31 623, 94 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échus et impayés à la date du 23 septembre 2025, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % à compter de la signification de l'assignation du 8 novembre 2024 sur la somme de 14 572,51 euros, et à compter du présent arrêt sur le surplus,
Condamne la société Hispaniola aux dépens d'appel,
Condamne la société Hispaniola à régler à la société Les Collines de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Jeanette BELROSE, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente