CA Agen, ch. civ., 14 janvier 2026, n° 25/00061
AGEN
Arrêt
Autre
ARRÊT DU
14 janvier 2026
DB/CH
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N° RG 25/00061 -
N° Portalis DBVO-V-B7J-DJ5W
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[H] [C], [N] [E] épouse [C]
C/
[G] [S],
S.A. [20]
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GROSSES le
aux avocats
ARRÊT n° 21-2026
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [H], [X], [A] [C]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 19],
de nationalité française, médecin,
Madame [N], [F] [E] épouse [C]
née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 15]
de nationalité française, sans profession,
domiciliés ensemble : [Adresse 23]
[Localité 7]
représentés par Me Elodie SEVERAC, avocat postulant au barreau d'AGEN et par Me Charlotte DESMON, CABINET VERBATEAM AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE
APPELANTS d'un jugement du tribunal judiciaire d'Agen en date du 17 Décembre 2024, RG 21/01441
D'une part,
ET :
Madame [G] [S]
née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 21]
de nationalité française, avocat
domiciliée : [Adresse 5]
[Localité 6]
S.A. [20]
RCS de LE MANS [N° SIREN/SIRET 8]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentés par Me Erwan VIMONT, SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d'AGEN et par Me Xavier LAYDEKER, avocat plaidant substitué par Me Flore HARDY, avocats membres de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 novembre 2025 devant la cour composée de :
Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l'audience
Anne Laure RIGAULT, Conseiller
Greffière : Catherine HUC
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS :
Par acte authentique du 18 décembre 2007, [H] [C] et [N] [E] son épouse (les époux [C]), résidant à [Localité 24] (Landes), ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI [22] (SCI [22]) un appartement de type 4 n° 112, au premier étage, avec box de garage, dans une résidence intitulée 'Résidence [16]' située sur la commune de [Localité 18], en Martinique, ouvrant droit aux réductions d'impôts au titre de la 'loi Girardin' sur les investissements outre mer.
Le prix de l'appartement a été fixé à 302 363 Euros.
La SCI [22] avait souscrit, pour cette construction, l'assurance dommages-ouvrage de l'article L. 242-1 du code des assurances auprès de la compagnie [11], devenue la SA [12].
Les intervenants à la construction étaient, notamment, les suivants :
- [B] [T] : architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre,
- SARL [13] : lots 'carrelage' et 'revêtements muraux',
- SARL [27],
- SARL [25].
Les époux [C] ont donné mandat à la SARL [17] ([17]), agent immobilier et syndic de la copropriété, de recevoir en leur nom la livraison de l'appartement et de le mettre en location.
En février 2008, la SARL [17] a refusé la livraison motif pris d'infiltrations au plafond provenant d'une vaste terrasse située au-dessus de l'appartement acquis par les époux [C].
Le 31 mars 2008, la SCI [22] a procédé à la réception avec réserves des parties communes, pour le lot de la SARL [13], dans les termes suivants :
'Reprise carrelage sur terrasses accessibles des collectifs 1 et 2 après reprise de l'étanchéité, intervention à planifier sous contrôle renforcé.'
Les époux [C] ont donné leur appartement à bail à [Y] [U] par contrat du 28 mai 2008.
Mme [U] a donné son congé à effet du 10 novembre 2008 au motif que de nouvelles infiltrations en plafond, avec moisissures, étaient apparues.
Les époux [C] ont consulté Olivier Loubere, avocat au barreau de Mont de Marsan qui, le 24 novembre 2008, a adressé une mise en demeure de réparer à la SCI [22], restée vaine, puis a fait assigner cette société en référé par acte du 26 mars 2009.
Par ordonnance du 4 septembre 2009, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à [O] [J], ingénieur ETP.
Y ont été appelés, notamment, M. [T], la SARL [13], et la [26].
Par lettre du 15 octobre 2009, la SA [12] a informé les époux [C] qu'elle accordait la garantie de l'assurance dommages-ouvrage et a proposé une indemnité de 998,20 Euros que ceux-ci ont refusé, l'estimant insuffisante.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juin 2010 et a conclu que les désordres affectant l'appartement des époux [C] étaient causés par des fissures sur les acrotères et un inachèvement des travaux de carrelage de la terrasse de l'appartement situé au-dessus du leur au droit d'une descente, du fait de la liquidation judiciaire de la SARL [13] chargée de ce lot.
Il a chiffré les travaux de reprise à effectuer à la somme de 2 757,94 Euros HT (reprise des fissures des acrotères, terminaison du carrelage au droit de la descente, reprises des peintures dans l'appartement).
Pour le compte des époux [C], par acte du 24 juin 2011, M. [L] a fait assigner la SCI [22] devant le tribunal de grande instance de Fort de France en sollicitant sa condamnation à faire effectuer les travaux identifiés par l'expert, ainsi qu'à leur payer, en principal, les sommes suivantes :
- 31 680 Euros, à parfaire, en indemnisation du préjudice locatif,
- 7 339,67 Euros au titre des taxes et frais de copropriété,
- 90 709 Euros en indemnisation d'un préjudice moral,
- 10 000 Euros en indemnisation d'une résistance abusive,
- 2 699 Euros en remboursement des taxes foncières 2009 et 2010.
Statuant sur cette action, par jugement rendu le 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Fort de France a :
- condamné la SCI [22] à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire sur les parties communes de la résidence, d'un montant de 2 757,94 Euros,
- condamné la SCI [22] à payer aux époux [C] la somme de 17 100 Euros, outre 300 Euros par mois, jusqu'à l'exécution complète des travaux, en réparation du préjudice de jouissance, outre 1 500 Euros en réparation du préjudice moral et la même somme en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les époux [C] ont mis un terme au mandat donné à M. [L] et ont donné mandat à Ingrid Thomas, avocat au barreau de Bordeaux, de poursuivre la défense de leurs intérêts.
En exécution de son mandat, Mme [S] a intenté deux actions :
- délivrance d'une assignation, le 23 septembre 2013, à la SARL [17] pour mauvaise exécution de la gestion de son mandat de location, et fautes commises en sa qualité de syndic de la copropriété,
- appel du jugement du 25 juin 2013.
Statuant sur l'action intentée à l'encontre de la SARL [17], par jugement rendu le 21 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Fort de France a :
- condamné la SARL [17] à payer aux époux [C] la somme de 3 787,95 Euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté une demande en restitution.
Pour le compte des époux [C], Mme [S] a formé appel de ce jugement.
Pa arrêt rendu le 27 septembre 2016, la cour d'appel de Fort de France a confirmé le jugement rendu le 25 juin 2013 en actualisant le préjudice locatif des époux [C].
Par arrêt rendu le 13 décembre 2016, la cour d'appel de Fort de France a confirmé le jugement rendu le 21 juillet 2015.
Les époux [C] ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 13 décembre 2016.
Par arrêt rendu le 14 novembre 2019, la Cour de cassation a rejeté ce pourvoi.
La SCI [22] étant insolvable, elle n'a pas réglé les condamnations mises à sa charge.
Pour le compte des époux [C], par actes des 11 et 12 mai 2020, Mme [S] a saisi le tribunal judiciaire de Fort de France à l'encontre de la SARL [28], de [I] [V] et de la société [14], associés de la SCI [22], sur la base de l'article 1857 du code civil selon lequel à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.
Statuant sur l'action à l'encontre des associés, par jugement rendu le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Fort de France a rejeté la demande présentée contre M. [V] et a condamné indéfiniment la SARL [28] et la société [14], à proportion de leurs parts dans le capital social, à payer aux époux [C] 41 005,87 Euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre 1 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aucun fonds n'a pu être recouvrés contre les associés de la SCI [22].
Par actes délivrés les 16 et 20 septembre 2021, les époux [C] ont fait assigner Mme [S], et son assureur la SA [20], devant le tribunal judiciaire d'Agen en déclarant engager la responsabilité de leur ancien avocat pour faute, afin de la voir condamner à leur payer :
- 198 000 Euros au titre de leur perte de chance,
- 5 000 Euros en indemnisation d'un préjudice moral,
- 15 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils ont mis en cause une absence de diligences et de conseils pour exécuter le jugement du 25 juin 2013, assorti de l'exécution provisoire, dans le suivi de l'appel ayant donné lieu à l'arrêt du 27 septembre 2013 et dans le suivi de l'instance à l'encontre de la SARL [17].
Par jugement rendu le 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Agen a :
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur prétention indemnitaire au titre de leur perte de chance,
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur prétention indemnitaire au titre de leur préjudice moral,
- condamné M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] à payer à Me [G] [S] et à la SA [20] la somme globale de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal a jugé qu'il ne pouvait être reproché à l'avocat de ne pas avoir invoqué la garantie décennale à l'encontre de la SCI [22] alors que les infiltrations en litige avaient fait l'objet de réserves à la réception ; que les chiffrages invoqués par les époux [C] à l'encontre de la SARL [17] n'ont pas été retenus en l'absence de justificatifs ; que l'absence de mise à exécution du jugement du 25 juin 2013 n'était pas fautive, les préjudices invoqués étant sans lien avec cette exécution ; que l'absence d'action du syndic de copropriété contre le promoteur avait été envisagée par l'avocat et qu'une telle action avait été mise en oeuvre par le syndic, entravé par manque de fonds dû au fait que les époux [C] ne payaient pas leurs charges.
Par acte du 28 janvier 2025, [H] [C] et [N] [E] épouse [C] ont déclaré former appel du jugement en désignant [G] [S] et la SA [20] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu'ils citent dans leur acte d'appel.
La clôture a été prononcée le 05 novembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 10 novembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [H] [C] et [N] [E] épouse [C] présentent l'argumentation suivante :
- Mme [S] n'a pas intenté de nouvelle action fiable contre les débiteurs solvables :
* elle s'est limitée à une action à l'encontre de la SCI [22] et la SARL [17] alors qu'elle aurait dû conseiller une action contre les constructeurs et leurs assureurs (M. [T] ; la SARL [25], étancheur ; le liquidateur de la SARL [13] ; la [26] assureur de cette dernière) sur un fondement décennal ou contractuel.
* le litige pouvait être évoqué sous l'angle de la garantie décennale : les nouveaux désordres sont apparus (constitués par les infiltrations dans leur appartement, à ne pas confondre avec les réserves sur la terrasse supérieure, partie commune) après la réception et la levée des réserves, voire plusieurs mois après et l'assureur dommages-ouvrage avait reconnu ce caractère décennal.
* le litige pouvait également être intenté sur un fondement contractuel à titre subsidiaire à l'encontre de la SARL [25] et de M. [T].
- Ces carences leur ont préjudicié :
* leur locataire a donné congé et ils ne pouvaient remettre le bien en location compte tenu de l'absence de réparation des infiltrations.
* ce n'est que par constat du 22 juillet 2021 que le traitement de la source des infiltrations a été effectué et leur nouveau gestionnaire ne leur a proposé un locataire pour un loyer mensuel de 1 000 Euros qu'en août 2022, de sorte qu'ils ont perdu 165 mois de loyers, soit 165 000 Euros.
* ils auraient été indemnisés des frais de procédure :
- 5 000 Euros (article 700)
- 3 341,56 Euros (dépens)
- 3 821,09 Euros (honoraires de Mme [D], avocat)
- 3 013 Euros (honoraires de Mme [R], avocat)
* soit une somme totale de 162 158 Euros sur la base d'une perte de chance de 50%.
* ils ont également subi un préjudice moral, la cour ayant même indiqué que leurs demandes présentaient des fondements inintelligibles.
- Subsidiairement, une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires aurait pu être intentée :
* l'ancien article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rendait le syndicat responsable des vices et défauts d'entretien des parties communes.
* cette action ne peut être confondue avec une action contre le syndic.
- Très subsidiairement, l'exécution du jugement du 25 juin 2013 aurait dû être poursuivie :
* le tribunal a admis la carence de l'avocat.
* Mme [S] n'a accompli aucune diligence pour exécuter cette décision alors qu'ils n'ont pas donné instruction en ce sens.
* la perte de chance d'obtenir réalisation des travaux et de percevoir des loyers peut être estimée à 66 %, soit 107 976 Euros.
Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement,
- condamner in solidum [G] [S] et la SA [20] à leur payer :
* 162 158 Euros, ou subsidiairement 107 976 Euros, au titre de leur perte de chance,
* 5 000 Euros au titre de leur préjudice moral,
* 15 000 + 10 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- mettre les dépens à leur charge.
*
* *
Par conclusions d'intimées notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [G] [S] et la SA [20] présentent l'argumentation suivante :
- L'avocat n'a commis aucune faute au regard de la garantie décennale et de la garantie de parfait achèvement :
* les désordres en litige étaient réservés lors de la réception du 31 mars 2008, car ils étaient apparus avant : le mandataire des époux [C] avait refusé la livraison en février 2008 au motif de l'existence d'infiltrations au plafond avec humidité anormale et le 18 avril 2008, la société [10] leur avait indiqué que ces taches provenaient d'un défaut d'étanchéité de la terrasse située au-dessus, ce qui a été confirmé par l'expert judiciaire.
* ces réserves n'ont pas été levées : le désordre de la terrasse existait lors de l'expertise judiciaire.
* seule la garantie contractuelle pouvait être invoquée, la garantie de parfait achèvement étant écoulée lorsque Mme [S] a été mandatée et l'instance n'ayant été intentée qu'à l'encontre de la SCI [22], qui ne contestait pas le principe de sa garantie, engagée en application de l'article 1642-1 du code civil.
- Aucune action en responsabilité contractuelle ne pouvait être envisagée :
* la procédure à l'encontre de la SCI [22] était engagée depuis plusieurs années.
* il n'existait aucun motif permettant de craindre son insolvabilité.
* la SARL [27] avait été radiée depuis le 27 février 2014.
- L'absence de mise à exécution du jugement du 25 juin 2013 n'est pas fautive :
* le préjudice allégué ne correspond pas à un défaut d'exécution de ce jugement.
* les époux [C] ne voulaient pas qu'une mise à exécution du jugement soit interprétée comme une acceptation de la décision dont ils avaient relevé appel.
* ils ont refusé une dation en paiement à titre d'indemnisation.
- Sur une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
* Mme [S] a assigné le syndic, mandataire du syndicat, en lui reprochant de ne pas avoir pris la mesure des travaux à réaliser.
* elle a ainsi intenté l'action dont l'absence lui a été reprochée.
- Les préjudices invoqués n'ont pas de lien avec les fautes invoquées :
* selon le rapport d'expertise, les traces d'infiltrations ne rendaient pas l'appartement impropre à sa destination et l'action intentée à l'encontre de la SARL [17] lui reprochait de ne pas avoir cherché de locataire.
* ils ne peuvent prétendre avoir découvert que les travaux ont enfin été réalisés alors qu'ils sont copropriétaires et qu'ils ont dû payer leur quote-part.
* le rôle de l'avocat n'est pas de conseiller de remettre le bien en location et ce sont les époux [C] qui ont géré leur bien de manière désinvolte.
* les frais d'avocat représentent les diligences effectuées et Mme [S] n'est pas à l'origine du pourvoi pour lequel les époux [C] ont exposé des frais.
* il n'existe aucun préjudice moral : l'arrêt du 27 septembre 2016 leur a accordé des indemnités.
Au terme de leurs conclusions, elles demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement,
- condamner les époux [C] à leur payer la somme de 3 000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
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MOTIFS :
Vu l'article 1147 (ancien) du code civil,
1) Sur les choix procéduraux initiaux :
Mme [S] n'a pas initié les choix procéduraux effectués lors de la naissance du litige.
Ainsi, il ne peut lui être reproché le choix de n'avoir assigné que la SCI [22] après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
En effet, elle n'a été mandatée qu'après que le jugement du 25 juin 2013 a été rendu.
Dans le cadre de l'appel interjeté, elle ne pouvait exercer aucune action à l'encontre d'un autre constructeur, non assigné devant le tribunal.
Sur cet appel, elle a obtenu la confirmation du jugement qui permettait aux époux [C] à l'encontre de la SCI [22] :
- de faire réaliser les travaux de réfection,
- d'obtenir indemnisation de leur préjudice locatif.
Il n'existe aucun élément tangible de nature à justifier que, dans le cadre de cette instance, les époux [C] étaient en mesure d'obtenir d'autres indemnisations, leur préjudice relevant, avant tout, des travaux à effectuer et du manque à gagner sur la perception de loyers.
De même, dès lors qu'il n'est pas allégué que Mme [S] aurait détenu des justificatifs remis par ses clients dont elle n'aurait pas fait état, rien n'indique que le préjudice locatif subi aurait pu être majoré.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
2) Sur l'absence de nouveau procès à l'encontre des autres constructeurs :
En premier lieu, lors du procès initial, rien ne pouvait laisser penser que la SCI [22], constructeur d'un programme immobilier sur 5 niveaux comportant 25 logements, dont la construction avait été menée à bien, pourrait ultérieurement se trouver en situation d'insolvabilité.
La poursuite de cette seule société caractérise d'autant moins une faute de Mme [S] que cette société ne contestait pas le principe de son obligation envers les époux [C].
En deuxième lieu, le désordre tenant à fuite de la terrasse et aux dégâts dans l'appartement acquis par les époux [C] avait fait l'objet, par les maîtres d'oeuvres, de réserves à la réception.
Par conséquent, il n'était pas susceptible d'ouvrir droit à la garantie décennale des constructeurs, étant rappelé que la garantie décennale n'est pas applicable aux vices faisant l'objet de réserves à la réception, qui sont couverts par la garantie de parfait achèvement (Civ3, 11 février 1998 n° 95-18401), dont le délai d'un an prévu à l'article 1792-6 était écoulé lorsque Mme [S] a été mandatée.
De ce fait, aucune action à l'encontre des assureurs de responsabilité décennale ne pouvait être utilement envisagée.
En outre, le principal préjudice invoqué par les époux [C] tenait aux pertes locatives, c'est à dire constituait un préjudice immatériel qui ne relève pas de la garantie obligatoire.
En troisième lieu, le rapport d'expertise établi par M. [J] ne caractérise aucune faute commise par le bureau [29], ou par l'architecte qui, au contraire, a décelé le désordre en question et l'a réservé lors des opérations de réception, peu important que cet expert ait indiqué, d'un point de vue dubitatif, que leur responsabilité 'semble' mise en cause.
Or, une action indemnitaire à l'encontre de M. [T] ou du bureau [29] sur un fondement contractuel supposait de caractériser leur faute.
S'agissant des entreprises chargées des lots sur lesquels les désordres ont été constatés :
- La SARL [13] était en liquidation judiciaire lors de la réalisation de l'expertise judiciaire et les époux [C] ne prétendent pas avoir déclaré une créance à cette procédure,
- La SARL [27] a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 février 2014.
- L'expert n'a retenu aucune faute à l'encontre de la SARL [25].
En quatrième lieu, la plupart des assurances de responsabilité civile des constructeurs, facultatives, excluent de la garantie la réfection des travaux mal exécutés, ainsi que les préjudices immatériels découlant de préjudices non garantis, de sorte qu'aucune action contre les assureurs de responsabilité civile ne s'imposait.
Les époux [C] n'indiquent d'ailleurs pas quelle compagnie d'assurance était susceptible de les indemniser de leurs préjudices, étant précisé que l'obligation en nature de réaliser des travaux de réfection ne pouvait incomber à un assureur.
En cinquième lieu, l'avocat a ensuite justement tenté une action contre les associés de la SCI [22] sur le fondement de l'article 1857 du code civil et ne pouvait envisager que les associés seraient, eux-mêmes, insolvables.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
3) Sur l'instance introduite à l'encontre de la SARL [17] :
Mme [S] a intenté une action à l'encontre de la SARL [17] en lui reprochant, d'une part, d'avoir manqué au mandat de gestion que les époux [C] lui avaient confié et, d'autre part, de ne pas avoir exécuté correctement sa mission de syndic de la copropriété.
Ils ont réclamé :
- un préjudice tenant à une consommation d'eau,
- la remise de documents,
- une indemnisation de 35 000 Euros.
Le tribunal a estimé que les époux [C] avaient expressément donné instruction, par courrier du 14 novembre 2008, à la SARL [17] de ne pas donner l'appartement à bail et qu'aucun manquement ne pouvait être imputé à cette dernière dans l'exécution de son mandat, sauf pour ne pas avoir veillé à la consommation d'eau due à une fuite.
Le tribunal a également estimé que la SARL [17] avait normalement exercé ses fonctions de syndic.
Sur appel formé par les époux [C], le jugement a été confirmé.
Aucun élément objectif tangible n'indique que du fait d'un manquement de leur avocat, les époux [C] auraient pu obtenir une décision plus favorable.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
4) Sur une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
En premier lieu, une action a été intentée à l'encontre de la SARL [17] en sa qualité de syndic pour manquement dans la gestion de la copropriété.
En deuxième lieu, il n'était pas d'une stratégie raisonnable d'intenter une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires alors d'une part, que les époux [C], copropriétaires, participaient aux assemblées générales et pouvaient faire voter une résolution pour faire réaliser les travaux de finition, modestes, de la terrasse au-dessus leur appartement, ce qu'ils n'ont pas fait et que, d'autre part, une décision favorable avait été obtenue à l'encontre de la SCI [22] et il était préférable, après constat de l'insolvabilité de cette dernière de poursuivre les associés, tenus de plein droit des dettes sociales.
Lorsqu'il s'est avéré que les associés de la SCI [22] étaient insolvables, après 2021, intenter une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires aurait exposé les époux [C] à se voir opposer la prescription quinquennale et à débourser inutilement des frais de procédure.
En troisième lieu, il apparaît que les époux [C] ne payaient pas leurs charges de copropriété et qu'ils ont été condamnés, le 22 septembre 2014, à s'acquitter d'une somme de 9 275,85 Euros à ce titre, limitant ainsi les ressources dont le syndicat devait disposer, de sorte qu'ils auraient été mal venus à se plaindre de son éventuelle carence.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
5) Sur l'absence de mise à exécution du jugement rendu le 25 juin 2013 :
En premier lieu, il est constant que les époux [C] n'ont pas entendu accepter cette décision, qui leur était pourtant objectivement assez favorable, alors qu'ils n'étaient pas en capacité de réclamer des sommes supplémentaires à celles qui leur ont été allouées.
Ainsi, par exemple, ils n'ont jamais démontré que l'administration fiscale aurait remis en cause l'application du dispositif fiscal de la 'loi Girardin' dont ils ont bénéficié.
En deuxième lieu, et surtout, le préjudice qui pourrait résulter de l'absence de mise à exécution de cette décision consiste seulement en une perte de chance d'encaisser la somme allouée.
Or, ce n'est pas un tel préjudice qu'invoquent les époux [C] dont la réclamation porte sur :
- une perte de loyers du 1er janvier 2008 au 1er août 2022 : 165 000 Euros,
- des indemnités de procédure qui auraient dû être obtenues à l'encontre des constructeurs qui auraient dû être assignés : 5 000 Euros,
- des dépens d'instance et des frais d'expertise : 3 341,56 Euros,
- des frais et honoraires d'assistance : 3 821,09 Euros + 3 013 Euros.
En troisième lieu, loin d'avoir préjudicié à ses clients, Mme [S] a négocié, en 2018 une indemnisation en nature émanant de la SCI [22] qui proposait une dation en paiement d'une parcelle, proposition refusée par les époux [C].
Aucun manquement de l'avocat ne peut être retenu sur ce point.
Finalement, le jugement qui a rejeté l'action en responsabilité intentée à l'encontre de Mme [S] doit être confirmé.
Enfin, l'équité nécessite d'allouer aux intimées, en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort
- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNE in solidum [H] [C] et [N] [E] épouse [C] à payer à [G] [S] et à la SA [20], en cause d'appel, la somme totale de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum [H] [C] et [N] [E] épouse [C] aux dépens de l'appel dans la proportion de moitié chacun.
- Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
14 janvier 2026
DB/CH
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N° RG 25/00061 -
N° Portalis DBVO-V-B7J-DJ5W
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[H] [C], [N] [E] épouse [C]
C/
[G] [S],
S.A. [20]
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GROSSES le
aux avocats
ARRÊT n° 21-2026
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [H], [X], [A] [C]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 19],
de nationalité française, médecin,
Madame [N], [F] [E] épouse [C]
née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 15]
de nationalité française, sans profession,
domiciliés ensemble : [Adresse 23]
[Localité 7]
représentés par Me Elodie SEVERAC, avocat postulant au barreau d'AGEN et par Me Charlotte DESMON, CABINET VERBATEAM AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE
APPELANTS d'un jugement du tribunal judiciaire d'Agen en date du 17 Décembre 2024, RG 21/01441
D'une part,
ET :
Madame [G] [S]
née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 21]
de nationalité française, avocat
domiciliée : [Adresse 5]
[Localité 6]
S.A. [20]
RCS de LE MANS [N° SIREN/SIRET 8]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentés par Me Erwan VIMONT, SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d'AGEN et par Me Xavier LAYDEKER, avocat plaidant substitué par Me Flore HARDY, avocats membres de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 novembre 2025 devant la cour composée de :
Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l'audience
Anne Laure RIGAULT, Conseiller
Greffière : Catherine HUC
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS :
Par acte authentique du 18 décembre 2007, [H] [C] et [N] [E] son épouse (les époux [C]), résidant à [Localité 24] (Landes), ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SCI [22] (SCI [22]) un appartement de type 4 n° 112, au premier étage, avec box de garage, dans une résidence intitulée 'Résidence [16]' située sur la commune de [Localité 18], en Martinique, ouvrant droit aux réductions d'impôts au titre de la 'loi Girardin' sur les investissements outre mer.
Le prix de l'appartement a été fixé à 302 363 Euros.
La SCI [22] avait souscrit, pour cette construction, l'assurance dommages-ouvrage de l'article L. 242-1 du code des assurances auprès de la compagnie [11], devenue la SA [12].
Les intervenants à la construction étaient, notamment, les suivants :
- [B] [T] : architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre,
- SARL [13] : lots 'carrelage' et 'revêtements muraux',
- SARL [27],
- SARL [25].
Les époux [C] ont donné mandat à la SARL [17] ([17]), agent immobilier et syndic de la copropriété, de recevoir en leur nom la livraison de l'appartement et de le mettre en location.
En février 2008, la SARL [17] a refusé la livraison motif pris d'infiltrations au plafond provenant d'une vaste terrasse située au-dessus de l'appartement acquis par les époux [C].
Le 31 mars 2008, la SCI [22] a procédé à la réception avec réserves des parties communes, pour le lot de la SARL [13], dans les termes suivants :
'Reprise carrelage sur terrasses accessibles des collectifs 1 et 2 après reprise de l'étanchéité, intervention à planifier sous contrôle renforcé.'
Les époux [C] ont donné leur appartement à bail à [Y] [U] par contrat du 28 mai 2008.
Mme [U] a donné son congé à effet du 10 novembre 2008 au motif que de nouvelles infiltrations en plafond, avec moisissures, étaient apparues.
Les époux [C] ont consulté Olivier Loubere, avocat au barreau de Mont de Marsan qui, le 24 novembre 2008, a adressé une mise en demeure de réparer à la SCI [22], restée vaine, puis a fait assigner cette société en référé par acte du 26 mars 2009.
Par ordonnance du 4 septembre 2009, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à [O] [J], ingénieur ETP.
Y ont été appelés, notamment, M. [T], la SARL [13], et la [26].
Par lettre du 15 octobre 2009, la SA [12] a informé les époux [C] qu'elle accordait la garantie de l'assurance dommages-ouvrage et a proposé une indemnité de 998,20 Euros que ceux-ci ont refusé, l'estimant insuffisante.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juin 2010 et a conclu que les désordres affectant l'appartement des époux [C] étaient causés par des fissures sur les acrotères et un inachèvement des travaux de carrelage de la terrasse de l'appartement situé au-dessus du leur au droit d'une descente, du fait de la liquidation judiciaire de la SARL [13] chargée de ce lot.
Il a chiffré les travaux de reprise à effectuer à la somme de 2 757,94 Euros HT (reprise des fissures des acrotères, terminaison du carrelage au droit de la descente, reprises des peintures dans l'appartement).
Pour le compte des époux [C], par acte du 24 juin 2011, M. [L] a fait assigner la SCI [22] devant le tribunal de grande instance de Fort de France en sollicitant sa condamnation à faire effectuer les travaux identifiés par l'expert, ainsi qu'à leur payer, en principal, les sommes suivantes :
- 31 680 Euros, à parfaire, en indemnisation du préjudice locatif,
- 7 339,67 Euros au titre des taxes et frais de copropriété,
- 90 709 Euros en indemnisation d'un préjudice moral,
- 10 000 Euros en indemnisation d'une résistance abusive,
- 2 699 Euros en remboursement des taxes foncières 2009 et 2010.
Statuant sur cette action, par jugement rendu le 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Fort de France a :
- condamné la SCI [22] à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire sur les parties communes de la résidence, d'un montant de 2 757,94 Euros,
- condamné la SCI [22] à payer aux époux [C] la somme de 17 100 Euros, outre 300 Euros par mois, jusqu'à l'exécution complète des travaux, en réparation du préjudice de jouissance, outre 1 500 Euros en réparation du préjudice moral et la même somme en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les époux [C] ont mis un terme au mandat donné à M. [L] et ont donné mandat à Ingrid Thomas, avocat au barreau de Bordeaux, de poursuivre la défense de leurs intérêts.
En exécution de son mandat, Mme [S] a intenté deux actions :
- délivrance d'une assignation, le 23 septembre 2013, à la SARL [17] pour mauvaise exécution de la gestion de son mandat de location, et fautes commises en sa qualité de syndic de la copropriété,
- appel du jugement du 25 juin 2013.
Statuant sur l'action intentée à l'encontre de la SARL [17], par jugement rendu le 21 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Fort de France a :
- condamné la SARL [17] à payer aux époux [C] la somme de 3 787,95 Euros à titre de dommages et intérêts outre 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté une demande en restitution.
Pour le compte des époux [C], Mme [S] a formé appel de ce jugement.
Pa arrêt rendu le 27 septembre 2016, la cour d'appel de Fort de France a confirmé le jugement rendu le 25 juin 2013 en actualisant le préjudice locatif des époux [C].
Par arrêt rendu le 13 décembre 2016, la cour d'appel de Fort de France a confirmé le jugement rendu le 21 juillet 2015.
Les époux [C] ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 13 décembre 2016.
Par arrêt rendu le 14 novembre 2019, la Cour de cassation a rejeté ce pourvoi.
La SCI [22] étant insolvable, elle n'a pas réglé les condamnations mises à sa charge.
Pour le compte des époux [C], par actes des 11 et 12 mai 2020, Mme [S] a saisi le tribunal judiciaire de Fort de France à l'encontre de la SARL [28], de [I] [V] et de la société [14], associés de la SCI [22], sur la base de l'article 1857 du code civil selon lequel à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.
Statuant sur l'action à l'encontre des associés, par jugement rendu le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Fort de France a rejeté la demande présentée contre M. [V] et a condamné indéfiniment la SARL [28] et la société [14], à proportion de leurs parts dans le capital social, à payer aux époux [C] 41 005,87 Euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre 1 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aucun fonds n'a pu être recouvrés contre les associés de la SCI [22].
Par actes délivrés les 16 et 20 septembre 2021, les époux [C] ont fait assigner Mme [S], et son assureur la SA [20], devant le tribunal judiciaire d'Agen en déclarant engager la responsabilité de leur ancien avocat pour faute, afin de la voir condamner à leur payer :
- 198 000 Euros au titre de leur perte de chance,
- 5 000 Euros en indemnisation d'un préjudice moral,
- 15 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils ont mis en cause une absence de diligences et de conseils pour exécuter le jugement du 25 juin 2013, assorti de l'exécution provisoire, dans le suivi de l'appel ayant donné lieu à l'arrêt du 27 septembre 2013 et dans le suivi de l'instance à l'encontre de la SARL [17].
Par jugement rendu le 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Agen a :
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur prétention indemnitaire au titre de leur perte de chance,
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur prétention indemnitaire au titre de leur préjudice moral,
- condamné M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] à payer à Me [G] [S] et à la SA [20] la somme globale de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de leur demande au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. [H] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal a jugé qu'il ne pouvait être reproché à l'avocat de ne pas avoir invoqué la garantie décennale à l'encontre de la SCI [22] alors que les infiltrations en litige avaient fait l'objet de réserves à la réception ; que les chiffrages invoqués par les époux [C] à l'encontre de la SARL [17] n'ont pas été retenus en l'absence de justificatifs ; que l'absence de mise à exécution du jugement du 25 juin 2013 n'était pas fautive, les préjudices invoqués étant sans lien avec cette exécution ; que l'absence d'action du syndic de copropriété contre le promoteur avait été envisagée par l'avocat et qu'une telle action avait été mise en oeuvre par le syndic, entravé par manque de fonds dû au fait que les époux [C] ne payaient pas leurs charges.
Par acte du 28 janvier 2025, [H] [C] et [N] [E] épouse [C] ont déclaré former appel du jugement en désignant [G] [S] et la SA [20] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu'ils citent dans leur acte d'appel.
La clôture a été prononcée le 05 novembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 10 novembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [H] [C] et [N] [E] épouse [C] présentent l'argumentation suivante :
- Mme [S] n'a pas intenté de nouvelle action fiable contre les débiteurs solvables :
* elle s'est limitée à une action à l'encontre de la SCI [22] et la SARL [17] alors qu'elle aurait dû conseiller une action contre les constructeurs et leurs assureurs (M. [T] ; la SARL [25], étancheur ; le liquidateur de la SARL [13] ; la [26] assureur de cette dernière) sur un fondement décennal ou contractuel.
* le litige pouvait être évoqué sous l'angle de la garantie décennale : les nouveaux désordres sont apparus (constitués par les infiltrations dans leur appartement, à ne pas confondre avec les réserves sur la terrasse supérieure, partie commune) après la réception et la levée des réserves, voire plusieurs mois après et l'assureur dommages-ouvrage avait reconnu ce caractère décennal.
* le litige pouvait également être intenté sur un fondement contractuel à titre subsidiaire à l'encontre de la SARL [25] et de M. [T].
- Ces carences leur ont préjudicié :
* leur locataire a donné congé et ils ne pouvaient remettre le bien en location compte tenu de l'absence de réparation des infiltrations.
* ce n'est que par constat du 22 juillet 2021 que le traitement de la source des infiltrations a été effectué et leur nouveau gestionnaire ne leur a proposé un locataire pour un loyer mensuel de 1 000 Euros qu'en août 2022, de sorte qu'ils ont perdu 165 mois de loyers, soit 165 000 Euros.
* ils auraient été indemnisés des frais de procédure :
- 5 000 Euros (article 700)
- 3 341,56 Euros (dépens)
- 3 821,09 Euros (honoraires de Mme [D], avocat)
- 3 013 Euros (honoraires de Mme [R], avocat)
* soit une somme totale de 162 158 Euros sur la base d'une perte de chance de 50%.
* ils ont également subi un préjudice moral, la cour ayant même indiqué que leurs demandes présentaient des fondements inintelligibles.
- Subsidiairement, une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires aurait pu être intentée :
* l'ancien article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rendait le syndicat responsable des vices et défauts d'entretien des parties communes.
* cette action ne peut être confondue avec une action contre le syndic.
- Très subsidiairement, l'exécution du jugement du 25 juin 2013 aurait dû être poursuivie :
* le tribunal a admis la carence de l'avocat.
* Mme [S] n'a accompli aucune diligence pour exécuter cette décision alors qu'ils n'ont pas donné instruction en ce sens.
* la perte de chance d'obtenir réalisation des travaux et de percevoir des loyers peut être estimée à 66 %, soit 107 976 Euros.
Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement,
- condamner in solidum [G] [S] et la SA [20] à leur payer :
* 162 158 Euros, ou subsidiairement 107 976 Euros, au titre de leur perte de chance,
* 5 000 Euros au titre de leur préjudice moral,
* 15 000 + 10 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- mettre les dépens à leur charge.
*
* *
Par conclusions d'intimées notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [G] [S] et la SA [20] présentent l'argumentation suivante :
- L'avocat n'a commis aucune faute au regard de la garantie décennale et de la garantie de parfait achèvement :
* les désordres en litige étaient réservés lors de la réception du 31 mars 2008, car ils étaient apparus avant : le mandataire des époux [C] avait refusé la livraison en février 2008 au motif de l'existence d'infiltrations au plafond avec humidité anormale et le 18 avril 2008, la société [10] leur avait indiqué que ces taches provenaient d'un défaut d'étanchéité de la terrasse située au-dessus, ce qui a été confirmé par l'expert judiciaire.
* ces réserves n'ont pas été levées : le désordre de la terrasse existait lors de l'expertise judiciaire.
* seule la garantie contractuelle pouvait être invoquée, la garantie de parfait achèvement étant écoulée lorsque Mme [S] a été mandatée et l'instance n'ayant été intentée qu'à l'encontre de la SCI [22], qui ne contestait pas le principe de sa garantie, engagée en application de l'article 1642-1 du code civil.
- Aucune action en responsabilité contractuelle ne pouvait être envisagée :
* la procédure à l'encontre de la SCI [22] était engagée depuis plusieurs années.
* il n'existait aucun motif permettant de craindre son insolvabilité.
* la SARL [27] avait été radiée depuis le 27 février 2014.
- L'absence de mise à exécution du jugement du 25 juin 2013 n'est pas fautive :
* le préjudice allégué ne correspond pas à un défaut d'exécution de ce jugement.
* les époux [C] ne voulaient pas qu'une mise à exécution du jugement soit interprétée comme une acceptation de la décision dont ils avaient relevé appel.
* ils ont refusé une dation en paiement à titre d'indemnisation.
- Sur une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
* Mme [S] a assigné le syndic, mandataire du syndicat, en lui reprochant de ne pas avoir pris la mesure des travaux à réaliser.
* elle a ainsi intenté l'action dont l'absence lui a été reprochée.
- Les préjudices invoqués n'ont pas de lien avec les fautes invoquées :
* selon le rapport d'expertise, les traces d'infiltrations ne rendaient pas l'appartement impropre à sa destination et l'action intentée à l'encontre de la SARL [17] lui reprochait de ne pas avoir cherché de locataire.
* ils ne peuvent prétendre avoir découvert que les travaux ont enfin été réalisés alors qu'ils sont copropriétaires et qu'ils ont dû payer leur quote-part.
* le rôle de l'avocat n'est pas de conseiller de remettre le bien en location et ce sont les époux [C] qui ont géré leur bien de manière désinvolte.
* les frais d'avocat représentent les diligences effectuées et Mme [S] n'est pas à l'origine du pourvoi pour lequel les époux [C] ont exposé des frais.
* il n'existe aucun préjudice moral : l'arrêt du 27 septembre 2016 leur a accordé des indemnités.
Au terme de leurs conclusions, elles demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement,
- condamner les époux [C] à leur payer la somme de 3 000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
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MOTIFS :
Vu l'article 1147 (ancien) du code civil,
1) Sur les choix procéduraux initiaux :
Mme [S] n'a pas initié les choix procéduraux effectués lors de la naissance du litige.
Ainsi, il ne peut lui être reproché le choix de n'avoir assigné que la SCI [22] après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
En effet, elle n'a été mandatée qu'après que le jugement du 25 juin 2013 a été rendu.
Dans le cadre de l'appel interjeté, elle ne pouvait exercer aucune action à l'encontre d'un autre constructeur, non assigné devant le tribunal.
Sur cet appel, elle a obtenu la confirmation du jugement qui permettait aux époux [C] à l'encontre de la SCI [22] :
- de faire réaliser les travaux de réfection,
- d'obtenir indemnisation de leur préjudice locatif.
Il n'existe aucun élément tangible de nature à justifier que, dans le cadre de cette instance, les époux [C] étaient en mesure d'obtenir d'autres indemnisations, leur préjudice relevant, avant tout, des travaux à effectuer et du manque à gagner sur la perception de loyers.
De même, dès lors qu'il n'est pas allégué que Mme [S] aurait détenu des justificatifs remis par ses clients dont elle n'aurait pas fait état, rien n'indique que le préjudice locatif subi aurait pu être majoré.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
2) Sur l'absence de nouveau procès à l'encontre des autres constructeurs :
En premier lieu, lors du procès initial, rien ne pouvait laisser penser que la SCI [22], constructeur d'un programme immobilier sur 5 niveaux comportant 25 logements, dont la construction avait été menée à bien, pourrait ultérieurement se trouver en situation d'insolvabilité.
La poursuite de cette seule société caractérise d'autant moins une faute de Mme [S] que cette société ne contestait pas le principe de son obligation envers les époux [C].
En deuxième lieu, le désordre tenant à fuite de la terrasse et aux dégâts dans l'appartement acquis par les époux [C] avait fait l'objet, par les maîtres d'oeuvres, de réserves à la réception.
Par conséquent, il n'était pas susceptible d'ouvrir droit à la garantie décennale des constructeurs, étant rappelé que la garantie décennale n'est pas applicable aux vices faisant l'objet de réserves à la réception, qui sont couverts par la garantie de parfait achèvement (Civ3, 11 février 1998 n° 95-18401), dont le délai d'un an prévu à l'article 1792-6 était écoulé lorsque Mme [S] a été mandatée.
De ce fait, aucune action à l'encontre des assureurs de responsabilité décennale ne pouvait être utilement envisagée.
En outre, le principal préjudice invoqué par les époux [C] tenait aux pertes locatives, c'est à dire constituait un préjudice immatériel qui ne relève pas de la garantie obligatoire.
En troisième lieu, le rapport d'expertise établi par M. [J] ne caractérise aucune faute commise par le bureau [29], ou par l'architecte qui, au contraire, a décelé le désordre en question et l'a réservé lors des opérations de réception, peu important que cet expert ait indiqué, d'un point de vue dubitatif, que leur responsabilité 'semble' mise en cause.
Or, une action indemnitaire à l'encontre de M. [T] ou du bureau [29] sur un fondement contractuel supposait de caractériser leur faute.
S'agissant des entreprises chargées des lots sur lesquels les désordres ont été constatés :
- La SARL [13] était en liquidation judiciaire lors de la réalisation de l'expertise judiciaire et les époux [C] ne prétendent pas avoir déclaré une créance à cette procédure,
- La SARL [27] a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 février 2014.
- L'expert n'a retenu aucune faute à l'encontre de la SARL [25].
En quatrième lieu, la plupart des assurances de responsabilité civile des constructeurs, facultatives, excluent de la garantie la réfection des travaux mal exécutés, ainsi que les préjudices immatériels découlant de préjudices non garantis, de sorte qu'aucune action contre les assureurs de responsabilité civile ne s'imposait.
Les époux [C] n'indiquent d'ailleurs pas quelle compagnie d'assurance était susceptible de les indemniser de leurs préjudices, étant précisé que l'obligation en nature de réaliser des travaux de réfection ne pouvait incomber à un assureur.
En cinquième lieu, l'avocat a ensuite justement tenté une action contre les associés de la SCI [22] sur le fondement de l'article 1857 du code civil et ne pouvait envisager que les associés seraient, eux-mêmes, insolvables.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
3) Sur l'instance introduite à l'encontre de la SARL [17] :
Mme [S] a intenté une action à l'encontre de la SARL [17] en lui reprochant, d'une part, d'avoir manqué au mandat de gestion que les époux [C] lui avaient confié et, d'autre part, de ne pas avoir exécuté correctement sa mission de syndic de la copropriété.
Ils ont réclamé :
- un préjudice tenant à une consommation d'eau,
- la remise de documents,
- une indemnisation de 35 000 Euros.
Le tribunal a estimé que les époux [C] avaient expressément donné instruction, par courrier du 14 novembre 2008, à la SARL [17] de ne pas donner l'appartement à bail et qu'aucun manquement ne pouvait être imputé à cette dernière dans l'exécution de son mandat, sauf pour ne pas avoir veillé à la consommation d'eau due à une fuite.
Le tribunal a également estimé que la SARL [17] avait normalement exercé ses fonctions de syndic.
Sur appel formé par les époux [C], le jugement a été confirmé.
Aucun élément objectif tangible n'indique que du fait d'un manquement de leur avocat, les époux [C] auraient pu obtenir une décision plus favorable.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
4) Sur une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
En premier lieu, une action a été intentée à l'encontre de la SARL [17] en sa qualité de syndic pour manquement dans la gestion de la copropriété.
En deuxième lieu, il n'était pas d'une stratégie raisonnable d'intenter une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires alors d'une part, que les époux [C], copropriétaires, participaient aux assemblées générales et pouvaient faire voter une résolution pour faire réaliser les travaux de finition, modestes, de la terrasse au-dessus leur appartement, ce qu'ils n'ont pas fait et que, d'autre part, une décision favorable avait été obtenue à l'encontre de la SCI [22] et il était préférable, après constat de l'insolvabilité de cette dernière de poursuivre les associés, tenus de plein droit des dettes sociales.
Lorsqu'il s'est avéré que les associés de la SCI [22] étaient insolvables, après 2021, intenter une action à l'encontre du syndicat des copropriétaires aurait exposé les époux [C] à se voir opposer la prescription quinquennale et à débourser inutilement des frais de procédure.
En troisième lieu, il apparaît que les époux [C] ne payaient pas leurs charges de copropriété et qu'ils ont été condamnés, le 22 septembre 2014, à s'acquitter d'une somme de 9 275,85 Euros à ce titre, limitant ainsi les ressources dont le syndicat devait disposer, de sorte qu'ils auraient été mal venus à se plaindre de son éventuelle carence.
Aucun manquement ne peut être imputé à l'avocat sur ce point.
5) Sur l'absence de mise à exécution du jugement rendu le 25 juin 2013 :
En premier lieu, il est constant que les époux [C] n'ont pas entendu accepter cette décision, qui leur était pourtant objectivement assez favorable, alors qu'ils n'étaient pas en capacité de réclamer des sommes supplémentaires à celles qui leur ont été allouées.
Ainsi, par exemple, ils n'ont jamais démontré que l'administration fiscale aurait remis en cause l'application du dispositif fiscal de la 'loi Girardin' dont ils ont bénéficié.
En deuxième lieu, et surtout, le préjudice qui pourrait résulter de l'absence de mise à exécution de cette décision consiste seulement en une perte de chance d'encaisser la somme allouée.
Or, ce n'est pas un tel préjudice qu'invoquent les époux [C] dont la réclamation porte sur :
- une perte de loyers du 1er janvier 2008 au 1er août 2022 : 165 000 Euros,
- des indemnités de procédure qui auraient dû être obtenues à l'encontre des constructeurs qui auraient dû être assignés : 5 000 Euros,
- des dépens d'instance et des frais d'expertise : 3 341,56 Euros,
- des frais et honoraires d'assistance : 3 821,09 Euros + 3 013 Euros.
En troisième lieu, loin d'avoir préjudicié à ses clients, Mme [S] a négocié, en 2018 une indemnisation en nature émanant de la SCI [22] qui proposait une dation en paiement d'une parcelle, proposition refusée par les époux [C].
Aucun manquement de l'avocat ne peut être retenu sur ce point.
Finalement, le jugement qui a rejeté l'action en responsabilité intentée à l'encontre de Mme [S] doit être confirmé.
Enfin, l'équité nécessite d'allouer aux intimées, en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort
- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNE in solidum [H] [C] et [N] [E] épouse [C] à payer à [G] [S] et à la SA [20], en cause d'appel, la somme totale de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum [H] [C] et [N] [E] épouse [C] aux dépens de l'appel dans la proportion de moitié chacun.
- Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT