CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 15 janvier 2026, n° 23/01627
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JANVIER 2026
N° 2026/26
Rôle N° RG 23/01627 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWRK
[Z] [X]
[BL] [T] épouse [X]
[K] [R] divorcée [I]
[HT] [XZ] épouse [J]
[WS] [XZ]
[CK] [B] épouse [XZ]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 10]
Copie exécutoire délivrée
à :
Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER
Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS
le :
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 30 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02610.
APPELANTS
Monsieur [Z] [X]
né le 31 Décembre 1953 à [Localité 14]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [BL] [T] épouse [X]
née le 29 Décembre 1968 à [Localité 6] (Suisse)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [R] divorcée [I]
née le 18 Mars 1945 à [Localité 15]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Madame [HT] [XZ] épouse [J]
née le 02 Septembre 1960 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Monsieur [WS] [XZ]
né le 21 Mai 1957 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Madame [CK] [B] épouse [XZ]
née le 18 Juin 1956 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant.
INTIME
Syndic. de copro. [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, Centre de Gestion Immobilière - CGI - SAS au capital de 59.250 €, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro B 326 700 648, dont le siège social est : [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social,
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocate au barreau de TOULON, plaidante.
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
L'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 10]', est situé [Adresse 1], institué selon règlement de copropriété et un état descriptif de division dressé par Maître [O], Notaire à [Localité 7], le 22 mai 1974.
Cette copropriété résulte de la transformation par quatre tranches de travaux d'une parcelle appartenant précédemment à la Compagnie des Salins du Midi.
Les travaux se sont déroulés par tranches, ce qui a donné naissance à quatre tranches d'immeubles.
Dans cet ensemble immobilier, les copropriétaires suivants sont notamment propriétaires des lots listés, ci-dessous :
- Monsieur [MF] [G], madame [N] [UG] épouse [G] sont propriétaires du lot n°3 ;
- Monsieur [Z] [X] et madame [X] sont propriétaires des lots n°301, 302 et
305 ;
- Madame [K] [R] est propriétaire des lots n°1 et 11 ;
- Monsieur [BH] [J], monsieur [WS] [XZ], madame [HT] [XZ] épouse [J], madame [CK] [B] épouse [XZ] sont propriétaires indivis du lot n° 304 ;
- Monsieur [WS] [XZ] est également propriétaire indivis avec Madame [HT] [XZ] épouse [J] des lots n°107 et 116 ;
Une assemblée générale s'est tenue le 8 février 2019.
Suivant exploit d'huissier en date du 24 mai 2019, les consorts [G], [X], [R], [J] et [XZ] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]', devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux 'ns d'annuler les résolutions n°19, n°23, n°11 d) et n°24 prises lors de l'assemblée générale du 8 février 2019.
Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, le tribunal a :
- mis hors de cause, Monsieur [MF] [G], madame [N] [UG] épouse
[G] ;
- mis hors de cause Monsieur [BH] [J] ;
- reçu l'intervention volontaire de Monsieur [S] [OU], de madame [H] [LO], de madame [MW] [OU] et de madame [AG] [OU] ;
- déclaré recevables les actions de Madame [HT] [XZ] divorcee [J], de monsieur[WS] [XZ] et de madame [CK] [B] épouse [XZ] ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°23 ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°24 ;
- déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°11 d) ;
- condamné in solidum Monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorce [J], monsieur [BD] [XZ] et madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X] et madame [BL] [X], madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- débouté Monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ] et madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X] et madame [BL] [X], madame [K] [R] de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur les interventions volontaires :
- les époux [G] avaient cédé suivant acte authentique de vente du 14 septembre 2021 à monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU] le lot n°306 de la copropriété ;
- l'acte de cession prévoyant une subrogation expresse il y avait lieu de recevoir leur intervention volontaire ;
- sur les demandes d'annulation des résolutions n°19 et n°23 :
* sur la résolution n°23 :
- il y avait lieu de considérer que l'emplacement litigieux objet de la résolution n°23 était réservé à la troisième branche (lots n°201 à 207) de la copropriété et qu'aucun des demandeurs à la présente instance ne disposait de quotes-parts de parties communes spéciales réservées à la troisième tranche de sorte que les demandeurs n'avaient pas qualité à agir pour contester la résolution n°23 relative à cette partie commune spéciale ; la demande d'annulation de la résolution n°23 n'était pas recevable ;
* sur la résolution n°19 :
- il n'était pas établi que la résolution n° 19 ne concernerait que les copropriétaires de lots de la tranche n°3 et en conséquence, la demande d'annulation de la résolution n°19 sera considérée recevable ;
- les demandeurs échouaient à rapporter la preuve d'un abus de droit dans le vote des
copropriétaires, à plus forte raison qu'il apparaissait à la lecture de la résolution n° 19 et des pièces annexées à la convocation que la résolution litigieuse pourrait modi'er la destination des parties communes ;
- s'agissant de la cohérence entre le vote de la résolution n°19 et le vote de la résolution n°17, il y avait lieu de préciser que la résolution n°17 concernait une toute autre question puisqu'elle avait trait à l'aménagement d'une bande végétale ;
- il y avait lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- sur la demande d'annulation de la résolution n°11 d) :
- ll y a lieu de constater que les demandeurs à la presente instance échouent à demontrer un abus de droit ;
- sur la demande d'annulation de la resolution n°24 :
- Monsieur [MF] [G] et madame [N] [UG] épouse [G] avaient été précedemment mis hors de cause ;
- s'agissant des époux [X], dans la mesure où ils s'étaient abstenus de voter lors de la résolution n°24, il y avait lieu de dire que leur demande d'annulation de cette résolution était irrecevable ;
- sur le fond :
- les autres copropriétaires en demande ayant qualité à agir en contestation de cette résolution d'assemblée générale, il y avait lieu d'examiner cette demande d'annulation au fond ;
* sur la convocation :
- il y avait lieu de relever que tous les copropriétaires demandeurs étaient présents lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et qu'ils avaient tous voté en faveur de la résolution n°15 en question, de sorte que les copropriétaires en demande avaient connaissance de tous les aspects nécessaires pour se positionner en connaissance de cause sur le vote de la resolution n°24 ;
* sur le Iibellé de la résolution :
- les demandeurs n'établissaient pas quel élément dans la résolution n°24 avait manqué pour pouvoir voter ;
* sur les régles de majorité :
- il apparaissait que la résolution litigieuse n'avait pas pour objet de transformer une charge spéciale en charge générale entrainant de facto une modi'cation du réglement de copropriété de sorte qu'elle n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- il s'agissait en effet uniquement d'annuler la résolution n°15 prise lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et d'appliquer la répartition initialement prévue du coût des pompes de relevage telle qu'elle existait avant l'assemblee ;
- il y avait lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°24.
Selon déclaration reçue au greffe le 25 janvier 2023, Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] ont interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°23 ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°24 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°11 d) ;
- condamné in solidum monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ], madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X], madame [BL] [X], madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- débouté monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ], madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X], madame [BL] [X] et madame [K] [R] de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R] divorcée [I], Madame [HT] [XZ] divorcée [J], Monsieur [BD] [XZ] et Madame [CK] [B] épouse [XZ] sollicitent de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau, qu'elle :
- juge qu'il n'existe pas de 'partie commune spéciale réservée à la tranche 3" ;
- juge qu'ils ont qualité à agir en contestation de la résolution n°23 ;
- constate que le règlement de copropriété interdit tout stationnement en dehors des places de parking matérialisées et au besoin, condamne tout contrevenant à une astreinte de 500 euros, par infraction constatée ;
- juge que la résolution n°23 est entachée d'un abus de majorité ;
- juge que la résolution n°23 a été votée en méconnaissance des règles de majorité ;
- juge que la résolution n°23 est imprécise ;
- en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°23 de l'assemblée générale des copropriétaires;
- en outre :
- juge que le vote de la résolution n°11 d) est entaché d'un abus de majorité ;
en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°11 d) de l'assemblée générale des copropriétaires ;
en outre :
- juge que le vote de la résolution n°24 a été votée en méconnaissance des règles de majorité ;
- juge que la convocation à l'assemblée générale est incomplète concernant la résolution n°24 ;
- juge que la résolution n°24 est imprécise ;
en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires;
- en tout état de cause :
- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Thomas Meulien;
- les dispense de toute participation aux frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- les époux [XZ] et Mme [HT] [XZ] divorcée [J] ont qualité à agir :
- ils justifient avoir procédé à une donation partage du lot n°304 et ont conservé l'usufruit du
bien ;
- selon une jurisprudence constante, en cas de démembrement du droit de propriété du lot, seul l'usufruitier sera considéré comme copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Mme [HT] [XZ] divorcée [J], usufruitière a été désignée comme mandataire commun ;
- de même que M.[WS] [XZ], Mme [CK] [XZ] née [B], usufruitiers,ont été désignés mandataires communs ;
- suite à un divorce, M. [BH] [J] devra être mis hors de cause ;
- en tout état de cause, ils sont propriétaires des lots 107 et 166 ;
- sur la nullité de la résolution n°23 :
- ils sont recevables à agir en l'absence d'existence d'une partie commune spéciale réservée à la tranche n°3, telle qu'évoquée dans cette résolution ;
- la règle de majorité à laquelle la résolution a été adoptée est irrégulière ;
- elle a été adoptée en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, au lieu et place de l'article 26 ;
- l'abus de majorité est caractérisé ;
- la résolution est imprécise ;
- sur la nullité de la résolution n°11 d) :
- l'abus de majorité est caractérisé empêchant uniquement les copropriétaires de la tranche 4 de bénéficier d'emplacements de stationnement alors les copropriétaires des tranches 1, 2 et 3 en bénéficieraient ;
- il s'agit d'une rupture d'égalité ;
- sur la nullité de la résolution n°24 :
- la convocation était incomplète ;
- la résolution était imprécise ;
- elle tendait à transformer une charge générale en charge spéciale et entraîne de facto modification du règlement de copropriété ;
- elle aurait du être adoptée en application de l'article 26.
Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite la confirmation du jugement entrepris, excepté en ce que les actions de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ], ont été déclarées recevables et statuant à nouveau :
- déclare irrecevables les actions de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ;
- déboute Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R], Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ], de leurs demandes ;
- condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R], Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] à lui payer la somme de
5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- les demandeurs ont un défaut de qualité à agir ;
- il existe des parties communes spéciales et charges communes spéciales à chaque groupe d'immeuble et notamment l'emplacement litigieux réservé au stationnement ;
- dans le silence ou l'imprécision du modificatif au règlement de copropriété du 12 décembre 1994, les représentant de la société 'Compagnie des Salins du midi et des salines de l'Est' promoteur a bien voulu que l'état descriptif de division et ses annexes, aient valeur contractuelle, de la même façon que le règlement de copropriété ;
- le copropriétaire d'un lot situé dans un autre bâtiment ou une autre tranche ne peut pas agir en nullité de la décision prise par l'assemblée sépeciale en se prévalant des motifs de contestation de droit commun ;
- sur la prétendue irrégularité de la règle de majorité à laquelle la résolution n°23 a été adoptée :
- il ne s'agit ni de s'approprier des parties communes ni d'en modifier l'usage ou la destination mais uniquement de concrétiser les emplacements du parking initialement prévus dans l'acte notarié précité ;
- la résolution n°23 n' a pas attribué à certains copropriétaires des emplacements de stationnement et a été régulièrement adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- aucun abus de majorité n'est caractérisé, dans la mesure où il s'agit d'une partie commune spéciale expressément réservée intialement à la tranche 3 par le modificatif du règlement de copropriété du 12 décembre 1994 et le modificatif du 13 janvier 2005 ;
- la résolution n°23 n'est pas imprécise ;
- la résolution n°11 d) n'est pas entachée d'abus de majorité ;
- les appelants ne démontrent pas en quoi 16 copropriétaires sur 26, issus de toutes les tranches ont voté contre dans l'intention de nuire aux copropriétaires de la tranche 4 ;
- la résolution n°24 :
- les époux [X] n'ont pas qualité à agir ;
- ils se sont abstenus de voter la résolution alors qu'ils étaient présents ;
- la convocation n'est ni incomplète ni imprécise ;
- la résolution n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 ;
- sur l'appel incident et la qualité à agir de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ;
- il ressort de l'extrait de la matrice cadastrale que le lot n°304 est en indivision entre 7 titulaires ;
- M. [BH] [J] et mme [HT] [XZ] épouse [J] n'y figurent pas ;
- l'action en contestation appartient à l'indivision dans sa globalité ;
- leur demande est irrecevable en ce qu'ils n'ont pas la qualité pour agir au nom de l'ensemble des indivisaires du lot n°304 de surcroît forclose ;
- ils n'ont pas notifié au syndic qu'ils étaient usufruitiers de ce lot ;
- la désignation du mandataire commun doit être expresse et non implicite ;
- ils sont irrecevables à agir et désormais forclos.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 29 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.
Sur les fins de non-recevoir :
Sur la qualité à agir de Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] :
L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.
Aux termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, l'assemblée générale contestée datant du 8 février 2019, antérieure à la version en vigueur au 1er juin 2020, lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
En application de ce texte, le syndicat des copropriétaires estime que Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] n'auraient pas qualité à agir, faute de mandataire commun désigné pour 'l'indivision' ou le 'démembrement' du lot n°304.
En l'espèce, selon acte authentique reçu le 4 mars 2005, par maître [PK] [JR], Notaire à [Localité 7], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B], d'une part, et M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ], d'autre part, ont acquis de la SAS 'Salins d'Europe' la propriété du lot n°304, de l'ensemble immobilier lieudit [Localité 9], cadastré section [Cadastre 5] à [Localité 7].
Il a donc été procédé à une indivision de ce lot, chacun des couples ayant reçu la moitié indivise du lot.
Par la suite, suivant acte authentique du 21 avril 2015, M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ont procédé à une donation partage de la nue-propriété de leur moitié indivise dudit lot n°304, au profit de leurs enfants, M. [E] [XZ], Mme [M] [XZ], se réservant l'usufruit.
Suivant acte authentique du 26 octobre 2015, M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ] ont également procédé à une donation partage de la nue-propriété de leur moitié inidivise du lot n°304 au profit de leurs enfants Mme [Y] [J], Mme [A] [J] et M. [F] [J], conservant l'usufruit.
Il a donc été procédé au démembrement du droit de propriété.
Ces deux actes contiennent une clause intitulée 'répartition des pouvoirs' qui stipule que le donataire nu-propriétaire donne tous pouvoirs au donateur usufruitier, à l'effet de prendre part à toutes assemblées générales, ordinaires ou extraordinaires. De plus, de convention expresse entre les parties, l'usufruitier aura seul droit de vote aux assemblées générales, qu'elles soient ordinaires ou extraordinaires, et ce pour toutes décisions à prendre.
En contrepartie, l'usufruitier paiera toutes les charges de copropriété quelle que soit leur nature.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est justifié devant la cour de la notification au syndic par courriers recommandés avec accusés de réception, des 28 avril 2015 et 16 octobre 2015, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, des donations effectuées.
L'extrait de matrice cadastrale du 7 avril 2020, fait apparaître que ce lot appartient à sept propriétaires : Mme [CK] [B] épouse [XZ], M. [WS] [XZ], M. [E] [XZ], Mme [M] [XZ] et Mme [Y] [J], Mme [A] [J], M. [F] [J].
A la lecture de cet acte, il convient de relever que ni Mme [HT] [XZ] divorcée [J] ni M. [BH] [J] n'apparaissent sur la liste.
Cependant, aux termes d'une attestation du 13 décembre 2021, maître [C] [U], notaire à [Localité 13], certifie avoir procédé à la liquidation et au partage du régime matrimonial du 2 juin 2020, entre M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ], cette dernière s'étant vue attribuer la moitié indivise en usufruit des biens et droits immobiliers du lot n°304. Cet acte étant le plus récent, il démontre les droits de Mme [HT] [XZ] sur ce lot.
M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] d'une part, et Mme [HT] [XZ] d'autre part, démontrent donc leur qualité d'usufruitiers, sur la moitié indivise respective du lot n°304.
Il est acquis que l'usufruitier doit être considéré comme un copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi et jouit du droit de contester les assemblées générales des copropriétaires.
Il est établi qu'un indivisaire ne peut agir seul en contestation de l'assemblée générale dès lors qu'il n'a pas la qualité de mandataire commun des coïndivisaires (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, n°03-20.065).
Ainsi, si le lot n°304 a fait l'objet dans un premier temps d'une indivision par moitié, il a dans un second temps fait l'objet d'un démembrement du droit de propriété.
Par conséquent, en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 précité, dans sa version applicable en la cause, et en présence de plusieurs usufruitiers, M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] auraient dû désigner un mandataire commun aux fins de les représenter.
De plus, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la clause intitulée 'répartition des pouvoirs' figurant dans chacun des actes de donation partage, ne règle pas la difficulté de la représentation lors de la contestation en annulation de résolution d'une assemblée générale.
Elle ne fait que régler la question du pouvoir entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour la participation et le droit de vote aux assemblées générales.
Dans la mesure où aucune désignation expresse n'a été opérée, M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] étaient irrecevables à agir seuls en nullité des résolutions contestées.
En outre, afin de démontrer la recevabilité de leur action, M. [WS] [XZ] et Mme [HT] [XZ] divorcée [J] justifient par attestation immobilière du 21 décembre 2012, être propriétaires du quart indivis en pleine propriété d'autres lots au sein de la même copropriété : les lots n°107 et 116.
Cependant, par analogie avec le raisonnement ci-dessus invoqué, ils auraient dû procéder à la désignation d'un mandataire commun également à ce titre, n'étant pas 'pleins propriétaires' mais 'propriétaires indivis'.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] recevable.
Ils sont déclarés irrecevables à agir en nullité des résolutions contestées.
Sur l'annulation de la résolution n°23 :
Sur la recevabilité à agir des appelants :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
L'article 6-2 de la loi précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties.
La résolution n°23 de l'assemblée générale du 8 février 2019, adoptée à la majorité absolue indique qu'à la demande de Mme [P], Mme [V], Mme [W], M. Et Mme [L], M. [RB], décision à prendre pour la matérialisation des emplacements de stationnement situés sur la partie commune spéciale réservée à la tranche n°3 de la copropriété (article 25) :
décide de matérialiser les emplacements de stationnement situés sur la partie commune spéciale réservée à la tranche 3 de la copropriété.
Les parties s'opposent sur l'existence de 'partie commune spéciale réservée à la tranche 3".
Le syndicat des copropriétaires estime que l'action des demandeurs en annulation de la résolution n°23 doit être déclarée irrecevable, puisqu'elle concerne des parties communes spéciales de la tranche n°3 de la copropriété, pour lesquelles ces derniers n'ont pas le droit de délibérer et donc de voter.
En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété initial publié le 22 mai 1974, que les travaux à effectuer sur le groupe d'immeubles existant devaient être réalisés en quatre tranches successives. Il est indiqué l'existence de parties communes générales et de parties communes spéciales à chaque groupe d'immeuble.
Il est précisé en page 6, que divers emplacements pour voitures automobiles, dont la détermination en lots ne sera fixée en tout ou partie lots de l'état descriptif de division de la deuxième tranche de travaux, à l'exception des dix parkings attachés à la première tranche (...).
En page 10, il est mentionné 'conditions particulières' que lors de la division des autres tranches de travaux, les parties communes de ces autres tranches pourront être définies d'une manière plus complète.
En page 32 'charges du groupe de l'immeuble', il est posé le principe que les charges du groupe d'immeubles sont ventilées en charges générales et en un certain nombre de charges spéciales. (...).
Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.
Il est expressément prévu que lors des assemblées générales des copropriétaires, lorsque les questions débattues concerneront les dépenses relatives aux parties communes d'un groupe d'immeuble et aux éléments d'équipement faisant l'objet de charges spéciales, telles que définies ci-dessus, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges pourront délibérer et voter proportionnellement à leur participation auxdites dépenses (page 43).
De plus, il ressort du modificatif au règlement de copropriété du 12 décembre 1994 (établi en vue de la vente des lots de la troisième tranche de travaux) et du modificatif à l'état descriptif de division daté du 13 janvier 2005, qu'il existe des parties communes spéciales et des charges spéciales réservées à la troisième tranche et notamment les emplacements de parking.
La troisième tranche concerne les propriétaires des lots n°201 à 209, consistant en huit maisons individuelles et jardins.
Un plan est joint au modificatif du règlement de copropriété du 12 décembre 1994 et à son avenant, mentionnant une partie commune réservée à la tranche n°3.
Un plan à l'avant-dernière page de l'état descriptif de division du 13 janvier 2005, précise le terme de 'parking', partie commune réservée à la tranche n°3.
Ce plan est annexé à la minute et comporte le nom et la signature des notaires, maître [D] [KY] et [PK] [JR]. Cet acte a été publié et enregistré à la conservation des hypothèques.
Il résulte de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que c'est le règlement conventionnel de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Ce règlement de copropriété peut inclure un état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière, lequel, en principe, n'a pas de valeur contractuelle et ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement.
Il n'en demeure pas moins qu'en cas de silence ou d'imprécision du règlement de copropriété, il peut être fait référence à l'état descriptif de division, auquel il peut également être décidé de donner valeur contractuelle.
En l'espèce, le règlement de copropriété initial stipulait que lors de la division en lots des autres tranches de travaux, les parties communes de ces autres tranches pourront être définies de manière plus complète.
Il s'évince de ces documents que le promoteur s'était réservé le droit de définir les parties communes des autres tranches, de modifier au besoin le plan de masse et d'effectuer la suppression ou l'adjonction de parking.
Dans le silence du règlement de copropriété initial, qui s'explique par les travaux en cours, les modificatifs de celui-ci et les états descriptifs de division et leurs annexes viennent le compléter. En procédant à la publication notamment de l'état descriptif de division du 13 janvier 2005, cela lui a conféré force contractuelle.
L'emplacement réservé au stationnement, objet de la résolution n°13, est relatif à une partie commune spéciale de la tranche n°3.
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que seuls les copropriétaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales réservées à la tranche n°3 avaient qualité à agir.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré les demandeurs irrecevables en leur demande, faute de qualité à agir pour contester la résolution.
Sur la nullité de la résolution 11 d) :
La résolution n°11 d) de l'assemblée générale du 8 février 2019, rejetée indique qu'à la demande des familles [J] et [XZ] selon courrier du 22 décembre 2018 : demande pour créer des places de parking extérieures pour les tranches 3 et 4 : majorité nécessaire (article 25).
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce les consorts monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R].
Ils estiment que le vote de cette résolution empêche uniquement le vote des copropriétaires de la tranche 4 de bénéficier d'emplacement de stationnement, alors que les copropriétaires des tranches 1, 2 et 3 en bénéficient. Ils invoquent une rupture d'égalité entre les copropriétaires sur la jouissance des parties communes.
Il n'est pas contesté que l'objet de la résolution 11 d) tendant à voir créer des places de parking 'extérieures' porte sur des parties communes générales.
La résolution n°23 portait sur la matérialisation d'emplacements de stationnement, existant depuis le plan annexe du modificatif à l'état descriptif de division du 13 janvier 2005 et portant sur des parties communes spéciales.
Cette partie commune spéciale ne bénéficie qu'aux propriétaires de la tranche 3.
Cependant les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les copropriétaires des tranches 1 et 2 bénéficient également de places de stationnement réservées.
Ils ne démontrent pas que seuls les copropriétaires de la tranche 4 sont empêchés de bénéficier d'emplacements de stationnement par ce vote.
Par conséquent, le rejet de la résolution ne constitue pas une rupture d'égalité entre l'ensemble des copropriétaires, notamment des tranches 1, 2 et 4.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les requérants de leur demande d'annulation de la résolution n°11 d).
Sur la nullité de la résolution n°24 :
Sur la recevabilité de la demande :
M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] ont été déclarés irrecevables à agir.
La résolution n°24 a été adoptée à la majorité absolue.
Or M. [Z] [X] s'est abstenu. Il n'est pas contesté que son épouse également. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déclaré irrecevables à agir, les copropriétaires abstentionnistes ne pouvant demander l'annulation d'une résolution.
Seule Mme [K] [R] ayant voté contre est recevable à agir en annulation de ladite résolution. La résolution sera donc examinée au fond.
Sur le fond :
La résolution n°24 est ainsi libellée : à la demande de Mme [P], Mme [V], Mme [W], M. et Mme [L], M. [RB], décision à prendre pour l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 concernant l'imputation des charges d'entretien du réseau d'eaux usées horizontales coommune (article 25)
En 2018, la tranche 4 avait pris part au vote sur la résolution n°15 alors qu'elle n'était pas concernée. Aussi Mme [P] demande un effect rétroactif de la décision prise ce jour.
* Sur le caractère incomplet de la convocation et le caractère imprécise du libellé de la résolution n°24 :
Aux termes de l'article 9 du décret du 11 mars 1967 la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
L'article 10 ajoute qu' à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale (...).
Mme [R] soutient que la convocation serait incomplète, faute d'annexe du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 à la convocation.
Or la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 provenait à l'origine d'une demande de Mme [R] (demande la modification de la répartition du coût des pompes de relevage selon courrier joint à la convocation ; à savoir ne participent à la depense que les lots concernés par l'utilisation de cette pompe).
De plus l'ensemble des copropriétaires qui contestent cette résolution aujourd'hui étaient présents et ont voté en sa faveur.
Par conséquent, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, Mme [R] avait parfaitement connaissance de tous les aspects nécessaires pour se positionner en connaissance de cause sur la résolution n°24, consistant en l'annulation d'une résolution n°15.
La convocation n'est pas entachée d'irrégularité à ce titre.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu la caractère complet et précis tant de la convocation que de la résolution votée.
* Sur les règles de majorité :
Mme [R] considère que la résolution n°24 aurait dû être votée selon les règles de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Or comme l'a analysé le premier juge cette résolution consiste à annuler la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et d'appliquer la répartition initialement prévue du coût des pompes de relevage telle qu'elle existait avant ladite assemblée.
La résolution n°24 ne transforme donc pas une charge spéciale en une charge générale entraînant une modification du règlement de copropriété.
Par conséquent, elle n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 susvisé.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'annulation de résolution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné les appelants aux dépens et à payer à au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 700 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel. Ils seront déboutés de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires, la charge de ses frais irrépétibles.Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] recevable ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus des dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] irrecevable ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] à payer au syndicat des copropriétaires
de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', sis [Adresse 1], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] de leur demande formulée sur le même fondement ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] aux dépens d'appel ;
Déboute Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] de leur demande visant à être dispensé des frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La greffière La présidente
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JANVIER 2026
N° 2026/26
Rôle N° RG 23/01627 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWRK
[Z] [X]
[BL] [T] épouse [X]
[K] [R] divorcée [I]
[HT] [XZ] épouse [J]
[WS] [XZ]
[CK] [B] épouse [XZ]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 10]
Copie exécutoire délivrée
à :
Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER
Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS
le :
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 30 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02610.
APPELANTS
Monsieur [Z] [X]
né le 31 Décembre 1953 à [Localité 14]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [BL] [T] épouse [X]
née le 29 Décembre 1968 à [Localité 6] (Suisse)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [R] divorcée [I]
née le 18 Mars 1945 à [Localité 15]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Madame [HT] [XZ] épouse [J]
née le 02 Septembre 1960 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Monsieur [WS] [XZ]
né le 21 Mai 1957 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Madame [CK] [B] épouse [XZ]
née le 18 Juin 1956 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Me Thomas MEULIEN de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant.
INTIME
Syndic. de copro. [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, Centre de Gestion Immobilière - CGI - SAS au capital de 59.250 €, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro B 326 700 648, dont le siège social est : [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social,
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocate au barreau de TOULON, plaidante.
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
L'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 10]', est situé [Adresse 1], institué selon règlement de copropriété et un état descriptif de division dressé par Maître [O], Notaire à [Localité 7], le 22 mai 1974.
Cette copropriété résulte de la transformation par quatre tranches de travaux d'une parcelle appartenant précédemment à la Compagnie des Salins du Midi.
Les travaux se sont déroulés par tranches, ce qui a donné naissance à quatre tranches d'immeubles.
Dans cet ensemble immobilier, les copropriétaires suivants sont notamment propriétaires des lots listés, ci-dessous :
- Monsieur [MF] [G], madame [N] [UG] épouse [G] sont propriétaires du lot n°3 ;
- Monsieur [Z] [X] et madame [X] sont propriétaires des lots n°301, 302 et
305 ;
- Madame [K] [R] est propriétaire des lots n°1 et 11 ;
- Monsieur [BH] [J], monsieur [WS] [XZ], madame [HT] [XZ] épouse [J], madame [CK] [B] épouse [XZ] sont propriétaires indivis du lot n° 304 ;
- Monsieur [WS] [XZ] est également propriétaire indivis avec Madame [HT] [XZ] épouse [J] des lots n°107 et 116 ;
Une assemblée générale s'est tenue le 8 février 2019.
Suivant exploit d'huissier en date du 24 mai 2019, les consorts [G], [X], [R], [J] et [XZ] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]', devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux 'ns d'annuler les résolutions n°19, n°23, n°11 d) et n°24 prises lors de l'assemblée générale du 8 février 2019.
Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, le tribunal a :
- mis hors de cause, Monsieur [MF] [G], madame [N] [UG] épouse
[G] ;
- mis hors de cause Monsieur [BH] [J] ;
- reçu l'intervention volontaire de Monsieur [S] [OU], de madame [H] [LO], de madame [MW] [OU] et de madame [AG] [OU] ;
- déclaré recevables les actions de Madame [HT] [XZ] divorcee [J], de monsieur[WS] [XZ] et de madame [CK] [B] épouse [XZ] ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°23 ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°24 ;
- déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°11 d) ;
- condamné in solidum Monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorce [J], monsieur [BD] [XZ] et madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X] et madame [BL] [X], madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- débouté Monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ] et madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X] et madame [BL] [X], madame [K] [R] de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur les interventions volontaires :
- les époux [G] avaient cédé suivant acte authentique de vente du 14 septembre 2021 à monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU] le lot n°306 de la copropriété ;
- l'acte de cession prévoyant une subrogation expresse il y avait lieu de recevoir leur intervention volontaire ;
- sur les demandes d'annulation des résolutions n°19 et n°23 :
* sur la résolution n°23 :
- il y avait lieu de considérer que l'emplacement litigieux objet de la résolution n°23 était réservé à la troisième branche (lots n°201 à 207) de la copropriété et qu'aucun des demandeurs à la présente instance ne disposait de quotes-parts de parties communes spéciales réservées à la troisième tranche de sorte que les demandeurs n'avaient pas qualité à agir pour contester la résolution n°23 relative à cette partie commune spéciale ; la demande d'annulation de la résolution n°23 n'était pas recevable ;
* sur la résolution n°19 :
- il n'était pas établi que la résolution n° 19 ne concernerait que les copropriétaires de lots de la tranche n°3 et en conséquence, la demande d'annulation de la résolution n°19 sera considérée recevable ;
- les demandeurs échouaient à rapporter la preuve d'un abus de droit dans le vote des
copropriétaires, à plus forte raison qu'il apparaissait à la lecture de la résolution n° 19 et des pièces annexées à la convocation que la résolution litigieuse pourrait modi'er la destination des parties communes ;
- s'agissant de la cohérence entre le vote de la résolution n°19 et le vote de la résolution n°17, il y avait lieu de préciser que la résolution n°17 concernait une toute autre question puisqu'elle avait trait à l'aménagement d'une bande végétale ;
- il y avait lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°19 ;
- sur la demande d'annulation de la résolution n°11 d) :
- ll y a lieu de constater que les demandeurs à la presente instance échouent à demontrer un abus de droit ;
- sur la demande d'annulation de la resolution n°24 :
- Monsieur [MF] [G] et madame [N] [UG] épouse [G] avaient été précedemment mis hors de cause ;
- s'agissant des époux [X], dans la mesure où ils s'étaient abstenus de voter lors de la résolution n°24, il y avait lieu de dire que leur demande d'annulation de cette résolution était irrecevable ;
- sur le fond :
- les autres copropriétaires en demande ayant qualité à agir en contestation de cette résolution d'assemblée générale, il y avait lieu d'examiner cette demande d'annulation au fond ;
* sur la convocation :
- il y avait lieu de relever que tous les copropriétaires demandeurs étaient présents lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et qu'ils avaient tous voté en faveur de la résolution n°15 en question, de sorte que les copropriétaires en demande avaient connaissance de tous les aspects nécessaires pour se positionner en connaissance de cause sur le vote de la resolution n°24 ;
* sur le Iibellé de la résolution :
- les demandeurs n'établissaient pas quel élément dans la résolution n°24 avait manqué pour pouvoir voter ;
* sur les régles de majorité :
- il apparaissait que la résolution litigieuse n'avait pas pour objet de transformer une charge spéciale en charge générale entrainant de facto une modi'cation du réglement de copropriété de sorte qu'elle n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- il s'agissait en effet uniquement d'annuler la résolution n°15 prise lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et d'appliquer la répartition initialement prévue du coût des pompes de relevage telle qu'elle existait avant l'assemblee ;
- il y avait lieu de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°24.
Selon déclaration reçue au greffe le 25 janvier 2023, Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] ont interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°23 ;
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°24 ;
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°11 d) ;
- condamné in solidum monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ], madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X], madame [BL] [X], madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- débouté monsieur [S] [OU], madame [H] [LO], madame [MW] [OU], madame [AG] [OU], madame [HT] [XZ] divorcée [J], monsieur [BD] [XZ], madame [CK] [B] épouse [XZ], monsieur [Z] [X], madame [BL] [X] et madame [K] [R] de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R] divorcée [I], Madame [HT] [XZ] divorcée [J], Monsieur [BD] [XZ] et Madame [CK] [B] épouse [XZ] sollicitent de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau, qu'elle :
- juge qu'il n'existe pas de 'partie commune spéciale réservée à la tranche 3" ;
- juge qu'ils ont qualité à agir en contestation de la résolution n°23 ;
- constate que le règlement de copropriété interdit tout stationnement en dehors des places de parking matérialisées et au besoin, condamne tout contrevenant à une astreinte de 500 euros, par infraction constatée ;
- juge que la résolution n°23 est entachée d'un abus de majorité ;
- juge que la résolution n°23 a été votée en méconnaissance des règles de majorité ;
- juge que la résolution n°23 est imprécise ;
- en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°23 de l'assemblée générale des copropriétaires;
- en outre :
- juge que le vote de la résolution n°11 d) est entaché d'un abus de majorité ;
en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°11 d) de l'assemblée générale des copropriétaires ;
en outre :
- juge que le vote de la résolution n°24 a été votée en méconnaissance des règles de majorité ;
- juge que la convocation à l'assemblée générale est incomplète concernant la résolution n°24 ;
- juge que la résolution n°24 est imprécise ;
en conséquence :
- prononce la nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires;
- en tout état de cause :
- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Thomas Meulien;
- les dispense de toute participation aux frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- les époux [XZ] et Mme [HT] [XZ] divorcée [J] ont qualité à agir :
- ils justifient avoir procédé à une donation partage du lot n°304 et ont conservé l'usufruit du
bien ;
- selon une jurisprudence constante, en cas de démembrement du droit de propriété du lot, seul l'usufruitier sera considéré comme copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Mme [HT] [XZ] divorcée [J], usufruitière a été désignée comme mandataire commun ;
- de même que M.[WS] [XZ], Mme [CK] [XZ] née [B], usufruitiers,ont été désignés mandataires communs ;
- suite à un divorce, M. [BH] [J] devra être mis hors de cause ;
- en tout état de cause, ils sont propriétaires des lots 107 et 166 ;
- sur la nullité de la résolution n°23 :
- ils sont recevables à agir en l'absence d'existence d'une partie commune spéciale réservée à la tranche n°3, telle qu'évoquée dans cette résolution ;
- la règle de majorité à laquelle la résolution a été adoptée est irrégulière ;
- elle a été adoptée en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, au lieu et place de l'article 26 ;
- l'abus de majorité est caractérisé ;
- la résolution est imprécise ;
- sur la nullité de la résolution n°11 d) :
- l'abus de majorité est caractérisé empêchant uniquement les copropriétaires de la tranche 4 de bénéficier d'emplacements de stationnement alors les copropriétaires des tranches 1, 2 et 3 en bénéficieraient ;
- il s'agit d'une rupture d'égalité ;
- sur la nullité de la résolution n°24 :
- la convocation était incomplète ;
- la résolution était imprécise ;
- elle tendait à transformer une charge générale en charge spéciale et entraîne de facto modification du règlement de copropriété ;
- elle aurait du être adoptée en application de l'article 26.
Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite la confirmation du jugement entrepris, excepté en ce que les actions de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ], ont été déclarées recevables et statuant à nouveau :
- déclare irrecevables les actions de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ;
- déboute Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R], Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ], de leurs demandes ;
- condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [BL] [T] épouse [X], Madame [K] [R], Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] à lui payer la somme de
5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- les demandeurs ont un défaut de qualité à agir ;
- il existe des parties communes spéciales et charges communes spéciales à chaque groupe d'immeuble et notamment l'emplacement litigieux réservé au stationnement ;
- dans le silence ou l'imprécision du modificatif au règlement de copropriété du 12 décembre 1994, les représentant de la société 'Compagnie des Salins du midi et des salines de l'Est' promoteur a bien voulu que l'état descriptif de division et ses annexes, aient valeur contractuelle, de la même façon que le règlement de copropriété ;
- le copropriétaire d'un lot situé dans un autre bâtiment ou une autre tranche ne peut pas agir en nullité de la décision prise par l'assemblée sépeciale en se prévalant des motifs de contestation de droit commun ;
- sur la prétendue irrégularité de la règle de majorité à laquelle la résolution n°23 a été adoptée :
- il ne s'agit ni de s'approprier des parties communes ni d'en modifier l'usage ou la destination mais uniquement de concrétiser les emplacements du parking initialement prévus dans l'acte notarié précité ;
- la résolution n°23 n' a pas attribué à certains copropriétaires des emplacements de stationnement et a été régulièrement adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- aucun abus de majorité n'est caractérisé, dans la mesure où il s'agit d'une partie commune spéciale expressément réservée intialement à la tranche 3 par le modificatif du règlement de copropriété du 12 décembre 1994 et le modificatif du 13 janvier 2005 ;
- la résolution n°23 n'est pas imprécise ;
- la résolution n°11 d) n'est pas entachée d'abus de majorité ;
- les appelants ne démontrent pas en quoi 16 copropriétaires sur 26, issus de toutes les tranches ont voté contre dans l'intention de nuire aux copropriétaires de la tranche 4 ;
- la résolution n°24 :
- les époux [X] n'ont pas qualité à agir ;
- ils se sont abstenus de voter la résolution alors qu'ils étaient présents ;
- la convocation n'est ni incomplète ni imprécise ;
- la résolution n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 ;
- sur l'appel incident et la qualité à agir de Mme [HT] [XZ], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ;
- il ressort de l'extrait de la matrice cadastrale que le lot n°304 est en indivision entre 7 titulaires ;
- M. [BH] [J] et mme [HT] [XZ] épouse [J] n'y figurent pas ;
- l'action en contestation appartient à l'indivision dans sa globalité ;
- leur demande est irrecevable en ce qu'ils n'ont pas la qualité pour agir au nom de l'ensemble des indivisaires du lot n°304 de surcroît forclose ;
- ils n'ont pas notifié au syndic qu'ils étaient usufruitiers de ce lot ;
- la désignation du mandataire commun doit être expresse et non implicite ;
- ils sont irrecevables à agir et désormais forclos.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 29 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.
Sur les fins de non-recevoir :
Sur la qualité à agir de Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] :
L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.
Aux termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, l'assemblée générale contestée datant du 8 février 2019, antérieure à la version en vigueur au 1er juin 2020, lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
En application de ce texte, le syndicat des copropriétaires estime que Mme [HT] [XZ] divorcée [J], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] n'auraient pas qualité à agir, faute de mandataire commun désigné pour 'l'indivision' ou le 'démembrement' du lot n°304.
En l'espèce, selon acte authentique reçu le 4 mars 2005, par maître [PK] [JR], Notaire à [Localité 7], M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B], d'une part, et M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ], d'autre part, ont acquis de la SAS 'Salins d'Europe' la propriété du lot n°304, de l'ensemble immobilier lieudit [Localité 9], cadastré section [Cadastre 5] à [Localité 7].
Il a donc été procédé à une indivision de ce lot, chacun des couples ayant reçu la moitié indivise du lot.
Par la suite, suivant acte authentique du 21 avril 2015, M. [WS] [XZ] et Mme [CK] [B] épouse [XZ] ont procédé à une donation partage de la nue-propriété de leur moitié indivise dudit lot n°304, au profit de leurs enfants, M. [E] [XZ], Mme [M] [XZ], se réservant l'usufruit.
Suivant acte authentique du 26 octobre 2015, M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ] ont également procédé à une donation partage de la nue-propriété de leur moitié inidivise du lot n°304 au profit de leurs enfants Mme [Y] [J], Mme [A] [J] et M. [F] [J], conservant l'usufruit.
Il a donc été procédé au démembrement du droit de propriété.
Ces deux actes contiennent une clause intitulée 'répartition des pouvoirs' qui stipule que le donataire nu-propriétaire donne tous pouvoirs au donateur usufruitier, à l'effet de prendre part à toutes assemblées générales, ordinaires ou extraordinaires. De plus, de convention expresse entre les parties, l'usufruitier aura seul droit de vote aux assemblées générales, qu'elles soient ordinaires ou extraordinaires, et ce pour toutes décisions à prendre.
En contrepartie, l'usufruitier paiera toutes les charges de copropriété quelle que soit leur nature.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est justifié devant la cour de la notification au syndic par courriers recommandés avec accusés de réception, des 28 avril 2015 et 16 octobre 2015, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, des donations effectuées.
L'extrait de matrice cadastrale du 7 avril 2020, fait apparaître que ce lot appartient à sept propriétaires : Mme [CK] [B] épouse [XZ], M. [WS] [XZ], M. [E] [XZ], Mme [M] [XZ] et Mme [Y] [J], Mme [A] [J], M. [F] [J].
A la lecture de cet acte, il convient de relever que ni Mme [HT] [XZ] divorcée [J] ni M. [BH] [J] n'apparaissent sur la liste.
Cependant, aux termes d'une attestation du 13 décembre 2021, maître [C] [U], notaire à [Localité 13], certifie avoir procédé à la liquidation et au partage du régime matrimonial du 2 juin 2020, entre M. [BH] [J] et Mme [HT] [XZ], cette dernière s'étant vue attribuer la moitié indivise en usufruit des biens et droits immobiliers du lot n°304. Cet acte étant le plus récent, il démontre les droits de Mme [HT] [XZ] sur ce lot.
M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] d'une part, et Mme [HT] [XZ] d'autre part, démontrent donc leur qualité d'usufruitiers, sur la moitié indivise respective du lot n°304.
Il est acquis que l'usufruitier doit être considéré comme un copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi et jouit du droit de contester les assemblées générales des copropriétaires.
Il est établi qu'un indivisaire ne peut agir seul en contestation de l'assemblée générale dès lors qu'il n'a pas la qualité de mandataire commun des coïndivisaires (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, n°03-20.065).
Ainsi, si le lot n°304 a fait l'objet dans un premier temps d'une indivision par moitié, il a dans un second temps fait l'objet d'un démembrement du droit de propriété.
Par conséquent, en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 précité, dans sa version applicable en la cause, et en présence de plusieurs usufruitiers, M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] auraient dû désigner un mandataire commun aux fins de les représenter.
De plus, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la clause intitulée 'répartition des pouvoirs' figurant dans chacun des actes de donation partage, ne règle pas la difficulté de la représentation lors de la contestation en annulation de résolution d'une assemblée générale.
Elle ne fait que régler la question du pouvoir entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour la participation et le droit de vote aux assemblées générales.
Dans la mesure où aucune désignation expresse n'a été opérée, M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] étaient irrecevables à agir seuls en nullité des résolutions contestées.
En outre, afin de démontrer la recevabilité de leur action, M. [WS] [XZ] et Mme [HT] [XZ] divorcée [J] justifient par attestation immobilière du 21 décembre 2012, être propriétaires du quart indivis en pleine propriété d'autres lots au sein de la même copropriété : les lots n°107 et 116.
Cependant, par analogie avec le raisonnement ci-dessus invoqué, ils auraient dû procéder à la désignation d'un mandataire commun également à ce titre, n'étant pas 'pleins propriétaires' mais 'propriétaires indivis'.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] recevable.
Ils sont déclarés irrecevables à agir en nullité des résolutions contestées.
Sur l'annulation de la résolution n°23 :
Sur la recevabilité à agir des appelants :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
L'article 6-2 de la loi précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties.
La résolution n°23 de l'assemblée générale du 8 février 2019, adoptée à la majorité absolue indique qu'à la demande de Mme [P], Mme [V], Mme [W], M. Et Mme [L], M. [RB], décision à prendre pour la matérialisation des emplacements de stationnement situés sur la partie commune spéciale réservée à la tranche n°3 de la copropriété (article 25) :
décide de matérialiser les emplacements de stationnement situés sur la partie commune spéciale réservée à la tranche 3 de la copropriété.
Les parties s'opposent sur l'existence de 'partie commune spéciale réservée à la tranche 3".
Le syndicat des copropriétaires estime que l'action des demandeurs en annulation de la résolution n°23 doit être déclarée irrecevable, puisqu'elle concerne des parties communes spéciales de la tranche n°3 de la copropriété, pour lesquelles ces derniers n'ont pas le droit de délibérer et donc de voter.
En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété initial publié le 22 mai 1974, que les travaux à effectuer sur le groupe d'immeubles existant devaient être réalisés en quatre tranches successives. Il est indiqué l'existence de parties communes générales et de parties communes spéciales à chaque groupe d'immeuble.
Il est précisé en page 6, que divers emplacements pour voitures automobiles, dont la détermination en lots ne sera fixée en tout ou partie lots de l'état descriptif de division de la deuxième tranche de travaux, à l'exception des dix parkings attachés à la première tranche (...).
En page 10, il est mentionné 'conditions particulières' que lors de la division des autres tranches de travaux, les parties communes de ces autres tranches pourront être définies d'une manière plus complète.
En page 32 'charges du groupe de l'immeuble', il est posé le principe que les charges du groupe d'immeubles sont ventilées en charges générales et en un certain nombre de charges spéciales. (...).
Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.
Il est expressément prévu que lors des assemblées générales des copropriétaires, lorsque les questions débattues concerneront les dépenses relatives aux parties communes d'un groupe d'immeuble et aux éléments d'équipement faisant l'objet de charges spéciales, telles que définies ci-dessus, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges pourront délibérer et voter proportionnellement à leur participation auxdites dépenses (page 43).
De plus, il ressort du modificatif au règlement de copropriété du 12 décembre 1994 (établi en vue de la vente des lots de la troisième tranche de travaux) et du modificatif à l'état descriptif de division daté du 13 janvier 2005, qu'il existe des parties communes spéciales et des charges spéciales réservées à la troisième tranche et notamment les emplacements de parking.
La troisième tranche concerne les propriétaires des lots n°201 à 209, consistant en huit maisons individuelles et jardins.
Un plan est joint au modificatif du règlement de copropriété du 12 décembre 1994 et à son avenant, mentionnant une partie commune réservée à la tranche n°3.
Un plan à l'avant-dernière page de l'état descriptif de division du 13 janvier 2005, précise le terme de 'parking', partie commune réservée à la tranche n°3.
Ce plan est annexé à la minute et comporte le nom et la signature des notaires, maître [D] [KY] et [PK] [JR]. Cet acte a été publié et enregistré à la conservation des hypothèques.
Il résulte de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que c'est le règlement conventionnel de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Ce règlement de copropriété peut inclure un état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière, lequel, en principe, n'a pas de valeur contractuelle et ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement.
Il n'en demeure pas moins qu'en cas de silence ou d'imprécision du règlement de copropriété, il peut être fait référence à l'état descriptif de division, auquel il peut également être décidé de donner valeur contractuelle.
En l'espèce, le règlement de copropriété initial stipulait que lors de la division en lots des autres tranches de travaux, les parties communes de ces autres tranches pourront être définies de manière plus complète.
Il s'évince de ces documents que le promoteur s'était réservé le droit de définir les parties communes des autres tranches, de modifier au besoin le plan de masse et d'effectuer la suppression ou l'adjonction de parking.
Dans le silence du règlement de copropriété initial, qui s'explique par les travaux en cours, les modificatifs de celui-ci et les états descriptifs de division et leurs annexes viennent le compléter. En procédant à la publication notamment de l'état descriptif de division du 13 janvier 2005, cela lui a conféré force contractuelle.
L'emplacement réservé au stationnement, objet de la résolution n°13, est relatif à une partie commune spéciale de la tranche n°3.
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que seuls les copropriétaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales réservées à la tranche n°3 avaient qualité à agir.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré les demandeurs irrecevables en leur demande, faute de qualité à agir pour contester la résolution.
Sur la nullité de la résolution 11 d) :
La résolution n°11 d) de l'assemblée générale du 8 février 2019, rejetée indique qu'à la demande des familles [J] et [XZ] selon courrier du 22 décembre 2018 : demande pour créer des places de parking extérieures pour les tranches 3 et 4 : majorité nécessaire (article 25).
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce les consorts monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R].
Ils estiment que le vote de cette résolution empêche uniquement le vote des copropriétaires de la tranche 4 de bénéficier d'emplacement de stationnement, alors que les copropriétaires des tranches 1, 2 et 3 en bénéficient. Ils invoquent une rupture d'égalité entre les copropriétaires sur la jouissance des parties communes.
Il n'est pas contesté que l'objet de la résolution 11 d) tendant à voir créer des places de parking 'extérieures' porte sur des parties communes générales.
La résolution n°23 portait sur la matérialisation d'emplacements de stationnement, existant depuis le plan annexe du modificatif à l'état descriptif de division du 13 janvier 2005 et portant sur des parties communes spéciales.
Cette partie commune spéciale ne bénéficie qu'aux propriétaires de la tranche 3.
Cependant les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les copropriétaires des tranches 1 et 2 bénéficient également de places de stationnement réservées.
Ils ne démontrent pas que seuls les copropriétaires de la tranche 4 sont empêchés de bénéficier d'emplacements de stationnement par ce vote.
Par conséquent, le rejet de la résolution ne constitue pas une rupture d'égalité entre l'ensemble des copropriétaires, notamment des tranches 1, 2 et 4.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les requérants de leur demande d'annulation de la résolution n°11 d).
Sur la nullité de la résolution n°24 :
Sur la recevabilité de la demande :
M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] ont été déclarés irrecevables à agir.
La résolution n°24 a été adoptée à la majorité absolue.
Or M. [Z] [X] s'est abstenu. Il n'est pas contesté que son épouse également. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déclaré irrecevables à agir, les copropriétaires abstentionnistes ne pouvant demander l'annulation d'une résolution.
Seule Mme [K] [R] ayant voté contre est recevable à agir en annulation de ladite résolution. La résolution sera donc examinée au fond.
Sur le fond :
La résolution n°24 est ainsi libellée : à la demande de Mme [P], Mme [V], Mme [W], M. et Mme [L], M. [RB], décision à prendre pour l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 concernant l'imputation des charges d'entretien du réseau d'eaux usées horizontales coommune (article 25)
En 2018, la tranche 4 avait pris part au vote sur la résolution n°15 alors qu'elle n'était pas concernée. Aussi Mme [P] demande un effect rétroactif de la décision prise ce jour.
* Sur le caractère incomplet de la convocation et le caractère imprécise du libellé de la résolution n°24 :
Aux termes de l'article 9 du décret du 11 mars 1967 la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
L'article 10 ajoute qu' à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale (...).
Mme [R] soutient que la convocation serait incomplète, faute d'annexe du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 à la convocation.
Or la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 provenait à l'origine d'une demande de Mme [R] (demande la modification de la répartition du coût des pompes de relevage selon courrier joint à la convocation ; à savoir ne participent à la depense que les lots concernés par l'utilisation de cette pompe).
De plus l'ensemble des copropriétaires qui contestent cette résolution aujourd'hui étaient présents et ont voté en sa faveur.
Par conséquent, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, Mme [R] avait parfaitement connaissance de tous les aspects nécessaires pour se positionner en connaissance de cause sur la résolution n°24, consistant en l'annulation d'une résolution n°15.
La convocation n'est pas entachée d'irrégularité à ce titre.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu la caractère complet et précis tant de la convocation que de la résolution votée.
* Sur les règles de majorité :
Mme [R] considère que la résolution n°24 aurait dû être votée selon les règles de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Or comme l'a analysé le premier juge cette résolution consiste à annuler la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 octobre 2017 et d'appliquer la répartition initialement prévue du coût des pompes de relevage telle qu'elle existait avant ladite assemblée.
La résolution n°24 ne transforme donc pas une charge spéciale en une charge générale entraînant une modification du règlement de copropriété.
Par conséquent, elle n'avait pas à être adoptée selon les modalités de vote de l'article 26 susvisé.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'annulation de résolution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné les appelants aux dépens et à payer à au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 700 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel. Ils seront déboutés de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires, la charge de ses frais irrépétibles.Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] recevable ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus des dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare l'action de M. [WS] [XZ], Mme [CK] [B] épouse [XZ] et Mme [HT] [XZ] irrecevable ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] à payer au syndicat des copropriétaires
de l'ensemble immobilier '[Adresse 10]', sis [Adresse 1], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] de leur demande formulée sur le même fondement ;
Condamne in solidum Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] aux dépens d'appel ;
Déboute Monsieur [Z] [X] et madame [BL] [T] épouse [X], madame [K] [R], Madame [HT] [XZ], monsieur [BD] [XZ] et, madame [CK] [B] de leur demande visant à être dispensé des frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La greffière La présidente