CA Amiens, ch. baux ruraux, 15 janvier 2026, n° 24/04500
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[B]
C/
S.C.I. SOLSKIN SEN
Copie exécutoire
le 15 janvier 2026
à
Me
Me
Extrait des minutes
le 15 janvier 2026
à
VD
COUR D'APPEL D'AMIENS
Chambre BAUX RURAUX
ARRET DU 15 JANVIER 2026
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N° RG 24/04500 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JHCW
JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SENLIS DU 07 OCTOBRE 2024 (référence dossier N° RG 5123000002)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [I] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Comparante
Assistée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS, substitué par Me Eric POILLY, avocat au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre BABILOTTE BASKE, avocat au barreau de SENLIS,
ET :
INTIMEE
S.C.I. SOLSKIN SEN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 09 Septembre 2025 devant , Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY
Le 09 décembre, les conseils des parties ont été avisés par la voie électronique du prorogé du délibéré au 15 janvier 2026.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
en a rendu compte à la cour composée en outre de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, Présidente de chambre,
et Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 15 Janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffier.
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DECISION
La SCI CAGG, créée le 10 octobre 2005, a acquis le 2 août 2006 une propriété immobilière composée de bâtiments d'habitation, leurs dépendances ainsi que les parcelles situées sur la commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu- dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca.
M. [M] [P], gérant, est devenu propriétaire d'une part sociale de la SCI CAGG, les 99 autres restant détenues par la société CAGG LLC, de droit américain, appartenant à M. [P].
La société CAGC a été mise en redressement judiciaire le 20 juin 2013 par jugement du tribunal judiciaire de Paris qui, par jugement du 8 janvier 2015, a arrêté un plan de redressement par voie de continuation.
Par jugement du 26 septembre 2019 le tribunal judiciaire de Paris a refusé la demande de modification du plan de redressement présentée par la SCI CAGG en raison notamment de la création d'un passif nouveau lié à une condamnation par une juridiction allemande au profit de la Caisse d'épargne allemande, la SCI CAGG ayant été condamnée en sa qualité de caution de la société Trivisio Ltd (représentée également par M. [M] [P]).
Le 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris, constatant que la SCI CAGG était dans l'impossibilité d'exécuter le plan arrêté le 8 janvier 2015 et écartant la proposition de plan avec cession de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] lieudit " [Localité 7] " à [Localité 5], moyennant des conditions ne présentant pas les garanties nécessaires, a prononcé la résolution du plan de redressement et l'ouverture de la liquidation judiciaire sans poursuite d'activité, Me [D] étant désignée liquidateur judiciaire.
Mme [I] [B] éleveuse de chevaux s'est rapprochée de M. [P] dans le but de loger son activité équestre dans la propriété d'[Localité 5] étant contrainte de quitter les lieux qu'elle louait précédemment.
Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2022 enregistré à la recette des impôts le 10 août 2022 s'inscrivant dans un protocole d'accord ayant pour finalité le rachat du domaine par M. [V] [A] ami de Mme [I] [B], contre diverses conditions dont l'apurement du passif, la SCI CAGG représentée par M. [P] a consenti à Mme [B] un bail rural pour une durée de 9 ans moyennant un fermage de 6000 euros par an payable à terme échu sauf à la première année en raison des travaux, comprenant deux parcelles ainsi que des bâtiments d'exploitation "Box, garages, appartements et une maison et bâtiments entièrement à reconstruire ou rénover ", situées sur la commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu- dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca.
Par ordonnance du 26 octobre 2022, le greffier du tribunal de commerce de Paris a été autorisé par le magistrat du tribunal judiciaire commis à la surveillance du registre du commerce et des sociétés à annuler l'enregistrement de la formalité enregistrée le 17 août 2022 à effet du 21 juillet 2022 à la demande de M. [V] [A], à savoir le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2022 autorisant la cession à son profit de la part sociale de M. [P] et désignant M. [A] comme gérant en lieu et place de M. [P] démissionnaire, ainsi que la cession à son profit de la part détenue par M. [P] suivant acte du 1er août 2022, au motif qu'en raison de la procédure de liquidation judiciaire cette formalité aurait dû être présentée par le liquidateur judiciaire.
Par jugement du 3 novembre 2022 le tribunal de grande instance de Paris a clôturé les opérations de liquidation judiciaire de la SCI CAGG par extinction du passif.
Le 16 novembre 2022 l'assemblée générale de la SCI CAGG a avalisé la cession de la part détenue par M. [P] au capital de la SCI à la société Trivisio Ltd et par assemblée générale du même jour l'associé unique de la SCI CAGG a décidé de la transmission universelle de patrimoine de la société au profit de son associé unique, à effet du 17 novembre 2022, conformément à l'article 1844-5 alinéa 3 du code civil, et de la dissolution de ladite société.
Le dépôt de ces actes a été enregistré au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris le 26 mai 2023 à la demande de M. [P] autorisé en cela par ordonnance du 20 mai 2023 rendue par le magistrat du tribunal judiciaire de Paris commis à la surveillance du registre de commerce et des sociétés qui a dans la même ordonnance autorisé le greffier à annuler la formalité enregistrée le 21 novembre 2022 à la demande de M. [V] [A], à savoir le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2022 autorisant la cession à son profit de la part sociale de M. [P], le désignant comme gérant en lieu et place de M. [P] démissionnaire et la cession de la part détenue par M. [P] au profit de M. [V] [A] suivant acte du 1er août 2022, au motif que M. [P] était présumé resté propriétaire de sa part et gérant de la SCI, M. [A] se prétendant nouveau gérant et nouvel associé n'en ayant pas informé le mandataire judiciaire ni s'étant présenté à lui, pas plus qu'il n'était présent lors de l'audience du 13 octobre 2022 audience lors de laquelle le tribunal a constaté que la procédure collective s'était achevée par l'extinction du passif grâce à un prêt obtenu postérieurement au 21 juillet 2022 par M. [P] gérant.
Le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé à [Localité 5] à la société Trivisio Ldt de droit anglais représentée par M. [M] [P] a fait l'objet d'un acte notarié reçu le 6 juin 2023 par Me [Z] [E] notaire à [Localité 8], enregistré au service de la publicité foncière le 20 juin 2023.
Suivant acte authentique reçu le 6 juin 2023 toujours par Me [Z] [E] notaire à Senlis, la société Trivisio Limited, représentée par M. [M] [P], a vendu à la SCI Solkin Sen représentée par M. [N] [T], un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], lieudit " [Localité 7] " composé d'une maison d'habitation, d'une maison de gardien, de 4 garages, de dépendances et box à chevaux, d'un ancien pigeonnier d'un parc et d'un bois, le tout figurant ainsi au cadastre :
- Section [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 7], pour 8 ha 22 a 18 ca,
- Section [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 6], pour 3 ha 23 a 35 ca,
Soit une surface totale de 11 ha 45 a 53 ca,
le vendeur déclarant que le bien fait l'objet d'une occupation sans droit ni titre et que des démarches ont été entreprises sans succès, pour libérer les lieux.
Le prix de 2.100.000 euros était payable comptant et par compensation à hauteur totale de 500.000 euros, le solde du prix soit 1.600.000 euros étant payable au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de la libération complète des lieux par voie d'expulsion forcée étant précisé que la libération complète s'entend de la libération de la maison principale, des dépendances et du parc, par les occupants et les chevaux se trouvant actuellement sur la propriété.
Par courrier recommandée du 12 juin 2023, la SCI Solskin Sen a mis en demeure Mme [B] de quitter les biens objets de la vente.
Par requête reçue au greffe le 28 juillet 2023, la SCI Solskin Sen a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis aux fins de voir à titre principal déclarer inopposable à son égard le bail conclu au profit de Mme [I] [B] au motif que le signataire du bail n'avait pas qualité pour engager la SCI CAGG, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail au motif que la preneuse sous-loue une partie de la maison d'habitation, d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef sous astreinte et de la condamner à lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Reconventionnellement Mme [I] [B] a sollicité un sursis à statuer dans l'attente du sort de l'action tendant à voir reconnaître la qualité de gérant de la société CAGG de M. [V] [A] et sa qualité d'associé à hauteur d'une part sociale, à voir annuler les actes emportant la dissolution de la société CAGG, le transfert universel de son patrimoine et la vente à la société Solskin Sen, intentée le 8 décembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Senlis par M. [V] [A] et la SCI CAGG contre M. [M] [P], la société Trivisio LTD, la société Solskin Sen, ainsi que la SELAS Dautruy-Lantez-Mani Van Overbeke Nivelet [E], notaire à Senlis, subsidiairement que les demandes de la société Solskin Sen soient déclarées irrecevable et subsidiairement mal fondées, qu'à titre subsidiaire elle soit déclarée titulaire d'un bail verbal sur l'ensemble immobilier, à titre infiniment subsidiaire que soit ordonnée une expertise afin de chiffrer l'ensemble des travaux qu'elle a réalisés sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et de chiffrer l'indemnité due au preneur sortant sur le fondement de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, subsidiairement sur l'enrichissement sans cause, et à lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 7 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis a :
- rejeté la demande de sursis à statuer,
- rejeté les fins de non-recevoir,
- prononcé la résiliation du bail rural consenti le 15 avril 2022 par la SCI CAGG à Mme [I] [B], portant sur les parcelles situées sur la commune d'Aumont en Halatte, pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu-dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca ;
- ordonné en conséquence le départ de Mme [I] [B] et de tous occupants de son chef, et faute de départ volontaire après un délai de trois mois suivant la signification du jugement, son expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- condamné Mme [I] [B] à payer à la SCI Solskin Sen une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du fermage tel qu'il résulterait de la poursuite de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné Mme [I] [B] aux dépens,
- condamné Mme [I] [B] à payer à la SCI Solskin Sen la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [B] a formé appel de cette décision suivant déclaration par voie électronique du 31 octobre 2024.
Par ordonnance du 22 mai 2025, la première présidente de cette cour a suspendu l'exécution provisoire du jugement entrepris.
Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 9 juillet 2025 réitérées oralement à l'audience, l'appelante qui entre temps s'est portée intervenante volontaire dans l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis demande à la cour, au visa des articles 32 et 122, 146 alinéa 1er, 378 à 380 du code de procédure civile, L.641-9 du code de commerce, L.411-35 et L.411-36 du code rural et de la pêche maritime, d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
- de surseoir à statuer sur les demandes de la société Solskin Sen dans l'attente d'une décision définitive dans le litige opposant devant le tribunal judiciaire de Senlis M. [V] [A] et la SCI CAGG (représenté par un administrateur ad hoc) d'une part à M. [M] [P], la société Trivisio LTD, la société Solskin Sen, ainsi que la SELAS Dautruy-Lantez-Mani Van Overbeke Nivel et [E] notaire à Senlis, d'autre part, référencé sous le n°RG 23/02850,
- à titre subsidiaire, déclarer la société Solskin Sen irrecevable et subsidiairement mal fondée en son action et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- à titre plus subsidiaire, ordonner (sic) qu'elle est titulaire d'un bail verbal de 9 ans sur la propriété d'[Localité 5] portant sur une superficie totale de 11 ha 45 a 53 ca comprenant les bâtiments d'exploitation et la maison d'habitation ainsi que des bâtiments entièrement à reconstruire ou rénover, ensemble cadastrés section [Cadastre 4] lieu-dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca, et section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca ;
- à titre infiniment subsidiaire ordonner une expertise pour chiffrer l'ensemble des travaux qu'elle a réalisés sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et de chiffrer l'indemnité due au preneur sortant sur le fondement de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, subsidiairement sur l'enrichissement sans cause, et lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'intimée à lui verser 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 9 juillet 2025 réitérées oralement à l'audience, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter Mme [I] [B] de toutes ses demandes, et de la condamner à lui verser 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
Mme [I] [B] explique qu'étant exploitante agricole sous forme individuelle d'une écurie où elle prépare et entraîne des chevaux, et cherchant un lieu pour héberger son activité, et ayant un ami de longue date M. [V] [A] étant intéressé pour investir, ce dernier a convenu avec M. [P], aux termes d'un protocole d'accord du 15 avril 2022 signé par eux deux, de la vente de la propriété pour un montant de 2.100.000 euros, 1.100.000 euros étant versés d'emblée pour combler le passif de la SCI et la faire revenir in bonis, moyennant un certain nombre d'actes notamment la remise de toutes les parts de la LLC CAGG 2002 et 2022 à Mme [B], la cession des 1% de la SCI CAGG détenues par M. [P], la démission de M. [P] de ses fonctions de gérant et la nomination à sa place de M. [A], la signature d'un bail rural au profit de Mme [B] pour lui permettre à compter du 15 avril 2022 d'avoir la jouissance des dépendances et du terrain pour y mettre des chevaux et avoir la jouissance de l'ensemble de la propriété au 30 juin 2022, des clés et télécommandes des bâtiments, le solde du prix de 1.000.000 euros devant être réglés à M. [P] au moment de la levée de l'hypothèque de la SCI CAGG et de la récupération par la SCI de son statut bénéficiaire, en échange notamment des originaux des actes de vente des propriétés immobilières cédées ; que l'accord précisait que les fonds étaient prêtés à M. [P] par la société Decisive Capital Management SA situé en Suisse à la demande et pour le compte de M. [V] [A], emprunt qui serait transféré à la SCI CAGG ; que les fonds prêtés provenaient de M. [V] [A] ; que les titres de la SCI CAGG ont été nantis en garantie de cet emprunt suivant acte sous seing privé du 14 avril 2022, cette garantie publiée au greffe du tribunal de commerce de Paris le 23 août 2022 étant toujours active et rendant de ce fait incessibles les titres nantis à défaut d'une mainlevée consentie par la société Decisive, créancier nanti ; que le premier versement ayant eu lieu la société s'est retrouvée in bonis ce qui a permis de clôturer la procédure de liquidation judiciaire pour extinction du passif suivant jugement du 3 novembre 2022 ; qu'en application du protocole d'accord des actes ont été conclus : la SCI CAGG représentée par son gérant M. [M] [P] lui a consenti un bail rural du domaine le 15 avril 2022, M. [P] a transféré la totalité des titres au porteur de la société CAGG LLC ou sa substituée à M. [V] [A] suivant acte intitulé " stock transfert agreement " du 15 avril 2022, il lui a également cédé suivant acte sous seing privé du 1er août 2022 la part qu'il détenait dans la SCI CAGG en application du PV d'AGE du 21 juillet 2022 qui a approuvé sa démission de ses fonctions de gérant, agréé M. [A] en qualité de nouvel associé et a désigné ce dernier en qualité de nouveau gérant. Elle ajoute que, alors que les parties se tenaient dans l'attente du jugement de clôture M. [P] a fait fi des accord ainsi énoncés et a conditionné la remise des clés de la propriété au règlement du solde entre les mains de la société Trivisio LTD tel que cela résulte de son mail du 11 juillet 2022, que M. [V] [A] a refusé les nouvelles conditions du projet de protocole d'accord du 25 juillet 2022 (mentionnant notamment que les actions au porteur de la société américaine CAGG LCC avaient été transférées à la société Trivisio) remettant en cause les cessions de parts et de la gérance qui avaient été convenues ; que M. [A] en tant que nouveau gérant a procédé le 22 août 2022 avec effet au 21 juillet 2022, puis de nouveau le 21 novembre 2022 après clôture des opérations de liquidation la première formalité ayant été annulée, aux publicités aux RCS de la cession de la part sociale de M. [P] et de sa nomination en qualité de nouveau gérant ; que toutefois M. [P], qui au demeurant avait tenté de faire déguerpir Mme [B] et sa famille par des actes de violences fin octobre et début novembre 2022 pour lesquels il a été condamné, a introduit à son insu un recours contre cette publication le 30 janvier 2023 et obtenu la radiation de cette publicité par ordonnance du magistrat commis à la surveillance du RCS en date du 20 mars 2023 ; que le 2 mai 2023 M. [P] a fait procéder à la publicité en annexe du RCS du procès-verbal d'une AGE du 16 novembre 2022 aux termes duquel l'ensemble des parts de la CAGG était désormais détenu par la société Trivisio LTD qui a décidé la dissolution à compter du 17 novembre 2022 de la SCI CAGG ; qu'il tenait également une assemblée générale extraordinaire aux termes de laquelle il était désigné liquidateur et la liquidation entraînait la transmission universelle du patrimoine de la SCI CAGG à la société Trivisio LTD, constatée ensuite par acte authentique du 6 juin 2023 ; que les recours introduits par M. [A] auprès du juge chargé du contrôle du RCS contre les inscriptions en fraude de ses droits d'associés et de gérant sont restés vains ; que prenant conscience de la collusion frauduleuse entre M. [M] [P] et M. [N] [T] qui se connaissent parfaitement, M. [V] [A] a compris qu'il était victime d'une escroquerie fondée sur un montage frauduleux comprenant une cession fictive des parts sociales de la SCI CAGG et une vente des immeubles à une société de complaisance.
La société Solskin Sen fait valoir que Mme [B] est coutumière de la sous-location de bail rural, ayant été expulsée pour la même raison des immeubles qu'elle louait à l'Institut de France, suivant jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 7 février 2022 assorti de l'exécution provisoire.
Sur la demande de sursis à statuer :
L'appelante soutient que l'issue de la présente instance dépend du sort du litige pendant devant le tribunal judiciaire de Senlis tendant au rétablissement de M. [V] [A] dans ses droits sociaux et en sa qualité de gérant d'une part, et à l'annulation des transferts de propriété du domaine d'[Localité 5] d'autre part. Elle explique que le sort de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis conditionne la qualité à agir de la société Senskin Sen comme propriétaire bailleresse mais également la validité de l'autorisation de sous-location qui lui a été donnée par M. [A]. Elle ajoute que le tribunal judiciaire de Senlis est seul compétent pour connaître de ces actions qui relèvent donc d'une question préjudicielle au sens de l'article 49 alinéa 1er du code de procédure civile. Elle précise être intervenue volontairement à titre accessoire à cette instance pour soutenir l'action de M. [A].
L'intimée réplique que cette demande de sursis à statuer est dilatoire, ayant été introduite postérieurement à l'introduction de la présente procédure et que l'issue de la présente procédure ne dépend pas de l'action pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, " La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine. "
La cour constate que :
- le droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance,
- la SCI Senskin Sen ne se prévaut pas de l'annulation du bail consenti le 15 avril 2022 et ne soutient plus l'inopposabilité à son égard dont elle se prévalait en première instance,
- Mme [B] n'a pas poursuivi à titre principal l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier qu'elle loue à bail rural pour violation de son droit de préemption, la recevabilité d'une telle action étant au demeurant conditionnée par la mise en cause de la société venderesse et la publication de son acte introductif d'instance au service de la publicité foncière ; elle n'a fait qu'intervenir devant le tribunal judiciaire de Senlis pour soutenir l'action de M. [A] et de la CAGG non pour faire valoir un droit propre ;
- elle ne saurait donc à l'appui de sa demande de sursis à statuer se prévaloir d'une question préjudicielle relative à la validité de cette vente dès lors qu'elle n'en est pas partie, ni relative à la validité des actes de la CAGG dès lors qu'elle n'en était pas associée.
Il apparaît donc que le sort du présent litige n'est pas conditionné à celui de l'instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis à l'initiative de M. [A] et de la CAGG représentée par un administrateur ad hoc et le sursis à statuer, dont l'appréciation relève dès lors du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, n'apparaît pas opportun en l'espèce.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a débouté Mme [B] de sa demande de sursis à statuer.
Sur la fin de non-recevoir de l'action en résiliation du bail tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Solskin Sen :
La preneuse fait valoir que la société Solskin Sen n'a pas qualité à agir en résiliation du bail ; qu'elle ne peut être reconnue comme légitime propriétaire du domaine louée puisque l'acte de vente du 8 juin 2023 n'est pas opposable aux tiers n'ayant pas été publié au registre de la publicité foncière de Senlis alors que la publication de l'acte de vente est rendue obligatoire par application de l'article 28, 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière et que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l'acte de cession (Cass.3ème Civ.22 octobre 1974 n°73-12.127 ; Cass.3è Civ.1er octobre 2020, n°19-17.549); que par ailleurs la SCI Solskin Sen est dépourvue du droit d'agir puisque l'acte de vente conclu en violation de son droit de préemption est nul sur le fondement de l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime pour défaut d'exécution des formalités de purge de son droit de préemption par la société Trivisio Ldt (Cass.3ème Civ. 9 janvier 2025 n°23-19.858 n°13 D).
L'intimée fait valoir qu'elle justifie d'un titre de propriété régulier ; que sa qualité de propriétaire bailleur s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures (Com, 6 décembre 2005, n°04-10287, 3ème civ, 12 janvier 2005, n°03-18.256) ; que le défaut de publicité de l'acte a seulement pour effet, en application de l'article 30.1 du décret du 4 janvier 1955, de le rendre inopposable aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou qui ont fait inscrire des privilèges et des hypothèques ; que Mme [B] n'invoque pas d'un tel droit, un bail rural de 9 ans n'étant pas soumis à publicité foncière seul un bail de plus de 12 ans l' étant; qu'au surplus elle a informé Mme [B] du fait qu'elle était devenue propriétaire du domaine loué; que l'exception de nullité n'est pas recevable dans la mesure où le vendeur n'est pas partie à la présente procédure (3ème Civ, 30 novembre 2005, n°04-18.055); qu'en tout état de cause le preneur qui consent une sous-location prohibée par l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime est déchu de son droit de préemption (3ème Civ, 8 février 1968).
La cour constate que SCI Solskin Sen se prévaut de l'acte de vente du 6 juin 2023 qui n'est à l'heure actuelle toujours pas publié au service de la publicité foncière, la formalité ayant été rejetée le 29 mars 2024 après publication le 3 janvier 2024 de l'assignation en annulation de la transmission universelle de patrimoine du 8 décembre 2023 et en annulation de l'acte de vente publié le 20 juin 2023.
Aux termes de l'article 28, 1°, a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière,
" Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;
b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ; ( ')
L'article 30, 1. du même décret dispose que :
Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.
Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel. (')
En l'espèce Mme [B] n'ayant pas de droit concurrent au droit de propriété de la société Solskin Sen, ne peut se prévaloir de l'inopposabilité à son égard de l'acte authentique de vente au profit de cette société.
Par ailleurs l'exception de nullité de la vente soulevée par Mme [B] par application de l'article 1185 du code civil ne peut faire échec au droit d'agir de la société Solskin Sen en résiliation du bail.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Solskin Sen.
Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail :
L'appelante réfute toute sous-location des biens loués, subsidiairement se prévaut de l'accord de la CAGG réunie en assemblée générale extraordinaire le 21 novembre 2022, qui a été réitéré le même jour par acte sous seing privé par M. [A] en sa qualité de gérant, aux termes de laquelle la SCI CAGG avant sa dissolution a confirmé le bail consenti le 15 avril 2022, prolongé la durée du bail pour 9 ans, prolongé d'une année la durée de gratuité à raison des travaux à réaliser et autorisé la sous-location des bâtiments d'habitation. Elle fait valoir que la publication d'annonces aux fins de location ne constitue pas une sous-location prohibée qui suppose la mise à disposition du local à un tiers et l'existence d'une contrepartie onéreuse, qu'en l'occurrence aucune annonce aux fins de location pour des évènements (mariages, séminaires, soirées de groupe') n'a abouti à une location, d'une part parce que l'état des locaux est totalement impropre à accueillir de tels évènements d'autre part parce qu'elle n'a pas fait de démarches aux fins d'obtenir les autorisations administratives pour accueillir du public telles que demandées par le maire (mises aux normes ERP, autorisation de la commission de sécurité) ; que les annonces avaient pour but une étude de marché ce qui est corroboré par l'étude de marché produite ; que les comptes ouverts sur les sites internet Kactus et Mariages.net ne font état d'aucune réservation d'évènements et que le premier est suspendu pour non utilisation du service ; que le grief de sous-location n'est étayé que par l'attestation de M. [U] qui se présente comme un ami de l'intimée si bien que le moyen de preuve apparaît déloyal et relativise la pertinence du témoignage au demeurant l'attestant n'a pas dormi dans le logement réservé et s'est fait rembourser intégralement et que les offres de location ont été par erreur enregistrées en procédure automatique instantanée (la location étant enregistrée sans l'accord de l'hôte par le site Airbnb qui procède à l'enregistrement du paiement sans intervention de ce dernier); qu'à supposer établie la preuve de cette sous-location ponctuelle, le bail ne saurait être résilié pour la location d'une chambre une seule nuit, dès lors que le preneur a conservé la maîtrise et la disposition des biens (Civ.3e 22 septembre 2016, n°15-16.230 ; 29 juin 2011, n°09-70.894). En tout état de cause elle invoque l'autorisation de sous-location à des fins de vacances et de loisirs entrant dans les prévisions de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, cette décision n'ayant pas été annulée, M. [V] [A] étant devenu associé de la SCI CAGG par le rachat de la part détenue par M. [M] [P], et ce dernier ayant obtenu frauduleusement l'annulation de la formalité relative à la publication de la cession de part du 1er août 2022 et du PV d'AGE ayant désigné M. [V] [A] en qualité de nouveau gérant et ayant fait enregistrer frauduleusement le PV d'AG prononçant la dissolution de la SCI CAGG alors même qu'aucun acte de cession de parts de la SCI CAGG au profit de la société Trivisio LTD n'a été établi ni publié, pour la bonne raison que la mainlevée du nantissement des parts sociales de la SCI CAGG au profit de la société Decisive Capital Management SA n'a jamais été ordonnée; que le tribunal judiciaire est en conséquence saisi de la validité de ces opérations ; que l'autorisation de sous-louer est conforme aux dispositions de l'article L.411-35 du code rural.
L'intimée sollicite la confirmation du jugement entrepris au motif qu'il est établi que Mme [B] sous-loue la maison d'habitation ce qui justifie la résiliation du bail peu importe qu'elle ne porte que sur une partie de la maison; elle ajoute que l'autorisation qui aurait été donnée lors d'une assemblée générale du 21 novembre 2022 produite en première instance et dont la validité est contestée ne répond pas au formalisme de l'article L.411-35 du code rural (ne précisant pas la part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur ni les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ni les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail) ; qu'en appel elle produit un nouveau PV conforme de la même date manifestement antidaté ; et qu'elle est nulle puisque ni M. [A] si la SCI CAGG n'avaient qualité pour autoriser une sous-location n'étant plus gérant et la SCI ayant été dissoute, comme le confirme l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui a annulé l'extrait Kbis du 21 novembre 2022.
Sur l'autorisation de sous-louer les immeubles à usage d'habitation dépendant du bail rural :
Il ressort du contrat de bail rural consenti le 15 avril 2022 par la SCI CAGG représentée par M. [P] son gérant, que les parties sont convenues à l'article 4 que " Toute sous-location est interdite, sauf dans les conditions fixées à l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime. "
Aux termes de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime: " Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l'article L. 411-71, les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. "
Mme [B] se prévaut d'une autorisation donnée par la société bailleresse suivant délibération des associés du 21 novembre 2022 signée par M. [V] [A] en qualité de gérant aux termes de laquelle " Résolution 1 : La SCI étant sortie de liquidation, les associés et le gérant confirment le bail rural consenti à Mme [B] et autorise la sous-location temporaire ou à long terme de la partie habitation, la durée du bail étant augmentée à 9 ans incompressible avec option de renouveler aux mêmes conditions pour deux termes de 9 ans supplémentaires compte tenu des travaux très importants à prévoir. La période de gratuité passe de 12 mois à 24 mois. "
Elle se prévaut en outre d'une lettre datée du même jour de M. [A] qui précise les conditions de la sous-location à savoir la répartition du produit de la sous-location de la maison d'habitation à raison de 80% pour le preneur et 20% pour le bailleur ainsi que " l'indemnisation des travaux que le preneur est autorisé à réaliser pour aménager les habitations dans le cas d'une dispense de paiement du fermage de deux ans, outre une indemnité au preneur sortant en fin de bail, ainsi que par dérogation à l'article L.411-71 les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail. Enfin le preneur sera dispensé d'avoir à solliciter dans les formes prévues par l'article L.411-73 du code rural toute nouvelle autorisation de travaux. "
Cependant Mme [B] ne peut se prévaloir de l'opposabilité à la société Solskin Sen d'une décision de l'assemblée extraordinaire de la SCI CAGG en date du 21 novembre 2022 présidée par M. [V] [A], et de la lettre de ce dernier, alors qu'il est présumé ne pas avoir été gérant de droit puisque sa désignation comme gérant a fait l'objet d'une publication au RCS annulée rétroactivement et non seulement radiée et que cette SCI a été préalablement dissoute le 16 novembre 2022 après transfert de son patrimoine à la société Trivisio Ldt suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire présidée par M. [P] et publié au RCS.
Par ailleurs il ressort des termes du procès-verbal invoqué que Mme [B] qui au demeurant n'a pas contresigné la lettre signée par M. [A], entendait obtenir cette autorisation de sous-louer la partie habitable dans le cadre d'un bail à long terme de 18 ans, qui nécessitait pour être valable la passation d'un avenant par acte authentique, un tel acte étant soumis à publicité foncière.
Dès lors Mme [B] ne saurait se prévaloir d'une autorisation de sous-louer des bâtiments à usage d'habitation compris dans le bail rural conforme à l'article L.311-35 du code rural et de la pêche maritime.
Sur l'existence d'une sous-location prohibée :
Selon l'article L411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'une contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 sans qu'il soit nécessaire de prouver que le bailleur en a subi un préjudice.
Dans ce cas le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.
La sous-location prohibée suppose qu'il existe une contrepartie à l'occupation, par un tiers, des biens affermés, constituée soit par des versements en numéraire, soit par une prestation en nature.
Force est de constater qu'il ressort de plusieurs éléments de preuve que Mme [B] a proposé à la location tout ou partie des immeubles à usage d'habitation situés sur le domaine loué.
Ainsi il résulte du constat d'huissier du 4 juillet 2023 que Mme [B] a proposé à la location sur le site internet AirBnb une chambre de charme pour deux voyageurs, située dans la maison d'habitation, pour un montant unitaire de 95 euros par nuit, un commentaire du site apparaissant de la part de [L] "Tout s'est bien passé ".
Il ressort encore des copies d'écran du site Kant et Mariages.net du 19 juillet 2023 que dans le même temps Mme [B] mettait en location une salle de réunion pour la demi-journée ou la journée avec collations et déjeuner pour 1 euro HT par personne de 20 à 100 personnes, location seule, ou bien pour un mariage de 10 à 100 invités à partir de 2500 euros sur devis.
Le constat d'huissier du 9 novembre 2023 renseigne sur le fait qu'elle a proposé à la location sur le site internet PAP de particulier à particulier l'ensemble de la maison à usage d'habitation en meublé sous l'annonce " très belle demeure " de 600 m² et le terrain de 2000 m² pour un montant de 6900 euros par mois, avec possibilité de louer un seul étage de 130 m², et d'une copie d'écran d'un site internet qu'elle a proposé également à la location une salle à usage de salle de réunion ou de salle de réception à raison de 2500 euros par jour.
Il ressort enfin de l'attestation de M. [G] [U] et du reçu Airbnb de 284,26 euros débité de son compte, que ce dernier a pu louer le 20 juillet 2023 via le site internet une chambre pour trois nuitée du 10 au 13 août 2023 au prix de 79,75 euros par nuit qu'il a réglés, comprenant un accès à l'espace cuisine partagé. Son témoignage et les pièces produites notamment les échanges avec la loueuse via la plateforme Airbnb suffisent à démontrer une location effective, peu important à cet égard qu'il soit ami de la partie intimée, le procédé de preuve tendant à répondre à une annonce en réservant la chambre offerte à la location n'apparaissant pas déloyal même s'il est réalisé par un ami pour les besoins de preuve qui ne peut être obtenue par d'autres moyens, et le fait que M. [U] ne soit resté finalement qu'une nuit précisant être déçu de la prestation du fait de l'état des lieux, et qu'il ait eu coupon de 31,60 euros en compensation de la part de Airbnb, ne justifiant pas l'absence de location.
Il ressort enfin des annonces mises en lignes sur le site " Mariage.net" que Mme [B] a reçu des demandes de devis de réservation de la maison entière pour des dates prévues en 2025 et 2026.
Par ailleurs l'affirmation de Mme [B] tendant à faire admettre qu'elle a publié des annonces uniquement pour faire une étude de marché de son projet commercial de bed &breakfast haut de gamme apparaît fallacieuse dans la mesure où elle a répondu positivement au-moins à une annonce qui s'est concrétisée peu importe à cet égard qu'elle ait activé le mode de réservation automatique via la plateforme Airbnb puisqu'elle en est bien à l'initiative et dans la mesure où l'étude de marché du 15 janvier 2023, produite pour accréditer cette affirmation, a été réalisée par l'entreprise Kant dont le gérant est également celui de la SCI Immowin dont Mme [B] et sa fille sont associées si bien qu'ils ont des intérêts communs et se fonde sur des données de 2023 si bien qu'elle n'apparaît pas probante.
Selon les dispositions d'ordre public de l'article L. 411-35 du Code rural, les sous-locations, même partielles, constituent à elles-seules une cause de résiliation du bail à ferme.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que la preneuse avait manqué à ses obligations en sous-louant ne serait-ce qu'en partie la maison d'habitation, et le jugement sera confirmé de ce chef et de ceux qui en dépendent.
Sur la demande d'indemnisation des travaux au titre de l'indemnité de sortie, subsidiairement la désignation d'un expert :
L'appelante se fonde sur l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime pour prétendre à une indemnité d'amélioration du fonds loué du fait de travaux réalisés dûment autorisés par la SCI CAGG. Elle précise qu'elle prouve suffisamment l'existence des travaux, la détermination de l'indemnité devant lui revenir relevant d'une expertise contradictoire.
L'intimée s'y oppose en faisant valoir que seules peuvent donner lieu à indemnité les améliorations régulièrement effectuées par le preneur durant le cours de son bail ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la locataire n'a jamais obtenu d'autorisation pour effectuer des travaux, qu'au demeurant elle ne démontre pas avoir effectué les travaux qu'elle allègue et qu'une mesure d'expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve aux termes de l'article 146 du code de procédure civile.
Elle précise que les photos ont pu être prises dans d'autres immeubles Mme [B] étant à la tête d'un patrimoine très important étant associée et/ou gérante de 9 sociétés dont 7 SCI et 2 SARL qui détiennent un patrimoine immobilier valant plusieurs millions d'euros.
La cour rappelle qu'aux termes des deux premiers alinéas de l'article L.411-69 alinéa 1er et 2ème du code rural et de la pêche maritime, que :
" Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. "
L'article R.411-15 du même code dispose que
" La preuve des améliorations mentionnées à l'article L. 411-69 résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.
Lorsqu'il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du ministre de l'agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur.
La rémunération des experts est assurée d'après un barème forfaitaire."
Le bail précise que certains bâtiments d'exploitation sont " entièrement à reconstruire ou rénover ", sans plus de précision et qu'" En raison des travaux pas de loyer la première année. "
Il est établi que les travaux engagés sans respect des procédures de contrôle du propriétaire prévues à l'article L.411-73 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas indemnisés (Civ., 3ème, 10 juillet 1991, n°90-10.862) et qu'il en est de même des travaux sans justification de la communication préalable au bailleur de projets de travaux d'amélioration de l'habitat (Civ. 3ème, 18 février 2014, n°12-26.258).
Mme [B] qui a négocié lors du bail une franchise d'un an de loyers soit 6000 euros pour travaux ne justifie cependant pas de la nature des travaux qu'elle entendait effectuer.
Elle indique avoir réalisé ou fait réaliser des travaux importants pour aménager les bâtiments à usage d'habitation, sans cependant les décrire précisément.
Elle produit à cet effet essentiellement des photos d'illustration de travaux avant/ après concernant la maison de gardien, un appartement 2 pièces, un duplex, la maison principale, des dépendances-garages et des clôtures électriques, piste d'entrainement et abreuvoirs pour chevaux, ainsi que des factures de montants forfaitaires à l'en-tête d'[K] [Y] EI (5000 euros le 6 juin 2023 (rénovation complète salle de bain et pièce clients), 35000 euros le 31 mai 2023 (rénovation totale de la petite maison entrée), de 15000 euros le 31 mai 2024 (rénovation totale appartement duplex) et de 19000 euros du 30 septembre 2023 (rénovation complète appartement 2 pièces au-dessus garage) outre des listings d'achats chez Boulanger électroménager, Darty, Brico dépôt, Castorama, Ikea, Amazone'et un constat de commissaire de justice du 25 janvier 2025 qui relate l'état des parcelles, des box et de différents bâtiments d'habitation notamment la maison de gardien.
Cependant elle ne saurait obtenir une indemnisation au-delà de la fourchette de 6000 euros pour laquelle elle a reçu une autorisation implicite de travaux, étant observé qu'elle ne peut se prévaloir d'une autorisation de travaux dans la limite d'une nouvelle franchise d'un an de loyers soit de 6000 euros supplémentaires donnée par M. [A] le 21 novembre 2022 n'ayant pas de pouvoir et postérieurement à la transmission de la propriété.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Mme [B] succombant à son appel sera condamnée aux dépens et aux frais hors dépens d'appel, le jugement étant confirmé de ces chefs.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions et,
Y ajoutant,
Condamne Mme [B] à verser 2000 euros à la société Solskin Sen au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens d'appel.
La Greffière, La Présidente,
N°
[B]
C/
S.C.I. SOLSKIN SEN
Copie exécutoire
le 15 janvier 2026
à
Me
Me
Extrait des minutes
le 15 janvier 2026
à
VD
COUR D'APPEL D'AMIENS
Chambre BAUX RURAUX
ARRET DU 15 JANVIER 2026
*************************************************************
N° RG 24/04500 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JHCW
JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SENLIS DU 07 OCTOBRE 2024 (référence dossier N° RG 5123000002)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [I] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Comparante
Assistée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS, substitué par Me Eric POILLY, avocat au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre BABILOTTE BASKE, avocat au barreau de SENLIS,
ET :
INTIMEE
S.C.I. SOLSKIN SEN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 09 Septembre 2025 devant , Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY
Le 09 décembre, les conseils des parties ont été avisés par la voie électronique du prorogé du délibéré au 15 janvier 2026.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
en a rendu compte à la cour composée en outre de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, Présidente de chambre,
et Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 15 Janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffier.
*
* *
DECISION
La SCI CAGG, créée le 10 octobre 2005, a acquis le 2 août 2006 une propriété immobilière composée de bâtiments d'habitation, leurs dépendances ainsi que les parcelles situées sur la commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu- dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca.
M. [M] [P], gérant, est devenu propriétaire d'une part sociale de la SCI CAGG, les 99 autres restant détenues par la société CAGG LLC, de droit américain, appartenant à M. [P].
La société CAGC a été mise en redressement judiciaire le 20 juin 2013 par jugement du tribunal judiciaire de Paris qui, par jugement du 8 janvier 2015, a arrêté un plan de redressement par voie de continuation.
Par jugement du 26 septembre 2019 le tribunal judiciaire de Paris a refusé la demande de modification du plan de redressement présentée par la SCI CAGG en raison notamment de la création d'un passif nouveau lié à une condamnation par une juridiction allemande au profit de la Caisse d'épargne allemande, la SCI CAGG ayant été condamnée en sa qualité de caution de la société Trivisio Ltd (représentée également par M. [M] [P]).
Le 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris, constatant que la SCI CAGG était dans l'impossibilité d'exécuter le plan arrêté le 8 janvier 2015 et écartant la proposition de plan avec cession de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] lieudit " [Localité 7] " à [Localité 5], moyennant des conditions ne présentant pas les garanties nécessaires, a prononcé la résolution du plan de redressement et l'ouverture de la liquidation judiciaire sans poursuite d'activité, Me [D] étant désignée liquidateur judiciaire.
Mme [I] [B] éleveuse de chevaux s'est rapprochée de M. [P] dans le but de loger son activité équestre dans la propriété d'[Localité 5] étant contrainte de quitter les lieux qu'elle louait précédemment.
Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2022 enregistré à la recette des impôts le 10 août 2022 s'inscrivant dans un protocole d'accord ayant pour finalité le rachat du domaine par M. [V] [A] ami de Mme [I] [B], contre diverses conditions dont l'apurement du passif, la SCI CAGG représentée par M. [P] a consenti à Mme [B] un bail rural pour une durée de 9 ans moyennant un fermage de 6000 euros par an payable à terme échu sauf à la première année en raison des travaux, comprenant deux parcelles ainsi que des bâtiments d'exploitation "Box, garages, appartements et une maison et bâtiments entièrement à reconstruire ou rénover ", situées sur la commune d'[Localité 5], pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu- dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca.
Par ordonnance du 26 octobre 2022, le greffier du tribunal de commerce de Paris a été autorisé par le magistrat du tribunal judiciaire commis à la surveillance du registre du commerce et des sociétés à annuler l'enregistrement de la formalité enregistrée le 17 août 2022 à effet du 21 juillet 2022 à la demande de M. [V] [A], à savoir le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2022 autorisant la cession à son profit de la part sociale de M. [P] et désignant M. [A] comme gérant en lieu et place de M. [P] démissionnaire, ainsi que la cession à son profit de la part détenue par M. [P] suivant acte du 1er août 2022, au motif qu'en raison de la procédure de liquidation judiciaire cette formalité aurait dû être présentée par le liquidateur judiciaire.
Par jugement du 3 novembre 2022 le tribunal de grande instance de Paris a clôturé les opérations de liquidation judiciaire de la SCI CAGG par extinction du passif.
Le 16 novembre 2022 l'assemblée générale de la SCI CAGG a avalisé la cession de la part détenue par M. [P] au capital de la SCI à la société Trivisio Ltd et par assemblée générale du même jour l'associé unique de la SCI CAGG a décidé de la transmission universelle de patrimoine de la société au profit de son associé unique, à effet du 17 novembre 2022, conformément à l'article 1844-5 alinéa 3 du code civil, et de la dissolution de ladite société.
Le dépôt de ces actes a été enregistré au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris le 26 mai 2023 à la demande de M. [P] autorisé en cela par ordonnance du 20 mai 2023 rendue par le magistrat du tribunal judiciaire de Paris commis à la surveillance du registre de commerce et des sociétés qui a dans la même ordonnance autorisé le greffier à annuler la formalité enregistrée le 21 novembre 2022 à la demande de M. [V] [A], à savoir le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2022 autorisant la cession à son profit de la part sociale de M. [P], le désignant comme gérant en lieu et place de M. [P] démissionnaire et la cession de la part détenue par M. [P] au profit de M. [V] [A] suivant acte du 1er août 2022, au motif que M. [P] était présumé resté propriétaire de sa part et gérant de la SCI, M. [A] se prétendant nouveau gérant et nouvel associé n'en ayant pas informé le mandataire judiciaire ni s'étant présenté à lui, pas plus qu'il n'était présent lors de l'audience du 13 octobre 2022 audience lors de laquelle le tribunal a constaté que la procédure collective s'était achevée par l'extinction du passif grâce à un prêt obtenu postérieurement au 21 juillet 2022 par M. [P] gérant.
Le transfert de propriété de l'ensemble immobilier situé à [Localité 5] à la société Trivisio Ldt de droit anglais représentée par M. [M] [P] a fait l'objet d'un acte notarié reçu le 6 juin 2023 par Me [Z] [E] notaire à [Localité 8], enregistré au service de la publicité foncière le 20 juin 2023.
Suivant acte authentique reçu le 6 juin 2023 toujours par Me [Z] [E] notaire à Senlis, la société Trivisio Limited, représentée par M. [M] [P], a vendu à la SCI Solkin Sen représentée par M. [N] [T], un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], lieudit " [Localité 7] " composé d'une maison d'habitation, d'une maison de gardien, de 4 garages, de dépendances et box à chevaux, d'un ancien pigeonnier d'un parc et d'un bois, le tout figurant ainsi au cadastre :
- Section [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 7], pour 8 ha 22 a 18 ca,
- Section [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 6], pour 3 ha 23 a 35 ca,
Soit une surface totale de 11 ha 45 a 53 ca,
le vendeur déclarant que le bien fait l'objet d'une occupation sans droit ni titre et que des démarches ont été entreprises sans succès, pour libérer les lieux.
Le prix de 2.100.000 euros était payable comptant et par compensation à hauteur totale de 500.000 euros, le solde du prix soit 1.600.000 euros étant payable au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de la libération complète des lieux par voie d'expulsion forcée étant précisé que la libération complète s'entend de la libération de la maison principale, des dépendances et du parc, par les occupants et les chevaux se trouvant actuellement sur la propriété.
Par courrier recommandée du 12 juin 2023, la SCI Solskin Sen a mis en demeure Mme [B] de quitter les biens objets de la vente.
Par requête reçue au greffe le 28 juillet 2023, la SCI Solskin Sen a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis aux fins de voir à titre principal déclarer inopposable à son égard le bail conclu au profit de Mme [I] [B] au motif que le signataire du bail n'avait pas qualité pour engager la SCI CAGG, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail au motif que la preneuse sous-loue une partie de la maison d'habitation, d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef sous astreinte et de la condamner à lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Reconventionnellement Mme [I] [B] a sollicité un sursis à statuer dans l'attente du sort de l'action tendant à voir reconnaître la qualité de gérant de la société CAGG de M. [V] [A] et sa qualité d'associé à hauteur d'une part sociale, à voir annuler les actes emportant la dissolution de la société CAGG, le transfert universel de son patrimoine et la vente à la société Solskin Sen, intentée le 8 décembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Senlis par M. [V] [A] et la SCI CAGG contre M. [M] [P], la société Trivisio LTD, la société Solskin Sen, ainsi que la SELAS Dautruy-Lantez-Mani Van Overbeke Nivelet [E], notaire à Senlis, subsidiairement que les demandes de la société Solskin Sen soient déclarées irrecevable et subsidiairement mal fondées, qu'à titre subsidiaire elle soit déclarée titulaire d'un bail verbal sur l'ensemble immobilier, à titre infiniment subsidiaire que soit ordonnée une expertise afin de chiffrer l'ensemble des travaux qu'elle a réalisés sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et de chiffrer l'indemnité due au preneur sortant sur le fondement de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, subsidiairement sur l'enrichissement sans cause, et à lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 7 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis a :
- rejeté la demande de sursis à statuer,
- rejeté les fins de non-recevoir,
- prononcé la résiliation du bail rural consenti le 15 avril 2022 par la SCI CAGG à Mme [I] [B], portant sur les parcelles situées sur la commune d'Aumont en Halatte, pour une surface totale de 11 ha 23 a et 35 ca, cadastrées :
* section [Cadastre 4] lieu-dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca,
* section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca ;
- ordonné en conséquence le départ de Mme [I] [B] et de tous occupants de son chef, et faute de départ volontaire après un délai de trois mois suivant la signification du jugement, son expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- condamné Mme [I] [B] à payer à la SCI Solskin Sen une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du fermage tel qu'il résulterait de la poursuite de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné Mme [I] [B] aux dépens,
- condamné Mme [I] [B] à payer à la SCI Solskin Sen la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [B] a formé appel de cette décision suivant déclaration par voie électronique du 31 octobre 2024.
Par ordonnance du 22 mai 2025, la première présidente de cette cour a suspendu l'exécution provisoire du jugement entrepris.
Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 9 juillet 2025 réitérées oralement à l'audience, l'appelante qui entre temps s'est portée intervenante volontaire dans l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis demande à la cour, au visa des articles 32 et 122, 146 alinéa 1er, 378 à 380 du code de procédure civile, L.641-9 du code de commerce, L.411-35 et L.411-36 du code rural et de la pêche maritime, d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
- de surseoir à statuer sur les demandes de la société Solskin Sen dans l'attente d'une décision définitive dans le litige opposant devant le tribunal judiciaire de Senlis M. [V] [A] et la SCI CAGG (représenté par un administrateur ad hoc) d'une part à M. [M] [P], la société Trivisio LTD, la société Solskin Sen, ainsi que la SELAS Dautruy-Lantez-Mani Van Overbeke Nivel et [E] notaire à Senlis, d'autre part, référencé sous le n°RG 23/02850,
- à titre subsidiaire, déclarer la société Solskin Sen irrecevable et subsidiairement mal fondée en son action et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- à titre plus subsidiaire, ordonner (sic) qu'elle est titulaire d'un bail verbal de 9 ans sur la propriété d'[Localité 5] portant sur une superficie totale de 11 ha 45 a 53 ca comprenant les bâtiments d'exploitation et la maison d'habitation ainsi que des bâtiments entièrement à reconstruire ou rénover, ensemble cadastrés section [Cadastre 4] lieu-dit " [Localité 7] " pour une surface de 8 ha 22 a 18 ca, et section [Cadastre 3], lieu-dit " [Localité 6] " pour une surface de 3 ha 23 a 35 ca ;
- à titre infiniment subsidiaire ordonner une expertise pour chiffrer l'ensemble des travaux qu'elle a réalisés sur l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] et de chiffrer l'indemnité due au preneur sortant sur le fondement de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, subsidiairement sur l'enrichissement sans cause, et lui verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'intimée à lui verser 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 9 juillet 2025 réitérées oralement à l'audience, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter Mme [I] [B] de toutes ses demandes, et de la condamner à lui verser 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
Mme [I] [B] explique qu'étant exploitante agricole sous forme individuelle d'une écurie où elle prépare et entraîne des chevaux, et cherchant un lieu pour héberger son activité, et ayant un ami de longue date M. [V] [A] étant intéressé pour investir, ce dernier a convenu avec M. [P], aux termes d'un protocole d'accord du 15 avril 2022 signé par eux deux, de la vente de la propriété pour un montant de 2.100.000 euros, 1.100.000 euros étant versés d'emblée pour combler le passif de la SCI et la faire revenir in bonis, moyennant un certain nombre d'actes notamment la remise de toutes les parts de la LLC CAGG 2002 et 2022 à Mme [B], la cession des 1% de la SCI CAGG détenues par M. [P], la démission de M. [P] de ses fonctions de gérant et la nomination à sa place de M. [A], la signature d'un bail rural au profit de Mme [B] pour lui permettre à compter du 15 avril 2022 d'avoir la jouissance des dépendances et du terrain pour y mettre des chevaux et avoir la jouissance de l'ensemble de la propriété au 30 juin 2022, des clés et télécommandes des bâtiments, le solde du prix de 1.000.000 euros devant être réglés à M. [P] au moment de la levée de l'hypothèque de la SCI CAGG et de la récupération par la SCI de son statut bénéficiaire, en échange notamment des originaux des actes de vente des propriétés immobilières cédées ; que l'accord précisait que les fonds étaient prêtés à M. [P] par la société Decisive Capital Management SA situé en Suisse à la demande et pour le compte de M. [V] [A], emprunt qui serait transféré à la SCI CAGG ; que les fonds prêtés provenaient de M. [V] [A] ; que les titres de la SCI CAGG ont été nantis en garantie de cet emprunt suivant acte sous seing privé du 14 avril 2022, cette garantie publiée au greffe du tribunal de commerce de Paris le 23 août 2022 étant toujours active et rendant de ce fait incessibles les titres nantis à défaut d'une mainlevée consentie par la société Decisive, créancier nanti ; que le premier versement ayant eu lieu la société s'est retrouvée in bonis ce qui a permis de clôturer la procédure de liquidation judiciaire pour extinction du passif suivant jugement du 3 novembre 2022 ; qu'en application du protocole d'accord des actes ont été conclus : la SCI CAGG représentée par son gérant M. [M] [P] lui a consenti un bail rural du domaine le 15 avril 2022, M. [P] a transféré la totalité des titres au porteur de la société CAGG LLC ou sa substituée à M. [V] [A] suivant acte intitulé " stock transfert agreement " du 15 avril 2022, il lui a également cédé suivant acte sous seing privé du 1er août 2022 la part qu'il détenait dans la SCI CAGG en application du PV d'AGE du 21 juillet 2022 qui a approuvé sa démission de ses fonctions de gérant, agréé M. [A] en qualité de nouvel associé et a désigné ce dernier en qualité de nouveau gérant. Elle ajoute que, alors que les parties se tenaient dans l'attente du jugement de clôture M. [P] a fait fi des accord ainsi énoncés et a conditionné la remise des clés de la propriété au règlement du solde entre les mains de la société Trivisio LTD tel que cela résulte de son mail du 11 juillet 2022, que M. [V] [A] a refusé les nouvelles conditions du projet de protocole d'accord du 25 juillet 2022 (mentionnant notamment que les actions au porteur de la société américaine CAGG LCC avaient été transférées à la société Trivisio) remettant en cause les cessions de parts et de la gérance qui avaient été convenues ; que M. [A] en tant que nouveau gérant a procédé le 22 août 2022 avec effet au 21 juillet 2022, puis de nouveau le 21 novembre 2022 après clôture des opérations de liquidation la première formalité ayant été annulée, aux publicités aux RCS de la cession de la part sociale de M. [P] et de sa nomination en qualité de nouveau gérant ; que toutefois M. [P], qui au demeurant avait tenté de faire déguerpir Mme [B] et sa famille par des actes de violences fin octobre et début novembre 2022 pour lesquels il a été condamné, a introduit à son insu un recours contre cette publication le 30 janvier 2023 et obtenu la radiation de cette publicité par ordonnance du magistrat commis à la surveillance du RCS en date du 20 mars 2023 ; que le 2 mai 2023 M. [P] a fait procéder à la publicité en annexe du RCS du procès-verbal d'une AGE du 16 novembre 2022 aux termes duquel l'ensemble des parts de la CAGG était désormais détenu par la société Trivisio LTD qui a décidé la dissolution à compter du 17 novembre 2022 de la SCI CAGG ; qu'il tenait également une assemblée générale extraordinaire aux termes de laquelle il était désigné liquidateur et la liquidation entraînait la transmission universelle du patrimoine de la SCI CAGG à la société Trivisio LTD, constatée ensuite par acte authentique du 6 juin 2023 ; que les recours introduits par M. [A] auprès du juge chargé du contrôle du RCS contre les inscriptions en fraude de ses droits d'associés et de gérant sont restés vains ; que prenant conscience de la collusion frauduleuse entre M. [M] [P] et M. [N] [T] qui se connaissent parfaitement, M. [V] [A] a compris qu'il était victime d'une escroquerie fondée sur un montage frauduleux comprenant une cession fictive des parts sociales de la SCI CAGG et une vente des immeubles à une société de complaisance.
La société Solskin Sen fait valoir que Mme [B] est coutumière de la sous-location de bail rural, ayant été expulsée pour la même raison des immeubles qu'elle louait à l'Institut de France, suivant jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 7 février 2022 assorti de l'exécution provisoire.
Sur la demande de sursis à statuer :
L'appelante soutient que l'issue de la présente instance dépend du sort du litige pendant devant le tribunal judiciaire de Senlis tendant au rétablissement de M. [V] [A] dans ses droits sociaux et en sa qualité de gérant d'une part, et à l'annulation des transferts de propriété du domaine d'[Localité 5] d'autre part. Elle explique que le sort de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis conditionne la qualité à agir de la société Senskin Sen comme propriétaire bailleresse mais également la validité de l'autorisation de sous-location qui lui a été donnée par M. [A]. Elle ajoute que le tribunal judiciaire de Senlis est seul compétent pour connaître de ces actions qui relèvent donc d'une question préjudicielle au sens de l'article 49 alinéa 1er du code de procédure civile. Elle précise être intervenue volontairement à titre accessoire à cette instance pour soutenir l'action de M. [A].
L'intimée réplique que cette demande de sursis à statuer est dilatoire, ayant été introduite postérieurement à l'introduction de la présente procédure et que l'issue de la présente procédure ne dépend pas de l'action pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, " La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine. "
La cour constate que :
- le droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance,
- la SCI Senskin Sen ne se prévaut pas de l'annulation du bail consenti le 15 avril 2022 et ne soutient plus l'inopposabilité à son égard dont elle se prévalait en première instance,
- Mme [B] n'a pas poursuivi à titre principal l'annulation de la vente de l'ensemble immobilier qu'elle loue à bail rural pour violation de son droit de préemption, la recevabilité d'une telle action étant au demeurant conditionnée par la mise en cause de la société venderesse et la publication de son acte introductif d'instance au service de la publicité foncière ; elle n'a fait qu'intervenir devant le tribunal judiciaire de Senlis pour soutenir l'action de M. [A] et de la CAGG non pour faire valoir un droit propre ;
- elle ne saurait donc à l'appui de sa demande de sursis à statuer se prévaloir d'une question préjudicielle relative à la validité de cette vente dès lors qu'elle n'en est pas partie, ni relative à la validité des actes de la CAGG dès lors qu'elle n'en était pas associée.
Il apparaît donc que le sort du présent litige n'est pas conditionné à celui de l'instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Senlis à l'initiative de M. [A] et de la CAGG représentée par un administrateur ad hoc et le sursis à statuer, dont l'appréciation relève dès lors du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, n'apparaît pas opportun en l'espèce.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a débouté Mme [B] de sa demande de sursis à statuer.
Sur la fin de non-recevoir de l'action en résiliation du bail tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Solskin Sen :
La preneuse fait valoir que la société Solskin Sen n'a pas qualité à agir en résiliation du bail ; qu'elle ne peut être reconnue comme légitime propriétaire du domaine louée puisque l'acte de vente du 8 juin 2023 n'est pas opposable aux tiers n'ayant pas été publié au registre de la publicité foncière de Senlis alors que la publication de l'acte de vente est rendue obligatoire par application de l'article 28, 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière et que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l'acte de cession (Cass.3ème Civ.22 octobre 1974 n°73-12.127 ; Cass.3è Civ.1er octobre 2020, n°19-17.549); que par ailleurs la SCI Solskin Sen est dépourvue du droit d'agir puisque l'acte de vente conclu en violation de son droit de préemption est nul sur le fondement de l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime pour défaut d'exécution des formalités de purge de son droit de préemption par la société Trivisio Ldt (Cass.3ème Civ. 9 janvier 2025 n°23-19.858 n°13 D).
L'intimée fait valoir qu'elle justifie d'un titre de propriété régulier ; que sa qualité de propriétaire bailleur s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures (Com, 6 décembre 2005, n°04-10287, 3ème civ, 12 janvier 2005, n°03-18.256) ; que le défaut de publicité de l'acte a seulement pour effet, en application de l'article 30.1 du décret du 4 janvier 1955, de le rendre inopposable aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou qui ont fait inscrire des privilèges et des hypothèques ; que Mme [B] n'invoque pas d'un tel droit, un bail rural de 9 ans n'étant pas soumis à publicité foncière seul un bail de plus de 12 ans l' étant; qu'au surplus elle a informé Mme [B] du fait qu'elle était devenue propriétaire du domaine loué; que l'exception de nullité n'est pas recevable dans la mesure où le vendeur n'est pas partie à la présente procédure (3ème Civ, 30 novembre 2005, n°04-18.055); qu'en tout état de cause le preneur qui consent une sous-location prohibée par l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime est déchu de son droit de préemption (3ème Civ, 8 février 1968).
La cour constate que SCI Solskin Sen se prévaut de l'acte de vente du 6 juin 2023 qui n'est à l'heure actuelle toujours pas publié au service de la publicité foncière, la formalité ayant été rejetée le 29 mars 2024 après publication le 3 janvier 2024 de l'assignation en annulation de la transmission universelle de patrimoine du 8 décembre 2023 et en annulation de l'acte de vente publié le 20 juin 2023.
Aux termes de l'article 28, 1°, a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière,
" Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;
b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ; ( ')
L'article 30, 1. du même décret dispose que :
Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.
Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel. (')
En l'espèce Mme [B] n'ayant pas de droit concurrent au droit de propriété de la société Solskin Sen, ne peut se prévaloir de l'inopposabilité à son égard de l'acte authentique de vente au profit de cette société.
Par ailleurs l'exception de nullité de la vente soulevée par Mme [B] par application de l'article 1185 du code civil ne peut faire échec au droit d'agir de la société Solskin Sen en résiliation du bail.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Solskin Sen.
Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail :
L'appelante réfute toute sous-location des biens loués, subsidiairement se prévaut de l'accord de la CAGG réunie en assemblée générale extraordinaire le 21 novembre 2022, qui a été réitéré le même jour par acte sous seing privé par M. [A] en sa qualité de gérant, aux termes de laquelle la SCI CAGG avant sa dissolution a confirmé le bail consenti le 15 avril 2022, prolongé la durée du bail pour 9 ans, prolongé d'une année la durée de gratuité à raison des travaux à réaliser et autorisé la sous-location des bâtiments d'habitation. Elle fait valoir que la publication d'annonces aux fins de location ne constitue pas une sous-location prohibée qui suppose la mise à disposition du local à un tiers et l'existence d'une contrepartie onéreuse, qu'en l'occurrence aucune annonce aux fins de location pour des évènements (mariages, séminaires, soirées de groupe') n'a abouti à une location, d'une part parce que l'état des locaux est totalement impropre à accueillir de tels évènements d'autre part parce qu'elle n'a pas fait de démarches aux fins d'obtenir les autorisations administratives pour accueillir du public telles que demandées par le maire (mises aux normes ERP, autorisation de la commission de sécurité) ; que les annonces avaient pour but une étude de marché ce qui est corroboré par l'étude de marché produite ; que les comptes ouverts sur les sites internet Kactus et Mariages.net ne font état d'aucune réservation d'évènements et que le premier est suspendu pour non utilisation du service ; que le grief de sous-location n'est étayé que par l'attestation de M. [U] qui se présente comme un ami de l'intimée si bien que le moyen de preuve apparaît déloyal et relativise la pertinence du témoignage au demeurant l'attestant n'a pas dormi dans le logement réservé et s'est fait rembourser intégralement et que les offres de location ont été par erreur enregistrées en procédure automatique instantanée (la location étant enregistrée sans l'accord de l'hôte par le site Airbnb qui procède à l'enregistrement du paiement sans intervention de ce dernier); qu'à supposer établie la preuve de cette sous-location ponctuelle, le bail ne saurait être résilié pour la location d'une chambre une seule nuit, dès lors que le preneur a conservé la maîtrise et la disposition des biens (Civ.3e 22 septembre 2016, n°15-16.230 ; 29 juin 2011, n°09-70.894). En tout état de cause elle invoque l'autorisation de sous-location à des fins de vacances et de loisirs entrant dans les prévisions de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, cette décision n'ayant pas été annulée, M. [V] [A] étant devenu associé de la SCI CAGG par le rachat de la part détenue par M. [M] [P], et ce dernier ayant obtenu frauduleusement l'annulation de la formalité relative à la publication de la cession de part du 1er août 2022 et du PV d'AGE ayant désigné M. [V] [A] en qualité de nouveau gérant et ayant fait enregistrer frauduleusement le PV d'AG prononçant la dissolution de la SCI CAGG alors même qu'aucun acte de cession de parts de la SCI CAGG au profit de la société Trivisio LTD n'a été établi ni publié, pour la bonne raison que la mainlevée du nantissement des parts sociales de la SCI CAGG au profit de la société Decisive Capital Management SA n'a jamais été ordonnée; que le tribunal judiciaire est en conséquence saisi de la validité de ces opérations ; que l'autorisation de sous-louer est conforme aux dispositions de l'article L.411-35 du code rural.
L'intimée sollicite la confirmation du jugement entrepris au motif qu'il est établi que Mme [B] sous-loue la maison d'habitation ce qui justifie la résiliation du bail peu importe qu'elle ne porte que sur une partie de la maison; elle ajoute que l'autorisation qui aurait été donnée lors d'une assemblée générale du 21 novembre 2022 produite en première instance et dont la validité est contestée ne répond pas au formalisme de l'article L.411-35 du code rural (ne précisant pas la part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur ni les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ni les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail) ; qu'en appel elle produit un nouveau PV conforme de la même date manifestement antidaté ; et qu'elle est nulle puisque ni M. [A] si la SCI CAGG n'avaient qualité pour autoriser une sous-location n'étant plus gérant et la SCI ayant été dissoute, comme le confirme l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui a annulé l'extrait Kbis du 21 novembre 2022.
Sur l'autorisation de sous-louer les immeubles à usage d'habitation dépendant du bail rural :
Il ressort du contrat de bail rural consenti le 15 avril 2022 par la SCI CAGG représentée par M. [P] son gérant, que les parties sont convenues à l'article 4 que " Toute sous-location est interdite, sauf dans les conditions fixées à l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime. "
Aux termes de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime: " Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l'article L. 411-71, les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. "
Mme [B] se prévaut d'une autorisation donnée par la société bailleresse suivant délibération des associés du 21 novembre 2022 signée par M. [V] [A] en qualité de gérant aux termes de laquelle " Résolution 1 : La SCI étant sortie de liquidation, les associés et le gérant confirment le bail rural consenti à Mme [B] et autorise la sous-location temporaire ou à long terme de la partie habitation, la durée du bail étant augmentée à 9 ans incompressible avec option de renouveler aux mêmes conditions pour deux termes de 9 ans supplémentaires compte tenu des travaux très importants à prévoir. La période de gratuité passe de 12 mois à 24 mois. "
Elle se prévaut en outre d'une lettre datée du même jour de M. [A] qui précise les conditions de la sous-location à savoir la répartition du produit de la sous-location de la maison d'habitation à raison de 80% pour le preneur et 20% pour le bailleur ainsi que " l'indemnisation des travaux que le preneur est autorisé à réaliser pour aménager les habitations dans le cas d'une dispense de paiement du fermage de deux ans, outre une indemnité au preneur sortant en fin de bail, ainsi que par dérogation à l'article L.411-71 les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail. Enfin le preneur sera dispensé d'avoir à solliciter dans les formes prévues par l'article L.411-73 du code rural toute nouvelle autorisation de travaux. "
Cependant Mme [B] ne peut se prévaloir de l'opposabilité à la société Solskin Sen d'une décision de l'assemblée extraordinaire de la SCI CAGG en date du 21 novembre 2022 présidée par M. [V] [A], et de la lettre de ce dernier, alors qu'il est présumé ne pas avoir été gérant de droit puisque sa désignation comme gérant a fait l'objet d'une publication au RCS annulée rétroactivement et non seulement radiée et que cette SCI a été préalablement dissoute le 16 novembre 2022 après transfert de son patrimoine à la société Trivisio Ldt suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire présidée par M. [P] et publié au RCS.
Par ailleurs il ressort des termes du procès-verbal invoqué que Mme [B] qui au demeurant n'a pas contresigné la lettre signée par M. [A], entendait obtenir cette autorisation de sous-louer la partie habitable dans le cadre d'un bail à long terme de 18 ans, qui nécessitait pour être valable la passation d'un avenant par acte authentique, un tel acte étant soumis à publicité foncière.
Dès lors Mme [B] ne saurait se prévaloir d'une autorisation de sous-louer des bâtiments à usage d'habitation compris dans le bail rural conforme à l'article L.311-35 du code rural et de la pêche maritime.
Sur l'existence d'une sous-location prohibée :
Selon l'article L411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'une contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 sans qu'il soit nécessaire de prouver que le bailleur en a subi un préjudice.
Dans ce cas le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.
La sous-location prohibée suppose qu'il existe une contrepartie à l'occupation, par un tiers, des biens affermés, constituée soit par des versements en numéraire, soit par une prestation en nature.
Force est de constater qu'il ressort de plusieurs éléments de preuve que Mme [B] a proposé à la location tout ou partie des immeubles à usage d'habitation situés sur le domaine loué.
Ainsi il résulte du constat d'huissier du 4 juillet 2023 que Mme [B] a proposé à la location sur le site internet AirBnb une chambre de charme pour deux voyageurs, située dans la maison d'habitation, pour un montant unitaire de 95 euros par nuit, un commentaire du site apparaissant de la part de [L] "Tout s'est bien passé ".
Il ressort encore des copies d'écran du site Kant et Mariages.net du 19 juillet 2023 que dans le même temps Mme [B] mettait en location une salle de réunion pour la demi-journée ou la journée avec collations et déjeuner pour 1 euro HT par personne de 20 à 100 personnes, location seule, ou bien pour un mariage de 10 à 100 invités à partir de 2500 euros sur devis.
Le constat d'huissier du 9 novembre 2023 renseigne sur le fait qu'elle a proposé à la location sur le site internet PAP de particulier à particulier l'ensemble de la maison à usage d'habitation en meublé sous l'annonce " très belle demeure " de 600 m² et le terrain de 2000 m² pour un montant de 6900 euros par mois, avec possibilité de louer un seul étage de 130 m², et d'une copie d'écran d'un site internet qu'elle a proposé également à la location une salle à usage de salle de réunion ou de salle de réception à raison de 2500 euros par jour.
Il ressort enfin de l'attestation de M. [G] [U] et du reçu Airbnb de 284,26 euros débité de son compte, que ce dernier a pu louer le 20 juillet 2023 via le site internet une chambre pour trois nuitée du 10 au 13 août 2023 au prix de 79,75 euros par nuit qu'il a réglés, comprenant un accès à l'espace cuisine partagé. Son témoignage et les pièces produites notamment les échanges avec la loueuse via la plateforme Airbnb suffisent à démontrer une location effective, peu important à cet égard qu'il soit ami de la partie intimée, le procédé de preuve tendant à répondre à une annonce en réservant la chambre offerte à la location n'apparaissant pas déloyal même s'il est réalisé par un ami pour les besoins de preuve qui ne peut être obtenue par d'autres moyens, et le fait que M. [U] ne soit resté finalement qu'une nuit précisant être déçu de la prestation du fait de l'état des lieux, et qu'il ait eu coupon de 31,60 euros en compensation de la part de Airbnb, ne justifiant pas l'absence de location.
Il ressort enfin des annonces mises en lignes sur le site " Mariage.net" que Mme [B] a reçu des demandes de devis de réservation de la maison entière pour des dates prévues en 2025 et 2026.
Par ailleurs l'affirmation de Mme [B] tendant à faire admettre qu'elle a publié des annonces uniquement pour faire une étude de marché de son projet commercial de bed &breakfast haut de gamme apparaît fallacieuse dans la mesure où elle a répondu positivement au-moins à une annonce qui s'est concrétisée peu importe à cet égard qu'elle ait activé le mode de réservation automatique via la plateforme Airbnb puisqu'elle en est bien à l'initiative et dans la mesure où l'étude de marché du 15 janvier 2023, produite pour accréditer cette affirmation, a été réalisée par l'entreprise Kant dont le gérant est également celui de la SCI Immowin dont Mme [B] et sa fille sont associées si bien qu'ils ont des intérêts communs et se fonde sur des données de 2023 si bien qu'elle n'apparaît pas probante.
Selon les dispositions d'ordre public de l'article L. 411-35 du Code rural, les sous-locations, même partielles, constituent à elles-seules une cause de résiliation du bail à ferme.
C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que la preneuse avait manqué à ses obligations en sous-louant ne serait-ce qu'en partie la maison d'habitation, et le jugement sera confirmé de ce chef et de ceux qui en dépendent.
Sur la demande d'indemnisation des travaux au titre de l'indemnité de sortie, subsidiairement la désignation d'un expert :
L'appelante se fonde sur l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime pour prétendre à une indemnité d'amélioration du fonds loué du fait de travaux réalisés dûment autorisés par la SCI CAGG. Elle précise qu'elle prouve suffisamment l'existence des travaux, la détermination de l'indemnité devant lui revenir relevant d'une expertise contradictoire.
L'intimée s'y oppose en faisant valoir que seules peuvent donner lieu à indemnité les améliorations régulièrement effectuées par le preneur durant le cours de son bail ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la locataire n'a jamais obtenu d'autorisation pour effectuer des travaux, qu'au demeurant elle ne démontre pas avoir effectué les travaux qu'elle allègue et qu'une mesure d'expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve aux termes de l'article 146 du code de procédure civile.
Elle précise que les photos ont pu être prises dans d'autres immeubles Mme [B] étant à la tête d'un patrimoine très important étant associée et/ou gérante de 9 sociétés dont 7 SCI et 2 SARL qui détiennent un patrimoine immobilier valant plusieurs millions d'euros.
La cour rappelle qu'aux termes des deux premiers alinéas de l'article L.411-69 alinéa 1er et 2ème du code rural et de la pêche maritime, que :
" Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. "
L'article R.411-15 du même code dispose que
" La preuve des améliorations mentionnées à l'article L. 411-69 résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.
Lorsqu'il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du ministre de l'agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur.
La rémunération des experts est assurée d'après un barème forfaitaire."
Le bail précise que certains bâtiments d'exploitation sont " entièrement à reconstruire ou rénover ", sans plus de précision et qu'" En raison des travaux pas de loyer la première année. "
Il est établi que les travaux engagés sans respect des procédures de contrôle du propriétaire prévues à l'article L.411-73 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas indemnisés (Civ., 3ème, 10 juillet 1991, n°90-10.862) et qu'il en est de même des travaux sans justification de la communication préalable au bailleur de projets de travaux d'amélioration de l'habitat (Civ. 3ème, 18 février 2014, n°12-26.258).
Mme [B] qui a négocié lors du bail une franchise d'un an de loyers soit 6000 euros pour travaux ne justifie cependant pas de la nature des travaux qu'elle entendait effectuer.
Elle indique avoir réalisé ou fait réaliser des travaux importants pour aménager les bâtiments à usage d'habitation, sans cependant les décrire précisément.
Elle produit à cet effet essentiellement des photos d'illustration de travaux avant/ après concernant la maison de gardien, un appartement 2 pièces, un duplex, la maison principale, des dépendances-garages et des clôtures électriques, piste d'entrainement et abreuvoirs pour chevaux, ainsi que des factures de montants forfaitaires à l'en-tête d'[K] [Y] EI (5000 euros le 6 juin 2023 (rénovation complète salle de bain et pièce clients), 35000 euros le 31 mai 2023 (rénovation totale de la petite maison entrée), de 15000 euros le 31 mai 2024 (rénovation totale appartement duplex) et de 19000 euros du 30 septembre 2023 (rénovation complète appartement 2 pièces au-dessus garage) outre des listings d'achats chez Boulanger électroménager, Darty, Brico dépôt, Castorama, Ikea, Amazone'et un constat de commissaire de justice du 25 janvier 2025 qui relate l'état des parcelles, des box et de différents bâtiments d'habitation notamment la maison de gardien.
Cependant elle ne saurait obtenir une indemnisation au-delà de la fourchette de 6000 euros pour laquelle elle a reçu une autorisation implicite de travaux, étant observé qu'elle ne peut se prévaloir d'une autorisation de travaux dans la limite d'une nouvelle franchise d'un an de loyers soit de 6000 euros supplémentaires donnée par M. [A] le 21 novembre 2022 n'ayant pas de pouvoir et postérieurement à la transmission de la propriété.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Mme [B] succombant à son appel sera condamnée aux dépens et aux frais hors dépens d'appel, le jugement étant confirmé de ces chefs.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions et,
Y ajoutant,
Condamne Mme [B] à verser 2000 euros à la société Solskin Sen au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens d'appel.
La Greffière, La Présidente,